3.4-Memo Procesvoorstel Cultuurhistorisch waardevolle bebouwing

MEMO -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Aan

De gemeenteraad

Van

Het college van Burgemeester en Wethouders

Onderwerp

Procesvoorstel Cultuurhistorisch waardevolle bebouwing

Datum

5 januari 2021

Zaak Green Valley

308051

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Geachte raadsleden, Recent heeft de gemeente principeverzoeken ontvangen om een extra woning te mogen realiseren in cultuurhistorisch waardevolle bebouwing. Hiervoor wil de initiatiefnemer gebruik maken van de mogelijkheden die de provincie Noord-Brabant in haar (interim) omgevingsverordening heeft opgenomen. De Provinciale Verordening maakt het mogelijk om woningen te realiseren in cultuurhistorisch waardevolle gebouwen, mits dit is gericht op het behoud en versterken van de karakteristieke cultuurhistorische gebouwen. Het betreft hier onder andere artikel 3.69 van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant. Wij verwachten dat steeds vaker initiatiefnemers gebruik willen maken van mogelijkheden in de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant om in oudere gebouwen een woning te realiseren. Inhoudelijk De gemeente Baarle-Nassau heeft in haar omgevingsvisie aangegeven dat ingezet moet worden op ruimtelijke kwaliteit. Hier valt het behoud en versterken van cultuurhistorie onder, zoals bijvoorbeeld de herontwikkeling van voor de gemeente belangrijke en herkenbare bouwwerken. Tot op heden is dit echter nog niet uitgewerkt in een toetsingskader of een beleidsnota.

Met de verwachte groei aan aanvragen is het wenselijk om hiervoor wel een toetsingskader op te stellen. Om toekomstige initiatiefnemers sneller van dienst te kunnen zijn, is er gekozen voor het opstellen van een procesvoorstel, dat voorlopig als toetsingskader kan dienen. In dit procesvoorstel wordt ingegaan op het bepalen en toekennen van de cultuurhistorische waarde. Daarnaast zijn voorwaarden geformuleerd voor het realiseren van een (extra) woning in een cultuurhistorisch waardevol gebouw. Procedureel Het procesvoorstel cultuurhistorisch waardevolle gebouwen zal bij nieuwe aanvragen voor een nieuwe woning in cultuurhistorische waardevolle bebouwing worden ingezet. Wij hebben bij het ingediende principeverzoek aangegeven in principe mee te willen werken aan het realiseren van een (extra) woning indien aan alle voorwaarden wordt voldaan. De gemeente Baarle-Nassau heeft echter alleen archeologisch beleid. Er is geen los erfgoedbeleid waarin de cultuurhistorische waarden van panden of landschappen word beschreven en beschermd. Ook is er in de meerjarenplanning nog geen moment gepland om dit vorm te geven. Het is in die zin goed om met deze methodiek vorm te geven in combinatie met andere erfgoedaspecten zoals het actualiseren van het archeologisch beleid, het

opstellen van een waarderingsmethodiek voor landschappen, lijnen (wegen en waterlopen) en ensembles. De cultuurhistorische waarde van een pand, vlak of lijn is van groot belang bij het maken van ruimtelijke afwegingen vanwege de lange reproductietijd en daarmee de onvervangbaarheid van deze waarden. Bijlagen - Procesvoorstel cultuurhistorisch waardevolle gebouwen Baarle-Nassau - Quickscan CHW

Procesvoorstel Cultuurhistorisch waardevolle gebouwen Wat is de aanleiding? Recent heeft de gemeente Baarle-Nassau principeverzoeken ontvangen om een extra woning te mogen realiseren in cultuurhistorisch waardevolle bebouwing. Hiervoor wil de initiatiefnemer gebruik maken van de mogelijkheden die de provincie Noord-Brabant in haar (interim) omgevingsverordening heeft opgenomen. De Provinciale Verordening maakt het mogelijk om woningen te realiseren in cultuurhistorisch waardevolle gebouwen mits dit is gericht op het behoud en versterken van de karakteristieke cultuurhistorische gebouwen. Het betreft hier onder andere artikel 3.69 van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant. Cluster RO verwacht dat steeds vaker initiatiefnemers gebruik willen maken van mogelijkheden in de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant om in oudere gebouwen een woning te realiseren. De gemeente Baarle-Nassau heeft in haar omgevingsvisie aangegeven dat ingezet moet worden op ruimtelijke kwaliteit. Hier valt het behoud en versterken van cultuurhistorie onder, zoals bijvoorbeeld de herontwikkeling van voor de gemeente belangrijke en herkenbare bouwwerken. Tot op heden is dit echter nog niet uitgewerkt in een toetsingskader of een beleidsnota. Met de verwachte groei aan aanvragen is het wenselijk om hiervoor wel een toetsingskader op te stellen.

Om toekomstige initiatiefnemers sneller van dienst te kunnen zijn, is er gekozen voor het opstellen van een procesvoorstel, dat voorlopig als toetsingskader kan dienen. In dit procesvoorstel wordt ingegaan op het bepalen en toekennen van de cultuurhistorische waarde. Daarnaast zijn voorwaarden geformuleerd voor het realiseren van een (extra) woning in een cultuurhistorisch waardevol gebouw. Hoe luidt de werkwijze waarderen en toekennen cultuurhistorische waarde? Onderstaande procedure wordt voorgesteld om de cultuurhistorische waarde van gebouwen te waarderen en toe te kennen. 1. Bepaling ligging gebouw De gemeente beoordeelt of het gebouw legaal tot stand is gekomen en gelegen is op een bestaand bouwvlak. Indien dit alles niet het geval is, zal de gemeente geen waardering maken. 2. Scoren gebouw op basis van Quicksan CHW Het college van burgemeester en wethouders verleent opdracht aan een ter zake deskundige om een gebouw te scoren. De ter zake deskundige scoort -voor rekening van de initiatiefnemer- het gebouw op basis van bijgevoegde cultuurhistorische waarderingsmethodiek (Quickscan CHW). De ter zake deskundige onderbouwt de scores met een korte omschrijving. 3. Bepalen Cultuurhistorische waardering Het college van burgemeester en wethouders beoordeelt de scoring van de deskundige en bepaalt de uiteindelijke cultuurhistorische waardering.

Het college kan als zij dat noodzakelijk acht, een second opinion voor de scoring laten uitvoeren. Deze waardering kan afwijken van het berekende gemiddelde indien de gemeente op basis van de aangeleverde informatie daartoe aanleiding heeft. Het college zal in dat geval een onderbouwing aanleveren van de gemaakte afwijking. 4. Afweging toekennen Cultuurhistorische Waarde (CHW) Het college maakt op basis van de cultuurhistorische waardering een afweging om de cultuurhistorische waarde aan een gebouw toe te kennen. De gemeenteraad neemt hierover

uiteindelijk het besluit bij de behandeling van het bestemmingsplan waarin de cultuurhistorische waarde aan een bestemmingsvlak wordt toegekend. Een (zeer) hoge waardering biedt argumenten voor het toekennen van de cultuurhistorische waarde en het behoud van het gebouw. Dit biedt de initiatiefnemer mogelijkheden om een verzoek in te dienen voor functiewijzigingen en realiseren van een (extra) woning in een gebouw. Een middelmatige en (zeer) lage waardering biedt de initiatiefnemer die mogelijkheden niet. Een (zeer) lage waardering kan in sommige gevallen als rechtvaardiging worden gebruikt om geen CHW toe te kennen en een gebouw te mogen slopen. 5. Bescherming cultuurhistorisch waardevolle gebouwen Als de gemeente de cultuurhistorische waarde van een gebouw toekent, zal de gemeente dit gebouw middels regelgeving beschermen tegen o.a. sloop of schade berokkende verbouwingen. Het gebouw blijft de huidige bestemming behouden. Er moet wel altijd een planologische procedure doorlopen worden om de toewijzing als CHW gebouw te verkrijgen. Er zijn twee mogelijkheden om dit in een bestemmingsplan of te regelen:  het toekennen van de aanduiding ´karakteristiek´ of  Het opleggen van een dubbelbestemming ´waarde – cultuurhistorie´. Een dubbelbestemming heeft een prioritair karakter en kent een eigen bestemming.

Een aanduiding geeft geen zelfstandige bestemming, maar houdt bouw- of gebruiksbeperkingen in voor de onderliggende bestemmingen. Bij zowel de dubbelbestemming als de aanduiding legt de gemeente regels op voor behoud van het gebouw, de cultuurhistorische waarden en zijn directe omgeving. Welke voorwaarden stelt de gemeente aan het realiseren van een (extra) woning in een cultuurhistorisch waardevol gebouw? Zoals al reeds aangegeven in de aanleiding biedt de omgevingsvisie mogelijkheden om cultuurhistorie te versterken en te behouden. Het doel hiervan moet gericht zijn op het behoud en herstel van de gebouwen en zijn omgeving. Ook de interim omgevingsverordening Noord-Brabant geeft mogelijkheden hiertoe. Voor alle verzoeken tot wonen in cultuurhistorisch waardevolle gebouwen geldt dat dit alleen na een specifieke afweging door de gemeente mogelijk is. Hierbij weegt de gemeente alle belangen goed af. Het betreft hier niet alleen de cultuurhistorische belangen maar ook andere aspecten zoals stedenbouwkundige kwaliteiten, milieutechnische aspecten en landschappelijke waarden. Daarom toetst de gemeente, aanvullend op de gebruikelijke RO-toets, elk verzoek in ieder geval aan onderstaande voorwaarden. 1. De huidige bestemming blijft in principe gehandhaafd. Uitzondering hierop is een gelijktijdige procedure om de functie/ geldende bestemming van de betreffende gronden te wijzigen. 2.

De gemeente heeft - op basis van de toetsingscriteria Cultuurhistorische waardering – de cultuurhistorische waarde toegekend of wordt gelijktijdig met deze procedure toegekend. 3. In beginsel kan maximaal 1 (extra) woning worden toegevoegd voor het herstel, behoud en beschermen van het cultuurhistorisch waardevol gebouw. 4. Het realiseren van een (extra) woning is noodzakelijk voor het herstel, behoud en beschermen van het cultuurhistorisch waardevol gebouw. Hiertoe levert de initiatiefnemer een motivatie aan. In het behoud- en herstelplan is in ieder geval opgenomen:  De actuele status van de cultuurhistorische waarde van het gebouw;  Eventuele ´verdwenen´ cultuurhistorische waarde van het gebouw;  Een lijst (en kaart) met de wijze waarop de cultuurhistorische waarden van het gebouw worden hersteld of versterkt;  Een lijst van maatregelingen (activiteiten, regelgeving) die getroffen worden voor het behouden en beschermen van de cultuurhistorische waarden van het gebouw.

5. Het cultuurhistorisch waardevolle gebouw -waarvoor toekennen van een (extra) woning wordt aangevraagd- is legaal tot stand gekomen en ligt binnen het bouwvlak van het bestemmingsvlak en blijft van rechtswege onderdeel van het bestemmingsvlak. 6. Bij het toevoegen van een (extra) woning in een cultuurhistorisch waardevol gebouw:  Ontstaat een (extra) volwaardige woning;  Wordt het bestaande architectonische karakter van het gebouw alsmede de cultuurhistorische waarden niet aangetast, maar versterkt (zie onder 4). 7. Er wordt gebruik gemaakt van de bestaande inritten en aansluitingen tenzij de noodzaak bestaat om het cultuurhistorisch waardevolle gebouw apart te ontsluiten, waarbij een afweging plaats vindt van belangen op het gebied van o.a. verkeersveiligheid. 8. Met de aanvrager wordt een overeenkomst gesloten, waarin o.a. de eventuele vergoeding van planschade voor rekening van de aanvrager wordt genomen.

Bijlage Cultuurhistorische waarderingsmethodiek (Quickscan CHW) Behorend bij Procesvoorstel Cultuurhistorisch waardevolle bebouwing

Cultuurhistorische waarderingsmethodiek (Quickscan CHW) Het betreft hier een aanvullende waarderingsmethodiek. In aanvulling op de redengevende omschrijving van het pand. Er is geen vaste voorgeschreven waarderingsmethodiek binnen het (cultuur)historisch-geografisch vakgebied. Veelal wordt door gemeenten beoordeeld op een 6-tal criteria (Renes, 1999 en Willemse & Keunen, 2009). Het betreft de criteria gaafheid, zeldzaamheid, kenmerkendheid, ouderdom, ensemblewaarde en kwetsbaarheid. De gemeente heeft deze methodiek vertaald naar een voor haar werkbaar model. Elk criterium wordt afzonderlijk gescoord met waardering zeer laag tot zeer hoog. Naast het scoren van de criteria wordt een toelichting op de scores gegeven. CRITERIA Gaafheid Zeldzaamheid kenmerkendheid Ouderdom Ensemblewaarde Kwetsbaarheid GEMIDDELDE SCORE

WAARDERING

UITKOMST KLASSE a. Zeer laag b. Laag c. Middelmatig d. Hoog e. Zeer hoog

Het gemiddelde van deze 6 scores levert een cultuurhistorische waardering op. De range van deze cultuurhistorische waardering wordt vertaald naar de classes: a. zeer laag b. laag c. middelmatig d. hoog e. zeer hoog. Een (zeer) hoge waardering biedt argumenten voor behoud van het gebouw. Een middelmatige waardering biedt geen argumenten voor behoud of sloop van een gebouw. Een (zeer) lage waardering kan in sommige gevallen als rechtvaardiging worden gebruikt om een gebouw te mogen slopen. Onderstaande criteria zijn gebaseerd op de bovenstaande criteria en vertaald / uitgewerkt voor toepassing op gebouwen in de gemeente Baarle-Nassau. Toelichting op de criteria De verschillende criteria worden in dit kader als volgt geïnterpreteerd en toegepast: 1. Gaafheid a. In welke mate benadert de situatie nog het beeld zoals dat was ten tijde van het ontwerp of een specifiek ijkmoment in de geschiedenis? b. In welke mate is de architectonische kwaliteit van exterieur en interieur van het gebouw nog in (min of meer) oorspronkelijke staat?  Uitgedrukt als: zeer laag, laag, middelmatig, hoog en zeer hoog 2. Zeldzaamheid a. Bestaat er in deze gemeente een groot aantal van vergelijkbare gebouwen uit een specifiek ijkmoment in de geschiedenis? b. In hoeverre is het gebouw binnen de gemeente bijzonder qua voorkomen, historische functie, architectuur, beelddrager van een historische ontwikkeling.

Pagina 1 van 3

Bijlage Cultuurhistorische waarderingsmethodiek (Quickscan CHW) Behorend bij Procesvoorstel Cultuurhistorisch waardevolle bebouwing



c. In hoeverre is het gebouw momenteel zeldzaam voor de gemeente, is het aantal voorbeelden in de gemeente gering? Uitgedrukt als: zeer laag, laag, middelmatig, hoog en zeer hoog

3. Kenmerkendheid a. In hoeverre is de situatie kenmerkend voor de gemeente voor het specifieke ijkmoment in de geschiedenis? b. Hoe kenmerkend is de betreffende situatie nu voor de gemeente Baarle-Nassau Op sociaaleconomisch, cultureel, architectonisch, stedenbouwkundig, ruimtelijk vlak enz.? c. Als we dit gebouw en zijn omgeving beschouwen, is dan in één oogopslag een goed beeld te vormen van wat de belangrijkste waarden van dit gebouw voor de omgeving zijn?  Uitgedrukt als: zeer laag, laag, middelmatig, hoog en zeer hoog 4. Ensemblewaarde a. Is het gebouw een essentieel onderdeel van een cultuurhistorisch, architectonisch en/of stedenbouwkundig ensemble of landschapsinrichting? b. In welke mate draagt dit gebouw bij aan de totale cultuurhistorische waarde van het ensemble? c. Is het geheel minder waard als dit gebouw niet meer aanwezig zou zijn? d. Draagt het gebouw bij aan de ruimtelijke context en de afleesbaarheid van de (ontstaans-) geschiedenis van het ensemble?  Uitgedrukt als: zeer laag, laag, middelmatig, hoog en zeer hoog 5. Kwetsbaarheid a. Hoe kwetsbaar zijn de bestaande cultuurhistorische kwaliteiten wanneer daar geen specifieke aandacht voor bestaat? Is het gebouw solide genoeg om te blijven bestaan zoals deze nu bestaat? b.

Zijn de cultuurhistorische waarden al aangetast en wat is de reproductietijd om de waarden te herstellen?  Uitgedrukt als: zeer laag, laag, middelmatig, hoog en zeer hoog 6. Ouderdom a. Uit welke periode stamt de oorspronkelijke oprichting van het gebouw? b. Uit welke periode dateert de huidige aanwezige (stedenbouwkundige, architectonische) situatie in grote lijnen? c. Wanneer heeft de laatste grote ingrijpende (Stedenbouwkundige / architectonische) ‘verbouwing’ plaatsgevonden?  Uitgedrukt als: uit de 21e eeuw, uit de periode 1951 – 2000, uit de periode 1901-1950, uit de 19e eeuw, voor de 19e eeuw De score wordt toegekend door een ter zake deskundige. Deze levert tevens een toelichting aan op de scores. De toelichting geeft inzicht in de –door de ter zake deskundige- gegeven score. De ter zake deskundige geeft ook een advies over de totaalscore. De kosten voor het scoren en waarderen van een gebouw zijn voor rekening van de initiatiefnemer. Opgemerkt wordt dat de score per criterium niet absoluut is en nooit objectief kan zijn. De gemeente kan als zij dat noodzakelijk acht, een second opinion voor de scoring laten uitvoeren. De gemeente Baarle-Nassau (al dan niet op basis van een advies van haar adviescommissie) beoordeelt de scoring van de deskundige en bepaalt de uiteindelijke cultuurhistorische waardering.

Deze waardering kan afwijken van het berekende gemiddelde indien de gemeente op basis van de Pagina 2 van 3

Bijlage Cultuurhistorische waarderingsmethodiek (Quickscan CHW) Behorend bij Procesvoorstel Cultuurhistorisch waardevolle bebouwing

aangeleverde informatie daartoe aanleiding heeft. De gemeente zal in dat geval een korte onderbouwing aanleveren van de gemaakte afwijking.

Pagina 3 van 3