Document · PDF

3.1 - Bijlage 3 - PVA - Scenariostudie BBN, scenario 5

Gemeenteraad (openbaar) 24 september 2025, gemeente Baarle-NassauBij agendapunt: Categorie 3: Raadsinformatiebrieven voor kennisgeving aannemen6.128 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Notitie Project Betreft

2201273 – Gemeentehuis Baarle-Nassau Uitwerking extra scenariostudie gemeentehuis Baarle-Nassau

Van

ir. R.M.J. (Ronald) Wolvekamp rmj.wolvekamp@bbn.nl 06 53 67 52 10

N. (Niels) Schilstra n.schilstra@bbn.nl 06 53 69 84 63

Rotterdam, 28 september2023

Inhoud 1.

Inleiding ............................................................................................................................................... 2

Scenario 5 – mix tussen wonen, horeca, commercie en kantoren ......................................................... 3

2.1.

Indeling functies in het gebouw .................................................................................................... 3

2.2.

Referenties en uitwerking concept ............................................................................................... 4

Financiële doorrekening ....................................................................................................................... 6 3.1.

Stichtingskosten ........................................................................................................................... 6

3.2.

Opbrengsten ................................................................................................................................ 9

3.3.

Saldo ............................................................................................................................................ 9

3.4.

Exploitatielasten ........................................................................................................................... 9

3.5.

Financieel vergelijk 0-scenario en scenario 5................................................................................10

Kwalitatieve afweging .........................................................................................................................11

Bijlage 1: Vlekkenplan scenario 5 Bijlage 2: Stichtingskostenraming scenario 5

2201273 – Gemeentehuis Baarle-Nassau Notitie Uitwerking extra scenario gemeentehuis Baarle-Nassau

Pagina 1 van 12

Inleiding

Het in het centrum gelegen gemeentehuis van Baarle-Nassau bestaat in de huidige vorm (uitgebreid en gerenoveerd naar energielabel A) sinds 2008. Op dit moment biedt het plaats aan het gemeentebestuur, een baliefunctie, zestig werkplekken, overlegruimten en ruimten voor ondersteunende diensten. Door de ambtelijke fusie tussen de gemeente Baarle-Nassau, Alphen-Chaam en Gilze en Rijen, verhuist het ambtelijke apparaat vanaf 2026 naar een nieuwe, centrale locatie. Dit betekent dat het ambtelijke apparaat aanzienlijk minder ruimte nodig heeft in het huidige gemeentehuis van Baarle-Nassau. Naar verwachting zal de bezetting in de toekomstige situatie maximaal acht werkplekken zijn. Om een passende invulling te vinden voor de vrijkomende ruimte, heeft bbn adviseurs in opdracht van de gemeente Baarle-Nassau vier mogelijke scenario’s onderzocht op financiële haalbaarheid. Ook zijn de scenario’s gescoord op kwalitatieve aspecten. De vier scenario’s zijn: 1 versterken huidige concept - kantoren; 2 veranderen huidige concept - horeca en commercie; 3 transitie naar next level - hotel; 4 complete reset - woningen. Op 26 april 2023 presenteerde bbn de scenario’s aan raadsleden. Tijdens deze bijeenkomst werd duidelijk dat de raad scenario 4 (transforma e naar woningen) in combina e met andere func es nader wil onderzoeken.

Hierom hee u bbn gevraagd om de mogelijkheden van een combina e tussen woningen en andere func es (uit scenario 1 en 2), nader uit te werken in een extra scenario. Dit extra (vijfde) scenario lichten we in deze no e toe. In de no e behandelen we de volgende onderwerpen:  We vertellen hoe we het gebouw indelen en welke func es op welke plaats in het gebouw komen;  We verrijken het concept met referen es;  We laten zien wat de ﬁnanciële gevolgen zijn van dit scenario voor de gemeentelijke begro ng (ﬁnanciële afweging);  We geven inzicht in wat het scenario Baarle-Nassau brengt (kwalita eve afweging).

2201273 – Gemeentehuis Baarle-Nassau Notitie Uitwerking extra scenario gemeentehuis Baarle-Nassau

Pagina 2 van 12

Scenario 5 – mix tussen wonen, horeca, commercie en kantoren

In dit scenario creëren we een levendige mix tussen woningen op de eerste en tweede verdieping, en een gemixt programma op de begane grond. Het gemixte programma bestaat uit een uitnodigende, open ruimte waarin commerciële ruimtes kunnen worden gerealiseerd. Naast enkele kantoren voorzien we hier ruimte voor kleinschalige horeca zoals een koffiezaakje of een kleine lunchroom. Ook kleinschalige retail zoals boetiekjes en popup stores krijgen een plaats op de begane grond. In dit scenario blijft de gemeente eigenaar van de delen van het gebouw dat de bestuurszetel huisvest. De delen van het gebouw die worden getransformeerd tot appartementen en commerciële ruimtes verkoopt de gemeente aan een projectontwikkelaar die het commerciële- en het woonprogramma gaat realiseren. Het monumentale bouwdeel aan de Singel wordt de centrale entree naar de mix van kantoren, horeca en retail op de begane grond. Ook in de noordwestelijke zijde aan de Sint Annastraat worden twee entrees gemaakt, zodat dit aantrekkelijke gebouwdeel vanuit meerdere kanten goed bereikbaar is. De binnentuin wordt gehandhaafd als aantrekkelijke plaats voor de organisatie van bruiloften en partijen. Ook een intiem terras op deze plek zorgt voor sfeer en gezelligheid en heeft een aantrekkende en verbindende functie. De raadszaal + bestuurskamers (1e et.) behouden hun plek.

De overige functies van de bestuurszetel op de begane grond worden verplaatst. 2.1.

Indeling functies in het gebouw

Het gebouw is op de volgende manier ingedeeld: Begane grond  bestuurszetel  mix horeca/winkels/kantoren  ontsluiting en bergingen woningen 1e verdieping  deel bestuurszetel  zes appartementen 2e verdieping  twee appartementen

2201273 – Gemeentehuis Baarle-Nassau Notitie Uitwerking extra scenario gemeentehuis Baarle-Nassau

Pagina 3 van 12

2.2.

Referenties en uitwerking concept

Om een beter beeld te geven bij de mogelijke inrichting van het programma in het scenario, gaan we in deze paragraaf aan de hand van referentiebeelden in op de verschillende onderdelen van het nieuwe scenario. De verhuur van de commerciële ruimtes is casco. Het is aan de ondernemers om de ruimtes in te richten en te voorzien van een inbouwpakket. Deze referenties kunnen als voorbeeld dienen voor de mogelijke inrichting van deze ruimtes. Appartementen Voor de appartementen denken we aan een oppervlakte van circa 100m² bruto vloer oppervlak (ca. 80 m² gebruiksoppervlak). Moderne stadsappartementen, die voldoen aan de wooneisen van moderne huurders. Qua daglicht maken we voor twee appartementen op de eerste verdieping gebruik van lichtkoepels om alle appartementen een lichte en open uitstraling te geven.

Lichtkoepels in het dak zorgen voor voldoende daglichttoetreding

Moderne 2 of 3-kamerappartementen met een open uitstraling

Horeca Voor de horeca adviseren wij om in te zetten op kleine broodjeszaken of koffiebars bestaande uit een kleine centrale bar met enkele tafeltjes. Vanwege de locatie van de horeca op de begane grond creëer je een goede verbinding met ‘buiten’, wat uitnodigend werkt.

2201273 – Gemeentehuis Baarle-Nassau Notitie Uitwerking extra scenario gemeentehuis Baarle-Nassau

Pagina 4 van 12

Retail Voor retail kunnen conceptuele winkels en pop-up stores een plek krijgen in het gebouw. Hiervoor kunnen lokale creatieve ondernemers worden uitgenodigd om een ruimte naar behoeven in te richten. Dit versterkt binding met Baarle-Nassau en stimuleert een open en creatieve uitstraling. Kantoren Voor de kantoren leggen we de focus op kleine verhuurbare kantoorruimtes. Hierbij zijn transparante, multifunctionele ruimtes van glas erg geschikt omdat deze een open uitstraling creëren en zorgen voor een goede verbinding met de rest van de ruimtes. Het multifunctionele karakter van de glazen kantoorunits is geschikt omdat dit de mogelijkheid biedt tot vergaderen of juist kan dienen als concentratiewerkplek. Hierdoor worden diverse huurders aangesproken. Variatie in grootte om zowel vergaderruimtes als concentratiewerkplekken te faciliteren

2201273 – Gemeentehuis Baarle-Nassau Notitie Uitwerking extra scenario gemeentehuis Baarle-Nassau

Pagina 5 van 12

Financiële doorrekening

In dit hoofdstuk gaan we in op de financiële gevolgen van het voorgestelde scenario. We behandelen achtereenvolgend de opbouw van de stichtingskosten, de opbrengsten die de gemeente krijgt en de gevolgen van het scenario op de exploitatiekosten van de gemeente.

Financiële vergelijking scenario's Scenario Investering Totale stichtingskosten (ex btw) Aandeel bestuurszetel (ex btw) Aandeel ander programma (ex btw) * Eenmalige opbrengst uit ander programma (ex btw)* Residuele (grond)waarde gebouw (ex btw)* Af te boeken boekwaarde gebouw (eenmalig) Saldo gemeente (kosten minus residuele waarde)

0 €

€ € €

5 - € € € - € pm € - € - €

4.613.758 1.328.097 3.285.661 3.555.000 269.339 1.793.389 2.852.147

*Een externe partij treedt op als ontwikkelaar. Opbrengsten minus kosten van dit deel geven de residuele waarde van het gebouw.

Exploitatie Huidige kapitaallasten Effect op kapitaallasten Huidig onderhoud Effect op onderhoud Totaal jaarlijkse kosten Huurinkomsten Jaarlijks effect op de begroting (kosten minus huur) Effect overige lasten 3.1.

€ € € € € € €

118.000 € - € 87.000 € - € 205.000 € - € 205.000 € pm

43.200 73.000 87.000 -55.000 148.200 148.200

Stichtingskosten

De stichtingskosten bestaan uit de bouwkosten en bijkomende kosten. In de bijlage is een compleet overzicht van de opbouw van de bouw- en stichtingskosten opgenomen. Hier gaan we in op de uitgangspunten en de opbouw van de stichtingskosten. Bouwkosten Voor het berekenen van de bouwkosten gaan we uit van de volgende uitgangspunten (*=aandachtspunt) algemeen:  bouwkosten zijn exclusief bouwrijp maken terrein (dus geen werkzaamheden benodigd op het terrein)  bouwkosten zijn inclusief (inpandig) sloopwerk  exclusief upgraden bestaande gevels, uitgangspunt: gevels voldoen aan Bouwbesluit eisen – uitgangspunt verdiepingshoogte 3,6m bruto  uitgangspunt gevel open 25%  exclusief parkeervoorzieningen wonen  exclusief faseringskosten (alle werkzaamheden in één aaneengesloten fase) *

2201273 – Gemeentehuis Baarle-Nassau Notitie Uitwerking extra scenario gemeentehuis Baarle-Nassau

Pagina 6 van 12

Bestuurszetel verplaatst (grotendeels) van locatie:  binneninrichting handhaven maar wel upgraden/opfrissen  installaties dienen (deels) aangepast te worden  diverse scheidingswanden worden toegevoegd  handhaven bestaande gevel open  tpv de 1e verdieping zijn akoestische voorzieningen opgenomen – nieuwe entree tpv ingang wonen Horeca/commercie:  de huidige binneninrichting wordt verwijderd (incl. installatiecomponenten)  toiletgroep wordt opgeknapt  de wko blijft als thermische bron behouden, wel is aansluiting daarop, alsmede verlichting en luchtbehandeling vrv de ondernemers  (cf. demarcatie ROZ-overeenkomsten) dus geen installaties gerekend, enkel tot meterkast  worden casco opgeleverd, dus geen huurdersvoorzieningen zoals scheidingswanden, stoffering, plafond- en wandafwerking  handhaven bestaande gevel open  geen installaties meegenomen, enkel tot meterkast (ik houd rekening met 4 stuks)  geen kosten opgenomen voor parkeervoorzieningen Wonen:  8 appartementen (zes op de 1e en twee op de 2e), voorzien van balkons  de huidige binneninrichting wordt verwijderd (incl. installatiecomponenten)  bergingen op de bg  aanpassingen aan gevel opgenomen conform scenario 3 & 4  handhaven bestaande gevel open  geen werkzaamheden aan de gevel opgenomen m.b.t.

bouwfysica  uitgangspunt is dat daglichttoetreding voldoende is  geen brandwerende voorzieningen opgenomen in de vloeren, uitgangspunt is dat de vloeren voldoende brandwerend zijn.  uitgangspunt is dat ook het bestaande metselwerk voldoet. De opbouw van de gevel is verder niet bekend, er is geen rekening gehouden met het vervangen van eventuele brandbare onderdelen  geen kosten opgenomen voor parkeervoorzieningen  geen werkzaamheden aan het dak opgenomen – we willen toch 2 koepels opnemen in het dak bij de woningen op de 1e verdieping die aan de oostzijde liggen.  bestaande lift wordt gehandhaafd Aandachtspunten: In de bovenstaande Uitgangspuntenlijst zien we enkele aandachtspunten die we hier apart toelichten omdat wijziging van deze uitgangspunten in een latere fase aanzienlijke (financiële) consequenties met zich meebrengen.  BENG vs. ENG/NOM Het uitgangspunt waarop de bouwkosten in dit scenario zijn gebaseerd is BENG (conform bouwbesluit). Mocht de gemeente een hoger duurzaamheidsniveau ambiëren (bijv. Nul Op de Meter, NOM), dan worden de bouwkosten hoger. De exacte impact van een dergelijke keuze dient op dat moment nader onderzocht te worden.

2201273 – Gemeentehuis Baarle-Nassau Notitie Uitwerking extra scenario gemeentehuis Baarle-Nassau

Pagina 7 van 12

 Faseringskosten Het uitgangspunt in de berekening van de bouwkosten is dat de gehele verbouwing plaatsvindt in een aaneengesloten fase, waarin de gemeentelijke organisatie in bedrijf blijft. Hierbij gaan we er (in alle scenario’s) van uit dat er geen verhuizing naar tijdelijke huisvesting nodig is. Wanneer het project in een latere fase zit, dient te worden onderzocht in hoeverre dit uitgangspunt haalbaar is. Wanneer, nadat er een concreet ontwerp is gemaakt, dat verhuizing tijdens de verbouw naar tijdelijke huisvesting noodzakelijk is, dan heeft dit financiële consequenties voor de business case. Van directe bouwkosten naar totale bouwkosten Op basis van deze uitgangspunten komen de directe bouwkosten uit op € 2.319.035,- ex btw. Over de directe bouwkosten worden de volgende opslagen gerekend:  Algemene bouwplaatskosten Naast de directe kosten worden Algemene Bouwplaatskosten (ABK) gerekend. Dit zijn kosten tbv inrichten van de bouwplaats (afscheiding, ketens, materieel, gebruiksmateriaal, etc.), tijdelijke voorzieningen ter beperking van overlast, de voorbereiding en de begeleiding van het project.  Algemene kosten en Winst & Risico De percentages Algemene kosten (7%) en Winst & Risico (5%) zijn percentages die wij in de markt terugzien in huidige projecten.  Prijsstijgingen tot start bouw De prijsstijgingen zijn op basis van een te verwachte index van ca 3% per jaar. 

Afkoop prijsrisico tijdens bouw en CAR-verzekering

 Nadere planuitwerking Het plan bevindt zich in een dermate vroeg stadium dat er 3% nadere planuitwerking is gerekend over de directe bouwkosten inclusief alle opslagen. In totaal bedragen deze opslagen € 1.065.690,- ex btw. Hiermee komen de totale bouwkosten uit op € 3.384.725,- ex btw. Stichtingskosten De stichtingskosten bestaan naast de bouwkosten uit bijkomende kosten. Dit zijn additionele kosten die bovenop de aanneemsom komen. Onder de bijkomende kosten behoren verschillende posten, denk bijvoorbeeld aan: - honoraria van adviseurs - bouwleges - aansluitkosten - onvoorzien In dit scenario zijn de bijkomende kosten berekend op € 1.179.033,-. Hiermee komen de totale stichtingskosten van het scenario op € 4.563.758,- ex btw, wat neerkomt op 35% van de bouwkosten. Bovenop de berekende stichtingskosten komt nog een aanvullende kostenpost van €50.000,- voor de aanleg van internet e.d. In totaal zijn de stichtingskosten voor het scenario, inclusief de kosten voor het internet €4.613.758,- ex btw.

2201273 – Gemeentehuis Baarle-Nassau Notitie Uitwerking extra scenario gemeentehuis Baarle-Nassau

Pagina 8 van 12

Af te boeken boekwaarde Het gebouw heeft een huidige boekwaarde van € 2.827.000,- per 01-01-2023. In het nieuwe scenario zal ca. 37% van het gebouw als bestuurszetel behouden blijven (921/2.519 m² bvo). Ca 63% van het gebouw wordt afgestoten. Hierdoor rekenen we een kostenpost voor het afboeken van 63% van de huidige boekwaarde als eenmalige kostenpost. Dit is een bedrag van €1.793.389,-.

3.2.

Opbrengsten

De gemeente genereert in dit scenario de volgende eenmalige opbrengsten door de verkoop van de gebouwdelen die niet door de gemeente in gebruik worden genomen. Opbrengsten uit woningverkoop Voor het gebouwdeel dat wordt bestemd voor woningverkoop gaan we uit van een gemiddelde opbrengst van ca. €2.460,-/m² bvo (ex btw), wat gelijkstaat aan een opbrengst per appartement van € 330.000,(ex btw). Dit is gebaseerd op de verkoopprijs van vergelijkbare appartementen in de omgeving (Rector vd Broekstraat). De verkoop van dit gebouwdeel levert hiermee eenmalig € 2.640.000,- (ex btw) op. Opbrengsten uit verkoop commerciële ruimtes Uit de verkoop van de commerciële ruimtes genereert de gemeente een eenmalige opbrengst van ruim € 915.000,-. Uitgangspunt is dat een m² commerciële ruimte € 1.750,- oplevert. Ook dit is gebaseerd op onderzoek naar winkels, horeca en kantoren uit de omgeving. De gebouwdelen die niet langer door de gemeente worden gebruikt, worden verkocht aan een ontwikkelaar. Deze verkoop levert de gemeente in totaal € 3.555.000,- (ex btw) op. Het leegstandsrisico is voor rekening van de ontwikkelaar.

3.3.

Saldo

Met de stichtingskosten van € 4.613.758,-, de af te boeken boekwaarde van €1.793.389,- en eenmalige opbrengsten uit verkoop van € 3.555.000,- komt het saldo in dit scenario uit op € 2.852.147,-. Echter, op aangeven van de afdeling financiën is het volledige investeringsbedrag van de bestuurszetel à € 1.328.097,- als investeringssaldo gehanteerd. De eenmalige opbrengst van het te verkopen gebouwdeel à €269.339,- (kosten overig gebouwdeel – eenmalige opbrengst) wordt in deze methodiek toegerekend aan de algemene reserves.

3.4.

Exploitatielasten

Naast de eenmalige opbrengsten heeft het realiseren van dit scenario ook gevolgen voor de exploitatielasten van de gemeente. Kapitaallasten De huidige kapitaallasten van de gemeente zijn € 118.000,-. Echter, de kapitaalslasten nemen af omdat de gemeente een deel van het gebouw verkoopt. Het deel van het gebouw dat de bestuurszetel zal huisvesten is in het scenario ca. 37%. Hierdoor dalen de huidige kapitaalslasten van € 118.000,- naar € 43.200,- De

2201273 – Gemeentehuis Baarle-Nassau Notitie Uitwerking extra scenario gemeentehuis Baarle-Nassau

Pagina 9 van 12

investering van de bestuurszetel à € 1.328.097,- die de gemeente doet wanneer de opbrengsten van de verkoop niet terugkomen in het investeringssaldo, komt in het scenario bovenop de huidige kapitaallasten. Uitgespreid over een termijn van 40 jaar en met toerekening van 3% rente, leidt dit tot een aanvullende jaarlijkse kapitaallast van € 73.000,-. Onderhoud Vanwege de afstoot van een deel van het gebouw zal de gemeente minder onderhoud hoeven te plegen. Op dit moment is het jaarlijks onderhoud € 87.000,-. Met het afstoten van de woningen en commerciële ruimtes bespaart de gemeente € 55.000,- op haar onderhoudslasten, waardoor er voor de post onderhoud jaarlijks € 32.000,- resteert. Huurinkomsten In de exploitatieberekening is het uitgangspunt dat de huurinkomsten van € 205.000,- vanuit de ABGorganisatie wegvallen. In het scenario worden echter ook acht aanlandwerkplekken gerealiseerd. Er kan door de gemeente onderzocht worden of hierover nadere afspraken kunnen worden gemaakt met huurders, wat kan leiden tot eventuele aanvullende huurinkomsten. Jaarlijks effect op de begroting Als we alle bovengenoemde exploitatiekosten doorrekenen, dan wordt duidelijk dat het scenario zoals we dat hebben opgesteld jaarlijks voor € 148.200,- op de gemeentelijke begroting als kostenpost wordt opgenomen. Dit is € 56.800,- minder dan in het 0-scenario waarin de gemeente niets doet (€ 205.000,-)

3.5.

Financieel vergelijk 0-scenario en scenario 5

Het 0-scenario maakt duidelijk dat niets doen geen optie is. De vaste lasten van het gebouw zijn circa 2 ton, die nu worden gedekt door de huurinkomsten vanuit de ABG-organisatie. Met de herhuisvesting vallen de huurinkomsten echter weg. Wat onderzocht kan worden is of het beter is om het gebouw op de vrije markt te verkopen. Het gebouw heeft een huidige boekwaarde van € 2.827.000,- per 01-01-2023. Stel het gebouw kan verkocht worden voor ca. € 3 miljoen, dan is dit afdoende om de huidige boekwaarde/kapitaallasten uit de begroting te halen. De vraag hierbij is echter of dit in de huidige markt realistisch is. Verkoop van het gehele gebouw op de vrije markt hangt tevens af van de mogelijkheid en de bereidheid van een andere partij om het gehele gebouw over te nemen. Ook levert het de vraag op waar de bestuurszetel vervolgens kan landen. Deze vragen zijn bij deze quickscan niet onderzocht.

2201273 – Gemeentehuis Baarle-Nassau Notitie Uitwerking extra scenario gemeentehuis Baarle-Nassau

Pagina 10 van 12

Kwalitatieve afweging

Om inzicht te geven in wat het scenario kwalitatief toevoegt aan Baarle Nassau, gebruiken we de volgende matrix. We hebben voor enkele kwalitatieve aspecten meetbare en concrete uitgangspunten opgesteld waarop het scenario op een driepuntsschaal scoort, positief (+), neutraal (+/-) of negatief/slecht (-). positief/goed (+)

neutraal ( +/- )

negatief/slecht (-)

vitaliteit

het nieuwe concept sluit aan het gebouw krijgt een nieuwe het gebouw komt leeg te op gemeentelijke visie op invulling, maar deze sluit niet staan toerisme en recreatie aan op de gemeentelijke visie op toerisme en recreatie

diversiteit centrum

het concept biedt meerdere het concept biedt een enkele het concept biedt een enkele functies aan functie aan, maar deze functie functie aan, maar deze is wel uniek voor deze plek functie is niet uniek voor deze plek

balans wonen en levendigheid

het concept voorziet niet in de het concept voorziet niet in het concept voorziet in de de woonbehoefte en creeert woonbehoefte, en biedt ook woonbehoefte maar creeert ruimte voor levendigheid in wel levendigheid in de vorm ook geen levendigheid in de vorm van horeca en/of retail van horeca en/of retail de vorm van horeca en/of retail

toekomstbestendigheid de nieuwe invulling kan op de lange termijn met relatieve zekerheid worden gehandhaafd

er kan een deel van de ruimtes er is een grote kans dat er leegstand ontstaat in het leeg komen te staan door grootste gedeelte van de bijvoorbeeld vertrek van ruimtes van het nieuwe huurders, maar het grootste concept deel blijft naar redelijke verwachting ingevuld

duurzaamheid

het concept leidt niet tot energiebesparing en co2 reductie

het concept leidt tot energiebesparing en co2 reductie

2201273 – Gemeentehuis Baarle-Nassau Notitie Uitwerking extra scenario gemeentehuis Baarle-Nassau

het concept leidt tot een verhoging van energiegebruik en co2 uitstoot

Pagina 11 van 12

Duurzaamheid

Toekomstbestendigheid

Het nul-scenario is niet toekomstbestendig omdat er in feite geen ingegrepen plaatsvinden en niet wordt aangesloten op de behoefte van Baarle-Nassau.

Balans wonen en leven

In het nul-scenario worden geen woningen gebouwd, waardoor de balans tussen wonen en leven neutraal scoort.

Diversiteit centrum

Ook qua diversiteit scoort dit scenario laag. Er worden geen nieuwe functies toegevoegd.

Vitaliteit centrum

Nul-scenario – niks doen In het nul-scenario wordt niet bijgedragen aan verdere vitaliteit vna het centrum van Baarle Nassau.

Duurzaamheid

Toekomstbestendigheid

Balans wonen en leven

Ook de diversiteit krijgt met de mix van woningen en commerciële ruimtes een sterke impuls. Hiermee samenhangend wordt logischerwijs de balans tussen wonen en leven gestimuleerd. Op beide onderdelen scoort scenario 5 positief.

Diversiteit centrum

Scenario 5 – mix tussen woningen en commerciële ruimtes Scenario 5 draag sterk bij aan de vitaliteit van Baarle-Nassau vanwege de interessante mix van commerciële ruimtes die hier worden gerealiseerd. De horeca en kleinschalige retail trekt bezoekers en zorgt voor levendigheid op deze plek.

Vitaliteit centrum

Ook op het gebied van duurzaamheid is het nul-scenario niet interessant. Er wordt weinig aan het gebouw gedaan, waardoor kansen op verduurzaming onbenut blijven.

Door in te zetten op meerdere functies (wonen, kantoren, retail, horeca), is de kans aanzienlijk dat scenario 5 ook richting de toekomst voldoende bezetting kan weten te genereren. Tot slot scoort het scenario hoog op duurzaamheid. Tijdens de transformatie worden er diverse ingrepen in het gebouw gedaan, waar grote kansen liggen voor verduurzaming. Ook zal het gebouw minder energie gebruiken en CO-2 uitstoten na de verbouw, omdat het gebouw dan aan de huidige eisen op het gebied van duurzaamheid voldoet.

2201273 – Gemeentehuis Baarle-Nassau Notitie Uitwerking extra scenario gemeentehuis Baarle-Nassau

Pagina 12 van 12

Bijlage 1 Vlekkenplan Scenario 5 - Gemeentehuis Baarle-Nassau

Scenario 5 - mix wonen / commercie Bestuurszetel gemeente:

921 m²

Woningen:

1.075 m²

Commerciele ruimtes:

523 m²

218 m2

V-2

Volledig nieuwe inbouw tbv woonfunctie

Aanpassingen aan de gevel

663 m2

V-1

2 dakkoepels

236 m2

194 m2 523 m2

Nieuwe afscheiding

685 m2

Nieuwe afscheiding

Nieuwe entree

Bijlage 2 Stichtingskostenraming Scenario 5 - Gemeentehuis Baarle-Nassau

Raming - Bouwkundig en installaties - Haalbaarheidsstudie - Concept

Scenario 5 gemeentehuis - Baarle-Nassau Gemeente Baarle-Nassau 2201273.HBS.A.7.C

21 augustus 2023

PROJECTGEGEVENS ALGEMEEN projectnaam: plaats: werknummer: rapportnummer: product: projectfase: status: variant: versie: datum: opgesteld door:

Scenario 5 gemeentehuis Baarle-Nassau 2201273 2201273.HBS.A.7.C Bouwkundig en installaties Raming Haalbaarheidsstudie Concept A 7 21 augustus 2023 ing. Bart Beijen b.beijen@bbn.nl Leo Visser l.visser@bbn.nl Wim Verheul w.verheul@bbn.nl

06 - 13 97 53 37 06 - 53 72 77 84 06 - 51 85 20 14

gezien door:

BOUWPARTNERS opdrachtgever: architect: constructeur: installatieadviseur: bouwfysisch adviseur: aannemer: bouwkostenadviseur:

INHOUDSOPGAVE projectgegevens uitgangspunten raming bijkomende kosten

Gemeente Baarle-Nassau n.t.b. n.t.b. n.t.b. n.t.b. n.t.b. bbn adviseurs

pagina 2 3 4 6

pagina 2 van 12

2201273.HBS.A.7.C

Scenario 5 gemeentehuis

Baarle-Nassau

21 augustus 2023

GEHANTEERDE GEGEVENS EN UITGANGSPUNTEN GEHANTEERDE GEGEVENS Vlekkenplannen 4 scenario's Baarle PH Baarle-Nassau plattegronden UITGANGSPUNTEN Algemeen - alle bedragen exclusief BTW - de Algemene Bouwplaats Kosten zijn opgenomen op basis van kengetallen - prijspeil raming - exclusief prijsstijgingen tot start bouw - exclusief prijsstijgingen tijdens bouw - inclusief nadere planuitwerking - aanbesteding in 1 perceel - exclusief bouwteamkosten aannemer - exclusief garantiekosten - exclusief nazorg kosten - inclusief CAR verzekering - exclusief sanering eventueel verontreinigde grond - exclusief eventuele asbestsanering - exclusief chroom 6 sanering

juni-23

Bouwkosten algemeen: - exclusief bouwrijp maken terrein - inclusief sloopwerk - exclusief upgraden bestaande gevels, uitgangspunt: gevels voldoen aan Bouwbesluit eisen - uitgangspunt verdiepingshoogte 3,6m bruto - uitgangspunt gevel open 25% - exclusief vervangingsonderhoud uit de MJOP - exclusief parkeervoorzieningen wonen - exclusief duurzaamheidsvoorzieningen (ENG / NOM) - exclusief faseringskosten (alle werkzaamheden in één aaneengesloten fase) Bestuurszetel verplaatst (grotendeels) van locatie: - binneninrichting handhaven maar wel upgraden/opfrissen - installaties dienen (deels) aangepast te worden - diverse scheidingswanden worden toegevoegd - handhaven bestaande gevel open - tpv de 1e verdieping zijn akoestische voorzieningen opgenomen - nieuwe entree tpv ingang wonen Horeca/commercie: - de binneninrichting wordt eruit gesloopt, toiletgroep wordt opgeknapt - de installaties worden eruit gesloopt - de wko blijft als thermische bron behouden, wel is aansluiting daarop, alsmede verlichting en luchtbehandeling vrv de ondernemers (cf.

roz) dus geen installaties gerekend, enkel tot meterkast - worden casco opgeleverd, dus geen huurdersvoorzieningen zoals scheidingswanden en fit-out - handhaven bestaande gevel open - geen installaties meegenomen, enkel tot meterkast (ik houd rekening met 4 stuks) - geen kosten opgenomen voor parkeervoorzieningen Wonen: - 8 appartementen (zes op de 1e en twee op de 2e) - de binneninrichting wordt eruit gesloopt - de installaties worden eruit gesloopt - bergingen op de bgg - aanpassingen aan gevel opgenomen conform scenario 3 & 4 - handhaven bestaande gevel open - geen werkzaamheden aan de gevel opgenomen m.b.t. bouwfysica - uitgangspunt is dat daglichttoetreding voldoende is - geen brandwerende voorzieningen opgenomen in de vloeren, uitgangspunt is dat de vloeren voldoende brandwerend zijn - geen kosten opgenomen voor parkeervoorzieningen - geen werkzaamheden aan het dak opgenomen – we willen toch 2 koepels opnemen in het dak bij de woningen op de 1e verdiepeing die aan de oostzijde liggen.` - geen liftinstallatie opgenomen, uitgangspunt is handhaven bestaand

pagina 3 van 12

Bijkomende kosten - inclusief, zie onderbouwing

pagina 4 van 12

2201273.HBS.A.7.C

400 Code

Scenario 5 gemeentehuis

21 augustus 2023

SCENARIO 5

Concept

Elementomschrijving

Hoeveelheid Eenheid Prijs/eenh. Subtotaal

Algemene gegevens SCENARIO 5 Bebouwd Oppervlak Bruto Vloer Oppervlak Bruto Vloer Oppervlak Bruto Vloer Oppervlak Gevel Oppervlak Gevel Open Oppervlak Dak Oppervlak Aantal appartementen

Baarle-Nassau

bestaand bestuurszetel wonen horeca/commercie bestaand bestaand

Bouwplaatsvoorzieningen algemene werkzaamheden hoofdmaatvoering opname rapporten totaal Bouwplaatsvoorzieningen

Sloopwerkzaamheden sloop: sloopwerkzaamheden casco sloopwerkzaamheden gevel sloopwerkzaamheden afbouw sloopwerkzaamheden installaties sloopwerkzaamheden dakbedekking partiële sloopwerkzaamheden stutwerkzaamheden bij sloop

Totaal

1.455 m²bbo 976 m²bvo 1.155 m²bvo 540 m²bvo 2.124 m²gevel 573 m²gevel open 1.455 m²dak 8 stuks

2.671 m²bvo 2.671 m²bvo 2.671 m²bvo 1 post 2.671 m²bvo

5,5 5,5 3.000 12

14.693 14.693 3.000

90 35 20 40 17 5 2

16.380 33.909 67.818 8.477 3.391

32.386

136.995

1 post

m²bvo 468 m²gevel 1.695 m²bvo 1.695 m²bvo m² 1.695 m² 1.695 m²bvo

diversen: asbestsanering stikstofarm slopen verticaal transport t.b.v. sloopwerk totaal Sloopwerkzaamheden

excl. excl. 468 m²bgo 1 post

15 136.995

Bodemvoorzieningen werkzaamheden gebouwvoet totaal Bodemvoorzieningen

1.455 m²bbo m¹ 1.455 m²bbo

250 -

1.455 m²bbo m¹ 1.455 m²bbo

100 -

1.455 m²bbo m¹ 1.455 m²bbo

180 -

20 450 150

53.429 18.450 -

Heiwerk heiwerk onder nieuwe gevel totaal Heiwerk

d= 10,0 m¹

Fundering t/m begane grondvloer fundering onder nieuwe gevel totaal Fundering t/m begane grondvloer

lgt= 5,0 m¹ gevel

Hoofddraagconstructie bestaande constructie handhaven en deels herstellen dichtleggen vide constructieve aanpassingen van bestaand casco hotelfunctie stabiliteitsvoorzieningen nadere planuitwerking totaal Hoofddraagconstructie

Gevelsluiting gevel 'open' kozijnen

Per m²bvo

2.671 m²bvo 2.671 m²bvo 41 m² m²bvo incl. incl. 2.671 m²bvo

27% wonen

2.124 m²bgo 573 m² 187 m²

7.020

525

71.879

98.280

pagina 5 van 12

2201273.HBS.A.7.C

400 Code

Scenario 5 gemeentehuis

Concept

Elementomschrijving

Hoeveelheid Eenheid Prijs/eenh. Subtotaal incl. st 2 st 3 st 5 m² 287 m² -

wonen/bestuurszetel horeca/commercie

gevel 'gesloten' afwerking dichte gevelvlakken niet-dragend binnenspouwblad incidenteel aanpassen gevel aan nieuwe functie na-isoleren gevel voorzetwanden

21 augustus 2023

SCENARIO 5

toeslagen voor beglazing toeslag voor deuren toeslag voor deuren toeslag voor deuren deursparingen dichtzetten zonwering

Baarle-Nassau

50%

73%

10% MS wanden

1.550 m² 281 m² m² 155 m² excl.

1.250 5.000 7.500 200 190 325

10.000 22.500 1.040 54.477 186.297

300 210 450 99

84.240 69.769 154.009

gevel 'diversen' steigerwerk op- en af, inclusief huur schoonmaken gevel nadere planuitwerking / toeslag architectuur totaal Gevelsluiting

2.124 m² 2.124 m² 573 m² 2.124 m²bgo

35 18 25 220

74.335 38.229 14.336

Afbouw afbouw wonen standaard inbouwpakket afbouw bergingen/stalling afbouw ontsluiting toeslag gipsplatenplafond voordeuren deuren bergingen woningscheidende- en gangwanden scheidingswand horeca/wonen scheidingswand wonen/bestuur

2.671 m²bvo 828 m²bvo 154 m²bvo 173 m²bvo 828 m² bvo 8 app 8 st 414 m² bruto 30 m² 72 m²

200 100 170 60 2.000 950 175 200 200

165.547 15.440 29.464 49.664 16.000 7.600 72.427 6.073 14.422

bestuurszetel lichte upgrade bestaande afwerkingen reservering akoestische maatregelen 1e verdieping verwijderen trap en dichtzetten sparing hoofdentree kozijnen blijven gehandhaafd scheidingswand horeca/bestuur scheidingswand wonen/bestuur

976 m² 258 m² 1 pst excl. 15 m² 72 m²

90 150 7.500

87.840 38.700 7.500

200 200

2.974 14.422

horeca/commercie nalopen/herstellen dekvloeren opknappen sanitaire groep scheidingswand horeca/bestuur scheidingswand horeca/wonen

540 m²bvo 5 st 15 m² 30 m²

10 3.500 200 200

5.400 17.500 2.974 6.073

bouwkundige voorzieningen t.b.v. installaties bouwkundige voorzieningen installaties horeca/commercie toeslag diversen timmer- en schilderwerkzaamheden

2.671 m²bvo 4 post 2.671 m²bvo

25 7.500 15

66.786 30.000 40.072

totaal

2.671 m²bvo

261

2.671 m²bvo 8 app 2 verd 1 pst f.p. 2.671 m²bvo 8 app 2.671 m²bvo

4.000 3.500 25.000 200 4 1.000 31

Afbouw

Vaste inrichting keukenblokken pantryblokken balie fietsvoorzieningen in het gebouw bewegwijzering bellentableau en postkasten totaal Vaste inrichting

reservering

Totaal

Per m²bvo

467.206

175

696.876

261

82.686

32.000 7.000 25.000 10.686 8.000

pagina 6 van 12

2201273.HBS.A.7.C

400

Scenario 5 gemeentehuis

21 augustus 2023

SCENARIO 5

Concept

Code

Elementomschrijving

Verkeersruimte trappen t.b.v. vluchten hoofdtrappenhuis bestaand opknappen/ aanpassen corridor afwerking compleet totaal Verkeersruimte

Baarle-Nassau

Hoeveelheid Eenheid Prijs/eenh. Subtotaal

spiltrap met bordes opknappen aanname

Horizontale afwerkingen dakafwerking dakbedekking isolatie, dampremmende laag en afschot dakranden

Totaal

12.500 5.000 250 22

15.000 43.329

185

58.329

10%

60mm

m² incl. m¹

175

m²

m² m² st m²

65 85 75 10

dakopeningen dakluiken muurladders daklichten

1000x1500mm incl. schaartrap

plafonds dakrandconstructie en afwerking boven-/binnenzijde buitenplafondafwerking

totaal

1 st st 2 st

passage

Horizontale afwerkingen

m¹ m²

2.671 m²bvo 8 won incl.

Buitenruimten

2.671 m²bvo

Diversen post ecologie meerkosten duurzaamheidslabels totaal Diversen

2.671 m²bvo 2.671 m²bvo excl. 2.671 m²bvo

Terrein geen werkzaamheden binnengebied groenvoorzieningen rondom het gebouw totaal

Terrein

7.500 1.500 7.500 -

7.500 15.000

350 250 -

1.455 m²

Buitenruimten balkons hekwerk

totaal

1.455 m²

looppaden groendak / sedum waterretentie / -buffering doorvoeren / spuwers valbeveiliging

2.671 m²bvo laag 3 laag 173 m² 2.671 m²bvo

Per m²bvo

22.500

8.500 8.500

22.500

68.000 68.000

10 -

68.000

26.715

26.715 -

1 po exclusief meubilair

m² excl. 1 po

250 -

pagina 7 van 12

2201273.HBS.A.7.C

400

Scenario 5 gemeentehuis

Baarle-Nassau

21 augustus 2023

SCENARIO 5

Concept

Code

Elementomschrijving

Installaties appartementen

Hoeveelheid Eenheid Prijs/eenh. Subtotaal

Totaal

2.671 m²bvo 8 app

nieuw

installaties W en E retrofit / transformatie algemene ruimten

bestuurszetel installaties W installaties E installaties W installaties E geen data en gebruikersindelingen

8 app 8 app 231 m²bvo

nieuw aanpassen aanpassen nieuw nieuw

976 m² 976 m² 976 m² m² m²

40.000 1.000 150 45.333

320.000 8.000 34.664

200 100 350 250

195.200 97.600 -

362.664

300 transportinstallaties liftinstallatie - personenlift

totaal

aanpassen 2 stoppl.

Installaties

2.671 m² st

2.671 m²bvo

Totaal directe bouwkosten

Per m²bvo

108.000 -

292.800

245

SCENARIO 5

Algemene Bouwplaats Kosten

655.464

245

2.319.035

868

387.360 2.706.395

Algemene Kosten

7,0% over

2.706.395

189.448

Winst & Risico

5,0% over

2.895.843

144.792

2.895.843 3.040.635 Prijsstijgingen tot start bouw

jun '25

6,0% over

3.040.635

182.438

Afkoop prijsrisico tijdens bouw

12 mndn.

1,5% over

3.223.073

48.346

CAR -verzekering

0,45% over

3.271.419

14.721

Nadere planuitwerking

3,0% over

3.286.141

98.584

3.223.073 3.271.419 3.286.141 3.384.725

Totaal bouwkosten, exclusief BTW

totaal bouwkosten bestuurszetel honoraria adviseurs leges en aansluitkosten overig/onvoorzien

3.384.725

1.267

947.905 175.594 23.447 131.152 1.278.097

totaal bouwkosten wonen honoraria adviseurs leges en aansluitkosten overig/onvoorzien

2.104.842 389.909 52.065 291.226 2.838.042

totaal bouwkosten horeca/commercie honoraria adviseurs leges en aansluitkosten overig/onvoorzien

331.978 61.497 8.212 45.932 447.619

- exclusief interne kosten opdrachtgever

pagina 8 van 12

2201273.HBS.A.7.C

400 Code

Scenario 5 gemeentehuis

Baarle-Nassau

21 augustus 2023

SCENARIO 5 Elementomschrijving Totaal kosten, exclusief BTW

Concept Hoeveelheid Eenheid Prijs/eenh. Subtotaal

Totaal 4.563.758

Per m²bvo 1.708

pagina 9 van 12

2201273.HBS.A.7.C

Scenario 5 gemeentehuis

Baarle-Nassau

21 augustus 2023

Concept

ONDERBOUWING INVESTERINGSKOSTEN Code

Elementomschrijving

00 005 010 015 020 025 030 035 040 045 050

Algemeen kaveloppervlakte bruto vloeroppervlak gebouwfunctie aantal woningen oppervlak parkeergarage kapitaalrente bouwkostenstijging per jaar peildatum looptijd voorbereiding tot start bouw looptijd uitvoering looptijd grond (overdracht t/m oplevering)

100 105 110 115 120 125 130 135 140 145 150 155

Grondkosten grondkosten notaris makelaar kosten bouwrijp maken / woonrijp maken chemisch grondonderzoek optiekosten afsluitprovisie / financiering kosten archeologisch onderzoek kosten cultuurhistorisch onderzoek planschade tijdelijke huisvesting totaal Grondkosten

200 210 220 230 240 250 260 270 280 290

300 310 315 320 325 330 340 345 350 355 360 370 375 380 390 395

400 410 420 430 440 450 460

Hoeveelheid Eenheid

Subtotaal

bouwk. / m²bvo opslag %

Totaal

3.000 m² 2.671 m² 8 stuks m² 5,50% 3,00% 1 juni 2023 2,00 jaar 1,00 jaar 3,00 jaar

Bouwkosten sloopkosten bouwkundige kosten installatiekosten W installatiekosten E specifieke installatiekosten infrastructuur vaste inrichting (losse inrichting zie 700) coördinatie technische installaties CAR - verzekering totaal Bouwkosten

Honoraria haalbaarheidsstudies / PVE / definitiefase projectmanagement architect toeslag bij renovatie constructeur adviseur installaties adviseur specifieke installaties adviseur bouwfysica proceskosten duurzaamheid (bv. BREEAM-NL) bouwkostenmanagement directievoering toezichtwerkzaamheden opmeten en sonderen overige adviseurs repro en verschotten totaal Honoraria

Prijs/eenh.

1 post 1 post 1 post 1 post 1 post 1 post 1 post in bouwkosten in bouwkosten

2.428.050 956.675 -

1 dg / wk 3 dg / wk

Leges en aansluitkosten ruimtelijke ordenings wijzigingen leges en welstand aansluitkosten nuts gebouwfunctie aansluitkosten nuts parkeergarage trafo ontsluitingen / voorzieningen overheden totaal Leges en aansluitkosten

PM 1 post 2.671 m²bvo n.v.t. n.v.t. PM

39.000 88.000 155.000 155.000 36.000 57.000 13.000 17.000 957 2.043 15.000 597.000

67.694 6

1.267

100%

2.428.050 956.675 -

3.384.725

1 post 1 post 1 post 25% over 1 post 1 post 1 post 1 post 1 post 1 post 46 wkn 46 wkn 1 post 5,00% over incl.

39.000 88.000 155.000 39.000 36.000 57.000 13.000 17.000 44.000 46 werkweken per jaar 94.000 46 werkweken per jaar 15.000 30.000 627.000

235

18,5%

83.723

67.694 16.029

pagina 10 van 12

2201273.HBS.A.7.C

Scenario 5 gemeentehuis

Baarle-Nassau

21 augustus 2023

Concept

ONDERBOUWING INVESTERINGSKOSTEN Code

Elementomschrijving

500 510 520 530 540

Renten rente grond rente voorbereiding rente uitvoering rente leegstand totaal

600 610 620 630 640 650 660

700 710 720 730 740

800 810 820 830 840 850 860 870 880

900 910

950 955 960 970

Hoeveelheid Eenheid

1 post PM PM PM

Prijs/eenh.

Subtotaal

Renten

Transactiekosten / representatiekosten makelaar verhuur makelaar verkoop aan belegger advertenties en promotie notaris e.d. artists impression + brochures frictie- / verhuiskosten totaal Transactiekosten / representatiekosten

n.v.t. n.v.t. 1 post 1 post 1 post n.v.t.

Interieur losse inrichting (o.a. meubilair) inbouwpakket, niet behorend bij bouwkosten advieskosten inrichting over 710 + 720 kunst totaal Interieur

PM n.v.t. 8,00% over 0% over

Prijsstijgingen prijsstijgingen grondkosten prijsstijgingen tot start bouw afkoop prijsrisico tijdens de bouw prijsstijgingen honoraria prijsstijgingen leges en aansluitkosten rente prijsstijgingen prijsstijgingen transactie / repr. kosten prijsstijgingen interieur totaal Prijsstijgingen

van 100 van 200 van 200

10.000 5.000 10.000

3.384.725

van 400 van 600 van 700

3,00% over 3,00% over

24 mnd. 36 mnd.

excl. BTW

10% over

4.148.758

10.000 5.000 10.000 9

24 mnd. 24 mnd. 6 mnd. 627.000 24 mnd.

Interne kosten ontwikkelaar / gemeente bij ontwikkelaar: algemene kosten (AK) over posten 100 t/m 900 winst & risico (W&R) over posten 100 t/m 900 + AK bij Gemeente: interne kosten totaal Interne kosten ontwikkelaar / gemeente

25.000

3,00% over 3,00% over 3,00% over 3,00% over 3,00% over

Onvoorzien onvoorziene kosten over posten 200 t/m 800 totaal Onvoorzien

Totaal investeringskosten

bouwk. / m²bvo opslag %

Totaal

in bouwkosten in bouwkosten 18.810 5.000 3.000 1.500 28.310

415.000

155

12%

1.708

135%

415.000

PM PM PM

4.563.758

pagina 11 van 12

2201273.HBS.A.7.C

Scenario 5 gemeentehuis

Baarle-Nassau

45159

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/15860944/1