1.8 - R. Minkhorst namens Gerla Vastgoed B.V. - Zienswijze TAM-omgevingsplan ‘Hoofdstuk 22a Grens 32 Baarle-Nassau’

Bezoekadres

Bezoekadres

Postadres

Wijchenseweg 10 6537 TL Nijmegen

Amstelplem 8 1096 BC Amsterdam

Postbus 1126 6501 BC Nijmegen

T +31 (0)85-049 09 00 www.pvdb.nl

ADVOCATEN

AANGETEKEND

Gemeente Baarle-Nassau t.a.v. de gemeenteraad Postbus 105 5110 AC BAARLE-NASSAU

datum:

onze referentie:

behandeld door: T rechtstreeks:

e-mail:

29 april 2025 77380 LBB Vastgoed/Baarle Nassau (second opinion) mr. R.J.H. Minkhorst, advocaat +31 (0)85-049 09 53 r.minkhorst@pvdb.nl

Geachte gemeenteraad, Bij brief d.d. 11 april 2025 heb ik namens mijn cliënte, Gerla Vastgoed B.V., een pro forma zienswijze ingediend tegen het ontwerp TAM-omgevingsplan 'Hoofdstuk 22a Grens 32 Baarle-Nassau'. Middels de brief van 17 april 2025 is cliënte een termijn van 2 weken, na dagtekening van die brief, gegeven om de zienswijze aan te vullen.

Middels deze brief vul ik namens cliënte de zienswijze aan. Formele gronden

Alvorens op de inhoudelijk gronden in te gaan, wenst cliënte eerst enkele formele gronden naar voren te brengen. Dit betreft:

Ten onrechte geen kennisgeving Ten onrechte geen participatie Kennisgeving voornemen wijziging omgevingsplan

In artikel 16.29 Ow is bepaald dat van het voornemen om een omgevingsplan vast te stellen een kennisgeving gedaan moet worden op de in artikel 12 van de Bekendmakingswet bepaalde wijze. Gelet op het bepaalde in artikel 12 Bekendmakingswet betekent dit dat in het Gemeenteblad bekend gemaakt moet worden dat de gemeente voornemens is het Omgevingsplan te wijzigen. Dit wijkt af van de bepaling in artikel 3:12 Awb die specifiek ziet op de bekendmaking van de terinzagelegging van het ontwerp besluit. Een kennisgeving als bedoeld in 16.29 Ow heeft niet plaatsgevonden. Daarmee is artikel 16.29 Ow evident geschonden. Ook artikel 10.2 lid 1 Omgevingsbesluit is geschonden. In dit artikel is bepaald dat bij de kennisgeving wordt aangegeven hoe burgers, bedrijven, maatschappelijke organisaties en bestuursorganen bij de voorbereiding worden betrokken. Reeds om deze reden kan het TAM-omgevingsplan 'Hoofdstuk 221 Grens 32 Baarle-Nassau niet vastgesteld worden.

Poelmann van den Broek N.V. is een naamloze vennootschap naar Nederlands recht, statutair gevestigd in Nijmegen en ingeschreven in het handelsregister onder nummer 09166894. Op alle diensten en/of (andere) werkzaamheden zijn toepasselijk de algemene voorwaarden van Poelmann van den Broek N.V., waann een beperking van aansprakelijkheid is opgenomen. Deze voorwaarden zijn te vinden op www.pvdb.nl/algemene-voorwaarden/

wt ADVOCATEN

Participatie

Niet alleen heeft de kennisgeving als bedoeld in 10.2 lid 1 Omgevingsbesluit niet plaatsgevonden, evenmin heeft participatie plaatsgevonden. Het plangebied betreft de locatie van cliënte. Voorafgaand aan het plan heeft 1 overleg plaatsgevonden. In dat overleg heeft cliënte meer dan duidelijk gemaakt niet te staan achter een ontwikkeling van 12 woningen op haar perceel. Een dergelijke ontwikkeling is immers niet rendabel. Uit niets blijkt dat maatschappelijke organisaties of andere bestuursorganen zijn betrokken bij de voorbereiding. Sterker nog: duidelijk is dat de provincie niet achter dit plan staat en een zienswijze heeft ingediend. Blijkens paragraaf 11.2 van de toelichting is aan omwonenden (niet duidelijk is wie) een brief gestuurd waarin het planvoornemen zou zijn toegelicht en zou de kans geboden zijn om te reageren. Meer dan dat heeft niet plaatsgevonden.

Op 5 februari 2025 is door de gemeenteraad de Participatievisie unaniem vastgesteld. Uit deze visie blijkt dat ook Baarle Nassau het belang van een goed participatieproces inziet en onderschrijft. De visie beschrijft nog niet welke vorm van participatie bij welk plan nodig zou zijn. Dat dient dus nog ad hoe bepaald te worden, totdat dit verder uitgewerkt is in beleid of een verordening.

Artikel 10.2 Omgevingsbesluit is duidelijk: gemotiveerd moet worden hoe burgers, bedrijven, maatschappelijke organisaties en bestuursorganen bij de voorbereiding zijn betrokken. Dit impliceert ook dat deze actief betrokken worden bij de voorbereiding van de wijziging van een omgevingsplan, hetgeen niet gebeurd is (behoudens een brief aan een aantal omwonenden, terwijl het omgevingsplan niet alleen voor cliënte, maar ook voor de omwonenden en maatschappelijke organisaties ingrijpende gevolgen heeft. In plaats van detailhandel die voorheen mogelijk was, worden woningen mogelijk gemaakt. Dat is een substantiële wijziging voor de omgeving. Hierbij merkt cliënte ook op dat participatie leidt tot gedragen besluitvorming. Het is, mede in het licht van de recent unaniem vastgestelde participatievisie, onnavolgbaar dat geen zorgvuldig participatietraject doorlopen is met alle partijen die daarbij betrokken moeten worden. Dit geldt in het bijzonder nu het plan louter betrekking heeft op de gronden van cliënte, zij niet betrokken is bij de planvorming en reeds te kennen heeft gegeven dat 12 woningen tot een onuitvoerbaar plan leidt, omdat daarmee de kosten niet opwegen tegen de baten.

Gelet op het bovenstaande kan het TAM-omgevingsplan 'Hoofdstuk 22a Grens 32 Baarle- Nassau' niet worden vastgesteld. Inhoudelijke gronden Economische uitvoerbaarheid

In paragraaf 11.1 is omtrent de economische uitvoerbaarheid het volgende geschreven: "Voor de economische uitvoerbaarheid zijn in het omgevingsplan exploitatieregels opgenomen. De exploitatieregels hebben ook een toelichting, zie bijlage 11. Met de exploitatieregels wordt het kostenverhaal geregeld en hieruit blijkt dat de ontwikkeling economisch uitvoerbaar is." Meer is omtrent de economische uitvoerbaarheid niet geschreven.

Uit artikel 14.3, 14.4, 14.5 en 14.6 blijkt dat de geraamde kosten de geraamde baten overstijgen.

De inbrengwaarde (waarde van de gronden en opstallen, kosten voor vrijmaken van de grond van rechten en kosten sloop) word geraamd op €1.249.380. De kosten worden geraamd op €1.851.993 (nominaal). De opbrengsten van de te verkopen kavels worden geraamd op €2.991,82.

2 van 6

ADVOCATEN

Dit leidt er toe dat in 14.6 geconcludeerd wordt dat de geraamde kosten de geraamde opbrengsten, op contante waarde met €68.987,00 overtreffen.

Nog afgezien van onjuiste aannames die in de achterliggende berekeningen zijn gedaan, zoals een veel te laag ingeschatte nadeelcompensatie (slechts €50.000,00), terwijl de ingediende nadeelcompensatieclaim laat zien dat de nadeelcompensatie vele malen hoger uit zou moeten vallen (omstreeks 18 miljoen), blijkt hieruit dat de grondexploitatie verliesgevend is. Cliënte heeft in een gesprek al laten weten niet mee te zullen werken aan de ontwikkeling van het plan. In dat licht beschouwd is het dan ook meer dan bijzonder te noemen dat het college toch een ontwerp omgevingsplan in procedure brengt, zonder daar ook maar op enigerlei wijze aandacht aan te besteden. Cliënte zal dit verliesgevende plan niet uitvoeren en uit niets blijkt dat het college de wens, de middelen en de mogelijkheden heeft om dit plan te ontwikkelen. Dit ontwerp omgevingsplan lijkt louter te zijn omgesteld, zie ook paragraaf 1.1 van de toelichting, om de planologische mogelijkheid om een supermarkt hier te vestigen onmogelijk te maken. Die mogelijkheid heeft uw raad in 2017 ook onderkend en desalniettemin besloten om het bestemmingsplan niet te wijzigen.

Vaststelling van het onderhavige TAM-omgevingsplan leidt enerzijds tot een zeer hoge nadeelcompensatieclaim en anderzijds tot een onuitvoerbaar plan, omdat de eigenaar dit niet zal doen omdat het verliesgevend is en uit niets blijkt dat de gemeente bereid is te onteigenen en het zelf te ontwikkelen, waarbij opgemerkt wordt dat het verlies dan alleen maar groter zal worden. Artikel 3 ontwerp TAM-omgevingsplan is innerlijk tegenstrijdig

In artikel 3.1 onder a is bepaald dat besluiten op grond van artikel 4.6 onder a, b, c, g, h, i, j, k, I of m van de Invoeringswet Omgevingswet niet van toepassing zijn op de gronden binnen dit TAMomgevingsplan. In artikel 3.2 is echter bepaald dat de regels van dit TAM-omgevingsplan voor gaan op regels uit oudere bestemmingsplannen. Dit is innerlijk tegenstrijdig. Cliënte wijst er hierbij op dat op grond van 22.6 Ow de tijdelijke regels voor een locatie louter alle tegelijk komen te vervallen. Het is ook niet toegestaan om regels uit het tijdelijk deel te wijzigen. Aanvraaggegevens

Een TAM-omgevingsplan is een omgevingsplan en dient derhalve te voldoen aan de eisen die de Ow en de daarop gebaseerde AMvB's stellen.

In het TAM-omgevingsplan zijn verschillende activiteiten als vergunningplichtig aangewezen. Voor nagenoeg alle als vergunningplichtig aangewezen activiteiten zijn geen indieningsvereisten voorgeschreven, anders dan de eisen uit artikel 11.2 dat het emailadres van de aanvrager verstrekt moet worden en onlosmakelijk samenhangende activiteiten in een 1 aanvraag worden opgenomen. In artikel 7.3 Omgevingsregeling zijn enkele algemene aanvraagvereisten genoemd, maar dat is zeer beperkt. Het bovenstaande betekent dat bijvoorbeeld voor de vergunningplichtige bouwactiviteit als bedoeld in 4.6 van het ontwerp TAM-omgevingsplan nagenoeg geen aanvraagvereisten gelden. Daarmee kan echter een plan niet beoordeeld worden. Aldus zijn in het plan niet de regels opgenomen die nodig zijn voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

Hier komt bij dat artikel 11.2 sub a van het ontwerp TAM-omgevingsplan dat bepaalt dat een aanvraag betrekking heeft op onlosmakelijk samenhangende activiteiten in strijd is met de Ow. De

3 van 6

ADVOCATEN

wetgever heeft juist deze onlosmakelijke samenhang, die onder de Wabo wel gold, verlaten. Het opnemen van een dergelijke eis in het omgevingsplan is daarmee in strijd met hogere regelgeving. Strijd met ETFAL

In hoofdstuk 2 (artikel 4) van het ontwerp TAM-omgevingsplan is slechts een zeer beperkt aantal functies toegestaan. Dit betreft: 1. 2.

Wonen in een woning Het exploiteren van een bed and breakfast.

Gelet op de definities van een bed and breakfast is dit louter toegestaan indien ook sprake is van het wonen in een woning.

In artikel 4.2.2 zijn vervolgens vele voorwaardelijke verplichtingen opgenomen wat betreft het wonen. Vele van deze voorwaardelijke verplichtingen kunnen er toe leiden dat ter plaatse niets is toegestaan. Zo volgt uit artikel 4.2.2.2 dat, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - sloop bedrijfsbebouwing' wonen alleen is toegestaan indien de bebouwing uiterlijk binnen 1 jaar na het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning voor het bouwen heeft plaatsgevonden. De kans dat dit niet mogelijk is, bijv, als gevolg van stikstofregels, een bouw die langer duurt dan een jaar of een sloop die vertraagt, is groot in welk geval ter plaats helemaal niets is toegestaan! Hetzelfde geldt indien aan 1 van de andere voorwaarden niet is voldaan, bijv. 4.2.2.3 (landschappelijke inpassing). Dit is in strijd met artikel 4.2 Ow. Voorwaardelijke verplichtingen voldoen niet aan de daaraan te stellen eisen

In het ontwerp TAM-omgevingsplan zijn een behoorlijk aantal voorwaardelijke verplichtingen opgenomen. Louter indien aan al deze voorwaardelijke verplichtingen wordt voldaan is het gebruik van de gronden voor woondoeleinden toegestaan. De voorwaardelijke verplichtingen zijn echter onvoldoende rechtszeker, in strijd met ETFAL en/of onbegrijpelijk. Cliënte wijst in dit verband als voorbeeld op de navolgende punten. Stedenbouwkundig plan Artikel 4.2.2.1 luidt: "Het (doen/laten) gebruik(en) voor wonen als bedoeld in subsubparagraaf 4.2.1 is uitsluitend toegestaan op basis van een door het college van burgemeester en wethouders goedgekeurd stedenbouwkundig plan, waarin mede op basis van een cultuurhistorische analyse rekening wordt gehouden met de cultuurhistorische waarden in en rondom het plangebied."

Op geen enkele wijze wordt duidelijk gemaakt waar het stedenbouwkundig plan aan moet voldoen, wat de inhoud daarvan moet zijn (anders dan dat het mede een cultuurhistorische analyse moet bevatten). Mede gelet op hetgeen de RvS in de zogenaamde Belvedère- uitspraak (27 oktober 2021) heeft geoordeeld omtrent het gebruik van open normen is deze planregel te open en onbepaald. Landschappelijke inpassing In artikel 4.2.2.3 sub a is bepaald dat een landschappelijke inpassing opgesteld en goedgekeurd moet worden door het college van B&W. Onder sub b en c is nog bepaald dat de landschappelijke inpassing moet voldoen aan de Omgevingsverordening Noord-Brabant of de rechtsopvolger daarvan en dat tenminste 1% van de grondopbrengsten dien te worden geïnvesteerd als landschappelijke kwaliteitsverbetering.

4 van 6

v<%n ADVOCATEN

Of dit de enige toetsingscriteria zijn blijkt niet uit de deze bepaling. Daarmee is deze bepaling onvoldoende rechtszeker. Bovendien is niet bepaald hoe het 'goedkeuringsproces' er uit ziet. Hier komt nog bij dat in artikel 4.2.2.3 sub d is bepaald dat de landschappelijke kwaliteitsverbetering binnen 1 jaar na onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning voor het bouwen van een hoofdgebouw moet zijn uitgevoerd. Dat is zelfs als alles mee zit al nagenoeg onmogelijk. In veel gevallen zal de landschappelijke inpassing volgen na de bouw van de woning, omdat anders de landschappelijke inpassing met de bouw weer aangetast wordt. Ten aanzien van de bouw is hierboven al uiteengezet dat er vele omstandigheden zijn die er toe kunnen leiden dat deze niet binnen 1 jaar na het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning voor het bouwen is voltooid, laat staan dat ook nog de landschappelijke inpassing binnen die periode voltooid moet zijn. Cliënte wijst er in dit verband ook op dat beplanting bijvoorbeeld ook aan seizoenen gebonden is. De consequentie is verstrekkend: het gebruik als wonen is niet toegestaan, waardoor op het perceel geen enkel gebruik meer is toegestaan.

Ecologisch onderzoek In artikel 4.2.2.4 is het ecologisch onderzoek als voorwaardelijke verplichting gekoppeld aan het gebruik van de gronden voor wonen. Het is echter niet dit gebruik dat tot mogelijke aantastingen leidt, maar andere activiteiten, die wel plaats mogen vinden. Waterberging In artikel 4.2.2.5 is bepaald: "het (doen/laten) gebruik(en) van de gronden met de functie 'Woongebied' is uitsluitend toegestaan indien een waterberging met een capaciteit van minimaal 78 mm voor de toename en 7 mm voor de vervanging binnen 2 maanden na het oprichten van het bouwwerk en/of aanleggen van de verharding is gerealiseerd en kwalitatief en kwantitatief in stand wordt gehouden."

Deze bepaling is niet te volgen en voldoet daarmee niet aan artikel 4.2 Ow.

Bouwen

Volstrekt onduidelijk en geenszins gemotiveerd wordt waarom louter een pergola (in het achtererfgebied) zonder vergunning zou zijn toegestaan en dit niet voor andere bouwwerken geen gebouwen zijnde geldt.

In artikel 8.2.2 is bepaald dat advies van de gemeentelijke adviescommissie ruimtelijke kwaliteit over de welstandsaspecten wordt ingewonnen. Op basis waarvan het bouwplan beoordeeld wordt is echter niet bepaald. In artikel 9.2 is een regeling opgenomen voor laden en lossen. Niet valt in te zien op welke wijze dit verband houdt met een omgevingsplan dat louter wonen en een bed and breakfast toestaat. Dit is dan ook in strijd met artikel 4.2 Ow. Kostenverhaalsregels

In artikel 14.1 is aangegeven dat het Kostenverhaalsgebied Grens 32 een tijdvak van 4 jaar kent. Onduidelijk is waar dit op is gebaseerd. Het is, zoals hierboven al aangegeven volstrekt onaannemelijk dat het Kostenverhaalsgebied binnen 4 jaar wordt ontwikkeld. In Tabel 2 is een bijdrage uit de exploitatie opgenomen. Gelet op de toelichting wordt hiermee gedoeld op een nadeelcompensatieclaim. Zoals hierboven al aangegeven is dit bedrag veel te laag en moet van een veel hoger bedrag worden uitgegaan, zoals ook hierboven aangegeven. Opvallend is ook dat in bijlage 11 bij de toelichting (paragraaf 4.6.4, p. 14) gesproken wordt over indirecte

5 van 6

Vmi dzitc/ofk. ADVOCATEN

schade.

Directe

schade

wordt

Ten onrechte is bij het bepalen van detailhandelsmogelijkheden op de gronden.

in de

het

geheel

inbrengwaarde

niet

niet uitgegaan

genoemd. van

de

In artikel 14.7 wordt verwezen naar artikel 19.5 maar dat artikel bestaat niet. Tabel 6 sluit niet aan bij tabel 5. De een gaat uit van 11,7 gewogen eenheden, de ander van 12,1 gewogen eenheden. Beide gewogen eenheden stroken niet met bijlage 11 bij de toelichting (in paragraaf 4.8.1 wordt uitgegaan van 11,6 gewogen basiseenheden).

In artikel 14.8 sub a is bepaald dat de bruto kostenverhaalsbijdrage wordt bepaald door het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid te vermenigvuldigen met de uitgiftecategorieën. Dit strookt net met de bepalingen daarboven en evenmin volgt duidelijk uit de kostenverhaalsregels wat in dit geval de uitgiftecategorieën zijn. Conclusie

Gelet op het bovenstaande verzoekt cliënte u dan ook het TAM-omgevingsplan 'Hoofdstuk 22a Grens 32 Baarle- Nassau' niet vast te stellen.

6 van 6