1.12 - Belanghebbende - Bezwaar Paddock E01 tegen vergunning

Bezwaar tegen vergunning 1095001 Datum bezwaar: 26 februari 2025 Kenmerk: “Bezwaar Paddock E01”

Geachte gemeente/ gemeenteraad, Wij zijn door de ontwikkelaar van de uitbreiding van De Paddock geïnformeerd dat er plannen zijn voor uitbreiding en herstructurering van het park, waardoor eigenaren van bestaande recreatiewoningen van het park moeten verdwijnen. Een groot deel van de recreatiewoningen en chalets op het park is bezit van de eigenaren van deze woningen, NIET de ontwikkelaar of eigenaar van het park. Indien u medewerking verleent als gemeente om dit mogelijk te maken, door aanpassing of verruimingen in het bestemmingsplan, waardoor de mogelijkheid ontstaat voor de ontwikkelaar om bestaande recreatiewoningen te verwijderen, dan ontstaat er schade. Bij een bestemmingsplanwijziging kan deze financiële schade (planschade) verhaald worden op de gemeente. Los van deze financiële schade, zouden wij het vreemd vinden wanneer de gemeente hieraan meewerkt omdat er maatschappelijk en beleidsmatig geen reden is te vinden waarom bestaande recreatiewoningen zouden moeten verdwijnen, waarvoor in de plaats nieuwe recreatiewoningen worden teruggebouwd. Het beleid spreekt over kleinschalige kwaliteitsverbetering en uitbreidingen. Niet over sloop van bestaande recreatiewoningen en grootschalige herstructurering van de bestaande parken. Wij willen weten hoe de gemeente hierin staat.

Indien er afspraken zijn gemaakt tussen ontwikkelaar en de gemeente, dan willen wij dat hierover transparant met de burgers en eigenaren van recreatiewoningen wordt gecommuniceerd. Wij vinden dat deze plannen besproken moeten worden in de gemeenteraad en dat de gemeenteraad een duidelijke afweging moet maken ten aanzien van het belang van de bestaande eigenaren van recreatiewoningen in het park inclusief het bestemmingsplan en de vergunningen die hiervoor in het verleden zijn vastgesteld en verstrekt door de gemeente en de provincie. Bij afwijking of verruiming van het bestemmingsplan moet een afweging worden gemaakt en beargumenteerd. De Paddock ligt ook in een bos en natuurgebied. Indien u meewerkt aan sloop en herstructurering dan moet u dat ook afzetten tegen de zorgplicht bij gemeente en provincie om flora en fauna te behouden en te beschermen. Op 16 januari 2025 is ambtelijk een vergunning verstrekt voor de bouw van 8 nieuwe recreatiewoningen ten behoeve van modernisering van “Kampeer en Chaletpark de Paddock” . Nummer van de vergunning 1095001. Het ambtelijk besluit dat namens B&W is genomen is gepubliceerd op 20 januari 2025 in het gemeenteblad. Er is de mogelijkheid om binnen 6 weken bezwaar in te dienen. Wij dienen hierbij bezwaar in tegen de vergunning. De reden van het bezwaar hebben wij hierboven toegelicht.

Wij willen van de gemeente een reactie op ons bezwaar en de overwegingen zoals hierboven omschreven.

Pagina 1 van 5

Bezwaar: 1. In het bestemmingsplan d.d. 2008 is voor terrein De Paddock een gebied gemarkeerd met de functie “recreatie”. Binnen dit terrein kunnen volgens bestemmingsplan maximaal 155 recreatiewoningen gerealiseerd worden. Het bestemmingsplan voorziet ook in het kunnen omzetten van 2 stacaravans naar 1 recreatiewoning. Een recreatiewoning moet volgens bestemmingsplan een bouwperceel hebben van minimaal 400 m2. Een recreatiewoning mag maximaal 95 m2 groot zijn. In het verleden zijn daarmee meerdere recreatiewoningen gerealiseerd op de Paddock en door de eigenaar verkocht aan de huidige eigenaren. Op de kaart van het bestemmingsplan zijn meerdere bestaande recreatiewoningen ingetekend en hebben daarmee in het bestemmingsplan de status gekregen van gebouw en bouwperceel. Hoewel de vergunning betrekking lijkt te hebben op 8 nieuwe recreatiewoningen, is bij de vergunning een situatietekening gevoegd, met de naam Masterplan. Op de situatietekening tellen wij 96 nieuwe recreatiewoningen, zien wij diverse nieuwe wegen en parkeerterreinen, een nieuwe aparte entree, en een groot nieuw recreatieterrein. Momenteel worden diverse werkzaamheden uitgevoerd en worden bomen gekapt en groen verwijderd, in een veel groter gebied dan deze 8 huisjes. Op de website van De Paddock wordt het gebied van het Masterplan gemarkeerd als fase 1.

Er is dus sprake van een veel groter plan, dan alleen deze 8 huisjes. Er is sprake van een aanzienlijke uitbreiding. De gemeente en de gemeenteraad moeten bij behandeling en afgifte van de vergunning het grote en totale plan beschouwen. Het is in principe niet toegestaan om een groter plan op te knippen in kleinere plannen, om daarmee bijvoorbeeld een uitgebreide procedure te omzeilen. Dat wordt gezien als “misbruik van recht”. De overheid moet kijken naar de samenhang tussen activiteiten en kan eisen dat deze in 1 aanvraag gecombineerd moet worden. Voor de eigenaren van bestaande recreatiewoningen is het van belang dat vanuit de nieuwe plannen geen mandaat ontstaat om bestaande recreatiewoningen te slopen. Er is sprake van een aanzienlijke uitbreiding. De gemeente zal bij de behandeling in het plan ook moeten kijken naar de maximale aantallen recreatiewoningen die in het bestemmingsplan zijn vastgesteld. De nieuwe recreatiewoningen zijn ook groter dan 95 m2…zo zijn er meer zaken die beschouwd moeten worden; wat in de vergunning niet is gedaan. 2. De procedure. De vergunning spreekt over een reguliere BOPA-procedure. De omvang en impact van het plan lijkt ons dusdanig dat gemeente had moeten kiezen voor een uitgebreide BOPAprocedure, hoewel in wet voor beide procedures geen fatale termijnen meer zijn vastgesteld.

In de vergunning wordt onterecht vastgesteld dat het besluit ambtelijk afgehandeld kan worden. Volgens besluit gemeenteraad d.d. 3 nov. 2021 is voor deze vergunning een bindend advies nodig van de gemeenteraad. Volgens bijlage A bij dit besluit is dat advies van de raad “vereist” bij meer dan 5 recreatiewoningen. De

Pagina 2 van 5

vergunning heeft betrekking op 8 recreatiewoningen. Het plan van de ontwikkeling betreft zoals eerder toegelicht aanzienlijk meer woningen. Bij de behandeling van dit plan en het besluit kan beoordeling door de gemeenteraad dus niet buiten beschouwing worden gelaten. 3. Volledigheid indieningsstukken/ compleetheid beoordeling In relatie tot het kunnen inzien van de vergunningstukken hebben wij via E-mail van de gemeente de vergunning en de bijlagen ontvangen. De bijlagen worden ook genoemd in de vergunning. In de vergunning wordt gesteld dat er op 16 januari 2025 nog stukken zijn ingediend. Deze waren zo lezen wij bepalend voor afgifte van de vergunning. De stukken die 16 januari zijn ingediend worden niet genoemd in de vergunning en hebben wij niet ontvangen. Verder missen wij zaken die bij iedere reguliere vergunning gangbaar zijn zoals: • Beng-berekening/ energielabel. Recreatiewoningen dienen volgens de wet ook te voldoen aan energieprestatie-eisen. Getoetst moet worden of de woningen hieraan voldoen. • Een stikstof (Aerius) berekening • Een Flora- en fauna onderzoek • Onderzoek naar verkeer aantrekkende werking • Etcetera De opsomming is mogelijk niet compleet, maar voldoende aanleiding om opnieuw de compleetheid te beschouwen van de behandeling, toetsing en afgifte van deze vergunning. 4.

Het bevreemdt ons dat de vergunning is afgegeven terwijl het Bibob-onderzoek niet is afgerond. Zoals in de vergunning is te zien wordt de grond onder de nieuwe recreatiewoningen uitgegeven in private erfpacht, waarbij ook nog sprake is van meerdere eigenaren van de grond. Ons lijkt dat dit goed onderzocht moet worden. 5. Natuurbehoud, samenhang en handhaving Het grote plan van de ontwikkelaar vindt plaats op een deel in het bestemmingsplan dat is bestemd als natuur en bos. Volgens het bestemmingsplan mag daar niet gebouwd worden. 2 huizen uit de vergunning worden ook gebouwd op de bestemming natuur en bos. Het bestemmingsplan beschermd natuur en bos. Ook andere delen van het terrein van De Paddock zijn onderdelen van gebieden die vallen onder gemeentelijke en provinciale regelingen die het doel hebben om natuur, flora en fauna te behouden. Een aantal van deze gebieden bij naam: • Levensgemeenschappen van bossen en overige natuurgebieden • GHS-natuur in combinatie met water • Overig bos en natuurgebied • Deelfunctie water • Ecologische Hoofdstructuur Zoals toegelicht gaat het hier niet om de bouw van 8 nieuwe recreatiewoningen maar een grootschalige ontwikkeling. Los daarvan dient de gemeente bij het besluit in de vergunning toe te lichten hoe rekening wordt gehouden met alle gemeentelijke en provinciale regelingen op het gebied van natuurbescherming en natuurbehoud.

Pagina 3 van 5

In het bestemmingsplan wordt gesproken over verbod op het kappen van bomen en, in uitzonderlijke gevallen, de mogelijkheid tot compensatie van natuur. De vergunning gaat geheel niet in op bovenstaande onderwerpen, terwijl onmiskenbaar vastgesteld kan worden dat het plan een enorme impact zal hebben op natuur, flora, fauna, dieren, planten en bomen. Het oorspronkelijke kampeerterrein is destijds aangelegd in een bos. Veel van de bestaande recreatiewoningen staan tussen de bomen en planten van dat bos, en het is het leefgebied van dieren. In de koopacte wordt verwezen naar een exploitatievergunning van de provincie en brief van de gemeente waaraan voldaan moet worden, inclusief een boeteclausule. Niet duidelijk is of voldaan wordt aan de eisen in deze vergunning. 6. Het bestemmingsplan verwijst in het kader van natuurbehoud ook naar de verplichting op kapvergunningen en aanlegvergunningen, waarmee natuur beschermd moet worden. Uit de vergunning valt geheel niet op te maken op welke wijze het natuurbehoud daarmee geregeld wordt; danwel welke eisen daaraan gesteld moeten worden, om natuur te behouden. Met alleen de verwijzing naar een aanlegvergunning bescherm je de natuur niet. Wij vragen de gemeenteraad om hier extra op toe te zien en te informeren hoe natuur wordt geborgd. 7.

Handhaving Wij moeten helaas vaststellen dat woningen al worden gebouwd of zijn gebouwd, bomen worden gekapt, groen wordt verwijderd, wegen worden aangelegd, terwijl deze vergunning nog niet was vastgesteld. Er wordt gesloopt. Zijn daar vergunningen voor aangevraagd en afgegeven? Het is noodzakelijk dat de gemeente en provincie hierop toezien en handhaven. Al is het alleen maar vanuit natuurbehoud. 8. Als eigenaren van de recreatiewoningen op De Paddock ervaren wij de opstelling van eigenaar en ontwikkelaar als intimiderend. Naar onze mening wordt onterecht gesteld dat bestaande eigenaren van recreatiewoningen moeten vertrekken, vanwege de nieuwe plannen. Indien er sprake is van nieuwe plannen en de gemeente heeft daarover afspraken gemaakt met de eigenaar, dan dienen wij als eigenaren daarover op de hoogte te worden gesteld. Onterecht wordt de huur van de grond onder de bestaande recreatiewoningen opgezegd door de ontwikkelaar en eigenaar vanwege deze nieuwe plannen. Er wordt door de eigenaar en ontwikkelaar bijvoorbeeld niet meer meegewerkt aan huurverlenging van de grond onder de bestaande recreatiewoningen vanwege deze nieuwe plannen. Of er worden door de ontwikkelaar stacaravans geplaatst op de standplaats van bestaande recreatiewoningen, wat ten koste gaat van de kwaliteit, en was niet in lijn is met regels en bedoeling uit het bestemmingsplan.

Er is op het terrein meer dan genoeg ruimte om stacaravans elders te plaatsen. De herstructurering is alleen mogelijk wanneer de gemeente en provincie meewerken aan aanpassing of verruiming van het bestemmingsplan; of het verstrekken van: kapvergunningen, sloopvergunningen, nieuwe bouwvergunningen en aanlegvergunningen. Wij leiden als eigenaar bij een dergelijke herstructurering aanzienlijke schade, nog even los van het feit dat veel eigenaren al jarenlang verbonden zijn met het park en de gemeente Baarle-Nassau.

Pagina 4 van 5

U kunt bij de behandeling van de vergunning van deze grote operatie een afweging maken waarbij u de ontwikkelaar voldoende mogelijkheid geeft om nieuwe recreatiewoningen toe te voegen, maar waarbij ook kaders gesteld kunnen worden aan behoud van bestaande delen van het park en bestaande recreatiewoningen, die op basis van het bestemmingsplan en in het verleden afgegeven vergunning al lange tijd zijn gevestigd op het park. Onze reden voor dit bezwaar is niet om plannen tegen te houden. Wij willen duidelijkheid en zekerheid dat voldoende rekening wordt gehouden met de belangen van de eigenaren van bestaande recreatiewoningen en deze in de vergunning en voorwaarden die daarin kunnen worden gesteld, door u als gemeente worden geborgd.

Bijlagen: a. Beeldmateriaal met diverse teksten en kaarten uit het bestemmingsplan en op onderdelen die betrekking hebben op natuurbeleid. Verwijzing naar exploitatievergunning provincie en brief gemeente met voorwaarden en boeteregeling. Kopie besluit gemeenteraad d.d. 3 nov. 2021 en bijlage A. Bepaalde citaten en verwijzingen uit de bijlagen zijn onderdeel van dit bezwaar. b. Vergunning Ingediend per: 1. Digitaal. CC: 1. Gemeenteraad Baarle-Nassau 2. Afdeling Handhaving Omgevingsdienst

Pagina 5 van 5