RU24.06.06C Toelichting - BP ‘Asten Floraplein en Julianastraat 2023’

bestemmingsplan

Asten Floraplein en Julianastraat 2023 Asten

DATUM IMRO IDN

26-04-2024 NL.IMRO.0743.BP02023003-VS01

PROJECT PROJECTLEIDER

Floraplein en Julianastraat ing. RV

OPDRACHTGEVER PROJECTNUMMER

ALDI Vastgoed B.V. 20230972

AUTEUR STATUS

ing. HM vastgesteld

Inhoudsopgave Toelichting Hoofdstuk 1

5 Inleiding

6

1.1

Aanleiding en doel

6

1.2

Ligging plangebied

6

1.3

Geldende bestemmingsplannen

10

1.4

Planproces

16

1.5

Leeswijzer

16

Hoofdstuk 2

Planvoornemen

17

2.1

Huidige situatie

17

2.2

Toekomstige situatie

25

Beleidskader

35

3.1

Inleiding

35

3.2

Rijksbeleid

35

3.3

Provinciaal beleid

45

3.4

Gemeentelijk beleid

48

Milieu- en omgevingsaspecten

53

4.1

Inleiding

53

4.2

Vormvrije m.e.r.-beoordeling

53

4.3

Verkeer en parkeren

54

4.4

Bedrijven en milieuzonering

57

4.5

Archeologie

59

4.6

Cultuurhistorie

63

4.7

Geluid

65

4.8

Externe veiligheid

68

4.9

Luchtkwaliteit

71

4.10

Kabels en leidingen

74

4.11

Bodem

75

4.12

Geurhinder

79

4.13

Water

81

4.14

Ecologie

89

4.15

Duurzaamheid

97

Hoofdstuk 3

Hoofdstuk 4

3/106

Bezonning

98

Juridische planbeschrijving

100

5.1

Algemeen

100

5.2

Opbouw van de regels

100

Uitvoerbaarheid

104

6.1

Economische uitvoerbaarheid

104

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

104

4.16

Hoofdstuk 5

Hoofdstuk 6

4/106

Toelichting

5/106

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding en doel

ALDI is al geruime tijd met de gemeente Asten in overleg om een toekomstbestendige locatie te vinden voor een nieuwe supermarkt. Het hedendaagse beleid van ALDI is erop gericht dat winkels moeten voldoen aan de eisen van de moderne consument: een toekomstgerichte winkel met een goed en groot winkeloppervlak voor een efficiënte winkel- en magazijnindeling, een goed georganiseerde logistiek, een centrale regionale ligging, een goede bereikbaarheid en een ruime parkeeroplossing met minder/geen overlast naar de omgeving. Daarbij wordt gestreefd wordt naar een winkelvloeroppervlak van 1.150 m². In mei 2022 heeft ALDI een stedenbouwkundige en programmatische studie ingediend waarin plannen worden gepresenteerd met het oog op het verplaatsen van de huidige ALDI naar het Floraplein (huidige locatie Berkvens Wooncentrum) en het herontwikkelen van de huidige ALDI-locatie aan de Julianastraat naar woningbouw met de toevoeging van maximaal 42 appartementen. De gemeente heeft hier, onder bepaalde voorwaarden, principemedewerking aan gegeven. Het geheel geeft een impuls aan het Floraplein en creëert aantrekkelijke woningbouw op de achterblijvende locatie aan de Julianastraat. Ter plaatse van de locatie Floraplein gelden de bestemmingsplannen 'Asten Centrumgebied' en (voor een zeer beperkt gedeelte) 'Woongebieden Asten'.

Ter plaatse van de locatie Julianastraat gelden de bestemmingsplannen 'Asten, Julianastraat, Emmastraat 11' en 'Asten Centrumgebied'. Om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken is voorliggend bestemmingsplan opgesteld en zal een planologische procedure doorlopen moeten worden. Binnen dit bestemmingsplan maken beide locaties deel uit van het zogenoemde plangebied.

1.2

Ligging plangebied

1.2.1 Algemeen Beide locaties die onderdeel uitmaken van het plangebied bevinden zich in het centrum van de kern Asten. De ligging van beide locaties is weergegeven in figuur 1.1.

6/106

Figuur 1.1 Ligging beide locaties van het plangebied (Bron: Google Maps) 1.2.2 Locatie Floraplein Voor de locatie Floraplein zit er een verschil in omvang in het (bestemmings)plangebied en het exploitatiegebied. Het plangebied vormt het gebied waar voorliggend bestemmingsplan voor is opgesteld, waarmee onderliggende bestemming(en) kunnen worden gewijzigd. Het exploitatiegebied is voortgekomen uit het exploitatieplan met het oog op (anterieure) afspraken tussen gemeente en initiatiefnemer/eigenaar. Het exploitatiegebied kent in dit geval een groter oppervlak dan het plangebied. Plangebied Deze locatie is bekend als Floraplein 2 in Asten. De kadastrale percelen die onderdeel uitmaken van het plangebied, zijn weergegeven in tabel 1.1. De ligging en begrenzing van de gronden binnen het plangebied is weergegeven in figuur 1.2. Tabel 1.1 Specificatie locatie Floraplein - plangebied Gemeente Sectie Nummer Asten G 4936 gedeeltelijk Asten C 5072 geheel Asten C 5073 gedeeltelijk Asten C 5074 gedeeltelijk

Oppervlakte 379 m2 1.868 m2 105 m2 267 m2

Totaal plangebied

2.619 m2

7/106

Figuur 1.2 Locatie Floraplein - plangebied (Bron: Google Maps) Exploitatiegebied Het exploitatiegebied (figuur 1.3) bestaat uit het plangebied met het daar aan grenzend openbaar toegankelijk parkeerterrein van circa 1.400 m2 met een beperkt aantal aanwezige groen- en nutsvoorzieningen. De openbare ruimte (met parkeerplaatsen) is (en blijft) in bezit blijft van de gemeente Asten. De beoogde ontwikkeling heeft daarom een beperkt plangebied, maar een wat omvangrijker exploitatiegebied. De oppervlakte van het exploitatiegebied is circa (2.619 + 1.400) 4.019 m2.

Figuur 1.3 Locatie Floraplein - exploitatiegebied (Bron: Google Maps)

8/106

1.2.3 Locatie Julianastraat Voor de locatie Julianastraat staat het plangebied gelijk aan het exploitatiegebied. Deze locatie is bekend als Julianastraat met nummers 42, 44, 46, 48, 50, 52, 54, 56, 60 en 62 en Emmastraat met nummers 36, 38, 40, 42, 44 en 48 in Asten. De kadastrale percelen die tezamen deze locatie vormen, zijn weergegeven in tabel 1.4. De ligging en begrenzing van de locatie is weergegeven in figuur 1.4. Tabel 1.3 Specificatie locatie Julianastraat Gemeente Sectie Nummer Asten G 4979 Asten G 4161 Asten G 4160 Asten G 4692 Asten G 4981 Asten G 4980 Asten G 4982 Asten G 4983 Asten G 4520 Asten G 4341 Asten G 3122 Asten G 3123 Asten G 4123 Asten G 4122 Asten G 3787 Totaal plangebied

Figuur 1.4 Locatie Julianastraat (Bron: Google Maps)

9/106

gedeeltelijk geheel geheel geheel geheel geheel geheel geheel geheel geheel geheel geheel geheel geheel geheel

Oppervlakte 590 m2 10 m2 745 m2 181 m2 111 m2 60 m2 659 m2 635 m2 217 m2 74 m2 550 m2 401 m2 211 m2 174 m2 865 m2 5.483 m2

1.3

Geldende bestemmingsplannen

1.3.1 Overkoepelende bestemmingsplannen 1.3.1.1 Asten - Parapluplan Wonen 2019 Binnen het plangebied is het bestemmingsplan ‘Asten Parapluplan Wonen 2019’ geldend. Het doel van dit bestemmingsplan is de begrippen ‘wonen/woondoeleinden’, ‘woning/wooneenheid’ en ‘huishouden’ duidelijk te omschrijven en aan elkaar te koppelen. Hiermee zijn de begripsbepalingen voor het gehele gemeentelijk grondgebied op elkaar afgestemd. Inhoudelijk heeft dit bestemmingsplan geen wijzigingen tot gevolg gehad voor de (on)mogelijkheden binnen het plangebied. Dit bestemmingsplan wordt verderop in deze toelichting dan ook niet nader toegelicht. Wel zijn de genoemde begrippen in dit bestemmingsplan overgenomen. 1.3.1.2 Asten Archeologie 2012 Binnen het plangebied is tevens het bestemmingsplan ‘Asten Archeologie 20212’ vigerend. De reden voor het in procedure brengen van dit facetplan is dat een aantal van de vigerende bestemmingsplannen geen of een onvoldoende adequaat beschermingsregime bieden voor de archeologische waarden in gebieden met zeer hoge, hoge en/of middelhoge archeologische (verwachtings)waarde. Elk vigerend plan partieel herzien leidt tot onaanvaardbaar hoge kosten. Het facetplan archeologie vult alle geldende bestemmingsplannen van de gemeente Asten aan, die niet of onvoldoende op het nieuwe archeologiebeleid van Asten zijn toegespitst.

Met behulp van dit facetplan worden de regelingen die betrekking hebben op archeologie, maar die in de loop der jaren verschillend zijn geregeld, vervangen door één nieuwe en uniforme regeling voor meerdere bestemmingsplannen op het gemeentelijk grondgebied. Het bestemmingsplan Asten Archeologie 2012 vormt de juridische vertaling van het door de gemeenteraad vastgestelde archeologiebeleid. Het plangebied is in dit bestemmingsplan bestemd met de dubbelbestemmingen ‘Waarde – Archeologie 2’ (locatie Julianastraat gedeeltelijk) en 'Waarde – Archeologie 3’ (locatie Floraplein in z'n geheel, locatie Julianastraat gedeeltelijk). Voor de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2' geldt in de basis dat archeologisch onderzoek noodzakelijk is bij bodemingrepen groter dan 250 m2 en dieper dan 40 centimeter beneden maaiveld. Voor de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie 3’ geldt een onderzoeksverplichting bij bodemingrepen over een oppervlakte van meer dan 2.500 m² en dieper dan 0,4 meter beneden maaiveld. Er wordt voor de beoogde herbestemming een archeologisch (vervolg)onderzoek uitgevoerd. Indien daaruit kan worden geconcludeerd dat met de beoogde herontwikkeling geen archeologische resten verloren gaan, kan de dubbelbestemming binnen het plangebied komen te vervallen. Op dit aspect wordt nader in gegaan in paragraaf 4.5 van voorliggend bestemmingsplan.

1.3.1.3 Overig Naast bovengenoemde bestemmingsplannen gelden ter plaatse van het plangebied ook nog de volgende bestemmingsplannen: 'Asten veegplan 2016-1'; 'Asten verzamelplan 2018-2' (vastgesteld 11-12-2018);

10/106

'Asten Verzamelplan 2019-1' (vastgesteld 26-06-2019); 'Asten Verzamelplan 2019-2' (vastgesteld 13-02-2020); 'Asten Verzamelplan 2019-1' (herstelbesluit) (vastgesteld 06-07-2021). 1.3.2 Locatiespecifieke bestemmingsplannen 1.3.2.1 Locatie Floraplein Ter plaatse van de locatie Floraplein gelden een tweetal bestemmingsplannen: 'Asten Centrumgebied' (onherroepelijk en vastgesteld op 2 juli 2014); 'Woongebieden Asten' (onherroepelijk en vastgesteld op 15 december 2009). Een uitsnede van de planverbeelding is weergegeven in figuur 1.5. Van toepassing op het plangebied zijn de enkelbestemmingen 'Centrum - 2' en 'Verkeer' op basis van het bestemmingsplan 'Asten Centrumgebied' en 'Verkeer' op basis van het bestemmingsplan 'Woongebieden Asten'. Het gedeelte dat binnen het bestemmingsplan 'Woongebieden Asten' ligt is slechts zeer beperkt in omvang. Ook binnen het exploitatiegebied zijn deze bovengenoemde bestemmingen van toepassing. Het openbaar toegankelijk parkeerterrein met groen- en nutsvoorzieningen voor het wooncentrum kent enkel de bestemming 'Verkeer' op basis van het bestemmingsplan 'Asten Centrumgebied'.

Figuur 1.5 Uitsnede geldende bestemmingsplannen met aanduiding locatie Floraplein (Bron: Ruimtelijkeplannen) Ter plaatse van de enkelbestemming 'Centrum - 2' zijn op de verbeelding aanvullend een bouwvlak, de functieaanduiding 'detailhandel volumineus', de maatvoeringsaanduiding 'maximum bebouwingspercentage terrein: 100 %' van toepassing. Tevens gelden gedeeltelijk (figuur 1.6) de volgende maatvoeringsaanduidingen: maximum bouwhoogte: 10 m

11/106

maximum goothoogte: 10 m maximum aantal bouwlagen: 3

Figuur 1.6 Specifiek geldende maatvoeringsaanduidingen (Bron: Ruimtelijkeplannen) Voor het overige gebied binnen de bestemming 'Centrum - 2' (het gedeelte buiten de in bovenstaande figuur aangeduide gebied) geldt conform de bouwregels in artikel 5.2.2 onder g en i dat het aantal bouwlagen van hoofdgebouwen hier niet meer mag bedragen dan twee en dat de bouwhoogte van hoofdgebouwen niet meer mag bedragen dan 12 meter. De realisatie van een nieuwe supermarkt strookt niet met de bestemmingsomschrijvingen en is daarmee strijdig met het geldend bestemmingsplan. Ingrepen in de openbare ruimte (buiten de grenzen van het plangebied maar binnen het exploitatiegebied) behoren ook tot de integrale ontwikkeling, maar aangezien deze beoogde ingrepen passen binnen de bestaande verkeersbestemming maken deze gronden geen deel uit van voorliggend bestemmingsplan waarin de bestaande bestemmingen uit 'Asten Centrumgebied' en 'Woongebieden Asten' worden herzien. In de (anterieure) overeenkomst worden daarentegen zowel afspraken vastgelegd over het plan- als het exploitatiegebied. 1.3.2.2 Locatie Julianastraat Voor de locatie Julianastraat zijn een tweetal bestemmingsplannen van toepassing: 'Asten Julianastraat, Emmastraat 11', onherroepelijk en vastgesteld op 25 juni 2012; 'Asten Centrumgebied', onherroepelijk en vastgesteld op 2 juli 2014.

Een uitsnede van de planverbeelding is weergegeven in figuur 1.7. Van toepassing op het plangebied zijn de enkelbestemmingen 'Gemengd', 'Verkeer' en 'Wonen'.

12/106

Figuur 1.7 Uitsnede geldende bestemmingsplannen 'Asten Julianastraat, Emmastraat 11' en 'Asten Centrumgebied' met aanduiding locatie Julianastraat (Bron: Ruimtelijkeplannen) Ten aanzien van de bestemmingen 'Gemengd' en 'Wonen' is gedeeltelijk een bouwvlak van toepassing. Deze bouwvlakken zijn weergegeven in de figuren 1.8 en 1.9. Binnen de bestemming 'Gemengd' binnen het bestemmingsplan 'Asten Julianastraat, Emmastraat 11' gelden tevens gedeeltelijk diverse functieaanduidingen, maatvoeringsaanduidingen ten aanzien van maximale bouw- en goothoogtes en maatvoeringsaanduidingen ten aanzien van het maximaal aantal wooneenheden. De maatvoeringen ten aanzien van de maximale bouw- en goothoogtes en het maximaal aantal wooneenheden zijn via aantallen in cirkels (bouw- en goothoogtes) en vierkantjes (aantal wooneenheden) weergegeven in figuur 1.10. De functieaanduidingen die (al dan niet overlappend) van toepassing zijn, zijn hierna opgesomd: detailhandel; specifieke vorm van gemengd - zorgplaatsen; horeca. In de regels van het bestemmingsplan zijn onder 3.1 deze functies nader geduid. Ten aanzien van detailhandel geldt dat dit uitsluitend op de begane grond ter plaatse van de aanduiding op de verbeelding toegestaan is. Het maximaal bedrijfsvloeroppervlak is vastgelegd op 1.452 m2.

Bijzondere woonvormen voor mensen afhankelijk van zorg zijn uitsluitend op de verdieping ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd zorgplaatsen' toegestaan. Voor horeca geldt de specificatie dat dit in de vorm van een café uitsluitend op de begane grond ter plaatse van de aanduiding op de verbeelding toegestaan is. Het maximaal vloeroppervlak is vastgelegd op 440 m2. Aanvullend wordt in de bestemmingsomschrijving (artikel 3.1) algemeen gesteld dat de aangewezen gronden binnen de bestemming bestemd zijn voor: wonen, uitsluitend op de verdieping; kantoor zonder baliefunctie, zowel op de begane grond als de verdiepingen;

13/106

maatschappelijk (het uitoefenen van activiteiten gericht op de sociale, maatschappelijke, educatieve, medische en openbare dienstverlening), zowel op de begane grond als op de verdiepingen; met de daarbij behorende: wegen en paden; groenvoorzieningen; parkeervoorzieningen; voorzieningen van algemeen nut; waterhuishoudkundige voorzieningen, waterlopen en waterpartijen, alsmede (ondergrondse) waterbergingen infiltratievoorzieningen.

Figuur 1.8 Bouwvlak binnen de bestemming 'Gemengd' binnen het bestemmingsplan 'Asten Julianastraat, Emmastraat 11' (Bron: Ruimtelijkeplannen)

14/106

Figuur 1.9 Bouwvlak binnen de bestemming 'Wonen' binnen het bestemmingsplan 'Asten Centrumgebied' (Bron: Ruimtelijkeplannen)

Figuur 1.10 Maatvoeringsaanduidingen ten aanzien van maximale bouw- en goothoogtes en aantal wooneenheden binnen het bestemmingsplan 'Asten Julianastraat, Emmastraat 11' (Bron: Ruimtelijkeplannen) Het beoogde woningbouwinitiatief aan de Julianastraat is in strijd met de geldende gebruiks- en bouwregels.

15/106

1.4

Planproces

Voorliggend bestemmingsplan doorloopt de procedure zoals bedoeld in de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Het concept-ontwerpbestemmingsplan is ex art. 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) voor advies voorgelegd aan vooroverlegpartners. Binnengekomen reacties uit het wettelijk vooroverleg zijn verwerkt in het ontwerpbestemmingsplan. De Raad van de gemeente Asten heeft op 26 september 2023 besloten om de gemeentelijke coördinatieregeling als bedoeld in paragraaf 3.6.1 van de Wet ruimtelijke ordening van toepassing te verklaren op de voorbereiding en bekendmaking van de voor de realisatie van een nieuwe vestiging van een Aldi supermarkt (met ondersteunende voorzieningen) op de locatie Floraplein 2 benodigde besluiten. Ook besloot de Raad om de coördinatie toe te passen op de vaststelling van het bestemmingsplan dat (onder meer) betrekking heeft op de locatie Floraplein 2, de aanvraag omgevingsvergunning als bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht voor de locatie Floraplein 2 en eventueel overige voor het project benodigde besluiten en vergunningen die betrekking hebben op de locatie Floraplein 2. Het ontwerpbestemmingsplan zal conform dit besluit ter inzage worden gelegd gelijktijdig met de aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen voor de locatie Floraplein 2.

Het ontwerpbesluit en het ontwerpbestemmingsplan met bijbehorende stukken hebben conform het bepaalde in artikel 3.8. en 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening vanaf 22 december 2023 zes weken ter inzage gelegen. In die periode kon een ieder zijn of haar zienswijze naar keuze schriftelijk of mondeling indienen. Het bestemmingsplan is op basis van de zienswijzen en ambtshalve wijzigingen op enkele aspecten aangepast (zie hiervoor paragraaf 6.2.3). Het vastgestelde bestemmingsplan wordt ter inzage gelegd. Gedurende deze terinzagelegging kan beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

1.5

Leeswijzer

Hoofdstuk 2 geeft een beschrijving van de huidige situatie in en rond het plangebied en geeft beschrijft de beoogde ontwikkeling. In hoofdstuk 3 wordt de beoogde ontwikkeling getoetst aan de beleidskaders van het Rijk, de provincie Noord-Brabant en de gemeente Asten. Hoofdstuk 4 omvat de toets aan de sectorale milieu- en omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 komt de juridische planbeschrijving aan de orde. In hoofdstuk 6 wordt nader ingegaan op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan en de procedure.

16/106

Hoofdstuk 2 2.1

Planvoornemen

Huidige situatie

Het plangebied bevat de locaties Floraplein en Julianastraat, welke beide zijn gelegen in het centrum van de bebouwde kom van Asten. Hierna wordt per locatie ingegaan op de belangrijkste ruimtelijke en functionele structuur. 2.1.1 Locatie Floraplein 2.1.1.1 Stedenbouwkundige structuur De locatie Floraplein is gelegen ten oosten van het Burgemeester Ploegmakerspark, tussen het Floraplein, Klaproosstraat, de rotonde Floraplein en de Floralaan. De locatie bevindt zich op circa 300 meter van de kruising Emmastraat - Burgemeester Frenckenstraat - Tuinstraat, waar het concentratie winkelgebied (het centrum) begint. Binnen de grenzen van het plangebied zoals beschreven in paragraaf 1.2.2 is momenteel Berkvens Wooncentrum gevestigd. Het wooncentrum is een totaalaanbieder op het gebied van meubels, slapen en woningstoffering. Naast winkelverkoop kent het wooncentrum ook een eigen bezorg-, service- en montagedienst. Het pand kent een speelse en wisselende hoogteopbouw met platdakafwerking. De maximale bouwhoogte is circa 11,5 meter. 2.1.1.2 Functionele structuur Ter plaatse is dus detailhandel aanwezig in de vorm van een wooncentrum. Het wooncentrum heeft een wvo van in totaal 2.950 m² (1.350 m² wvo op de begane grond en 1.600 m² op de eerste verdieping).

Aan de voorzijde van dit wooncentrum bevindt zich het bijbehorend parkeerterrein (68 parkeerplaatsen en een fietsenstalling ten behoeve van de aanwezige bushalte) en omliggende nuts- en groenvoorzieningen, welke (gedeeltelijk) onderdeel uitmaken van het exploitatiegebied. Een afbeelding en overzichtstekening van de bestaande situatie zijn weergegeven in figuren 2.1 en 2.2.

17/106

Figuur 2.1 Locatie Floraplein

Figuur 2.2 Overzichtstekening bestaande situatie voorzijde wooncentrum (Bron: Movares) Aan het Floraplein en de Logtenstraat bevinden zich diverse horecafuncties, een buurtsupermarkt, een

18/106

kledingzaak en een kantoorfunctie, weergegeven in figuur 2.3. Deze functies bevinden zich voornamelijk in de plint van drielaagse bebouwing met platdakafwerking. De eerste en de tweede verdieping van deze bebouwing kennen veelal een woonfunctie. Aan de Tuinstraat, ten zuidwesten van de locatie bevindt zich een tankstation. Ten (noord)oosten van de locatie is een brandweerkazerne gesitueerd. Aan de Floralaan en de Lienderweg bevinden zich enkele medische functies en zijn zowel binnen- als buitensportvoorzieningen aanwezig.

Figuur 2.3 Diverse functies aan het Floraplein en de Logtenstraat, direct naast het plangebied 2.1.2 Locatie Julianastraat 2.1.2.1 Stedenbouwkundige structuur De locatie Julianastraat is gelegen ten zuidoosten van het concentratie winkelgebied. De bestaande bebouwing aan de Julianastraat is veelal opgetrokken uit bakstenen panden met veelal twee of drie bouwlagen en een kap. Afwisselend komt ook lagere bebouwing voor. Aan de Emmastraat worden de bestaande woningen veelal gekenmerkt door eenlaagse bebouwing en een kap. Direct ten westen van het plangebied, aan 1e Sint Jozefstraat, bevindt zich appartementencomplex 'De Coster'. Dit appartementencomplex is opgebouwd uit drie bouwlagen met platdakafwerking. De woningen aan het Zagershof, ten zuiden van het plangebied, kennen een meer moderne samenhangende typologie. De maximale bouwhoogte van deze woningen ligt op circa 11,5 meter.

19/106

2.1.2.2 Functionele structuur Binnen de locatie bevinden zich diverse functies, weergegeven in tabel 2.1. De situatietekening is weergegeven in figuur 2.4. In figuur 2.5 zijn de oppervlaktes van de feitelijk aanwezige detailhandels- en dienstverlenende zaken in beeld gebracht. Tabel 2.1 Functies binnen plangebied locatie Julianastraat Wonen - sociale huur 9 woningen Wonen - zorg 10 kamers Wonen - goedkoop 12 woningen Wonen - vrijstaand 1 woning Café 440 m2 Detailhandel 1.452 m2 Dienstverlening 210 m2 Verkeer en parkeren (buitenruimte) circa 2.570 m2

20/106

Figuur 2.4 Situatietekening bestaande situatie (Bron: Satijnplus Architecten)

21/106

Figuur 2.5 Oppervlaktes van de feitelijk aanwezige detailhandels- en dienstverlenende zaken (Bron: KAW) De huidige ALDI kent een oppervlak van afgerond 1.108 m2 bvo van de totaal 1.452 m2 die volgens het geldend bestemmingsplan aan detailhandelsoppervlak is toegestaan. De overige detailhandelsmeters worden momenteel bezet door andere detailhandelszaken (Yaman Supermarkt, Letters&Zo en Faro viszaak). Het parkeerterrein op de locatie voorziet in 64 parkeerplaatsen. Een aantal afbeeldingen van de huidige situatie zijn weergegeven in de figuren 2.6 t/m 2.10.

22/106

Figuur 2.6 Zicht op plangebied vanaf Julianastraat

Figuur 2.7 Zicht op plangebied vanaf kruising Emmastraat - Julianastraat

23/106

Figuur 2.8 Bestaande onderdoorgang richting zuidelijk parkeerterrein

Figuur 2.9 Parkeerterrein aan de achterzijde van de Julianastraat en Emmastraat, zicht op het noorden

24/106

Figuur 2.10 Parkeerterrein aan de achterzijde van de Julianastraat en Emmastraat, zicht op het zuidoosten Ook de omgeving kent nadrukkelijk een gemengd karakter. De omgeving van het plangebied ziet er als volgt uit: Ten westen: woningen, verzorgingstehuis en een dienstpraktijk (Julianastraat, 1e Sint Jozefstraat en Deken Meijerstraat); Ten noorden: woningen, detailhandel, horeca en bedrijf (Emmastraat); Ten oosten: woningen, detailhandel en dienstverlening (Emmastraat); Ten zuiden: woningen (Zagershof).

2.2

Toekomstige situatie

2.2.1 Algemeen 2.2.1.1 Principemedewerking In mei 2022 heeft ALDI een stedenbouwkundige en programmatische studie ingediend waarin plannen worden gepresenteerd met het oog op het verplaatsen van de huidige ALDI naar het Floraplein (huidige locatie Berkvens Wooncentrum) en het herontwikkelen van de huidige ALDI-locatie aan de Julianastraat naar woningbouw. Het geheel geeft een impuls aan het Floraplein en creëert aantrekkelijke woningbouw op de achterblijvende locatie aan de Julianastraat. De gemeente heeft hier, onder bepaalde voorwaarden, principemedewerking aan gegeven. 2.2.1.2 Versterking voorzieningenniveau Consumenten uit de gehele gemeente Asten hebben momenteel de beschikking over een harddiscount-supermarkt aan de Julianastraat. De naar binnen gekeerde winkellocatie is niet toekomstbestendig voor ALDI door de beperkte omvang, capaciteit, bereikbaarheid en situering van het vastgoed. Dit gaat ten koste

25/106

van het imago en de exploitatie van de supermarkt op die locatie. Met de voorgenomen nieuwe vestiging van een eigentijdse, groene en goed bereikbare ALDI supermarkt aan het Floraplein in Asten, krijgen consumenten in hun directe woonomgeving een toekomstbestendige harddiscounter. Wat resulteert in een breder aanbod van dagelijkse voorzieningen alsmede een grotere toekomstbestendigheid van het voorzieningenniveau in Asten en daarmee het gebied, hetgeen onderbouwd is in de ruimtelijk-functionele quickscan zoals opgenomen als bijlage 1. Gecombineerd met de relocatie van ALDI wordt op de huidige locatie woningbouw voorzien voor een doelgroep die in de gemeente Asten een grote woningbehoefte kent. Hiermee wordt op twee locaties een impuls gegeven aan het voorzieningenniveau ten aanzien van woningen en het aanbod van dagelijkse voorzieningen. 2.2.1.3 Over ALDI ALDI heeft 20.000 consumenten in het verzorgingsgebied nodig om een rendabele winkel te exploiteren. Daarom dient de locatie goed bereikbaar en ontsloten te zijn. ALDI behoort met haar assortiment van ‘slechts’ 1.200 consumentenproducten en laag prijsniveau tot de enige harddiscount-supermarktketen in Nederland.

Gezien haar aantrekkingskracht voor een brede doelgroep uit een breed marktgebied, het alternatieve assortiment en het lage prijsniveau, ervaren winkeliers ALDI als welkome aanvulling ter versterking van het bestaande winkelaanbod. Veelal bezoeken consumenten eens per week of per twee weken een ALDI-filiaal (veelal ‘bulk’-aankopen), dit in tegenstelling tot een fullservice-supermarkt waaraan een consument vaak meerdere keren per week een bezoek brengt. Voldoende en comfortabele parkeerplaatsen zijn daarmee een belangrijke voorwaarde voor ALDI om te komen tot een succesvolle winkelexploitatie. Nieuwe of te herontwikkelen vestigingspunten hebben een moderne architectuur met ruime aandacht voor duurzaamheid. Met betrekking tot werkgelegenheid levert een nieuw vestigingspunt enkele tientallen nieuwe arbeidsplaatsen op. Tevens zijn nieuwe vestigingen voorzien van de nieuwste formule ANIKo 2.0 waarin het versassortiment centraal staat. 2.2.1.4 Vloeroppervlaktes detailhandel Het planvoornemen voorziet in het verplaatsen van een bestaande supermarkt naar een locatie waar momenteel al detailhandel plaatsvindt. Per saldo voorziet dit bestemmingsplan in een afname van het aantal vierkante meters detailhandel. Hierna wordt dat nader toegelicht. Op de locatie aan de Julianastraat is in de bestaande planologische situatie detailhandel met een bvo van 1.452 m² toegestaan.

Met voorliggend bestemmingsplan zal het planologisch toegestane aantal vierkante meters detailhandel op deze locatie afnemen tot 315 m² bvo, zie ook artikel 4.1 onder d. van de regels. Op de locatie aan het Floraplein is momenteel een wooncentrum aanwezig bestaande uit 2.950 m² wvo detailhandel, verspreid over 2 verdiepingen (zie ook paragraaf 2.1.1.2). Dit wooncentrum zal komen te vervallen en hiervoor in de plaats komt de nieuwe supermarkt met een wvo van 1.150 m².

26/106

2.2.2 Locatie Floraplein 2.2.2.1 Stedenbouwkundige structuur Bij de ontwikkeling op locatie Floraplein staan groen, duurzaamheid, veiligheid en een integrale ontwikkeling van het plein centraal. In het geheel wordt een verbinding gelegd met de huidige functies aan het Floraplein en er wordt een verbinding gelegd naar het Burgemeester Ploegmakerspark en daarmee naar het centrum. Het nieuwe Floraplein wordt daarmee een verlenging van het park en een schakel tussen park en woonbuurt. Een nadere ontwerptoelichting is opgenomen als bijlage 2. Het gebouwconcept bestaat uit gestapelde ronde plantenbakken met diverse soorten beplanting als struiken, grassoorten, bloemen en kleine bomen. Daar waar er ruimte onder en tussen de plantenbakken zit zijn openingen voor de entree, ramen voor licht en zicht, de toerit voor parkeren en de inrit voor het laad- en losdock. De verschillende plantenbakken bepalen ook de wisselende gebouwhoogte en diepte. Hierdoor ontstaat er een levendig en plastisch gevelbeeld. Bij de hoofdentree is de bak het hoogst opgetild, om zo de hoofdentree te markeren. De contouren van de bebouwing volgen grotendeels de contouren van de bestaande te slopen bebouwing. Ter plaatste van de aansluitende bebouwing ligt het gebouw nagenoeg in dezelfde bebouwingslijn.

De plantenbakken worden bekleed met een gesloten houten gevelbekleding, uitgevoerd in latten wat een extra dieptewerking geeft en de rondingen van de bakken extra accentueert. De kleurstelling van de naturel houten gevel is warm grijsbruin. De logistiek van het gebouw is mede vanuit veiligheid en het voorkomen van geluidsoverlast opgezet. In de huidige situatie gebeurt het laden en lossen in de woonbuurt aan de Klaproosstraat. In de nieuwe situatie vindt dit plaats in een gesloten laad- en losdock aan de Floralaan. Om deze te bereiken hoeft de vrachtwagen het parkeerterrein niet op, maar vindt ontsluiting plaats aan de Floralaan. Om dit mogelijk te maken komt de bestaande bushalte op deze locatie te vervallen. Het parkeerterrein voor de ALDI heeft een duidelijke in- en uitrit, op een positie waar deze nu ook ligt. De toerit tot het parkeerdek ligt op een veilige en overzichtelijke positie. Het Floraplein moet worden ingericht als plein, waarbij er een minimaal verschil is tussen rijbaan, parkeervak en stoepen. Hierdoor werkt het plein meer als een visuele eenheid, wat de verkeersveiligheid ten goede komt. Ook is rekening gehouden met het mogelijk maken van fietsnietjes ten behoeve van fietsparkeren. De situatietekening ten aanzien van de stedenbouwkundige inpassing is weergegeven in figuur 2.9.

Figuur 2.10 toont een drietal dwarsdoorsnedes, welke tevens zijn opgenomen als bijlage 3. Bijbehorende planregels zijn opgenomen in artikel 3 van dit bestemmingsplan. Wat betreft de bouwregels is geregeld dat in de toekomstige situatie de maximale bouwhoogte aan de achterzijde (noordoostzijde) 2 meter lager is dan nu planologisch het geval is.

27/106

Figuur 2.9 Situatietekening stedenbouwkundige inpassing (Bron: KAW)

28/106

Figuur 2.10 Dwarsdoorsnedes beoogde ontwikkeling (Bron: KAW) Het uitgangspunt is dat bestaande bomen zoveel als mogelijk worden behouden. In de plantenbakken komen diverse struiken, kleine bomen en grassoorten welke een positieve bijdrage leveren aan de biodiversiteit en klimaatadaptatie. 2.2.2.2 Functionele structuur De planopzet, gelegen aan de entree van Asten gaat uit van een nieuwe supermarkt op de huidige locatie van Berkvens Wooncentrum, van maximaal 1.150 m² winkelvloeroppervlakte met 62 parkeervakken op maaiveld en 42 parkeervakken op een parkeerdek. Het bruto vloeroppervlak van de nieuwe winkel bedraagt (exclusief inpandige hellingbaan en laad- en loszone) 1.583 m². Figuur 2.11 geeft de situatietekening van de beoogde functionele situatie.

29/106

Figuur 2.11 Situatietekening beoogde functionele situatie Floraplein (Bron: KAW) 2.2.3 Locatie Julianastraat 2.2.3.1 Algemeen De herontwikkeling van de ALDI locatie aan de Julianastraat biedt de kans om zowel programmatisch als ruimtelijk een kwalitatieve impuls aan het terrein te geven. Binnen de gemeente Asten is een grote vraag naar betaalbaar en gelijkvloers wonen. Op dit moment is het aanbod zeer beperkt. 2.2.3.2 Stedenbouwkundige structuur Voor deze locatie wordt de mogelijkheid gezien om woningen voor kleine huishoudens en woningen die geschikt zijn voor meerdere generaties toe te voegen. De beoogde 42 appartementen zijn ingepast in verschillende varianten met een differentiatie in bouwhoogte, waarbij rekening is gehouden met de stedenbouwkundige inpasbaarheid in de omgeving. De maximale bouwhoogtes zijn opgenomen en juridisch verankerd op de planverbeelding en in de regels van dit bestemmingsplan. Daarbij dient opgemerkt te worden dat voor de bestaande en de te handhaven bebouwing aan de Julianastraat en Emmastraat zoveel als mogelijk wordt aangesloten bij de bestaande gebruiks- en bouwregels uit het geldend bestemmingsplan. Dit maakt dat hier de geldende maximale toegestane goot- en bouwhoogtes zoals weergegeven en beschreven in paragraaf 1.3.2.2 in de toekomstige situatie nog steeds van toepassing zijn.

In totaal kunnen er voldoende parkeervakken binnen het plangebied worden gerealiseerd. De appartementen

30/106

en patiowoningen, gelegen aan een pocketpark, liggen aan een beschut woonhof met een goede bereikbaarheid. De ontwikkeling bestaat uit de invulling van drie bouwblokken, weergegeven in de figuren 2.12 t/m 2.14. Door het invoegen van een haakvormige bebouwing aan het binnenterrein wordt een besloten hofje gecreëerd. Dit hofje heeft een andere belevingswereld als de buitenrand van de bebouwing, het lint. Het besloten hofje kan worden bereikt via de bestaande onderdoorgang aan de Julianastraat en de nieuw te realiseren onderdoorgang aan de Emmastraat.

Figuur 2.12 Situatietekening beoogde situatie Floraplein (Bron: KAW)

31/106

Figuur 2.13 3D-impressie gezien vanaf zuidoosten (Bron: KAW)

Figuur 2.14 3D-impressie gezien vanaf westzijde (Bron: KAW) De bebouwing is als volgt opgezet: Gebouw 1: lintbebouwing aan de Emmastraat; Gebouw 2: hofbebouwing aan het binnenhof; Gebouw 3: hofbebouwing tegen het bestaande pand aan de Julianastraat. Hierna wordt per gebouw ingegaan op de belangrijkste kenmerken. Tevens is voor deze locatie een beeldkwaliteitsplan opgesteld, opgenomen als bijlage 1 bij de regels van voorliggend bestemmingsplan. In het beeldkwaliteitsplan wordt per gebouw omschreven welke uitgangspunten en eisen er zijn in relatie tot onder andere bouwmassa, materiaalgebruik, etc. Ook wordt ingegaan op de wijze hoe groen op verschillende plekken wordt geïntegreerd en zijn referentiebeelden toegevoegd.

32/106

Gebouw 1 Gebouwmassa De bebouwing aan het lint sluit qua massa aan bij het naastgelegen appartementengebouw (Emmastraat 36-38) en bestaat uit 4 woonlagen waarvan de bovenste 2 onder een kap zijn gelegen met dakkapellen. In de knik van de straat is het gebouw 3 lagen hoog waarbij de bovenste laag onder een kap is gelegen met dakkapellen aan de straatkant. Bij beide bouwdelen is de goot gelegen op de maximale hoogte van de 2e bouwlaag. De onderdoorgang moet qua maat en schaal bij de bebouwing passen. De bebouwing aan de Emmastraat is vormgegeven met een mansarde kap of een zadeldak, parallel aan de straat. Het is wenselijk de woning op de hoek ter plaatse van de onderdoorgang met een gedraaide kap vorm te geven om een goede overgang te krijgen tussen de bestaande woningen en de nieuwbouw. Bij het toepassen van een mansarde is de maximale hellingshoek van het onderste deel circa 75 graden. In de kap zijn dakkapellen en dakramen toegestaan, mits deze duidelijk in het dakvlak zijn gelegen en ondergeschikt zijn aan de totale kap. De dakkapellen aan de Emmastraat zijn allemaal gelegen op de 3e woonlaag. Aan de zijde van het binnenhof zijn dakkapellen op de 4e bouwlaag toegestaan. Op de begane grond is het mogelijk en wenselijk om woningen te ontsluiten aan de zijde van de Emmastraat.

Uitstraling De uitstraling van deze bebouwing moet aansluiten op de aanwezige beeldkenmerken en korrelgrootte aan het lint. Voor de lange bebouwing aan de Emmastraat betekent dat de gevel altijd is opgedeeld in minimaal 2 delen die duidelijk verschillend zijn vormgegeven door onder andere afwijkende materialisering, detaillering, kleurstelling, kaprichting of geveldiepte. De gevels zijn verticaal geleed. De galerijzijde van het complex heeft een besloten karakter door doorlopende kolommen, maar biedt wel de mogelijkheid om de buitenruimtes te situeren door de galerij plaatselijk te verbreden. Groen Voor de bebouwing is ruimte voor een groene invulling. Aan de achterkant is er ruimte voor een invulling met diverse beplantingen als lage struiken, kleine bomen en diverse grassoorten. Gebouw 2 Gebouwmassa De bebouwing past qua maat en schaal binnen het bestaande bouwblok en is in 2 en 3 lagen in de lengte getrapt vormgegeven. De woningen worden voorzien van een duidelijke kap (mansarde of schilddak). Door het toepassen van deze dakvormen in combinatie met een lage gootlijn wordt het gevelbeeld visueel gedrukt. De gootlijn is gelegen op de maximale hoogte van respectievelijk de 1e of de 2e bouwlaag. Bij het toepassen van een mansardekap hoeft geen sprake te zijn van een dakhelling voor het dakdeel in de 2e dan wel de 3e bouwlaag (dakhelling gelijk met de gevel).

Uitstraling Het gebouw heeft een dorpse uitstraling met een beeld passend bij hofwoningen. De uitstraling van de bebouwing is fris. Dit wordt bereikt door een licht kleurpallet van de gevels. Deze worden gemaakt in metselwerk in een lichte tint (bijvoorbeeld lichte steen of kijmen) met dakpannen in een donkere bruingrijze kleur. De galerijgevel is gelegen aan de noordzijde van het gebouw. De galerijgevel wordt uitgevoerd als een

33/106

zichtgevel, dat wil zeggen een metselwerk gevel met openingen daarin. De openingen zijn verdiepingshoog met een hekwerk en tellen een ritme van raamkozijnen voor. De tuingevel is gelegen aan de westzijde van het gebouw. Groen Aan de kant van het parkeerterrein is ter plaatse van de gebouwgevel ruimte voor 2 bomen. Ter plaatse van het tussenpad bij de bergingen zullen bij de erfafscheiding groenblijvende lijbomen geplaatst worden. Er moet een instandhoudingsplicht worden afgesloten voor deze 2 bomen en rij lijbomen voor minimaal 10 jaar. Aan de voorkant van het gebouw is ruimte voor divers groen in de vorm van bomen, struiken en diverse gras- en plantsoorten. De buitenruimte van de begane grond woningen wordt afgeschermd door een lage haag. De erfafscheiding naar het bestaande parkeerterrein dient ook blijvend vergroend uitgevoerd te worden met lage, middelhoge en hoge begroeiing. Gebouw 3 Gebouwmassa De bebouwing is uitgevoerd met een platdak– eventueel afgedekt met een groendak. Uitstraling Het gebouw sluit qua karakter (kleur en materiaalgebruik) aan bij tuingevel van gebouw 2. Groen Aan de voorkant van het gebouw is ruimte voor divers groen in de vorm van bomen, struiken en diverse gras- en plantsoorten. Bij de bestaande bebouwing aan de Julianastraat wordt op diverse plekken gevelgroen aangebracht.

2.2.3.3 Functionele structuur Binnen de locatie bevinden zich in de nieuwe situatie de volgende functies: detailhandel die door middel van de functieaanduiding 'detailhandel', een maximum bvo van 315 m² heeft en alleen op de begane grond is toegestaan; bestaand wonen op de verdiepingen; bestaande zorgplaatsen op de verdiepingen; 42 nieuwe woningen; voldoende parkeerplaatsen (zie ook paragraaf 4.3); 2 ontsluitingsmogelijkheden via 1 onderdoorgang aan de Julianastraat en 1 onderdoorgang aan de Emmastraat; groen- en waterhuishoudkundige voorzieningen.

34/106

Hoofdstuk 3 3.1

Beleidskader

Inleiding

Door de verschillende overheden is beleid geformuleerd ten aanzien van ruimtelijke ontwikkelingen. Paragraaf 3.2 behandelt het rijksbeleid. Het provinciaal beleid is opgenomen in paragraaf 3.3. Tot slot wordt in paragraaf 3.4 de beoogde ontwikkeling getoetst aan het gemeentelijk beleid.

3.2

Rijksbeleid

3.2.1 Nationale Omgevingsvisie (2020) 3.2.1.1 Normstelling en beleid De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld. In wat voor Nederland willen we graag leven in 2050? Als we alle wensen naast elkaar leggen, ontstaat het volgende beeld. We willen een land: dat gezond en klimaatbestendig is, met schone lucht, schoon water en een schone bodem en veel ruimte voor groen en water; met een uitstekend functionerende economie, die duurzaam en circulair is. Nauw verbonden met onze buurlanden en de rest van de wereld, als onderdeel van de internationale gemeenschap; waar het goed wonen en werken is. Met aangename en vitale steden en dorpen, en een productief en aantrekkelijk platteland; met uitstekende bereikbaarheid, waar iedereen snel en gemakkelijk van A naar B komt, met zo min mogelijk schadelijke uitstoot en overlast; waar we voldoende ruimte hebben om te kunnen bewegen, ontspannen en tot onszelf te komen; zowel in de stad als daarbuiten.

dat veilig is en ons beschermt tegen overstromingen en andere gevaren; waar een goede balans is tussen gebouwde omgeving en open landschap, tussen natuur en cultuur, tussen land en water; dat openstaat voor verandering, en waar de kracht van zijn traditie, cultuur en identiteit wordt weerspiegeld in de inrichting van de leefomgeving. Nationale belangen Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht. Dit noemen we 'nationale belangen'. Het Rijk heeft voor alle nationale belangen een zogenaamde systeem-verantwoordelijkheid. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk. Maar voor een

35/106

groot aantal nationale belangen zijn dat de medeoverheden. De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin meerdere nationale belangen bij elkaar komen, en keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen die nationale belangen. Voor dit project relevante nationale belangen zijn: Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving. Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving. Zorgdragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoefte. Keuzes De belangrijkste keuzes zijn: Duurzame energie inpassen met oog voor omgevingskwaliteit; Ruimte voor overgang naar een circulaire economie; Woningbouw in een stedelijk netwerk van gezonde en groene steden; Landgebruik meer in balans met natuurlijke systemen. Wonen is voor dit project het meest relevant. Tot 2030 moeten er ongeveer 1 miljoen woningen gebouwd worden. Dit zal grote impact hebben op de ruimtelijke ordening. Er wordt zoveel mogelijk gebouwd binnen bestaand stedelijk gebied, zodat open ruimtes en groen tussen steden behouden blijft. De nieuwe woningen moeten betaalbaar en goed bereikbaar zijn. Bewoners moeten tevens een prettige, gezonde en veilige leefomgeving ervaren.

Dat vergt grote investeringen in openbaar vervoer, veilige fiets- en wandelpaden, meer groen, ontmoetingsruimte en wateropvang in de stad, en goede verbindingen met recreatiegebieden in de nabijheid van de stad. Met deze aanpak van verstedelijking wordt niet alleen het woningaanbod, maar ook de leefomgevingskwaliteit in de stad verbeterd. 3.2.1.2 Toetsing Net zoals in grote delen van Nederland is er op dit moment in de regio en in de gemeente Asten sprake van een schaarste aan geschikte woningen, met als gevolg een overspannen woningmarkt. Er is behoefte aan nieuwe woningbouwlocaties, te beginnen in het bestaand bebouwd gebied. Het plangebied biedt hiervoor nadrukkelijk kansen. 3.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening 3.2.2.1 Normstelling en beleid Het Barro is de juridische vertaling van het beleid dat geschetst is in de NOVI. Dit beleidsdocument bevat regels die doorwerken naar lagere overheden. Dit betekent dat de regels uit het Barro ook geïmplementeerd moeten worden in provinciale en gemeentelijke ruimtelijke plannen. Evenals de NOVI wordt het Barro gekenmerkt door een hoog abstractie- en schaalniveau. Het Barro bevat regels voor bijvoorbeeld de mainportontwikkeling van Rotterdam, het kustfundament en defensie. 3.2.2.2 Toetsing Op het plangebied zijn geen voorwaarden van toepassing op basis van het Barro.

36/106

3.2.3 Besluit ruimtelijke ordening en de ladder voor duurzame verstedelijking 3.2.3.1 Normstelling en beleid Zorgvuldig ruimtegebruik is het uitgangspunt van de (rijks)overheid. Om dit principe beter te borgen is in 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6). Hieruit volgt dat alle ruimtelijke besluiten die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken, aandacht moeten besteden aan de ladder voor duurzame verstedelijking. De grens van een stedelijke ontwikkeling ligt bij woningen op basis van jurisprudentie op circa 11-14 woningen. De ladder voor duurzame verstedelijking bestaat uit twee stappen: de eerste stap bestaat uit het aantonen van de behoefte voor de beoogde ontwikkeling. Voor de tweede stap wordt er in beginsel vanuit gegaan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Indien de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorzien wordt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient dit nadrukkelijk gemotiveerd te worden in de ruimtelijke onderbouwing. 3.2.3.2 Toetsing 3.2.3.2.1 Algemeen Op de locatie aan de Julianastraat is in de bestaande situatie detailhandel aanwezig met bvo van 1.452 m². Met dit bestemmingsplan zal het aantal vierkante meters detailhandel op deze locatie afnemen tot 315 m² bvo.

Op de locatie aan het Floraplein is momenteel een wooncentrum aanwezig bestaande uit 2.950 m² wvo detailhandel, verspreid over 2 verdiepingen (zie ook paragraaf 2.1.1.2). Dit wooncentrum zal komen te vervallen en hiervoor in de plaats komt de nieuwe supermarkt met een wvo van 1.150 m². Hoewel de te verplaatsen supermarkt op de locatie Floraplein toeneemt in winkelvloeroppervlakte ten opzichte van de bestaande situatie op de locatie Julianastraat (+ 315 m2), is er per saldo sprake van een afname in het aantal vierkante meters aan (planologisch) toegestane detailhandel. 3.2.3.2.2 Locatie Floraplein Algemeen De ALDI in Asten is gesitueerd ten zuiden van het centrum. De entree en de parkeerplaatsen bevinden zich aan de achterzijde van het pand, waardoor de ruimtelijk-functionele relatie met de rest van het centrum beperkt is. Te meer aangezien het centrum compacter wordt, onder andere door transformatie van winkelruimte naar wonen. De echte winkelconcentratie bevindt zich op ruim 150 meter afstand. Bereikbaarheid en zichtbaarheid zijn op de huidige locatie matig en dit geldt ook voor de ontwikkelmogelijkheden. ALDI heeft daarom de wens te verplaatsen naar het Floraplein en beperkt uit te breiden tot een moderne maatvoering van circa 1.150 m2 wvo (+316 m2 wvo). De nieuwe locatie ligt, zoals beschreven in paragraaf 1.2.2, circa 300 meter ten oosten van het centrum.

Hier is reeds detailhandel gevestigd. De huidige locatie wordt getransformeerd tot woningbouwlocatie, met betaalbare woningen voor voornamelijk starters en senioren. Ook de Emmastraat, gelegen tussen de Julianastraat en de Tuinstraat, wordt getransformeerd naar wonen.

37/106

Ten behoeve van deze ontwikkeling is een ruimtelijk-functionele quickscan opgesteld welke inzicht geeft in de aanwezige marktruimte en effecten van de beoogde ontwikkeling voor de consumentenverzorging, de bestaande detailhandelsstructuur en leegstand. Tevens biedt de quickscan inzicht in de kansrijkheid van het initiatief, maar ook in risico's en knelpunten. Daarbij is specifiek gekeken naar de impact van de verplaatsing voor het centrum van Asten. De quickscan is opgenomen als bijlage 1 van voorliggend bestemmingsplan. Beleidskader De verplaatsing en uitbreiding van ALDI draagt nadrukkelijk bij aan de instandhouding van het huidige voorzieningenniveau, de consumentenverzorging en in het verlengde daarvan de leefbaarheid in Asten. In de gemeentelijke beleidsstukken (onder andere in de Omgevingsvisie Asten, Toekomstagenda Asten 2030 en de Centrumvisie Asten) wordt nadrukkelijk de wens uitgesproken voor het behoud van voorzieningen. Verplaatsing en uitbreiding draagt bij aan duurzaam behoud van ALDI. Bovendien krijgt ALDI een moderne en toekomstbestendige supermarkt die aansluit bij de hedendaagse consumentenbehoefte. Door de verplaatsing van Aldi is het mogelijk om de huidige locatie te transformeren. In de centrumvisie gesproken over het toevoegen van appartementen.

In de centrumvisie wordt bovendien de beoogde locatie aan het floraplein als geschikt bevonden voor het vestigen van een supermarkt. De focus binnen het beleid ligt op versterking van de bestaande structuur. Nieuwe ontwikkelingen dienen zo veel mogelijk plaats te vinden in of aan de randen van bestaande winkelgebieden. In de huidige situatie is de verbinding met het centrum van Asten niet optimaal en in de de afgelopen jaren zelfs verslechterd oor de transformatie van winkelpanden naar wonen aan de Emmastraat (als verbindingsweg met het centrum). Met de toekomstige ontwikkelingen, zoals de transformatie van het Burgemeester Ploegmakerspark en de transformatie van het Floraplein krijgt het gebied een stevige impuls en ontstaat tevens een goede verbinding met het centrum. Kwantitatieve behoefte Het beoogde initiatief geeft deels invulling aan een kwantitatieve behoefte. Het dagelijks aanbod in de gemeente Asten functioneert momenteel op een vloerproductiviteit van circa € 6.850 per m² wvo. Dit is circa 15% beneden het landelijke vijf-jaarsgemiddelde. Dit verschil is aanvaardbaar. Daarbij wordt benadrukt dat dagelijkse winkels in de periferie van het land en kleinere kernen doorgaans stabiel en gezond beneden het landelijk gemiddelde kunnen functioneren, onder meer als gevolg van lagere exploitatielasten.

Tegelijkertijd is er geen direct aanleiding om het winkelaanbod in kwantitatieve zin uit te breiden. Richting 2033 neemt het inwonertal in de gemeente toe en daarmee ook het bestedingspotentieel. De gemiddelde vloerproductiviteit neemt toe tot circa € 7.075 à 7.225 per m2 wvo. Dit is nog altijd iets beneden het landelijk gemiddelde. Daarmee is er in kwantitatieve zin nog altijd geen directe aanleiding voor uitbreiding van het dagelijks aanbod. Kwalitatieve behoefte De beoogde verplaatsing en uitbreiding geeft invulling aan een kwalitatieve behoefte. Twee van de vier reguliere supermarkten in Asten hebben geen moderne omvang. Dit zijn beide discounters. Een nieuwe moderne discountsupermarkt is daarom een goede ontwikkeling voor de consumentenverzorging. Te meer aangezien het de enige Aldi betreft, zowel in Asten als in de omliggende gemeenten. Als enige hard discounter

38/106

heeft Aldi doorgaans een sterke aantrekkingskracht op de prijsbewuste consument. In het kader van een compacter centrum schuift het centrum langzaam op richting het noorden. Het deel van de Emmastraat ten noorden van de huidige locatie wordt getransformeerd naar wonen. De huidige Aldi komt hierdoor steeds verder van het centrum te liggen. In de huidige situatie zijn de ingang en het parkeerterrein bovendien aan de achterzijde van het pand gelegen waardoor de ruimtelijk-functionele relatie met het centrum matig is. De toekomstige locatie aan het Floraplein heeft reeds een detailhandelsfunctie. De ruimtelijk-functionele relatie met het centrum is een stuk beter dan op de huidige locatie. De verbinding krijgt bovendien een stevige impuls door de opwaardering van het Burgemeester Ploegmakerspark. Daarbij wordt namelijk nadrukkelijk een loper gecreëerd vanaf het Floraplein richting het centrum. Op de achterblijvende locatie worden betaalbare woningen gerealiseerd voor starters en senioren. Deze invulling draagt bij aan een specifieke lokale behoefte. In de gemeente Asten is er grote behoefte aan extra woningen, met name voor woningen voor starters en senioren. De kwantitatieve taakstelling tussen 2015 tot en met 2024 bedraagt 635 woningen. (zie Fair share woningbouwopgve Zuidoost-Brabant 2022 t/m 2030 zoals opgenomen in tabel 3.1).

Het inwonertal neemt de komende jaren bovendien verder toe. Daarmee ook de behoefte aan woningen. Omzeteffecten beperkt en aanvaardbaar Het (omzet)effect als gevolg van verplaatsing en uitbreiding van Aldi is beperkt en daarmee aanvaardbaar: Bij een uitbreiding van Aldi tot 1.150 m² wvo bedraagt de vloerproductiviteit in de dagelijkse sector circa € 6.750 à 6.900 per m2 wvo. Dit is circa 14 à 16% beneden het landelijke vijfjaarsgemiddelde. Daarbij wordt nogmaals benadrukt dat dagelijkse winkels in de periferie van het land in staat zijn om stabiel beperkt beneden het landelijk gemiddelde kunnen functioneren. Ten opzichte van de huidige situatie blijft de vloerproductiviteit bovendien nagenoeg gelijk (-1 à +1%). Een afname met 1% is zeer beperkt en wordt beschouwd als een ondernemersrisico. Kortom, het omzeteffect zeer beperkt en aanvaardbaar. Supermarkten concurreren hoofdzakelijk met andere supermarken, waardoor het omzeteffect van een nieuwe supermarkt in beginsel het grootst zal zijn voor de andere nabijgelegen supermarkten. Supermarkten PLUS en Albert Heijn hebben beiden een stevige moderne maatvoering en daarmee veel eigen trekkracht. Lidl is in de huidige vorm eveneens aan de kleine kant, maar profiteert wel van de ligging nabij PLUS. Daarbij geldt bovendien dat Aldi als enige hard discounter nadrukkelijk een eigen segment bediend.

Op basis van bovenstaande analyse volgt dat de bestaande supermarkten naar verwachting prima kunnen functioneren naast een nieuwe moderne Aldi. De bestaande structuur komt nauwelijks onder druk te staan en leegstand als gevolg van verplaatsing en beperkte uitbreiding van Aldi wordt dan ook niet verwacht. Het centrum behoudt bovendien meer dan voldoende eigen trekkracht door de aanwezigheid van PLUS, Albert Heijn én Lidl. De ruimtelijk-functionele relatie tussen ALDI en het centrum wordt met de herontwikkeling bovendien sterker aangezien: 1. De huidige ALDI-locatie is langzaam afgesneden van het centrum; 2. De nieuwe locatie, gelegen aan de centrumring, is veel zichtbaarder. Via het Burgemeester

39/106

Ploegmakerspark (die ook een kwaliteits- en functie-impuls krijgt) wordt de nieuwe locatie meer aan het centrum gekoppeld. Regionale afstemming Regionale detailhandelsvisie Metropoolregio In de regionale detailhandelsvisie van de Metropoolregio Eindhoven, waar de gemeente Asten deel van uitmaakt, schets de regio haar ambities ten aanzien van detailhandel. Het is van belang om de regionale en bovenregionale aantrekkingskracht van de regio te versterken en te zorgen voor een excellent basisvoorzieningenniveau. Uitgangspunt voor het versterken van de detailhandels-structuur is het clusteren of concentreren van detailhandel. Nieuwe detailhandelsontwikkelingen vinden in principe plaats in concentratiegebieden. Een gevarieerd aanbod aan supermarkten is van groot belang voor de levensvatbaarheid van het centrum. Om deze reden is het van belang de fysieke relatie tussen supermarkten en overige winkels te stimuleren en te behouden. Supermarkten moeten zo veel mogelijk in centra worden gevestigd, maar daarbij is het ook van belang om ze zo veel mogelijk te faciliteren, onder meer op het gebied van bereikbaarheid en parkeren. Afsprakenkader Detailhandel in de Peel (2015) Het Afsprakenkader Detailhandel in de Peel beschrijft de uitgangspunten waaraan detailhandel in de Peel gemeenten moeten voldoen.

In het afsprakenkader staat onder andere het volgende beschreven: De clustering van detailhandel in winkelgebieden en het afbouwen van verspreide bewinkeling staat in de subregionale detailhandelsvisie centraal. Om dit te realiseren wordt het vervangen, saneren en functiewijziging van winkelvastgoed op plekken waar structurele leegstand optreedt gefaciliteerd. Bij nieuwe planologische ontwikkelingen moet sprake zijn van een regionale behoefte en mogen geen blijvende negatieve effecten optreden op de bestaande detailhandelsstructuur. Door middel van onderzoek, motivering en afweging moet dit worden aangetoond. Een dergelijke ontwikkeling zal worden afgestemd op subregionaal niveau. Om verdere groei van de leegstand niet te stimuleren, mogen er per saldo geen extra winkelmeters (met uitzondering van de thans bestaande harde plannen) aan het winkelaanbod in de Peel toegevoegd worden. Gemeenten spannen zich in om te komen tot afname van het aantal winkelmeters. Lokaal beleid Centrumvisie (2007) Om in de toekomst te komen tot een betere ruimtelijke afstemming heeft de gemeente Asten een visie op het centrum opgesteld. Uitgangspunt is een krachtig centrum waarin de identiteit van Asten opnieuw leesbaar en op een aantrekkelijke wijze leefbaar is.

In relatie tot dit initiatief wordt in de centrumvisie het volgende benoemd: Omdat de locaties Floraplein en Julianastraat op relatief grote afstand van het gedefinieerde kernwinkelgebied zijn gesitueerd, zijn hier geen winkelconcentraties meer gewenst. Een grootschalige winkel, zoals de bestaande meubelzaak of een supermarkt is mede door de goede parkeermogelijkheden wel mogelijk. Gezien de hoge leegstand en matige uitstraling is herstructurering van de locatie Julianastraat als gebied gewenst. Toevoegen van wonen wordt specifiek genoemd. In paragraaf 3.4.3 wordt nader in gegaan op de Centrumvisie in relatie tot de beoogde ontwikkeling.

40/106

Toekomstagenda Asten 2030 (2017) Verschillende trends en ontwikkelingen zorgen er voor dat de wereld van morgen er heel anders uit zal zien. In de Toekomstagenda Asten 2030 wordt een beeld geschetst hoe een toekomstbestendige economie in de gemeente Asten vitaal en aantrekkelijk blijft. Daarin wordt onder andere het volgende benoemd: Het centrum van Asten is uitnodigend voor inwoners en bezoekers. Leegstand wordt aangepakt gezien dit een slechte invloed heeft op de uitstraling en aantrekkelijkheid van het centrum. In paragraaf 3.4.2 wordt nader in gegaan op de Toekomstagenda in relatie tot de beoogde ontwikkeling. Omgevingsvisie Asten (2021) In oktober 2021 is de omgevingsvisie Asten vastgesteld. Voor het centrum van Asten en de detailhandel wordt het volgende genoemd: Het centrum van Asten is goed toeven voor zowel inwo-ners als bezoekers, het centrum leeft en heeft een aantrekkelijk aanbod van winkels en horeca. Behoud van het voorzieningenniveau in het centrum van Asten met een samenhangend aanbod van winkelvoorzieningen, horeca, welzijn en cultuur. In paragraaf 3.4.1 wordt nader in gegaan op de Omgevingsvisie Asten in relatie tot de beoogde ontwikkeling. Conclusie De verplaatsing en uitbreiding van Aldi draagt nadrukkelijk bij aan de instandhouding van het huidige voorzieningenniveau, de consumentenverzorging en in het verlengde daarvan de leefbaarheid in Asten.

In de gemeentelijke beleidsstukken wordt nadrukkelijk de wens uitgesproken voor het behoud van voorzieningen. Verplaatsing en uitbreiding draagt bij aan duurzaam behoud van Aldi. Bovendien krijgt Aldi een moderne en toekomstbestendige supermarkt die aansluit bij de hedendaagse consumentenbehoefte. Daarnaast is het initiatief regionaal afgestemd en is geen sprake van onaanvaardbare effecten op de detailhandelstructuur, de consumentenverzorging en de leegstand. Door de verplaatsing van Aldi is het mogelijk om de huidige locatie te transformeren. In de centrumvisie wordt gesproken over het toevoegen van appartementen. In de centrumvisie wordt bovendien de beoogde locatie aan het floraplein als geschikt bevonden voor het vestigen van een supermarkt. De focus binnen het beleid ligt op versterking van de bestaande structuur. Nieuwe ontwikkelingen dienen zo veel mogelijk plaats te vinden in of aan de randen van bestaande winkelgebieden. In de huidige situatie is de verbinding met het centrum van Asten niet optimaal en is deze in de afgelopen jaren juist verslechterd door de transformatie van winkelpanden naar wonen aan de Emmastraat (als verbindingsweg met het centrum).

Met de toekomstige ontwikkelingen, zoals de transformatie van het Burgemeester Ploegmakerspark en de transformatie van het Floraplein krijgt het gebied een stevige impuls en ontstaat tevens een goede verbinding met het centrum. 3.2.3.2.3 Locatie Julianastraat Algemeen Uitgangspunt voor de planologische herontwikkeling van de Julianastraat is het toevoegen van 42 woningen. Er is een gedifferentieerde bouw beoogd en deze woningbouw is opgenomen in het woningbouwprogramma dat

41/106

vanuit de provinciale prognose naar boven is bijgesteld. Het beoogde woningbouwprogramma zoals beschreven in paragraaf 2.2.3 is voor tweederde deel betaalbaar, waarvan 30% sociale huur. Bestaand stedelijk gebied In artikel 1.1.1 onder h van het Bro is een nadere omschrijving van het begrip bestaand stedelijk gebied vastgelegd. Als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt: bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. Het plangebied aan Julianastraat ligt volledig binnen bestaand stedelijk gebied. Stedelijke ontwikkeling Het geldende bestemmingsplan is vertrekpunt bij de beoordeling of sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Het geldende bestemmingsplan maakt 42 extra woningen mogelijk. Het toevoegen van meer dan 11 woningen wordt gezien als stedelijke ontwikkeling. Relevante woonregio Het ruimtelijk verzorgingsgebied van de stedelijke ontwikkeling bepaalt tot welk gebied de beschrijving van de behoefte zich moet uitstrekken. De begrenzing van de regio is dus afhankelijk van wat als stedelijke ontwikkeling wordt gezien. Voor wonen is dat de gemeente Someren, binnen de regio Zuidoost-Brabant. De regio Zuidoost-Brabant is verder onderverdeeld in een drietal subregio's.