RU23.11.06B Programma Wonen 2024-2030

De gestegen hypotheekrente en het eind van de stijgende woningwaarde heeft een positief bijeffect; het aantal koopwoningen dat wordt opgekocht voor verhuur wordt daardoor kleiner. Het is simpelweg minder aantrekkelijk geworden om woningen op te kopen. Ook overheidsmaatregelen om opkopen en verhuren te ontmoedigen, zoals het verhogen van de overdrachtsbelasting voor kopers die er niet zelf in gaan wonen en de ophanden zijnde prijsregulering in het middenhuursegment 19, dragen daaraan bij. Doorstroming Voor een goede doorstroming is het belangrijk om verschillende woningtypen in de dorpen te hebben. Zo kan bijvoorbeeld een starter op de woningmarkt een huis vinden, om vervolgens door te stromen naar een eengezinswoning, om wanneer de kinderen het huis uit zijn door te verhuizen naar een seniorenwoning. Wanneer er gaten zijn in het aanbod stokt de doorstroming. In figuur 5.4 zien we dat er in Ommel en Heusden bijna geen appartementen zijn. Dit beperkt de doorstroming. Er staan wel een aantal gelijkvloerse woningen in Ommel en Heusden. Deze zijn in trek bij ouderen: ook daaruit blijkt dat er behoefte is aan passende huisvesting voor ouderen in Ommel en Heusden. Die huisvesting willen we dan wel op centrale plekken nabij voorzieningen.

450.000 400.000 350.000 300.000 250.000 2018 2019 Gemeente Asten

2020 Asten

2021 Ommel

2022 Heusden

Nieuwe woonvormen en zelfbouw Steeds meer mensen zijn geïnteresseerd in zogenoemde nieuwe woonvormen. Dit zijn woonvormen die afwijken van traditionele woonvormen. Bijvoorbeeld omdat ze zich richten op vormen van gemeenschappelijkheid, door het delen van de tuin of het wonen in een hofje. Met generatiegenoten, of juist met een mix van jonge en oude mensen door elkaar. Ook zijn er mensen met interesse in zelfbouw, vaak met een duurzaamheids- of zorgcomponent, bijvoorbeeld in

Bron: woningmarktcijfers.nl. 17 Bron: woningmarktcijfers.nl. 18 Op het moment van schrijven, d.d. 8 mei 2023.

Gemeente Asten | Bouwen aan vitale dorpen | Programma wonen 2024 - 2030

19 Onderdeel wetsvoorstel Wet betaalbare huur die naar verwachting in 2024 in werking treedt.

Over onder meer de regulering van huurprijzen voor woningen tot circa 187 kwaliteitspunten.

23

de vorm van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). De provincie Noord-Brabant wil dergelijke woonvormen stimuleren. Wij faciliteren innovatieve wooninitiatieven die bijdragen aan de maatschappelijke opgaven uit de Omgevingsvisie, de Toekomstagenda Asten 2030 en dit programma wonen. Daarbij zien we met name kansen voor woonvormen die betaalbaar zijn of zich richten op specifieke doelgroepen die momenteel minder kansen hebben op de woningmarkt, zoals ouderen of jongeren. Daar willen we graag op inzetten. Wel zien we dat dit slechts een woonvormen zijn die een gedeelte van onze inwoners in overweging zouden nemen. Driekwart van de respondenten geeft aan nooit in een Tiny House te willen wonen. Gemeenschappelijke woonvormen zijn populairder: de helft heeft aan dat te overwegen. Figuur 5.3: WOZ-waarde koopwoningen naar kern 100% 90%

Hoge koopsegment (500.000+)

80%

Figuur 5.4: Woningtype naar kern Gemeente Ommel Heusden Asten 0% Vrijstaand

60%

Hoge middeldure koop (305.000-370.000)

50%

Midden middeldure koop (265.000-305.000)

40% 30% 20%

Lage middeldure koop (220.000-265.000)

10%

Sociale koop <220.000

0% Asten

Heusden

Ommel Gemeente

Bron: WOZ-bestand gemeente Asten.

Gemeente Asten | Bouwen aan vitale dorpen | Programma wonen 2024 - 2030

2-1 kap

40%

60%

Rij-/hoekwoning

80%

100%

Appartement

Bron: WOZ-bestand gemeente Asten.

Aandachtsgroepen Vanuit het Rijksprogramma Een thuis voor iedereen zijn er een aantal groepen benoemd als aandachtsgroepen. Dit zijn groepen met een kwetsbare positie op de woningmarkt. •

• •

Kwetsbaren met een woon- én zorg/ondersteuningsvraag o Dak- en thuislozen o Sociaal en medisch urgenten o Uitstromers uit intramurale instellingen (BW, MO, jeugdzorg, detentie) o Statushouders Arbeidsmigranten Studenten

•

Woonwagenbewoners

Duurdere koop (370.000500.000)

70%

20%

Een aanzienlijk deel van de mensen met een zorg- of ondersteuningsvraag heeft een lager inkomen en komt in aanmerking voor een sociale huurwoning. Een deel van deze groepen heeft een zorg- of ondersteuningsbehoefte. Daarmee komen deze mensen vaak in aanmerking voor een sociale huurwoning

24

onder de eerste aftoppingsgrens. Per 2025 is een Huisvestingsverordening met daarin in ieder geval een urgentieverordening verplicht vanuit het Rijk. Uitstroom uit Maatschappelijke opvang en beschermd wonen In het Uitvoeringsplan Thuis in de wijk 2022 - 2025 hebben we samen met de gemeente Helmond en de Peelgemeenten onze inzet afgesproken rondom de uitstroom uit maatschappelijke opvang en beschermd wonen.

van de afgelopen tien jaar21. Met het oog op oorlog en onzekerheid in de wereld houden wij er rekening mee dat dit getal de komende jaren hoog blijft. Voor deze groep dienen voldoende sociale huurwoningen beschikbaar te zijn. Ook voor de opvang van vluchtelingen zijn de komende paar jaar waarschijnlijk meer opvangplekken nodig. Het vraagt om extra inzet rond tijdelijke opvang.

Vluchtelingen en statushouders De opvang van vluchtelingen en de huisvesting van statushouders vraagt momenteel een extra inspanning van de gemeenten in Nederland. De taakstelling voor statushouders voor 2023 is een stuk hoger dan het gemiddelde

Arbeidsmigranten In de Beleidsnotitie Arbeidsmigranten uit 2020 hebben wij de criteria voor huisvesting voor arbeidsmigranten vastgelegd. Hierin zijn de mogelijkheden voor huisvesting van arbeidsmigranten verruimd. Ze zijn immers belangrijk voor onze agrarische economie. Ook in de Omgevingsvisie hebben we opgenomen dat we adequate huisvesting voor arbeidsmigranten belangrijk vinden. Vanwege de dynamiek op de arbeids- en woningmarkt is afgesproken dat er dynamisch beleid gevoerd wordt ten opzichte van de huisvesting voor arbeidsmigranten, waarbij we onderscheid maken tussen short- & midstay enerzijds en longstay anderzijds. In 2023 wordt het beleid voor arbeidsmigranten geactualiseerd. Deze actualisatie richt zich op short- en midstay arbeidsmigranten, omdat zij doorgaans gehuisvest worden in wooneenheden speciaal bedoeld voor arbeidsmigranten. Hierbij betrekken we de nieuwe mogelijkheden die de Wet goed verhuurderschap biedt en richten we ons op leefbaarheid in zowel de kernen als het buitengebied. Longstay arbeidsmigranten zijn vanwege hun langere verblijf aangewezen op de reguliere huursector (sociaal en particulier). In het woningbehoefteonderzoek wordt deze groep meegenomen, maar is er nog geen rekening gehouden met de verwachte groei van de groep arbeidsmigranten.22 Om de toenemende druk op de huursector op te vangen zullen er meer huurwoningen moeten worden toegevoegd.

20

22

Uitstroom jongeren uit jeugdzorg In 2021 waren er 40 jongeren met jeugdhulp met verblijf in onze gemeente. Daarvan is ongeveer de helft 12 tot en met 18 jaar oud20. Jaarlijks zullen er een klein aantal sociale huurwoningen onder de kwaliteitskortingsgrens beschikbaar moeten zijn om hen te kunnen laten uitstromen uit de jeugdzorg. Ook willen we in samenwerking met corporaties kijken naar de mogelijkheden voor kamerbewoning. (Dreigend) dak- en thuislozen Mensen die dak- of thuisloos zijn (of dreigen te worden) kunnen bij SMO in Helmond terecht. We werken samen met de Peelregio om hen op te kunnen vangen. Deze doelgroep hebben we nu nog niet goed in beeld in onze gemeente.

Bron: CBS Statline.

Zie Toekomstbeeld huisvesting arbeidsmigranten Asten.

21 Het gemiddelde van de taakstelling voor Asten in de periode 2013 – 2023 lag iets hoger dan elf

mensen per halfjaar.

Gemeente Asten | Bouwen aan vitale dorpen | Programma wonen 2024 - 2030

25

Woonwagenbewoners Er zijn momenteel 21 standplaatsen in Asten23. In 2021 heeft het college besloten om ons standplaatsenbeleid te herzien. Momenteel zijn we bezig met een herijking van het woonwagenstandplaatsbeleid; hieruit blijkt een aanvullende behoefte aan standplaatsen.

5.2 Wat willen we bereiken? We vinden het belangrijk dat mensen een leven kunnen opbouwen in alle drie de kernen en in alle fasen van hun leven, ongeacht hun portemonnee. We zorgen voor een gelijker speelveld over de drie kernen en realiseren extra betaalbare huur en koop in Ommel en Heusden. Ook voegen we op kleine schaal appartementen toe in deze kernen. Voor de doelgroep die niet in de sociale huursector terecht kan, willen we ook inzetten op aanvullende middenhuur. Daarover willen we afspraken maken met woningcorporaties en marktpartijen. Om gelijke woonkansen voor iedereen te bevorderen voorkomen we dat mensen met een kwetsbare positie op de woningmarkt zoals jongeren, mensen met een lager- of middeninkomen en aandachtsgroepen elkaar verdringen. Daarom staan we open voor het toevoegen van flexwoningen. In Asten zien we de kracht van samenwerking, ook als het gaat om kwetsbare doelgroepen. Daarom werken we op het gebied van huisvesting, zorg en preventie voor deze groepen samen met Helmond, de Peelgemeenten, woCom, Bergopwaarts en met zorg- en welzijnsorganisaties. We zorgen dat er voldoende sociale huurwoningen onder de eerste aftoppingsgrens zijn voor

deze doelgroepen en om aan de woningbehoefte van ‘reguliere’ woningzoekenden met een lager inkomen te voldoen.

5.3 Wat gaan we de komende jaren doen? ✓

✓

✓

✓ ✓

Om ervoor te zorgen dat de groep die nu tussen wal en schip valt óók kan wonen in onze dorpen zetten we in op betaalbare middenhuur. Hierover willen we ook in gesprek met de corporaties, om te kijken of zij een deel van dat segment kunnen en willen bedienen. Om de hoge koopprijzen van nieuwbouwwoningen bereikbaarder te maken voor koopstarters stimuleren we de inzet van koopconstructies door ontwikkelaars zodat zij (nieuwe) woningen met een verlaagde koopprijs kunnen aanbieden. Denk hierbij aan beproefde concepten als Koopgarant, Slimmer Kopen en KOOPstart. We bieden graag planologische ruimte aan nieuwe woonvormen met een gemeenschappelijke factor, zoals seniorenhofjes of gemengde gezamenlijke woonvormen waar jong en oud elkaar kunnen ondersteunen. Daarbij bieden we ruimte aan zelfbouwinitiatieven, zoals collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO). Zelf de handen uit de mouwen steken en pionieren: dat past bij onze gemeente. Wanneer er kansen zijn om leegstaand vastgoed in het centrum van Asten te transformeren naar woningen willen we die graag benutten. We staan in beperkte mate de mogelijkheden tot het splitsen van woningen en kavels in het centrum en het buitengebied toe.

Hier werken we aan mee wanneer er een transformatie- of herstructureringsopgave ligt, of wanneer er een behoefte ligt vanuit de huidige bewoners wanneer het gaat over (pre)mantelzorg- of meergeneratiewonen.

23 Herhaalmeting Woonwagenstandplaatsen in Nederland, Companen 2021.

Gemeente Asten | Bouwen aan vitale dorpen | Programma wonen 2024 - 2030

26

✓

✓

✓

✓

✓

✓ ✓ ✓

We werken samen met Helmond en de andere Peelgemeenten om bijzondere doelgroepen goed te kunnen huisvesten, onder andere met de aanpak Thuis in de wijk. Om te zorgen dat er voldoende huisvesting is voor kwetsbare groepen en longstay arbeidsmigranten leggen we bij het toevoegen van sociale huurwoningen accent op betaalbare sociale huur, woningen onder de eerste aftoppingsgrens. We maken volgens een buurtgerichte aanpak afspraken met Bergopwaarts en woCom over waar deze woningen gerealiseerd worden om deze doelgroepen te spreiden over de gemeente. Daarnaast onderzoeken we de mogelijkheden voor tijdelijke huisvesting voor kwetsbare doelgroepen die snel gehuisvest dienen te worden, zoals daken thuislozen. Om te kijken of er aanvullend beleid nodig is brengen we de omvang en de ondersteuningsvraag van de groep dak- en thuislozen in 2025 in beeld, eventueel samen met de regio. De Rijksoverheid verplicht gemeenten vanaf 1 januari 2025 een (regionale) urgentieverordening op te stellen. Om aan deze eisen te voldoen stellen we vóór 1 januari 2025 een Huisvestingsverordening met urgentieverordening op, ten behoeve van de huisvesting van urgente doelgroepen. Hierin werken we samen met de regio. We blijven starters helpen met een starterslening. De voorwaarden houden we actueel en doeltreffend.

Ook onderzoeken we mogelijkheden om betaalbare woningen voor starters te behouden voor de doelgroep (zie ook de Nota Grondbeleid, 2023). We onderzoeken samen met Bergopwaarts en woCom de mogelijkheden voor kamerverhuur om jongeren die uitstromen uit de jeugdzorg en (andere) mensen met een begeleidingsvraag te kunnen huisvesten. We stellen een meldpunt Goed Verhuurderschap op. We actualiseren het beleid rondom arbeidsmigrantenhuisvesting. Daar nemen we nieuwe wet- en regelgeving bij in acht. We actualiseren het woonwagenstandplaatsenbeleid in 2025 - 2026.

Gemeente Asten | Bouwen aan vitale dorpen | Programma wonen 2024 - 2030

27

6

Toelichting potentiële overschotten: deze zullen in Asten voor een groot deel kunnen worden ingezet voor boventrendmatige huishoudensaanwas (inhalen lokale tekorten, piek van arbeids-)migranten en statushouders en van vestigers vanuit de regio (grote woningvraag). Daarnaast zal sprake kunnen zijn van substitutie en marktwerking, die op hun beurt invloed hebben op de tekorten in andere segmenten. Bijvoorbeeld: • Vrije sector huur grondgebonden zal worden afgestoten (verkocht) door beleggers als het rendement te laag wordt → toename betaalbare koop. • Grondgebonden koopwoningen > € 355.000; als er ontspanning in de markt zou komen (te groot aanbod voor de vraag), dan dalen de prijzen, met een mogelijk gunstig effect voor de bereikbaarheid van groepen met een lager woonbudget/leenmogelijkheden. Dalende prijzen doen zich het eerst voor bij de minst courante woningen (verouderde, matig onderhouden woningen met een slechte energieprestatie en/of achteraf gelegen). • Sociale huur grondgebonden; voor een groot deel van de woningen zal er ook een markt bestaan vanuit de kleinere huishoudens, mits ze betaalbaar geprijsd zijn. Woningen die verouderd zijn bieden mogelijk kansen voor herontwikkeling voor benodigde woontypologieën. Voor de kwantitatieve opgave, zie Bijlage 3.

Bijlagen

Bijlage 1: Kwalitatieve woningbehoefte (trendraming) Figuur B.1. Kwalitatieve woningbehoefte Asten richting 2040* (potentiële) overschotten

tekorten

Huur grondgebonden sociaal Huur appartement sociaal / levensloopgeschikt Vrije sectorhuur grondgebonden Vrije sectorhuur appartement / levensloopgeschikt Koop ggb tot 265.000 Koop ggb 265.000-355.000 Koop ggb 355.000+ Koop app tot 265.000 Koop app 265.000-355.000 Koop app 355.000+ -400 -300 -200 -100 2022-2030

2030-2035

0

100

200

300

400

2035-2040

*Volgens trendraming huishoudensontwikkeling Primos 2022.

Gemeente Asten | Bouwen aan vitale dorpen | Programma wonen 2024 - 2030

28

Bijlage 2: Buurtprofielen Deze buurtprofielen zijn samengesteld op basis van de buurtindeling van het Centraal Bureau voor de Statistiek. Wel zijn de buurten en wijken in het buitengebied samengevoegd tot buitengebied per kern. Figuur B.2. Kwetsbare voorraad per buurt

Kwetsbare voorraad per buurt 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

% kwetsbaar binnen koop

% kwetsbaar binnen huur

Bron: Gemeente Asten, bewerking Companen.

Onder kwetsbare voorraad verstaan wij woningen met een matig verduurzamingsperspectief: vooroorlogse/ vroeg-naoorlogse woningbouw die hoge kosten met zich meebrengt bij de verduurzaming. De kwetsbare voorraad in de gemeente concentreert zich met name in het buitengebied.

29

Figuur B.3. Eigendomsvorm woningvoorraad per buurt

Eigendomsvorm woningvoorraad per buurt 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

% koop

% particuliere huur

% corporatiehuur

Bron: Gemeente Asten.

In deze figuur zien we de verdeling van woningvoorraad naar type eigendom (koop, particuliere huur of corporatiehuur) per buurt. Een aantal zaken springen eruit. Asten is vooral een koopgeoriënteerde gemeente. Slechts een aantal buurten bestaat overwegend uit huurwoningen. Dit wordt gecompenseerd door een aantal buurten waar het percentage sociale huur relatief hoog is, zoals de Oude Bloemenbuurt, de Paddestoelenbuurt, de Sterrenbuurt en het centrum van Asten. Ook zijn er een aantal buurten met relatief veel particuliere huur, met name rondom het centrum.

30

Figuur B.4. Verdeling WOZ-waarden van koopwoningen naar buurt

WOZ-waarde koopwoningen per buurt 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10%

0%

Sociale koop <220.000

Lage middeldure koop (220.000-265.000)

Midden middeldure koop (265.000-305.000)

Hoge middeldure koop (305.000-370.000)

Duurdere koop (370.000-500.000)

Hoge koopsegment (500.000+)

Bron: Gemeente Asten.

In figuur B.4 is de verdeling van WOZ-waarden naar buurt opgenomen. Des te donkerder rood de staaf, des te meer goedkope koopwoningen er staan in de buurt. De Paddestoelenbuurt, Sterrenbuurt, Oude- en Nieuwe Bloemenbuurt, Loverbosch en De Bergen zijn een aantal buurten die relatief goedkoper zijn. Onder andere Hulterman en de Vlinderbuurt zijn relatief dure buurten om in te wonen. Ook in het buitengebied staan veel dure koopwoningen. Wanneer we figuur B.3 en B.4 over elkaar heen leggen zien we dat er in buurten met veel sociale huur ook vaker goedkope koopwoningen staan, terwijl buurten met weinig huurwoningen vaker bestaan uit veel dure koopwoningen.

31

Figuur B.5. Woningvoorraad naar woningtype per buurt

Woningtype naar buurt 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Rij-/hoekwoning

2-1 kap

Vrijstaand

Appartement

Bron: Gemeente Asten.

Figuur B.5 laat de woningvoorraad naar woningtype per buurt zien. Opvallend is dat het overgrote deel van de appartementen in de gemeente zich in en rond het centrum van Asten bevinden. In een aantal buurten zijn vrijwel geen appartementen te vinden. Verder is te zien dat er in een aantal buurten vrijwel alleen vrijstaande woningen te vinden zijn. Andere buurten bestaan overwegend uit rij- en hoekwoningen.

32

Bijlage 3: Programmakader nieuwbouw a. Gewenst programma woningbouw in de gemeente Asten

2022-2030 2026-2030 extra ambitie woondeal lokale gemeente behoefte

2031-2040

2022-2025

sociale huur middenhuur goedkope koop betaalbare koop midden-/ duurdere koop

70 95 105 170 15 500

Totalen

190 690

boventrendmatig 30*

kansgericht en overig 200

315

totaal 300 95 105 170 330

Doelstelling Rijk % vertaald 30% 300 37%

370

33%

330

(voorlopig) 25% 15% 10% 15% 35%

310 1.000

455

30 515 1.000 100% * snel beschikbare woonunits voor jongeren

500-800**

** Voor de Ontwikkelstrategie Zuidoost Brabant hebben de gemeenten in de Peelregio de ambitie uitgesproken en aan de samenwerkende gemeenten in Zuidoost-Brabant geadviseerd om uit te gaan van een woningbouwomvang van 1.800 woningen voor Asten in de periode 2022-2040. Dat komt voor de periode 2031-2040 neer op maximaal 800 woningen.

33

b. Programmamix naar doelgroep en locatietype 2023 - 2030 In onderstaand kader is het beoogde woningbouwprogramma opgenomen, uitgewerkt naar de combinaties van doelgroepen – producttypen – marktsegmenten (zogenaamde Product-Markt-Combinaties). De gewenste aantallen per typologie/segment zijn richtinggevend bovenin in de kolommen weergegeven. In de laatste kolommen (Locatie accenten) is aangeduid op welk type ontwikkellocaties wij als gemeente de PMC’s het liefst ontwikkeld zien. Dit kader gebruiken wij bij de planbeoordeling en bij de gesprekken met initiatiefnemers en ontwikkelaars.

Richtgevende aantallen 30-70 130-200 70-100 95-110 185-215 60-75 280-300 30-50 > 55% > 15% > 20% x X x x x x X x X x x X x x x X x x x X x x x x x X x *bij voorkeur ook levensloopbestendig i.v.m. bredere inzetbaarheid

lokale oudere (vitale) stellen lokale jongeren startende stellen oudere alleenstaanden (op hogere leeftijd) vestigende gezinnen uit (stedelijke) regio en buitenlandse kenniswerkers overig/ algemeen

x

% geclusterd (woon-zorgclusters)

uitbreiding

inbreiding - wijken

inbreiding centraal

Ommel

Heusden

Asten

Locatie-accenten

midden-/dure koop - app

midden-/dure koop - ggb

goedkope/ betaalbare koop - app

betaalbare koop - ggb

middenhuur -app llb

sociale huur - llb

Doelgroep:

sociale huur- app

Producten/ locaties:

sociale huur - ggb*

Programmatisch kader (accenten doelgroep-product)

50%

x

x

x

x x

75% 10%

Ggb =grondgebonden woning App =appartement Llb = levensloopbestendig

34