RU23.06.04B Woonvisie 2023-2030.pdf

We werken samen met Helmond en de andere Peelgemeenten om bijzondere doelgroepen goed te kunnen huisvesten, onder andere met de aanpak Thuis in de wijk. Om te zorgen dat er voldoende huisvesting is voor kwetsbare groepen leggen we bij het toevoegen van sociale huurwoningen het accent op woningen onder de eerste aftoppingsgrens. We maken volgens een buurtgerichte aanpak afspraken met Bergopwaarts en WoCom over waar deze woningen gerealiseerd worden om deze doelgroepen te spreiden over de gemeente. Daarnaast onderzoeken we de mogelijkheden voor

27

✓

✓ ✓

✓

tijdelijke huisvesting voor kwetsbare doelgroepen die snel gehuisvest dienen te worden, zoals dak- en thuislozen. We stellen vóór 1 januari 2025 een Huisvestingsverordening op ten behoeve van de huisvesting van urgente doelgroepen om te voldoen aan de eisen die het Rijk ons stelt. Hierin werken we samen met de regio. Samen met de regio stellen we een meldpunt Goed Verhuurderschap op zoals verplicht door het Rijk. Om arbeidsmigranten op fatsoenlijke en legale wijze te huisvesten blijven wij de ontwikkelingen rondom behoefte en werkgeledenheid van arbeidsmigranten monitoren. Waar nodig actualiseren wij het beleid. Daar nemen we nieuwe wet- en regelgeving bij in acht. Om te kijken of er aanvullend beleid nodig is brengen we de omvang en de ondersteuningsvraag van de groep dak- en thuislozen in 2024 in beeld.

Bouwen aan vitale dorpen | Woonvisie 2023 – 2030

28

Bijlagen Bijlage 1: Kwalitatieve woningbehoefte (trendraming) Figuur B.1. Kwalitatieve woningbehoefte Asten richting 2040* (potentiële) overschotten

tekorten

Huur grondgebonden sociaal Huur appartement sociaal / levensloopgeschikt Vrije sectorhuur grondgebonden

Vrije sectorhuur appartement / levensloopgeschikt Koop ggb tot 265.000 Koop ggb 265.000-355.000 Koop ggb 355.000+

Toelichting potentiële overschotten: deze zullen in Asten voor een groot deel kunnen worden ingezet voor boventrendmatige huishoudensaanwas (Inhalen lokale tekorten, piek van arbeids-)migranten en statushouders en van vestigers vanuit de regio (grote woningvraag). Daarnaast zal sprake kunnen zijn van substitutie en marktwerking, die op hun beurt invloed hebben op de tekorten in andere segmenten. Bijvoorbeeld: • Vrije sector huur grondgebonden zal worden afgestoten (verkocht) door beleggers als het rendement te laag wordt → toename betaalbare koop. • Grondgebonden koopwoningen >€355.000; als er ontspanning in de markt zou komen (te groot aanbod voor de vraag), dan dalen de prijzen, met een mogelijk gunstig effect voor de bereikbaarheid van groepen met een lager woonbudget/ leenmogelijkheden. Dalende prijzen doen zich het eerst voor bij de minst courante woningen (verouderde, matig onderhouden woningen met een slechte energieprestatie en/of achteraf gelegen). • Sociale huur grondgebonden; voor een groot deel van de woningen zal er ook een markt bestaan vanuit de kleinere huishoudens, mits ze betaalbaar geprijsd zijn. Woningen die verouderd zijn bieden mogelijk kansen voor herontwikkeling voor benodigde woontypologieën. Voor de kwantitatieve opgave, zie Bijlage 3.

Koop app tot 265.000 Koop app 265.000-355.000 Koop app 355.000+ -400 -300 -200 -100 2022-2030

2030-2035

0

100 200 300 400

2035-2040

*Volgens trendraming huishoudensontwikkeling Primos 2022.

Bouwen aan vitale dorpen | Woonvisie 2023 – 2030

29

Bijlage 2: Buurtprofielen • • • •

Kwetsbare voorraad per buurt (matig verduurzamingsperspectief: hoge investeringen bij vroeg-naoorlogse woningbouw Marktsegmenten woningvoorraad per buurt WOZ-waarde koopwoningen per buurt Woningvoorraad naar type per buurt

Figuur B.2. Kwetsbare voorraad per buurt

Kwetsbare voorraad per buurt 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

% kwetsbaar binnen koop

% kwetsbaar binnen huur

Bron: Gemeente Asten, bewerking Companen.

Bouwen aan vitale dorpen | Woonvisie 2023 – 2030

30

Figuur B.3. Marktsegmenten woningvoorraad per buurt

Marktsegmenten woningvoorraad per buurt 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

% koop

% particuliere huur

% corporatiehuur

Bron: Gemeente Asten.

In deze figuur zien we de verdeling van woningvoorraad naar type eigendom (koop, particuliere huur of corporatiehuur) per buu rt. Een aantal zaken springen eruit. Asten is vooral een koopgeoriënteerde gemeente. Slechts een aantal buurten bestaat overwegend uit huurwoningen. Een groot deel van de buurten in de gemeente heeft geen sociale huur.

Bouwen aan vitale dorpen | Woonvisie 2023 – 2030

31

Dit wordt gecompenseerd door een aantal buurten waar het percentage sociale huur relatief hoog is, zoals de Oude Blo emenbuurt, de Paddestoelenbuurt, de Sterrenbuurt en het centrum van Asten. Ook zijn er een aantal buurten met opvallend veel particuliere huur: Nobis, Hoogveld e n het recreatiedeel van Ommel. Figuur B.4. Verdeling WOZ-waarden van koopwoningen naar buurt

Verdeling WOZ-waarden koopwoningen naar buurt 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Sociale koop <220.000

Lage middeldure koop (220.000-265.000)

Midden middeldure koop (265.000-305.000)

Hoge middeldure koop (305.000-370.000)

Duurdere koop (370.000-500.000)

Hoge koopsegment (500.000+)

Bron: Gemeente Asten.

In figuur B.4 is de verdeling van WOZ-waarden naar buurt opgenomen. Des te donkerder rood de staaf, des te meer goedkope koopwoningen er staan in de buurt. De Paddestoelenbuurt, Sterrenbuurt, Oude- en Nieuwe Bloemenbuurt, Loverbosch en De Bergen zijn een aantal buurten die relatief goedkoper zijn. Onder andere Voordeldonk, de Vlinderbuurt en Hoogveld zijn relatief dure buurten om in te wonen. Wanneer we figuur B.3 en B.4 over elkaar heen leggen zien we dat er in buurten met veel sociale huur ook vaker goedkope koopwoningen staan, terwijl buurten met weinig huurwoningen vaker bestaan uit veel dure koopwoningen.

Bouwen aan vitale dorpen | Woonvisie 2023 – 2030

32

Figuur B.5. Woningvoorraad naar woningtype per buurt

Woningtype naar buurt 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

2-1 kap

Appartement

Rij-/hoekwoning

Vrijstaand

Bron: Gemeente Asten.

Figuur B.5 laat de woningvoorraad naar woningtype per buurt zien. Opvallend is dat het overgrote deel van de appartementen in de gemeente zich in h et centrum van Asten bevinden. In een aantal buurten zijn vrijwel geen appartementen te vinden. Verder is te zien dat er in een aan tal buurten vrijwel alleen vrijstaande woningen te vinden zijn. Andere buurten bestaan overwegend uit rij- en hoekwoningen.

Bouwen aan vitale dorpen | Woonvisie 2023 – 2030

33

Bijlage 3: Programmakader nieuwbouw a. Gewenst programma woningbouw in de gemeente Asten

2022-2030 2026-2030 extra ambitie woondeal lokale gemeente behoefte

2031-2040

2022-2025

sociale huur middenhuur goedkope koop betaalbare koop midden-/ duurdere koop

70 95 105 170 15 500

Totalen

190 690

30*

kansgericht en overig 200

315

totaal 300 95 105 170 330

Doelstelling Rijk % vertaald 30% 300 37%

370

33%

330

(voorlopig) 25% 15% 10% 15% 35%

310 1.000

Bouwen aan vitale dorpen | Woonvisie 2023 – 2030

boventrendmatig

455

30 515 1.000 100% * snel beschikbare woonunits voor jongeren

200-500

34

b. Programmamix naar doelgroep en locatietype In onderstaand kader is het beoogde woningbouwprogramma opgenomen, uitgewerkt naar de combinaties van doelgroepen – producttypen – marktsegmenten (zogenaamde Product-Markt-Combinaties). De gewenste aantallen per typologie/segment zijn richtinggevend bovenin in de kolommen weergegeven. In de laatste kolommen (Locatie accenten) is aangeduid op welk type ontwikkellocaties wij als gemeente de PMC’s het liefst on twikkeld zien. Dit kader gebruiken wij bij de planbeoordeling en bij de gesprekken met initiatiefnemers en ontwikkelaars.

Richtgevende aantallen 30-70 130-200 70-100 95-110 185-215 60-75 280-300 30-50 > 55% > 15% > 20% x X x x x x X x X x x X x x x X x x x X x x x x x X x *bij voorkeur ook levensloopbestendig i.v.m. bredere inzetbaarheid

lokale oudere (vitale) stellen lokale jongeren startende stellen oudere alleenstaanden (op hogere leeftijd) vestigende gezinnen uit (stedelijke) regio en buitenlandse kenniswerkers overig/ algemeen

Bouwen aan vitale dorpen | Woonvisie 2023 – 2030

x

% geclusterd (woon-zorgclusters)

uitbreiding

inbreiding - wijken

inbreiding centraal

Ommel

Heusden

Asten

Locatie-accenten

midden-/dure koop - app

midden-/dure koop - ggb

goedkope/ betaalbare koop - app

betaalbare koop - ggb

middenhuur -app llb

sociale huur - llb

Doelgroep:

sociale huur- app

Producten/ locaties:

sociale huur - ggb*

Programmatisch kader (accenten doelgroep-product)

50%

x

x

x

x x

75% 10%

35