RU21.09.06B Toelichting voorontwerp verzamelplan.pdf

Bestemmingsplan - Toelichting -

Verzamelplan gebiedsgerichte aanpak leegstand 2021 Gemeente Asten

BESTEMMINGSPLAN - Toelichting -

Verzamelplan gebiedsgerichte aanpak leegstand 2021 Gemeente Asten

IDN-nummer:

NL.IMRO.0743.BP02021002-VO01

Status:

voorontwerp

Datum:

26 augustus 2021

Locatie Nijmegen St. Stevenskerkhof 2 6511 VZ Nijmegen

Locatie Vught Parklaan 21 5261 LR Vught

024 - 322 45 79 info@pouderoyentonnaer.nl www.pouderoyentonnaer.nl

Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Inleiding

5

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

Inleiding Samenvatting Het plangebied Geldend bestemmingsplan Leeswijzer

5 5 5 7 7

Hoofdstuk 2 Gebiedsgerichte aanpak

9

2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6

9 11 11 17 18 21

Groeiende leegstand in het buitengebied: de opgave Brabantse experimenten aanpak 'Vrijkomende agrarische bebouwing' Astense aanpak Gebiedsvisie Gebiedsplan: de spelregels en de oplossing Van gebiedsplan naar bestemmingsplan

Hoofdstuk 3 Stedenbouwkundige en landschappelijke inpassing in een landelijk woonmilieu

23

3.1 3.2 3.3 3.4

23 23 26 28

Introductie 'landelijk woonmilieu' Landschappelijke analyse Visie op de inrichting Realisatie

Hoofdstuk 4 Planologische verantwoording op locatieniveau

31

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7

Kemphaanweg 1 en 3 Meijelseweg ong. Meijelseweg 33 Meijelseweg 39 Meijelseweg 66a Ooruilweg 7 Ooruilweg 9

31 31 31 31 32 32 32

Hoofdstuk 5 Toetsingskader

33

5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6

33 33 35 39 44 49

Inleiding Rijksbeleid Provinciaal beleid Gemeentelijk beleid Planologisch relevante milieuaspecten Planologisch relevante omgevingsaspecten

Hoofdstuk 6 Juridische toelichting

bestemmingsplan Verzamelplan gebiedsgerichte aanpak leegstand 2021

57

3

6.1 6.2 6.3 6.4

Wettelijk kader Planopzet en systematiek Opzet regels Toelichting op de bestemmingen

57 57 58 58

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid

61

Hoofdstuk 8 Overleg, inspraak en procedure

63

8.1 8.2 8.3 8.4

63 63 63 63

Omgevingsdialoog Vooroverleg Voorontwerpbestemmingsplan Ontwerpbestemmingsplan

Toelichting

4

bestemmingsplan Verzamelplan gebiedsgerichte aanpak leegstand 2021

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Inleiding

Per 1 januari 2015 hanteert de gemeente het principe van 'verzamelplannen'. In een verzamelplan worden de plannen van meerdere (particuliere) initiatiefnemers gebundeld en/of worden ambtelijke wijzigingen (omissies) hersteld. Voor u ligt een verzamelplan, dat het resultaat is van een gebiedsproces, waarin de particuliere initiatiefnemers gezamenlijk aan de slag zijn gegaan om op gebiedsniveau tot een oplossing te komen voor het steeds groter wordende probleem van leegstand van vrijkomende agrarische bebouwing en milieuproblematiek rondom veehouderijen in het buitengebied.

1.2

Samenvatting

Het groeiend aantal bedrijfsbeëindigingen in de agrarische sector zorgt voor steeds meer vrijkomende agrarische bebouwing met leegstand tot gevolg. Binnen de Astense gebiedsgerichte aanpak leegstand is gezocht naar slimme combinaties tussen meerdere (leegstands-)locaties in het buitengebied. Locaties zonder individuele ontwikkelingsmogelijkheden zijn aan elkaar gekoppeld om gezamenlijk mogelijkheden te creëren. Gezamenlijk is een schuifpuzzel gelegd met gebouwen, gronden, functies en sloopmeters. Dit heeft geleid tot een gebiedsplan voor zeven locaties in het buitengebied van Heusden. Het gebiedsplan is tot stand gekomen door gezamenlijk, met de burgers en veehouders in het gebied, de gemeente Asten en de provincie Noord Brabant, te zoeken naar kansen en mogelijkheden, zodat de opening werd gecreëerd om tot een gezamenlijke oplossing te komen. Het voorliggend bestemmingsplan is het resultaat van het gebiedsproces en vormt de planologische borging van de gebiedsgerichte oplossing. Na het vinden van de gebiedsoplossing is voor elke initiatief een ruimtelijke onderbouwing opgesteld. Deze ruimtelijke onderbouwingen maken onderdeel uit van het voorliggend verzamelplan. In deze toelichting is het gebiedsproces omschreven, dat vooraf ging aan het opstellen van het voorliggend bestemmingsplan.

De verschillende initiatieven vormen gezamenlijk een gebiedsoplossing en kennen een sterke onderlinge afhankelijkheid in het kader van milieu (onder andere geur, fijnstof, endotoxinen) en een onderlinge afhankelijkheid bij het vinden van een financiële drager voor de sloopkosten van vrijgekomen agrarische bebouwing. De Astense gebiedsgerichte aanpak leegstand voor het buitengebied laat zien dat het mogelijk is een maatwerkoplossing te creëren, waarbij zowel een ruimtelijke als een financiële haalbaarheid wordt bereikt. Dit verzamelplan vormt de concrete planologische invulling, waarmee het doel van de gemeente Asten en de provincie Noord-Brabant wordt behaald om de leefbaarheid in het buitengebied te vergroten, de volksgezondheid te bevorderen, leegstand te voorkomen en kwaliteit toe te voegen. Er is sprake van een efficiënter ruimtegebruik en een verbetering van het woon- en leefklimaat in het buitengebied.

1.3

Het plangebied

Het plangebied betreft alle gronden waarop ontwikkelingen plaatsvinden in het kader van de gebiedsgerichte aanpak leegstand. Het plangebied bestaat uit verschillende locaties binnen het aandachtsgebied ten zuidoosten van de kern Heusden. Op de navolgende afbeelding is het plangebied weergegeven. Het plangebied bestaat uit de volgende locaties: Kemphaanweg 1 Kemphaanweg 3 Meijelseweg ong. (tegenover Zaagbekweg)

bestemmingsplan Verzamelplan gebiedsgerichte aanpak leegstand 2021

5

Meijelseweg 33 Meijelseweg 39 Meijelseweg 66a Ooruilweg 7 Ooruilweg 9

Topografische kaart met overzicht van de verschillende planlocaties

6

bestemmingsplan Verzamelplan gebiedsgerichte aanpak leegstand 2021

1.4

Geldend bestemmingsplan

Voorliggend bestemmingsplan bestaat uit een aantal verspreid liggende locaties. In de beschrijving van ieder individueel planonderdeel wordt aangegeven welk bestemmingsplan voor dat betreffende planonderdeel momenteel geldend is.

1.5

Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk worden hierna de volgende hoofdstukken behandeld: Hoofdstuk 2 Gebiedsgerichte aanpak: Dit bestemmingsplan is het product van een gebiedsgerichte aanpak van de leegstand in het gebied en kent een uitgebreide voorbereidingsfase. In dit hoofdstuk wordt de gebiedsgerichte aanpak leegstand toegelicht. Hoofdstuk 3 Stedenbouwkundige en landschappelijke inpassing in een landelijk woonmilieu: Als onderdeel van de gebiedsgerichte oplossing worden, in afwijking van het gemeentelijk en provinciaal beleid, bebouwingsconcentraties aangewezen, waarbinnen enkele woningen worden toegevoegd. Dit hoofdstuk vormt de stedenbouwkundige en landschappelijke toelichting. Hoofdstuk 4 Planologische verantwoording op locatieniveau: De grote verwevenheid tussen de verschillende locaties, leiden tot één gebiedsoplossing in de vorm van dit verzamelplan. In dit hoofdstuk is de oplossing op locatieniveau toegelicht. Hoofdstuk 5 Toetsingskader: In dit hoofdstuk worden de toetsingskaders weergegeven, waaraan de ontwikkelingen worden getoetst. Rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid zijn omschreven. Daarnaast worden de planologisch relevante milieu- en omgevingsaspecten behandeld. De individuele ontwikkelingen zijn getoetst op deze aspecten in de ruimtelijke onderbouwingen.

Hoofdstuk 6 Juridische toelichting: In dit hoofdstuk is toegelicht op welke wijze de ontwikkelingen worden vastgelegd in het bestemmingsplan. Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid: In dit hoofdstuk is omschreven welke financiële gevolgen zijn voor de gemeentelijke kas en op welke wijze rekening is gehouden met de maatschappelijke belangen. Hoofdstuk 8 Overleg, inspraak en procedure: In dit hoofdstuk is omschreven op welke wijze de omgeving is betrokken bij de planvorming en welke procedurestappen er worden gevolgd.

bestemmingsplan Verzamelplan gebiedsgerichte aanpak leegstand 2021

7

8

bestemmingsplan Verzamelplan gebiedsgerichte aanpak leegstand 2021

Hoofdstuk 2 2.1

Gebiedsgerichte aanpak

Groeiende leegstand in het buitengebied: de opgave

Het groeiend aantal bedrijfsbeëindigingen in de agrarische sector zorgt voor steeds meer vrijkomende agrarische bebouwing met leegstand tot gevolg. Dit is een onwenselijke ontwikkeling. De veelal onverkoopbare schuren en stallen hangen als een financiële molensteen om de nek van de eigenaar en tasten het aanzien van het landelijk gebied aan. Door verloedering komt de ruimtelijke kwaliteit en de bedrijvigheid onder druk te staan. Ook in het buitengebied van Asten is deze ontwikkeling zichtbaar. Op de leegstaande locaties is sprake van onverkoopbaar vastgoed, niet-financierbare situaties en gebruiksbeperkingen voor nieuwe ontwikkelingen. De leegstand van agrarische gebouwen blijft de komende jaren groeien. Over 15 jaar staat naar verwachting één op de drie à vier boerderijen leeg. De aanpak van deze leegstandsproblematiek is nodig om verloedering en gezondheidsrisico's te voorkomen. Vanuit (dreigende) leegstand komt steeds vaker de vraag om functieverandering. De uitdaging van de pilot in het buitengebied van de gemeente Asten is om in een gebiedsproces slimme combinaties te maken om sloop en herontwikkeling te kunnen financieren. Daarbij dient een ruimtelijke en milieukundige situatie gerealiseerd te worden, waarbij sprake is van een goed woonen leefklimaat en belemmeringen voor ontwikkelingen zijn weggenomen.

Actueel onderzoek van Wageningen Environmental Research (2019) laat zien dat de afgelopen vijf jaar ongeveer 1,4 miljoen m2 aan stallen en schuren in Brabant leeg is komen staan. De komende tien jaar komt daar nog 2,5 miljoen m2 bij. Een deel van die stallen zal, via overnames, in gebruik blijven. Een ander deel krijgt een nieuwe (niet-agrarische) bestemming. Het merendeel van de vrijkomende stallen en schuren, tot zo’n 4 miljoen m2 , komt naar verwachting echter de komende tien jaar leeg te staan. De provincie Noord-Brabant heeft op basis van de onderzoeksgegevens van Wageningen Environmental Research een factsheet gemaakt, waarop een indicatie is gegeven van de oppervlakte vrijgekomen bebouwing van de afgelopen periode en een prognose van de oppervlakte vrijkomende bebouwing voor de komende jaren.

Indicatie leegstand vrijgekomen agrarische bebouwing 2012-2017 per gemeente (bron: factsheet 'Lege stallen en

bestemmingsplan Verzamelplan gebiedsgerichte aanpak leegstand 2021

9

schuren in Brabant 2019')

Prognose leegstand vrijkomende agrarische bebouwing 2017-2030 per gemeente (bron: factsheet 'Lege stallen en schuren in Brabant 2019') In opdracht van de provincie Noord-Brabant heeft Alterra (inmiddels bekend als Wageningen Environmental Research) in 2016 een uitgebreid onderzoek verricht naar de leegstand van agrarisch vastgoed in Noord-Brabant. Daaruit blijkt dat de problematiek van leegstand zich vooral zal gaan manifesteren in de gebieden met veel veehouderijbedrijven in het oosten en zuiden van Noord-Brabant. Dit komt overeen met de prognose die terug te vinden is op de voorgaande afbeelding van de provincie. Er komen per locatie steeds grotere bouwvolumes vrij dan voorheen. Veel bedrijfsgebouwen zijn na 1965 gebouwd, vaak niet karakteristiek of visueel aantrekkelijk en hebben merendeels nog asbestdaken. Kansen en mogelijkheden voor hergebruik zijn beperkt. Een kwart tot de helft van de vrijkomende bedrijfsgebouwen zal waarschijnlijk hergebruikt worden. De overige bedrijfsgebouwen worden niet tot nauwelijks gebruikt en worden waarschijnlijk ook niet meer onderhouden (bron: Alterra-rapport 2713, 2016). Toename van leegstand is voor de meeste betrokken partijen in Noord-Brabant niet wenselijk.

Het leidt tot achteruitgang van de vitaliteit van het landelijk gebied, de ruimtelijke kwaliteit komt onder druk te staan en verweerde asbestdaken leiden tot risico’s voor de volksgezondheid. Daarnaast worden de leegstaande bedrijfsgebouwen de laatste jaren steeds meer voor criminele activiteiten, zoals drugslabs of –afvaldumping gebruikt. Tenslotte is agrarisch hergebruik op sommige locaties ongewenst, omdat ze dicht bij burgerwoningen, natuurgebieden of dorpskernen liggen (bron: Alterra-rapport 2713, 2016). Voor de gemeente Asten wordt voorzien in een grote hoeveelheid vrijkomende agrarische bebouwing in de periode tot 2030. Het gaat om agrarische bedrijven zonder opvolger of bedrijven die door de veranderende marktomstandigheden niet kunnen blijven voortbestaan. Zonder gezamenlijke oplossing zal de leegstand van agrarische bebouwing mogelijk verder toenemen, de ruimtelijke kwaliteit afnemen en zullen de investeringsmogelijkheden voor toekomstgerichte veehouderijen kleiner worden. Alterra geeft in haar rapport aan dat het noodzakelijk is om te zoeken naar nieuwe (planologische) instrumenten, financieringsmogelijkheden en verdienmodellen voor sloop. Deze gebiedsgerichte aanpak vormt een proces waarin met verschillende eigenaren van leegstaand agrarisch vastgoed is gezocht naar deze middelen om belemmeringen weg te nemen. Het voorliggend bestemmingsplan vormt de planologische

10

bestemmingsplan Verzamelplan gebiedsgerichte aanpak leegstand 2021

regeling voor de opgave die wordt verwezenlijkt vanuit het experiment aanpak leegstand in de gemeente Asten.

2.2

Brabantse experimenten aanpak 'Vrijkomende agrarische bebouwing'

De provincie Noord-Brabant heeft in 2016 verschillende experimenten geïnitieerd die moeten bijdragen aan oplossingen voor de leegstand op het Brabantse platteland. De provincie heeft de ambitie om nieuwe initiatieven te stimuleren die bijdragen aan oplossingen. De provincie participeert in deze experimenten en organiseert kennisuitwisseling tussen de verschillende experimenten. De gemeenten hebben een rol bij individuele ontwikkelingen van ondernemers. De provincie legt ook de relatie met provinciale opgaven, zoals de transitie van de landbouw en het platteland, duurzame energie, agrofood en leefbaarheid, waarbij het gaat om een omgevingsgerichte benadering, waarin provincie en gemeenten samenwerken. "Die lege boerderijen, schuren, stallen en loodsen ontsieren het landschap en beïnvloeden de leefbaarheid van het Brabantse buitengebied negatief. Tijd voor actie dus. Samen, overheid mét (agrarische) ondernemers en inwoners. De provincie Noord-Brabant experimenteert daartoe vanuit het programma leegstand met proeftuinen in vijf gemeenten: elk met een unieke, eigen aanpak tegen leegstand. Dat gebeurt in Boxmeer, Oss, Hilvarenbeek, Asten en Gemert-Bakel (kern Elsendorp). In Asten zetten ze ‘goed rentmeesterschap’ in om de leegstand aan te pakken.

Dat gebeurt in een pilotproject ‘gebiedsgerichte aanpak leegstand buitengebied Asten’ dat beweging moet brengen in het buitengebied." (Uit: Schuifpuzzelen in het buitengebied van Asten, prov. Noord-Brabant).

2.3

Astense aanpak

De pilot in Heusden richt zich in het gebied tussen de kern Heusden en natuurgebied De Groote Peel op het zoeken naar slimme combinaties, waardoor de aanpak van leegstand financieel haalbaar wordt. Dit kan bijvoorbeeld door een locatie te koppelen aan een investeerder die elders in het gebied geen mogelijkheden heeft. Daarover zijn we met meerdere eigenaren in gesprek gegaan en zijn per locatie de uitdagingen en alternatieven besproken. Begin 2018 is een terugkoppeling gegeven aan de deelnemers en de vraag concreet gesteld of ze in gezamenlijkheid het vervolgtraject in wil gaan. Vervolgens zijn in verschillende ontwerpsessies de betrokken eigenaren met elkaar in gesprek gegaan over de locaties en uitdagingen. In de sessies zijn de intenties naar elkaar uitgesproken, en is gezocht naar een eerste gezamenlijke maatwerkoplossing. De aanpak is er op gericht om in situaties, waarbij individuele gevallen en individuele eigenaren er op basis van de reguliere regels financieel en/of planologisch niet uitkomen, eigenaren aan elkaar te verbinden. Daardoor ontstaat gebiedsontwikkeling. Daarnaast is er sprake van een wenselijke ruimtelijke ordening door kwaliteitsverbetering. Functies komen op de juiste plek en het milieu verbetert. Dat laatste enerzijds door het saneren van vrijkomende agrarische locaties en anderzijds door het verplaatsen van milieugevoelige objecten.

Hierdoor lossen overbelaste situaties op. 2.3.1 Initiatieffase De gemeente Asten heeft in 2017 een brief verzonden aan bewoners en bedrijven in het gebied, waarin zij zijn uitgenodigd om deel te nemen aan de gebiedsgerichte aanpak leegstand. Een diversie groep eigenaren heeft zich aangemeld naar aanleiding van deze brief. Gedurende het proces zijn enkele andere locaties spontaan aangehaakt. Om tot een gezamenlijke aanpak te komen zijn in september 2017 keukentafelgesprekken gevoerd om de wensen van ondernemers en bewoners te inventariseren. Tijdens deze gesprekken is duidelijk geworden welke ondernemers graag investeren in hun bedrijf, welke ondernemers hun bedrijf willen beëindigen en welke bouwplannen er zijn. Verder is er geconstateerd dat er sprake is van een aantal ongewenste situaties, waarin burgers wonen in een gebied waar veel veehouderijen zijn gevestigd en veehouderijen liggen binnen in een gebied waar veel burgers wonen. Voor het wegnemen van ongewenste situaties en om toekomstgerichte bedrijven investeringsmogelijkheden te bieden, is geïnventariseerd wie er open staan voor ruiling of

bestemmingsplan Verzamelplan gebiedsgerichte aanpak leegstand 2021

11

verplaatsing van gronden en/of opstallen. 2.3.2 Inventarisatie van de deellocaties Na het voeren van de keukentafelgesprekken zijn de locaties van alle deelnemers geïnventariseerd op de specifieke uitdagingen en wensen, functionele mogelijkheden voor gronden en gebouwen, huidige financiële waarde en toekomstige omgevings- en financiële waarde. Voor iedere geïnventariseerde locatie is een zogenoemd 'Kavelpaspoort' opgesteld, waarin deze onderdelen zijn weergegeven. Op het kavelpaspoort is inzichtelijk gemaakt wat de uitdagingen op de betreffende locatie zijn en op welke manier hier een toekomstperspectief aan kan worden gehangen. Concreet zijn in deze analyse op kavelniveau de volgende zaken onderzocht: Specifieke uitdaging en de wensen: korte beschrijving van de uitkomsten van het keukentafelgesprek; Huidige situatie: kort zijn de kerngegevens, waaronder de bestemming en de aanwezige bebouwing weergegeven; Functionele mogelijkheden voor gronden en gebouwen: de alternatieve ontwikkelingsmogelijkheden zijn op een rij gezet. Daarbij kan sprake zijn van een individuele ontwikkeling of een ontwikkeling die alleen mogelijk is bij een gezamenlijke aanpak in de gebiedsontwikkeling.

Een ontwikkeling op gebiedsniveau levert zogenaamde schuifstukken op, die elders in het gebied ingezet kunnen worden; Huidige financiële waarde gebouwen en gronden: op basis van normbedragen is een schatting gemaakt van de inbrengwaarde van de betreffende locatie; Toekomstige omgevings- en financiële waarden: per functionele mogelijkheid is onderzocht wat het verdienmodel in het kader van de gebiedsontwikkeling is en welke omgevingswinst wordt geboekt met de ontwikkeling. Kemphaangweg 1: agrarische bedrijfskavel (intensieve veehouderij): ontwikkelpotentieel agrarisch bedrijf; geldende vergunning voor 100.000 legkippen; belemmering in verband met zwaar overbelaste woning Kemphaanweg 3; bedrijfswoning vergund, maar nog niet gebouwd;

Locatie Kemphaanweg 1

Kemphaanweg 3: woonkavel wonen in een zwaar overbelaste situatie (geur en fijnstof) vanwege naastgelegen pluimveehouderij Kemphaanweg 1; ligging tussen meerdere grote intensieve veehouderijen met uitbreidingsambitie; onverkoopbare situatie;

12

bestemmingsplan Verzamelplan gebiedsgerichte aanpak leegstand 2021

Locatie Kemphaanweg 3

Meijelseweg 33: agrarische bedrijfskavel (paardenhouderij) ontwikkelpotentieel van de locatie als agrarisch bedrijf is beperkt vanwege naastgelegen woning Meijelseweg 35; geen wensen om agrarische activiteiten verder te ontplooien; wonen op een bedrijfslocatie;

Locatie Meijelseweg 33

Meijelseweg 39: agrarisch-verwante bedrijfslocatie (paardenkliniek) wordt niet meer gebruikt als paardenkliniek; wensen voor doorontwikkeling als naar wonen met een bedrijf aan huis in de vorm van een hondenkennel- en pension; akoestische situatie vormt een aandachtspunt;

bestemmingsplan Verzamelplan gebiedsgerichte aanpak leegstand 2021

13

Locatie Meijelseweg 39

Meijelseweg 66a: agrarische bedrijfskavel (intensieve veehouderij) belemmering in verband met overbelaste situatie naastgelegen woningen Meijelseweg 66 en Ooruilweg 1; planologische mogelijkheid voor het bouwen van een bedrijfswoning; vergunning voor het houden van 1.204 vleesvarkens; geen dierproductierechten aanwezig;

Locatie Meijelseweg 66a

Ooruilweg 7: agrarische bedrijfskavel (paardenhouderij) bedrijfswoning in een overbelaste situatie in verband met ligging naast pluimveehouderij Ooruilweg 9; geen dierproductierechten aanwezig; sprake van een verouderde locatie, die niet meer wordt gebruikt als paardenhouderij.

14

bestemmingsplan Verzamelplan gebiedsgerichte aanpak leegstand 2021

Locatie Ooruilweg 7

Ooruilweg 9: agrarische bedrijfskavel (intensieve veehouderij) zwaar verouderde veehouderijlocatie; ontwikkelpotentieel agrarisch bedrijf; geldende nieuwbouwvergunning voor het houden van 59.000 legkippen; belemmering in verband met overbelaste (bedrijfs)woning Ooruilweg 7; agrarische gronden in de omgeving.

Locatie Ooruilweg 9 2.3.3 Schuifpuzzelen Uit de inventarisatie is gebleken dat samen meerwaarde kan worden bereikt. Het is duidelijk geworden dat ruimte voor ontwikkelingen alleen kan worden gerealiseerd, wanneer op gebiedsniveau wordt geopereerd. Daarbij is gezocht naar gezamenlijke combinaties, zodat de aanpak van leegstand niet alleen ruimtelijk, maar ook financieel haalbaar wordt. Bovendien wordt in dat geval geen oplossing gevonden voor de overbelasting van burgerwoningen door geur en fijnstof. Uit de keukentafelgesprekken, de inventarisatie van de locaties en de opgestelde kavelpaspoorten kan het volgende worden geconcludeerd: De meeste locaties bieden als solitair object op dit moment geen reële mogelijkheden om de uitgesproken ambities te verwezenlijken;

bestemmingsplan Verzamelplan gebiedsgerichte aanpak leegstand 2021

15

Er is sprake van een grote financiële uitdaging, gelet op het negatieve verschil dat op locaties ontstaat bij het tot stand brengen van een alternatieve invulling van locatie; verschil tussen inbrengwaarde en restwaarde; De inbreng van de locaties als puzzelstukken biedt – in combinatie met ruimtelijke kwaliteitswinst – voldoende aanknopingspunten om op gebiedsniveau het financiële negatieve verschil te compenseren; Eventuele compensatie is alleen maar mogelijk via een gebiedsontwikkeling en het aangaan van een coalitie met andere locaties, zodanig dat er een 'win-win' situatie ontstaat voor burger, bedrijf, gemeente en provincie. Bij gebiedsontwikkeling dienen coalities te worden gevormd, waarbij gekeken moet worden naar mogelijke 'kostendragers'. De ingebrachte locaties bieden mogelijkheden voor het vormen van kansrijke combinaties, zowel ruimtelijk als financieel. Er is geconstateerd dat enkele kansrijke combinaties mogelijk zijn, waarin de ingebrachte locaties de puzzelstukken zijn. Gebouwen, gronden en activiteiten vormen de gereedschapskist in de gebiedspuzzel (zie navolgende afbeelding). Daarom zijn de deelnemers naar aanleiding van de inventarisatie met elkaar om tafel gegaan om de intentie naar elkaar uit te spreken, de doelen vast te stellen en tot een gezamenlijke oplossing te komen.

Tijdens de bijeenkomst is door de deelnemers de wenselijke (gezamenlijke) ontwikkelingsrichting aangegeven. Vanuit de ontwerpsessies en de doelen per locatie is een maatwerkoplossing voor het gehele pilotgebied opgesteld. De deelcoalities die tijdens de ontwerpsessie zijn gevormd zijn hierin uitgewerkt en weergegeven in een schetsontwerp. In de nieuwe situatie zijn overbelaste woningen weggenomen, wordt leegstand voorkomen en ontstaan ontwikkelingsmogelijkheden voor agrarische bedrijven.

16

bestemmingsplan Verzamelplan gebiedsgerichte aanpak leegstand 2021

Gereedschapskist voor de gebiedsoplossing

2.4

Gebiedsvisie

Om gezamenlijk te kunnen opereren, is een visie nodig voor het gehele gebied. Voor het opstellen van de visie is gekeken naar de wensen van de ondernemers en bewoners in het gebied, die uit de keukentafelgesprekken naar boven zijn gekomen. Wanneer deze wensen worden gecombineerd met de kansen op de verschillende locaties en de landschappelijke kenmerken van het gebied, is een duidelijke tweedeling in het gebied te herkennen. Deze tweedeling wordt globaal begrensd door een denkbeeldige lijn ten noorden van de Meijelseweg. Ten noorden van de Meijelseweg is een deelgebied te onderscheiden waar relatief veel agrariërs zijn gevestigd met investeringsplannen. Deze investeringen komen echter moeilijk van de grond vanwege nabije woningen en financieel onaantrekkelijke locaties met leegstaande agrarische gebouwen. Bovendien is de ruimte schaars vanwege een concentratie van glastuinbouwbedrijven in deze omgeving. Langs de Meijelseweg en ten zuiden daarvan is juist een gebied te herkennen waar relatief veel agrariërs zijn gevestigd die aan bedrijfsbeëindiging denken. Verder zijn enkele bedrijven aanwezig waar op dit moment een flinke investering noodzakelijk is. Verder is er sprake van een gemengd gebruik, waarbij agrarische bedrijven worden omringd door burgerwoningen en bestaande recreatieve functies zoals een camping en een golfbaan.

bestemmingsplan Verzamelplan gebiedsgerichte aanpak leegstand 2021

17

2.4.1 Agrarisch buitengebied Ten noorden van de Meijelseweg is een deelgebied te onderscheiden waar relatief veel agrariërs zijn gevestigd met investeringsplannen. Deze investeringen komen echter moeilijk van de grond vanwege nabije woningen en financieel onaantrekkelijke locaties met leegstaande agrarische gebouwen. Naast een concentratiegebied voor glastuinbouw zijn een aantal intensieve veehouderijen aanwezig. In dit gebied zien we kansen voor agrarische functies. Daarom wordt dit gebied in de Omgevingsvisie van de gemeente Asten 'Agrarisch Anders' genoemd. Uit de keukentafelgesprekken is gebleken dat meerdere veehouderijen binnen dit gebied graag investeren in de toekomst en plannen hebben om het bedrijf levensvatbaar te houden. Binnen dit gebied bevinden zich echter ook enkele bedrijven die geen opvolger hebben en hun bedrijf graag willen stoppen. Instrumenten: Agrarisch gebruik faciliteren; Belemmeringen wegnemen; Wonen minimaliseren. 2.4.2 Wonen en werken in een landschappelijkagrarisch gebied Langs de Meijelseweg en ten zuiden daarvan is een deelgebied te herkennen waar sprake is van gemengd gebruik. In dit gebied worden bestaande agrarische bedrijven omringd door burgerwoningen en recreatieve functies, zoals een camping en een golfbaan. In dit gebied is sprake van een gemengd gebruik.

Het meest zichtbaar is dit aan de uitgaande wegen vanuit de kern Heusden, zoals Behelp, Antoniusstraat en de Meijelseweg. In deze uitlopers kunnen beperkt functies worden toegevoegd om een versterkt lint te vormen. Hierdoor wordt de overgang tussen het dorp en het achterliggende agrarisch gebied versterkt en wordt de kans benut om een gemengd landschap te vormen, waarin wonen, werken, landbouw, natuur en recreatie met elkaar verweven zijn. In de Omgevingsvisie van de gemeente Asten wordt dit gebied gekenmerkt als 'Boeren Buurten'. Het gebied biedt de mogelijkheid om niet-agrarische functies zoals recreatieve voorzieningen en woningen de ruimte te geven. Instrumenten: Functiewijziging faciliteren naar wonen, kleinschalige woon-werklocaties, recreatie, landschap; Sloop van gebouwen en opstallen stimuleren; Herontwikkeling in de vorm van kleinschalige bebouwingsclusters/concentraties.

2.5

Gebiedsplan: de spelregels en de oplossing

Vanuit de visie voor het gebied en de schuifpuzzel die is gemaakt door de initiatiefnemers, is een gezamenlijk gebiedsplan opgesteld. Het gebiedsplan is tot stand gekomen door gezamenlijk, met de burgers en veehouders in het gebied, de gemeente Asten en de provincie Noord Brabant, te zoeken naar kansen en mogelijkheden, zodat de opening werd gecreëerd om tot een gezamenlijke oplossing te komen. 2.5.1 Gebiedscoalitie Locaties: Kemphaanweg 1, Kemphaanweg 3, Meijelseweg66a, Ooruilweg 7, Ooruilweg 9, Meijelsewegong. Sublocatie Kemphaanweg: De locaties Kemphaanweg 1 en 3 zijn gelegen in het gebied ten noorden van de Meijelseweg, dat wordt gekenmerkt als 'Agrarisch Anders' (zie paragraaf 2.4.1). Hier is het agrarisch gebruik dominant en zijn meerdere intensieve veehouderijen gevestigd. Voor dit gebied is de keuze gemaakt om wonen te minimaliseren. De intensieve veehouderij op Kemphaanweg 1 is de tweede locatie van het betreffende pluimveebedrijf. Bij de betreffende locatie bestaat de mogelijkheid tot het oprichten van een nieuwe bedrijfswoning. Voor de bouw van deze woning is al een omgevingsvergunning verleend. Het oprichten van een nieuwe bedrijfswoning op locatie Kemphaanweg 1 wordt echter gezien als het toevoegen van een nieuw gevoelig object in een overbelast gebied.

18

bestemmingsplan Verzamelplan gebiedsgerichte aanpak leegstand 2021

Daarnaast is op locatie Kemphaanweg 3 een burgerwoning gelegen in een overbelaste situatie in het kader van geur (achtergrondbelasting 37,6 ouE/m3 ) en fijnstof (indicatieve cumulatieve belasting PM10 van veehouderijbedrijven ca. 7,5 µg/m3 ). De verdere ontwikkeling van agrarische locaties in de directe omgeving van de woning Kemphaanweg 3 is alleen mogelijk, wanneer deze woning wordt herbestemd. Het voornemen bestaat uit het verplaatsen van de bouwtitel Kemphaanweg 1 binnen de gebiedsgerichte aanpak en het toevoegen van de woning met bebouwing Kemphaanweg 3 als agrarische bedrijfswoning aan Kemphaanweg 1. Daarmee is het creëren van een nieuw gevoelig object op locatie Kemphaanweg 1 niet noodzakelijk. Sublocatie Meijelseweg 66a: De locatie Meijelseweg 66a betreft een agrarische intensieve veehouderijlocatie waar een varkenshouderij is gehuisvest. De locatie ligt aansluitend aan meerdere burgerwoningen in een bebouwingscluster en is op de middellange termijn niet meer duurzaam als varkenshouderij te exploiteren. Waar dit op andere locaties planologisch is uitgesloten is op deze locatie sprake van de mogelijkheid om een bedrijfswoning op te richten. De locatie ligt in het gebied dat wordt gekenmerkt als 'Boeren Buurten' (zie paragraaf 2.4.2).

Het voornemen bestaat uit het saneren van de intensieve veehouderijlocatie, waarbij de woningbouwmogelijkheid en de agrarische bedrijfslocatie wordt omgezet naar een woonbestemming en deels agrarische grond. Op de locatie Meijelseweg 66a bestaat de ontwikkeling uit het oprichten van drie woningen, die worden gerealiseerd op basis van de volgende uitgangspunten: beëindiging en sanering van de veehouderij; herbestemming van de (nog op te richten) bedrijfswoning van agrarisch naar wonen; toevoeging van twee Ruimte-voor-Ruimtewoningen; Sublocatie Ooruilweg: De veehouderijen Ooruilweg 7 en Ooruilweg 9 zijn sterk met elkaar verweven. Op de Ooruilweg 9 bestaat de mogelijkheid tot het oprichten van een pluimveehouderij. De bedrijfswoning Ooruilweg 7 staat echter op een afstand van minder dan 15 meter van de veehouderij op locatie Ooruilweg 9. De locatie Ooruilweg 7 is moeilijk verkoopbaar vanwege de aanwezige veehouderij op zeer korte afstand en de aanwezigheid van asbest op de oude stal. Een gezamenlijke ontwikkeling is noodzakelijk.

Vanwege de ligging in het gebied dat wordt gekenmerkt als 'Boeren Buurten' (zie paragraaf 2.4.2), de aanwezigheid de Eeuwelsche Loop en de ligging van burgerwoningen Meijelseweg 66 en Ooruilweg 1 langs de ontsluitingroute, is gekozen voor de ontwikkeling van wooncluster in een bebouwingsconcentratie tot het einde van de Ooruilweg, waarbij de agrarische bedrijven worden gesaneerd. Aan de Kemphaanweg wordt één woning weggenomen. De woning wordt uitgeplaatst uit het 'Agrarisch Anders' (zie paragraaf 2.4.1) en wordt toegevoegd in het gebied dat wordt gekenmerkd als 'Boeren Buurten' (zie paragraaf 2.4.2). bëindiging en sanering van twee veehouderijen; herbestemming van de bestaande woning Ooruilweg 9; herbouw en herbestemming van de bestaande woning Ooruilweg 7; toevoeging van een verplaatste woning op het voormalig bouwvlak Ooruilweg 9 in samenhang met het wegnemen van de mogelijkheid tot het bouwen van een woning aan de Kemphaanweg; toevoeging van één Ruimte-voor-Ruimtewoning in samenhang met de beëindiging van veehouderij Ooruilweg 7. Sublocatie Meijelseweg ong.: In samenhang met de beëindiging van de veehouderij Ooruilweg 9 wordt een Ruimte-voor-Ruimtewoning opgericht langs de Meijelseweg. In het volgende hoofdstuk is gezocht naar een passende locatie voor de woning in de bebouwingsconcentratie langs de Meijelseweg.

Mede dankzij de individuele ontwikkeling aan de Meijelseweg 33 (zie paragraaf 2.5.2), wordt wonen de hoofdfunctie langs de Meijelseweg.

bestemmingsplan Verzamelplan gebiedsgerichte aanpak leegstand 2021

19

2.5.2 Individuele ontwikkeling: Meijelseweg 33 De veehouderij op locatie Meijelseweg 33 betreft een kleinschalige veehouderij voor het houden van schapen, paarden en rundvee. Momenteel worden alleen nog paarden gehouden. Vanwege de ligging van de woningen Meijelseweg 35 en Hollideeweg 1 op korte afstand is doorontwikkeling tot toekomstbestendige veehouderij lastig en onwenselijk. De bestaande woning wordt herbestemd tot burgerwoning. De locatie haakt aan bij de gebiedsgerichte aanpak leegstand en kan als individuele locatie worden ontwikkeld zonder een coalitie te vormen. De overtollige agrarische bedrijfsbebouwing wordt gesloopt met een bijdrage vanuit de gebiedsgerichte aanpak. 2.5.3 Individuele ontwikkeling Meijelseweg 39 De agrarisch-verwante bedrijfslocatie Meijelseweg 39 is specifiek bestemd voor het uitoefenen van een paardenkliniek. De locatie is niet meer als zodanig in gebruik. De locatie wordt in gebruik genomen als woonlocatie met kleinschalig aan-huis-verbonden bedrijf in de vorm van een hondenkennel en -pension voor maximaal 12 honden. Met de herbestemming wordt leegstand van de locatie voorkomen. De locatie haakt mede vanwege de ligging direct tegenover de varkenshouderij Meijelseweg 66a - aan bij de gebiedsgerichte aanpak leegstand en kan als individuele locatie worden ontwikkeld zonder een coalitie te vormen.

2.5.4 Totaalontwikkeling:de balans De gebiedscoalitie en de individuele ontwikkelingen leiden gezamenlijk de sloop van ca. 3.900 m2 aan opstallen van agrarische bedrijven, de verbetering van het woon- en leefklimaat voor woningen in de directe omgeving van het plangebied (geur en fijnstofbelasting) en het verbeteren van de leefbaarheid in het gebied. Concreet kan de volgende balans worden opgemaakt: de realisatie van een toekomstgerichte agrarische bedrijfslocatie op het adres Kemphaanweg 1, gepaard gaande met het wegnemen van een zwaar overbelaste situatie in het kader van geur en fijnstof op het adres Kemphaanweg 3; de beëindiging van vier veehouderijen (Ooruilweg 7, Ooruilweg 9, Meijelseweg 66a en Meijelseweg 33), gepaard gaande met het wegnemen van overbelaste situaties in het kader van geur en fijnstof in de directe omgeving van deze veehouderijen en de sloop van ca. 3.900 m2 bedrijfsbebouwing en het wegnemen van de mogelijkheid tot het oprichten van 2.000 m2 nieuwbouwstallen; hergebruik van een agrarisch-verwante bedrijfslocatie als woonlocatie met kleinschalig aan-huis-verbonden bedrijf op het adres Meijelseweg 39; de herbouw en/of realisatie van twee bestaande planologische bedrijfswoningen: 1. de herbouw van de bestaande woning Ooruilweg 7; 2.

het benutten van de bestaande mogelijkheden voor de bouw van een woning op het adres Meijelseweg 66a; de bouw van vier nieuwe Ruimte-voor-Ruimtewoningen, als onderdeel van de beëindiging van drie veehouderijen in een gebiedscoalitie (Ooruilweg 7, Meijelseweg ong., Meijelseweg 66a(2x)); de verplaatsing van één woning van de Kemphaanweg 1 naar de Ooruilweg 9, als onderdeel van de uitplaatsing van een burgerwoning in een gebiedscoalitie. Wanneer de bovenstaande ontwikkelingen planologisch worden vastgelegd, is sprake van een balans op gebiedsniveau. Daarmee wordt zowel ruimtelijk, milieukundig als financieel een sluitende ontwikkeling gerealiseerd en vormen alle onderdelen een sluitend puzzelstuk van de gebiedspuzzel binnen het projectgebied. De ontwikkelingen die onderdeel uitmaken van het voorliggend verzamelplan, maken deel uit van de gebiedsgerichte oplossing in het kader van leegstand en worden voorzien van een goede landschappelijke inpassing, die tevens juridisch wordt geborgd in de regels van het bestemmingsplan. Daarmee voldoen de

20

bestemmingsplan Verzamelplan gebiedsgerichte aanpak leegstand 2021

ontwikkelingen, die met dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt aan de gestelde spelregels in in het kader van het toevoegen van Ruimte-voor-Ruimtewoningen en bebouwingsconcentraties.

2.6

Van gebiedsplan naar bestemmingsplan

De gewenste ontwikkelingen zoals deze in het gebiedsplan zijn opgenomen, zijn op basis van het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied Asten 2016' niet zonder meer mogelijk. Om het gebiedsplan mogelijk te maken is het noodzakelijk om het bestemmingsplan te herzien en in afwijking van het gemeentelijk beleid ruimere mogelijkheden toe te kennen voor bebouwingsconcentraties. Het gebiedsplan is in juni 2018 door de initiatiefnemers als formeel verzoek ingediend bij de provincie Noord-Brabant en de gemeente Asten. Naar aanleiding van het verzoek tot medewerking aan de gemeente Asten en de provincie Noord-Brabant (juni 2018, kenmerk P154613.001) zijn de volgende formele stappen genomen: Het College van B&W van de gemeente Asten heeft in de collegevergadering van 3 juli 2018 ingestemd met het gebiedsplan en daarmee principemedewerking verleend aan de planologische uitwerking van het verzoek; Vervolgens is op woensdag 21 november 2018 een intentieovereenkomst getekend door de particuliere initiatiefnemers, Ruimte voor Ruimte CV, de provincie Noord-Brabant en de gemeente Asten voor de uitvoering van de gebiedsgerichte aanpak leegstand. Met deze intentieovereenkomst hebben de partijen naar elkaar uitgesproken om, op basis van het gebiedsplan, tot een gezamenlijke oplossing te komen.

Het College van B&W van de gemeente Asten heeft in de collegevergadering van 14 april 2020 ingestemd met de voorgestelde ruimtelijke ontwikkelingen op locatieniveau. Na het tekenen van de intentieovereenkomst en de principemedewerking van het College zijn de initiatiefnemers gezamenlijk aan de slag gegaan om te komen tot een concrete invulling voor de locaties, waarmee de gebiedsgerichte oplossing - in de vorm van het voorliggend bestemmingsplan - ook een juridische en planologische basis krijgt. Voor locatie Sengersbroekweg 2 was een individuele oplossing mogelijk voor de omzetting van een vleeskuikenhouderij naar een grondgebonden agrarisch bedrijf. Deze locatie heeft daarom inmiddels een individuele planologische procedure doorlopen als onderdeel van het bestemmingsplan 'Asten Verzamelplan 2020-1'. De overige locaties maken deel uit van een coalitie en worden planologisch geregeld in het voorliggend verzamelplan.

bestemmingsplan Verzamelplan gebiedsgerichte aanpak leegstand 2021

21

22

bestemmingsplan Verzamelplan gebiedsgerichte aanpak leegstand 2021

Hoofdstuk 3 Stedenbouwkundige en landschappelijke inpassing in een landelijk woonmilieu 3.1

Introductie 'landelijk woonmilieu'

Zoals omschreven in paragraaf 2.5 Gebiedsplan: de spelregels en de oplossing bestaat een onderdeel van de gebiedsoplossing uit het aanwijzen van een bebouwingsconcentratie met verruimde mogelijkheden voor wonen in het kader van deze gebiedsgerichte aanpak. Voor het aanwijzen van de 'bebouwingsconcentratie gebiedsgerichte aanpak' is in dit hoofdstuk een stedenbouwkundige en landschappelijke analyse en onderbouwing uitgevoerd. De bebouwingsconcentratie voor het projectgebied, zoals eerder is vastgesteld in het gebiedsplan, is geprojecteerd langs de Meijelseweg en de Ooruilweg. De bestaande bebouwingsconcentratie aan de zuidkant van Heusden wordt hiervoor doorgetrokken in oostelijke richting langs de Meijelseweg. Landelijk woonmilieu: In de gebiedsgerichte aanpak wordt voortgeborduurd op de gedachte van landelijke woonmilieus in het deelgebied 'Boerenbuurten', zoals bedoeld in de Omgevingsvisie Asten 2030 (zie ook paragraaf 5.4.2 Omgevingsvisie Asten). In het deelgebied 'Boerenbuurten' stimuleert de gemeente de verdere ontwikkeling van landelijk wonen. Dat gebeurt met respect voor landschap, natuur en cultuurhistorie en in overleg met de buren (“rood voor groen”). Deze woonmilieus zijn toegesneden op de veranderende behoefte van regionale bewoners en nieuwe (kennis)werkers. Ze zijn onderscheidend door gebruik te maken van erfgoed en vrijkomende agrarische bebouwing.

De landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten bieden ook kansen voor toerisme en recreatie. In dit hoofdstuk is een landschappelijke en stedenbouwkundige analyse uitgevoerd voor het projectgebied. Op basis van de landschappelijke analyse is een visie op de inrichting opgesteld. Vanuit deze visie is een realisatiekaart tot stand gekomen voor de inrichting van een landelijk woonmilieu. Dit hoofdstuk is als volgt opgebouwd: Landschappelijke analyse Visie op de inrichting Realisatie

3.2

Landschappelijke analyse

Om tot een omschrijving en karakterisering van de bebouwingsconcentratie te komen heeft er een ruimtelijke en functionele analyse plaatsgevonden. Er is gekeken naar stedenbouwkundige structuur, de infrastructuur en de landschappelijke groenelementen en -structuren. Daaruit volgen de kwaliteiten en knelpunten van het projectgebied, waarna een visie op de inrichting is opgesteld. 3.2.1 Ruimtelijke en landschappelijkeanalyse In de ruimtelijke analyse zijn de aanwezige structuren, zichtlijnen en beeldbepalende elementen vastgelegd. Hierbij is de stedenbouwkundige structuur, korrelgrootte, bebouwing en de groenelementen (laanbeplanting, erfafscheiding e.d.) binnen de bebouwingsconcentratie geïnventariseerd. Deze zijn verbeeld in de analyse kaart waarbij de landschappelijke open ruimte, de groenstructuren, de bebouwing e.d. zijn weergegeven. Het huidige landschap wordt gekenmerkt door een coulissenlandschap met open agrarische percelen, dichte kleinschalige bospercelen en voornamelijk agrarische bebouwing omzoomd met erfbeplantingen. Hierdoor is er sprake van een karakteristiek mozaïek landschap met waardevolle doorzichten vanaf de Meijelseweg naar

bestemmingsplan Verzamelplan gebiedsgerichte aanpak leegstand 2021

23

het open landschap. Een verdere verdichting van het landschap is onwenselijk. Het behouden en zo mogelijk versterken van de zichtlijnen is van belang om het visuele contact met het open agrarische landschap te behouden. Het landschap wordt doorsneden door de Meijelseweg. De Meijelseweg vormt de hoofdontsluiting en hoofdroute tussen Heusden en de N279. De weg heeft grotendeels een smal profiel en wordt aan weerszijden begeleid door een bomenrij (eiken). Ter hoogte van het plangebied is de eikenlaan niet (meer) aanwezig. Daarmee geeft de bomenlaan een versnipperd beeld. De Meijelseweg is recent eenzijdig voorzien van een vrij liggend fietspad waarmee de veiligheid voor fietsers sterk is verbeterd.

Analysekaart bestaande ruimtelijke en landschappelijke structuren (zie ook Bijlage 1) De bebouwingsconcentraties zijn gekoppeld aan de Meijelseweg en aan de Ooruilweg. De Meijelseweg vormt een lint met een mix van agrarische lintbebouwing met grotere korrel en kleinschalige lintbebouwing in de vorm van wonen. Langs het lint wisselen opgaande laanbeplanting en open vergezichten naar de verschillende agrarische kamers elkaar af. Het smalle profiel tezamen met de opgaande laanbeplanting en de bebouwing welke relatief dicht op de weg staat geven de Meijelseweg aan de oostzijde een intiem karakter. Richting Heusden ontstaat er een overgang van het intieme agrarische landschap naar het grootschalige agrarische landschap met openheid en doorzichten. De opgaande laanbeplanting ontbreekt hier langs de Meijelseweg en het lint wordt geflankeerd door agrarische gewassen. Dit resulteert in verschillende belevingen binnen de Meijelseweg waardoor deze minder als één geheel ervaren wordt. De Ooruilweg is een doodlopende zijweg van de Meijelseweg. De bebouwingsconcentratie is geprojecteerd aan het einde van de ooruilweg en vormt een cluster in het landschap.

24

bestemmingsplan Verzamelplan gebiedsgerichte aanpak leegstand 2021

3.2.2 Functionele analyse Het karakter van de bebouwingsconcentratie wordt mede bepaald door het gebruik van de aanwezige bebouwing en de buitenruimte. Momenteel zijn de buitengebieden in steeds grotere mate aan het transformeren. Oude stallen worden gesaneerd en intensieve veehouderijen worden her ontwikkeld naar andere vormen van ruimtegebruik, waaronder wonen. Vanwege deze transformatie is het van belang om naast het huidige gebruik te kijken naar het toekomstige gebruik van het gebied. In het projectgebied bevinden zich voornamelijk agrarische bedrijven en daarnaast woningen en kleinschalige bedrijven met een niet-agrarische of agrarisch-verwante functie zoals een paardenkliniek. Deze gevarieerde functies hebben geleid tot een gevarieerde bebouwing en inrichting langs de Meijelseweg. Door de historisch ontstane spreiding van de bebouwing is er een bebouwingsritme gevormd waarbij de waardevolle visuele relatie met het open agrarische landschap is gehandhaafd. 3.2.3 Infrastructuur De belasting van de infrastructuur en de bereikbaarheid van het gebied en de omliggende omgeving zijn belangrijke aspecten, die mede bepalen of nieuwe bouwstenen c.q. toekomstige ontwikkelingen inpasbaar zijn binnen de bebouwingsconcentratie. Het onderscheid wordt – naast de fysieke kenmerken – ook door de verkeersbelasting bepaald.

Voorkomen moet worden dat er bij nieuwe ontwikkelingen nieuwe knelpunten ontstaan in de sfeer van de verkeersveiligheid en de verkeersintensiteit. De Meijelseweg is een ontsluitingsweg ten zuiden van Heusden en vormt een aansluiting tussen Heusden en de N279. Het smalle profiel van de weg bestaat uit een asfalt rijbaan begeleid door opgaande laanbeplanting. Naast autoverkeer van- en naar Heusden wordt de weg ook gebruikt door landbouwverkeer. Aangesloten op de Meijelseweg liggen enkele doodlopende erftoegangswegen. De Kokmeeuwenweg, Kemphaanweg en de Hollideeweg lopen verder het buitengebied in. Momenteel is er op meerdere uitritten en kruispunten een onoverzichtelijke situatie. Bij toekomstige ontwikkelingen zullen onoverzichtelijke verkeerssituatie voorkomen moeten worden. Door de situatie ter plaatse van de kruispunten te verbijzonderen, door bijvoorbeeld de bomenlaan ter plaatse te onderbreken en het wegprofiel te wijzigen, worden de kruispunten herkenbaarder en daardoor veiliger. 3.2.4 Groen en natuur Binnen het projectgebied is sprake van een versnipperde groenstructuur. De onderdelen van het Natuur Netwerk Brabant zijn niet met elkaar verbonden en de overige groene bosgebieden liggen “los” in het project gebied. Het verbinden van deze elementen is, gezien de onderlinge afstand, slechts gedeeltelijk haalbaar.

De groenstructuur kan wel worden versterkt door, onder andere, het toevoegen van eenduidige laan beplanting langs de Meijelseweg. Het projectgebied wordt gekenmerkt door een afwisselend beeld van dichte en open landschapselementen. De dichte landschapselementen worden gevormd door bosgebieden, maar ook door dichte erfbeplantingen. De erfbeplanting vormt op enkele locaties een barrière voor het contact met het open landschap. Hiermee dragen de erfbeplantingen bij aan het karakteristieke ritme van “open en dicht” langs de Meijelseweg. Dit beeld van open en dicht en de visuele relatie met het open agrarische landschap dient te worden behouden. Het open landschap bestaande uit weide en akkers heeft in elk jaargetijde een wisselend beeld. Dit open, gevarieerde landschap is door de huidige bebouwing en erfbeplantingen inmiddels vergaand verdicht. Door het vastleggen van de toegestane nieuwbouw binnen de bebouwingsconcentratie gebied wordt voorkomen dat er een verdere verdichting optreedt. Het vastleggen van de waardevolle, landschappelijke open ruimte binnen dit plan, voorkomt een eveneens verdere verdichting en zorgt ervoor dat de belangrijke visuele zichtlijnen behouden blijven en zo mogelijk worden versterkt.

bestemmingsplan Verzamelplan gebiedsgerichte aanpak leegstand 2021

25

3.2.5 Kansen en knelpunten Op basis van de uitgevoerde analyse zijn de belangrijkste knelpunten en kwaliteiten aangegeven. Kwaliteiten kunnen zowel ruimtelijk als functioneel van aard zijn en hebben een belangrijk aandeel in het karakter van de concentratie. Een voorbeeld van een kwaliteit is het ritme waarmee het bebouwingsensemble afgewisseld wordt met doorzichten naar het agrarische landschap. In het wensbeeld wordt er naar gestreefd deze kwaliteit bij voorkeur te versterken, maar minstens te behouden. Knelpunten doen afbreuk aan het karakter van de concentratie en zullen dan ook in het wensbeeld, waar redelijkerwijs mogelijk, opgelost worden. Het gebied heeft met zijn afwisselend open en dichte karakter een kenmerkende opbouw. Door de open landschappelijke ruimten te benoemen en te behouden wordt er richting gegeven aan de verdere verdichting, of juist de beperking ervan, van het gebied. Het gebied kenmerkt zich door het veelzijdige, gevarieerde gebruik van de ruimte. Dit is enerzijds een kans. Door het veelzijdige gebruik te accepteren ontstaat er een interessant gevarieerd landschap. Anderzijds kan dit veelzijdige gebruik een knelpunt vormen. Als de inrichting van het gebied niet wordt gereguleerd zal er mogelijke een verdere versnippering plaatsvinden waarbij de waardevolle open landschappelijke ruimten kunnen verdwijnen.

Daarnaast vormt het profiel van de Meijelseweg en de beperkte ruimte er naast, een duidelijk knelpunt ten aanzien van een betere en veiligere ontsluiting. Het aanbrengen van het fietspad is een verbetering ten aanzien van de fietsveiligheid, maar de beperkte ruimte maakt dat het fietspad plaatselijk strak langs de rijbaan gesitueerd is.

3.3

Visie op de inrichting

Aan de hand van de analyse is er beschreven welke ontwikkeling in de toekomst wenselijk wordt geacht. Bij het oplossen van knelpunten kan veel ruimtelijke kwaliteitsverbetering plaatsvinden, doordat overtollige, grootschalige bebouwing wordt gesloopt en het landschapsgroen wordt versterkt. Dit kan leiden tot een aantrekkelijk landelijk woonmilieu, zoals bedoeld in de Omgevingsvisie Asten 2030. Voor de 'bebouwingsconcentratie gebiedsgerichte aanpak' is een kaartbeeld opgesteld met daarin het wensbeeld voor het projectgebied. Op dit kaartbeeld is aangegeven welke locaties landschappelijk en stedenbouwkundig geschikt zijn voor het toevoegen van nieuwbouwwoningen, als onderdeel van de gebiedsgerichte aanpak leegstand. De ruimtelijke effecten en de mogelijke kwaliteitsverbeteringen in kaart gebracht. Dit heeft geresulteerd in een 'Visie op de inrichting'. Met deze visie worden landschappelijke ingrepen voorgesteld welke een kwaliteitsbijdrage leveren aan de landschappelijke en ecologische structuur van het projectgebied.

26

bestemmingsplan Verzamelplan gebiedsgerichte aanpak leegstand 2021

Visie op de inrichting (zie ook Bijlage 2) Door het aanvullen van de bestaande groenstructuren in het projectgebied wordt de groenstructuur versterkt en meer herkenbaar. De toevoeging van de bebouwingsconcentraties kunnen worden aangegrepen voor een vergaande verbetering en completering van de landschappelijke groenstructuur in het gebied. Ook het waardevolle en karakteristieke mozaïek landschap kan worden versterkt door het aanvullen van groenelementen. Daarmee wordt het landschap leesbaarder en kunnen toekomstige ontwikkelingen beter worden gestuurd en worden afgewogen. Door daarnaast de waardevolle landschappelijk open gebieden duidelijk te benoemen en als te behouden aan te duiden wordt sturing gegeven aan de inrichting van het landschap. Binnen deze waardevolle, landschappelijk open gebieden is nieuwbouw niet wenselijk. Binnen het gebied zijn tevens meerdere zichtlijnen en visuele verbindingen aanwezig met het open landschap. Om te borgen dat dit kenmerkende landschap visueel toegankelijk blijft zijn er, op de wensbeelden kaart, zones aangegeven waar zicht belemmerende elementen, zoals bouwwerken, hogere beplantingen, hagen e.d., niet wenselijk zijn. Met het herstellen van de laanbeplanting door de aanplant van nieuwe bomen kan de groene hoofdstructuur, gevormd door de bomenlaan, worden hersteld.

Daarmee wordt de groene laanstructuur verstrekt en als dusdanig weer een herkenbaar als onafgebroken groen element in het landschap. Met het aanbrengen van, en aanvullen van de reeds aanwezige , groenstructuren die haaks op de Meijelseweg staan wordt de landschappelijke structuur verder versterkt. Deze groene elementen begeleiden en versterken de zichtlijnen op, en naar, het open agrarische gebied. Tevens vormen deze groene bomenrijen en struwelen een foerage en verblijfsgebied voor vogels en kleine zoogdieren. Daarmee wordt de biodiversiteit binnen het plangebied versterkt.

bestemmingsplan Verzamelplan gebiedsgerichte aanpak leegstand 2021

27

3.4

Realisatie

De gemeente hecht grote waarde aan het behoud van de landschappelijke kwaliteit van gebied. In de Omgevingsvisie Asten 2030 geeft de gemeente Asten aan in een groot gedeelte van de gemeente, waaronder het projectgebied, te willen werken aan het versterken van landschappelijke structuren. Om versnippering en 'verrommeling' van de groenstructuur en de landschappelijk kwaliteit te voorkomen worden de aan te wijzen Ruimte-voor-Ruimtekavels voorzien van een landschappelijke erfbegrenzing. Het plaatsen van schuttingen of 'harde' erfbegrenzing is ongewenst. De erfbegrenzingen dienen te bestaan uit beplanting en worden bij voorkeur als lage tot middelhoge haag aangeplant. Het private groen dient bij voorkeur te worden ingericht met inheemse en gebiedseigen beplantingen. De aanplant van (beeldbepalende) exoten is niet wenselijk. De woningen worden wisselend gepositioneerd ten opzichte van de weg, waarbij variatie in rooilijn en bouworiëntatie wenselijk is om aan te sluiten bij de variatie van de bestaande woningbouw langs de Meijelseweg. Voor het inrichten van de kavels wordt door middel van een inrichtingsschets een aanzet gegeven voor onder andere de bouworiëntatie en kavelindeling. Hiermee wordt richting gegeven aan visuele kwaliteit van de locatie. Deze zijn per locatie nader uitgewerkt als onderdeel van de ruimtelijke onderbouwingen.

Realisatiekaart (zie ook Bijlage 3)

28

bestemmingsplan Verzamelplan gebiedsgerichte aanpak leegstand 2021

3.4.1 Nieuwe woningen aan de Meijelseweg Aan de Meijelseweg worden met het voorliggend bestemmingsplan in totaal vier woonkavels toegekend. Tussen de huisnummers 66 en 68 zijn drie kavels voorzien (zie ook Bijlage 14 en Bijlage 15). Om een visuele relatie met het achterliggende landschap te behouden is een perceelvlak aangegeven welke vrij van bebouwing en dichte beplanting dient te blijven. Hiermee wordt voorkomen dat een aaneengesloten strook van bebouwing ontstaat tussen Meijelseweg 66 en 68. In relatie met de dichte bebossing langs de Meijelseweg, ten oosten van de Kokmeeuwenweg, zou dit tot een verdere verdichting en afscherming van het landschap leiden. Tussen twee van de nieuwe woningen wordt een zone aangewezen, die wordt vrijgehouden van opgaande beplanting en bouwwerken. In deze zone dient het open karakter in stand te worden gehouden waardoor de visuele relatie met het achterliggende agrarische landschap wordt geborgd. Het oprichten van hogere elementen, waaronder bijvoorbeeld een tuinkas, schuur en houtopslag, is in deze zone niet wenselijk. Dit wordt tevens vastgelegd in het bestemmingsplan (zie ook Hoofdstuk 6 Juridische toelichting). Aan de Meijelseweg tegenover de Zaagbekweg, is een vierde Ruimte-voor-Ruimtewoning geprojecteerd (zie ook Bijlage 8 en Bijlage 9).

Deze kavel is in de hoek van het perceel geplaatst en in lijn gebracht met het landschappelijke element in het achterliggende gebied. Door deze kavel los te koppelen van de reeds aanwezige bebouwing langs de Meijelseweg wordt deze bouwkavel ingepast in het bouwritme. Door deze 'losse' ligging blijft het ritme van open en dicht gehandhaafd en wordt zelfs versterkt. Tevens wordt hiermee voorkomen dat er een aaneengesloten lintbebouwing ontstaat waardoor het zicht op het achterliggende landschap wordt geblokkeerd. De kavel wordt met een beplantingsstrook gekoppeld aan het landschappelijke element in het achterliggende gebied. Het daar aanwezige kleinschalige bosgebied wordt door middel van een bomenrij met een begeleidende struweel beplanting aan elkaar gekoppeld tot een groenstructuur. Deze nieuw aan te brengen groenstructuur begeleidt en versterkt de zichtlijn naar het achterliggende open landschap. 3.4.2 Nieuwe woningen aan de Ooruilweg Aan de Ooruilweg worden twee woningen toegevoegd en één woning herbouwd. De woning Ooruilweg 9 blijft gehandhaafd. De woningen liggen op ruime afstand van de Meijelseweg en vormen samen een onafhankelijk cluster van bebouwing in het buitengebied. Door deze nieuwbouw goed in te passen met groene elementen wordt de ruimtelijke impact beperkt.

Een groene omlijsting van de bebouwingscluster met opgaande erfbeplanting zorgt voor een groen element in het landschap. Dit aaneengesloten groene element vormt een groene structuur die aansluit bij het coulissen landschap en waarmee het karakteristieke mozaïek landschap wordt versterkt. Een vergaande verdichting tussen de kavels onderling is onwenselijk. De woningen zijn los en verspringend van elkaar gepositioneerd zodat er geen aaneengesloten bouwvolume ontstaat. Het ontstaan van een bebouwingslint is onwenselijk. Daarom is het oprichten van bijgebouwen en het plaatsen van 'tuin-' gerelateerde bouwwerken zoals een tuinkas, schuur, buitenverblijf, veranda e.d. op korte afstand van de erfgrens uitgesloten. Dit wordt vastgelegd in het bestemmingsplan (zie ook Hoofdstuk 6 Juridische toelichting). Met slopen van de aanwezige stallen en schuren is de openheid aan de oostzijde vergroot en de zichtlijn richting de Eeuwelsche Loop verbreed. Dit heeft een positief effect op de beleving van het open landschap. Door diepte van de percelen te beperken blijft deze verkregen openheid behouden.

bestemmingsplan Verzamelplan gebiedsgerichte aanpak leegstand 2021

29

30

bestemmingsplan Verzamelplan gebiedsgerichte aanpak leegstand 2021

Hoofdstuk 4 Planologische verantwoording op locatieniveau In dit hoofdstuk zijn de coalities uitgesplitst in de verschillende deelontwikkelingen per eigenaar en per deellocatie. De locaties zijn sterk van elkaar afhankelijk en onderling met elkaar verweven, maar zijn wel elk voorzien van een ruimtelijke onderbouwing voor de planologische verantwoording van het intiatief. De ruimtelijke onderbouwingen zijn geschreven als onafhankelijk te lezen stukken, maar in de planologische en maatschappelijke verantwoording zijn de ligging van de nieuwe woningen en de voorgenomen bedrijfsbeëindigingen niet onafhankelijk van elkaar als individuele ontwikkelingen te beschouwen.

4.1

Kemphaanweg 1 en 3

De ontwikkeling bestaat uit het wegbestemmen van de bedrijfswoning bij het pluimveebedrijf op het adres Kemphaanweg 1 en het bestemmen van de burgerwoning Kemphaanweg 3 tot agrarische bedrijfswoning bij het pluimveebedrijf. Daarmee wordt per saldo één woning weggenomen uit een overbelaste situatie. De ontwikkeling is nader uitgewerkt in de volgende planonderdelen: Bijlage 6 Ruimtelijke onderbouwing Kemphaanweg 1 en 3; Bijlage 7 Bijlagen bij ruimtelijke onderbouwing Kemphaanweg 1 en 3.

4.2

Meijelseweg ong.

De ontwikkeling bestaat uit het oprichten van een Ruimte-voor-Ruimtewoning tegenover de Zaagbekweg als onderdeel van de bebouwingsconcentratie langs de Meijelseweg. De ontwikkeling is nader uitgewerkt in de volgende planonderdelen: Bijlage 8 Ruimtelijke onderbouwing Meijelseweg ong.; Bijlage 9 Bijlage bij ruimtelijke onderbouwing Meijelseweg ong..

4.3

Meijelseweg 33

De ontwikkeling bestaat uit het definitief beëindigen van het agrarisch bedrijf en het slopen van 700 m2 agrarische opstallen. Daarnaast wordt de locatie bestemd tot woonlocatie. De ontwikkeling is nader uitgewerkt in de volgende planonderdelen: Bijlage 10 Ruimtelijke onderbouwing Meijelseweg 33; Bijlage 11 Bijlagen bij ruimtelijke onderbouwing Meijelseweg 33.