RU21.06.05D Toelichting bestemmingsplan Asten Verzamelplan 2019-1 (herstelbesluit).doc

Toelichting verzamelplan

26

HOOFDSTUK 3 RUIMTELIJKE ONTWIKKELINGEN 3.1

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt per ruimtelijke ontwikkeling inzicht gegeven in de ontwikkeling en de planologische verantwoording daarvan. Daarbij worden allereerst de ligging, begrenzing en status van de ontwikkeling beschreven. Vervolgens wordt de ontstaansgeschiedenis van de ontwikkelingslocatie geschetst alsmede de ruimtelijke en functionele structuur daarvan. Daarna wordt per ontwikkelingslocatie een korte samenvatting gegeven van de door de initiatiefnemer aangeleverde ruimtelijke onderbouwing. De ruimtelijke onderbouwingen inclusief de rapportages van de uitgevoerde onderzoeken zijn als bijlagen bij het bestemmingsplan opgenomen.

3.2

Planologische verantwoording

3.2.1 Ontwikkelingslocatie Beatrixlaan Op de locatie Beatrixlaan wordt een bouwvlak binnen de bestemming maatschappelijk opgenomen ten behoeve van het oprichten van een school. 3.2.2 Ontwikkelingslocatie Beekstraat 30 Op de locatie Beekstraat 30 was een handboogvereniging gevestigd. De locatie kwam vrij en de locatie zal in gebruik worden genomen door een hondenvereniging als hondenoefenterrein. De bestaande accommodatie van de handboogvereniging zal worden gesloopt. De hondenvereniging zal vervolgens een eigen accommodatie realiseren. Om de wijziging van een handboogschietterrein naar een hondenoefenterrein planologisch mogelijk te maken wordt het bestemmingsplan herzien. 3.2.2 Ontwikkelingslocatie Beemdstraat 6-8 De initiatiefnemer is voornemens ter plaatse van de locatie Beemdstraat 6 de agrarische bestemming te herbestemmen naar een woonbestemming. Het agrarisch bouwvlak komt hierbij te vervallen en in samenhang wordt de agrarische bedrijfswoning bestemd als een reguliere burgerwoning. Overtollige bebouwing, in de vorm van twee voormalige pluimveestallen, zal worden gesaneerd. Met de sloop van de stallen wordt de landschappelijke kwaliteit ter plaatse versterkt. De huidige landschappelijke inpassing voor het overige deel van het plangebied blijft behouden en wordt, waar nodig, versterkt. De locatie Beemdstraat 8 is thans in gebruik als burgerwoning.

De te behouden loodsen liggen achter deze woning en vormen hiermee een ruimtelijke eenheid. De eigenaar van de woning en mede-initiatiefnemer van dit plan wil de te behouden loodsen gaan gebruiken voor statische opslag. Daartoe zullen de twee loodsen betrokken worden bij de woonbestemming van de locatie Beemdstraat 8. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk.

Toelichting verzamelplan

27

3.2.3 Ontwikkelingslocatie Diesdonk 41 De initiatiefnemer is voornemens om op deze locatie zijn onderneming, een ontwerpstudio, te vestigen. De schuur die vanuit de Diesdonk zichtbaar is, zal worden gebruikt als kantoor, werkruimte (tekenkamer) en werkplaats. Het andere bijgebouw zal verder worden aangepast om als verhuurbare ruimte geschikt te maken, met als functie bed & breakfast/vakantiewoning (maximaal 1). De voormalige agrarische bedrijfswoning zal worden bewoond als bedrijfswoning ten behoeve van de ontwerpstudio. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk. 3.2.4 Ontwikkelingslocatie Dijkstraat 72 Voor de locatie Dijkstraat 72 worden de gronden van Kovemi B.V. met de bestemming ‘Agrarisch met waarden’ op de verbeelding voorzien van de gebiedsaanduiding ‘overige zone – bouwverbod’. In de regels wordt opgenomen dat ter plaatse van deze aanduiding bouwwerken en voorzieningen zijn uitgesloten. 3.2.5 Ontwikkelingslocatie Heikamperweg ong. nabij 17 De initiatiefnemer wil de agrarische bestemming omschakelen naar een woningbouwlocatie ten behoeve van de oprichting van één vrijstaande woning in het kader van de regeling Ruimte voor Ruimte. Initiatiefnemer zal daartoe een bouwtitel Ruimte voor Ruimte aanleveren. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk.

3.2.6 Ontwikkelingslocatie Hutten 15 Voor het agrarisch bedrijf aan Hutten 15 dient de functieaanduiding ‘intensieve veehouderij’ te vervallen, omdat er zich geen intensieve veehouderij meer bevindt op deze locatie. 3.2.7 Ontwikkelingslocatie Polderweg 45 Voor het agrarisch bedrijf aan Polderweg 45 dient de functieaanduiding ‘intensieve veehouderij’ te vervallen, omdat er zich geen intensieve veehouderij meer bevindt op deze locatie. 3.2.8 Ontwikkelingslocatie Prins Bernhardstraat 19 Initiatiefnemer heeft het voornemen om 3 appartementen te realiseren aan de Prins Bernhardstraat 19 te Asten. De realisatie van de 3 appartementen is op grond van het geldende bestemmingsplan niet toegestaan, omdat op het perceel ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan slechts één woning aanwezig was en uitbreiding van het aantal wooneenheden niet is toegestaan. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk.

Toelichting verzamelplan

28

3.2.9 Ontwikkelingslocatie Reeweg 3 Aan de Reeweg 3 in Asten is sinds 1967 een manege gevestigd. Het bedrijf heeft de ambitie om uit te groeien tot een internationaal hippisch centrum. Hiervoor zijn reeds de nodige voorzieningen binnen het plangebied aanwezig, zoals rijhallen, wedstrijdpistes, paddocks, tribunes en een horecagelegenheid. De manege is in trek bij nationaal (en internationaal) presterende ruiters. Er worden vaak meerdere stallen tegelijkertijd verhuurd aan deze ruiters. De ruiters zelf of hun grooms willen dan zo dicht mogelijk bij de paarden kunnen verblijven, bij voorkeur op de manege. Ook worden op de manege stagiairs van diverse hippische opleidingen opgeleid. Om die reden is de wens ontstaan om de (inter)nationale ruiters, grooms en stagiairs huisvesting te kunnen bieden. Hiervoor wil de initiatiefnemer aan de noordwestzijde van het plangebied 10 zogenaamde ‘smart tiny houses’ oprichten. De binnenbak ten oosten van de indoor wedstrijdbak wordt gebruikt voor trainingen en clinics. Daarnaast dient deze als losrijbak en voor de warming-up tijdens (inter)nationale wedstrijden. Hieruit is gebleken dat de bak te klein is om te concurreren met wedstrijden op nationaal en internationaal niveau. Initiatiefnemers hebben daarom de wens om het gebouw te vergroten, zodat de losrijbak kan worden uitgebreid.

Beide ontwikkelingen zijn (gedeeltelijk) buiten het bouwvlak voorzien. Om de initiatieven toch mogelijk te kunnen maken is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk. 3.2.10 Ontwikkelingslocatie Tureluurweg 7 De initiatiefnemer heeft op de locatie Tureluurweg 7 een landschapscamping. Hij wil het toegestane aantal kampeerplaatsen ter plaatse vergroten van 40 naar 60 kampeerplaatsen. De extra 20 kampeerplaatsen zullen binnen de grenzen van de huidige landschapscamping worden gerealiseerd. De landschapscamping biedt daarvoor ruim voldoende mogelijkheden. Om de beoogde ontwikkeling daadwerkelijk mogelijk te maken is een bestemmingsplanherziening noodzakelijk. 3.2.11 Ontwikkelingslocatie Voordeldonk ong. en Peelkesakker ong. De initiatiefnemer heeft het voornemen om op een perceel onbebouwde grond aan de Voordeldonk dat doorloopt tot aan de Peelkesakker 2 vrijstaande woningen te realiseren. Het perceel is nu in gebruik als paardenwei. De eerste woning wordt gesitueerd aan de Voordeldonk (naast nummer 55) en de tweede woning wordt gesitueerd aan de Peelkesakker (tussen nummer 34 en 38). Om de beoogde ontwikkeling daadwerkelijk mogelijk te maken is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk. 3.2.12 Ontwikkelingslocatie Voorste Heusden 44 De initiatiefnemer heeft het voornemen om een nieuwe woning te realiseren op het perceel Voorste Heusden 44.

De realisatie van een extra woning op het perceel is op

Toelichting verzamelplan

29

grond van het geldende bestemmingsplan niet toegestaan, omdat op het perceel slechts één hoofdgebouw voor wonen gerealiseerd mag worden. Om de beoogde ontwikkeling daadwerkelijk mogelijk te maken is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk. 3.2.13 Verruiming regeling mantelzorg Mensen willen zo lang mogelijk thuis blijven wonen, de regie op hun leven houden en niet eenzaam zijn. Vanuit de Wmo wordt dit ondersteund. Mantelzorgers en verzorgden overwegen steeds vaker om in elkaars nabijheid te gaan wonen. In de bestemmingsplannen wordt een regeling opgenomen, die breder is dan de wettelijke mogelijkheden op basis van het Besluit omgevingsrecht. Het gebruik in verband met mantelzorg kan worden toegestaan als op basis van vrijwilligheid en buiten organisatorisch verband zorg wordt geboden op fysiek, psychisch en/of sociaal vlak. 3.2.14 Agrarische bedrijven in het bestemmingsplan Buitengebied Asten 2016 Tenslotte is in de regels van voorliggend bestemmingsplan nog een ambtshalve wijziging doorgevoerd. Deze heeft betrekking op de agrarische bedrijven in het bestemmingsplan Buitengebied Asten 2016. Per abuis bood dit bestemmingsplan geen ruimte aan grondgebonden agrarische bedrijven (bijv. akkerbouw) op locaties waar ook een veehouderij of paardenhouderij is toegestaan.

Voorliggend plan voorziet in reparatie van deze omissie, zodat bij alle agrarische bedrijven in het buitengebied grondgebonden agrarische activiteiten opnieuw zijn toegestaan.

Toelichting verzamelplan

30

Hoofdstuk 4 4.1

juridische planbeschrijving

Inleiding

Voor het bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012). Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Ook is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. Tot slot maken de bijlagen onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan. Op de verbeelding worden de bestemmingen weergegeven met daarbij andere bepalingen als gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken etc.. Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond.

De verbeelding is opgesteld conform de laatste eisen en afspraken met betrekking tot InformatieModel Ruimtelijke Ordening (IMRO) en Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP) 2012. Voor de planregels is de gestandaardiseerde opbouw uit de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 gebruikt. In de planregels is een standaard hoofdstukindeling aangehouden die begint met 'Inleidende regels' (begrippen en wijze van meten), vervolgens met de 'Bestemmingsregels', de 'Algemene regels' (de regels die voor alle bestemmingen gelden) en de 'Overgangs- en slotregels'. In het tweede hoofdstuk, de Bestemmingsregels, staan de verschillende bestemmingen op alfabetische volgorde. Ook de regels van een bestemming kennen een standaardopbouw en worden als volgt benoemd:  Bestemmingsomschrijving;  Bouwregels;  Nadere eisen;  Afwijken van de bouwregels;  Specifieke gebruiksregels;  Afwijken van de gebruiksregels;  Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden.

Toelichting verzamelplan

31

4.2

Vertaling ruimtelijke ontwikkelingen in bestemmingsplan

In het onderstaande worden de regels van de opgenomen bestemmingen nader toegelicht. Wijze van bestemmen Voorliggend bestemmingsplan bevat de volgende bestemmingen: - Agrarisch – agrarisch bedrijf - Agrarisch met waarden - Bedrijf - Centrum - 1 - Maatschappelijk - Recreatie -

Wonen – 1 Wonen - 2 Leiding - water Waarde – archeologie 2 Waarde – archeologie 3 Waterstaat – waterlopen

Toelichting verzamelplan

32

Hoofdstuk 5 5.1

UITVOERINGSPARAGRAAF / PROCEDURE

Economische uitvoerbaarheid

Toetsingskader De Wet ruimtelijke ordening maakt het vaststellen van een exploitatieplan verplicht voor een aantal bouwactiviteiten wanneer de bouw planologisch wordt gemaakt in een bestemmingsplan, een wijziging van een bestemmingsplan, een projectbesluit of een projectafwijkingsbesluit. De bouwplannen waarbij een exploitatieplan verplicht is staan in artikel 6.1.2. van het Besluit ruimtelijke ordening. Dit betreft onder meer plannen voor de bouw van een of meer woningen en de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen. Bovendien is een exploitatieplan nodig als locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningcategorieën) gesteld moeten worden en/of het bepalen van een tijdvak of fasering noodzakelijk is. Geen exploitatieplan is nodig indien het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is en er geen fasering of tijdvak behoeft te worden vastgelegd en geen locatie-eisen (aan openbare weg of woningcategorieën) hoeven te worden vastgesteld. Door als gemeente alle gronden en opstallen in eigendom te hebben, zelf de grondexploitatie te voeren en de bouwgrond uiteindelijk bouwrijp tegen een marktconforme prijs te leveren wordt ook voldaan aan de eis van verplicht kostenverhaal. De kosten van grondexploitatie worden in dat geval verhaald via de gronduitgifteprijs.

Beoordeling en conclusie De gemeente heeft inmiddels met de betreffende initiatiefnemers anterieure overeenkomsten gesloten. In deze overeenkomsten is vastgelegd dat de ontwikkelingskosten geheel door de initiatiefnemers worden gedragen. De ontwikkelingen hebben voor de gemeente geen negatieve financiële gevolgen. Het kostenverhaal van de exploitatie is daarmee anderszins verzekerd, waardoor de vaststelling van een exploitatieplan achterwege kan blijven.

5.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

In het bestemmingsplanproces staan diverse mogelijkheden tot communicatie. De voor dit bestemmingsplan relevante communicatie wordt in dit hoofdstuk belicht. Inspraak Het voorontwerpplan heeft met ingang van 16 november 2018 gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Er zijn geen inspraakreacties ingediend op het voorontwerpplan. Vooroverleg juncto artikel 3.1.1 Bro Op 28 november 2018 heeft Waterschap Aan en Maas heeft een kleine opmerking over het plan aan Beekstraat 30 te Ommel gemaakt. Daar zijn twee waterschapsbelangen in het plangebied van toepassing, namelijk aan de westzijde een A-watergang en

Toelichting verzamelplan

33

beschermd gebied Keur. Het beschermde gebied Keur betekent dat er geen lozingen mogen plaatsvinden of andere ingrepen met negatieve effecten op de natuur. Voor de overige plandelen zijn geen op- of aanmerkingen met betrekking tot het waterschapsbelang. De provincie heeft op 3 januari 2019 een vooroverlegreactie ingediend op het plan. De meeste reacties zijn verwerkt in het ontwerpbestemmingsplan en over een enkele reactie is contact geweest met de provincie en zijn niet aangepast. De reacties inclusief beantwoording zijn in bijgaande inspraaknotitie weergegeven. Zienswijzen De provincie heeft op 27 maart 2019 een ambtelijke reactie/zienswijze op het ontwerpplan ingediend. De zienswijze had betrekking op de locaties Beekstraat 30, Diesdonk 41, Heikamperweg ong. en Reeweg 3. Tevens zijn er zienswijzen ontvangen op de locatie Voordeldonk/Peelkesakker. Ook is er nog een zienswijze ingediend voor de locatie Diesdonk 41. Tevens is er nog een zienswijze ingediend op een tweetal plannen die niet eerder in dit plan waren opgenomen. Dit zijn de locaties Dijkstraat 72 en Beekstraat 20. In bijgaande nota van zienswijzen zijn de reacties inclusief beantwoording weergegeven.

Toelichting verzamelplan

34

Bijlagen: 1. Ruimtelijke onderbouwing Beekstraat 30 Ommel 2. Ruimtelijke onderbouwing Beemdstraat 6-8 Heusden 3. Ruimtelijke onderbouwing Diesdonk 41 Ommel 4. Ruimtelijke onderbouwing Heikamperweg ong. nabij 17 Heusden 5. Ruimtelijke onderbouwing Prins Bernhardstraat 19 Asten 6. Ruimtelijke onderbouwing Reeweg 3 Asten 7. Ruimtelijke onderbouwing Tureluurweg 7 Asten 8. Ruimtelijke onderbouwing Voordeldonk ong./Peelkesakker ong. Asten 9. Ruimtelijke onderbouwing Voorste Heusden 44 Heusden 10. Nota van inspraak en vooroverleg 11. Nota van zienswijzen

Toelichting verzamelplan

35