CV Voorontwerp omgevingsplan Hogeweg te Ommel

COMMISSIEVOORSTEL Opiniërend BIJ ZAAKNUMMER: 07432024206392 Voor de vergadering van de Commissie Ruimte op 10 februari 2026 Onderwerp: Opsteller: Portefeuillehouder: Datum B&W Besluit: Voorstel:

Presentatie: Bijlage(n)/ter inzage

Voorontwerp omgevingsplan Hogeweg te Ommel Team Ruimte Wethouder J.P.E. Bankers 20 januari 2026 Wensen en bedenkingen meegeven aan college van burgemeester en wethouders over het voorontwerp omgevingsplan 'Hogeweg Ommel 2026’. Ja 1. Verbeelding - voorontwerp Hogeweg Ommel (2024241356) 2. Regels - voorontwerp Hogeweg Ommel (2024241420) 3. Motivering - voorontwerp Hogeweg Ommel (2024241357) 3.1 t/m 3.23. Bijlagen - voorontwerp Hogeweg Ommel (2024241360 t/m 2024241373)

Samenvatting In november 2020 heeft de dorpsraad van Ommel een dorpsvisie opgesteld met de ambitie om het aantal inwoners van Ommel te vergroten tot meer dan 1.000 inwoners. Om deze ambitie waar te maken zijn naar aanleiding van de visie verschillende locaties onderzocht om het dorp Ommel verder uit te breiden. Hiervoor is een masterplan opgesteld met daarin een verkenning van de locaties. Hieruit blijkt dat de locatie Hogeweg ten noorden van het dorp Ommel de meest geschikte plek is om het dorp uit te breiden. Met het voorliggende voorontwerp speelt de gemeente in op de dorpsvisie. De planwijziging heeft betrekking op het te ontwikkelen woongebied Hogeweg (159 woningen) en de ontwikkeling van 1 woning aan de Kloosterstraat 38. Het geldend ruimtelijk kader wordt gevormd door het tijdelijk omgevingsplan. Dit tijdelijk omgevingsplan is op 1 januari 2024 (met de inwerkingtreding van de Omgevingswet) van rechtswege in werking getreden. Het tijdelijke omgevingsplan bestaat uit bestaande ruimtelijke besluiten, waaronder bestemmingsplannen. Daarnaast bestaat het tijdelijk omgevingsplan uit de bruidsschatregels. Dit zijn de voormalige rijksregels die met de inwerkingtreding van de Omgevingswet over zijn gegaan naar decentrale overheden. De bestaande bouw- en gebruiksactiviteiten die in het plangebied zijn toegestaan, zijn opgenomen in de bestemmingsplan Buitengebied Asten 2016.

Hierin is het gehele plangebied bestemd als enkelbestemming ‘Agrarisch met waarden’ en heeft het plangebied de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 2’. Daarnaast zijn er nog een aantal gebiedsaanwijzingen van toepassing:  Overige zone – cultuurhistorisch waardevolle akkers en kampontginningen  Overige zone – recreatief ontwikkelingsgebied  Vrijwaringszone – radar

1/5



Wetgevingszone – beperkingen veehouderij

Voorliggend planvoornemen past niet binnen het vigerend planologische regime. Om de ontwikkeling mogelijk te maken is een omgevingswijziging noodzakelijk. Inleiding De beoogde omgevingsplanwijziging (bijlage 1 t/m 3) past bij de ambities en doelstellingen zoals opgenomen in de Omgevingsvisie Asten en de toekomstagenda Asten 2030. De ontwikkeling is gelegen in de deelgebieden “Dynamische dorpen” en “Groen genieten”. Er wordt bijgedragen aan de opgaven voor deze gebieden door de ontwikkeling van een onderscheidend landelijk woonmilieu, passend bij landschap, natuur en cultuurhistorie. We lichten dit hieronder puntsgewijs nader toe. 1. Woningbouwprogramma Het plan bestaat uit een diversiteit van typologieën qua grootte en prijsklasse. Er worden zowel huur- als koopwoningen gerealiseerd binnen het sociale, betaalbare en dure segment verdeeld over de volgende categorieën:  57 woningen in het dure segment: patiowoningen, vrijstaande woningen, tweeonder-een-kapwoningen en bredere rijwoningen (35,6 %);  65 woningen in het betaalbare segment: rijwoningen, rug-aan-rugwoningen en beneden-bovenwoningen (40,6%);  37 woningen in het sociale segment: woonwagenstandplaatsen, levensloopbestendige woningen en compacte rijwoningen (23,1%).

De in Asten werkzame corporaties willen gelet op de behoefte van de kern Ommel 23% in plaats van de beleidsmatige streefwaarde van 30% aan sociale huurwoningen realiseren. 2. Stedenbouw en landschap Een groene doorlopende structuur verbindt de plandelen ten oosten en westen van de Kloosterstraat en zorgt voor een directe en zichtrelatie met het omliggende landschap. Deze groene structuur vormt de ruggengraat van het plan. Vanuit de groene randen zorgen de groene verbindingen naar binnen voor een aantrekkelijk groen woongebied, waar ook ruimte is voor de benodigde waterberging. In beide plandelen is er een centrale Brink waar omheen gewoond wordt en ruimte is voor spelen en ontmoeting. De westelijke rand richting het landschap is transparant als nieuwe groene dorpsrand en rekening houdend met de bolle akker ten westen van het plangebied. De noordelijke rand van het plangebied wordt groen ingericht gecombineerd met geluidsafscherming en geluidwerende bebouwing. De noordwestelijke hoek ligt lager en wordt ingezet voor waterberging. De beeldkwaliteit voor het plan Hogeweg is geïnspireerd op de bestaande identiteit van het dorp Ommel. Het dorp heeft in basis een sobere uitstraling, maar kent ook enkele verbijzonderingen in straten en gebouwen. Binnen het plangebied Hogeweg wordt deze balans ook toegepast, als basis (groen gekleurd in figuur) sluit de beeldkwaliteit aan op de

huidige sfeer en uitstraling van het dorp. Daarnaast kent het plan plandelen met een verbijzondering zoals:  de Kloosterstraat (blauw)  de brink (geel)  het nieuwe klooster (oranje)

3. De provincie is positief over dit plan. De programmering op 6 november 2025 (sub)regionaal afgestemd in het afstemmingsoverleg “Wonen de Peel”. Het voorontwerp is daarnaast op 20 november 2025 ingebracht in het provinciaal spreekuur met het oog op het wettelijk verplicht vooroverleg met ketenpartners. Provincie was positief over het plan, met name over de manier waarop het plan een zorgvuldige afronding vormt van het dorp richting het landschap met oog voor de landschappelijke kwaliteit van de bolle akker. Voor het aspect geur maken we woningbouw binnen de hindercirkel pas mogelijk na aanpassing van ons gemeentelijk geurbeleid. Het plangebied ligt voor een deel binnen de vaste afstand hindercirkel (484 meter) ten opzichte van een melkveehouderij. We gaan het gemeentelijke geurbeleid ten aanzien van de vaste afstand gemeentebreed aanpassen. We nemen een voorwaardelijke verplichting op in de planregels waarmee bouw van woningen pas na aanpassing van beleid is toegestaan. 4. Er is geparticipeerd conform het gemeentelijke beleidskader Volgens het beleidskader participatie Asten 2024 is de gemeente bij het opstellen van een omgevingsplan als bedoeld onder de Omgevingswet de organiserende partij van de participatie. Op 25 juni 2025 is een bewonersavond georganiseerd door de gemeente. De bijeenkomst was druk bezocht.

Er is een verslag opgesteld dat onderdeel vormt van de motivering van het voorontwerp.

3/5

Wat willen we bereiken We streven naar vaststelling van de wijziging van het omgevingsplan in oktober 2026. Door uw commissie vroegtijdig te betrekken in deze fase is er nog voldoende flexibiliteit om uw wensen en bedenkingen mee te nemen in de verdere planuitwerking. Wat gaan we daarvoor doen Mede op basis van op- en aanmerkingen, aanvullingen en dergelijke vanuit uw commissie, wordt het voorontwerp aangepast. Het definitieve plan wordt uiteindelijk voor vaststelling voorgelegd aan uw raad. We streven naar de volgende planning: Ontwerp ter inzage (streven 28-04-2026 in het college) Wanneer de zienswijzen aanleiding geven voor een aanvullende behandeling in uw commissie doen we dit. Vaststelling definitief wijzigingsplan (streven 01-10-2026 in uw raad) Het definitieve plan gaat voor vaststelling naar uw raad, in deze versie zijn alle aanpassingen t.o.v. het ontwerp verantwoord (nota van zienswijzen en wijzigen). Mogelijke alternatieven Niet van toepassing. Risico’s Het plan kan nog veranderen. Het voorontwerp omgevingsplan is een vroege conceptversie van het omgevingsplan. Het dient als basis voor overleg en inspraak.

De planopzet en/of de motivering kan gedurende de ruimtelijke procedure nog op onderdelen veranderen als gevolg van uw wensen en bedenkingen, lopende onderzoeken, adviezen (ODZOB en ketenpartners), zienswijzen (na ontwerp ter inzage) en de mogelijke aankoop van Kloosterstraat 35. Onderstaand lichten we relevante aandachtpunten puntsgewijs nader toe 1. De mogelijke aankoop Kloosterstraat 35 kan op termijn de planopzet wijzigen. Het college heeft op dinsdag 9 december 2025 besloten om uw gemeenteraad voor te stellen in te stemmen met de aankoop van percelen gelegen aan de Kloosterstraat 35. Uit een eerste stedenbouwkundige verkenning blijkt, dat de mogelijk aan te kopen locatie vanwege het geluidsaspect van de provinciale weg in beperkte mate bebouwingsmogelijkheden biedt. Dit moet verder worden onderzocht. Dat onderzoek doen we in de loop van 2026 separaat, waarbij naast de mogelijke bebouwingsmogelijkheden ook wordt gekeken of een deel van de bestaande bebouwing, zoals bijvoorbeeld het woonhuis, kan worden gehandhaafd. Dit betekent vooralsnog dat het omgevingsplan voor het toekomstig woongebied in procedure zal worden gebracht zonder rekening te houden met de mogelijke aankoop. Zodra meer duidelijk is welke (on)mogelijkheden de locatie biedt, wordt ook bekeken hoe

dat in te passen in de verdere procedure of dat desgewenst aan afzonderlijke procedure wordt gevolgd. 2. De geluidssituatie is in Ommel is uitzonderlijk en vereist gemotiveerd af wijken van het gemeentelijk geluidsbeleid. Het plangebied ligt zowel binnen de invloedsfeer ligt van de N279 als de A67. Met name de invloed van de A67 maakt het, zonder maatregelen die financieel niet doelmatig zijn, onmogelijk om te voldoen aan het gemeentelijke geluidsbeleid. Het specifieke probleem daarbij is dat in het gemeentelijk geluidbeleid wordt gehecht aan geluidsluwe gevels en buitenruimten. Omdat het geluid bij het plan Hogeweg van twee kanten komt is het niet haalbaar om hieraan te voldoen. Op basis van de onderzoeksresultaten moet een passend maatregelenpakket worden bepaald. Voor de punten waarbij de geluidbelasting hoger is dan de standaardwaarde, maar lager is dan de grenswaarde, dient het gezamenlijk geluid opgenomen te worden in de regels van het plan. Er dient daarbij gemotiveerd af te worden geweken van gemeentelijk geluidbeleid. Dit werd voor inwerkingtreding van de Omgevingswet geregeld in een hogere grenswaardebesluit. Wat mag het kosten Uw gemeenteraad heeft op 23 september 2025 de grondexploitatie (GREX) voor het plan Hogeweg Ommel vastgesteld en heeft besloten om voor het negatieve exploitatieresultaat van € 980.000,00 een voorziening te treffen.

In deze GREX is geen rekening gehouden met de mogelijke aankoop van de Kloosterstraat 35 te Ommel. Zodra meer duidelijk is welke (on)mogelijkheden de locatie biedt, wordt ook bekeken hoe dat in te passen in de verdere procedure of dat desgewenst aan afzonderlijke procedure wordt gevolgd. Op dat moment kan ook de exploitatieopzet worden geactualiseerd.

5/5