BUAZC23.09.08D 06 Memo Update geactualiseerde GREX Loverbosch fase 3

MEMO AAN DE RAAD ZAAKNUMMER : AAN

: de Raad

VAN NAMENS DEZE

: College van B&W : wethouder L.J.M. van de Moosdijk

DATUM

: 26 september 2023

ONDERWERP

: Geactualiseerde grondexploitatie Loverbosch fase III

In het kader van de jaarrekening worden alle grondexploitaties jaarlijks geïndexeerd. Zo ook de grondexploitatie voor Loverbosch fase III. Omdat in dit plan gedurende het ontwikkeltraject verschillende wijzigingen zijn doorgevoerd is door bureau Accrea een geactualiseerde grondexploitatie opgesteld waarin deze wijzigingen financieel zijn doorgerekend. Hierover bent u op 20 juni 2023 jl. in de commissie Ruimte middels een memo geïnformeerd. In genoemde memo is aangegeven dat eventuele optimalisaties met betrekking tot de grondprijs nader geanalyseerd en verwerkt worden in de grondexploitatie en u hierover op een later moment zou worden geïnformeerd. In voorliggende memo wordt ingegaan op het voor het laatst aan u medegedeelde resultaat, de actualisatie hierop en de financiële gevolgen. Resultaat geactualiseerde grondexploitatie zonder optimalisaties in grondprijs De Netto Contante Waarde van de grondexploitatie die op 20 juni 2023 jl. aan u is gepresenteerd betrof - € 626.413,00. De eindwaarde hierbij is - € 748.405,00. Actuele grondexploitatie met optimalisaties in grondprijs In samenspraak met de planeconoom, Accrea, is kritisch naar het plan en de uitgifteprijzen gekeken. Onderstaand is een overzicht weergegeven over de gemaakte afspraken en uitgangspunten zoals die oorspronkelijk in de grondexploitatie waren opgenomen.

Overzicht grondopbrengsten - Sociale woningbouw - Bouwclaim Van Wanrooij - Overige gronden

€ 225,00 excl. btw per m2 € 310,00 excl. btw per m2 € 320,00 excl. btw per m2

Voor een aantal bouwvelden zijn contractuele afspraken gemaakt in het kader van de grondaankopen, waardoor hierin geen bewegingsruimte meer zit. Onderstaand zijn deze afspraken opgesomd. - Bouwclaim Van Wanrooij incl. kavel € 310,00 excl. btw per m2 - Kavel i.r.t. bouwclaim € 0,00 excl. btw per m2 Voor het overige deel is op basis van de marktomstandigheden en referentieprojecten gekeken welke uitgifteprijzen reëel zijn. Er is een differentiatie aangegeven tussen grondprijzen voor verschillende kavels. Op basis van objectieve criteria is bepaald dat sommige kavels een hogere waarde vertegenwoordigen dan andere kavels. Dit heeft met name te maken met de mate van aanwezigheid van een vrij uitzicht en een exclusievere ligging binnen het plangebied. De genoemde blokaanduidingen corresponderen met de tekening zoals in bijlage 1 toegevoegd.

Standaard grondprijs In eerste instantie is de grondprijs in het besluit d.d. 20 april 2023 door het college vastgesteld op € 320,00 excl. btw per m2 (prijspeil 1-1-2023). Gezien de huidige marktomstandigheden, de hoogwaardige kwaliteit welke gerealiseerd gaat worden en vergelijking met referentieprojecten is het reëel om de “standaard” grondprijs in het gebied te verhogen naar € 330,00 excl. btw per m2. Voor de grondexploitatie wordt zekerheidshalve gerekend met deze vierkante meterprijs, terwijl de marktwaarde van sommige kavels naar alle waarschijnlijkheid hoger is. Voorstel per blok Blok Grondprijs in GREX 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27

€ 330,00 excl. btw per m2 Bouwclaim particulier € 330,00 excl. btw per m2 Bouwclaim VWR € 310,00 excl. btw per m2 € 330,00 excl. btw per m2 € 330,00 excl. btw per m2 € 330,00 excl. btw per m2 € 330,00 excl. btw per m2 Bergopwaarts € 225,00 excl. btw per m2 Bergopwaarts € 225,00 excl. btw per m2 | middenhuur € 330,00 excl. btw per m2 Bergopwaarts € 225,00 excl. btw per m2 Bouwclaim VWR € 310,00 excl. btw per m2 Bouwclaim VWR € 310,00 excl. btw per m2 Bouwclaim VWR € 310,00 excl. btw per m2 € 330,00 excl. btw per m2 Bouwclaim VWR € 310,00 excl. btw per m2 Bouwclaim VWR € 310,00 excl. btw per m2 € 330,00 excl. btw per m2 € 330,00 excl. btw per m2 Bergopwaarts € 225,00 excl. btw per m2 Bouwclaim VWR € 310,00 excl. btw per m2 € 330,00 excl. btw per m2 € 330,00 excl. btw per m2 Bouwclaim VWR € 310,00 excl. btw per m2 € 330,00 excl. btw per m2 Bouwclaim VWR € 310,00 excl. btw per m2 Bouwclaim VWR € 310,00 excl. btw per m2

Voorstel (maximale) grondprijs bij gronduitgifte € 363,00 excl. btw per m2 € 363,00 excl. btw per m2

€ 346,50 excl. btw per m2 € 363,00 excl. btw per m2

€ 363,00 excl. btw per m2

28 29 30 31 32

€ 330,00 excl. btw per m2 € 330,00 excl. btw per m2 € 330,00 excl. btw per m2 € 475.534,72 excl. btw € 1.233.343,55 excl. btw

€ 346,50 excl. btw per m2

€ 476.000,00 excl. btw € 1.250.000,00 excl. btw

Indexatie De indexatie van de grondprijs betreft 1,00 % op jaarbasis (verhoging per 01-01). Resultaat grondexploitatie Het verhogen van de grondprijs van € 320,00 naar € 330,00 excl. btw per m2 resulteert in een Netto Contante Waarde voor de grondexploitatie van - € 478.000,00 negatief. Dit is een eindwaarde van - € 538.311,00 negatief. Verdere optimalisaties in het hanteren van marktconforme grondprijzen zijn hierin nog niet meegenomen. Financiële gevolgen In de jaarrekening 2022 is voor Loverbosch fase 3 een resultaat gecalculeerd van € 39.815,00 negatief. Voor dit nadeel is een voorziening gevormd. Het nadeel stijgt naar € 538.311,00 de voorziening wordt daarom verhoogd met € 498.496,00 ten laste van de algemene reserve grondbedrijf. In de tussentijdse rapportage najaar 2023 worden de financiële consequenties van geactualiseerde grondexploitatie aan de raad voorgelegd, waarbij vooralsnog alleen de grondprijs per m2 wordt verhoogd. De raad is hierover al eerder geïnformeerd via een memo. In de grondexploitatie wordt gerekend met een grondprijs van € 330,00 excl. btw per m2. Wanneer er marktconforme prijsafspraken kunnen worden gemaakt, wordt het resultaat van de grondexploitatie positiever. Echter, vanuit het voorzichtigheidsprincipe wordt voorlopig uitgegaan van een grondprijs van € 330,00 excl. btw.

Wanneer in de komende periode blijkt dat het hanteren van marktconforme afspraken mogelijk is wordt dit later verwerkt. Bijlagen: Bijlage 1 | Uitgiftetekening met blokaanduiding Loverbosch fase III

3/3