Stec groep - Oplegnotitie ten behoeve van rapport Toekomstbestendige bedrijvigheid Schaapsdrift

Oplegnotitie ten behoeve van rapport Toekomstbestendige bedrijvigheid Rijnpark en Schaapsdrift (Stec Groep juli 2023) Inleiding Deze memo betreft een oplegnotitie voor het deelgebied Schaapsdrift. In het kader van de herontwikkeling van de Schaapsdrift e.o. is de Stec Groep gevraagd een advies uit te brengen over de marktbehoefte voor bedrijvigheid voor dit gebied. De specifieke uitvraag aan Stec Groep betreft: 1. Welke typen bedrijvigheid en functies passen in het toekomstige gebied? 2. Wat is de marktbehoefte aan deze functies in Arnhem en regio? 3. Wat zijn interessante voorbeelden uit het land qua functies en mengvormen? 4. Wat zijn randvoorwaarden om de beoogde functies optimaal in te passen in de te ontwikkelen gebieden? Onderstaand worden achtereenvolgens besproken: de hoofdlijnen van de analyses, conclusies en tot slot het advies van Stec. De notitie wordt afgesloten met een advies van de afdeling Economie hoe om te gaan met de conclusies van het rapport en welke input meegenomen kan worden naar de projectgroep voor de verdere planvorming. We focussen ons in deze oplegnotitie op het deelgebied Schaapsdrift, dat onderdeel uitmaakt van de Spoorzone Arnhem-Oost.

We constateren dat er eigenlijk een ‘gebiedsvisie’ nodig is op het schaalniveau van de spoorzone, omdat het risico bestaat dat er functies en voorzieningen die de stad nodig heeft in de knel komen als er alleen naar de afzonderlijke deelgebieden wordt gekeken. De puzzel ‘wat komt waar’ moet op dat schaalniveau worden gelegd, om te zorgen dat er sprake is van een groeiende stad in balans. Daarnaast is het goed om vooraf te vermelden hoe het proces van totstandkoming van het onderzoeksrapport is verlopen. Tijdens het opstellen van de startnotitie zijn er onderzoeksvragen geformuleerd. De onderzoeksvragen hadden onder andere betrekking op het werk- en voorzieningenprogramma. Omwille van de voortgang is de uitvraag aan externe adviesbureaus voor het beantwoorden van de onderzoeksvragen gedaan vóór de behandeling van de startnotitie in de gemeenteraad. Stec heeft de opdracht gekregen om een analyse te maken van de marktbehoefte. De conceptversies waren al opgeleverd toen het amendement van de raad werd aangenomen. Het rapport gaat nog uit van de ambitie van ‘1 extra woning - 1 extra baan’ en houdt dus nog geen rekening met dit onderdeel van het aangenomen amendement: We brengen het gebied in balans door naast woningen in een stedelijke mix te streven naar extra banen in het gebied.

Het advies van de afdeling Economie aan het eind van deze oplegnotitie gaat wél uit van het amendement. 1. Analyse Stec Groep Vertrekpunt voor het advies is de startnotitie Schaapsdrift van 18 januari 2023. Hierin zijn diverse uitgangspunten opgenomen waaronder: - streven naar 500 – 1000 extra woningen - streven naar 1-woning-1 baan, wat betekent 500 – 1000 extra banen. Schaapsdrift wordt momenteel gekenmerkt door een mix van woningtypes, perifere bedrijvigheid en een zorgcomplex aan de Velperweg. Het gebied bevindt zich direct ten noorden van station Presikhaaf. In het gebied (exclusief het Woonzorgcentrum Vreedenhoff [Innoforte]) bevinden zich

momenteel zo’n 100 banen in zo’n 13.000 m2 bedrijfsoppervlak 1. Dit betekent dat in de huidige situatie een baan gemiddeld zo’n 130 m2 inneemt. Dit ligt net iets hoger dan het gemiddelde ruimtegebruik per baan op Arnhemse werklocaties. Schaapsdrift wordt herontwikkeld tot gemengd woon-werkgebied. Voor Schaapsdrift geldt dat het toekomstig ruimtegebruik per baan fors af moet nemen ten opzichte van het huidige ruimtegebruik. Kansrijke verschijningsvormen qua bedrijvigheid en werkfuncties Stec heeft de volgende verschijningsvormen van bedrijvigheid en werkfuncties als kansrijk geïdentificeerd voor het toekomstige woon-werkmilieu in Schaapsdrift. Verschijningsvorm Moderne makers

Makersplaatsen (verzamelgebouw)

Kantorenverzamelgebouw

Toelichting Vaak kleinere bedrijven (500 m2 tot 2.500 m2, waarbij de onderkant van de bandbreedte het meest kansrijk is voor gemengde woon-werkgebieden) gevestigd in op zichzelf staande bedrijfspanden met werknemers die uit de buurt komen. Vaak belang bij een relatief goedkoop en functioneel bedrijfspand dat er netjes uitziet. Moderne makers werken in veel verschillende sectoren maar denk aan de bouw, kleinschalige productie, zakelijke diensten (schoonmaak/verhuur) en groothandel. Aandachtspunt hierbij is dat moderne makers vaak een (beperkte) logistieke component met verkeersbewegingen kennen. Stedenbouwkundige inpassing om eventuele hinder te beperken is een belangrijk aandachtspunt voor deze doelgroep. Indien goed stedenbouwkundig ingepast kunnen de bedrijfspanden zich in de plint bevinden waarboven overige werkfuncties of wonen gevestigd kunnen zijn. Verzamelpanden waarin veel verschillende (creatieve) zzp’ers zijn gevestigd. In makersplaatsen zit vaak een redelijke dynamiek waardoor er veel wisselingen van huurders zijn. Belang bij goedkope ruimte (in absolute zin zou de vierkante meter prijs hoger kunnen liggen) met een creatieve/rauwe uitstraling. In makersplaatsen werken diverse zzp’ers.

Denk aan: ambachtelijke en kleinschalige bouw/productie bedrijfjes, ateliers van kunstenaars/creatievelingen, reparatie/verhuur van specialistische producten (audio/videoapparatuur bijvoorbeeld), ICT- bedrijven met een fysieke toepassing (drones bijvoorbeeld). In een kantorenverzamelgebouw zijn kleinschalige werk- en kantoorruimten met een omvang van zo’n 50 tot 500 m2 per unit kansrijk. Denk bijvoorbeeld aan een verzamelgebouw voor start-ups en scale-ups. Korte en flexibele contracten zijn passend bij deze doelgroep.

2. Conclusies marktbehoefte A. bedrijfsruimte In het woon-werkgebied Schaapsdrift zijn diverse vormen van bedrijfsruimte kansrijk. Voor Schaapsdrift verwacht Stec dat met name de vraag naar een klassiek – gemengd werkmilieu met een beperkte milieucategorie kansrijk is. Deze ruimtevraag uit zich in de verschijningsvorm moderne makers. Daarnaast verwacht Stec dat een makersplaats kan voorzien in een behoefte. Voor Schaapsdrift geldt dat een makersplaats van circa 3.000-8.000 m2 kansrijk is. B. kantoren Het woon-werkgebied Schaapsdrift acht Stec niet geschikt voor nieuwe grootschalige kantoorontwikkelingen. Wel ziet Stec ter versterking van de wijkeconomie mogelijk kansen voor kleinschalige werk- en kantoorruimten met een maximale omvang van 500 m2 in een kantorenverzamelgebouw. 1 Dit is exclusief de circa 300 banen bij het Woonzorgcentrum Vreedenhoff (Innoforte) die zich in zo’n

25.000 m2 bvo bevinden.

3. Advies Stec – kansrijk programma bedrijvigheid en werkfuncties Schaapsdrift Onderstaande tabel laat de indicatieve verdeling van het werkprogramma op Schaapsdrift zien. De tabel laat een bandbreedte (zowel in omvang als type functies) zien voor het accommoderen van werken binnen het gemengde programma. Er zijn belangrijke aandachtspunten bij de tabel: • Vanuit de marktbehoefte constateert Stec voor Schaapsdrift voornamelijk marktvraag naar bedrijfsruimte. Stec gaat in het werkenprogramma uit van maximaal zo’n 16.000 m2 en daarmee circa 200 banen in deze kansrijke verschijningsvormen van een werkfunctie. Méér bedrijfsruimte is vanuit marktvraag potentieel zeker mogelijk maar sterk afhankelijk van de keuzes en de ruimtelijke mogelijkheden voor bedrijfsruimte in de uitwerking van de plannen voor Schaapsdrift. Stec heeft in de laatste versie n.a.v. het amendement opgenomen dat de gemeente Arnhem momenteel uitgaat van een beperkt programma voor bedrijfsruimte in het toekomstige Schaapsdrift, in tegenstelling tot het initiële vertrekpunt van het onderzoek. De nadruk in het gebied zal meer komen te liggen op zorg(gerelateerde) functies en functies gericht op de kenniscampus. • Op Schaapsdrift kan bedrijvigheid (zowel in bedrijfsruimte als kantoorruimte) in een sector gelieerd aan de Kenniscampus door de nabijheid van dit gebied thematische meerwaarde opleveren.

Daarbij is de ligging van zowel Schaapsdrift als de Kenniscampus ten opzichte van het station Presikhaaf een belangrijke kwaliteit. Op Schaapsdrift kan bijvoorbeeld ruimte voor moderne makers en makersplaatsen gelinkt worden aan de bedrijvigheid passend bij de Kenniscampus. Daarnaast kunnen potentieel ook faciliteiten gedeeld worden, denk aan een collegezaal die ook gebruikt kan worden als een congres-/ontmoetingsruimte. • De grijze rij in de onderstaande tabel laat de huidige werkgelegenheid en het huidige ruimtegebruik (per baan) van de bouwmarkt Praxis zien. Stec gaat er in de tabel dus van uit dat deze banen behouden blijven. Dit ruimtegebruik per baan is momenteel zeer extensief en kan potentieel geïntensiveerd worden. • Voor bedrijfsruimte geldt dat deze (bestaande) bedrijven in de huidige verschijningsvorm niet verenigbaar zijn met de transformatie van Schaapsdrift naar een stedelijk gemengd gebied. Het gros van deze bedrijven kan potentieel in een intensievere verschijningsvorm in het gebied blijven/terugkeren. Stec heeft een menganalyse gedaan. De vraag naar gemengde gebieden vanuit de huidige bedrijvigheid is onderdeel van onderstaande tabel. • Het behouden van de bouwmarkt is niet zozeer ingegeven door de werkgelegenheid (het is een relatief arbeidsextensieve functie), maar omdat dit soort functies (verspreid) nodig zijn in de stad.

• Tot slot zijn op Schaapsdrift zorg(gerelateerde) functies potentieel kansrijk. Onder andere gezien de ligging van het Woonzorgcentrum Vreedenhoff (Innoforte) in het gebied zijn potentieel kansen voor een toekomstige concentratie van zorgvoorzieningen. Inzicht in deze specifieke marktbehoefte valt buiten de scope van het onderzoek van Stec. De potentiële groei van de werkgelegenheid binnen deze functie is daarom ook niet in beeld gebracht.

Bovenstaande tabel laat zien dat Stec ruimte ziet voor minimaal 14.800 m2 en maximaal 27.950 m2 aan economische functies. Daarmee zouden er 250 tot 370 banen komen in het gebied, exclusief de banen van Innoforte. Er zijn diverse kansen en mogelijkheden voor de stedenbouwkundige inpassing van bedrijvigheid in gemengde woon-werkgebieden. In veel gevallen kunnen mengbare bedrijven mengen op gebouwniveau: de begane grond is voor bedrijfsruimte en daarboven kunnen andere werkfuncties of appartementen worden gerealiseerd. Voor bedrijven met een behoefte aan bedrijfsruimte is werken in de plint het meest logisch gezien het gebruiken van machines, ruimte voor opslag, laden en lossen, zichtbaarheid voor bezoekers, et cetera. Hierbij zijn een aantal aspecten van belang. De hoogte van de plint moet minimaal 4 meter maar liever nog 6 meter zijn voor bedrijfsfuncties. Een kavel heeft idealiter een diepte van tenminste 25 meter. Dit biedt voldoende mogelijkheid om zowel productie als magazijn op de begane grond te hebben. Voor bedrijven met een behoefte aan kantoorruimte is ruimte op de verdieping een optie, maar deze kunnen uiteraard ook in de plint. Naast de mengbaarheid is volgens Stec ook de betaalbaarheid van bedrijfsruimten een belangrijke succesvoorwaarde.

In nieuwbouw is het met name voor (kleinschalige) bedrijfsruimtegebruikers lastig om de huurprijzen te kunnen betalen en nu in praktijk betalen. De huurprijsniveaus van gemengde nieuwbouwontwikkelingen op een goede locatie zullen waarschijnlijk hoger liggen dan wat (kleinschalige) bedrijfsruimtegebruikers kunnen betalen. Stec heeft per verschijningsvorm aangegeven welke huurprijs deze doelgroep kan betalen. Stec geeft ‘werkwaarderingsstelsel’ en ‘werkcorporatie’ als mogelijke instrumenten om bedrijfsruimte betaalbaar te laten zijn en te houden. 4. Advies Economische Zaken Zoals in de inleiding is vermeld, was het vertrekpunt van het onderzoek van Stec de situatie vóór de raadsbehandeling van de startnotitie. De raad heeft met het aangenomen amendement de kaders verder verduidelijkt: we brengen het gebied in balans door naast woningen in een stedelijke mix te streven naar extra banen in het gebied. Hoewel wij vanuit Economie een stadsbrede opgave zien om te zorgen voor voldoende banen passend bij de Arnhemse arbeidsmarkt én een groot deel van

Schaapsdrift e.o. nu een economische functie heeft, beseffen wij dat het niet wenselijk en realistisch is om een economisch programma te realiseren dat de omvang heeft zoals blijkt uit het marktbehoefteonderzoek. In de gebiedsvisie zal duidelijk gemaakt moeten worden wat wél een realistische omvang van het economische programma is. Hierbij de vertaling van de resultaten van het onderzoek van Stec naar het advies vanuit Economie: • We onderschrijven dat er behoefte is aan ruimte voor moderne makers, maar we beseffen dat het een lastige opgave zal zijn om deze verschijningsvorm in te passen in het gebied. Bovendien is het een verschijningsvorm die niet aansluit bij het toekomstbeeld van de bewoners. De berekende omvang van deze verschijningsvorm door Stec kan niet gerealiseerd worden. Als er ruimte voor moderne makers kan worden gerealiseerd, dan zal dat met kleinere units moeten zijn. • Wij vinden het onderzoeken waard of het mogelijk is om een makersplaats te realiseren. Vanwege de nabijheid van de kenniscampus zien wij hiervoor vanuit het stadsbrede perspectief mogelijk kansen voor start-ups en scale-ups gerelateerd aan de kennisinstellingen. Juist in combinatie met reeds aanwezig creatief ondernemerschap kan deze verschijningsvorm mogelijk passen binnen het toekomstbeeld van de bewoners.

• Wij onderschrijven de conclusie van Stec dat het gebied zich niet leent voor grootschalige kantoorontwikkelingen. De omvang is te beperkt om een kantorencluster te realiseren. Ondanks de ligging bij station Presikhaaf achten wij het gebied niet interessant genoeg voor reguliere kantoorruimtes. Het kantoor-verzamelgebouw waar Stec in haar rapport over schrijft, zien wij eerder voor ons in het gebied van de kenniscampus zelf of in de directe omgeving daarvan. Dan kan zo’n gebouw gevuld worden met aan de kenniscampus gelieerde bedrijven en eventuele gezamenlijke faciliteiten (zoals congres- en onderwijsruimtes). Voor kleinschalige (al dan niet gecombineerde) kantoorruimtes, bijvoorbeeld in de plinten, zien wij in Schaapsdrift mogelijkheden in het kader van wijkeconomie. Het gaat dan bijvoorbeeld om een plek waar zelfstandigen kunnen werken en kleine bedrijven huisvesting kunnen vinden. Dit zou gecombineerd kunnen worden met een horecaconcept, zoals de bewoners in hun toekomstbeeld aangaven (wens voor een koffietent). • De bestaande bouwmarkt van Praxis vervult een belangrijke functie in de Arnhemse detailhandelsstructuur van perifere detailhandel. Uit een notitie van Ecorys uit 2022 over gdvpdv blijkt dat Arnhem relatief weinig bouwmarktmeters heeft. “De gemeente kent een kwart minder m² wvo bouwmarkt per 1.000 inwoners (109,0) dan gemiddeld in Nederland (143,1).

In Arnhem-Noord is iets minder dan het Nederlandse gemiddelde beschikbaar.” We beseffen dat de functie een ruimtelijk impact heeft, vanwege de omvang, de verkeersaantrekkende werking en de logistiek. We snappen het dat in het toekomstbeeld van de bewoners deze functie niet terugkeert. Er zijn niet direct alternatieve plekken in de omgeving beschikbaar voor deze functie. Wij pleiten er nog steeds voor om in de uitwerking van de plannen te kijken of een bouwmarkt kan worden ingepast, onder de voorwaarden dat de verkeersstromen beter zijn geregeld en de bouwmarkt gecombineerd wordt met andere functies. Hier zijn in onder andere Den Haag goede voorbeelden van. Als het niet lukt om de bouwmarkt terug te laten keren, moet er gezocht worden naar een alternatieve locatie in het verzorgingsgebied. Dit om langere en andere verkeersbewegingen te voorkomen en het bestaande, beperkte aanbod aan bouwmarkten te behouden in de stad. De keuze hoe om te gaan met de bouwmarkt moet een plek krijgen in de gebiedsvisie. • Gaandeweg constateerde het projectteam Schaapsdrift dat er wellicht kansen liggen om banen in het gebied toe te voegen door aan te sluiten bij de zorggerelateerde functies in en net buiten het gebied. Het zou helemaal mooi zijn wanneer dergelijke functies ook voor

•

bewoners toegankelijk zijn in het kader van wijkeconomie. Gebruik door andere bewoners kan ervoor zorgen dat de functie economisch gezien meer rendabel worden. Vanuit economie hebben we hier geen expertise in; wat ons betreft past deze vraag beter bij een specialist op het gebied van maatschappelijk vastgoed. Wij vinden het interessant dat Innoforte overweegt haar kantoorfunctie te verplaatsen naar dit gebied en werken daar graag aan mee. De huidige bedrijfsruimten in het gebied zijn over het algemeen betaalbaar. Het is belangrijk dat de ruimtes voor economische functies betaalbaar blijven, omdat er anders alleen functies komen die de hogere huurprijzen kunnen betalen. Het is nodig om te zoeken welke (juridische) instrumenten er zijn om die betaalbaarheid te kunnen garanderen en wat het realiseren van betaalbare bedrijfsruimten betekent voor de businesscase.