Schriftelijke inbreng ERESM

Inspraakaantekeningen – raadsvoorstel tot opkoopbescherming AAN VAN DATUM

Gemeenteraad Arnhem ERES NL Holding B.V. (ERES) & ERESM European Residential Management B.V. (ERESM, gezamenlijk: ERES) 8 februari 2022

Geachte voorzitter, geachte leden van de raad, Mijn naam is Michele van der Kooij is ben Operations Manager bij ERESM European Residential Management B.V. Namens ERES dank ik u allereerst hartelijk voor de gelegenheid hier vanavond te kunnen inspreken op het ‘raadsvoorstel voor opkoopbescherming in Arnhem’, dat ik hierna kortweg zal aanduiden als ‘het Voorstel’.

ERES heeft waardering voor het Voorstel,.. Buy-to-let is het fenomeen waarbij koopwoningen aan de koopwoningmarkt worden onttrokken, doordat (hoofdzakelijk niet-professionele) beleggers koopwoningen opkopen voor de verhuur. Met het Voorstel beoogt het college de stormachtige ontwikkelingen op dat vlak in te dammen. ERES, althans haar rechtsvoorganger(s), is reeds sinds medio jaren ’90 in Nederland actief als lange-termijn woningbelegger. Zoals benadrukt in onze inspraakreactie (zie Bijlage 1) houden wij ons niet bezig met de opkoop van particuliere koopwoningen voor de verhuur. ERES richt zich in hoofdzaak op verhuur van bestaande, getransformeerde en nieuwbouwhuurwoningen. Wij onderschrijven dan ook van harte het met het Voorstel nagestreefde doel en spreken daarom hierbij graag allereerst onze waardering daarvoor uit.

…maar er is ook reden tot zorg Ik illustreer onze zorgen over het Voorstel aan de hand van twee concrete voorbeelden. 1. Een woning in een huurcomplex is altijd (sociaal) verhuurd. Een institutionele belegger, eigenaar van het huurcomplex, verkoopt het complex – bijvoorbeeld om met die verkoop middelen vrij te maken voor het investeren in een nieuwbouwproject – en op het moment van die verkoop staat de (sociale) huurwoning toevallig leeg (vanwege geplande renovatie) of is deze voor minder dan zes maanden in verhuurde staat (vanwege recente wederverhuur).

European Residential Management Sarphatiplaza 8ste verdieping Rhijnspoorplein 34 1018 TX AMSTERDAM telnr.: 020-2358812 email: info@eresm.nl btwnr: 8570.36476.801 kvknr.: 69073422

2. Woningen in een nieuwbouwcomplex worden ‘turnkey’ door een ontwikkelaar opgeleverd aan de belegger, waarbij deze woningen nog niet, of pas sinds kort aan gebruikers zijn verhuurd. In de hiervoor genoemde situaties is van ‘buy-to-let’ helemaal geen sprake. Het Voorstel is dan ook niet op deze situaties gericht, maar onder de nu voorgestelde regeling is de opkoopbescherming dan toch van toepassing.

Ad 1 – bestaande bouw Aan het Voorstel is een uitzondering voor woningcorporaties (‘toegelaten instellingen’) toegevoegd. Die toevoeging onderschrijft feitelijk onze zorg ten aanzien van ‘bestaande bouw’. Uw raad zou echter niet uit het oog moeten verliezen dat een zeer groot deel van de (sociale) huurwoningvoorraad in Nederland (en zo ook in Arnhem) in handen is van institutionele partijen die niet kwalificeren als toegelaten instellingen, maar deze woningen wel op dezelfde wijze beheren en exploiteren. De uitzondering voor ‘toegelaten instellingen’ zou evenzeer voor deze partijen moeten gelden. Als alternatief zouden de definities ‘vrij van gebruik’ en ‘voor minder dan zes maanden in verhuurde staat’ in het Voorstel kunnen worden verduidelijkt. Doet uw raad dit niet dan zal de opkoopbescherming onbedoeld aanzienlijke negatieve effecten hebben voor de bestaande voorraad huurwoningen in Arnhem.

Ad 2 – nieuwbouw en transformatie Blijkens toelichting bij het Voorstel is de bedoeling dat nieuwbouwhuurwoningen waarmee de gemeente heeft ingestemd worden uitgezonderd. Ten opzichte van het inspraakdocument voorziet het Voorstel daarom in een uitzondering voor woningen die ‘in opdracht van de gemeente worden aangekocht’. ERES is het met de ratio van deze uitzondering helemaal eens. De formulering daarvan roept echter – onnodig – vragen op. In voorkomend geval zal immers feitelijk noch juridisch sprake zijn van een ‘opdracht’ van de gemeente. Voorts zou uw raad zich moeten realiseren dat niet in alle gevallen afspraken zijn gemaakt over nieuwbouw van huurwoningen. In sommige gevallen zijn dergelijke afspraken (juridisch) niet nodig (geweest). De opkoopbescherming is dan toch van toepassing, zonder dat er van ‘buy-tolet’ sprake is; daarvoor biedt de wet uw raad geen ruimte. Tot slot onzes inziens moeten worden verduidelijkt dat deze uitzondering van toepassing blijft zolang de nieuwgebouwde woningen als huurwoningen (conform afspraak) in gebruik zijn én dat deze uitzondering tevens geldt voor bestaande bouw waarover de gemeente in het verleden afspraken heeft gemaakt.

Tot slot

European Residential Management Sarphatiplaza 8ste verdieping Rhijnspoorplein 34 1018 TX AMSTERDAM telnr.: 020-2358812 email: info@eresm.nl btwnr: 8570.36476.801 kvknr.: 69073422

Ter afronding wil ik hier niet onbenoemd laten dat een vergelijkbare regeling als het Voorstel inmiddels in de Amsterdamse raad is behandeld. Aanvankelijk voorzagen de Amsterdamse opkoopbeschermingsregeling evenmin in de door ons voorgestane nuanceringen. Na een positieve dialoog met de stad zijn daar inmiddels echter belangrijke aanpassingen gedaan die voorkomen dat deze regeling onbedoeld van toepassing zou (kunnen) worden op de bestaande huurwoningvoorraad én om negatieve effecten op nieuwbouw van huurwoningen te voorkomen. Een kopie van die regeling treft u, ter inspiratie, als bijlage 2 bij onze inspraakaantekeningen. Mede gelet op de nieuwbouwambities van uw raad hopen wij van harte dat goed voorbeeld doet volgen! Ik dank u voor uw aandacht. Met vriendelijke groet, i/o ERESM Residential Management B.V. Michele van der Kooij Operations Manager

European Residential Management Sarphatiplaza 8ste verdieping Rhijnspoorplein 34 1018 TX AMSTERDAM telnr.: 020-2358812 email: info@eresm.nl btwnr: 8570.36476.801 kvknr.: 69073422

Online alsmede per aangetekende post Gemeente Arnhem Postbus 9029 6800 EL Arnhem Inspraakreactie ERES/ERESM op de opkoopbescherming in Arnhem Amsterdam, 27 december 2021 Geacht College, geachte leden van de gemeenteraad van Arnhem, Namens ERES NL Holding B.V. (ERES) alsmede als betrokken beheerder van een aanzienlijk aantal huurwoningen in Arnhem heeft ERESM European Residential Management B.V. (ERESM) met belangstelling kennisgenomen van het Arnhemse (concept-)beleidsvoorstel ‘Voorstel voor de opkoopbescherming’ van het college van december jl. voor invoering van een ‘regeling opkoopbescherming’ (het Voorstel). ERESM wenst middels deze brief van de door het College in het Voorstel geboden inspraakmogelijkheid gebruik te maken. Met toepassing van enkele per 1 januari a.s. in werking tredende bepalingen uit de Huisvestingswet wenst het College een wijziging van de ‘Huisvestingsverordening gemeente Arnhem 2020’ (de Huisvestingsverordening) te bewerkstelligen. ERESM heeft begrip voor de door het college (en de raad) gevoelde urgentie omtrent (het oplossen van) de woningnood waarmee Arnhem – en overigens veel andere gemeenten in Nederland – op dit moment heeft te kampen. ERESM steunt de gedachte achter het Voorstel dan ook.

Geplaatst in het bredere kader van het bestrijden van de woningnood is het faciliteren van woningnieuwbouw (zowel huur- als koopwoonruimte) in de ogen van ERESM cruciaal. Het Voorstel richt zich daar niet op, evenmin is beoogd de huurwoningmarkt te raken. Na zorgvuldige bestudering van het Voorstel constateert ERESM echter dat de inhoud van het Voorstel niet op alle onderdelen strookt met de daarin genoemde ambitie om, in hoofdzaak, ‘buy-to-let’ door particuliere investeerders tegen te gaan. Wat ERESM betreft mist het Voorstel op onderdelen nuance, met als gevolg dat het huidige Voorstel, indien dat op deze manier verder wordt uitgewerkt, onbedoeld, aanzienlijke (negatieve) effecten kan hebben voor (ontwikkeling van nieuwbouw of transformatie van) goedkope, middeldure en overige vrije sector huurwoningen in de stad. Ervan uitgaande dat dat de bedoeling niet is, roept ERESM hierbij het College en de Raad op niet over te gaan tot een wijziging van de Huisvestingsverordening dan nadat daarin de nodige waarborgen zijn opgenomen die de door ons gesignaleerde vraagpunten ondervangen.

European Residential Management Sarphatiplaza 8ste verdieping Rhijnspoorplein 34 1018 TX AMSTERDAM telnr.: 020-2358812 email: info@eresm.nl btwnr: 8570.36476.801 kvknr.: 69073422

I. Beoogde bescherming van de koopwoningvoorraad is behartigingswaardig Uit het Voorstel blijkt dat wordt beoogd om de praktijk een halt toe te roepen waarin particuliere niet-professionele (buy-to-let) investeerders goedkope en middeldure koopwoningen aankopen van eigenaar-bewoners om die woningen na aankoop (voor hoge prijzen) te gaan verhuren. Het doel dat het college daarbij voor ogen staat is om 70% van de woningen in Arnhem, zijnde de voorraad goedkope en middeldure woningen, te beschermen tegen opkoop door particuliere investeerders, om de krapte op de (koop)woningmarkt te verminderen. Bescherming van bestaande koopvoorraad is uiteraard ook volgens ERESM een behartigingswaardig streven. De in het Voorstel geschetste vorm van ‘buy-to-let’ die het College in Arnhem wenst te bestrijden, is voor institutionele (en andere lange termijn professionele) woningbeleggers geen onderdeel van hun praktijk. Institutionele en andere professionele lange termijn partijen kopen immers geen individuele koopwoningen aan om die te gaan verhuren.

Partijen zoals ERESM investeren voornamelijk in nieuwbouw (‘build-to-rent’), zijn betrokken bij grootschalige gebiedstransformaties of transformaties van bijvoorbeeld kantoren en/of retailruimten naar huurwoningen en/of kopen bestaande complexen huurwoningen (van particuliere beleggers of corporaties) aan met het oog op het realiseren van woningverbetering, renovatie en verduurzaming van deze woningen. Hooguit incidenteel, indien dat bijvoorbeeld in het kader van een transformatieopgave wenselijk of noodzakelijk is, zal een institutionele partij een of enkele woningen (meestal binnen een complex of rijtje eengezinswoningen) (moeten) aankopen van ‘eigenaars-bewoners’. Dat gezegd hebbende, roept het Voorstel bij ERESM vragen op over aspecten die ver buiten de reikwijdte vallen van hetgeen het College daarmee zegt te willen bereiken.

II. Het Wijzigingsvoorstel is onvoldoende ingekaderd en mist de vereiste nuance Tot de kern teruggebracht, bestaat de zorg van ERESM eruit dat het (relatief) duidelijk omkaderde fenomeen ‘buy-to-let’ dat het College volgens het Voorstel beoogt te bestrijden onvoldoende duidelijk ingekaderd is. Het beoogde verhuurverbod, zoals ERESM dat nu in het Voorstel terugleest, lijkt in zijn algemeenheid te zien op woonruimten in Arnhem (behoudens enkele wijken). Met uitzondering van de voorgestelde WOZ-waardegrens van EUR 200.000 voor goedkope woningen en EUR 325.000 voor middeldure woningen differentieert het Voorstel niet tussen typen woonruimten (bestaand, nieuwbouw, vrijstaand, complexmatig, etc.), noch ten aanzien van soorten van eigenaars. Evenmin is sprake van voldoende inkadering van het verbod op basis van de criteria ‘vrij van huur en gebruik’ en ‘in verhuurde staat voor een periode van minder dan zes maanden’ en maakt het Voorstel geen onderscheid tussen (redenen van) leegstand. Tot slot is niet duidelijk of zal worden voorzien in overgangsrecht.

ERESM realiseert zich dat de nu gehanteerde criteria voortkomen uit de relevante bepalingen in de Huisvestingswet, maar aangezien die bepalingen (en de parlementaire geschiedenis) op dat vlak (zeer) weinig houvast bieden, is het in haar ogen aan het College en de Raad – zeker bij een regeling zo ingrijpend als deze – om het verbod voldoende concreet in te kaderen en om bij het

European Residential Management Sarphatiplaza 8ste verdieping Rhijnspoorplein 34 1018 TX AMSTERDAM telnr.: 020-2358812 email: info@eresm.nl btwnr: 8570.36476.801 kvknr.: 69073422

vaststellen daarvan voldoende zorgvuldig af te wegen welke belangen als gevolg daarvan in het geding zouden kunnen komen. Aan die inkadering ontbreekt het vooralsnog.

III. Dreigende onwenselijke gevolgen voor de praktijk ERESM wil u er hierbij voor waarschuwen dat de huidige uitwerking van het verbod voor de praktijk onwenselijke gevolgen zal (kunnen) hebben. Wij lichten dat toe aan de hand van een nietuitputtende selectie van enkele voorbeelden. 1) Bij nieuwbouwwoningontwikkelingen is vrijwel altijd sprake van een combinatie van koop- en (goedkope, middeldure en overige vrije sector) huurwoningen. De huurwoningen worden in dat geval veelal vroegtijdig van de ontwikkelaar aangekocht door een lange-termijn professionele belegger en/of een woningcorporatie, zodat de ontwikkeling (mede) kan worden gefinancierd uit de aankoopprijs van die huurwoningen. Er zijn in dit geval verschillende scenario’s denkbaar, maar in veel gevallen zal de (eind)belegger bij de oplevering van het project woonruimtes geleverd (moeten) krijgen die op dat moment (nog) vrij van gebruik zijn, of in ieder geval niet voor meer dan zes maanden in verhuurde staat verkeren. Het verbod, zoals dat op basis van het Voorstel lijkt te gaan gelden, zou ook op deze woningen van toepassing worden, zodat die woningen gedurende de eerste vier jaar niet zouden mogen worden verhuurd door de professionele belegger.

Behalve dat toepasselijkheid van het verhuurverbod in dit geval de doodsteek voor de business case van ontwikkelprojecten zal betekenen, zou een dergelijke uitwerking van het verhuurverbod in alle gevallen, zo verwacht ERESM, haaks staan op afspraken die door de ontwikkelaar en/of professionele belegger zijn gemaakt over te realiseren aantallen en percentages van huurwoningen met de gemeente Arnhem zelf voordat tot realisatie van een project mocht c.q. mag worden overgaan. In de (eventuele) erfpacht-, anterieure overeenkomst of als onderdeel van de planologische besluitvorming zal immers zijn vastgelegd dat bepaalde aantallen huurwoningen dienen te worden gerealiseerd en dat deze gedurende een lange termijn als zodanig beschikbaar dienen te blijven. Het Voorstel dreigt dergelijke afspraken, zonder aanwijsbare reden en daarmee op onaanvaardbare wijze, te zullen doorkruisen als niet voorzien wordt in een regeling hieromtrent. Dit laatste geldt overigens niet slechts voor nieuwbouwprojecten, maar ook voor recent gerealiseerde nieuwbouw en mogelijk voor delen van de bestaande woningvoorraad waarover de gemeente ten tijde van de ontwikkeling afspraken heeft gemaakt over (voortdurende) beschikbaarheid van goedkope en middeldure huurwoningen.

2) In het verlengde van het knelpunt onder (1) geldt nog dat een ontwikkelaar, binnen de met de gemeente vastgestelde (contractuele en/of planologische) kaders ruimte kan hebben om te schuiven in de verhouding tussen het aantal koop- en huurwoningen binnen een project. Onder omstandigheden kan het daardoor zo zijn dat de ontwikkelaar de professionele belegger verzoek (of andersom – dat juist de belegger de ontwikkelaar verzoekt) nog af te bouwen koopwoningen alsnog als huurwoningen af te nemen.

European Residential Management Sarphatiplaza 8ste verdieping Rhijnspoorplein 34 1018 TX AMSTERDAM telnr.: 020-2358812 email: info@eresm.nl btwnr: 8570.36476.801 kvknr.: 69073422

Het is naar de mening van ERESM onwenselijk dat een dergelijke flexibiliteit als onbedoeld gevolg van het Voorstel zou verdwijnen. 3) Bij grootschalige gebiedstransformaties kan het voorkomen dat in het plangebied een of enkele woningen moeten worden aangekocht van eigenaar-bewoners om de gronden waarop deze woningen staan bij de transformatie te kunnen betrekken. Aan dergelijke grootschalige gebiedsontwikkelingen gaat zonder uitzondering een lang traject van overleg en onderhandeling tussen gemeente en marktpartijen vooraf waarin afspraken worden gemaakt over de uiteindelijk te realiseren (samenstelling van) de woningvoorraad in het plangebied. ERESM kan geen reden bedenken waarom het verhuurverbod op dergelijke situaties van toepassing zou moeten zijn. 4) Bij een woningverbetering/renovatie/verduurzaming van een bestaand complex met voornamelijk huurwoningen, kan het zijn dat enkele huurwoningen eerder al zijn ‘uitgepond’, bijvoorbeeld omdat zij in het verleden zijn verkocht aan een zittende huurder. De individuele eigenaar/koper van die (dan) koopwoning in dat complex zal dan financieel mee moeten doen met de woningverbetering/renovatie/verduurzaming.

Als deze bewoner dat niet kan of wil, dan zal de desbetreffende eigenaar-bewoner zijn woning mogelijk willen verkopen aan degene die complex in meerderheid bezit; deze zal de voormalige koopwoningen (na renovatie en verduurzaming) vervolgens willen gaan verhuren, zoals de andere woningen die in het complex zijn gelegen. ERESM acht het onwenselijk dat het verhuurverbod in deze situatie van toepassing zou zijn, omdat een dergelijk verhuurverbod daarmee een (noodzakelijke en gewenste) woningverbetering en verduurzaming door de professionele belegger onnodig belemmert. 5) Zoals in de woningcorporatiesector meer voorkomt dan bij private partijen worden in sommige gevallen verkochte huurwoningen weer ‘terugverkocht’ door de eigenaar/bewoner aan de eerdere eigenaar, die veelal eigenaar is van de omringende huurwoningen. Bij (voormalig) corporatiebezit geldt in veel gevallen zelfs dat koper-eigenaren verplicht zijn hun woning bij een voorgenomen verkoop eerst aan te bieden aan de voormalige eigenaar (soms zelfs tegen een vooraf vastgestelde prijs). Het verhuurverbod zou er in dat geval eraan in de weg komen te staan dat zulke woningen, bijvoorbeeld nadat de hiervoor onder (4) genoemde renovatie/verduurzaming heeft plaatsgevonden, mogen worden verhuurd.

6) Afhankelijk van hun beleggingsstrategie en -profiel zullen professionele beleggers van tijd tot tijd (delen van) woningportefeuilles complexgewijs willen overdragen aan andere (institutionele) beleggers, bijvoorbeeld om kapitaal vrij te maken voor het financieren en/of aankopen van nieuwe ontwikkelingsprojecten. Aangezien de frictieleegstand in huurwoningportefeuilles in de regel enkele procenten zal bedragen, zou een dergelijke overdracht, mits niet in een regeling hiervoor wordt voorzien, ertoe (kunnen) leiden dat het verhuurverbod op de (dan) tijdelijk leegstaande woningen van toepassing wordt, met alle gevolgen van dien. Voorts zal er binnen het complex in de zes maanden voorafgaand aan de transactie wederverhuur hebben plaatsgevonden, welke woningen dan mogelijk ook onder het verhuurverbod vallen. Nu er goede redenen kunnen zijn waarom een huurwoning tijdelijk niet European Residential Management Sarphatiplaza 8ste verdieping Rhijnspoorplein 34 1018 TX AMSTERDAM telnr.: 020-2358812 email: info@eresm.nl btwnr: 8570.36476.801 kvknr.: 69073422

in gebruik is (denk aan de hiervoor genoemde renovatie en verduurzaming) of pas sinds kort weer in verhuurde staat is (wisseling van huurder), zouden dergelijke situaties zonder meer van het verhuurverbod moeten worden uitgezonderd. Dit ook om langdurige leegstand en de negatieve gevolgen daarvan op het woon- en leefklimaat voor de andere bewoners van een complex te voorkomen. In alle hiervoor genoemde gevallen zal het voor ERESM en vergelijkbare professionele partijen onmogelijk zijn een vergunning aan te vragen om verhuur in afwijking van het verbod toe te staan, omdat de wettelijke gronden voor het verlenen van een dergelijke vergunning zijn toegespitst op particuliere verhuur (met name het verhuren aan familieleden of het toestaan van verhuur voor een periode van maximaal een jaar). Tot slot vraag ERESM zich af hoe de gemeente Arnhem de controle op de naleving van de opkoopbescherming gaat organiseren (zie ook de afsluitende opmerking) en welke kosten daarmee gepaard gaan. Een eventuele boete vanwege een schending van de opkoopbescherming zal veelal hoog uitvallen, zeker indien dat bedrag wordt afgezet tegen het aantal woningen en de situaties waarop dat verbod – onbedoeld – van toepassing dreigt te (kunnen) zijn.

IV. Oplossingsrichtingen – inperking van de reikwijdte van het verbod en meer (duidelijkheid over) mogelijke uitzonderingen Hiervoor is toegelicht dat een eventuele wijziging van de Huisvestingsverordening in lijn met het Voorstel, en zover ERESM kan beoordelen onbedoeld, een reeks negatieve bijeffecten heeft op (de ontwikkeling van) goedkope, middeldure en overige vrije sector huurwoningen door professionele partijen in de stad én dat aan de nu voorgestelde uitwerking van het Voorstel nog de nodige juridische haken en ogen kleven. In dat verband wil ERESM u ten aanzien van mogelijke oplossingsrichtingen nog het volgende meegeven. •

Een optie om bijvoorbeeld woningen die niet ‘individueel overdraagbaar’ zijn van het verhuurverbod uit te zonderen, zal in veruit de meeste gevallen geen soelaas bieden. De meeste (nieuwbouw) huurcomplexen zijn of worden immers gesplitst in appartementsrechten, zodat die woonruimtes in beginsel wél individueel overdraagbaar zijn.

•

Voor zover zou worden overwogen om professionele partijen aangewezen te laten zijn op de in de Huisvestingswet opgenomen ontheffingsmogelijkheden, acht ERESM dat onwenselijk. Enerzijds omdat de categorie van gevallen waar de zorgen van ERESM op zien, helemaal geen ‘uitzonderingssituaties’ betreffen. Alleen al omwille van een zorgvuldig en afgewogen regelgevingsprocedure zijn deze gevallen niet allemaal onder een restcategorie te schuiven. Anderzijds biedt de gekozen restrictieve formulering van de ontheffingsbevoegdheid in de ogen van ERESM geen ruimte om deze bevoegdheid te pas en te onpas toe te passen. Het is onduidelijk in welke gevallen er gebruikt gemaakt zou kunnen worden van een ontheffingsmogelijkheid.

European Residential Management Sarphatiplaza 8ste verdieping Rhijnspoorplein 34 1018 TX AMSTERDAM telnr.: 020-2358812 email: info@eresm.nl btwnr: 8570.36476.801 kvknr.: 69073422

•

Met name in de hiervoor onder (1), (2), (3) en (6) genoemde gevallen zal een wijziging als gevolg van het Voorstel, vanuit meer praktisch perspectief, neerkomen op een ‘(drie)dubbele toets’ van de (verdeling van) koop- en huurwoonruimte, aangezien dat onderwerp reeds in het kader van de (eventuele) erfpacht/anterieure overeenkomst en/of planologische besluitvorming zal zijn afgewogen. In zoverre zou een regeling in lijn met het Voorstel dan ook rechtsonzekerheid in de hand, met bovendien – onnodige – belasting van het ambtelijk apparaat (en de daarbij behorende kosten) van dien.

ERESM roept het College en de Raad gelet op het voorgaande op het Voorstel en daaruit voorvloeiende wijzigingen aan de Huisvestingsverordening niet eerder aan te nemen dan nadat daarin voldoende waarborgen zijn ingebouwd om de door ERESM geschetste problematiek het hoofd te bieden.

V. Afrondend Binnen de bredere aanpak ter bestrijding van de woningnood richt het Voorstel zich op het beperken van een specifiek door de landelijke en Arnhemse politiek al onwenselijk beschouwde fenomeen van buy-to-let, waarbij (hoofdzakelijk niet-professionele) beleggers zich op de koopwoningmarkt begeven. ERESM onderschrijft van harte dat streven, maar zoals hiervoor toegelicht constateert zij ook dat het Voorstel in haar huidige vorm onbedoeld belemmerend gaat werken op de praktijk van institutionele en andere professionele lange termijn beleggers. Met het oog daarop roept ERESM het college en de Raad dan ook op om in een eventuele wijziging van de Huisvestingsverordening voldoende waarborgen voor deze partijen in te bouwen. ERESM pleit ervoor dat in ieder geval gewaarborgd za l zijn dat: • • • •

(goedkope, middeldure en overige vrije sector) huurwoningen in nieuwbouwprojecten per definitie zijn uitgezonderd van de opkoopbescherming; wordt voorzien in adequaat overgangsrecht met voldoende rekenschap van alle uiteindelijke (mogelijke) consequenties van een (eventueel) in te voeren verbod; bestaande afspraken en/of planologische kaders voor woning(ontwikkelingen) worden gerespecteerd; alsmede dat overdrachten van (portefeuilles van) huurwoningen gevrijwaard blijven van het verhuurverbod.

Vanuit het door haar gevoelde maatschappelijk belang van een zorgvuldig beheer van de woningvoorraad en de op haar rustende verantwoordelijkheid richting bewoners van de woonruimtes die zij in beheer heeft, blijft ERESM graag betrokken bij het verdere besluitvormingstraject. ERESM denkt graag mee over hoe bovenstaande punten het best in de beoogde regeling te verwerken, met waarborging van het met die regeling beoogde doel.

European Residential Management Sarphatiplaza 8ste verdieping Rhijnspoorplein 34 1018 TX AMSTERDAM telnr.: 020-2358812 email: info@eresm.nl btwnr: 8570.36476.801 kvknr.: 69073422

Een uitnodiging om daarover desgewenst met u en uw ambtenaren het gesprek aan te gaan, ziet zij graag tegemoet. Met vriendelijke groet,

______________________ Mevrouw C. Pruzanski

__________________ De Heer K. Lfarouk

Uw correspondentie kunt u richten aan: ERES/ERESM Mw. Mr. A.M.B. Arendsen-Jacobs (Legal Counsel) j.arendsen-jacobs@eresm.nl

European Residential Management Sarphatiplaza 8ste verdieping Rhijnspoorplein 34 1018 TX AMSTERDAM telnr.: 020-2358812 email: info@eresm.nl btwnr: 8570.36476.801 kvknr.: 69073422

Opmerkingen voor publicatie: Te publiceren in: Uiterlijk bekendmaken op: Niet eerder bekendmaken dan op: Consolideren op overheid.nl Gevolgen voor de werking van een andere regeling:

Externe informatieve bijlage voor de leesbaarheid: Andere bijzonderheden:

Gemeenteblad 31 maart 2022 n.v.t. Ja Ja te consolideren in twee verordeningen, namelijk in: 1. Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 2. Legesverordening Amsterdam n.v.t. Inwerkingtreding uiterlijk op 1 april 2022

Verordening van de raad van de gemeente Amsterdam houdende wijzigingen in de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 en de Legesverordening Amsterdam 2022 (Wijzigingsverordening Opkoopbescherming) De raad van de gemeente Amsterdam, gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 1 februari 2022 gelet op artikel 4 van de Huisvestingswet 2014 en artikel 149, 216 en 229 van de Gemeentewet, besluit de volgende verordening vast te stellen:

Wijzigingsverordening Opkoopbescherming Artikel I De Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 wordt als volgt gewijzigd: A. In artikel 3.3.1 wordt een vijfde lid toegevoegd, luidende: 5. Burgemeester en wethouders kunnen een vergunning als bedoeld in artikel 3.1.1, derde lid, onderdeel c, weigeren indien de aanvraag betrekking heeft op een woonruimte die onder het werkingsgebied valt van artikel 3.11.1 en waarvoor geen ontheffing of vergunning is verleend als bedoeld in artikel 3.11.2 en 3.11.3. B. Er wordt aan hoofdstuk 3 een afdeling toegevoegd luidende: AFDELING IV Opkoopbescherming Paragraaf 11 werkingsgebied, verbod en vergunningplicht opkoopbescherming Artikel 3.11.1 Werkingsgebied 1. Als woonruimten waarvoor de vergunningplicht geldt als bedoeld in artikel 41 van de Huisvestingswet zijn de volgende categorieën woonruimten aangewezen: a. woonruimten die op het moment van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering aan de nieuwe eigenaar een WOZ-waarde hebben van €326.000 of lager; b. woonruimten die op het moment van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering aan de nieuwe eigenaar een WOZ-waarde hebben tussen de €326.000 en €406.000; en,

c. woonruimten die op het moment van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering aan de nieuwe eigenaar een WOZ-waarde hebben tussen de €406.000 en €512.000. 2. Woonruimten als bedoeld in het vorige lid vallen alleen onder het werkingsgebied indien: a. de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte ligt na het tijdstip van inwerkingtreding, zijnde 1 april 2022; b. de woonruimte op de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte aan de nieuwe eigenaar: 1. vrij is van huur en gebruik; 2. in verhuurde staat is voor een periode van minder dan zes maanden; of, 3. verhuurd is met een ontheffing of vergunning als bedoeld in artikel 3.11.2. en artikel 3.11.3. 3. Woonruimten zijn uitgesloten van het werkingsgebied als bedoeld in het eerste lid indien, op de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering, sprake is van een woonruimte: a. die door één eigenaar wordt verkocht in een cluster van minimaal tienwoonruimten in één pand en deze woonruimten gelijktijdig worden overdragen aan één opvolgende eigenaar (complexgewijze verkoop ‘groot’); b. waarvoor een verhuurverbod is opgenomen in de erfpachtvoorwaarden voor de onroerende zaak waar de gemeente bloot eigenaar van is; c.

die na 1 april 2022 is opgeleverd door nieuwbouw of transformatie met de bestemming dan wel het gebruik huurwoonruimte in de erfpachtvoorwaarden of waar op basis van een anterieure overeenkomst met burgemeester en wethouders is overeengekomen dat verhuur van die woonruimte is toegestaan of is verplicht; d. waarvoor geldt dat voor 1 april 2022 tussen de ontwikkelaar van de woonruimte en burgemeester en wethouders aantoonbare programmatische afspraken zijn gemaakt en nog geen eerste bewoning heeft plaatsgevonden. 4. Als gebieden waarvoor de vergunningplicht geldt als bedoeld in artikel 41 van de Huisvestingswet zijn de volgende stadsdelen aangewezen: a. Centrum; b. Nieuw-West; c. Noord; d. Oost; e. West; f. Zuid; en g. Zuidoost. Artikel 3.11.2 Verbod op in gebruik geven woonruimte en ontheffing 1. Het is verboden om zonder ontheffing of vergunning een woonruimte aangewezen in artikel 3.11.1 in gebruik te geven binnen een periode van vier jaar na de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte als bedoeld artikel 3.11.1 tweede lid, onderdeel a. 2. Burgemeester en wethouders kunnen voor woonruimten aangewezen in artikel 3.11.1 een ontheffing van het verbod als bedoeld in het eerste lid verlenen indien: a.

zich omstandigheden voordoen die maken dat naar het oordeel van het college het redelijkerwijs niet van de eigenaar verlangd kan worden dat hij het verbod in het eerste lid naleeft; b. het naar oordeel van burgemeester en wethouders gaat om een dusdanig maatschappelijk gewenste vorm van verhuur of handeling die gepaard gaat met

verhuur, dat het belang van verhuur in dat geval prevaleert boven het belang van het verbod als bedoeld in het eerste lid; of, c. de woonruimte door één eigenaar wordt verkocht in een cluster bestaande uit vier tot en met negen woonruimten in één pand en deze woonruimten gelijktijdig worden overdragen aan één opvolgende eigenaar (complexgewijze verkoop ‘klein’). 3. Burgemeester en wethouders kunnen voorwaarden en voorschriften verbinden aan de ontheffing als bedoeld in het tweede lid. 4. De ontheffing is niet overdraagbaar en gebonden aan de ontheffingshouder en de specifieke woonruimte. Artikel 3.11.3 Vergunning opkoopbescherming voor in gebruik geven van binnen de opkoopbescherming aangewezen woonruimten (vergunning opkoopbescherming) 1. De vergunning als bedoeld in artikel 3.11.2, eerste lid, wordt verleend indien: a. de woonruimte in gebruik wordt gegeven aan een woningzoekende die een bloed- of aanverwantschap in de eerste of tweede graad heeft met de eigenaar; b.

de eigenaar na de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte aan hem, ten minste twaalf maanden zijn woonadres als bedoeld in artikel 1.1, onderdeel o, onder 1°, van de Wet basisregistratie personen, in die woonruimte heeft en de eigenaar met een woningzoekende schriftelijk overeenkomt dat de woningzoekende de woonruimte voor een termijn van ten hoogste twaalf maanden, anders dan voor toeristische verhuur, in gebruik neemt; of, c. de woonruimte onlosmakelijk deel uitmaakt van een winkel-, kantoor of bedrijfsruimte. 2. De vergunning kan worden verleend indien: a. de eigenaar van de woonruimte een deel van de woonruimte zelf bewoont en een gedeelte van die woonruimte in gebruik geeft. 3. De vergunning is niet overdraagbaar en gebonden aan de vergunninghouder en de specifieke woonruimte. Paragraaf 12 Ontheffing- en vergunningverlening Artikel 3.12.1 Aanvraag ontheffing en vergunning opkoopbescherming 1. De ontheffing en vergunning opkoopbescherming, als bedoeld in artikel 3.11.2 en 3.11.3, kan slechts worden aangevraagd door de eigenaar van de woonruimte. 2. Aanvragen worden gedaan middels een door burgemeester en wethouders voorgeschreven elektronisch formulier. Artikel 3.12.2 Te verstrekken gegevens en bescheiden ontheffing en vergunning opkoopbescherming 1.

Bij een aanvraag van een ontheffing of vergunning als bedoeld in artikel 3.11.2 en 3.11.3 worden in ieder geval de volgende gegevens en bescheiden verstrekt: a. de naam (of namen) van de eigenaar(s); en, b. het adres van de woonruimte. 2. In het geval dat een aanvraag ziet op een verleningsgrond als bedoeld in artikel 3.11.3, eerste lid, onderdeel a, en indien de aanvrager en de verwant zijn ingeschreven in de Basisregistratie personen, wordt het Burgerservicenummer (BSN) van de aanvrager, alsmede die van de betreffende verwant en de relatie tussen de betreffende verwanten verstrekt. Indien de aanvrager of de verwant niet zijn ingeschreven in de Basisregistratie personen, dient de aanvrager informatie te verstrekken waaruit het verwantschap blijkt.

3. In het geval dat een aanvraag ziet op een verleningsgrond als bedoeld in artikel 3.11.3, eerste lid, onderdeel b, wordt een schriftelijke overeenkomst waaruit blijkt dat de woonruimte voor een termijn van ten hoogste twaalf maanden, anders dan voor toeristische verhuur, in gebruik wordt gegeven, mede aangeleverd. 4. In het geval dat een aanvraag ziet op een verleningsgrond als bedoeld in artikel 3.11.3, eerste lid, onderdeel c, worden bescheiden aangeleverd waar uit blijkt dat de woonruimte onlosmakelijk deel uitmaakt van een winkel-, kantoor of bedrijfsruimte. 5. In het geval dat een aanvraag ziet op een ontheffing als bedoeld in artikel 3.11.2, tweede lid, worden bescheiden geleverd die ter motivering dienen van die aanvraag. 6. Burgemeester en wethouders kunnen het overleggen van andere bescheiden verlangen, die zij voor de beoordeling van de aanvraag nodig achten. Artikel 3.12.3 Beslistermijn 1. Burgemeester en wethouders beslissen op aanvragen binnen acht weken na de datum van ontvangst van de aanvraag. 2. Burgemeester en wethouders kunnen de termijn, bedoeld in het eerste lid, eenmaal met ten hoogste zes weken verlengen. 3. Indien niet tijdig op de aanvraag tot het geven van een beschikking is beslist, is de gevraagde vergunning van rechtswege gegeven als bedoeld in paragraaf 4.1.3.3 van de Algemene wet bestuursrecht.

Artikel 3.12.4 Beschikkingsvereisten Een ontheffing of vergunning als bedoeld in artikel 3.11.2 en 3.11.3 bevatten ten minste de volgende gegevens: a. de woonruimte waarop de beschikking betrekking heeft, aangeduid met het adres of de kadastrale ligging van de woonruimte; b. de naam van de eigenaar(s) van de woonruimte, tevens ontheffing- of vergunninghouder(s); en, c. de vorm van in gebruik geven waarvoor de ontheffing of vergunning is verleend en de mededeling dat deze vergunning of vergunning alleen geldend blijft, mits en zolang deze vorm wordt gehanteerd en voortduurt. Artikel 3.12.5 Weigeringsgronden De ontheffing of vergunning wordt geweigerd indien niet wordt voldaan aan één of meerdere vormen als bedoeld in artikel 3.11.2, tweede lid, artikel 3.11.3, eerste of tweede lid of als er sprake is van een situatie als bedoeld in artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur. Artikel 3.12.6 Intrekkingsgronden De ontheffing of vergunning wordt ingetrokken indien niet meer wordt voldaan aan de vorm van in gebruik geven waarvoor de ontheffing of vergunning is verleend of als er sprake is van een situatie als bedoeld in artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur. C.

Artikel 4.2.1 komt te luiden:

Artikel 4.2.1 Bestuurlijke boete 1. Burgemeester en wethouders kunnen een bestuurlijke boete opleggen bij overtreding van de verboden bedoeld in artikel 8, 21 ,23a, 23b, 23c en 41 van de Huisvestingswet of bij

handelen in strijd met de voorwaarden of voorschriften bedoeld in artikel 24 en artikel 26 van de Huisvestingswet. 2. Indien burgemeester en wethouders gebruikmaken van de bevoegdheid uit het eerste lid leggen zij een boete op: a. voor overtredingen in de zin van artikel 8 van de Huisvestingswet overeenkomstig tabel 1 en/of tabel 7 in bijlage 3; b. voor overtredingen in de zin van artikel 21, 23a, 23b, 23c en 41 van de Huisvestingswet, of handelen in strijd met de voorwaarden of voorschriften verbonden aan een vergunning als bedoeld in artikelen 24 en 26 van de Huisvestingswet overeenkomstig tabellen 2 tot en met 9 in bijlage 3. D.

Aan artikel 5.1 wordt een lid toegevoegd, luidende: 16. Een vergunning voor toeristische verhuur verleend met toepassing van artikel 21 van Huisvestingswet, voor het tijdstip van inwerkingtreding van Afdeling III Toeristische verhuur van woonruimte wordt gelijkgesteld met een vergunning die is verleend met toepassing van artikel 23c van de Huisvestingswet.

E. In bijlage 3 behorende bij artikel 4.2.1 Bestuurlijke boete, wordt in tabel 4 “Schending voorwaarden of voorschriften vakantieverhuurvergunning” vervangen door “Schending voorwaarden of voorschriften vakantieverhuurvergunning/ verzwarende omstandigheid bij schending vergunningplicht” en wordt in tabel 5 “Schending voorwaarden of voorschriften B&Bvergunning” vervangen door “Schending voorwaarden of voorschriften B&B-vergunning/ verzwarende omstandigheid bij schending vergunningplicht”. F.

In bijlage 3 behorende bij artikel 4.2.1 Bestuurlijke boete, wordt tabel 7 vervangen door:

Tabel 7 Overige Wettelijke bepaling Type overtreding Boete (Recidiveboete, verdeling Huisvestingswet boete bij meerdere 2014 eigenaren) Recidiveboete Alle overtredingen genoemd 8, tweede lid, 21, Tweede maal overtreding Tweemaal het in de tabellen in deze bijlage 23b, 23c, 26, 35, 41 van hetzelfde verbod boetebedrag dat met uitzondering van: en 45 binnen een periode van vier voor de overtreding - schending verbod in jaar, ten aanzien van de staat opgenomen in gebruik nemen van overtreder, die twee of de tabellen in deze woonruimte zonder meer adressen in bijlage, maar niet huisvestingsvergunning Amsterdam verhuurt aan hoger dan de - schending registratieplicht derden maximaal mogelijke voor toeristische verhuur boetecategorie als - schending meldplicht voor bedoeld in artikel 35 vakantieverhuur en 45 Huisvestingswet 2014 Verdeling boete bij meerdere eigenaren Overtredingen genoemd in 8, tweede lid, 21, Functionele overtredingen Toedeling naar rato de tabellen in deze bijlage 23a, 23b, 23c, 26, 35, begaan door eigenaren van eigendom begaan door eigenaren van 41 en 45 met betrekking tot woonruimte

woonruimten

woonruimten in bezit van meerdere eigenaren

G. In bijlage 3 behorende bij artikel 4.2.1 Bestuurlijke boete, wordt een tabel toegevoegd, luidende: Tabel 9 Bestuurlijke boete Opkoopbescherming

Wettelijke Type overtreding Boete bepaling Huisvestings wet 2014 In gebruik geven van een binnen 41, eerste lid, Legaliseerbare overtreding € 8.700,de opkoopbescherming 45 (administratief): Geen vergunning of aangewezen woonruimte zonder ontheffing, maar wel te verkrijgen vergunning of ontheffing voor overtreden situatie. Niet legaliseerbare overtreding: € 21.750,Geen vergunning of ontheffing en ook niet te verkrijgen voor de overtreden situatie. In gebruik geven van een binnen 41, eerste lid, Schending van de gebruiksvorm €21.750, de opkoopbescherming 45 waarvoor de vergunning of aangewezen woonruimte met ontheffing is verleend vergunning of ontheffing, maar schending van de gebruiksvorm waarvoor de vergunning of ontheffing is verleend

Artikel II De Legesverordening Amsterdam 2022 wordt als volgt gewijzigd: Er wordt aan Bijlage 1: Legestabel 2022, in hoofdstuk 3.2 Fysieke leefomgeving overige activiteiten, een afdeling toegevoegd, luidende:

3.2.8 Opkoopbescherming

Het tarief bedraagt voor het in behandeling nemen van een aanvraag voor: 3.2.8.1

Een vergunning of ontheffing in het kader van de opkoopbescherming als bedoeld in de Huisvestingsverordening Amsterdam:

€224,67

Artikel III Inwerkingtreding 1. Deze verordening treedt in werking met ingang van 1 april 2022. 2. In afwijking van het eerste lid treden artikel I, onderdelen D en E, in werking met ingang van de dag na bekendmaking. Artikel IV Citeertitel Deze verordening wordt aangehaald als Wijzigingsverordening Opkoopbescherming Aldus vastgesteld in de raadsvergadering van 16 februari 2022. De voorzitter Femke Halsema De raadsgriffier Jolien Houtman Toelichting Artikel I I.

Algemeen

1. Inleiding Prettig en betaalbaar wonen is belangrijk. Door het historisch grote woningtekort staat de beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen in Amsterdam onder grote druk. Amsterdam wil een stad zijn voor alle Amsterdammers en daarom is het belangrijk om oog te houden voor de beschikbaarheid van betaalbare woningen voor huishoudens met een laag- of middeninkomen en starters. Schaarste en enorme prijsstijgingen maken het voor deze groep steeds lastiger om in Amsterdam een woning te kopen. De schaarste wordt mede veroorzaakt door concurrentie van kopers die niet zelf in de woning gaan wonen maar deze verhuren voor vrije sector marktprijzen. Gezien het rendement dat behaald kan worden krijgen woningen een hogere beleggingswaarde dan kopers die er zelf in willen gaan wonen kunnen financieren. De opkoopbescherming is een regeling in de landelijke Huisvestingswet 2014 (hierna: Huisvestingswet) die per 1 januari 2022 in werking is getreden. De gemeente kan hiermee in de eigen huisvestingsverordening bepalen dat goedkope en middeldure koopwoningen in aangewezen gebieden in de stad voor vier jaar niet meer verhuurd mogen worden om ze zo te beschermen tegen opkoop door beleggers. De opkoopbescherming is daarmee een regeling die ervoor zorgt dat een koper van een woning er sneller zelf zal gaan wonen. Deze regeling gaat hiermee buy-to-let (kopen om te verhuren) tegen.

Woningen die in verhuurde staat worden gekocht, mogen wel verhuurd blijven worden. Met deze wijzigingsverordening worden woningen met een WOZ-waarde tot € 512.000 beschermd. Dit is 60% van de woningen in Amsterdam waar eind 2021 een eigenaar-bewoner woont. Woningen die voor aankoop zes maanden niet verhuurd werden - voor zover ze een WOZwaarde hebben onder de € 512.000 - vallen onder de regeling, zoals woningen die langer dan zes maanden leeg staan. Mensen die op zoek zijn naar een koopwoning om zelf in te wonen maken zo

meer kans en de schaarste aan koopwoningen onder deze grens wordt tegengegaan omdat prijsstijgingen als gevolg van buy-to-let worden voorkomen. Het beschermen van woningen tegen buy-to-let is al langere tijd een wens van de gemeenteraad vanwege de groeiende rol van beleggers op de koopmarkt, waardoor met name huishoudens met een middeninkomen en starters steeds minder kans maken. In juli 2021 heeft de gemeenteraad het college in een motie gevraagd de regeling voor de hele stad voor zoveel mogelijk woningen in te voeren. In deze toelichting wordt uitgelegd waarom de opkoopbescherming in Amsterdam nodig is en wat de regeling inhoudt.

2. Waarom opkoopbescherming in Amsterdam in algemene zin? Een gemeente mag de opkoopbescherming alleen invoeren om schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen te bestrijden of om de leefbaarheid van de woonomgeving te beschermen. Amsterdam wil de opkoopbescherming inzetten om schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen tegen te gaan en om de sociale cohesie en daarmee de leefbaarheid van de woonomgeving te beschermen. De gemeente dient zowel schaarste in het goedkope- en middeldure koopsegment als de negatieve invloed van beleggers op die schaarste aan te tonen. Hiervoor zijn verschillende onderzoeken gedaan. Uit onderzoeken gedaan in 2019 (‘Schaarstepatronen op de Amsterdamse woningmarkt’, 2019 en ‘Wonen in Amsterdam’ 2019) is reeds gebleken dat er in Amsterdam een tekort is aan goedkope en middeldure koopwoningen. Hoewel er in Amsterdam schaarste is aan alle type woningen, is er meer behoefte aan goedkope en middeldure koopwoningen dan aan vrije sector huurwoningen. Een aanzienlijke groep mensen ziet vrije sector huur als een tijdelijke oplossing wanneer ze (nog) geen koop- of betaalbare huurwoning kunnen vinden. Schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen in de hele stad is daarom een gegeven.

Ook meer recentere cijfers laten zien dat de schaarste na 2019, ondanks verschillende maatregelen die middels de Huisvestingsverordening zijn genomen, helaas niet is afgenomen. Sterker nog; de situatie is anno 2021 verergerd. In het derde kwartaal van 2021 liep de gemiddelde prijs voor een bestaande koopwoning in Amsterdam op naar bijna €600.000 euro (€ 595.966). Dat is bijna een verdubbeling van de koopprijs ten opzichte van 2015, toen voor het eerst na de financiële crisis de lijn van drie ton gepasseerd werd1. Amsterdam is de centrumgemeente van de woningmarktregio met nationaal één van de hoogste woningschaarste.2 Het woningtekort in de Metropoolregio Amsterdam (MRA) ligt in 2021 op bijna 65.000 volgens ABF Research, het bureau dat deze cijfers voor Nederland en de woningmarktregio’s elk jaar actualiseert. Dat cijfer ligt iets lager dan in 2020 als gevolg van de coronapandemie, maar de verwachting is dat het tekort weer stijgt nu de economie weer opveert en dat in de eerste jaren gerekend moet worden met cijfers die ruim boven de 5% woningtekort liggen. Pas in de jaren ’30 zal het tekortpercentage dalen naar 3 à 4, dat zijn waarden die momenteel het nationale tekort typeren.

3 Voor het toekomstige woningtekort wordt in de berekeningen al rekening gehouden met het omvangrijke bouwprogramma van Amsterdam/MRA en met de demografische verwachtingen zoals de in- en uitstroom met het binnen- en buitenland.

1 Bron: CBS, Statline: https://opendata.cbs.nl/#/CBS/nl/dataset/83913NED/table 2

Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (2021), Staat van de woningmarkt, jaarrapportage 2021. 3 Bron: ABF Research, https://primos.abfresearch.nl/jive?presel_code=tekort

Schaarste is ook te zien in de sterke toename van het percentage verhuisgeneigden. Over een lange periode (1997-2017) wil gemiddeld een kwart van de Amsterdamse huishoudens verhuizen. In 2019 stijgt de verhuiswens in Amsterdam boven de 30% en in 2021 verder door naar 35%. Het is een indicatie voor het feit dat het aantal beschikbare woningen om naartoe te verhuizen steeds verder uit de pas loopt met het aantal huishoudens dat op zoek is. Van de verhuisgeneigden wil iets meer dan de helft een koopwoning en iets minder dan de helft een huurwoning. In de praktijk zal een deel van de huishoudens een te laag inkomen en/of vermogen hebben om in de koopsector terecht te kunnen en zullen daarom moeten uitwijken naar de huursector. Deze huishoudens komen meestal terecht in het vrije markt gedeelte van de particuliere huursector welke inmiddels voor drie kwart uit dure woningen bestaat. Dat veel particuliere huurwoningen duur worden komt doordat veel huishoudens uitwijken naar dit deel van de woningmarkt omdat schaarste heerst in het segment dat hun voorkeur heeft. Dat uitwijken is niet gebaseerd op woonwensen. Van alle verhuisgeneigden in Amsterdam is namelijk slechts enkele procenten gericht op een dure huurwoning. Vanaf de andere kant bekeken willen veel huishoudens die in een particuliere huurwoning wonen graag weg: de helft van hen zou binnen twee jaar willen verhuizen.

Van deze particuliere huurders met een verhuiswens noemen drie van de tien huishoudens als verhuisreden dat de woning te duur is en iets minder dan de helft dat men naar een koopwoning zou willen. In de corporatiesector en de koopsector liggen percentages ten aanzien van verhuiswensen veel lager. 3. Waarom opkoopbescherming in alle gebieden in Amsterdam? De landelijke wet spreekt uitdrukkelijk van een gebieden-aanwijzing en een onderbouwing per gebied. Desalniettemin houdt de landelijke wet het wel voor mogelijk dat het hele grondgebied wordt aangewezen. Er zijn ook juridisch goede redenen voor, omdat Amsterdam in alle gebieden een dusdanige mate van schaarsteproblematiek ervaart, die de invoering van de opkoopbescherming legitimeert. Hierover in deze paragraaf later meer. Daarenboven is vanuit het gelijkheidsbeginsel ook lastig een onderbouwing te vinden dat in het ene gebied wel verkocht mag worden aan beleggers, en in de andere niet omdat de problematiek in alle gebieden in Amsterdam speelt. Tegelijkertijd werkt de regeling, vanwege het feit dat woningen tot en met 512.000 euro zijn aangewezen, weldegelijk gebiedsgericht omdat deze ‘goedkopere’ woningen zich meer bevinden in de randen van de stad.

Hiermee werkt de opkoopbescherming het zwaarst in de gebieden waar relatief nog ‘goedkopere’ woningen te vinden zijn en waar starters, laag- en middeninkomens een kans kunnen maken. Dit zijn tegelijkertijd ook de gebieden waar beleggers actief zijn. Daarmee werkt de regeling precies daar, waar deze noodzakelijk en effectief is. Tot slot kan ook genoemd worden dat de rechter eerder akkoord is gegaan met maatregelen die Amsterdam inzet ten aanzien van het gehele grondgebied gezien de bestaande schaarste in Amsterdam. In het kader van de invoering van de opkoopbescherming in Amsterdam heeft Onderzoek, Informatie en Statistiek (OIS) onderzoek gedaan naar de activiteit en invloed van beleggers op de Amsterdamse woningmarkt. In het onderzoek is gekeken naar alle gebieden in de stad. Uit het onderzoek blijkt dat de opkoopbescherming in de hele stad geboden is. Zo komt uit het onderzoek naar voren dat in alle stadsdelen beleggers woningen opkopen, met uitschieters in Centrum, Zuidoost, Noord en Nieuw-West (zie figuur 1). Meer ingezoomd op de wijken valt op dat in bijna alle wijken van het Centrum het aandeel gekocht door particuliere verhuurders relatief hoog is en daarbinnen het meest in de Grachtengordel. In de aanpalende wijken in Zuid (De Pijp en rond het Vondelpark) is dit eveneens hoog.

Buiten het centrale deel van de stad vallen het oostelijk deel van Noord, Osdorp-Oost (Nieuw-west), Bijlmer-Centrum, Bijlmer-Oost en Holendrecht-Reigersbos (Zuidoost) op (zie figuur 2).

Figuur 1 Woningen verkocht door eigenaar-bewoners, naar type koper en stadsdeel, 2020 (abs. en %)

Bron: OIS Figuur 2 Woningen gekocht door particuliere verhuurders van het totaal aan woningen verkocht door eigenaar-bewoners, 2020

Bron: OIS

Verder komt uit het onderzoek naar voren dat de woningprijzen de afgelopen jaren sterk zijn gestegen. Het aantal betaalbare woningen neemt steeds meer af. De gemiddelde WOZ-waarde van woningen in eigendom van eigenaar-bewoners lag in 2020 op € 542.450. Bezit van eigenaarbewoners in het lagere segment (WOZ-waarde tot € 326.000) bedraagt ongeveer 25.000 woningen (20% van het aantal woningen van eigenaar-bewoners). Dit segment bevindt zich vooral in Zuidoost. Met de prijsgrens tot het middeldure segment (WOZ-waarde tot € 512.000) valt 60% van het aantal woningen van eigenaar-bewoners onder de regeling. Door alle goedkope en middeldure koopwoningen te beschermen tegen koop om te gaan verhuren, worden de kansen voor kopers die in hun eigen woning willen wonen (waaronder starters) vergroot. Voor beleggers wordt het aankopen van de woningen die onder de opkoopbescherming vallen een stuk minder aantrekkelijk, omdat het grootste verdienmodel - verhuur van woningen – beperkt wordt. De gemeente acht de bescherming van de beschikbaarheid van woningen voor startende kopers, gelet op de schaarste aan koopwoningen en hun geringere financiële positie, van groot belang.

Door de verschillen in huizenprijzen in de stad zal de regeling per gebied anders uitpakken en ontstaat er als het ware een wijkgerichte aanpak. Aan de ene kant worden de wijken waar beleggers het meest actief zijn beschermd. Aan de andere kant worden ook de goedkope en middeldure koopwoningen in de wijken waar relatief minder beleggers actief zijn behouden voor eigenaar-bewoners. Bij het enkel aanwijzen van bepaalde gebieden in Amsterdam zal een waterbedeffect optreden. Beleggers en personen die een woning zoeken om te gaan wonen zoeken in de woningmarkt van Amsterdam namelijk op basis van de prijzen en nagenoeg niet slechts in één gebied. Het zoekgebied van beleggers en eigenaar-bewoners is over het algemeen de gehele stad Amsterdam. Er is overal schaarste en overal wil men woonruimten kopen. Als beleggers in enkele gebieden nog wel woningen zouden kunnen kopen om te verhuren zou dit de prijzen daar erg opstuwen en het onwenselijke effect hebben dat we met de opkoopbescherming juist meer onevenwichtigere gevolgen van de schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen creëren. Dit zou de proportionaliteit en doelmatigheid van de maatregel ondermijnen. Dit zou daarnaast het probleem niet oplossen, maar vooral verschuiven en concentreren in Amsterdam naar specifieke gebieden.

Beleggers zullen zich dan richten op de gebieden waar nog wel gekocht mag worden om te verhuren (waterbedeffect). Dat is naast onwenselijk, ook in het kader van het eigendomsrecht niet proportioneel en effectief. Het is daarom noodzakelijk en proportioneel om alle stadsdelen in Amsterdam aan te wijzen als gebieden waarin de opkoopbescherming van toepassing is. Om nader in te zoomen op de schaarsteontwikkeling per stadsdeel is hieronder een figuur van de prijsontwikkeling tussen 2019 en 2021 ingevoegd. Belangrijk om te noemen is dat Amsterdam in de periode 2018-2021 enorm veel maatregelen heeft genomen om de onevenwichtige gevolgen van de schaarste aan woningen in Amsterdam te trachten tegen te gaan. Onderkend moet worden dat de ontwikkeling en de toename van de schaarste in Amsterdam nog niet is opgelost. Sterker nog; in alle gebieden en stadsdelen, zonder uitzondering, is de schaarste verslechterd. Dat ziet men terug in de prijsontwikkeling (zie figuur 3 en 4). Helaas is het niet zo dat enkele gebieden wel verbetering hebben getoond. Dat maakt dat de opkoopbescherming in alle stadsdelen ook noodzakelijk is. Het zou arbitrair zijn hier enkele stadsdelen uit te lichten. De opkoopbescherming is in Amsterdam alleen mogelijk in alle gebieden, of in het geheel niet.

Een legitimatie voor het uitlichten van enkele gebieden met een verbod tot verhuur en andere niet, zou willekeur zijn. Figuur 3 Gemiddelde WOZ waarde van woningen per vierkante meter (gebieden), 2019-2021

Figuur 4 Prijson Bron: OIS

twikkeling per stadsdeel 2019-2021

Prijsontwikkeling per stadsdeel 20192021 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0 Centrum

Zuid

West

WOZ 2019 (1 jan)

Nieuw West

Noord Zuidoost Oost

WOZ 2021 (1 jan)

Bron: OIS

Gezien het feit dat er dus in alle stadsdelen sprake is van schaarste aan goedkope en middeldure woonruimten, is het noodzakelijk om de hele stad aan te wijzen als het werkingsgebied voor de opkoopbescherming.

4. Verhouding Europees recht 4.1. Eigendomsrecht Artikel 1 van het Eerste Protocol bij het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens (EVRM)bevat het recht op ongestoord genot van eigendom. Dit wordt ook wel gezien als het eigendomsrecht. Het artikel beschermt de burger tegen ontneming van zijn eigendom, maar staat regulering daarvan onder voorwaarden toe. De opkoopbescherming is een regulering van het eigendomsrecht. Immers; men mag de woning gewoon behouden, en kan de woning ook verkopen aan een eigenaar-bewoner. Slechts is bepaald dat de woning na aankoop niet kan worden verhuurd. Een dergelijke regulering is toelaatbaar indien deze gerechtvaardigd is. Dit houdt in dat voldaan moet zijn aan drie voorwaarden: A. De maatregel moet bij wet zijn voorzien. De bevoegdheid tot het instellen van de opkoopbescherming en de mogelijkheden en contouren ervan zijn neergelegd in Hoofdstuk 7 van de Huisvestingswet. Het werkingsgebied en de voorwaarden zijn in de Huisvestingsverordening Amsterdam 2022 toegespitst op de Amsterdamse woningmarkt. De maatregel is hiermee voldoende toegankelijk, precies en voorzienbaar. B. De beperking moet noodzakelijk zijn in het algemeen belang.

Het doel van het invoeren van de opkoopbescherming is om goedkope en middeldure koopwoningen te kunnen behouden in het koopsegment wanneer er door de opkoop van deze woningen voor verhuur sprake is van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten door schaarste aan deze woningen of de leefbaarheid van de betreffende buurt wordt aangetast. Amsterdam wil de opkoopbescherming met name inzetten om schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen tegen te gaan. Ondanks dat er in Amsterdam volop woningen worden bijgebouwd blijkt het dat er nog steeds een dusdanige schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen is, zeker in de bestaande bouw. Voor mensen die op zoek zijn naar dit type koopwoning, zoals starters en woningzoekenden met een middeninkomen, is het dan ook erg lastig is om een passende koopwoning te vinden in Amsterdam. Daar waar de opkoop van deze koopwoningen voor verhuur leidt tot onevenwichtige en onrechtvaardige effecten door schaarste, is het noodzakelijk dat er maatregelen worden genomen om de mogelijkheden van deze doelgroep op de woningmarkt te verbeteren. De gemeente dient zowel schaarste in het goedkope en middeldure koopsegment, als de negatieve invloed van beleggers op die schaarste aan te tonen. Hiervoor zijn verschillende onderzoeken gedaan.

Naar aanleiding van deze onderzoeken heeft de gemeente geconcludeerd dat alle goedkope en middeldure koopwoningen die vrijkomen komende jaren, beschermd moeten worden tegen (commerciële) verhuur. Gezien het rendement dat behaald kan worden krijgen deze woningen een hogere beleggingswaarde dan kopers die er zelf in willen gaan wonen kunnen financieren. Gezien de schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen leidt dit tot het onevenwichtige gevolg dat kopers die in hun eigen woning willen wonen en op dit segment zijn aangewezen te weinig kans maken. De gemeente acht de bescherming van de beschikbaarheid van woningen voor startende kopers, gelet op de schaarste aan koopwoningen en hun geringere financiële positie, van groot belang. Naast het zorgen voor voldoende woningen, is het ook van belang dat buurten leefbaar zijn. Een leefbare omgeving is namelijk essentieel voor het hebben van een prettig thuis. Daar waar de opkoop van woningen de leefbaarheid aantast, kan de opkoopbescherming ervoor zorgen dat er meer koopwoningen behouden blijven in dit segment. Doordat koopwoningeigenaren veelal een grotere binding hebben met de buurt kan dit de leefbaarheid van de betreffende buurt verbeteren.

De beperking van het eigendomsrecht – het niet meer kunnen kopen van bepaalde woningen om deze vervolgens te verhuren – is om de hierboven beschreven redenen noodzakelijk in het algemeen belang. C. Er moet sprake zijn van een evenwichtige balans tussen de mate van regulering van het eigendomsrecht van woningeigenaren en het daarmee gediende algemeen belang. Om te kunnen spreken van een evenwichtige balans geldt voor de opkoopbescherming in eerste plaats dat de gemeente bij de invoering moet onderbouwen dat deze maatregel in bepaalde buurten en voor bepaalde categorieën van woningen noodzakelijk is vanwege de schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen of leefbaarheid van de betreffende buurt. Hierdoor is het niet mogelijk om zomaar lukraak alle woningen in een gemeente aan te wijzen voor de opkoopbescherming. Er is echter bewust gekozen om geen prijsgrenzen op te nemen in de landelijke Huisvestingswet, omdat woningmarkten verschillen per gemeente. Gemeenten hebben zelf goed zicht op hun lokale situatie. Daarom moeten zij zelf op basis van hun lokale situatie onderbouwen tot welke WOZ-waarde in hun gemeente koopwoningen in het goedkope en middeldure segment vallen.

Omdat er in de hele stad schaarste is aan goedkope en middeldure koopwoningen wil de gemeente Amsterdam voor alle gebieden in de stad een opkoopbescherming invoeren voor koopwoningen met een WOZ-waarde tot € 512.000. Uit onderzoeken gedaan in 2019 (‘Schaarstepatronen op de Amsterdamse woningmarkt 2019’ en ‘Wonen in Amsterdam 2019’) is reeds gebleken dat er in heel Amsterdam een tekort is aan goedkope en middeldure koopwoningen. Dat beperkt zich helaas niet tot enkele gebieden. Tevens is in het kader van een eventuele invoering van de opkoopbescherming in Amsterdam Onderzoek Informatie en Statistiek (OIS) gevraagd onderzoek te doen naar de activiteit en invloed van beleggers op de Amsterdamse woningmarkt. Het onderzoek van OIS laat zien dat in alle stadsdelen beleggers woningen opkopen. Ook dat is niet beperkt tot enkele gebieden. De aankoop door verhuurders gaat ten koste van kopers die zelf in een woning willen wonen. Dat is terug te zien in het feit dat het aantal woningen van verhuurders toeneemt en het aantal woningen van eigenaar-bewoners nagenoeg gelijk blijft, terwijl het totale aantal woningen in de stad is gestegen. Zonder de opkoopbescherming valt niet te verwachten dat deze trend zich zal keren.