Raadsvoorstel 'Actualisatie Opkoopbescherming'

RAADSVOORSTEL RAADSVOOORSTEL

Aan de gemeenteraad Zaaknummer:

4314840

Onderwerp:

Actualisatie Opkoopbescherming

Kernboodschap In 2022 is in Arnhem de ‘opkoopbescherming’ ingevoerd. Hiermee voorkomen we dat bestaande huizen worden opgekocht voor de verhuur en dat deze huizen dus beschikbaar blijven voor kopers. Jaarlijks wordt de grens (WOZ-waarde) voor welke woningen dit geldt geïndexeerd. Dit voorstel regelt dat woningen met een WOZ-waarde tot € 434.000 beschermd worden tegen opkoop. Voorstel 1. De Verordening tot wijziging van de Huisvestingsverordening gemeente Arnhem 2024 (Opkoopbescherming) vast te stellen volgens bijgevoegd voorstel. Inleiding In Arnhem is de afgelopen jaren de beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen onder druk komen te staan door het opkopen van woningen door (particuliere) investeerders. Het opkopen van woningen zorgt voor schaarsteproblemen, omdat koopstarters en doorstromers met lagere en middeninkomens worden verdrongen van de koopwoningmarkt. Ook kan het zo zijn dat het opkopen van woningen door beleggers een negatieve invloed heeft op de leefbaarheid in de wijken. Omdat wij in Arnhem woningen bereikbaar willen houden voor onze inwoners heeft de raad in februari 2022 de opkoopbescherming vastgesteld en ingevoerd in de gemeente. De opkoopbescherming is een wettelijk instrument dat ingesteld wordt via de huisvestingsverordening. Via de opkoopbescherming wordt een gedeelte van de woningvoorraad aangewezen als beschermde woonruimte.

De opkoopbescherming zorgt ervoor dat woningen niet opgekocht kunnen worden voor de verhuur. Op deze manier blijven koopwoningen in het betaalbare en middensegment bereikbaar voor onze inwoners. De Arnhemse opkoopbescherming heeft ook afgelopen jaar invloed gehad op de Arnhemse woningmarkt: Uit onderzoek van Companen blijkt dat het aandeel koopstarters in Arnhem is gestegen van 30% in 2020 naar 48% in 2023. De opkoopbescherming heeft hiermee, naast een aantal andere factoren, invloed op de beschikbaarheid van koopwoningen in Arnhem. Het aantal aankopen door investeerders die niet in de aangekochte woning zijn gaan wonen, is vanaf het jaar 2021 gedaald van ongeveer 500 naar rond de 80 woningen in 2023. In dit raadsvoorstel actualiseren en indexeren we de opkoopbeschermingsregeling. Hiertoe moet de huisvestingsverordening worden aangepast. Met dit voorstel verhogen we de WOZ-waarde uit de

RAADSVOORSTEL regeling. Door het verhogen van de WOZ-waarde van € 355.000 naar € 434.000 wordt twee derde van de Arnhemse koopwoningen als beschermde woonruimte aangemerkt.

Beoogd effect Het verhogen van de grenzen van de Opkoopbescherming, zodat het opkopen van woningen wordt bemoeilijkt. Hiermee vergroten we de beschikbaarheid van woningen in het (goedkope en middeldure) koop- en huursegment. Argumenten 1.1

Er is sprake van schaarste aan betaalbare (koop)woningen, waarbij koopstarters en doorstromers worden verdrongen van de woningmarkt door beleggers. Prettig wonen in onze stad begint met betaalbare koopwoningen en goede leefbaarheid in de Arnhemse wijken. Door de WOZ- grens uit de Huisvestingsverordening te indexeren, blijven we woningen beschermen tegen beleggers in onze gemeente die woningen opkopen om mee te speculeren. Met het indexeren van de opkoopbescherming kunnen wij woningen beschikbaar houden voor potentiële huizenkopers zodat er in woningen gewoond kan worden. Hiermee voorkomen we dat woningen een speculatieobject worden voor de verhuur. Gelet op de WOZ-waarden en WOZ-waardestijging van de Arnhemse koopwoningvoorraad (2023), indexeren we, ook op basis van het actuele onderzoek van Companen, de definities van deze twee prijsklassen: - De definitie van goedkope koopwoningen wijzigen we van woningen met een WOZwaarde van € 245.000 naar woningen met een WOZ-waarde van € 301.000 - De definitie van middeldure koopwoningen wijzigen we van woningen met een WOZwaarde van € 355.000 naar woningen met een WOZ-waarde van € 434.000. Voor de opkoopbescherming hanteren we de maximale grens van € 434.000. Dit is namelijk in lijn met motie 22M38 uit 2022: “Bij elke jaarlijkse vaststelling van het nieuwe WOZdrempelbedrag, het maximaal aan te tonen bedrag op te nemen”.

Door deze indeling doen we recht aan de wettelijke vereiste om de woningvoorraad in te delen in ‘goedkoop’, ‘middelduur’ en ‘duur’. In vrijwel alle andere gemeenten waar de opkoopbescherming is ingevoerd, wordt ook gekozen voor een grens waarbij twee derde van de koopwoningvoorraad wordt beschermd. Voor Arnhem hebben we eerder kunnen aantonen dat er binnen deze segmenten sprake is van schaarste. Voor deze onderbouwing en de overige argumenten voor het invoeren van de Arnhemse opkoopbescherming, verwijzen we graag naar het raadsvoorstel ter introductie van de opkoopbescherming en de hierbij vastgestelde ‘onderbouwing opkoopbescherming’. Onderdeel van de opdracht voor het recente onderzoek van Companen is om voor Arnhem te laten onderzoeken wat geschikte schaarstegrenzen zouden zijn. Dit raadsvoorstel volgt de uitkomsten van het onderzoek van Companen. Voor het rapport van Companen verwijzen

RAADSVOORSTEL we graag naar bijlagerapport “Onderzoek effectiviteit opkoopbescherming Companen”. 1.2

Als grens voor de opkoopbescherming stellen we een WOZ-waarde voor van € 434.000. Een hogere grens levert mogelijk juridische risico’s op. Het is niet toegestaan om een niet te onderbouwen grens in te stellen boven het middeldure (koop)segment. Voordat de grenzen van de Opkoopbescherming mogen worden aangepast is er een zorgvuldige afweging nodig met een feitelijke onderbouwing waarom die aanpassing nodig is. Werken met een hogere grens dan gegevens toelaten brengt mogelijk juridische risico’s met zich mee. Een hogere Arnhemse prijsgrens voor 2024 dan in dit raadsvoorstel wordt gedaan zal vermoedelijk niet standhouden bij bezwaar en beroep. Uit jurisprudentie blijkt dat in die gevallen niet enkel de bezwaarmaker in het gelijk wordt gesteld, maar de rechter de gehele regeling ontbindt. Belangrijk bij de gekozen grens is dat twee derde van de koopwoningvoorraad wordt beschermd. Uit gegevens van het Kadaster blijkt dat beleggers met name actief zijn en waren in de goedkopere segmenten. Door uit te gaan van € 434.000 beschermen wij twee derde van de Arnhemse woningvoorraad. Overigens is er al meerdere jaren sprake van het ophogen van de grens van de opkoopbescherming. Tijdens de invoering van de opkoopbescherming in 2022 is de grens van de opkoopbescherming op € 325.000 vastgesteld. In 2023 betrof het een actualisatie van € 325.000 naar € 355.000.

Hiermee is deze actualisatie, indien mogelijk, een jaarlijks terugkomende actualisatie van de opkoopbescherming.

Kanttekeningen en risico's 1.1

De stijging van het aantal koopstarters en doorstromers is mogelijk niet geheel toe te schrijven aan de opkoopbescherming. Uit het rapport van Companen blijkt dat het aandeel koopstarters en doorstromers op de Arnhemse woningmarkt sterk is toegenomen. De opkoopbescherming is als instrument onderdeel van een aantal nieuwe maatregelen die invloed hebben op de woningmarkt. Denk hierbij aan de stijging van de overdrachtsbelasting, het vermogensrendement in box 3 en de Wet betaalbare huur. Deze maatregelen hebben naast de opkoopbescherming allemaal invloed op het aandeel beleggers op de woningmarkt. Daarmee is de effectiviteit van de opkoopbescherming als enkelvoudig instrument niet vast te stellen. Daarentegen blijkt uit onderzoek van Het Kadaster dat in steden waar de opkoopbescherming van kracht is woningen in gewilde gebieden minder snel opgekocht worden door beleggers. Dit beeld wordt bevestigd door onderzoek van de Universiteit van Amsterdam en de Erasmus Universiteit Rotterdam.

RAADSVOORSTEL

Participatie Voorafgaand aan de introductie van de opkoopbescherming in onze gemeente is een uitgebreid participatietraject gevolgd met belanghebbenden in Arnhem. Belanghebbenden zijn aan het eind van 2021 geïnformeerd over de opkoopbescherming en konden via een inspraakdocument reageren op het Arnhemse voorstel. We hebben toentertijd proactief contact gezocht met belanghebbenden (denk hierbij aan makelaars en notariskantoren). Dit inspraakdocument heeft in 2021 in totaal 4 weken ter inzage gelegen. De zienswijzen zijn destijds meegenomen bij het uiteindelijke raadsvoorstel voor de opkoopbescherming. Omdat de aanpassingen die we nu voorstellen technisch van aard zijn, is het niet nodig een document opnieuw ter inspraak voor te leggen aan belanghebbenden. Financiën De kosten voor de uitvoering van de Opkoopbescherming kunnen worden gedekt vanuit het budget voor wooninstrumentarium. Uitvoering Na vaststelling door de raad zal de Leegstandsverordening en de geactualiseerde Huisvestingsverordening worden gepubliceerd in het digitale gemeenteblad. De uitvoering en handhaving van de Opkoopbescherming wordt uitgevoerd door de ODRA. Communicatie De Verordening tot wijziging van de Huisvestingsverordening wordt gepubliceerd in het digitale gemeenteblad.

Bijlagen Stukken voor gemeenteraad − Onderzoek effectiviteit opkoopbescherming Companen; − Verordening tot wijziging van de Huisvestingsverordening - indexatie opkoopbescherming.

RAADSVOORSTEL

Besluit van Zaaknummer

4314840

DE RAAD VAN DE GEMEENTE ARNHEM; gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van 17 september 2024, nummer 4314840. Gelet op artikel 41 van de Huisvestingswet; besluit: vast te stellen de volgende verordening tot wijziging van de HUISVESTINGSVERORDENING GEMEENTE ARNHEM 2024 I.

Wijzigingen

Artikel 13, tweede lid, onder b wordt vervangen door: ‘waarvan de WOZ-waarde niet meer bedraagt dan € 434.000’

II Slotbepaling 1. Dit besluit treedt in werking op de dag na die van bekendmaking. 2. Dit besluit wordt aangehaald als: Verordening tot wijziging van de Huisvestingsverordening – indexatie opkoopbescherming

Aldus vastgesteld in de raadsvergadering van [DATUM] De griffier,

De voorzitter,