Motivering OP - bijlage 01 Olympuskwartier

Olympuskwartier Zuid, Arnhem Omgevingskwaliteitsplan

Definitieve versie 20-06-2024

juni 2024

Omgevingskwaliteitsplan Olympuskwartier Zuid, Arnhem

Inhoudsopgave :

1. Inleiding 2. Kwalitatieve doelstellingen 3. Architectuur 4. Openbare ruimte

1. Inleiding Doel Omgevingskwaliteitsplan Doel van dit Omgevingskwaliteitsplan is het borgen van ‘een goede integrale omgevingskwaliteit’ voor het Olympuskwartier Zuid. Daarmee is het Omgevingskwaliteitsplan breder dan het Beeldkwaliteit plan, dat vooral ingaat op ruimtelijke kwaliteit. Omgevingskwaliteit gaat niet alleen om het visuele aspect, maar is gericht op het samengaan van gebruikswaarde, toekomstwaarde en belevingswaarde. Naast ruimtelijke kwaliteit worden in dit document ook ruimtelijke diversiteit, economische en maatschappelijke functionaliteit, culturele diversiteit, sociale rechtvaardigheid, duurzaamheid en de menselijke maat omschreven. We leggen in dit document de ambities en

lst -3

25

pp e

25

/P

Ko

N2

ra a

t

kwaliteiten van het project Olympuskwartier Zuid vast.

le

ijro

ut

e

gesprek gehouden waarbij een belangrijke constatering was dat bewoners en gemeente graag het resterende Olympuskwartier zuid multifunctioneler in willen vullen door wonen toe te voegen aan het programma leisure. Daarop is de Nota van Uitgangspunten Olympuskwartier zuid ‘Leisurepark Olympus’ als leidraad en als inspiratie voor marktpartijen opgesteld die een planconcept voor het gebied gaan uitwerken. Eind mei 2020 heeft Janssen de Jong Projectontwikkeling een Planvisie ingediend voor Olympuskwartier Zuid (kavel B). De gemeente heeft dit voorstel gekozen omdat deze de beste stedenbouwkundige invulling bevatte en naar verwachting de meeste maatschappelijke meerwaarde voor het gebied zal

Wat vooraf ging

bieden. Na afstemming van het ontwerp met de gemeente en omgeving is

In mei 2011 heeft de gemeenteraad de Koers Gebiedsvisie Centrum Zuid

in maart 2023 het Concept Stedenbouwkundig Plan (SP) ingediend. Het

vastgesteld. Voor het kwadrant Rijnhalgebied, Olympuskwartier, is een ontwikkeling van leisure en daaraan gerelateerde functies voorzien. In maart 2012 is de Nota van Randvoorwaarden Leisurepark Olympus vastgesteld. Door onder andere de vestiging van Decathlon, Mountain Network en La

Stedenbouwkundig Plan nadert momenteel definitieve afronding waarna het door het college zal worden vastgesteld. Dit Omgevingskwaliteitsplan vormt een bijlage bij het op basis van dat Stedenbouwkundig Plan te wijzigen omgevingsplan.

Rocca in de Rijnhal en de nieuwbouw van een vestiging van beweegcentrum Forumupgrade was deze Nota niet meer actueel. Er is ook een structuurontwerp voor de openbare ruimte van het Olympukwartier gemaakt en in september 2019 vastgesteld. Naar aanleiding van dit structuurontwerp is een ronde tafel

1. Inleiding

09.

2.

Omgevingskwaliteitsplan Olympuskwartier Zuid, Arnhem 1. Verankering in de stad.

4. Auto verkeer.

2. Verankering op de plek.

5. Verankering op de plek

3. Fietsroute in het plan.

6. Kavel B, onderdeel van sportcircuit.

1.

2. binnenstad

2. Kwalitatieve doelstellingen Olympuskwartier Zuid : het voorstel Het plangebied wordt een levendig gebied, ingevuld met verschillende functies. Ontmoeten en bewegen in een groene setting vormen het DNA van het plan. Het wordt een prettige plek om thuis te komen, te bewegen,

Gelredome

te ontmoeten, ontspannen en te ontdekken, zowel voor volwassenen als

Olympus Kwartier

kinderen. Het primaire doel is het realiseren van een nieuw duurzaam gebied met een sterke sociale basis en verbinding met Arnhem Zuid. Duurzaam gaat over toekomstgericht ontwikkelen en comfortabel wonen met gebruik van

Kronenburg

schone energie. Over een nieuwe woonomgeving in Arnhem waar woningen hun waarde behouden, voor verschillende doelgroepen bereikbaar zijn, en het gebied over honderd jaar nog evenveel aantrekkingskracht heeft. 3.

4.

Het voorstel voor het plangebied beslaat openbaar gebied in eigendom van de gemeente, openbaar toegankelijk gebied in eigendom van de vereniging van eigenaren (de semi-openbare daktuin) en particulier terrein. De overgangen

openbare ruimte wordt inclusief ingericht.

Verankering in de stad, wijk en buurt Het voorstel maakt optimaal onderdeel uit van het Olympuskwartier, het verbindt zich met de aanliggende woonwijk Malburgen Oost-Zuid en op hoger schaalniveau met Arnhem Zuid en Arnhem als stad. Er wordt ingespeeld op de nieuwe inrichting van het openbaar gebied in het Olympuskwartier als verblijfsgebied (30km/h). Voor fietser en voetganger is het plangebied vanuit alle kanten goed benaderbaar en ontsloten (afbeelding 3). De groene kwaliteiten die zijn voorzien voor het Olympuskwartier worden rondom doorgezet en ook dwars door het plan wordt een verbinding gelegd met het groen aan de buitenrand, langs de Pleijroute (afbeelding 5). Het sportcircuit

Een gezonde en sociaal interactieve woonomgeving

(afbeelding 6). Hiermee wordt de kwalitatief hoogwaardige openbare ruimte

Het huidige Olympuskwartier heeft een regionale aantrekkingskracht met de

om te bewegen en elkaar te ontmoeten binnen het Olympuskwartier vergroot.

zijn directe omgeving en met de mensen die in de directe nabijheid wonen. Decathlon is begonnen met het aanbieden van voor iedereen toegankelijke sportvoorzieningen in de buitenlucht. De andere functies vinden grotendeels binnen de bebouwing plaats en gaan geen interactie aan met de omliggende 6.

het gebied bezoeken aanzet tot bewegen en een gezonde levensstijl. De

hiertussen worden logisch vormgegeven.

functies die hier zijn gelegen. Het gebied heeft echter weinig verbintenis met

5.

mensen die er wonen, maar ook de mensen uit de omgeving of mensen die

wijk. Door te zorgen voor een goede aansluiting van het voorstel op de omliggende wijken kunnen deze ook profiteren van de aanwezige kwaliteiten van het gebied. Het structuurplan speelt hierop in met het aanbieden van sportvoorzieningen in de buitenlucht die voor iedereen toegankelijk zijn. Het structuurplan biedt een houvast voor een grote transformatie van de buitenruimte die inzet op bewegen, georganiseerd en ongeorganiseerd en een kwalitatief goede buitenruimte met verblijfskwaliteit die sociale interactie op elk schaalniveau verbetert in de vorm van een sporttrack en freerun objecten. Al lange tijd ligt de focus voor dit gebied op sport, leisure en een gezonde lifestyle. Het voorstel voor Olympuskwartier Zuid ondersteund de

met verschillende sport elementen krijgt een extra lus door het plangebied

Er ontstaat levendigheid rondom doordat verschillende routes en paden op verschillende manieren bereikbaar zijn. Naast het gebruik maken van bestaande routes wordt het plan verder verankerd op de plek door zowel vormgeving als programma.

Vormgeving Door het realiseren van accenten in de massaopzet (afbeelding 2) wordt de zichtbaarheid en ervaarbaarheid van de plek vanuit de omgeving verbeterd. Hoogte accenten (max. 12 lagen)

komen in hoogte ongeveer overeen

met de aanliggende bebouwing van Kronenburg (12 lagen op een plint) en veroorzaken geen windhinder. Het gebouwensemble sluit in schaal en maat aan bij de bestaande gebouwvolumes in het (omliggende) gebied. De bebouwing heeft een basishoogte van ongeveer 17 meter en wordt opgedeeld in kleinere segmenten om zo aan te sluiten bij de menselijke schaal. Door openingen in het blok worden doorzichten door het blok gewaarborgd.

ontwikkeling van een gezonde en sociaal interactieve woonomgeving die de

2. Kwalitatieve doelstellingen

3.

Omgevingskwaliteitsplan Olympuskwartier Zuid, Arnhem 1. Commercieel programma in de plint langs Olympus. 2. Openingen in het blok waarborgen doorzicht.

1.

2.

Energie Er komt ruimte voor wonen en sporten maar ook ruimte voor ontmoeting

Een combinatie van een hoogwaardige geïsoleerde schil en beglazing en

en sociale en culturele interactie. Door het realiseren van kwalitatief goede

een efficiënt energie-concept om te koelen en te verwarmen zorgt ervoor

ontmoetingsplekken binnen het gebouw en in de (semi-)openbare ruimte

dat Olympuskwartier Zuid een gezond, comfortabel en toekomstbestendig

zullen toekomstige bewoners elkaar gemakkelijk gaan ontmoeten en zo

plan is en blijft. Goede ventilatie brengt frisse lucht zonder tocht. Doel is een

sociale contacten kunnen opdoen. De openbare ruimte wordt interessant

duurzaam gebouw, met een bijbehorende MPG-score. De appartementen

en prikkelend ingericht om zo mensen te stimuleren de ruimte creatief te

worden minimaal BENG. Het gehele complex wordt gasloos.

gebruiken. Trappen in de semi openbare ruimte kunnen zelfs ingezet worden als tribune en zo aanleiding zijn voor culturele activiteiten als theater of dans.

Groen en Blauw

Daarnaast nodigen ze uit tot bewegen en buiten verblijven.

Het voorstel volgt het structuurplan en respecteert daarmee de bestaande groene kwaliteiten van de omgeving en versterken deze waar mogelijk.

Programma De locatie Olympuskwartier Zuid biedt ruimte aan een flink aanvullend en betaalbaar woonprogramma, zodat ook de doelgroep kleinere huishoudens, zowel jongeren als ouderen, een goede plek kunnen krijgen binnen de wijk. Van het aanbod bestaat 30% uit sociale huur woningen. Er worden ook koopappartementen gerealiseerd, wat zorgt voor een gevarieerd woningaanbod op deze plek, waardoor een mix aan bewoners zal ontstaan. In de plint komen ook woningen zodat er ‘echt wordt gewoond in de wijk’ en aan de straat. De woningen in de plint zorgen voor levendigheid en sociale controle op straat. Door het woonprogramma zijn er altijd mensen aanwezig op de locatie. De relatie met leisure, en sport en bewegen, is voor diverse doelgroepen interessant. Er wordt gestreefd naar een mix van doelgroepen (ouderen, starters, werkenden en doorstromers). Er wordt ruimte geboden aan functies die een meerwaarde bieden aan, en een verrijking zijn voor de wijk Malburgen. Het programma op deze locatie wordt verstevigd, met name aan de zijde van Olympus, door het toevoegen van een programma dat gericht is op gezondheid, sport en bewegen. Mogelijkheden zouden zijn een toegankelijke (betaalbare) sportschool, kleinschalige ondersteunende horeca en culturele ondernemingen, een gezondheidscentrum. De faciliteiten van de sportondernemingen zijn zowel binnen als buiten gesitueerd.

Duurzaamheid

Vergroening van de plek heeft veel voordelen. Het zorgt voor verkoeling in de

Naast een goede verbinding met de omgeving en een kwalitatieve ruimtelijke

zomer, zowel voor het gebouw als voor de stad. In de winter kan groen op de

en programmatische invulling is ook een hoge duurzaamheidsambitie

gevels en op het dak de warmte in het gebouw vasthouden. Groen biedt een

essentieel om tot een kwalitatief hoogwaardig en toekomstbestendig

verbetering van de luchtkwaliteit en energiebesparing. Daarnaast biedt het

gebouwencomplex te komen. Bewust materiaalgebruik en een efficiënt en

beschutting en nest-gelegenheid voor vogels, vlinders en andere insecten.

gezond energieconcept in een hoogwaardige, groene en blauwe omgeving vormen daarom belangrijke onderdelen van het voorstel.

Door een minimale footprint, zo weinig mogelijk verharde oppervlakten, groenelementen in het ontwerp op te nemen en in en rondom de woningen

Circulair

gebouwgebonden nestplaatsen te realiseren, kunnen planten en dieren

Er wordt bewust met materiaal omgegaan. Daarom worden er zo veel mogelijk

zich huisvesten en wordt de locatie vergroend, ondanks de toename van

duurzame bouwmaterialen toegepast en is het materiaalgebruik efficiënt.

programma. De ruimte rondom het gebouw wordt ingericht als een groene

Doel is zo min mogelijk vervuilende materialen te gebruiken, of materialen uit

omzoming met bomen, struiken en bloemrijk grasland. Hierbij wordt ook

uitputtelijke bronnen. Circulair materiaal gebruik is het streven.

aansluiting gezocht met de groene en waterrijke zone gelegen tussen de Pleijroute en het plangebied.

Binnen de kaders van het project wordt bij de realisatie gebruik gemaakt van circulaire bouwmaterialen. Zo kan hout worden gebruikt voor de gevels aan

De binnentuin boven de geparkeerde auto’s zorgt ervoor dat door dubbel

de binnentuinen. Tijdens de planvorming zal worden onderzocht op welke

grondgebruik binnen het bouwvolume ruimte voor auto’s is zonder dat dit ten

wijze circulariteit ingebed kan worden.

koste gaat van buitenruimte, ruimte voor ontmoeten en bewegen en groen. De daktuin en het openbaar gebied rondom het gebouw wordt maximaal

Zo min mogelijk uitlogende materialen als zink, koper en lood worden toegepast

vergroend, de hoeveelheid verharding wordt zo klein mogelijk gehouden. De

en er wordt gebruik gemaakt van duurzame robuuste en onderhoudsvrije

binnentuin wordt een aantrekkelijke groene verblijfsplek.

materialen. Het plan wordt in BIM uitgewerkt waarin ook het materiaalgebruik wordt vastgelegd in een materialenpaspoort. Op deze manier is in de toekomst

Biodiversiteit

herleidbaar welke materialen in het plan zijn verwerkt.

Dieren en planten krijgen ruimte om zich te huisvesten in het gebied. In gevels en op daken komen nestmogelijkheden voor o.a. mussen, zwaluwen,

2. Kwalitatieve doelstellingen

4.

met een stroeve vlakke ondergronden, fwissees, een speels verloop van het hetontstaat geOmgevingskwaliteitsplan Olympuskwartier Zuid, Arnhem sen biedt om verschillende informele ier ook uceren en te ontmoeve fac- om te1.verblijven Ruimte voor nestkasten. 4. Samenkomen in de binnnentuin. etingsplekken worden op logische locaen ontmoeten reëren 2.Sport Begroeide 5.Wassen Energieopwekking kan worden BSOhekwerken t.p.v. plaatst meubilair met galerij aan binnentuin. gecombineerd met groen dak. ansluitmet comfortabel Samenkomst in de gemeenschappelijke tuin 3. Wadi alslogische natuurlijkeen speel6. Trap naar binnentuin als onder rganisatie. Door deze veilivoorziening. voor jong en deel van het sportcircuit. richten is het begaanbaar vleermuizen, insecten, bijen en hommels. In het (semi-) openbaar gebied is pelijke wordt ook met1.behulp van sport, spel 2. ruimte voor kleine dieren en insecten. Verlichting wordt minimaal toegepast, om een binnen)tuin centraal gesteld. Diverse dynamisch en afgeschermd, zodat een veilige omgeving wordt gerealiseerd reenleefspel opstellingen laat men samenmaar lichthinder voor vogels, vleermuizen en kleine zoogdieren wordt beperkt. Het type nestplaatsen sluit aan bij de in het gebied en omgeving voorkomende gen in de tuin. Het openbare gedeelte ve imsoorten. r devan bewoners van het complex.

Grote uik de trappen met veel groen en afwissepositief Ruimte voor bijv. kookles- Klimaatadaptatie ewoners eid van en bezoekers vanuit het geHet plangebied is gelegen in één van de meest hitte-gevoelige gebieden van sen. Gezond leren leven e trappen zijn zo ingericht dat hier ook ogische Arnhem met nadelige gevolgen voor het leefklimaat van de buitenruimte en begint bij kennis Samenkomen in de tuin ven kan worden. Om de sportieve facvoor het binnenklimaat. Het gebouw wordt dusdanig ontworpen dat er geen ale beWassen en ontmoeten benadrukken en uitdaging te creëren negatief effect is op de gevoelstemperatuur buiten en dat het leefklimaat Sport BSO en de binnen aangenaam is zonder gebruik te maken van energie verslindende ircuitendoor de tuin gelegd die aansluit ners 3. 4. oplossingen. structuur.

geving en de gemeenschappelijke ngt mensen samen en verleidt hen om an. Dit zorgt voor een gezondere leefen blauw hebben een positieve imijn van mensen door het gebruik van einden. Bewegen heeft een positief eke gesteldheid en de gezondheid van n en spelen zorgen voor een logische Samenkomen in de tuin Natuurlijke Natuurlijke speelvoorziening en vervult een belangrijkewaterspeelvoorzieningen sociale be5. (binnen)tuin en de 6. eenschappelijke vormen de tuin van de bewoners en gt voor onderlinge ontmoeting.

Vanuit het idee dat mobiliteit schoon en flexibel dient te zijn wordt de (elektrische) fiets centraal gesteld. De fiets wordt belangrijker gemaakt dan de auto. Fietsparkeren voor bewoners en werknemers wordt binnen het gebouw opgelost en is goed bereikbaar. De stallingen bieden voldoende mogelijkheid voor het opladen van elektrische fietsen. In de openbare ruimte komen eveneens voldoende fietsparkeerplekken voor bezoekers. De auto’s worden uit het zicht geparkeerd om extra leef- en bewegingsruimte te creëren. Ook elektrische mobiliteit wordt gestimuleerd door het aanbieden en faciliteren van laadpalen. De laadvoorziening is uitbreidbaar met het oog op de ontwikkelingen in de toekomst. Bij de uitwerking van de parkeergarage is aandacht voor een soepele doorstroming. Voor bezorg- en pakketdiensten worden rondom op speciale plekken reserveringen gemaakt aan de rand van de straat nabij de entrees van de woningen.

Er is aandacht voor een duurzame waterhuishouding. Hemelwater van gebouw en kavel wordt oppervlakkig en vertraagd afgevoerd op eigen terrein of afgevoerd naar de aan te leggen wadi’s in de openbare ruimte. De wateropslag in bloemrijke wadi’s zijn zichtbaar en verhoogt het bewustzijn en de belevingswaarde. Voor het hemelwater dat niet meer op de locatie verwerkt kan worden wordt de wadi verbonden met de watergang naast de Pleijroute. Daarmee is afvoer op open water in de omgeving gegarandeerd

Ruimte voor bijv. kooklesen wordt wateroverlast bij zeer hevige regenval zo veel mogelijk voorkomen. sen. Gezond leren leven begint bij kennis In de daktuin komt waterberging ten behoeve van het irrigeren van de beplanting. Groene daken zijn goed voor de biodiversiteit en bufferen regenwater, waarna het vertraagd afgevoerd wordt naar de wadi waar het vervolgens kan infiltreren in de bodem.

Mobiliteit - Bewegen Door de gunstige centrale ligging in Arnhem zijn een verscheidenheid aan voorzieningen als winkels, sportvoorzieningen, ontspanning en scholen in de nabijheid gelegen en zowel lopend, per fiets als met het openbaar vervoer goed en snel te bereiken. Het voorstel zet daarom in op het ook groeiend gebruik van de fiets, het OV en elektrische voertuigen. Stimuleren om te bewegen en gezonde keuzes te maken is integraal onderdeel van het voorstel.

Natuurlijke Natuurlijke waterspeelvoorzieningen speelvoorziening

2. Kwalitatieve doelstellingen

5.

Omgevingskwaliteitsplan Olympuskwartier Zuid, Arnhem 1. Opbouw en geleding in de gevel. 2. Detaillering zorgt voor geleding. 3. Stimuleren van beweging in ontwerp door trappen aan binnnentuin.

4. Warme binnenwereld met verblijfskwaliteit. 5. Hoogte accenten 6. Accent van andere orde aan het groene hart.

1.

2.

3. Architectuur Schaal : massa en uitstraling Uitgangspunt is een gebouw dat de maat en schaal van de omgeving aankan

de noord-west zijde, weer verbonden met het sportcircuit. Een derde trap

maar tegelijkertijd ruimte biedt aan intiem en beschut wonen. Uitdaging

vormt de dwars verbinding door het plan met de Pleijroute zijde van het blok.

is de grote schaal en kleine menselijke schaal zodanig bij elkaar te laten

3.

4.

komen dat er een eigen identiteit voor deze plek ontstaat. Enerzijds wordt

Het gebouw is transparant en doorwaadbaar door doorzichten en toegangen

er dus een relatie aangegaan met de omliggende gebouwen als de Koppel,

van verschillende omvang. Het vormt geen ondoordringbaar blok binnen

de Decathlon, het Olympuscollege en de woongebouwen aan de overzijde

Olympuskwartier. De vormgeving houdt rekening met de bezonning van

van de Koppelstraat maar ook de aanliggende kwadranten, Kronenburg,

de omgeving als het groene hart, de nieuwe binnentuinen, de aanliggende

het Gelredome. Anderzijds wordt er een aantrekkelijke woonomgeving

bebouwing en woningen. In hoofdvorm heeft het gebouw een plat dak met

gerealiseerd waar mensen zich thuis voelen. Een groot gebaar dat zich

op sommige plekken verbijzonderingen. De dakranden zijn voldoende hoog

differentieert naar kleinere eenheden. De detaillering van het gebouw

om de zonnepanelen uit het zicht te houden. Installaties zijn onderdeel van

zorgt voor geleding en leesbaarheid. Met name de gevel aan de zuidzijde/

de architectuur.

Pleijroute vraagt om een sterke geleding om de lengte te breken. Dit wordt gedaan door het toepassen van verschillende hoogtes, het ontwerpen van

gevels en materialisatie

verschillende doorzichten en toegangen en het toepassen van verschillende

Het wordt een eigentijds gebouw dat een eigen gezicht geeft aan de plek. De

gevelindelingen (afbeelding 5.).

buitengevels zijn open en stedelijk door een lichte structuur van baksteen met veel glas. De steenkleur is niet te donker en is in niet te groot contrast met de

dzijde

Het toekomstig gebouw is alzijdig en heeft drie speciale accenten. Er worden

bakstenen in de omgeving. De oplossing voor bewassing van ramen wordt op

twee accenten in de hoogte gerealiseerd : één ter plaatse van de entree van

eigen terrein ontworpen en uitgevoerd en anders tijdens het ontwerpproces in

het gebied en één aan de Pleijroute. De twee hoogte accenten zijn bepalend

goed overleg met de gemeente afgestemd.

voor de wijk en de plek maar doen ook mee op de schaal van Kronenburg,

5. 3.

6.

het Gelredome en de kantoren aan de Groningensingel en de nieuwe

Het nieuwe gebouw biedt ruimte aan intieme en eigen binnenwerelden waar

ontwikkelingen aan de Nijmeegseweg. Het accent aan de Koppelstraat

prettig en veilig gewoond kan worden. Aan de binnenzijde zijn gevels warm

vormt de hoofdentree van het Olympuskwartier en maakt het plein voor de

van uitstraling en worden ze voornamelijk uitgevoerd in hout.

Grote Koppel, de schermhal en Mountain Network af. Het accent aan de Pleijroute breekt de lengte van de stevige wand, die tevens het geluid weert.

Er komt een extra groene verbinding vanuit het groene hart van het

Het derde accent wordt gevormd door een kop aan het nieuwe groene hart

Olympuskwartier naar de zuidelijke groene bosrand aan de Pleijroute. Hier

van het Olympuskwartier. Het geeft door zijn bijzondere vormgeving extra

wordt extra groen in gevels toegepast en binnen het blok ruimte gemaakt voor

karakter aan deze belangrijke openbare plek binnen het Olympuskwartier.

groen en bomen. Het groen op het maaiveld staat in de volle grond. Net als de bomen welke vanuit het parkeren in de daktuin uitkomen. Daarnaast wordt bij

onderbreking lange gevel

hoogte accent aan entree Olympus

langs Pleij route

en accent aan groene hart

Het centrale groene hart van het Olympuskwartier wordt middels een grote

de inrichting van beide daktuinen optimaal aandacht besteed aan het mogelijk

trap met spelaanleidingen, die uitnodigen tot bewegen en die onderdeel

maken van beplanting; in bakken op het dek, in bakken langs de galerijen en

wordt van het sportcircuit, verbonden met het openbaar toegankelijke

buitenruimten, en waar mogelijk in de volle grond. Deze vergroening gaat

binnenplein van het plan. Dit binnenplein wordt aan de zijde van het wijkbos,

een spel aan met de architectuur. Er is aandacht voor het daklandschap en het zicht hierop vanuit de hoogteaccenten. Vegetatie, zonnepanelen en installaties worden weloverwogen gepositioneerd.

3. Architectuur

6.

Omgevingskwaliteitsplan Olympuskwartier Zuid, Arnhem 1. Verbijzonderingen ter plaatse van

3. Geleding massa

de entrees.

4. Aandacht voor daglicht in de

2. Leefgalerijen aan binnentuin met

parkeergarage.

trappen en begroeiing zorgen voor afwisselend beeld. 1.

2.

Plint

Binnentuin

Het gebouw krijgt een levendige plint die bestaat uit verschillende functies als

Er wordt onderscheid gemaakt tussen twee binnentuinen. De ene is meer

wonen en sport gerelateerde voorzieningen/commerciële ruimtes. Onderdeel

besloten, biedt meer rust en is op het wonen gericht. De andere is semi-

van deze plint zijn ook de entrees tot de woningen, de parkeergarage, de

openbaar, openbaar toegankelijk, en biedt ruimte aan sport en spelen voor alle

bergingen, de gemeenschappelijke fietsenstallingen, technische ruimte en het

leeftijden en stimuleert ontmoeting met een breder publiek. Veel buitenruimtes

centrale dek, evenals de buitenruimten van de woningen. Voor deze variatie

van woningen liggen aan deze binnentuinen.

aan onderdelen worden eenduidige ontwerp principes opgesteld met als doel een heldere en afgewogen uitstraling.

De woningen worden veelal ontsloten door een galerij welke aan de binnenzijde van het blok loopt. Middels afwisseling in buitenruimtes, verbindende

Entrees

buitentrappen en plekken voor begroeiing aan de galerij ontstaat een levendig

Er is aandacht voor een inclusief, toegankelijk woongebouw. De woningen

groen beeld aan de binnentuin. De woningen hebben een ‘open gevel’ aan de

zijn verdeeld over verschillende woongebouwen met elk een eigen centrale

binnentuin zodat er werkelijk geleefd gaat worden aan deze zijde.

entree, allemaal direct aansluitend op het aangrenzende maaiveld. De

3.

commerciële ruimtes krijgen rondom entree’s op maaiveld. In aansluiting

Een extra lus aan het sportcircuit loopt door de openbaar toegankelijke

op het Structuurontwerp komen sommige van deze entrees aan herkenbare

binnentuin. Hierdoor wordt de kwalitatief hoogwaardige openbaar toegankelijke

entree pleinen te liggen.

ruimte om te bewegen en elkaar te ontmoeten vergroot. De centrale groene ruimte wordt d.m.v. een grote trap verbonden met de binnentuin. De binnentuin

Mobiliteit en Parkeren

staat in verbinding met het vervolg van de route aan de noord-westzijde en

Het gebouw wordt zo ontworpen dat gebruikmaken van de trap makkelijker is

met het pad aan kant van de Pleijroute.

dan het nemen van de lift; bewegen staat centraal. De gemeenschappelijke fietsenstallingen binnen het gebouw zijn daarom goed toegankelijk en zijn direct bereikbaar vanuit de openbare ruimte en de entreehal van de woningen. In de entreehallen wordt ook informatie over de dienstregeling van het OV weergegeven. 4.

Auto’s voor bewoners, bezoek, commerciële- en sportgerelateerde functies worden uit het zicht geparkeerd in een garage. Zo blijft de openbare ruimte vrij van geparkeerde auto’s. Er wordt een fysieke relatie gelegd tussen parkeergarage en bovenliggend de bovenliggende daktuin. Dat wordt gerealiseerd met behulp van ‘lichtgaten’ die licht en groen zichtbaar maken vanuit de parkeergarage én open of transparante gevels van de functies die direct grenzen aan het parkeren binnen het blok. Beiden komen de sociale veiligheid ten goede.

3. Architectuur

7.

Omgevingskwaliteitsplan Olympuskwartier Zuid, Arnhem Uitgangsprincipes voor de groene inrichting : 1. een groenstrook rondom het gebouw

t; groene zoom als onderdeel van de plint absorbeert buitenruimtes, entrees en opgangen

BURO LUBBERS | 5

2. de daktuin loopt vloeiend over in de trappen 3. de daktuin als ‘zachte’ groene wereld

1.

2.

Landschappelijke inrichting

3.

De nieuwe bebouwing krijgt een groene plint-omzoming met klimaat robuuste beplanting, waarin elementen zoals entrees, opgangen en fietsparkeren worden opgenomen. Rondom het gebouw ligt een doorgaand grasveld met bomen en wadi’s; deze vormt de ruimtelijke verbinding met de overige delen van het Olympuskwartier. Het groen wordt zo min mogelijk onderbroken door verharding. Aanwezige toegangspaden naar de woningen op maaiveld en overige stijgpunten zijn smal en worden waar mogelijk in half verharding

De daktuin is in samenwerking met de gevels van de gebouw en openbaar campusterrein en absorbeert buitenruimtes, entrees, fietsnietjes en trappen.

uitgevoerd. Het doorgaande veld wordt op enkele plekken beschut

binnenzijde als ‘zachte’ en groene wereld, onderverdeeld

De groenstrook rondom het gebouw werkt als buffer tussen De trappen naar de daktuin zijn uitnodigend vormgeven en zorgvuldig aangesloten op de voetpaden. De daktuin

uitgevoerd met bomen en krijgt een prettige verblijfskwaliteit. Ingrediënten als

in twee helften: een sportieve sfeer in de linkerhelft en een intieme sfeer in de rechterhelft.

verbindingspaden, pleinen, verlichting, fietsparkeren, bomen en wadi’s bieden een functioneel landschap met en sportief karakter en groene uitstraling. Zo

loopt vloeiend over in de trappen en de pleintjes voor de trappen.

ontstaat een buitenruimte met verblijfskwaliteit èn gebruikskwaliteit. De continuïteit van het groen wordt verstevigd door een groene verbinding te maken tussen het groene hart van het Olympuskwartier en de zuidelijk gelegen bosrand aan de Pleijroute. Er komt een robuuste groene binnenwereld binnen het plan. Op het dek is ruimte voor grote daktuinen, plantenbakken, spelelementen en een aantal bomen. Door plantenbakken te realiseren ter

trappen met groen

plaatse van de galerijen en balkons aan de binnentuinen kunnen deze straks

insectenhotel in groene plint

ook deels begroeien. Bij het ontwerp van de gemeenschappelijke (binnen)tuin staan variatie

bakken met groen op het dek

en verblijf centraal. Grote brede uitnodigende trappen met veel groen en afwisseling trekken de bewoners en bezoekers vanuit het gebied de binnentuin in. De trappen zijn zo ingericht dat hier ook prettig op verbleven kan worden.

beplanting ook als voedsel

De groene omgeving en de gemeenschappelijke (binnen)tuin brengt mensen

trappen als verblijfsruimte

samen en verleidt hen om naar buiten te gaan. Dit zorgt voor een gezondere

ruimte voor bomen

leefomgeving. Groen en blauw hebben een positieve impact op het welzijn van mensen door het gebruik van recreatieve doeleinden. Bewegen heeft een positief effect op de fysieke gesteldheid en de gezondheid van mensen. Bewegen en spelen zorgen voor een logische ontmoetingsplek en vervult een belangrijke sociale behoefte. De gemeenschappelijke (binnen)tuin en de openbare ruimte vormen de tuin van de bewoners en bezoekers en zorgt voor

groene plint - omzoming

trappen als speelruimte

Buitenruimte daktuin

Buitenruimte groene plint/zoom

4. Openbare Ruimte

Buitenruimte opgangen

onderlinge ontmoeting.

idee meer besloten binnetuin

34. 35.

8.

B

Omgevingskwaliteitsplan Olympuskwartier Zuid, Arnhem

D

A C

4. Openbare Ruimte

9.

Doorsnede A

10.

Doorsnede B

11.

Doorsnede C

12.

Doorsnede D

13.

Omgevingskwaliteitsplan Olympuskwartier Zuid, Arnhem 1. Openbaar groen en blokgroen rondom blok 2. Verschillende Orde Bomen rondom 3. Opbouw Afwatering

1.

2.

3.

Fietsparkeren Fietsparkeren voor bezoekers wordt in de openbare ruimte gepositioneerd in aansluiting op de voorstellen uit het structuurplan openbare ruimte van het Olympuskwartier. Bij eventuele alternatief vormgegeven fietsparkeerelementen geïnspireerd op freerun objecten is aandacht voor veilig stallen (anti diefstal).

Verlichting De verlichtingsarmaturen sluiten aan op de in het inrichtingsplan van het Olympuskwartier voorgestelde vormgeving. De verlichtingsarmaturen in het openbaar toegankelijke deel komen in eigendom bij de vereniging van eigenaren van het gebouw. In de uitwerking wordt uitgegaan van een goede afweging tussen sociale veiligheid en diervriendelijkheid.

Afvalverzameling In het plan is ruimte voor ondergrondse afvalcontainers. Stalling van losse containers voor niet-woon programma wordt inpandig opgelost. De plekken voor het aanbieden van deze afvalcontainers worden gecombineerd met de locatie voor laden en lossen. Inrichtingselementen in de plintzone rond het gebouw zijn bruikbaar voor meerdere doeleindenen en nodigen zo uit tot bewegen. De inrichting van het openbare gebied is conform de gids openbare ruimte.

Bebording Verwijsborden worden indien nodig op een voor het hele Olympuskwartier eenduidige manier en in een gelijke vormgeving opgelost. Deze eenduidigheid geldt ook in het geval van tijdelijke reclamebebording in het geval van een evenement. Deze bebording komt niet in eigendom (beheer en onderhoud) bij de gemeente Arnhem.

Reclamevoering Reclame in de vorm van naamvoering is alleen toegestaan aan de gevel en zal een geïntegreerd onderdeel van het gevelontwerp uitmaken. De reclame zal in één vormgeving worden uitgewerkt.

Nuts-voorzieningen De nutsvoorzieningen worden inpandig opgelost en met het gebouw mee ontworpen.

4. Openbare Ruimte

14.

us

Strategische partners en nu verder

trokken partijenNaast Buro Lubbers Mountain Network dit Kwaliteitsplan wordt de omgevingsplanwijziging opgesteld. Het Analyse, concept ontwerp ambacht. zijn instruAl 30 omgevingsplan wordt ter inzageengelegd en Dat uiteindelijk vastgesteld. Dejaar zien we bij velen gebeuren wat bij ons ook menten waarmee Buro Lubbers zijn opgave beheerst verplichtingen uit dit omgevingskwaliteitsplan worden als regels gebeurt. in het We bloeien op door de klim- en bergsport. van het prille begin tot het laatste detail, van landNatuurlijk omdat het leuk en uitdagend is, maar vooral n vinden we deomgevingsplan opgenomen. Samen vormen zij de ‘zachte’ en de harde schapsplan tot beplantingsplan. De openbare ruimte is omdat we ons thuis voelen in de vrije en sociale culduurzaamheids-contouren voor het uiteindelijke architectonische en landschappelijke ontwerp de drager van het plan. Bij elke stap van het ontwerptuur, uitgedaagd om verder en hoger te gaan en trots van Olympuskwartier Zuid. proces wordt bovendien ruim aandacht besteed aan de om wie we zijn en wat we doen. We voelen het positiedetaillering, de beheeraspecten en het materiaalgeve effect in alle aspecten van ons leven. Klimmen is een angrijkste basisbruik. Praktische realisatie, duurzaamheid en flexibiliteit levensanker - het geeft ons vertrouwen in onszelf. Dat uis waar mensen staat hierbij altijd voorop.

Het bureau streeft zoveel gunnen we de hele wereld. zich niet alleen mogelijk naar een groen beeld. mgeving integreASR kelen vanuit resBMV Makelaars We zijn onderdeel van a.s.r., één van de grootste beursp de toekomst. Wij geloven erin dat mensen en hun verhalen het vergenoteerde verzekeraars in Nederland. Langetermijnor volgende geschil maken. Dat maakt van een huis een thuis en van denken zit in onze genen. We willen een bedrijf zijn e projectontwikeen bedrijfspand een prettige werkplek. De waarde van waar klanten en relaties op kunnen vertrouwen en een annen waar we vastgoed zit ‘m niet alleen in de stenen, maar ook in het waardevol onderdeel zijn van de maatschappij. Onze r ook in de toeleven of het bedrijf dat er is geleid. Met onze jarenlange langetermijnvisie vertaalt zich in zorgvuldige selectie, ervaring en vakkennis zijn wij uitstekend op de hoogte beheer en (her-)ontwikkeling van agrarisch grond en van de (lokale) vastgoedmarkt. vastgoed. Ook hebben we een sterke kwaliteitsfocus: we geloven dat kwaliteit zijn waarde behoudt en invesn, dragen we bij BigGym teren daarom continu in onderhoud, goede materialen Oftewel: Als je De laagdrempeligste en goedkoopste/High Quality gym en duurzaamheid van gebouwen en duurzaam grondge?” van Nederland, met ruim twintig sportscholen verspreid bruik. Wij zijn aangehaakt als beoogd belegger. door het land.

Ruim opgezette sportscholen met een ntraal. Voor wie zeer gevarieerd aanbod van beweeg- en fitnessmogealtijd in een omlijkheden. Moderne apparatuur, breed aanbod aan maatschappij die voorzieningen, deskundige begeleiding, voedingshulp, inderen, in dorruime openingstijden en een uitgebreid aanbod in d draagvlak. De groepslessen. or iedereen. Lievoor velen iets En… neem een is geen theorie.

Naast het reeds samengestelde team worden in de volgende fase diverse strategische partners bij de nadere uitwerking van het plangebied betrokken. Vaanster Duurzame warmte en koude Vaanster is een onafhankelijke exploitant van duurzame energiesystemen die op een onderscheidende manier vorm en inhoud geeft aan het verduurzamen van Nederland. Merosch Vormgeven aan Duurzaamheid De missie van Merosch is om een toonaangevende rol in de verduurzaming van de gebouwde omgeving te spelen. Dit vanuit de overtuiging dat het beter moet en kan! We Drive Solar Alles is bereikbaar met de kracht van de zon. Goedkoper, schoner, stiller en moderner dan je eigen auto. Nooit meer tanken, 100% schone energie en het gemak van een eigen vaste parkeerplek in de buurt. Dit is het einde van je eigen auto. Dit is We Drive Solar.

ARCHITECTUUR | STEDENBOUW RESEARCH | ENGINEERING Landgoed de Olmenhorst Lisserweg 487d 2165 AS Lisserbroek Vestiging Oost Oude Kraan 72 6811 LL Arnhem +31 (0)252 - 41 47 77 info@faro.nl | www.faro.nl