Gebundelde zienswijzen - geanonimiseerd

Bijlage 1 onderdeel uitmakend van het raadsvoorstel

Zienswijzennota Bestemmingsplan Chw Omgevingsplan Rietgrachtstraat 32 Zaaknummer: 4130083

Het ontwerpbestemmingsplan ‘Chw Omgevingsplan Rietgrachtstraat 32’ heeft ter inzage gelegen vanaf 19 december 2023 tot 30 januari 2024. Tijdens deze periode zijn drie zienswijzen ingediend. Deze zienswijzen zijn afkomstig van Naam

Straat/Postbus

Postcode

Plaats

1 2 3

Deze zienswijzennota maakt onderdeel uit van het raadsvoorstel tot vaststelling van dit bestemmingsplan. In deze zienswijzennota worden de ingediende zienswijzen samengevat weergegeven. Dat deze zienswijzen zijn samengevat betekent niet dat bepaalde zienswijzen niet of niet volledig betrokken zijn in de (belangen)afweging. Alle ingediende zienswijzen inclusief eventuele bijlagen zijn in de (belangen)afweging betrokken. Hieronder worden beide zienswijzen samengevat en voorzien van een gemeentelijke reactie. Hier volgt eerst een algemene inleidende reactie. Algemeen De indieners van een zienswijze uiten hun zorgen over de verandering in hun woonomgeving. Door de beoogde bouw van woningen aan overkant of zijkant van de woningen zal de situatie veranderen. Dit zal betekenen dat het uitzicht anders wordt. De toekomstige bebouwing wordt hoger dan de bestaande bebouwing. Dit heeft gevolgen voor de omwonenden. De gemeente moet een belangenafweging maken. Er zijn in Arnhem meer woningen nodig en daarvoor wordt in eerste instantie gezocht naar binnenstedelijke locaties. De Rietgrachtstraat 32 is een locatie met verouderde bedrijfsgebouwen waar een woonontwikkeling goed denkbaar is. Vanuit dit algemene belang is de ontwikkeling van woningen aan de Rietgrachtstraat 32 een goede invulling (zoals ook onderbouwd in de toelichting van het bestemmingsplan).

Het individueel belang van de omwonenden is anders en de gemeente snapt de zorgen van deze bewoners. Hieronder wordt ingegaan op de zienswijzen en aangegeven waarom de gemeente deze ontwikkeling passend vind.

Zienswijze 1. Bewoner aan de Rietgrachtstraat – overzijde van de ontwikkeling De bewoner aan de Rietgrachtstraat vreest voor een aantasting van zijn woongenot door het belemmeren van vrij uitzicht en vermindering van lichtinval. Ook vreest de bewoner een aantasting van zijn woongenot door de beperkte hoeveelheid parkeerplaatsen. Reactie gemeente Uitzicht en bezonning Bij de beoordeling van de gevolgen van een nieuw bestemmingsplan wordt vergeleken met de mogelijkheden die het geldende bestemmingsplan biedt. Voor het plangebied geldt nu het bestemmingsplan Spijkerkwartier - Boulevardkwartier – Spoorhoek (vastgesteld op 29 juni 2009). In dit bestemmingsplan kent de locatie recht tegenover de woning van bewoner een maximale bouwhoogte van goothoogte van 12 meter en een maximum nokhoogte van 15 meter (zie rood omcirkelde maatvoering op afbeelding 1).

Afbeelding 1. Uitsnede verbeelding bestemmingsplan

In het ter visie gelegd ontwerp Chw Omgevingsplan Rietgrachtstraat 32 is deze maximale bouwhoogte verlaagd naar 12 meter. Dit betekent een planologische verbetering van 3 meter ten opzichte van het huidige regels van het bestemmingsplan. Het aantal bouwlagen is niet gewijzigd. Er zijn 4 bouwlagen toegestaan. De nieuwe bouwhoogte aan de Rietgrachtstraat sluit aan op het bebouwingsbeeld in de rest van de straat. Hoewel de bestaande bebouwing lager is (6 meter), zijn de bestaande rechten uitgebreider (15 meter o.b.v. huidige regels van het bestemmingsplan). Er is sprake van een straat met woningen aan beide zijden. Met dit plan (5 grondgebonden woningen – 12 meter hoog en 4 bouwlagen) aan de Rietgrachtstraat wordt recht gedaan aan de cultuurhistorische en stedenbouwkundige waarde van het Spijkerkwartier. De nieuwbouw kan impact hebben op uitzicht en lichtinval. Dit is een onderdeel van binnenstedelijk wonen. Zichtlijnen op herkenbare gebouwen zijn onderdeel van een stad wat helpt om te oriënteren of de identiteit van een stad te versterken. Het zichtveld als benoemd heeft voor de stad geen betekenis. Zowel in de toelichting als in het zienswijzenrapport wordt uitgebreid ingegaan op de hoogte van het gebouw en de gevolgen voor de omgeving. Er is een bezonningsstudie uitgevoerd (zie bijlagen bij dit zienswijzenrapport).

Conclusie uit deze studie is dat er weliswaar enige aantasting is voor de woning aan de Rietgrachtstraat ten aanzien van de bezonning maar dat dit geenszins een onevenredige aantasting is. Parkeren Bij de totstandkoming van het plan zijn er onderzoeken uitgevoerd waarbij de nieuwe parkeerbalans en de nieuwe verkeersgeneratie is onderzocht (bijlage 2, 3 en 4 bij de toelichting van het bestemmingsplan). In de nieuwe situatie worden zoveel mogelijk parkeermogelijkheden voor zowel inwoners als bezoekers binnen het plangebied gerealiseerd. Uit het gedane parkeeronderzoek blijkt dat de parkeerbehoefte conform de reductiefactoren en passende parkeernormen totaal 61 parkeerplaatsen bedraagt. Bij de berekening van de parkeernorm wordt rekening gehouden met de locatie van de ontwikkeling aan de rand van de binnenstad nabij openbaar vervoer en met het aanbieden van allerlei vormen van deelvervoer. Op het terrein wordt een parkeergarage gerealiseerd met daarin 56 parkeerplaatsen. Daarnaast zijn er zes parkeervergunningen aanwezig van de Krelo-locatie. Deze zullen worden toegekend aan zes adressen op de nieuwbouwlocatie. De overige adressen worden uitgesloten van het aanvragen van een parkeervergunning.

Met een gebouwde parkeervoorziening van 56 parkeerplaatsen en de 6 parkeervergunningen van de voormalige Krelo-locatie wordt voorzien in de parkeervraag voortkomend uit de berekening met passende parkeernormen van 61 parkeerplaatsen. Het plangebied kent in de huidige situatie twee bestemmingen: ‘Wonen’ en ‘Gemengd’. Binnen beide bestemmingen is wonen toegestaan. Het betreft hier zodoende geen functiewijziging, de functie wonen zat immers al in vigerend bestemmingsplan Conclusie Deze zienswijze geeft geen aanleiding om het bestemmingsplan te wijzigen.

Zienswijze 2. Bewoner aan de Singelstraat De bewoner aan de Singelstraat vreest voor een belemmering van zijn uitzicht en lichtinval. Hij heeft in de huidige situatie drie ramen, twee aan de lange zijde en één aan de korte zijde, die vrij uitzicht hebben. Vanwege de ligging is er in de ochtend en middag veel direct (zon)licht. In de nieuwe situatie zal aan de lange zijde, op de plaats van het huidige Krelo-gebouw, een gebouw met vijf woonlagen worden gerealiseerd. Het appartement van bewoner bevindt zich op ongeveer drie meter van deze bebouwing. Hierdoor vreest bewoner te gaan van vrij uitzicht naar weinig uitzicht (muur of directe inkijk) en beperkte lichtinval. Bewoner is van mening dat er niet hoger gebouwd moet worden dan de huidige bebouwing. En mocht er toch hoger gebouwd worden, dan wordt gevraagd om geen raam direct tegenover de woonkamer te plaatsen. Reactie gemeente In de huidige planologische situatie kent dit deel van het perceel een maximaal aantal bouwlagen van 4 en een maximale goothoogte van 12 meter en maximum nokhoogte van 15 meter (zie blauw omcirkelde maatvoering op afbeelding 1). In het ter visie gelegde ontwerp-omgevingsplan wordt dit verhoogd naar maximaal 5 bouwlagen en een maximale bouwhoogte van 18,5 meter.

Afbeelding 2 en 3. Noordzijde van de nieuwbouw (de gevel aan de Rietgrachtstraat)

In het definitief ontwerp van het bouwplan komt de dakrand van de nieuwe bebouwing op 15,5 meter. Dit is “slechts” een halve meter hoger dan in het vigerende bestemmingsplan. De hoogte van 18,5 meter is enkel aangehouden vanwege de opbouw aan de Rietgrachtstraat. In het bouwplan wordt aangesloten op de schaal van aanliggende bebouwing. Om dit planologisch te borgen wordt voorgesteld de maximum bouwhoogte te verlagen naar 16 meter. Dit biedt voldoende ruimte voor dit bouwplan en hiermee is de verhoging ten opzichte van het geldende bestemmingsplan maar 1 meter.

Afbeelding 4. Zijkant van de nieuwbouw aan de zijde van de woning van de indiener van de zienswijze Aan de zijde direct tegenover het appartement van bewoner wordt een blinde muur gemaakt (zie afbeelding 4). Hiermee is de zorg wat betreft privacy weggenomen. Het klopt dat de huidige bebouwing lager is dan de geplande nieuwbouw. De bestaande bebouwing bestaat uit drie lagen met een schuine kap. Het gebouw waar ook de woning van de indiener van de zienswijze is gelegen bestaat uit 5 lagen waarvan de bovenstaande laag een flauwe schuine kap heeft. De nieuwbouw die daarnaast wordt gerealiseerd bestaat ook uit 5 lagen met de bovenste laag die terug ligt/schuin is. De nieuwbouw sluit qua hoogte en uitstraling aan bij de bestaande bebouwing. Deze nieuwbouw is naar de mening van de gemeente passend in het straatbeeld en de opbouw van de wijk. Er is een bezonningsstudie uitgevoerd (zie bijlage bij dit zienswijzenrapport). Hieruit blijkt dat ten opzichte van de mogelijkheden die het huidige bestemmingsplan biedt de schaduwwerking beperkt is. Conclusie Het voorstel is om naar aanleiding van deze zienswijze de maximale bouwhoogte van een deel van het bouwvlak te verlagen van 18,5 meter naar 16 meter.

Zienswijze 3. Bewoner aan de Rietgrachtstraat – gelegen naast de ontwikkeling In de zienswijze van bewoners van een woning aan de Rietgrachtstraat naast de ontwikkeling gaan ze in op een aantal onderwerpen. Deze worden hieronder afzonderlijk besproken. Participatie Door de projectontwikkelaar zijn klankbordgroepbijeenkomsten en buurtmiddagen georganiseerd. Maar het ging volgens indieners vooral om het zenden van informatie gericht op de buurt als geheel. Als direct betrokkenen hebben de indieners daar in dit traject toch een andere ervaring mee. Direct aan hun erfgrens zijn de aangekondigde omgevingswijzigingen behoorlijk ingrijpend en vrezen ze door de bouwplannen in dit project onevenredig hard geraakt te worden. Ze zien ook een aantal goede punten in het plan, en begrijpen de urgentie van noodzakelijke woningbouw. Dit moet echter ook mogelijk zijn met weging van hun eigen belangen, d.w.z. zonder verlies van privacy en derving van inkomsten van ons B&B bedrijf. Dit is nu hun grootste zorg. Reactie gemeente In bijlage 21 bij de toelichting van het bestemmingsplan is het participatieverslag opgenomen. Hierin is opgenomen op welke wijze de participatie door de ontwikkelaar is opgepakt. De ontwikkelaar heeft het plan naar aanleiding van opmerkingen van de direct omwonenden op diverse plaatsen aangepast en staat ook open om deze gesprekken voort te zetten.

Privacy Indieners geven aan dat ze tijdens een spreekuur met een vertegenwoordiger van de projectontwikkelaar over hun terrein zijn gelopen om de vertegenwoordiger hun terras te laten zien. Ook zijn de indieners bij de architect geweest om hun zorgen betreft de privacy van hun terras te uiten. Indieners waren dan ook verbaasd en teleurgesteld dat een dakterras gepland is schuinboven hun terras. Ze vragen zich af wat waarom het is dat met een zijgevel die geblindeerd moet blijven, wel een dakterras mag. Reactie gemeente Zoals ook bij de beantwoording van zienswijze 1 is aangegeven, maakt het huidige bestemmingsplan een hogere bouwhoogte mogelijk dan het ontwerpbestemmingsplan (zie rood omcirkelde maatvoering op afbeelding 1). Dat betekent dat de bouwmogelijkheden kleiner worden. Het aspect privacy is geregeld in artikel 5:50 van het Burgerlijke Wetboek. Hierin staat dat het – in beginsel – niet is toegestaan om binnen twee meter van de erfgrens van de buren ramen of bijvoorbeeld een balkon te realiseren. In lid 3 van dit artikel is bepaald dat uitsluitend het zicht recht naar voren wordt beschermd door art. 5:50 BW. Om dit rechtstreekse uitzicht op het terras te voorkomen is in het ontwerp bij het dakterras een privacy scherm opgenomen (zie afbeelding 5). Dit is gebeurd n.a.v. het verzoek van de buren voor privacy.

Afbeelding 5. Zijkant van de nieuwbouw aan de zijde van de woning van de indiener van de zienswijze Zorgen over sloopwerkzaamheden De indieners van de zienswijze heeft zorgen over de gevolgen voor door de benodigde sloopwerkzaamheden. Reactie gemeente Voor sloop en voor de bouw doet de ontwikkelaar een opname van de omliggende woningen. De ontwikkelaar is verantwoordelijk voor het vergoeden van de schade die door hun handelen ontstaat.

Bouwblok binnenterrein Indieners maken zich ook zorgen over de mogelijke inkijk op hun perceel aan de achterzijde van de woning vanwege het bouwblok dat op het binnenterrein is gepland. In de plannen staan mooie groene plaatjes maar lijkt vooral bedoeld voor het binnenterrein en om bewoners/kopers te lokken en niet voorkomen van uitzicht en de privacy van de naaste buren. Een of twee fraaie hoge bomen en/of gevelgroen bij de balkons zou naar twee kanten goed kunnen uitpakken. Reactie gemeente Aan de wens van de indieners van de zienswijze wordt tegemoet gekomen. Er zullen op het binnenterrein meerdere bomen worden geplant. Er zullen ook in ieder geval twee bomen tussen het perceel van de indieners en de nieuwbouw op het binnenterrein worden geplant (zie afbeelding 6). Deze bomen zijn ook ingetekend op de tekening met de buitenruimte op pagina 54-55 van de Stedenbouwkundige opzet en Beeldkwaliteitsplan (bijlage 1 bij de toelichting van het bestemmingsplan).

Afbeelding 6. Uitsnede inrichtingsplan

Conclusie Deze zienswijze geeft geen aanleiding om het bestemmingsplan te wijzigen.

Voorgestelde wijziging na ontwerp Naar aanleiding van de zienswijzen Verbeelding • De maximale bouwhoogte op de locatie waar nu het Krelo-gebouw gevestigd is wordt verlaagd van 18,5 meter naar 16 meter. Ambtelijke wijzigingen Verbeelding De bergingen in het noord westelijk deel van het plangebied, zijn verplaatst naar het zuidelijk deel. Zodat deze dichter bij de woningen aan de Rietgrachtstraat staan. Dit is voor de toekomstige bewoners aan de Rietgrachtstraat praktischer in het dagelijks gebruik. Verder zijn een aantal bouwgrenzen iets verschoven en is de bouwhoogte van een bouwvlak verhoogd. De reden hiervoor is dat het bouwplan verder is uitgewerkt en hieruit blijkt dat het bestemmingsplan onvoldoende ruimte gaf. Op afbeelding 7 zijn zowel de voorgestelde ambtelijke wijzigingen op de verbeelding als de wijziging naar aanleiding van de zienswijze weergegeven. Regels Het voorstel is om ook in de regels een wijziging door te voeren. Van de toekomstige gemeenschappelijke buitenruimte wordt een groot deel groen ingericht. Dit groen is opgenomen in het stedenbouwkundig plan maar is niet juridisch geborgd in het bestemmingsplan. Het voorstel is om de regels op dit onderdeel te wijzigen.

Dit betekent dat aan artikel 9 ‘Activiteit gemeenschappelijke buitenruimte’ het subartikel 9.2 ‘Verboden activiteiten’ wordt toegevoegd en dit subartikel komt als volgt te luiden: 9.2 Verboden activiteiten Onder gebruik in strijd met de bestemming wordt mede verstaan het gebruik van en het in gebruik laten nemen van bouwwerken overeenkomstig lid 12.1 onder a, zonder de realisatie en instandhouding van minimaal 750 m2 groenvoorzieningen.

Afbeelding 7. Voorgestelde wijzigingen plankaart Chw Omgevingsplan Rietgrachtstraat 32

Bijlage. Bezonningsstudie