Burgerinitiatief ‘Sterker fundament Geitenkamp door betere balans tussen sociale huurwoningen en koopwoningen’

Burgerinitiatief ‘Sterker fundament Geitenkamp door betere balans tussen sociale huurwoningen en koopwoningen’ Zaaknummer: 4832624 Voorstel aan de gemeenteraad van Arnhem; Inleiding De Geitenkamp is van een volkswijk veranderd in een achterstandswijk. De wijk mist al tientallen jarenlang de middeninkomensklasse. Voorzieningen in de wijk, zoals de supermarkten, slagerij, bloemenzaak, blokker, woonwinkel etc. verdwijnen hierdoor in rap tempo.

Betonrot in fundament Geitenkamp Door het ongezond hoge percentage sociale huurwoningen van maar liefst 83% staat de leefbaarheid op de Geitenkamp ernstig onder druk. Al decennialang worden door de gemeente Arnhem plannen gemaakt, zoals het verkopen van 50% van de sociale huurwoningen in de jaren ‘80. Helaas wordt dit tot nu toe nooit omgezet in concrete acties die het fundament van de wijk ten positieve kunnen veranderen. Tegelijkertijd worden veel woningen toegewezen aan individuen met complexe problematiek. De bewoners voelen zich in de steek gelaten; alsof de Geitenkamp het afvoerputje van Arnhem moet zijn.

Kansenongelijkheid De verschillen tussen de wijken in Arnhem zijn erg groot. Het maakt blijkbaar nog steeds uit waar je wieg staat (zie artikel NRC). Dat zou in deze tijd niet meer mogen bestaan. Om deze ongewenste situatie tegen te gaan is Het Nationaal Programma Arnhem Oost erop gericht om kansengelijkheid in heel Arnhem te verbeteren, maar dat vereist een actieve houding van de gemeente. Uit verschillende overleggen met de woningcorporaties blijkt dat er een ongezonde verhouding is in de wijk Geitenkamp tussen sociale huurwoningen en overige woningen. Volgens de woningcorporaties zou een percentage van maximaal 60% sociale huurwoningen voor een wijk gezond zijn; op de Geitenkamp is dit percentage maar liefst 83%. Hiermee is de Geitenkamp de enige Arnhemse wijk die boven de 80% sociale huurwoningen zit en indien de overige verhuurde woningen worden meegerekend is de verhouding huur/koop 89 tegen 11 % (* bron CBS: kerncijfers wijken en buurten 2024)

Woonvisie Als bewonersoverleg zijn we blij met de voornemens uit de Woonvisie om de sociale huurwoningen beter te gaan verdelen over de Arnhemse wijken en dat er op de Geitenkamp niet meer sociale huurwoningen ontwikkeld gaan worden om de leefbaarheid substantieel te verbeteren. Daarbij is solidariteit uit de andere Arnhemse wijken onontbeerlijk: de oplossing voor Arnhem-Oost ligt in de rest van Arnhem. De gemeente wil daar meer sociale huurwoningen bij bouwen. Dat biedt weliswaar verlichting voor de gemeente als geheel, maar brengt geen verandering in de ongezonde structuur van de Geitenkamp; zeker niet op de korte termijn. Om deze ongezonde structuur ten goede te veranderen zal én tot verkoop van een deel van de sociale huurwoningen overgegaan moeten worden én tot verhuur van een deel ,,richting’’ midden-huur. Op basis van de woonvisie heeft het Bewonersoverleg Geitenkamp een zienswijze ingediend en ingesproken in de gemeenteraad. Echter wordt de pijn van de wijk tot op heden niet voldoende gevoeld om ook echt op korte termijn concreet te worden en gehoor te geven aan de wens van de bewoners. 35% sociale huur is doelstelling 2034 De wethouder geeft aan dat hij het eens is met onze analyse en ook eens is met de voorgestelde oplossing. Alleen niet met de door ons voorgestelde termijn.

Wij willen graag erop wijzen dat de beoogde 35% sociale huur voor Arnhem breed als doelstelling voor 2034 is vastgelegd in de prestatieafspraken. Er is dus ruim voldoende tijd om de Geitenkamp nu al tegemoet te komen en deze doelstelling te bereiken.

Precedentwerking Ook geeft de wethouder aan dat hij bang is voor precedentwerking; maar die precedenten zijn er al. Ook in andere Arnhem Oost wijken werden al verschillende impulsen gegeven aan het woonbeleid, waaronder werk en inkomen, en leefbaarheid. In bijvoorbeeld de Arnhemse wijken Malburgen/het Duifje, Het Broek en Klarendal zijn al sociale huurwoningen verkocht, waardoor de leefbaarheid op die plekken aanzienlijk is verbeterd. Om kansengelijkheid te bevorderen moet men soms ongelijk te werk gaan. Het feit dat de Geitenkamp onder het Nationaal Programma Arnhem Oost valt bevestigt dat er maatwerk nodig is op de Geitenkamp om baanbrekend te kunnen zijn. Dat blijkt ook uit de ‘status aparte’ of de die onze wijk binnen het programma heeft gekregen.

Politiek afgehaakt

De trage gang van zaken op dit onderwerp en het verder verdwijnen van voorzieningen in de wijk zorgt wederom voor een teleurstelling en verlies van vertrouwen in de politiek; de bewoners van de Geitenkamp worden al tientallen jaren aan hun lot overgelaten en zijn massaal politiek afgehaakt. Onze kinderen groeien anno 2025 nog steeds op met wezenlijk minder kansen dan de kinderen in de rijkere wijken. Deze kansenongelijkheid is de reden dat we de hulp van de politiek nodig hebben. Niet over 10 jaar; maar nu. Het is geen 5 voor 12, maar kwart over 12! Oplossingen die tot nu toe werden aangedragen, zoals passend toewijzen door de corporaties, hebben aantoonbaar een averechts effect in een achterstandswijk als de Geitenkamp. Dit wordt ook door de corporaties zelf erkend. Zij spreken onder meer over zogeheten ‘hotspots’. Kinderen in de wijk vertellen over overlast op straat van dronken personen of mensen onder invloed van drugs. Sommige kinderen voelen zich hierdoor pertinent onveilig. Een kind in vecht-en vluchtstand kan per definitie niet tot ontspanning en/of leren komen. Ook heeft een leven in stressvolle omstandigheden weerslag op de lichamelijke gesteldheid van de bewoners.

Bij monde van Marco de Wilde; bestuurder Woonstede en oud-bestuurder van een Arnhemse woningcorporatie in een uitzending van Pointer: “In Nederland gaat het in alle wijken, sinds 2000, beter; behalve met de wijken waar het toen al slecht mee ging; daar gaat het nu slechter mee. Veel slechter. En dat zijn de wijken die als het ware door de hoeven zijn gezakt. En dat zijn bijna altijd wijken waar een grote concentratie heeft plaatsgevonden, een ruimtelijke uitsortering van armoede en kansenarmoede.” Niels Heithuijs: ‘En Geitenkamp is hier een voorbeeld van?’ Marco: En dat zijn over het algemeen corporatiewijken.” (bron: https://pointer.kro-ncrv.nl/bewoners-arnhemgeitenkamp-niet-uitmaken-waar-wieg-staat-nu-wel-geval )

‘Radicaal toewijzen’ Mede hierom zouden we graag een zogenoemd radicaal toewijzen zien in plaats van passend toewijzen, waarbij sociale huurwoningen op de Geitenkamp juist aan stabiele huurders met een hoger besteedbaar inkomen verhuurd worden. Het aantoonbaar averechtse effect van passend toewijzen in een achterstandswijk trekt ook een wissel op de investeringsruimte van de corporaties in de Geitenkamp. De huren zijn flink lager dan toegestaan op basis van de huurpunten, vanwege lage gezinsinkomens. Bij een meer evenwichtige instroom - middeninkomens - kan dit worden omgedraaid: de huur kan omhoog richting een nog steeds betaalbare middenhuur en er ontstaat investeringsruimte om de woning duurzaam te renoveren. Met de upgrade naar een groen energielabel gaat én de energierekening omlaag én de WOZwaarde omhoog én promoveert de sociale huurwoning naar het middensegment. Een

aantrekkelijk scenario voor de wijk en de corporatie. Wij zouden ook graag zien dat er waarde wordt toegevoegd door bijvoorbeeld optoppen of uitbouwen. Ook kan gedacht worden aan bredere energiebesparende maatregelen. Ouderen zouden uit de grote gezinswoningen moeten doorstromen naar betaalbare seniorenwoningen in eigen wijk. Hierdoor verbetert de doorstroom. De woning kan eerst te koop worden aangeboden aan de zittende huurder. Zo wordt deze huurder ook behouden voor de wijk.

Prestatieafspraken In de huidige prestatieafspraken tot en met 2028 staat dat er maximaal 109 sociale huurwoningen in de stad verkocht mogen worden. De 3 woningcorporaties geven aan dat ze binnen de huidige samenwerkingsafspraken kunnen streven naar verkoop van 15 woningen op de Geitenkamp (dit is een verwachting afhankelijk van mutaties). Dit is bij lange na niet genoeg! drastisch te verbeteren zouden binnen de huidige prestatieafspraken tot 2028 minimaal 65 woningen extra verkocht moeten worden in de komende 3 jaar (jaarlijks 1½ % van de huurwoningen; nauwelijks meer dan 1% van het totaal ). Daarnaast moeten in de nieuwe prestatieafspraken in ruime mate woningen aan de potentiële verkoopvijver van de woningcorporaties worden toegevoegd, die in aanmerking komen voor de Geitenkamp, resp. aangewezen voor doorstroming richting midden-huur. Richting midden-huur geeft ruimte voor flexibele invulling beneden en boven de sociale huurgrens. Gespikkeld bezit Het ligt voor de hand dat de eerste woningen die verkocht zouden worden zogenoemd gespikkeld bezit zijn van woningcorporaties. Zo blijven blokken behouden en kunnen eigenaren en woningcorporaties gemakkelijker tot gezamenlijk optrekken in renovatie en verduurzaming komen.

Ook zouden we graag zien dat er een oplossing komt voor mensen die klem zitten in een woning in de zogenoemde ‘hotspots’; dat die, indien gewenst, met een maatwerkoplossing elders in de wijk kunnen worden herplaatst. De aandacht voor de problemen van de Geitenkamp is groot zie linkjes in de bijlage*:

Onze kinderen In de Tweede Kamer zijn er zelfs Kamervragen gesteld. Die gaan over leefbaarheid en veiligheid. Iets waar we op de Geitenkamp enorme behoefte aan hebben. Onze kinderen groeien hier immers op. We hopen dan ook op brede steun binnen de raad om de wijk weer gezond te krijgen en de bewoners betere kansen te geven. Dit initiatiefvoorstel is het begin van een groter plan; een meerjarig wijkontwikkelingsplan voor de Geitenkamp, dat vooral bedoeld is om de leefbaarheid van de wijk te verbeteren. Vaak wordt er gepraat over stenen; maar dit gaat over mensen. Onze mensen!

Ons voorstel aan de gemeenteraad van Arnhem In aanvulling op de vastgestelde Woonvisie Arnhem 2024 – 2029/2034 ten aanzien van de wijk Geitenkamp de volgende kaders vast te stellen: 1. In te zetten op het zo snel mogelijk terugbrengen van het aandeel sociale corporatie huurwoningen naar een maximum van 65% in een periode van maximaal 14 jaar; 2. minimaal 35% van het aanbod sociale corporatiewoningen toe te wijzen aan een doelgroep met een hoger inkomen (radicaal toewijzen) en de vrijkomende middelen daaruit te investeren in de wijk of te gebruiken voor waarde verhoging van de betreffende woningen. En derhalve: 3. Het college opdracht te geven om beide besluiten (maximaal 65% aandeel sociale huurwoningen; minimaal 35% van het aanbod toewijzen aan hogere inkomens) mogelijk te maken door aanvullende afspraken te maken met de woningbouwcorporaties, binnen of buiten de huidige prestatieafspraken. 4. Het college opdracht te geven om samen met het Bewonersoverleg Geitenkamp en de corporaties halfjaarlijks de aanvullende afspraken te evalueren met een Buurtmonitor; en de raad daarover te informeren.

Toelichting In de woonvisie bevestigt de gemeente dat in geen enkele wijk in Arnhem het percentage sociale corporatie huurwoningen boven de 65% moet zijn. Het huidige aandeel in Geitenkamp, van 83%, is simpelweg te hoog, met alle sociale gevolgen van dien. Er zijn 2220 woningen op de Geitenkamp waarvan dus 83% een sociale huurwoning is. Dat zijn 1821 woningen. Het aandeel daarvan dat versneld verkocht dient te worden is 378 woningen. Indien hier een periode van 14 jaar voor wordt genomen dan betekent dat ongeveer 27 woningen per jaar. 27 woningen per jaar betekent geen noemenswaardige toename van de gemiddelde wachttijd voor een huurwoning in de gemeente Arnhem. Het betreft nog geen 1,5% van de sociale huurwoningen per jaar. Naast de versnelde afbouw van de sociale corporatiewoningen is het voorstel om binnen het resterende aanbod 35% alleen toe te wijzen aan een doelgroep met een hoger inkomen. Ook als dit betekent dat een woning wordt verhuurd voor een hogere huurprijs, of aan een huurder die eigenlijk te veel verdient volgens het landelijke beleid passend toewijzen. Het voorstel is bovendien om de investeringsruimte die dit oplevert, door de sprong van sociale huur naar middenhuur, te investeren in de wijk of te investeren in de woningen die het betreft.

Beide maatregelen hebben als doel om de samenstelling van de wijk te veranderen en daarmee een antwoord te geven op de sociale problemen in Geitenkamp.

Argumenten Als ons voorstel aangenomen wordt, dan zal de fundering van de wijk Geitenkamp opnieuw gelegd kunnen worden en zal de onderlinge diversiteit en sociale veerkracht zienderogen verbeteren; Op een aantal thema’s heeft dit een effect: Koopwoningen in eigendom ●

Doordat er meer mensen met koopwoningen in de wijk zijn, zal er meer onderlinge betrokkenheid ontstaan.

●

Doordat huiseigenaren zelf verantwoordelijk voor hun woningen en tuinen zijn, zal het onderhoud hiervan, in hun eigen belang, beter zijn en zullen de eigenaren zich ook sneller aansluiten bij wijkinitiatieven.

●

Omdat er nu weinig tot geen woningen te koop zijn op de Geitenkamp, verdwijnen de sterke schouders voortdurend naar andere wijken en stroomt er aan de onderkant weer multiproblematiek binnen.

●

Doordat er, als gevolg van het voorstel, elk jaar 1% meer koopwoningen in de wijk beschikbaar komen, zal ook de politieagent en de leraar (middeninkomens) weer in de wijk komen wonen;

●

Koopwoningen passend toewijzen (!) verkoop aan middeninkomens. Uit de CBS cijfers blijkt een gemiddelde WOZ-waarde van €250.000 Segment betaalbare koop, na verduurzaming is de woning nog steeds betaalbaar. Het is raadzaam om voorwaarden aan verkoop te stellen, zodat de sociale stijgers van binnen de wijk of omliggende wijken niet ,,overboden’’ worden.

Samenstelling van de wijk ●

De verkoop van sociale corporatiewoningen en het anders toewijzen van het resterende aanbod zorgt voor een meer diverse samenstelling van de wijk met meer middeninkomens en gezinnen. Die middeninkomens en gezinnen zorgen voor een betere sociale binding met de wijk en dat bevordert het gevoel van eigenaarschap van de wijk.

●

De middeninkomens zullen in de wijk blijven, waardoor er meer geld in de wijk wordt uitgegeven en meer winkels en supermarkten een eerlijke kans hebben op hun voortbestaan;

●

Doordat er minder ongewenst gedrag zal plaatsvinden, zal de leefbaarheid van de wijk stijgen. Hier werkt het principe van wat wordt voorgeleefd doet volgen.

●

De Geitenkamp kan eindelijk de krachtwijk worden waar het alle potentie voor heeft en het achterstands-label trots van zich afschudden.

Sociale cohesie ●

Doordat er meer betrokkenheid in de wijk is, zal de leefbaarheid aanzienlijk verbeteren. Veel initiatieven in de wijk worden nu vaak getrokken door zogenoemde dragers. Zij krijgen bewoners ook mee en zijn dus spillen in de wijk. Meer spillen in de wijk maakt dat de olievlek van participatie zich beter kan uitspreiden.

●

Het noaberschap dat nu al sterk aanwezig is in de wijk zal alleen nog maar verder toenemen. Samen leven we voor hoe je een goede buur bent.

●

Doordat er minder multiproblematiek in de wijk is, zal er op inzet van professionals bespaard kunnen worden.

●

Doordat de nieuwe generatie opgroeit in een milieu van mogelijkheden, kan intergenerationele (kansen)armoede worden doorbroken en kunnen onze kinderen beginnen aan het ontdekken en ontplooien van talenten en opgroeien tot evenwichtige volwassenen met oog voor elkaar en de wijk!

●

Het voorstel sluit daarom aan bij de doelstellingen van het Nationaal programma Arnhem Oost.

Kanttekeningen en risico's Verdwijnen sociale huurwoningen uit het stadsbrede bestand De hoeveelheid huurwoningen die verkocht zouden worden op de Geitenkamp is in het grote geheel zeer marginaal te noemen. Elders in Arnhem wordt al volop gebouwd. Door projecten als de Spoorzone Arnhem Oost komen er naar verwachting 16.000 woningen bij, waarvan minimaal 30% sociale huur. De verkoop van ongeveer 27 woningen per jaar in de Geitenkamp zal de wachttijd voor een sociale huurwoning niet doen toenemen. De Geitenkamp heeft zo wel een kans om de achterstand, die al 30 jaar bestaat ; versneld in te lopen.

Participatie Het voorstel is opgesteld door de bewoners van Geitenkamp, via het bewonersoverleg Geitenkamp/Monnikenhuizen. Ook is hierover gesproken met bestuurders van o.a. Volkshuisvesting Arnhem, bestuurders van andere woningcorporaties en andere betrokkenen. Ook is er gesproken met Nationaal Programma Arnhem Oost, fractievoorzitters en vertegenwoordigers van vrijwel alle fracties uit de Arnhemse gemeenteraad. Financiën De verwachting is dat dit voorstel geen extra financiële bijdrage behoeft.

Uitvoering De uitvoering zal vooral bij de gemeente, Vivare, Portaal, Volkshuisvesting en het Nationaal programma Arnhem Oost liggen. Wij verwachten dat de gemeente met de corporaties aanvullende afspraken maak voor Geitenkamp, naast de bestaande prestatieafspraken. Ook verwachten wij dat als de raad het voorstel aanneemt, de

corporaties bij de volgende prestatieafspraken meer ruimte krijgen om vanaf 2028 sociale huurwoningen te verkopen in de wijk Geitenkamp. Uiteraard wensen wij als bewonersoverleg aangesloten te blijven en van iedere stap op de hoogte te worden gebracht. Wij stellen voor om hiervoor een Buurtmonitor in te stellen, waarin halfjaarlijks de gemeente, de corporaties, het Bewonersoverleg Geitenkamp en het Nationaal programma Arnhem Oost samenkomt en de leefbaarheid van de wijk bespreekt. Ons voorstel is om dit in de week voor de meivakantie en voor de herfstvakantie te plannen.

Communicatie Dit plan is samengesteld door het bewonersoverleg Geitenkamp. Dat is een afvaardiging van bewoners uit de wijk(en). Het plan zal, als het helemaal af is, worden gepresenteerd aan de wijk tijdens een informatieavond en te vinden zijn op de nieuwe wijkwebsite. Ook zijn er gesprekken gevoerd met alle partijen uit de Arnhemse politiek. Als het aangenomen wordt gaan we een groot wijkfeest houden, waarmee we de onderlinge cohesie nog meer willen voeden en de overwinning met z’n allen willen vieren! Daarnaast verzoeken we de gemeente en de corporaties om alle huurders in de wijk Geitenkamp hierover op formele wijze te informeren.

Bijlagen

1. 2. Allerlei artikelen en andere mediauitingen, die over de jaren over de Geitenkamp gemaakt zijn 3. Cijfers van het CBS: wijken en buurten 2024 4. Trendbeeld stichting visitatie woningcorporaties Nederland 5. Motie draagkracht woonvisie

DE RAAD VAN DE GEMEENTE ARNHEM; gelezen het burgerinitiatief ‘Woonvisie Geitenkamp’ van 14 november 2025, zaaknummer: 4832624; gelet op de Verordening Burgerinitiatief en Burgeragendering 2019;

besluit: In aanvulling op de vastgestelde Woonvisie Arnhem 2024 – 2029/2034 ten aanzien van de wijk Geitenkamp de volgende kaders vast te stellen: 1. In te zetten op het zo snel mogelijk terugbrengen van het aandeel sociale corporatie huurwoningen naar een maximum van 65% in een periode van maximaal 14 jaar; 2. minimaal 35% van het aanbod sociale corporatiewoningen toe te wijzen aan een doelgroep met een hoger inkomen (radicaal toewijzen) en de vrijkomende middelen daaruit te investeren in de wijk of te gebruiken voor waarde verhoging van de betreffende woningen. En derhalve: 3. Het college opdracht te geven om beide besluiten (maximaal 65% aandeel sociale huurwoningen; minimaal 35% van het aanbod toewijzen aan hogere inkomens) mogelijk te maken door aanvullende afspraken te maken met de woningbouwcorporaties, binnen of buiten de huidige prestatieafspraken. 4. Het college opdracht te geven om samen met het Bewonersoverleg Geitenkamp en de corporaties halfjaarlijks de aanvullende afspraken te evalueren met een Buurtmonitor; en de raad daarover te informeren.

De griffier,

De voorzitter,