BP Vast te stellen Bijlagen bij de toelichting 1 - 10

Havenmeesterskwartier

Havenmeesterskwartier

Inhoudsopgave Bijlagen bij toelichting

3

Bijlage 1

Toets ladder duurzame verstedelijking, Sweco, 17-02-2021

3

Bijlage 2

Beeldkwaliteit Groot Rijnwijk, 23-10-2017

16

Bijlage 3

Stedenbouwkundig ontwerp, Palmbout, april 2012

42

Bijlage 4

Verkeersonderzoek, Sweco, 24-05-2022

151

Bijlage 5

Richtlijnen levensloopbestendig bouwen

177

Bijlage 6

Akoestischonderzoek wegverkeer, Sweco, 14-10-2022

180

Bijlage 7

Akoestischonderzoek industrie, Sweco, 06-12-2022

441

Bijlage 8

Risico-inventarisatie Externe Veiligheid, Sweco, 03-05-2022

910

Bijlage 9

Verkennend natuuronderzoek, Sweco, 05-05-2022

936

Bijlage 10

Notitie stikstofdepositie,Sweco, 28-03-2023

968

Bijlage 11

Verkennend natuuronderzoek, De Groene ruimte BV, 08-11-2016

1004

Bijlage 12

Nader onderzoek beschermde soorten, De Groene Ruimte, 18-01-2018

1060

Bijlage 13

Aanvullend natuuronderzoek, Sweco, 29-11-2021

1083

Bijlage 14

Aanvullend onderzoek steenmarter, Sweco, 29-11-2021

1114

Bijlage 15

Watertoets Havenmeesterskwartier, Sweco, 03-11-2022

1119

Bijlage 16

Notitie vooronderzoek bodemkwaliteit, Sweco, 23-07-2021

1186

Bijlage 17

Cultuurhistorischequickscan, Monumenten Adviesbureau, mei 2019

1225

Bijlage 18

Archeologisch bureauonderzoek, RAAP, 03-12-2019

1431

Bijlage 19

Archeologisch verkennend onderzoek, RAAP, 25-10-2021

1465

Bijlage 20

Selectiebesluit, Gemeente Arnhem, 31-01-2021

1504

Bijlage 21

Aanmeldingsnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling, Sweco, 14-10-2022

1507

2

"Havenmeesterskwartier" (vastgesteld)

Havenmeesterskwartier

Bijlagen bij toelichting Bijlage 1 Toets ladder duurzame verstedelijking, Sweco, 17-02-2021

"Havenmeesterskwartier" (vastgesteld)

3

Onderwerp: Laddertoets Havenmeesterskwartier Projectnummer: 51003776 Toets ladder duurzame verstedelijking Datum: 17 februari 2022

1

Inleiding

1.1 Aanleiding Op 1 oktober 2012 is de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ toegevoegd aan het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Op 1 juli 2017 is een wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening in werking getreden, waarbij de Ladder voor duurzame verstedelijking is aangepast. De Ladder is in artikel 3.1.6 Bro vastgelegd en luidt als volgt: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.” Het doel dat hiermee wordt beoogd is het stimuleren van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik en het bewerkstelligen van een goede ruimtelijke ordening, onder meer door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden, het bevorderen van vraaggerichte programmering en het voorkomen van overprogrammering. Met de ladder wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke besluiten nagestreefd. Een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet daarom altijd worden afgewogen en gemotiveerd. Daarbij moet een beschrijving worden gegeven van de behoefte aan de betreffende ontwikkeling.

Indien de ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied mogelijk wordt gemaakt, dient te worden gemotiveerd waarom de ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied wordt voorzien. Wat onder stedelijke ontwikkeling wordt verstaan is in het Bro opgenomen. Een stedelijke ontwikkeling is volgens het Bro ‘een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’. Onder ‘bestaand stedelijk gebied’ verstaat het Bro een ‘bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende open- bare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’ 1.2 Het plan Aan de Nieuwe Kade te Arnhem bevindt zich het Havenmeestereskwartier, direct gelegen naast het voormalige Cobercoterrein. Het voornemen bestaat om deze locatie te herontwikkelen voor nieuwbouw. Hiertoe wordt de bestaande bebouwing gesloopt en aanwezige beplanting gerooid. BPD is voornemens een uitgesproken duurzaam stedelijk milieu aan de stad Arnhem toe te voege. Het Havenmeesterskwartier (eerder Groot Rijnwijk genoemd)wordt herontwikkeld tot een toekomstig woongebied met de toevoeging van maximaal 411 woningen (waarvan er 24 reeds direct bestemd zijn maar nog niet gebouwd).

De openbare ruimte wordt de drager voor de nieuwe woningen. Het plan biedt ruimte voor appartementen, en grondgebonden woningen met een tuin. Tevens is een horecavoorziening met daarboven appartementen Sweco Velperweg 26 6824 BJ Arnhem Postbus 485 6800 AL Arnhem

+31 88 811 66 00 www.sweco.nl

Sweco Nederland B.V. 30129769 De Bilt

Claudia Swart Senior projectmanager gebiedsontwikkeling +31 6 53 72 68 02 1 (21)

(maximaal 24) voorzien. Voor deze laatste is reeds een directe bestemming aanwezig en deze ontwikkeling maakt dan ook geen deel uit van de voorliggende laddertoets. Van de 411 voorziene woningen maken 337 woningen reeds onderdeel uit van een globaal bestemmingsplan dat in … is vastgesteld. Deze 337 woningen worden thans, door middel van een uitwerkingsplan, mogelijk gemaakt. Voorts worden er nog 50 extra woningen toegevoegd in wat in het geldende bestemmingsplan nu als bedrijvenstrook is bestemd. Het maximale programma, dat in het uitwerkingsplan en de herziening van het bestemmingsplan Havenmeesterskwartier mogelijk wordt gemaakt, luidt als volgt: • Maximaal 387 woningen, al dan niet in combinatie met aan-huis-verbonden beroeps-/bedrijfsactiviteiten • Sportvoorzieningen en centrumvoorzieningen (op twee plekken binnen het uitwerkingsplan);

Bron: Stedenbouwkundig plan Palmbout april 2012

2 (21)

Bron: BFAS februari 2021, woningen in bedrijvenstrook Veilingstraat

1.3 Het geldende bestemmingsplan Wat betreft de toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking is het geldende bestemmingsplan relevant. Uit jurisprudentie blijkt namelijk dat die stedelijke ontwikkeling, die al mogelijk is op basis van een geldend bestemmingsplan en ten opzichte van het voorgaande planologische regime niet voorziet in een groter planologisch beslag op de ruimte en niet voorziet in een functiewijziging, geen nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid, Bro is (uitspraak van 25 juni 2014 ECLI:NL:RVS:2014:2294 (Weert)). Om deze reden worden in het navolgende de mogelijkheden van het geldende bestemmingsplan betrokken. In paragraaf 1.2 is hier al kort op ingegaan. 1.4 Leeswijzer Na dit inleidende hoofdstuk volgt de toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Bij de toets zal allereerst ingegaan worden of en waarom sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Daarna volgt de toetsing of de ontwikkeling voorziet in een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte en wordt gekeken of de ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied plaatsvindt. Hoofdstuk 3 bevat een conclusie als gevolg van de toets aan de Ladder.

3 (21)

2

Toets ladder voor duurzame verstedelijking

2.1 Stedelijke ontwikkeling 2.1.1 Algemeen Allereerst moet de vraag worden beantwoord of sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Wat onder een stedelijke ontwikkeling wordt verstaan is in het Bro (Besluit ruimtelijke ordening) opgenomen. Een nieuwe stedelijke ontwikkeling is volgens het besluit ‘een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’. Andere stedelijke voorzieningen betreffen volgens de Handreiking “accommodaties voor onderwijs, zorg, cultuur, bestuur en indoorsport en leisure”. 2.1.2 Toetsing In deze situatie is sprake van de realisatie van voornamelijk een woningbouwprogramma. Hiertoe wordt de bestaande bebouwing geamoveerd en is sprake van nieuwbouw. De nieuwe functies zijn: • Woningen, met aan huis verbonden ondergeschikte bedrijvigheid. Hiervan zijn 337 woningen reeds geregeld in het globale bestemmingsplan die, door middel van een uitwerkingsplan, nu voorzien worden van een directe bouwtitel en 50 woningen die toegevoegd worden in de thans vigerende bedrijfsbestemming. • Sportvoorzieningen en centrumvoorzieningen in de daarvoor in het geldende bestemmingsplan aangeduide gebieden In onderhavige situatie is sprake herstructurering van bestaand stedelijk gebied.

Hoewel de ontwikkeling voldoet aan de doelstelling van de Ladder, kan in ieder geval worden gesteld dat gelet op de aard en omvang er sprake is van een, voor zover het de toevoeging van de 50 woningen in de huidige bedrijfsbestemming betreft, een dusdanige functiewijziging en toename van het ruimtebeslag ten opzichte van de bestaande functie dat er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 3.1.6, twee- de lid van het Bro. Zie hiervoor ook de uitspraak van de ABRvS d.d. 1 juni 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:1503). Deze laddertoets ziet dan ook op de toevoeging van de betreffende 50 woningen, daar de 337 woningen reeds voorzien waren in het moederplan en daarin toen nut en noodzaak al waren aangetoond. Daar het hier deels gaat om het actualiseren van de eerder uitgevoerde laddertoets wordt hieraan wel aandacht besteed, voor zover relevant. 2.1.3 Conclusie Met voorliggend initiatief is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling conform het Bro, voor zover het de toevoeging van 50 extra woningen betreft, en is een toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking noodzakelijk. 2.2 Behoefte 2.2.1 Algemeen Aangetoond moet worden dat de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte binnen het verzorgingsgebied. Bij het bepalen van de behoefte is zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve behoefte van belang.

In de volgende paragrafen wordt ingegaan op de onderbouwing van de aanduiding centrum en da daarin mogelijk gemaakte functies en de woningen.

4 (21)

2.2.2 Centrum Binnen het nader uit te werken bestemmingsplan en ter plaatse van de aanduiding 'centrum' mogen functies, zoals: • maatschappelijke functies; functies ten behoeve van gezondheids- en welzijnszorg en paramedische voorzieningen • sport- en ontspanningsfuncties, zoals een yogacentrum, sportschool en dansschool en daarmee vergelijkbare functies; • bedrijven gericht op zakelijke dienstverlening, zoals een bankkantoor, makelaar, reisbureau en daarmee vergelijkbare functies met een baliefunctie.

Toets Ladder Maatschappelijke functies zoals hierboven omschreven zijn onlosmakelijk verbonden aan de woonfunctie binnen het plangebied. De behoefte hieraan, in relatie tot het ontwikkelen van zowel het Coberockwartier als Havenmeesterskwartier is dan ook evident. Het bestemmingsplan maakt verder deze functies mogelijk maar deze invulling hoeft niet plaats te vinden. Het plangebied mag ook alleen voor woningen gebruikt worden. Ditzelfde geldt voor de overige functies die genoemd worden binnen de aanduiding centrum. Voor sport- en ontspanningsfuncties is ook een behoefte aan te tonen. De vraag naar sportbegeleiding, bewegings- en voedingsadvies zal toenemen, mede ingegeven door het feit dat de burger meer moet betalen voor zijn eigen gezondheid en dus gezonder zal willen gaan leven. Weliswaar staan sportscholen momenteel onder druk als gevolg van de Coronacrisis maar de verwachting is dat de markt zich herstelt (met als voorbeeld de hausse aan nieuwe lidmaatschappen bij bijvoorbeeld Basic Fit, onlangs). Verder blijkt uit de Cijfers en Trends van de Rabobank dat het verzorgingsgebied van bijvoorbeeld een fitnesscentrum gemiddeld 18 km bedraagt. Gemiddeld woont de fitnessklant echter niet verder dan 4 km van het fitnesscentrum. Gezien de stedelijke omgeving van Arnhem en het plangebied, is een verzorgingsgebied van 4 km per fitnesscentrum gerechtvaardigd.

We hebben in onderhavig onderzoek dan ook rekening gehouden met het feit dat elk fitnesscentrum een verzorgingsgebied heeft van 4 km. Onderdeel van het plan zijn maximaal 411 woningen. Uit de cijfers van de Rabobank blijkt dat circa 20% van de bevolking ‘fitnesst’. In het plangebied zelf is dus al een zekere vraag naar fitnessfaciliteiten. Deze functie is een ondersteunende functie voor de overige functies en zal geënt zijn op de toekomstige gebruikers (doelgroep) van het Havenmeesterskwartier en niet voor daarbuiten, net uitzondering van wellicht het Cobercokwartier. Rabobank signaleert kansen voor fitnessbedrijven op het moment dat een totaalconcept wordt aangeboden waar aandacht is voor sport, wellness en gezondheid, waarbij tevens een samenwerking plaatsvindt met lokale zorgaanbieders. Hier zou de fitnessschool die onderdeel uitmaakt van het plan zich op kunnen focussen. Ook kan een combinatie gezocht worden met de centrumvoorzieningen, zoals een huisartenspraktijk/fysiotheprapeut die binnen die bestemming mogelijk gemaakt wordt. Op basis van het geldende bestemmingsplan ‘Groot Rijnwijk’ zijn centrumvoorzieningen, waaronder maatschappelijke en sportvoorzieningen reeds mogelijk. Voor deze functie is daarom op grond van jurisprudentie geen uitgebreide toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking noodzakelijk.

5 (21)

Conclusie De voorzieningen die mogelijk gemaakt worden binnen de aanduiding centrum voldoen aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. 2.2.4 Wonen Het laatste onderdeel van voorliggend plan is de ontwikkeling van woningen. Het maximale functionele programma is ca. 411 woningen. Van deze 411 woningen zijn er in een eerder bestemmingsplan reeds 337 voorzien in een nader uit te werken bestemmingsplan en zijn er reeds 24 appartementen direct bestemd binnen de bestemming “gemengd”. Thans wordt zowel het uitwerkingsplan opgesteld alsmede een herziening van een bestemmingsplan die ziet op het toevoegen van ongeveer 50 “goedkope” woningen in een strook die nu een bedrijfsbestemming kent. Voor deze laatste dient de behoefte aangetoond te worden. Kwantitatieve opgave De provincie Gelderland stuurt op een gezonde regionale woningbouwprogrammering. Hierbij is de provincie opgebouwd in regio's. Arnhem valt binnen de regio ArnhemNijmegen en deze regio vormt ook het verzorgingsgebied van de woningbouwontwikkelingen in Arnhem. Er zijn afspraken gemaakt met de Regio Arnhem Nijmegen over de groei van de woningvoorraad (dus: aantallen nieuwbouw) en over de 'kwaliteiten', zoals het aandeel huur- en betaalbare woningen. Dit is vertaald naar subregio's.

Uit het op 8 juli 2020 vastgestelde “Plan van aanpak woningbouwontwikkeling”- gemeente Arnhem In november 2019 is het regionale woningbehoefteonderzoek Arnhem Nijmegen opgeleverd. Dit onderzoek geeft een actueel beeld van het functioneren van de woningmarkt. De in het woningbehoefteonderzoek beschreven (mis)matches op de woningmarkt zijn niet 1-op-1 te vertalen naar een woningbouwprogramma. Dit vraagt om keuzes, op welke vraag wil je je richten als gemeente? En deze keuzes hebben betekenis voor het te realiseren programma. Met het woningbehoefteonderzoek als basis komen wij tot een plan van aanpak voor de Arnhemse woningbouwontwikkeling voor de komende jaren. De woningmarkt van Arnhem-Nijmegen staat onder druk. De woningbehoefte is dermate groot dat tempoversnelling in productie nodig is. Het zwaartepunt voor de korte termijn (tot 2025) ligt op het zorgen voor voldoende nieuwbouw om in te spelen op de acute woningvraag. Tegelijkertijd is op lange termijn sprake van onzekerheden rond de woningbehoefte-ontwikkeling (bereikbaarheid van de regio door ontwikkelingen spoor en doortrekken A15, overloop vanuit de Randstad, economische ontwikkelingen in stad en regio en daarmee stijgende behoefte aan huisvesting). Tot 2030 zijn er zo'n 7500 extra woningen nodig, verspreid over alle categorieën.

Ongeveer de helft van de behoefte ligt in de betaalbare categorie, maar dat betekent dat ook ongeveer de helft van de behoefte daarboven ligt. Hierin is nog geen rekening gehouden met de trek vanuit de Randstad naar het oosten, die langzamerhand ook Arnhem raakt en steeds groter wordt. De behoefte van deze groep ligt met name in de vrije sector. Arnhem heeft een woningbehoeftetoevoeging van ruim 7000 woningen tot 2030. Tot 2028 staan 7235 woningen in de harde en zachte plancapaciteit ingepland. Ervaring leert dat plannen regelmatig niet doorgaan of op zich laten wachten. Doorprogrammeren is daarom nodig om uiteindelijk op de gerealiseerde aantallen uit te komen. De woningbehoefte tot 2025 is bovendien dermate groot dat tempoversnelling in productie nodig is. Het

6 (21)

zwaartepunt voor de korte termijn (tot 2025) ligt op het zorgen van voldoende nieuwbouw om in te spelen op de acute woningvraag. Tot 2025 moeten er 5100 woningen worden toegevoegd.

Bron: Gemeente Arnhem-Harde plancapaciteit Dit bestemmingsplan maakt circa 387 woningen mogelijk (337 vanuit het onherroepelijke globale bestemmingsplan “Groot Rijnwijk” en 50 woningen, toe te voegen binnen de huidige bedrijfsbestemming). Dit plan staat beschreven in de woningbouwplanningslijst die jaarlijks aan de provincie Gelderland wordt aangeboden. De ca. 387 woningen passen binnen de harde plancapaciteit, zoals binnen de subregio Arnhem en omgeving is afgestemd. Er is dus behoefte aan deze woningen.

Kwalitatieve behoefte De ontwikkeling van het Havenmeesterskwartier voorziet ook in een kwalitatieve behoefte en draagt bij aan een belangrijke kwaliteitsverbetering van het gebied. Onderhavig plan voorziet in diverse woningen voor diverse doelgroepen. Er worden ongeveer 387 woningen gerealiseerd. De woningen zijn een mix van huur, koop, grondgebonden en gestapeld, voor verschillende doelgroepen. Het plangebied Havenmeesterskwartier vormt de overgang van het levendige Cobercokwartier waarbinnen verschillende functies aanwezig zijn naar een sec woongebied zoals Gashouderskwartier. Binnen de bovengenoemde ca. 387 woningen zijn ook een 50-tal goedkopere woningen opgenomen zodat ook voor die doelgroep voorzien wordt in de woonbehoefte.

Bron: Gemeente Arnhem- Plan van aanpak woningbouwontwikkeling-Kwalitatieve behoefte 2019-2030 De appartementen zullen vooral op stadsbewoners een grote aantrekkingskracht hebben. De eengezinswoningen (met tuin) zullen eerder verkocht worden aan de doelgroep gezinnen.

7 (21)

De omgeving van het plangebied in de toekomst worden beschouwd als een centrumstedelijk woonmilieu. Zoals is gebleken uit eerder onderzoek, bestaat behoefte aan binnenstedelijke plannen op aantrekkelijke locaties in centrum-stedelijke woonmilieus. Met onderhavig plan wordt aan deze behoefte invulling gegeven. Gezien de unieke locatie van het gebied, zowel het Cobercokwartier als voorliggende ontwikkeling van het Havenmeesterskwartier omvattend, is er weinig vergelijkbaar aanbod voorhanden in Arnhem. Uit het Woningbehoefteonderzoek van de regio Arnhem-Nijmegen blijkt dat er een grote behoefte is aan koopwoningen in alle prijssegmenten. Dit initiatief voorziet uitsluitend in koopwoningen. Het betreft koopwoningen met een mix van prijssegmenten. Hiermee wordt ingespeeld op de kwalitatieve woonbehoefte in Arnhem.

Kwalitatieve woningbehoefte (Bron: o.a. opgenomen in het 'Plan van Aanpak Woningbouwontwikkeling') Resumerend wordt dan ook gesteld dat er zowel kwantitatief als kwalitatief behoefte is aan deze woningen.

2.3 Bestaand stedelijk gebied 2.3.1 Algemeen Nu is gebleken dat de ontwikkeling voorziet in een behoefte, moet worden aangetoond in hoeverre die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins. Het Bro definieert het bestaand stedelijk gebied als: “bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende, openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur”. Naast de criteria uit de definitie moet de geldende bestemming ook betrokken worden bij het beoordelen of sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied. 2.3.2 Toetsing Het plangebied maakt onderdeel uit van de bebouwde kom van Arnhem. Momenteel kent het plangebied juridisch-planologisch gezien een uit te werken woonbestemming. Feitelijk gezien is de locatie, behoudens nog aanwezige bebouwing en woningen (deels verhuurd), grotendeels niet in gebruik. Daarbij komt dat de omgeving van het plangebied vrijwel volledig gevormd wordt door andere woningen, bedrijvigheid, kantoren en gemengde functies. Dit tezamen maakt dat geconcludeerd kan worden dat voorliggende ontwikkeling gerealiseerd wordt binnen bestaand stedelijk gebied.

Bovendien kan gezien de heersende functies in de omgeving van het plangebied gesteld worden dat de voorgestelde ruimtelijke ontwikkeling op deze locatie past. De ontwikkeling voorziet immers in de realisatie van woningen in de overgang van het gemengde, levendige en creatieve karakter van het Cobercokwartier naar een overwegend woongebied van het

8 (21)

Havenmeesterskwartier en vormt hierin een logische overgang in het grotere gebied van Arnhem Oost. 2.3.3 Conclusie Geconcludeerd wordt dat voorliggende ontwikkeling wordt voorzien in bestaand stedelijk gebied. Bovendien is gemotiveerd dat de voorgestelde ontwikkeling op deze locatie past. De geconstateerde kwantitatieve en kwalitatieve behoefte wordt dan ook gerealiseerd in bestaand stedelijk gebied.

3

Conclusie

Op basis van het voorafgaande kan geconcludeerd worden dat de Ladder voor duurzame verstedelijking positief is doorlopen. De ontwikkeling voorziet in een behoefte en vindt binnen bestaand stedelijk gebied plaats. Daarmee wordt de ontwikkeling als haalbaar geacht voor wat de betreft de Ladder voor duurzame verstedelijking.

9 (21)

10 (21)

Laddertoets Havenmeesterskwartier 51003776 Toets ladder duurzame verstedelijking d.d. 17 februari 2022 Revisie

Claudia Swart claudia.swart@sweco.nl

Deanne Reincke deanne.reincke@sweco.nl

Klik of tik om tekst i n te voeren.

11 (21)

Havenmeesterskwartier

Bijlage 2 Beeldkwaliteit Groot Rijnwijk, 23-10-2017

16

"Havenmeesterskwartier" (vastgesteld)

Beeldkwaliteitsplan Groot Rijnwijk Versie d.d. 23 oktober 2017

Beeldkwaliteitsplan Groot Rijnwijk

Pagina 2 van 25

INHOUDSOPGAVE 1

INLEIDING

5

2

HISTORISCHE ONTWIKKELING

7

3

RUIMTELIJKE OPZET

9

3.1

Inleiding doelen uit uitgangspunten

9

3.2

Stedenbouwkundige structuur

10

3.3

Architectuur

13

3.4

Specifieke regels voor bebouwing

16

3.5

De openbare en toegankelijke ruimten

22

Beeldkwaliteitsplan Groot Rijnwijk

Pagina 3 van 25

Beeldkwaliteitsplan Groot Rijnwijk

Pagina 4 van 25

1 INLEIDING

Het doel van de hier opgenomen beeldkwaliteitsregels is om in deze diversiteit aan ontwikkelingen een grondtoon aan te brengen gericht op samenhang. Allereerst gaan we op de historische ontwikkeling. Vervolgens beschrijven we de nieuwe stedenbouwkundige structuur , de gebouwen en vervolgens op de onbebouwde ruimte. Op diverse haalniveaus worden uitspraken gedaan ten aanzien van samenhang op gebied van de hoofdstructuur van de stad, de aangrenzende woongebieden en het interne gebied van Groot Rijnwijk.

Figuur: Ligging plangebied Groot Rijnwijk

Dit beeldkwaliteitsplan beschrijft het gewenste stadsbeeld voor het gebied Groot Rijnwijk. Het dient als toetsingskader voor het team welstand van de gemeente Arnhem. De hierin beschreven principes zijn gebaseerd op het stedenbouwkundig ontwerp 'Arnhem Centrum Oost' van het bureau Palmbout (2012). Dit plan is geaccordeerd door het college van de gemeente Arnhem en de woningcorporatie Volkshuisvesting Arnhem. Het plan is besproken met de buurt. Ook bij de planontwikkeling voor Fluvium zijn de meeste principes als toetsingskader gehanteerd.

Beeldkwaliteitsplan Groot Rijnwijk

Figuur: Overzicht bestaande straten

Pagina 5 van 25

Beeldkwaliteitsplan Groot Rijnwijk

Pagina 6 van 25

2 HISTORISCHE ONTWIKKELING Het plangebied behoort van oudsher tot 't Broek, een laaggelegen nat gebied dat in tijden van hoge rivier‐ en grondwaterstanden regelmatig onder liep. Verschillende beken waterden via de broeklanden af op de rivier. In deze periode (16e en 17e eeuw) heeft het tracé van de Broekstraat zijn definitieve plaats in het gebied hebben gekregen. De Broekstraat is oorspronkelijk als een hooggelegen 'dijkweg' aangelegd. Ook de Westervoortsedijk, onderdeel van de oude Rijndijk, is een sterk element in de oude structuur. De ligging van de Rietbeek verandert in de loop van de tijd. Uiteindelijk is deze in de 20e eeuw ondergronds gelegd.

van de houtzagerij en de gasfabriek. In 1904 presenteerde ir. W.F.C. Schaap een stedenbouwkundig plan voor onder andere het industrieterrein 't Broek, het spoorwegemplacement en een uitgestrekte arbeiderswijk. Vanaf het begin van de 20e eeuw werd de Nieuwe Kade het eerste geplande industrieterrein van Arnhem. De reden dat de kade hier breder is dan bij de binnenstad is omdat van de overslag en tijdelijke opslag van onder andere steenkool voor de elektriciteitscentrale en de gasfabriek veel ruimte innamen.

Figuur: Aanzicht woongebied Rijnwijk

Figuur: Weergave van het voormalig industrieterrein

Kort na 1797 ontstond op de latere Coberco‐locatie de eerste industrie, te weten de houtzaagmolen 'de Vlijt'. In 1877 presenteerde H. Heuvelink Jr. een uitbreidingsplan voor het zuidoostelijk deel van Arnhem. Naast een beperkte woonfunctie op de Boulevard werd het gebied ook gebruikt voor het aanleggen van nieuwe industrieterreinen. Er was al enige industrie verschenen aan het begin van de Westervoortsedijk in de vorm

Beeldkwaliteitsplan Groot Rijnwijk

Het woongebied Rijnwijk is rond de jaren 20 van de vorige eeuw gebouwd als arbeidersbuurt. Deze buurt werd gebouwd ter compensatie van de vele krotwoningen die aanwezig waren. In 1935 werd de Rijnbrug aan de oostwestzijde van het bedrijventerrein voltooid. Tijdens de Slag om Arnhem in september 1944 werd het gebied totaal verwoest. De verwoestingen hadden een enorme impact in het beeld van de Rijnkade In 1954 besloot het bestuur van de stad tot de aanleg van een bedrijventerrein met een spoorwegemplacement aan de oostzijde van de

Pagina 7 van 25

stad, in aansluiting op het bestaande slachthuis en de gasfabriek. Het terrein werd 4 meter opgehoogd. Met de realisering van de naoorlogse bebouwing halverwege de vorige eeuw en met de bouw van de stadskantoren rond 1990, maakte het gebeid een schaalsprong.

Figuur: Foto voor de oorlog 1935 / 1940

Eind jaren 80 van de vorige eeuw ontstonden plannen voor de eerste revitalisering van het bedrijventerrein. Tevens is in 2013 de Westervoortsedijk volledig nieuw aangelegd. In 2014 is gestart met de realisatie van een nieuw woongebied aan noordzijde van de Westervoortsedijk, waarmee de transformatie in gang is gezet.

Beeldkwaliteitsplan Groot Rijnwijk

Pagina 8 van 25

3 RUIMTELIJKE OPZET 3.1 INLEIDING DOELEN UIT UITGANGSPUNTEN Binnen het Nieuw Kade zijn meerdere deelgebieden te onderscheiden: Coberco, Rijnwijk en Fluvium. Stuk voor stuk zijn deze relatief beperkt van omvang en liggen ze ingeklemd tussen een bestaand bedrijventerrein en de Rijn. Deze geïsoleerde ligging vraagt om een duidelijke overkoepelende ontwerpinzet om tot een kwalitatief bewoonbaar stadsdeel te komen.

uitdrukking zal moeten komen. Belangrijk is dat na de realisatie de diverse deelgebieden als een geheel worden ervaren. De ambitie om de locatie tot een echte stadswijk om te vormen, vraagt om een forse dichtheid en menging van programma. Het programma bestaat echter hoofdzakelijk uit woningbouw. Een traditioneel stedelijk naoorlogs woonmilieu is hier echter niet op zijn plaats. Dit dilemma wordt opgelost door uit te gaan van een verkaveling met typen stadswoningen met achtertuinen of dakterrassen, gemengd met kleinschalige appartementenblokken. In een deel van de stadswoningen zal ook plaats zijn voor werk‐ en bedrijfsruimtes, en ook de bestaande industriële erfenis wordt hier ontwikkeld met bijzonder programma. De stedelijkheid van het gebied is gebaat bij diversiteit aan programma's. De bebouwing langs de hoofdroutes zal daarom ook op lange termijn nog ruimte moeten bieden aan verschillende functies. Dit vraagt om bouwkundige structuren die aan te passen zijn aan ander gebruik. Ook bieden de hogere plinten aan de Westervoortsedijk en Rijnkade in de toekomst kansen voor invulling voor beroepen aan huis en andere functies die een hogere verdiepingshoogte vragen.

Figuur: Ligging Rijnwijk ten opzichte van Coberco

Doel is dat Groot Rijnwijk samen met Fluvium en Coberco en samenhangende wijk gaan vormen. In stedenbouwkundige structuur, in architectuur, korrelgrootte, hoogte en sfeer van de openbare ruimte vertonen ze samenhang op de schaal van de stad en de buurt/kwartier. Het gaat om een afwisseling van straten, pleinen en bouwblokken. Samen hebben ze een industrieel verleden wat ook in deze nieuwe fase tot

Beeldkwaliteitsplan Groot Rijnwijk

De sfeer, identiteit en schaal (korrel) van de industriële omgeving klinken door in Groot Rijnwijk zowel in stedenbouwkundige opzet, in architectuur als in openbare ruimte. De nieuwbouw zal bij de uitwerking een bijpassend “industrieel karakter” krijgen zonder historiserend te zijn. Kenmerken van de industriële bouwwijze en de daarbij horende vormentaal moeten dienen als inspiratie en beeldende randvoorwaarde voor de toekomstige ontwikkeling. De stoerheid van deze bouwwijze is terug te vinden in de korrelgrootte van de bouwblokken architectonische vormgeving, de inrichting en materialiseren van de openbare ruimte en de architectuur

Pagina 9 van 25

3.2 STEDENBOUWKUNDIGE STRUCTUUR

vrijstaande gebouwen de hoofdstructuur. Op strategische plekken zijn in Groot Rijnwijk en Coberco hoogteaccenten van 10 lagen geprojecteerd. Deze zijn vormgegeven als hogere ranke gebouwen die samen met de toren bij het stadskantoor en de schoorsteen van Coberco een dynamisch spel spelen. Hierdoor ontstaat een spannend beeld gezien vanaf de brug en de overzijde van de rivier. Bij hoge gebouwen is aandacht vereist voor de woon‐ en leefkwaliteit (in verband met wind, schaduw, privacy, en afstand tot lagere bebouwing etc.)

Figuur: Stadsfront Nieuwe Kade

Figuur: Impressie stedenbouwkundig plan van het bureau Palmbout

Het beeldkwaliteitsplan is gebaseerd op de principes zoals deze in het stedenbouwkundig plan van het bureau Palmbout zijn vastgelegd. De structuur kenmerkt zich door een formelere buitenrand aan de Westervoortsedijk en de Nieuwe Kade en een kleinschaligere structuur in het binnen gebied Er wordt ingezet op bouwblokken, die zijn opgebouwd uit verschillende woning‐ en gebouwtypologieën. Deze bouwblokken bestaan uit een aaneenschakeling van losse gebouwen en vormen samen met enkele

Beeldkwaliteitsplan Groot Rijnwijk

De randen langs de Westervoortsedijk en de Nieuwe Kade kenmerken zich door gesloten hogere ( circa 6 lagen ) en robuuste gevels. Aandacht gaat uit naar de functies in de plintlagen van de bebouwing. Deze moeten bijdragen aan de levendigheid van het gebied. Aan de Westervoortsedijk en de Nieuwe Kade bedraagt de plinthoogte (hoogte eerste woonlaag) minimaal 3,5 meter vrije ruimte waar door er een geleding in hoogte ontstaat en er sprake is van een rijkere uitstraling De hogere plinten aan de Westervoortsedijk en Rijnkade bieden (in de toekomst) kansen voor invulling voor beroepen aan huis en andere functies die een hogere verdiepingshoogte vragen. In het binnengebied gaan we uit van een hoogte van 3 tot 4 lagen.

Pagina 10 van 25

Figuur: Principe van gedifferentieerde bouwhoogten

In de straten staan diverse woning‐ en gebouwtypen door elkaar. Het zullen samenhangende gebouwen zijn die aaneengeschakeld de straten vormen. Het typologisch verschil tussen de gebouwen wordt ondergeschikt gemaakt aan het stadsbeeld.

Figuur: Referenties van straten

Beeldkwaliteitsplan Groot Rijnwijk

Figuur: Overzicht routes naar de Rijn

Pagina 11 van 25

Door de afwisseling in typologie en bouwhoogten krijgen de straten een stedelijk beeld. In de smallere binnenstraten in het plangebied worden de straatwanden eveneens gevormd door aaneengeschakelde bebouwing van afwisselende lengte en hoogte. Hier kan de bebouwing echter een kleinere maat krijgen dan langs de Westervoortsedijk of Nieuwe Kade. Een diversiteit aan dakvormen en dakopbouwen, geïnspireerd op het historische industriële verleden zal het stadsbeeld verrijken.

Figuur: Het informele netwerk

Het gebied zal aan moeten sluiten op het informele netwerk van langzaam verkeersroutes uit het stedenbouwkundig plan 'Arnhem Centrum‐Oost' van Bureau Palmbout, waarvan de aanzet in Fluvium is gemaakt. Hierdoor wordt in aanvulling op het formele stratennet een aanvullend stelsel van routes ontwikkeld. Deze rijgt de informele openbare ruimtes en bouwblokken aaneen. Doorgaande routes door de plandelen zijn primair voor voetgangers. Er mag wel gefietst worden maar de fietser is te gast. De Nieuwe Kade zal op termijn worden omgevormd tot een verkeersluwe straat. Figuur: Het formele voetgangersnetwerk

In de openbare ruimte komen speelvoorzieningen voor de diverse leeftijdsgroepen

Beeldkwaliteitsplan Groot Rijnwijk

Pagina 12 van 25

3.3 ARCHITECTUUR

Figuur: Referentie van geleding in de gevelwand

3.3.1 Bouwblok Een bouwblok is zodanig opgebouwd dat daarin de afzonderlijke gebouwen duidelijk als zelfstandig element te herkennen zijn. De gebouwen staan op zich zelf en zijn niet met elkaar verweven. De hoogtes aan de Westervoortsedijk en aan de kade zijn afwisselend waardoor een interessant silhouet en straatbeeld ontstaat.

3.3.2 Gevels De architectuur is geïnspireerd op het industriële karakter en wordt ingevuld met stoer en robuust materiaal; metselwerk in aardetinten, beton, industrieel gedetailleerd staal. Er zijn contrasten in materialen (baksteen, lichtgekleurde banden van beton, omlijstingen, zinken daken). Gevels vormen grafische patronen door verticale en horizontale lijnen en door grote gevelopeningen opgedeeld in kleinere 'ramen', afgewisseld met grote gesloten gevelvlakken. Om de gevels robuustheid te geven is dieptewerking van de gevel van belang. Dat kan o.a. worden bereikt met diepe neggen, terug gelegen raam‐ of deuropeningen, loggia’s en (dak)randen. De schaduwwerking ervan geeft ritme en perspectief. Dit kan een middel zijn om differentiatie tussen de woningen te verkrijgen. Het formaat en vorm van het gevelvlak moet in de architectonische compositie worden opgewerkt. Niet alleen de optelling van het enkele raam of deuropening bepaalt de compositie, daaroverheen moet ook de grotere schaal van het gebouw leesbaar blijven.

3.3.3 Materiaal gebruik De gebouwen langs de straten worden opgetrokken uit degelijke materialen met ‘zwaarte’ (robuuste uitstraling ) en verfijning (in detaillering). Een zorgvuldige materialisering en detaillering moet garant staan voor een fraaie veroudering en tactiele kwaliteit.

Figuur: Referentie van detaillering gevels

Beeldkwaliteitsplan Groot Rijnwijk

Metselwerk, betonpanelen, hout‐ en/of staalconstructies en glasvlakken kunnen allemaal worden aangewend om tot betekenisvolle aanvullingen op het bestaande stadsbeeld te komen. Keim‐ en/of stucwerk zijn denkbaar. Kunststof vermijden.

Pagina 13 van 25

3.3.4 Kleurgebruik De hoofdtoon wordt bepaald door genuanceerde metselsteen in aardtinten. Andere kleuren, mits in harmonie met het hoofdbeeld, zijn als incident denkbaar. Om de industriële compositie te versterken zal per straat een evenwichtig pallet moeten worden gekozen, waarbinnen de contrasten niet te groot zijn. Betonranden en (lichtgekleurde) banden of omlijstingen worden als ornament ingezet of om in de gevelvlakken een grotere ordening aan te brengen.

3.3.5 Gesloten hoeken De binnenstraten grenzend aan de Westervoortsedijk, Badhuisstraat, Nieuwe Kade en Veilingstraat hebben gesloten hoeken. De achtertuinen en binnenplaatsen zijn daarmee afgeschermd van de straat. Deze hoeken bestaan bij voorkeur uit doorgaande bebouwing. Dit zijn bij uitstek de plekken waar bijzondere stadswoningen kunnen worden ontwikkeld. Indien het niet mogelijk is de hoeken met bebouwing te sluiten, zijn verdiepingshoge tuinmuren ook toegestaan. Deze tuinmuren moeten integraal onderdeel uitmaken van de architectuur. 3.3.6 Daken en dakvormen Een diversiteit aan dakvormen, dakrichtingen en dakopbouwen met een industrieel geïnspireerde uitstraling zal het stadsbeeld verrijken en bijzondere woningtypes mogelijk maken. Het ontwerp van het dakvlak is van belang omdat het daklandschap voor de appartementsbewoners het dagelijks uitzicht zal bepalen. Platte daken worden daarom bij de grondgebonden woningen vermeden of als dakterras of groen dak ingericht. De voorkeur gaat uit naar woningen voorzien van een extra dakopbouw, afgewerkt met een flauw hellend dak met een hoogwaardige bekleding. In het ontwerp van het dak moet rekening gehouden worden met de mogelijke plaatsing van zonnecollectoren of PV‐cellen. Deze installaties vormen een integraal onderdeel van het ontwerp van het dakvlak.

Figuur: Referenties parklandschappen

Beeldkwaliteitsplan Groot Rijnwijk

Als bij individuele stadshuizen een kap wordt toegepast, staat de kaprichting bij voorkeur dwars op de straat om daarmee de schaal van het individuele huis te benadrukken. Dakkapellen en dakopbouwen vormen een integraal onderdeel van de architectuur. Indien deze tijdens de bouw niet worden voorzien of als opties worden aangeboden, moet hiervoor toch een ontwerp worden opgesteld. De diverse seriegroottes in de bebouwing zullen ook in het daklandschap afleesbaar zijn.

Pagina 14 van 25

3.3.7 Vrije bouwhoogte en levendige plint Aan de Westervoortsedijk en de Nieuwe Kade bedraagt de vrije verdiepingshoogte1 van de eerste woonlaag minimaal 3,5 meter waardoor er een geleding in hoogte ontstaat en er sprake is van een rijkere uitstraling. De hogere plinten biedt (in de toekomst) kansen voor invulling voor beroepen aan huis en andere functies die een hogere verdiepingshoogte vragen. Doel is de multifunctionaliteit en de levendigheid in het gebied te bevorderen.

3.3.8 Gebouwde parkeervoorzieningen De situering van parkeergarages (en bergingen) vragen specifieke aandacht. Doel bij de ontwikkeling is een levendig straatbeeld te realiseren. Waarbij 'de ogen op straat zijn' en men als voetganger niet langs een gesloten plint loopt, waarin zich bergingen en parkeergarages bevinden. Parkeren voor bewoners vindt binnen het bouwblok plaats Dit kan op meerdere manieren worden gerealiseerd. Namelijk (half) verdiept, geheel ondergronds, op het binnenterrein of deels achter en onder de woning.

Figuur: Doorsnede parkeervoorzieningen Westervoortsedijk en Rijnkade

Figuur: Impressie Nieuwe Kade

Ten aanzien van de parkeergarage onder de woningen gelegen aan de straatzijde (Nieuwe Kade en Westervoortsedijk) zijn twee opties mogelijk: De appartementengebouwen en stadswoningen staan half over de parkeergarage heen. De parkeergarage ligt minimaal 5 meter terug (horizontaal gemeten ) t.o.v. de voorgevel. Uitgangspunt blijft een vrije verdiepingshoogte van de eerste woonlaag van minimaal 3,5 meter. Een tweede optie is om hier een verdiepte parkeergarage te realiseren waarbij de eerste woonlaag maximaal 1,20 m. boven maaiveld ligt. Ook hier bedraagt de vrije hoogte van de eerste woonlaag laag 3,5 meter.

1

De vrije verdiepingshoogte wordt inpandig gemeten vanaf bovenkant vloer tot aan onderkant plafond.

Beeldkwaliteitsplan Groot Rijnwijk

Pagina 15 van 25

In de andere straten waar een parkeergarage onder de woning is geprojecteerd bedraagt het vloerpeil van de 1e woonlaag maximaal 1,2 m boven maaiveld. Op deze manier is er interactie tussen woning en het voetgangersgebied en is de sociale veiligheid gegarandeerd. Door op 1,2 m boven maaiveld te wonen heeft men aan de kade zicht op de rivier en de uiterwaarden. De entrees tot de parkeervoorzieningen moeten een volwaardig onderdeel uitmaken van de architectuur van het bouwblok.

3.4 SPECIFIEKE REGELS VOOR BEBOUWING Bij de beschrijving van de regels wordt onderscheid gemaakt tussen:    

De formele delen van het plan, zoals de Nieuwe Kade en de Westervoortsedijk; De Noord‐Zuid georiënteerde stadsstraten; De meer informele binnenstraten en voetgangersgebieden; Bijzonder gebouw (nieuw)

3.3.9 (Gebouwde) buitenruimtes Buitenruimtes worden vormgegeven als loggia’s en balkons en mogen maximaal 1 meter uitsteken uit de gevel. De uitkragende delen vormen een integraal onderdeel van de plastiek van de gevel. Aandacht voor voldoende afwisseling; vermijd bijv. veel repeterende balkons. Geen galerijen aan de straatzijde. Bij voorkeur geen galerijen aan de binnenzijde van de gevel, in verband met privacy van de omwonenden. 3.3.10 (Nuts)voorzieningen Transformatorhuisjes worden in principe opgenomen in de bouwblokken. Kleinere schakelkastjes (kleur grijs) worden zoveel mogelijk in de gevels of achter de rooilijn van de bouwblokken geplaatst. Om de eenheid te versterken worden (fiets)bergingen binnen de architectonische opzet ingepast met een aantrekkelijke entree via, of dicht bij de hoofdentrees van de wooncomplexen.

Figuur: Impressie bouwblokken en openbare ruimte

Beeldkwaliteitsplan Groot Rijnwijk

Pagina 16 van 25

3.4.1 Nieuwe Kade Het stadsfront aan de Rijn zal zich enerzijds meten met de schaal van de rivier en de John Frostbrug en anderzijds recht doen aan de schaal van Arnhem en de verblijfskwaliteit op het maaiveld. Doel is een stedelijk stadsfront waarbij wisselende bouwhoogte en de kapvormen zorgen voor een interessant silhouet. De plannen van Rijnwijk en Coberco worden separaat ontwikkeld maar krijgen dezelfde stedenbouwkundige en architectonische uitgangspunten mee zodat een samenhangend bebouwingsbeeld en openbare ruimte wordt verkregen.

Figuur: Impressie van maten en groottes

Figuur: Impressie van de uitvoering Figuur: Impressie van de Nieuwe Kade

De Nieuwe Kade gaat bestaan uit diverse gebouwen die een afwisselende maar samenhangende compositie vormen: 



De kade toont zich als een afwisselende compositie van verticale en meer horizontale, aaneengeschakelde volumes (referentie industriële complexen). Gebouwen aan de Nieuwe Kade verweven het achterliggende gebied in de compositie; ze sluiten dit gebied niet af van de Rijn. Door uit te gaan van gedifferentieerde hoogtes, die variëren van 4 tot 8 lagen, komt het rijnfront niet als een massale wand over.

Beeldkwaliteitsplan Groot Rijnwijk

   



De bouwhoogte is wisselend, met een afleesbare basishoogte van zes lagen met incidentele panden van vier tot acht bouwlagen. Bijzondere gebouwen maken onlosmakelijk deel uit van deze compositie. De breedte van de panden met de basishoogte (6 lagen) is 20 tot 40 meter. De breedte van de panden die afwijken van de basishoogte is 14 – 20 meter. De afwisseling in de plint en de vrijheid in de verbijzondering hiervan levert een gevarieerd gevelbeeld op.

Pagina 17 van 25

3.4.2 Westervoortsedijk De Westervoortsedijk is in het plangebied de belangrijkste stadsstraat. De schaal van de Westervoortsedijk is groter dan die van de dwarsstraten. Anders dan bij de Nieuwe Kade wordt de bebouwing in de Westervoortsedijk vooral in de langsrichting waargenomen. Dit is aanleiding om de proporties van de bebouwing hierop aan te passen:  

De gevelbreedte per volume varieert van minimaal 12 tot maximaal 50 meter. De bouwhoogte varieert van minimaal vier bouwlagen tot zes bouwlagen.

Figuur: Impressie Westervoortsedijk groottes gebouwen

Figuur: Impressie uitwerking Westervoortsedijk

Figuur: Referentie gedifferentieerde bouwhoogte

Beeldkwaliteitsplan Groot Rijnwijk

Pagina 18 van 25

3.4.3 Stadsstraten [Badhuisstraat Veilingstraat en de daartussen gelegen nieuwe noord‐zuid verbinding]

Figuur: Impressie van de maten van de gebouwen aan de stadsstraten

Bepalend voor het samengesteld straatbeeld is de afleesbare schaal van de diverse bebouwing. Wisselingen in hoogte, kleur, daklijst en breedte markeren het verschil tussen verschillende gevelvlakken. Om de beoogde afwisseling te verkrijgen moeten de volgende principes worden gehanteerd: 





 

Langs de straten staan grondgebonden woningen en andersoortige (woon)bebouwing in een terloopse maar gecomponeerde schikking aaneen. De bandbreedte van de lengte van de gevelvlakken valt samen met 3 tot 6 woningen (met een maximum van ongeveer 30 meter). In de Badhuisstraat wordt de architectuur van de straatwand afgestemd op die van de invulling van het Coberco‐terrein. De samenhang in het straatbeeld gaat boven de verschillen. De bouwhoogte varieert van minimaal drie tot vier bouwlagen. Als bovenop de genoemde minimale bouwhoogte kappen en dakopbouwen worden toegepast, moeten deze het ritme van de straatwanden ondersteunen.

Beeldkwaliteitsplan Groot Rijnwijk

Figuur: Impressie uitwerking van de gebouwen aan de stadsstraten

Pagina 19 van 25

3.4.4 Specifieke regels voor de bebouwing binnenstraten In tegenstelling tot bij de stadsstraten wordt bij de binnenhoven en woonpaden ingezet op een omsluitende samenhangende architectonische compositie. Bebouwing en openbare ruimte moeten nauwgezet op elkaar worden afgestemd, net als bij klassieke binnenstadhofjes. De binnenhoven zijn daarmee het tegenbeeld van het meer terloopse stadsbeeld langs de doorgaande straten. Criteria zijn:     

De architectonische compositie ondersteunt de schaal van de gehele binnenstraat. Eventuele uitbreidingsopties aan de woningen zijn een integraal onderdeel van het ontwerp. De woningentree ’s zijn aan de straat gelegen. Gevelcompositie en dakvormen worden per ensemble bepaald, maar moeten bijdragen aan het robuuste stadsbeeld. Een verharde overgangszone (margezone) tussen gebouw en straat realiseren, in de vorm van een stoep, trappen Maat bedraagt tussen de 1 en 1,2 m. De omheining hiervan maakt onderdeel uit van de architectuur van de gebouwen. Te allen tijde zal de toegankelijkheid van de gebouwen gegarandeerd moeten zijn.

Figuur: Referentie margezones

Beeldkwaliteitsplan Groot Rijnwijk

Pagina 20 van 25

3.4.5 Regels voor het bijzondere gebouw [Toren aan de Nieuwe Kade met de bestemming BG] Dit gebouw bestaat “uit één stuk”, dat op twee niveaus een rol moet spelen. Enerzijds is dat de grotere schaal van de stad, de industriële erfenis van de locatie en het stoere stadsbeeld. Anderzijds is dit de verbijzondering van de straatwand, zonder dat dit ten koste gaat van het verblijfsklimaat in de straten en het plein, maar er juist een verrijking van vormt.

Gevelbeeld: 





De gevelcompositie bespeelt de schaal van het totale gebouw en verhult daarmee de schaal en mogelijke diversiteit van het aanwezige programma. De totaalvorm van het gebouw staat voorop. Niet alleen de schaal van het enkele raam of deuropening bepaalt de ordening; de grotere schaal van het gebouw moet worden opgewerkt. De manier waarop het gebouw aansluit op de openbare ruimte verrijkt de verblijfskwaliteit van die openbare ruimte.

Figuur: Ligging bijzonder gebouw

Figuur: Referentie bijzondere bebouwing

Beeldkwaliteitsplan Groot Rijnwijk

Pagina 21 van 25

3.5 DE OPENBARE EN TOEGANKELIJKE RUIMTEN

met de Rijn en Melkfabriek Coberco en Singel anderzijds. De formelere routes zijn de Badhuisstraat de Veilingstraat en de nieuw aan te leggen woonstraat door het gebied Deze vormen tevens de ontsluiting voor het autoverkeer. Parkeren vindt grotendeels half verdiept plaats. Aangezien de parkeervoorzieningen ruim achter de voorgevel zijn geprojecteerd, zijn ze aan het zicht onttrokken. De Westervoortsedijk is een stedelijke laan met parallelwegen. Langs deze parallelwegen staan diverse type woongebouwen. Dit varieert van grote stadshuizen tot beneden bovenwoningen, woon‐werkwoningen tot appartementen De inrichting van de openbare ruimte straalt ook de sfeer uit van een stoer verleden. Gebruik van materialen die mooi verouderen en aansluiten bij recente ontwikkelingen, historische woongebieden in de omgeving en de binnenstad. De verharding in de openbare ruimte is sober en. Stenige en doorlopende vloeren bij pleintjes met markante bomen. De inrichting nodigt uit om de ruimte te gebruiken. Ook de overgangen (erfstroken) van gebouw naar openbare ruimte passen binnen het industriële karakter en zijn afhankelijk van de ligging (buitenring of binnenplaats) stevig en formeel (perron, hoogteverschil) of vriendelijk en zacht (Delftse stoep met bloempot).

Figuur: Indicatie openbare ruimte

De belangrijkste stedenbouwkundige openbare ruimten van Rijnwijk zijn de Nieuwe Kade en de Westervoortsedijk aan de noordzijde. Langs de kade is een accent in de vorm van een hoger appartementengebouw geprojecteerd. Aan de noordzijde hiervan bevindt zich het centraal gelegen parkje dat ingericht wordt als speelplek voor kinderen. Deze vormt een onderdeel van de langzaamverkeersroutes tussen het gebied ten noord oosten van de Westervoortsedijk enerzijds en De Nieuwe Kade

Beeldkwaliteitsplan Groot Rijnwijk

Pagina 22 van 25

Bebouwing staat direct aan de straat, voortuinen komen niet voor. Stoepen, bordessen en traptreden markeren een margestrook die de overgang vormt tussen de gebouwen en de straat. De trottoirs hebben een royale maat waardoor ze ook als speelstoep kunnen worden gebruikt. Aan weerszijden van de rijbaan zijn langsparkeerplaatsen voorzien. 3.5.3

Badhuisstraat

Deze straat krijgt aan twee zijden een groene berm van circa 2,5 m. met laanbomen van de 2e orde. Figuur: Indicatie herinrichting Nieuwe Kade

3.5.1 Nieuwe Kade Het zuidelijk deel van de hoge Nieuwe Kade valt buiten het plangebied en zal te zijner tijd integraal ontworpen worden met de kade ten zuiden van Coberco en het gebied direct ten oosten van de brug. De rijbaan, de noordelijk geprojecteerde langsparkeerplaatsen en het trottoir langs de bebouwing sluiten in materialisering en detaillering aan op Groot Rijnwijk en behoren tot het plangebied. De zuidelijk gesitueerde parkeerplaatsen komen te vervallen. Het streven is er op gericht het zuidelijk deel in te richten als flaneergebied. Een bomenscherm schermt de flaneerzone af van de straat. In het kader van de toegankelijkheid zijn alle gebieden goed toegankelijk voor alle doelgroepen. 3.5.2 Asymmetrische stadsstraatprofielen De bebouwing in de Veilingstraat en de Noord Zuid georiënteerde straat in het midden van het plangebied (zie kaart met de aanduiding "Middenstraat" ) is divers. Samenhang in de straten wordt bereikt door over de gehele lengte aan één zijde bomen te planten, bij voorkeur in een 2,5 meter brede groene berm. De lengte van de straten wordt hiermee geaccentueerd. Naar analogie met diverse straten in de nabijgelegen woongebieden hebben de straten daarmee een asymmetrische opzet.

Beeldkwaliteitsplan Groot Rijnwijk

3.5.4 Materialisering van de straten Beeldbepalend voor de openbare ruimte is de materialisering en de detaillering. Beiden worden ingezet om een robuust stadsbeeld te ondersteunen. Hiermee wordt een grondtoon aangebracht die het karakter van het plangebied in belangrijke mate zal bepalen. Voor Groot Rijnwijk zijn een aantal principes bepaald die het beoogde stoere stadsbeeld ondersteunen. De trottoirs aan de Westervoortsedijk , Badhuisstraat en de Nieuwe Kade worden in dit plandeel uitgevoerd in een grijze betontegel met basalttoeslag. Alle overige rijbanen, trottoirs en voetgangersgebieden in het plangebied worden bestraat met gebakken klinkers. 3.5.5 Details Inzet is om de straten robuust te detailleren, passend bij het stadse en stoere karakter van het plangebied. De noord zuid geprojecteerde straten wordt ondersteund door de boombeplanting. Om onderscheid te maken tussen de trottoirs en de rijbaan wordt een brede donkergrijze beton band toegepast. Daar waar parkeerstroken langs grasstroken liggen, doet te band tevens dienst als uitstapstrook.

Pagina 23 van 25

3.5.6 Bijzondere plekken De plantsoenen en het centraal gelegen groene plein moeten met een robuuste detaillering worden uitgevoerd. De waterbergingsopgave die mogelijk op deze plekken rust, vraagt om een evenwichtig ontwerp. Het oppervlak ten behoeve van de waterberging moet tijdens drogere periodes volwaardig gebruikt kunnen worden. Om het groene karakter en het leefklimaat te versterken moet er ruimte zijn om bomen en verticaal groen mogelijk te maken. Dit vereist het e.e.a. van de ondergrond.

Figuur: Impressie overzicht speelplekken

spelen als andersoortig gebruik mogelijk maakt en uitlokt. Het plein ten noorden van het hoger appartementengebouw wordt als groene speelplek voor 1 tot 6 jarigen ingericht. 3.5.8 Autovrije woonstraten en parkeren De straten aangeduid als 'sv‐1' en 'sv‐3' in het bestemmingsplan, zijn in principe autovrije woonstraten. Hierdoor ontstaat meer ruimte voor spelen. 3.5.7 Speelplekken De gemeente heeft als beleid om voor diverse leeftijdscategorieën binnen veilig te belopen stadsdelen voldoende speelruimte te bieden voor de verschillende leeftijdscategorieën. Dit plan dient te voldoen aan deze beleidslijn. Tegelijkertijd zal er voor moeten worden gewaakt het ontwerp van deze ruimtes te letterlijk op één gebruik of doelgroep te enten. De geambieerde stedelijkheid van de locatie vraagt immers om overlappend gebruik van de stadsruimte. Om die reden moeten de plekken niet letterlijk als speelplekken met de daarvoor geijkte speeltoestellen worden ingericht. Steeds zal er een ontwerp moeten worden gemaakt dat zowel

Beeldkwaliteitsplan Groot Rijnwijk

Indicatie autovrije woonstraten

Pagina 24 van 25

Fietsparkeren voor bezoekers van de appartementen vindt plaats in de zone waar ook het langsparkeren wordt geprojecteerd dan wel in de overgangszone. In de overige straten vindt langsparkeren plaats. 3.5.9 Bomenplan De ruimtelijke structuur van het plan wordt ondersteund door een beplantingsplan voor de bomen. De twee hoofdroutes van het plan (de Westervoortsedijk en de Nieuwe Kade) krijgen elk een eigen boomsoort van de 1e orde waarmee de continuïteit van deze routes in het stadsweefsel wordt gemarkeerd. De 3 noord zuid geprojecteerde stadsstraten, te weten de Badhuisstraat, Veilingstraat en de straat die in het midden van het gebied ligt , krijgen allen dezelfde boombeplanting in de 2e orde waarmee de samenhang in atmosfeer in het projectgebied onnadrukkelijk wordt versterkt. Bijzondere plekken in het gebied krijgen een eigen specifieke soortkeuze.

verankering van de spankabels in de bebouwing wordt integraal mee ontworpen in de architectuur van de woningen. 3.5.11 Afvalcontainers Afvalcontainers worden ondergronds geplaatst. Bij voorkeur in de zone waar ook de parkeerplaatsen worden gesitueerd. 3.5.12 Onderhoud Bij de nadere technische uitwerking zal een beheerbewust ontwerp moeten worden gemaakt. Hierbij wordt aandacht gevraagd voor het feit dat het eindbeeld een optelsom is van het ontwerp en daarna de uitvoering van het onderhoudsregime. In deze wijk geldt onderhoudsregime C (volgens methode CROW‐beeldbestek). Dit betekent bijv. een mogelijke hogere tolerantie voor onkruid in verharding en plantsoenen dan op voorhand bij het ontwerp verwacht was.

De soortkeuze moet nader worden bepaald met aandacht voor een goede afstemming tussen volwassen kroonprojectie en de afstand van de boomsoort tot de bebouwing. Voor de hoofdroutes in het plangebied moet aansluiting gezocht worden op de grotere structuren in de stad. Het gemeentelijk beleid om met name inheemse soorten, passend op de van oudsher aanwezige bodemgesteldheid toe te passen zal hierin leidend zijn. Voor de stadsstraten zal een soort gekozen moeten worden die een transparante kroon heeft. 3.5.10 Verlichting De straatverlichting is afhankelijk van mogelijke inpassing, masten dan wel hangverlichting (in overleg met beheer te bepalen) De ruimtes blijven in dit laatste geval obstakelvrij en krijgen een meer intiem karakter. De

Beeldkwaliteitsplan Groot Rijnwijk

Pagina 25 van 25

Havenmeesterskwartier

Bijlage 3 Stedenbouwkundig ontwerp, Palmbout, april 2012

42

"Havenmeesterskwartier" (vastgesteld)

arnhem centrum oost. stedenbouwkundig ontwerp april 2012

arnhem centrum oost. stedenbouwkundig ontwerp april 2012

Leeswijzer

Het verbeelden en toelichten van een stedenbouwkundig plan, bedoeld als instrument in het kader van een complexe gebiedsontwikkeling, dat bovendien over een langere periode en gefaseerd wordt uitgevoerd, is niet eenvoudig. In dit geval is er voor gekozen het document in vier onderdelen op te bouwen: De INTRODUCTIE schetst de opgave tegen de achtergrond van de beschrijving van het gebied. Ook wordt hier het planconcept op hoofdlijnen toegelicht De PLANBESCHRIJVING gaat dieper in op het plan en beschrijft het gewenste beeld van het gebied. De proefverkaveling “bewijst” dat de keuzes leiden tot een in alle opzichten haalbaar plan. In het VERORDENENDE PLAN wordt benoemd en vastgelegd wat vaste stedenbouwkundige waarden en uitgangspunten zijn gedurende de hele uitwerkings- en realiseringstermijn. Het hoofdstuk BEELDKWALITEIT completeert het verordenende plan met regels voor de beeldkwaliteit voor openbare ruimte, stedenbouw en bebouwing.

4

INHOUD

1 2 3 4

Introductie De opgave, Leeswijzer De locatie Het planconcept Het programma

06 08 10 16 20

5 6 7

Planbeschrijving Het grondvlak; Routes en plekken Het gewenste stadsbeeld De proefverkaveling

22 24 30 38

8 9

Verordenende plan De plankaart De footprints en bebouwingsenveloppes

42 44 47

10 11

Beeldkwaliteit De openbare ruimte De bebouwing

60 62 72

Bijlagen - proefverkaveling met programma - parkeren - catalogus van woningtypologieën

92

Colofon

106

5

foto of beeld

6

iNtrODUCtie

in dit deel van het rapport wordt de opgave in zijn context beschreven en wordt het daaruit voortgekomen planconcept toegelicht.

7

01 de opgave

Het voorliggend stedenbouwkundig plan geeft sturing aan de herontwikkeling van Fluvium en Rijnwijk in CentrumOost. Het is de ambitie van de gemeente Arnhem en woningcorporatie Volkshuisvesting Arnhem om dit versleten stadsdeel om te vormen tot een aantrekkelijk, robuust, en stedelijk woongebied. De herontwikkeling zal zich stapsgewijs voltrekken in een tijdspanne van ongeveer tien jaar. De programmatische wensen en mogelijkheden zullen in de loop van de tijd, fase na fase, duidelijker uitkristalliseren. Dit vraagt om een ruimtelijk kader dat enerzijds houvast biedt en ruimtelijke samenhang borgt, en tegelijkertijd de nodige flexibiliteit kent. Ruimtelijke samenhang wordt geboden door een structuur van openbare ruimtes vast te leggen. Deze ruimtes en routes verbinden de diverse plandelen onderling en met de omgeving. Binnen dit netwerk zijn diverse bouwvelden gelegen. De programmering hiervan is op hoofdlijnen bepaald, maar zal ook moeten kunnen wijzigen al naar gelang de ontwikkel- en marktomstandigheden. Om toch grip te houden op het beoogde karakter van het gebied worden in het hoofdstuk over beeldkwaliteit de kwalitatieve essenties van de stedenbouw, de bebouwing en de inrichtingsprincipes van de openbare ruimte vastgelegd. Deze essenties bepalen de robuuste grondtoon van dit stadsdeel.

8

Het stedenbouwkundig plan is tot stand gekomen in werkbijeenkomsten met de gemeente Arnhem en Volkshuisvesting Arnhem over de herontwikkeling van het plangebied. Het ontwerp is niet alleen een neerslag van dit werk, maar is er ook een voertuig voor geweest. Dit verklaart mede waarom het niet een letterlijke ruimtelijke doorvertaling is van de gemeentelijke Nota van Randvoorwaarden Oostelijk Centrumgebied Arnhem, uit april 2009. De programmatische ambities zijn immers aangescherpt en de noden en verlangens van meerdere partijen moesten een ruimtelijke vertaling krijgen. Uitgangspunt is nu dat 27% van het woningbouwprogramma uit sociale woningbouw bestaat. Het totaal aantal woningen wordt geraamd op ongeveer 800. Bijna de helft van dit aantal woningen is grondgebonden. Het voorliggend ontwerp markeert een stollingsmoment in de besluitvorming rond dit ontwikkelproces. De basis voor concrete bouwinitiatieven is hiermee gelegd.

de opgave

de locatie

9

02 de locatie

Centrum-Oost ligt zeer dicht bij het stadscentrum. De Eusebiuskerk en het Stadskantoor tekenen zich duidelijk af als ‘skyline’ aan de rand van het gebied. In het gebied zelf zijn de stedelijke kwaliteiten van het centrum echter nergens herkenbaar. Braakliggende terreinen, versleten bedrijfsbebouwing en infrastructuur, en een geïsoleerd gelegen verouderd woonbuurtje bepalen het beeld in negatieve zin. Aan de bebouwing is te zien dat het gebied tientallen jaren lang met weinig aandacht voor ruimtelijke kwaliteit is gebruikt. Zelfs de fraaie oude bebouwing van het slachthuis is haast onherkenbaar gemaakt met rommelige, goedkope aanbouwen en gevelbekledingen. Het Coberco-complex is inmiddels goeddeels gesloopt, waarmee het oude MOW-terrein als enige waardevolle industriële relict van formaat overblijft. Verder is er nog een fraai betonnen bedrijfsgebouw aan de Nieuwe Kade, en de prachtig gerestaureerde Van Verschuerwijk. Alle overige bebouwing heeft nauwelijks architectonische waarde. Op enkele plaatsen zijn de afgelopen jaren weliswaar nieuwe bedrijfsgebouwen verrezen, maar ook deze roepen geen nieuw wervend perspectief voor de locatie op.