Bijlage - Woonvisie Arnhem 2024-2029/2034 - geamendeerde versie

1 IN LEID IN G

ARNHEM

WOONVISIE ARNHEM • 2024 – 2029/2034

1 I N LE ID IN G

WOONVISIE ARNHEM 2024 – 2029/2034

2

INHOUD INTRODUCTIE | Het ideaal van de goede volkshuisvesting

6

1

INLEIDING 1.1 Waarom maken we een woonvisie? 1.2 Beleidscontext van de Woonvisie 1.3 We doen het samen 1.4 Totstandkoming 1.5 Leeswijzer

9

9 10 11 12 12

2

DE URGENTIE | De uitdagingen, feiten en cijfers in vogelvlucht

14

3

DE MISSIE 3.1 Een eerlijke stad waar iedere Arnhemmer goed kan wonen 3.2 Waaraan meten we succes af ? 3.3 Onze inzet 3.4 Schematische weergave Woonvisie

18

Onze inzet en onze woonagenda

18 18 18 20

21

4

WOONRUIMTE VOOR IEDEREEN (Strategie I) 4.1 Door nieuwbouw voor de woningbehoefte 4.2 Door beter gebruik van bestaande gebouwen

22

5

DE ONGEDEELDE STAD (Strategie II) 5.1 Door gebiedsgericht te werken aan kansrijke wijken 5.2 Door te sturen op maatschappelijke meerwaarde

40

6

KWALITATIEF GOEDE WONINGEN (Strategie III) 6.1 In een stad waar goed verhuurderschap de norm is 6.2 Door het versnellen van de verduurzaming

48

Fotografie Pagina 8, 13, 29, 38, 44, 48, 53, 56, 60, 73 Sjoerd van den Berg

7

WONEN ALS FUNDAMENT (Strategie IV) 7.1 Door betaalbaarheid voor de laagste inkomens 7.2 Door aandacht voor mensen met een hulpvraag

60

Pagina 22, 35, 40, 68, 69 Suzanne Valkenburg

8

HET VERVOLG | Wat mag het kosten en hoe houden we grip op de Woonvisie ? 8.1 Monitoring 8.2 Kosten

70

Colofon Woonvisie Gemeente Arnhem

Grafisch ontwerp Karina Dimitriu

24 35

42 45

50 55

62 64

70 71

oktober 2023

5

INTRODUCTIE

Het ideaal van de goede volkshuisvesting De afgelopen maanden heb ik vele gesprekken over wonen in Arnhem kunnen en mogen voeren. Ik merkte dat Arnhemmers best wel trots zijn op onze stad. Mensen vertelden vaak dat ze fijn wonen, een prettig huis hebben en dat ze het groen in hun omgeving waarderen. Kenmerkend voor Arnhem blijft ook dat mensen in de eerste plaats verbinding voelen met de eigen wijk. Mensen zijn blij met de eigenzinnigheid en het unieke karakter van hun buurt en voelen zich vooral daar écht thuis. Het is niet voor niets dat steeds meer mensen – ­begrijpelijkerwijs – naar Arnhem verhuizen. Ik weet daar zelf alles van. Ook ik ben als nieuwkomer vrij recentelijk in deze mooie stad komen wonen. Veel mensen in Arnhem hebben gelukkig het voorrecht om een prettig huis te hebben op een fijne plek. Toch is er ook een andere, verontrustendere, kant van de staat van het wonen in Arnhem. Uit de verhalen van Arnhemmers bleek ook dat veel mensen het water echt tot aan de lippen staat. Voor veel van deze Arnhemmers zijn de woonlasten zo hoog of is de ­woning zo slecht onderhouden, dat ze er wakker van liggen. Veel mensen maakten kenbaar dat het hun niet lukt om een fatsoenlijk, betaalbaar huis te vinden.

Zij keken de afgelopen jaren met verbazing naar de hoge huizenprijzen van de woningen die er in Arnhem bijkwamen en hebben moeten vaststellen dat deze huizen blijkbaar niet voor hen waren bedoeld. Alsof de stad er niet voor hen is. Vanuit de data over onze stad en vanuit verhalen van onze bewoners, weten we dat de ­twee­deling in onze stad de afgelopen decennia is toegenomen. ‘Wonen’ blijkt h ­ ierbij steeds vaker de grote ongelijkmaker. In Arnhem zien we sterk dat deze tweedeling niet alleen bestaat tussen mensen onderling, maar dat de tweedeling ook sterk terugkomt tussen de wijken. Sommige wijken aan de Oost- en Zuidkant van onze stad zijn kwetsbaarder dan andere. ­Stapelingen van complexe problemen rondom armoede, werkloosheid, (geestelijke) gezondheid en criminaliteit, concentreren in een specifiek aantal gebieden. In deze gebieden, waar veel mensen soms wat minder zelfredzaam zijn, staat de samenredzaamheid onder druk. Het risico bestaat dat deze wijken verder wegzakken en de verschillen in de stad toenemen, terwijl we een stad nastreven waar het overal goed wonen is en waar bewoners elkaar – ongeacht achtergrond of inkomen – blijven ontmoeten. Waar mensen verschillen, maar niet vervreemden. Een eerlijke stad, waar mensen goed kunnen wonen.

Om een begin te maken om deze band te herstellen is een radicale omwenteling nodig. Tegelijkertijd moeten we eerlijk zijn over wat er als gemeente binnen onze mogelijkheden ligt. We kunnen helaas niet alles tegelijkertijd. Het is dus van belang dat we én scherpe keuzes maken voor de komende jaren, maar tegelijkertijd weer vol inzetten op volkshuisvesting als gemeentelijke kerntaak. Als het gaat om die scherpe keuzes, kiezen we in deze Woonvisie expliciet de kant van de inwoners - zowel de huidige als de toekomstige – die de afgelopen jaren het meest te lijden hebben gehad onder de wooncrisis. Dat zijn die inwoners voor wie huizen onbetaalbaar of onbereikbaar zijn geworden en die groepen die genoegen moesten nemen met slecht onderhouden of te dure huizen. We staan dan ook zij-aan-zij met mensen in kwetsbare posities, met woningzoekenden met lagere en middeninkomens en met huurders en eigenaar-bewoners. Met de blik op de toekomst, gaan we vol voor échte volkshuisvesting. Het goede nieuws is dat we in het verleden hebben laten zien dat we daar goed in zijn. We zijn het alleen verleerd. Voordat de nadruk steeds meer kwam te liggen op marktwerking, waren we in staat om d ­ ankzij gedegen volkshuisvestingsbeleid, zorgvuldige planning en goede relaties met woningcorporaties, kwalitatieve en betaalbare huizen voor iedereen te bouwen in een ongedeelde stad.

Door deze gestructureerde aanpak konden we de kwaliteit van volledige wijken verbeteren en het algehele niveau van de leefomgeving opkrikken. Ik geloof erin dat we dat dit onszelf weer kunnen aanleren. Een trend die gedurende decennia is ingezet, is niet in enkele jaren te keren. Het is ­vergelijkbaar met het besturen van een mammoettanker: het vraagt veel stuurmanskunst en geduld om de in het verleden ingezette koers bij te sturen. Deze Woonvisie en de route die we erin uitstippelen vormen belangrijke stappen om de toegankelijkheid van de stad te vergroten en te zorgen dat iedereen een fijn huis heeft in een mooie, groene leefomgeving.

PAUL SMEULDERS

Wethouder Wonen

Wat altijd steekt als we de problematiek op de woningmarkt beschouwen, is dat deze crisis niet zomaar vanzelf is ontstaan. Hoewel verklaarbare beleidskeuzes soms werden ingegeven tegen complexe achtergronden, zoals economische crises en andere maatschappelijke ontwikkelingen, hebben we met elkaar de afgelopen decennia een situatie laten groeien waarbij de regels van de vrije markt steeds meer de grond- en huizenmarkt zijn gaan bepalen. Hierdoor is op de woningmarkt steeds meer het recht van de sterkste gaan gelden, terwijl tegelijkertijd wetten werden ingevoerd die de positie van huurders verslechterden. Huizen werden steeds meer een middel om geld mee te verdienen, in plaats van plekken om in te wonen. De woonzekerheid van Arnhemmers is steeds meer onder druk komen te staan. Het doet mij pijn om te horen en merken dat veel mensen de hoop zijn verloren dat deze problemen opgelost kunnen worden en om te horen dat mensen niet het gevoel hebben dat de gemeente er voor hen is. De wooncrisis is een illustratie voor de vertrouwensbreuk tussen veel van onze inwoners en de overheid. Ik wil er heel graag aan bijdragen om dit te herstellen.

6

7

1 I N LE ID IN G

1 INLEIDING

1.1 Waarom maken we een woonvisie? Arnhem staat voor flinke opgaven op het gebied van wonen. We hebben in onze stad te maken met een groot woningtekort. Als iemand al niet zelf een woning zoekt, is er altijd wel iemand anders in de directe omgeving die druk bezig is met de zoektocht naar een huis. Dat is zorgelijk. Wonen is immers niet voor niets een belangrijk grondrecht. Iedereen zou een goede, betaalbare woning moeten hebben. Om dit tij te keren, moeten er de komende jaren veel huizen bijkomen. De woonopgaven voor Arnhem liggen echter niet enkel in de aantallen, maar ook, en bovenal, in de kwaliteit en de leefbaarheid van onze woningen en wijken. De afgelopen jaren zijn in Arnhem de verschillen binnen de stad te groot geworden. Hoewel de verschillen tussen en de eigenheid van de wijken onze stad maken, is de plek waar iemand woont helaas van grote invloed geworden op de kwaliteit van leven en de kansen die iemand heeft. Dat is voor ons niet te accepteren. Waar je woont, mag niet bepalend zijn voor de kansen die je hebt om fijn te leven en om mee te kunnen doen. Wij zien een enorme uitdaging in het vinden van de juiste balans tussen het bijbouwen van voldoende woningen én het behouden en (waar mogelijk) verbeteren van de kwaliteit van huizen en de leefomgeving. Hoewel deze uitdaging groot is, kan hij ons ook kansen bieden.

Voor steeds meer mensen is Arnhem namelijk een aantrekkelijke woonstad. Dat zit hem in het groen van onze parken, de bedrijvigheid en creativiteit in de stad, in de reflectie en het vermaak dat onze dans- en toneelgezelschappen bieden, in de kwaliteit van ons onderwijs en natuurlijk in de gunstige ligging in het land. Door het bijbouwen van woningen en door op andere manieren te investeren in de stad, hebben we de kans om de kwaliteit van onze wijken te vergroten, passende woningen voor ouderen te bouwen, slecht verhuurderschap te weren, en goed geïsoleerde, betaalbare w ­ oningen aan de stad toe te voegen.

8

Al met al zijn de opgaven groot: we moeten dan ook snel aan de slag. Vanzelfsprekend vragen de woonopgaven waar­voor we staan om een duidelijk plan en een actuele visie van de gemeente. In deze Woonvisie maken we duidelijk hoe we tegen het wonen in Arnhem aankijken, wat onze ambities zijn en wat we de komende jaren allemaal gaan doen om de opgaven voor de stad op te pakken. We zetten uit­een welke keuzes we op de kortere termijn maken (tot 2029) en hoe we op de langere termijn (2034) werken aan een eerlijke stad waar mensen goed kunnen wonen. Dat doen we omdat we het nodig vinden, maar ook omdat het moet. In de wet is opgenomen dat gemeenten een actuele Woonvisie moeten hebben. In het plan dat voor u ligt beschrijven we hoe we richting geven aan de grote volkshuisvestelijke opgaven van deze tijd. We stellen hierbij het recht op wonen centraal. Het recht op wonen is voor ons een krachtige belofte die we met vastberadenheid omarmen en waar we verantwoordelijkheid voor nemen. Dat is voor ons allesbehalve vrijblijvend. Het recht op wonen staat voor het recht van mensen om een plek te hebben waar jij, je gezinsleden en je spullen veilig zijn. Een plek waar je een thuis kunt maken en die zich in een veilige, gezonde omgeving bevindt.

Hoewel het recht op wonen niet inhoudt dat iedereen een huissleutel kan ophalen bij de overheid, vraagt het wel om een overheid die zich tot het uiterste moet inspannen om te zorgen dat er geschikte woningen voor iedereen zijn. Met deze Woonvisie willen we de regie op het wonen terugnemen. Het is wat ons betreft tijd voor wat meer volkshuisvesting en wat minder marktwerking. Hoewel dat niet betekent dat we in de illusie leven dat we de woonopgave zelf, zonder hulp van bijvoorbeeld inwoners, corporaties, beleggers, bouwers en ontwikkelaars, op kunnen pakken, betekent het wel dat we duidelijker maken binnen welke kaders we willen samenwerken en dat we pal staan voor het publieke belang, voor het recht op wonen.

9

W O O N V I S I E A R N H E M 2024 – 2029/2034

1.2 Beleidscontext van de Woonvisie Een stad die groeit

‘Het wonen’ staat uiteraard niet op zichzelf. Om onze stad leefbaar, gezond en bereikbaar te houden en de huishoudensgroei te faciliteren, dienen we ook voor voldoende werkplekken in Arnhem te zorgen, het voorzieningenniveau op peil te houden, en zullen we ons moeten we verhouden tot de extra vervoersbewegingen die een groeiende stad met zich meebrengt. Hoewel de Woonvisie daarmee zal raken aan veel verschillende vraagstukken, zoals duurzaamheid, ruimtelijke ordening, mobiliteit en de economie, beperkt de woonvisie zich ook tot volkshuisves­ telijke thema’s, zoals de beschikbaar- en betaalbaarheid van woningen en de leefbaarheid van de omgeving. De Woonvisie is dan ook onderdeel van een breder geheel beleidsstukken. Van belang hierbij is dat de complexe keuzes over de indeling van de stad en de vraag naar ruimte worden gemaakt in de Omgevingsvisie en in het kader van de verstedelijkingsstrategie. De Woonvisie borduurt daarop voort en geeft verder inkleuring aan het Omgevingsvisie-onderdeel ‘Een stad waarin het goed wonen is’. Hoe we onze stad bereikbaar houden, werken we uit in het separate Duurzame Mobi­­li­­teitsplan. In onze Kantorrennota en de Visie Werklocaties is al vastgesteld hoe we de werkgelegenheid willen vasthouden in een groeiende stad.

De Woonvisie sluit verder ook nadrukkelijk aan bij de doelen en inspanningen die worden genomen vanuit het Nationaal Programma Arnhem-Oost. Bij één van de drie lijnen uit dit programma (‘wonen en leven’) is nadrukkelijk de samenhang gezocht met de voorliggende Woonvisie.

Woningwet en woningcorporaties

Deze Woonvisie is het koersbepalende document waarin we bepalen hoe we de Arnhemse woonopgaven aanpakken. Behalve dat we in Arnhem grote opgaven hebben én grote urgentie voelen om

10

een actueel woonplan te hebben, is de Woonvisie ook een wettelijk verplicht document. Op grond van de Woningwet zijn gemeenten verplicht een actuele Woonvisie te hebben en deze om de vijf jaar te actualiseren. Onze vorige Woonvisie is vastgesteld in 2015. Die Woonvisie is daarmee inmiddels zowel inhoudelijk als formeel verouderd. Wettelijk gezien heeft de Woonvisie een belangrijke relatie met de corporatiesector. Een actuele Woonvisie is in dat licht noodzakelijk, omdat woningcorporaties naar redelijkheid een bijdrage moeten leveren aan de uitvoering ervan. De voorliggende Woonvisie zal de basis vormen voor de prestatieafspraken die we met woningcorporaties maken. Periodiek worden door de minister ‘volkshuisvestelijke prioriteiten’ aangewezen die een plek moeten hebben in de prestatieafspraken. Deze prioriteiten (die als bijlage zijn toegevoegd) zijn in deze Woonvisie verwerkt. Voor woningcorporaties, maar ook voor gemeenten en het Rijk, vormen ook de Nationale Prestatieafspraken een belangrijk richtinggevend document dat gevolgen heeft voor de keuzes die corporaties de komende jaren kunnen maken en de investeringsruimte die zij hebben. Voor ons is het echter vanzelfsprekend dat een nieuwe Arnhemse woonvisie een bredere reik­ wijdte kent dan de opgaven die spelen binnen de woningcorporatiesector.

Deze Woonvisie is het overkoepelende document voor het volledige woonbeleid en is van belang voor alle partijen die zich inzetten voor het wonen in Arnhem.

Volkshuisvestingsprogramma (en samenhang met de Nota Wonen-en-Zorg)

Naar verwachting treedt in 2024 de Wet versterking regie op de volkshuisvesting in werking, waardoor ‘Volkshuisvesting’ wordt toegevoegd aan de hoofddoelen van de Omgevingswet. Gemeenten dienen daarna in de Omgevingsvisie het woonbeleid op hoofdlijnen uit te zetten en een verplicht ‘volkshuisvestingsprogramma’ op te stellen, waarvan de realisatie van voldoende aantallen betaalbare koopwoningen en sociale huurwoningen een verplicht onderdeel is. In deze

1 INLEIDING

Woonvisie is rekening gehouden met dit wetsvoorstel. Deze Woonvisie vormt samen met de Nota Wonen-en-Zorg en de Woondeal 2.0 ons Volkshuisvestingsprogramma. Binnen dit Volkshuisvestingsprogramma gaat de Nota-Wonen-en-Zorg in de volle breedte over de beschikbaarheid van woonruimte voor ouderen en aandachtsgroepen. Deze Nota is in april 2023 door de gemeenteraad van Arnhem vastgesteld. Omdat die nota dit onderwerp uitputtend behandelt, komt deze opgave in deze Woonvisie minder uitgebreid aan de orde. Wel zijn de belangrijkste uitgangspunten in deze Woonvisie opgenomen en is verduidelijkt als acties uit de Nota Wonen-enZorg al verder geconcretiseerd zijn.

1.3 We doen het samen Inwoners

Vanzelfsprekend zijn de woonbehoeften, woonwensen en signalen van onze inwoners (en nieuwkomers van buiten de stad die in Arnhem een woning zoeken) leidend bij wat we doen. We blijven huurders, woningzoekenden en eigenaarbewoners de komende jaren opzoeken om een rechtvaardig woonbeleid te voeren. Dat doen we uiteraard door hun belangenverenigingen te betrekken bij de uitwerking van beleid, maar ook door in gesprek te blijven met inwoners. Inwoners hebben ook vooral een belangrijke signaalfunctie bij zaken waar het knelt of waar misstanden op de loer liggen. Door deze meldingen zijn we in staat passende acties te nemen en beleid te ontwikkelen als een signaal een trend blijkt te zijn.

Partners in de stad

De opgaven waarvoor we staan kunnen we niet alleen aan. We gaan verbindingen in de stad aan om onze ambities te realiseren. Dit blijven we doen met de vakmensen in de stad. Met bouwende, verhurende, beleggende, verkopende en ontwikkelende partijen sloten we in 2022 een Stadsakkoord. In dit akkoord hebben we een basis vastgelegd voor de afstemming en samenwerking met veel professionals in de stad. Inmiddels heb-

We gaan volop samenwerken en verbindingen leggen om de Woonvisie uit te voeren. Immers, de stad maken we samen. ben de Stadsakkoord-partijen zich verenigd in het Woningbouw Platform Arnhem. Via dit Platform zullen we met elkaar het goede gesprek blijven voeren over bouwen en wonen. De Arnhemse Verhuurders Vereniging (AVV) en het Huurdershuis betrekken we nadrukkelijk bij zaken die de (particuliere) huursector aangaan. De komende jaren zullen we onze banden met zorg- en welzijnspartijen versterken. Dat is van belang, omdat wonen net zoveel over mensen gaat als over stenen. De partijen die dagelijks zijn betrokken bij de zorg of het welbevinden van anderen, weten als geen ander hoe we handen en voeten kunnen geven aan ons woonbeleid. Deze partijen worden ook steeds belangrijker voor het wonen, omdat mensen steeds langer thuis en steeds vaker zelfstandig wonen. Ook de wet verwacht dat we met deze partijen meer gaan samenwerken en dat we ze betrekken bij het maken van de jaarlijkse prestatieafspraken die we maken met woningcorporaties en hun huurdersorganisaties. Woningcorporaties zijn en blijven onze premium

11

1 INLEIDING W O O N V I S I E A R N H E M 2024 – 2029/2034

partners. Concreet betekent dit dat we in Arnhem een woning pas écht als sociaal beschouwen als deze niet alleen een lage huur heeft, maar ook wordt verhuurd door een woningcorporatie.

Regio, Provincie, Rijk

Hoewel Arnhem unieke uitdagingen kent, zijn veel opgaven gemeente-overstijgend en kennen veel overheden soortgelijke uitdagingen. De afgelopen jaren is de samenwerking met de gemeenten in de regio, de provincie Gelderland en het Rijk flink geïntensiveerd. Bij veel van onze gemeenschappelijke opgaven vindt vanuit de Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen (GMR) regie of ondersteuning plaats. De afstemming tussen medeoverheden is niet ­alleen nuttig en noodzakelijk voor ons, maar vooral ook voor onze inwoners en woningzoekenden. Onze groene regio kent een mooie verscheiden­ heid aan woonmilieus, waardoor we aan veel woningzoekenden een woning in een passende omgeving kunnen bieden. Met de gemeenten in de regio, en met behulp van de provincie en GMR, lukt het ook steeds beter om regionaal afspraken te maken over een betere verdeling van sociale en betaalbare huurwoningen en over de huisvesting van aandachtsgroepen. Op het gebied van Wonen is de Woondeal 2.0 het belangrijkste document waarin onze samenwerking is geconcretiseerd. Deze Woondeal 2.0 betreft een ambitieuze samenwerkingsagenda, waarin we met de gemeenten in de regio, de provincie Gelderland en de rijksoverheid afspra­ken hebben gemaakt over een aantal grote onderwerpen.

De afspraken gaan bijvoorbeeld over continuïteit en versnelling van de bouwproductie, verstedelijking en gebiedsontwikkeling, huisvesting van aandachtsgroepen, leefbaarheid, en klimaatadaptieve en circulaire woningbouw. Vanuit de rijksoverheid zijn de afgelopen jaren steeds meer programma’s, wetten en regels g ­ eïntroduceerd waaruit blijkt dat ook de lande­lijke overheid steeds meer publieke regie terugneemt op de volkshuisvesting. Dat juichen we van harte toe.

12

1.4 Totstandkoming Bij het maken van deze Woonvisie vonden we het belangrijk om volop de kans te bieden aan Arnhem­mers en vakmensen om mee te denken en mee te doen. We hebben daarbij zoveel ­mogelijk ‘van buiten naar binnen’ gewerkt. Het startpunt voor deze Woonvisie vormde de door de gemeenteraad vastgestelde startnotitie. Om iedereen mee te laten denken en mee te laten werken aan deze Woonvisie, organiseerden we een uitgebreid meedenktraject. Via diepte-­ interviews, kortere straatinterviews en zowel grote als kleine bijeenkomsten hebben we ons best gedaan om met zoveel mogelijk Arnhemmers en vakmensen te spreken. Om mensen ook te inspireren over ‘het wonen’ organiseerden we in samenwerking met CASA een meet-up. Om onorthodoxe, nieuwe ideeën op te halen, schreven we ook de prijsvraag ‘Het Beste Woonidee van Arnhem’ uit. Hieruit kwamen 138 ideeën voort die ons inspireerden in onze planvorming. In deze Woonvisie treft u in de verschillende hoofdstukken aan wat we de afgelopen periode van Arnhemmers en vakmensen hebben gehoord en wat de opbrengst van verschillende bijeen­ komsten of gesprekken waren. In Bijlage 1 ‘Totstandkoming Woonvisie: Opzet en Participatie treft u een uitgebreide weergave aan van het participatietraject en de totstandkoming van deze visie. (Inclusief alle inzendingen voor het Beste Woonidee van Arnhem).

Tijdens de bijeenkomsten en de vele gesprekken die we voerden, hebben we gemerkt dat veel Arnhemmers en vakmensen grote plannen, grote zorgen en een grote liefde voor deze stad hebben. Vooral viel op dat veel mensen bereid zijn met ons de komende jaren de opgaven op te willen pakken. Die energie en die bereidwilligheid houden we graag vast als we deze visie uit gaan voeren.

1.5 Leeswijzer De Woonvisie begint in hoofdstuk 2 met een korte beschrijving van de uitdagingen waar we in Arnhem voor staan. Om te komen tot een visie, is het namelijk van belang om de klokken gelijk te zetten. Dit hoofdstuk bevat een korte probleem­analyse met de feiten en cijfers die de basis vormen voor dit beleidsdocument. Na de probleeman­alyse, volgt vanaf hoofdstuk 3 de daadwerkelijke visie. In hoofdstuk 3 beschrij­ven we het hogere kwalitatieve doel dat we nastreven en de meet­bare effecten waaraan we succes afmeten.

In hoofdstuk 8 beschrijven we hoe we bekostigen wat we zullen doen en hoe we in de gaten gaan houden of we op koers liggen.

In hoofdstuk 4 tot en met 7 beschrijven we langs welke hoofdlijnen we de komende jaren aan het hogere doel gaat werken. In deze hoofdstukken beschrijven we telkens wat we op dit moment constateren in onze stad en hoe we het liefste zien dat onze stad eruit zou zien. Daarbij hoort uiteraard ook een heldere uiteenzetting van wat we de komende jaren allemaal concreet gaan doen.

13

2 DE URGENTIE

2 DE URG ENTIE

De uitdagingen, feiten en cijfers in vogelvlucht

In Arnhem staan we voor grote opgaven. We moeten de groei van onze stad in goede banen leiden en tegelijkertijd de nijpende woningnood en woonongelijkheid oplossen. De urgentie is hoog. Dit blijkt ook telkens weer uit data en ­onderzoek over lokale en landelijke woningbouwontwikkelingen. De belangrijkste onderlegger voor deze Woon­ visie is het Woonbehoefteonderzoek 2022 van de Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Dit onderzoek is als bijlage bij deze Woonvisie toegevoegd. Elke drie jaar voeren we een onder­ zoek uit naar de actuele woonbehoefte. Op die manier kunnen we een goede inschatting maken van de aantallen woningen die nodig zijn en de typen woningen die we moeten bouwen. In de bijgevoegde onderzoeken en in de rest van deze Woonvisie beschrijven we uitgebreid voor welke opgaven we staan en wat we over de verschillende thema’s constateren in de stad. In dit hoofdstuk staan we – kort – stil bij zes belang­ rijke constateringen die mede de basis vormen voor deze Woonvisie. Hoe we de woonopgave vormgeven houdt uiteraard ook verband met hoe we met mobiliteit, de werkgelegenheid, het groen en andere functies in de stad omgaan. In dit hoofdstuk lichten we kort de uitdagingen toe die specifiek het wonen raken.

1 Er is geen goede match tussen de vraag naar en het aanbod van woningen.

Op basis van onderzoek is er behoefte aan 11.150 extra woningen die in de periode 2022-2030 toegevoegd moeten worden en 14.580 tussen de periode 2022-2040. In Arnhem is veel behoefte aan sociale en betaalbare woningen. Van de totale woningbehoefte betreft 72% een sociale huur-, middeldure huur- of betaalbare koopwo­ ning. Op dit moment zijn er in Arnhem helaas nog niet voldoende woningen – met de goede huur- of koopprijzen – in de planning opgenomen om deze opgave goed op te vangen.

14

Kwantitatieve woonbehoefte

2 Het is relatief duur om te wonen

Uit de landelijke Monitor Brede Welvaart blijkt dat de totale woonquote (huur of hypotheek­ lasten) in Nederland relatief hoog is. Nederland stond in 2021 23e van de 25 EU-landen: gemiddeld bedroegen de woonkosten 23,9 % van het besteedbaar inkomen. Voor mensen met lagere inkomens (personen die 60% of minder van het mediane inkomen verdienen) geldt dat 48% van het inkomen uitgegeven wordt aan kosten voor het huis. De woonquote is in Nederland, en in Arnhem, het laagst voor inwoners met een koopwoning.

3430 2690

8460

De afgelopen jaren merken we dat naast de woon­kosten ook de energielasten steeds zwaarder drukken op het inkomen. Het aandeel personen dat te maken heeft met energie­armoede is relatief hoog in Arnhem, blijkt ook uit de TNOarmoedekaart (zie onder). 11,7% van de inwoners heeft te maken met energiearmoede, gemeten als het % huishoudens met enerzijds een laag inkomen en anderzijds óf hoge energie­kosten óf een woning met een relatief lage energetische kwaliteit.

In te lopen woningtekort anno 2022 Huishoudensgroei 2022-2030 Huishoudensgroei 2031-2039

Kwalitatieve woonbehoefte

28%

27%

5% 18%

22% Sociale huur Middenhuur Goedkope koop < 250.000 Betaalbare koop 250.000 - 355.000 Dure koop > 355.000

Woonquote: % inkomen aan huur of hypotheek Woonquote algemeen

24%

Woonquote mensen < 60% mediane inkomen

48%

3 Er is sprake van een tweedeling in de stad en een onevenredige verdeling van sociale huurwoningen

Stapelingen van complexe problemen rondom armoede, werkloosheid, (geestelijke) gezondheid en criminaliteit, concentreren zich in een specifiek aantal gebieden in Arnhem. Eén van de zaken die daaraan bijdraagt, is dat in deze wijken hoge concentraties van de allergoedkoopste sociale huurwoningen staan. Over de afgelopen decennia heen hebben beleidskeuzes en maatschappelijke ontwikkelingen eraan bijgedragen dat in deze woningen vaak mensen zijn gaan wonen met een vorm van kwetsbaarheid, bijvoorbeeld omdat ze een geestelijke of lichamelijke beperking hebben of omdat ze laaggeletterd of statushouder zijn. Hierdoor is de veerkracht van buurten onder druk komen te staan. Oorzaken daarvan zijn dat woningcorporaties er steeds minder mochten zijn voor mensen met midden­inkomens en dat zij ‘passend’ moesten gaan toewijzen. In wijken in Arnhem is de samenredzaamheid steeds meer onder druk komen te staan. Waar in 1997 nog iets meer dan 40% van de corporatiewoningen werd bewoond door mensen met een midden- of hoger inkomen, is dat nu nog maar iets meer dan 25%. Personen met lagere inkomens zijn juist steeds meer afhankelijk geworden van sociale huurwoningen, omdat zij geen koopwoning meer kunnen bemachtigen. We zien dat de leefbaarheid in de ‘beste’ buurten steeds beter wordt, en de leefbaarheid in minder veerkrachtige wijken niet echt verbetert.

15

W O O N VI S I E A R N H EM 2024 – 2029/2034

4 We staan voor uitdagingen op het gebied van klimaat en energie.

5 De particuliere huursector is in Arnhem door gebrek aan regelgeving hard gegroeid

Op basis van een eerste analyse van de totale woningvoorraad in de gemeente Arnhem blijkt dat er van de 81.000 woningen in Arnhem (situatie februari 2023) meer dan 30.000 woningen een slechter label hebben dan C , deze woningen moeten in ieder geval worden geïsoleerd.

De afgelopen jaren hebben we gezien dat in ­Arnhem relatief veel woningen zijn opgekocht door beleggers die er niet zelf zijn gaan wonen. Deze woningen zijn daardoor niet meer beschikbaar als koopwoning voor potentiële eigenaarbewoners. Omdat de particuliere huursector grotendeels ongereguleerd is, hebben we als gemeente beperkt grip op er wat er met deze woningen gebeurt en hoe de verhuursituatie is.

Het klimaat verandert ontegenzeggelijk. Snelle en effectieve maatregelen zijn nodig om de ­klimaatcrisis te bestrijden. De gemeente werkt met veel partijen samen om de gebouwde omgeving in Arnhem CO2-neutraal te maken richting 2050. Nu is circa 80% van de Arnhemse woningen en gebouwen aangesloten op aardgas. Afgesproken is dat in 2050 het aardgas helemaal vervangen moet zijn door duurzame energie voor warmte. Dit kan met warmtenetten voor een hele buurt, of met een duurzame oplossing per huis of gebouw.

Investeerders

Koopstarters

16

2 DE URG ENTIE

In Arnhem is de particuliere huursector de ­afgelopen jaren hard gegroeid. De toevoegingen van woningen in dit segment hebben grote voordelen. Voor veel mensen met midden- en hogere inkomens zijn de huisvestingskansen groter ­geworden. Op dit moment constateren we echter ook dat er niet veel meer behoefte is aan meer woningen in dit segment.

1) Bron: ABF Research, Primos bevolkingsprognose. Cijfers representeren het woningmarktgebied Arnhem. 2) Bron: PBL, Regionale ontwikkelingen in het aantal potentiële helpers van ouderen tussen 1975-2040 (2018). Cijfers representeren de COROP-regio Arnhem-Nijmegen. 3) Bron: ANBO/ActiZ, Investeringsopgave Langer Thuis Wonen (2019). Cijfers representeren de zorgkantoorregio Arnhem. 4) Bron: UWV Spanningsindicator, 2e kwartaal 2020. Cijfers representeren de arbeidsmarktregio Midden-­Gelderland. 5) Bron: Alzheimer Nederland, prognose mensen met dementie per gemeente 2020-2050 (2020). Cijfers representeren de zorgkantoorregio Arnhem. 6) Bron: ANBO/ActiZ, Investeringsopgave Langer Thuis Wonen (2019). Cijfers representeren de zorgkantoorregio Arnhem. 7) Bron: TNO, Prognose capaciteitsontwikkeling verpleeghuiszorg (2019) en Prognose capaciteitsontwikkeling verpleeghuiszorg fase II (2020). Cijfers representeren de zorgkantoorregio Arnhem.Vraag op basis van het (geprognosticeerde) aantal verzilverde Wlz-indicaties. Aanbod op basis van de VV4-VV10-capaciteit in 2018.

Hoewel het grootste deel van de verhuurders woningen verhuurt met oog voor de huurder en met een goede kwaliteit van de woning, ligt malafide verhuurderschap ook vaak op de loer. Bij het Huurdershuis kwamen de afgelopen jaren jaarlijks honderden meldingen binnen over onwenselijke situaties. Onderzoek van de Provincie Gelderland over één-woningaankopen binnen de provincie, toont aan dat over de afgelopen 10 jaar het aandeel woningen gekocht door investeerders binnen de provincie het hardst is toegenomen in de gemeente Arnhem (+7 procentpunten). Gelijktijdig is het aandeel woningen gekocht door koopstarters in onze gemeente het hardste afgenomen.

6 Ouderen wonen nog niet vaak genoeg in een geschikte woning

Van de woonvraag van specifieke doelgroepen en van personen behorende tot aandachtsgroepen, zal de vraag van ouderen naar verschillende vormen van wonen met zorg de komende jaren het grootst zijn. Steeds meer ouderen wonen tot latere leeftijd in het huis dat voor hen vertrouwd is. Dat stelt echter wel eisen aan de woning en de mogelijkheden om zorg te ontvangen.

In de afbeelding op deze pagina is de woonzorg­ opgave voor ouderen in beeld gebracht. De ­gemeentelijke Nota Wonen-en-Zorg gaat uitge­ breider in op de wonen-en-zorg-opgave in de volle breedte. Hierin is, bijvoorbeeld, ook aandacht voor de huisvestingsvragen van dak- en thuislozen en uitstromers uit zorginstellingen. 17

3 DE MISSIE

Het is evident dat we in Arnhem voor grote opgaven staan als het gaat om het wonen. Maar vanuit welke houding geven we de komende jaren richting aan alles wat gaan doen en laten, vanuit waar gaan we beweging stimuleren, en wat gaan we uitdragen en faciliteren? In deze Woonvisie kiezen we als oogmerk, ofwel als ons hogere kwalitatieve doel, voor ‘Een eerlijke stad waar iedere Arnhemmer goed kan wonen’. Dit oogmerk geeft richting, maar laat ook ruimte.

3.1 Een eerlijke stad waar iedere Arnhemmer goed kan wonen In een eerlijke stad kan iedereen - arm en rijk, jong en oud, ongeacht achtergrond - goed wonen. Wonen is een grondrecht. Inwoners willen een overheid die dit recht serieus neemt en een gemeente die hiervoor verantwoordelijkheid neemt. Een eerlijke stad betekent ook dat de plek waar je woont niet bepalend is voor de kansen die je hebt om fijn te leven, mee te doen en ertoe te doen. Goed wonen is de basis voor een gezond, gelukkig en kansrijk leven. Dat vraagt een woning waar men zich thuis voelt. Een woning die de gezondheid niet schaadt, waar de rust wordt ervaren dat men er kan blijven. Waar de bewoners na het betalen van de woonlasten voldoende geld overhouden voor andere primaire levensbehoeften. Betaalbaar wonen dus. Het vraagt om een woning die staat in een buurt waar het schoon, heel en veilig is op straat, waar mensen prettig met elkaar omgaan en waar voorzieningen nabij zijn. Een stad waar mensen samenleven en elkaar – ongeacht inkomen en achtergrond – ontmoeten. Een ongedeelde stad, waar bewoners verschillen zonder te vervreemden. Een eerlijke stad houdt ook in, dat we nu niet zoveel van de wereld opmaken dat toekomstige stadgenoten veel minder hebben dan wij nu. Een stad waar het wonen duurzaam is.

18

De gemeente Arnhem weet dat een eerlijke stad veel meer vraagt dan wonen alleen, maar dat het wonen wel een enorme bijdrage kan leveren. Met deze woonvisie zetten we uiteen welke stappen we als stad gaan nemen om dat ideaal dichterbij te brengen, liever vandaag dan morgen, maar zeker met het oog op de toekomstige stad.

3 DE M ISSIE

Doelen Woonvisie EERLIJKE STAD

Gelijke Kansen

• In 2034 is de ongelijkheid tussen wijken op het gebied van het aandeel mensen dat zich gezond tot zeer gezond voelt verminderd. (bron: CBS/veerkracht/Arnhemse Leefbare Wijken Monitor). Ongedeeld

• In 2034 is de ruimtelijke concentratie van mensen in een kwetsbare situatie verminderd. (bron: CBS/veerkracht) • In 2034 is de ongelijkheid tussen wijken op het gebied van het aandeel mensen dat zich gezond tot zeer gezond voelt verminderd. (bron: CBS/veerkracht)

Betrokken

• In 2034 is de sociale samenhang verbetert in wijken waarin dit nu ondergemiddeld is. (bron: Leefbaarometer, onderdeel sociale samenhang/ Arnhemse Leefbare Wijken Monitor)

Betaalbaar

• In 2034 komt het aandeel sociale huur en betaalbare koop in de bestaande voorraad en planvoor­­r­aad overeen met het aandeel van de vraag volgens het woonbehoefteonderzoek. Het aandeel corporatiehuurwoningen (sociaal en midden) is nog steeds 35% (of hoger) (Jaarlijkse Voortgangs­ rapportages ‘Arnhem Biedt Woonruimte’). • In 2034 is het aandeel corporatiehuurwoningen in Arnhem 35% of hoger.

Beschikbaar

• In 2034 is de woningvoorraad (conform het regionale Woonbehoefteonderzoek) gegroeid van 80.000 tot 92.000 woningen. Dit pakken we integraal op: De milieu-impact en CO2 uitstoot per woning als gevolg van nieuwbouw is verlaagd met 50%. • In 2030 is dakloosheid beëindigd.

Passend

• In 2034 is de slaagkans voor een sociale huurwoning voor personen behorende tot aandachtsgroepen verbeterd. • In 2034 zijn in de sociale huur de aantallen van de jaarlijkse toewijzingen van grote gezinnen naar kleine woningen plus de aantallen toewijzingen van kleine huishoudens naar grote woningen verminderd. (bron: Enserve)

Gezond

• In 2034 is vocht en schimmelproblematiek verminderd. (bron: Arnhemse Leefbare Wijken Monitor). • In 2034 hebben bewoners minder last van de gevolgen van langdurige hitte; speciaal zij die behoren tot onze meest kwetsbare doelgroepen. • In 2030 zijn woningen klimaatbestendiger geworden door overtollige verharding te verminderen en groen toe te voegen

Duurzaam

• In 2030 is de CO2 uitstoot van de woningvoorraad afgenomen met 15%. (bron en monitoring via Nemia en Transitivisie warmte) • In 2030 zijn 35.000 extra woningen goed geïsoleerd (bron en monitoring via Arnhemse aanpak woningisolatie) • In 2030 zijn 6500 woningen aardagsvrij (bron via Nemia en Transitivisie warmte) • In 2034 is de risicogroep voor energiearmoede (slecht geïsoleerde woning & laag inkomen) verminderd.

Leefbaar

• In 2034 is de leefbaarheid in wijken waar deze nu benedengemiddeld is verbeterd. (bron: leefbaarometer) • In 2034 is de ongelijkheid tussen wijken op het gebied van veiligheid en overlast verminderd. (bron: CBS/veerkracht) • In 2034 is de tevredenheid van bewoners met hun leefomgeving gestegen in wijken waar deze nu benedengemiddeld is.

3.2 Waaraan meten we succes af ? ‘Een eerlijke stad waar iedere Arnhemmer goed kan wonen’ is een oogmerk waarin de gemeente Arnhem een belangrijke rol gaat nemen, maar dat we alleen samen kunnen waarmaken. Samen met bewoners en met onze partners in de bouw, de zorg, het welzijn, de politie en de scholen. Een goede samenwerking begint met duidelijk­ heid over waaraan wij succes afmeten. Wat zijn de beoogde effecten op de lange termijn? Een kwantitatieve vertaling, van ons kwalitatief omschreven oogmerk. Hierbij moet duidelijk zijn dat het de beoogde “outcome” betreft. Sommige zaken hebben we volledig zelf in de hand, maar veel is afhankelijk van de context – denk aan de economie, de demografie en de landelijke politiek - waarin we de woonvisie samen gaan waarmaken. Er direct op sturen kan dan niet, maar met alle kracht beïnvloeden kan wel. Een radicale omwenteling met een versterkte nadruk op het recht op wonen, vraagt ook om scherpe doelen waar we naartoe willen werken. Deze doelen zijn opgenomen in de tabel op de volgende pagina.

IEDERE ARNHEMMER

GOED WONEN

3.3 Onze inzet In de hiernavolgende vier hoofdstukken beschrijven we waar de gemeente de komende jaren op inzet om ons hogere kwalitatieve doel ‘Een eerlijke stad waar iedere Arnhemmer goed kan wonen’ te bereiken.

• In 2034 is de ongelijkheid tussen wijken op het gebied van de participatiegraad (in werk en onderwijs) verminderd (bron: CBS).

19

W O O N VI S I E A R N H EM 2024 – 2029/2034

Elk hoofdstuk bevat een strategie waarmee we – in nauwe samenwerking met onze partners op het gebied van wonen – een wezenlijke verandering teweeg willen brengen. In deze hoofdstukken is daarbij opgenomen welke maatregelen we nemen en welke uitgangspunten we hanteren om handen en voeten te geven aan de strategieën. De vier verschillende strategieën dragen allemaal bij aan de verschillende goals en het oogmerk.

heid, mobiliteit, het werken, verstedelijking en leefbaarheid. In een strategie die bijvoorbeeld gaat over het verbeteren van de leefbaarheid en van buurten, wordt veel gevraagd van het wonen, maar raken we ook aan veiligheid en het bredere ruimtelijk en sociaal domein. Als concretisering van zo’n strategie kan de woningbouwprogrammering, de woonruimteverdeling of de verduurzaming worden ingevuld.

‘Wonen’ staat daarbij niet op zichzelf. Hoewel de Woonvisie zich beperkt tot volkshuisvestelijke thema’s, zal een geïsoleerde aanpak ons niet veel verder brengen. De strategieën die we zullen volgen om onze doelen te bereiken, zullen dan ook vaak sec het wonen raken, maar soms ook breder gaan. Wonen is immers nauw verbonden met thema’s als veiligheid, vergroening, gezond-

De strategieën die we zullen volgen worden in het volgende hoofdstuk uitgewerkt. De strategieën zijn: I WOONRUIMTE VOOR IEDEREEN II EEN ONGEDEELDE STAD III WONINGEN MET KWALITEIT IV WONEN ALS FUNDAMENT

3.4 Schematische weergave Woonvisie Oogmerk (H3)

Een eerlijke stad waar iedere Arnhemmer goed kan wonen

Goals (H3)

EERLIJKE STAD

IEDERE ARNHEMMER

GOED WONEN

Gelijke kansen

Betaalbaar

Gezond

Ongedeeld

Beschikbaar

Duurzaam

Betrokken

Passend

Leefbaar

Strategies (H4-H7)

1 Woonruimte voor iedereen – door nieuwbouw en beter gebruik bestaande gebouwen 2 Een Ongedeelde Stad – door gebiedsgericht te werken en te sturen op maatschappelijk

Onze inzet en onze woonagenda

Nu duidelijk is dat onze opgaven én onze ambities groot zijn, moeten we aan de slag. Dit deel van de Woonvisie bevat de vier strategieën waarmee de gemeente Arnhem – in nauwe samenwerking met haar partners op het gebied van wonen – een wezenlijke verandering teweeg wil brengen

WOONRUIMTE VOOR IEDEREEN Door nieuwbouw en beter gebruik bestaande gebouwen DE ONGEDEELDE STAD Door te sturen op maatschappelijk rendement en gebiedsgericht te werken WONINGEN MET KWALITEIT In een stad waar goed verhuurderschap de norm is en doorhet versnellen van de verduurzaming

rendement 3 Woningen met Kwaliteit – door aanpakken van huisjesmelkers en versnellen verduurzaming 4 Wonen als Fundament – door betaalbaar wonen en aandacht voor mensen met een hulpvraag

Uitwerking H4-H7)

20

DRAAGVLAK

REGELGEVING

MIDDELEN

WONEN ALS FUNDAMENT Door betaalbaar wonen en aandacht voor mensen met een hulpvraag

21

4 WOONRUIMTE VOOR IEDEREEN 4 WOONV ISIE VOOR IEDEREEN • STRATEG IE I

Strategie I

Onze stad ontwikkelt zich snel. Steeds meer mensen ­willen in Arnhem een (t)huis vinden. Dit brengt spanning op de woningmarkt. Daardoor zijn de prijzen hoog, vinden starters moeilijk een woning, komt de doorstroming te weinig op gang en vinden nieuw­ komers geen plek. We staan voor een opgave om onze stad op een kwalitatieve, duurzame manier te laten groeien. De overgrote woonvraag en wooncrisis vragen daarbij om creativiteit. Geen idee of initiatief is ons te gek om extra woonruimte ter realiseren.

22

23

W O O N VI S I E A R N H EM 2024 – 2029/2034

Waar de vorige woonvisie werd geschreven in een tijd dat we ons grondbedrijf afbouwden en we in Arnhem dachten wellicht wel een beetje klaar te zijn met de grote woningbouwopgave, groeit onze stad nu snel en hebben we een fiks woningtekort. Hoewel er de afgelopen jaren al flink wat woningen bijkwamen, zijn we er nog lang niet. Het ­recentste woonbehoefteonderzoek uit maart 2023 (bijlage 3) laat zien dat Arnhem een aanvullende woningbehoefte kent van ongeveer 11.000 woningen tot 2030 en 14.000 woningen tot 2040. Voor de planning betekent dit dat we de komende jaren meer moeten toevoegen dan waar we eerder vanuit gingen. Naast deze kwantitatieve opgave, willen we vooral voor een grote verscheidenheid aan doelgroepen een gevarieerd woningaanbod realiseren; aantrekkelijke levensloopbestendige woningen voor ouderen, huur- en koopwoningen in alle prijsklassen, nieuwe standplaatsen voor woonwagenbewoners en hoogwaardige kamers en studio’s voor studenten. Hierbij zien we dat er in overgrote mate behoefte bestaat aan woningen in de sociale en betaalbare segmenten. Van alle demografische ontwikkelingen springen vooral de vergrijzing en de sterke toename van het aantal eenpersoonshuishoudens in het oog. De komende jaren vergrijst onze bevolking in een behoorlijk rap tempo. Dit stelt ons niet alleen voor een grote uitdaging, maar geeft ons ook kansen.

Door het bijbouwen van passende, levensloopgeschikte woningen voor senioren kan doorstroming op gang worden gebracht, waardoor huizen vrij kunnen komen voor starters en gezinnen. Op dit moment blijkt uit alle gegevens over woningprijzen, marktdruk en wachtlijsten dat we ons nog bevinden in het midden van een wooncrisis. Als we deze crisis écht serieus nemen betekent dit dat geen idee of initiatief te gek moet zijn om extra kwalitatieve woonruimte te realiseren. Naast de nieuwbouw (4.1.) betekent dit dat we maximaal gebruik moeten maken van onze bestaande gebouwen (4.2.) en van ideeën en initiatieven waarbij samenwonen en samenleven

24

wordt gestimuleerd. Dat gaat niet vanzelf. Hierbij hebben we huizenbezitters, woningcorporaties en commerciële ontwikkelende partijen hard nodig.

4.1 Door nieuwbouw voor de woningbehoefte HUIDIGE SITUATIE

Dit is wat we constateren De afgelopen jaren is gewerkt aan een goede basis voor de verdere ontwikkeling van onze stad. In de Omgevingsvisie is opgenomen hoe we om willen gaan met de ruimte in onze stad. Voor de woningbouwopgave geldt dat we ons voor een belangrijk deel focussen op de gebiedsontwikkeling Spoorzone Arnhem-Oost en aansluitend op grotere locaties waar de meeste opgaven samenkomen. Het bouwen van woningen kunnen we niet alleen. Het samenspel met ontwikkelaars, corporaties, makelaars, beleggers en bouwende partijen is hierbij van groot belang. Sinds 2022 komen deze partij­ en met de gemeente bijeen in het Woningbouw Platform Arnhem. Binnen dit Platform hebben we ons tot doel gesteld om in Arnhem de komende jaren gezamenlijk de woningbouwopgave op te pak­ken. Naast de samenwerking met ontwikkelende en bouwende partijen, is ook de samenwerking tussen het Rijk, de provincie en de regio herbevestigt door het sluiten van de Woondeal 2.0. Om de benodigde woningbouwaantallen te kunnen halen moeten alle zeilen worden bijgezet. De harde planvoorraad in Arnhem bestaat in september 2023 uit zo’n 4.000 woningen. Voor deze plannen is een bestemmingsplan vastgesteld en/of anterieure overeenkomst gesloten. We hopen en verwachten dat deze woningen snel worden gebouwd.

Voor de jaren 2024-2025 verwachten we door een mix van ongunstige omstandigheden (hoge bouwkosten, te weinig plannen in deze jaren in de harde planvoorraad, hoge rente) een lagere woningbouwproductie.

4 WOONV ISIE VOOR IEDEREEN • STRATEG IE I

De zachte planvoorraad bestaat anno september 2023 uit zo’n 12.000 woningen, waarvan de plannen voor 2.000 woningen al vergevorderd in hun voorbereidingen zijn. Voor ongeveer 4.500 van deze 12.000 woningen geldt dat deze zich in een stadium bevinden waar al wel een visie is opgesteld of kaders zijn meegeven, maar waarvoor de plannen nog niet geheel zijn uitgewerkt. Ongeveer 5.500 woningen zijn vervat in plannen die zich in een pril beginstadium bevinden. De harde planvoorraad weerspiegelt op dit moment nog niet de Arnhemse woonvraag. Hoewel het aandeel sociale huur richting de 30% beweegt, is de overige 70% van de woningen in deze plannen nog vaak (te) duur. Dit terwijl het woonbehoefteonderzoek juist een overgrote behoefte aantoont in de betaalbare segmenten, waarvan in het bijzonder in het sociale huur- en betaalbare koopsegment. Omdat we als gemeente over de jaren heen steeds meer aandacht hebben gekregen voor de betaalbaarheid van woningen, en niet enkel voor de beschikbaarheid van woningen, worden de komende jaren naar verwachting steeds meer plannen toegevoegd aan de ‘harde voorraad’ die voor het merendeel bestaan uit betaalbare woningen. Arnhem heeft van oudsher -net als een aantal andere gemeenten in de regio- een regiofunctie als het gaat om de opvang van bepaalde groepen in intramurale woonvoorzieningen.

Daardoor zien we op dit moment nog dat de uitstroom van deze mensen naar woningen in Arnhemse wijken hoger is dan in de rest van de regio. Om dit te veranderen dienen buurgemeenten meer sociale huurwoningen te realiseren. Op dit moment is het aandeel sociale huurwoningen nog niet goed over de regio verspreid. Met regiogemeenten, de provincie en de GMR hebben we via de Woondeal al wel belangrijke stappen gezet om dit te verbeteren. In Arnhem zijn we er inmiddels goed van doordrongen dat we in het verleden te weinig hebben gedaan om recht te doen aan de woonwagencultuur en om te voldoen aan de woonwensen van woonwagenbewoners. Hoewel we ons inzetten

om het aantal standplaatsen uit te breiden, is dit proces de afgelopen periode te langzaam gegaan. Het aantal standplaatsen zal de komende periode dan ook moeten groeien.

VISIE

Zo zien we het voor ons Over 10 jaar zijn er in Arnhem genoeg woningen voor onze huidige inwoners en voor nieuwkomers die nu nog niet in onze stad wonen. Het woningtekort is ingelopen en er zijn ruimvoldoende passende, betaalbare woningen. De woningen die gebouwd worden, sluiten aan bij de woonbehoefte en maken doorstroming mogelijk. Arnhem is een stad voor iedereen. Omdat er de afgelopen jaren vooral werd gebouwd voor mensen met hogere inkomens, maken we nu vooral projecten mogelijk waarbij sociale en betaalbare woningen worden gebouwd. Ook in de rest van de regio Arnhem-Nijmegen dient er voldoende aanbod in deze segmenten te zijn. In de regio blijven we ons actief inzetten voor een evenredigere verdeling van het aanbod sociale huurwoningen. Hoewel het verleidelijk is om in tijden van woningtekorten vooral zoveel mogelijk woningen in korte tijd te bouwen, hebben we maar één keer de kans om het goed te doen. In het recente verleden was de woningbouwproductie soms hoog, maar lag het merendeel van de opgeleverde woningen in het dure huursegment en werd er te weinig rekening gehouden met levensloopgeschiktheid. Voor de nabije toekomst geldt dan ook dat we gaan bouwen, maar dat we kwaliteit, het groen en de samenlevingsopbouw voorop stellen. Die keuze is urgent en noodzakelijk. Bovendien is hij fundamenteel voor een goede stedelijke ontwikkeling.

In een stad die snel groeit en waarin steeds meer mensen wonen, is het juist belangrijk om voorna­ melijk aandacht te hebben voor een diversiteit aan woonmilieus en voor de kwaliteit van de woning en de leefomgeving. Belangrijk is dat we huizen bouwen die passen bij de vraag en de con-

25

W O O N VI S I E A R N H EM 2024 – 2029/2034

text van stad, de wijk en de buurt. Het gaat om de kwantiteit, maar vooral om de kwaliteit, het type woning en het woonmilieu. We moeten een goed evenwicht vinden tussen de woonwensen van wijkbewoners en nieuwe Arnhemmers, zowel bij grote nieuwbouwprojecten als bij kleinere projecten in de wijken. We zetten ons in om de woningbouwproductie op gang te houden. Om de toenemende woningbehoefte te kunnen bijbenen, streven we ernaar jaarlijks tussen de 800 en 1000 woningen toe te voegen, conform de afspraken uit de Woondeal 2.0. De woningen komen er hoofdzakelijk bij binnen de bestaande bebouwde omgeving. Een groot deel van de nieuw te bouwen woningen ligt in het gebied Spoorzone Arnhem-Oost. Als gemeente voeren we zelf de regie over deze planontwikkeling. In dit gebied is veel ruimte voor nieuwbouw, verbeterde mobiliteit en meer groen. Naast de Spoorzone focussen we ons met name op grotere gebiedsontwikkelingen waar meerdere opgaven samenkomen, zoals de Nijmeegseweg, Malburgen-Oost, Kronenburg, Presikhaaf 3, Station Arnhem-Zuid en het Zijdekwartier. In de bestaande wijken gaan we vooral aan de slag met de leefbaarheid en de leefomgeving. In deze wijken kunnen goede woningbouwprojecten bijdragen aan de doorstroming binnen de eigen wijk, meer sociale verbindingen en een verbetering van de kwaliteit van de leefomgeving.

UITGANGSPUNTEN EN ACTIES

Hoe gaan we dit doel bereiken? 1 WE ZETTEN IN OP BETAALBARE EN SOCIALE WONINGBOUW

We stellen bij nieuwbouwprojecten eisen aan het aandeel sociale huur- en betaalbare koop­woningen. De afgelopen jaren is er onvoldoende naar behoefte gebouwd. Hierdoor hebben we een inhaalslag te maken. Voor nieuwe, grotere, woningbouw-

26

projecten (zowel transformatie- als nieuwbouwprojecten vanaf 30 woningen) geldt dat minimaal 66% van de woningen in het betaalbare segment moet vallen (sociale huur, middenhuur, of betaal­ bare koop). Minimaal 30% daarvan moet een sociale corporatiehuurwoning zijn en minimaal 20% een betaalbare koopwoning (conform de definitie van het Rijk, prijspeil 2023 € 355.000). Het uitgangspunt is dat we bij gebiedsontwikkelingen in goed overleg met ontwikkelende partijen tot een woningbouwprogramma komen. Als we als gemeente zelf een grondpositie hebben, lukt het makkelijker om sociale en betaalbare woningen toe te voegen. We voeren dan namelijk zelf nadruk­ kelijker de regie. Bij projecten waarbij we zelf geen grondpositie hebben, leggen we afspraken over het woningbouwprogramma vast in overeenkomsten die we met ontwikkelende partijen sluiten of in het omgevingsplan dat we opstellen. Voor lopende woningbouwprojecten gelden de bestaande afspraken en de afspraken die in navolging van de Woondeal 2.0. zijn gemaakt. (Zie ook ‘ afspraak is afspraak’ in dit hoofdstuk). De woningbouwprogramma’s van deze projecten sluiten niet altijd aan bij de bovengenoemde nieuwe ambitie, die sinds 2023 ook vanuit het Rijk, de Provincie en de regio wordt gehanteerd. Bij deze plannen is vaak enkel opgenomen dat 30% van de woningen een sociale huurwoning dient te zijn.

In een aantal gevallen zijn extra afspraken gemaakt over dat de helft van de woningen (inclusief de sociale huurwoningen) betaalbaar moet zijn, ­conform de eerste Woondeal uit 2020. In onze regionale woningmarkt ligt de verantwoordelijkheid niet alleen bij Arnhem om te zorgen voor een aantrekkelijk en betaalbaar woningaanbod. Er is ook vooral een rol weggelegd voor kleinere gemeenten in de regio om in de nieuwbouw het aandeel sociale huur naar 30% te brengen. Hier blijven we in de regio op aansturen. Afspraken hierover zijn opgenomen in de Woondeal 2.0.

Een divers woningaanbod, met per wijk een beweeg­rich­ting sociale huur, en gedifferen­tieerde

4 WOONV ISIE VOOR IEDEREEN • STRATEG IE I

nieuw­­­­bouw­eisen voor sociale huurwoningen en koopwoningen.

Als we een eerlijke en ongedeelde stad willen zijn, verdienen de verschillende wijken in onze stad een woningaanbod dat voor mensen met verschillende inkomens en achtergronden toegankelijk is. Door slimmer te sturen op woningbouwprogramma’s kunnen we in wijken een grotere variëteit aan woningen realiseren, de samenredzaamheid van buurten vergroten en ontmoetingen bevorderen. (Zie Strategie II – De ongedeelde stad voor een uitleg waarom dat nodig is). In figuur 1 leggen we per wijk een beweegrichting vast over de richting waar het aandeel sociale huur de komende jaren naartoe moet bewegen. De gekozen richting per wijk is leidend voor hoe we in nieuwbouwprojecten sturen op de bouw van sociale huurwoningen én koopwoningen. Dat is nuttig, omdat we niet alles tegelijkertijd kunnen en we dus ook in de woningbouwprogrammering prioriteiten moeten stellen. Daarbij gelden de volgende regels: • Het (minimum)uitgangspunt van 30% sociale corporatiehuur bij nieuwbouw- of transforma­ tieprojecten (zoals genoemd als eerste uitgangs­punt) betreft een ondergrens voor alle wijken. Dit percentage kan in de toekomst alleen als minimum gelden in de wijken die al een hoog woningcorporatiebezit kennen en/of waar de leefbaarheid onder druk staat. Een uitzondering op dit minimum is mogelijk in buurten met meer dan 66% sociale corporatiewoningen.

Op die plekken kan het aandeel sociale corporatiewoningen lager zijn dan 30% indien het aandeel betaalbare koopwoningen evenveel hoger is. Of deze uitzondering wordt ingezet, wordt per project bepaald. Voorwaarden zijn dat stadsbreed de balans aan te realiseren betaalbare woningen (30% sociale corporatiehuur, 66% betaalbaar) gehaald wordt en het aandeel sociale corporatiehuurwoningen 35% blijft. • De komende jaren zetten we nadrukkelijk in op het toevoegen van sociale corporatiehuurwoningen op plekken waar het aandeel lager

is dan het huidige stedelijk gemiddelde van 35%. In wijken waar de beweegrichting voor de sociale huur ‘flink omhoog’ is, geldt voor nieuwbouwprojecten dat tussen de 60% en 100% een sociale corporatiehuurwoning moet zijn. Dit geldt voor 6 van de 24 wijken. (In deze 6 wijken geldt daarmee niet altijd het beleidsuitgangspunt van 20% betaalbare koop). Deze wijken hebben nu weinig of vrijwel geen sociale huurwoningen. Hoe hoog het percentage per project exact dient te zijn hangt onder andere af van de grootte van het project. Binnen grotere projecten vinden we een menging van meerdere categorieën woningen wenselijker dan bij kleinere. In wijken waar de beweegrichting ‘omhoog’ is, geldt een minimum van 35% (het huidige stedelijk gemiddelde aan corporatiehuur in de bestaande voorraad). • In de wijken waar de beweegrichting voor sociale huur niet ‘flink omhoog’ is, zetten we bij nieuwe woningbouwontwikkelingen in op toevoegingen van woningen in het koopsegment. Er bestaat immers nauwelijks behoefte aan woningen in de vrije sector huur. In de gronduitgifte of in de afspraken met ontwikkelaars, leggen we bij deze projecten vast dat minimaal 50% van de te bouwen woningen een koopwoning dient te zijn. • Op dit moment ligt het voor de hand om regels te stellen op wijkniveau. Uiteraard kunnen ook bínnen wijken de verschillen tussen straten en buurten groot zijn.

Als een nieuwbouwontwikkeling zich bevindt in een buurt die sterk afwijkt van de rest van het wijkbeeld, zijn vanzelfsprekend afwijkingen van bovenstaande regels denkbaar. Dat is bijvoorbeeld het geval voor de gebiedsontwikkelingen Spoorzone ArnhemOost en Station Arnhem-Zuid. Om voldoende woningen te bouwen voor een verouderende bevolking en om doorstroming op gang te brengen, houden we bij de realisatie van nieuwe woningen rekening met de levensloop­ geschiktheid van de woning en haar omgeving.

27

W O O N VI S I E A R N H EM 2024 – 2029/2034

4 WOONV ISIE VOOR IEDEREEN • STRATEG IE I

Figuur 1 • Beweegrichting sociale huur per wijk. Met per wijk: wijknaam en het huidige percentage sociale huur. De pijl geeft de beweegrichting aan. De beweegrichting dicteert hoe we binnen nieuwe woningbouwprojecten omgaan met de programmatische insteek voor sociale huur- en koopwoningen.

Woningcorporaties zijn onze ‘premium partner’ in de sociale huur

In Nederland worden steeds meer (zelfstandige) woningen met een sociale huurprijs verhuurd door commerciële marktpartijen. Onze ervaring leert dat deze woningen vaak niet aan de stad toevoegen wat we in volkshuisvestelijk opzicht nodig hebben. De woningen zijn in veel gevallen kleiner in omvang en worden niet altijd aan de doelgroep verhuurd met de laagste inkomens. In de meeste gevallen lukt het ook niet om nadere afspraken te maken over de huisvesting van bijzondere doelgroepen of over een gematigd huurprijsbeleid. Commerciële verhuurders van woningen onder de liberalisatiegrens verhuren hun woningen vaak voor de maximale toegestane huurprijs. Woningcorporaties voeren vaak een ander huurprijsbeleid, waarbij het inkomen van de huurder meetelt. Ook is de kans groot dat de

28

sociale huurwoningen van commerciële partijen na verloop van tijd worden uitgepond. Als gemeente hebben we in de sociale huur ­nadrukkelijk de voorkeur voor partijen met een sociale doelstelling, die verbonden zijn en blijven aan de wijken en de stad als geheel. Daarom wijzen we in Arnhem de woningcorporaties (de toegelaten instellingen volgens de Woningwet) aan als ‘premium partner’ in onze nieuwbouwopgave. Dit betekent dat bij nieuwbouwprojecten de sociale huurwoningen verhuurd moeten worden door een woningcorporatie. Bij eigen grondposities betekent dit dat we in samenwerking met corporaties de planontwikkeling vormgeven. Bij woningbouwontwikkelingen op gronden in bezit van derden leggen we dit uitgangspunt in overeenkomsten vast. Bij deze projecten moeten projectontwikkelaars in een vroeg stadium een

We hebben een inhaalslag te maken. De komende jaren zetten we vol in op sociale en betaalbare woningbouw. 29

W O O N VI S I E A R N H EM 2024 – 2029/2034

intentieovereenkomst sluiten met een toegelaten instelling over de verhuur van sociale huurwoningen. Alleen als een woningcorporatie de woningen bij een woningbouwproject echt niet kan exploiteren, staan we een uitzondering toe. We maken dan wel afspraken over een minimale kwaliteit van de woning en de te huisvesten doelgroep.

In Arnhem neemt het aandeel corporatiehuur­ woningen in de stad niet af

In Arnhem is op dit moment ongeveer 35% van de bestaande woningen een corporatiehuurwoning. De afgelopen jaren is dit aandeel steeds kleiner geworden. We willen dit een halt toeroepen. Over 10 jaar is dus minimaal 35% van de woningen in Arnhem een corporatiehuurwoning. Dit percentage kan gelijk blijven of toenemen, omdat corporaties niet alleen gaan bijbouwen, maar we de doelgroep voor woningcorporaties willen vergroten. Aan woningcorporaties vragen we om naast de primaire doelgroep ook aan de secundaire doelgroep te gaan verhuren en bij nieuwbouw meer gebruik te maken van de vrije toewijzingsruimte om te verhuren in het middensegment. We willen dat woningcorporaties er weer zijn voor een brede doelgroep, voor zowel mensen met lagere als middeninkomens. We zijn daarbij uiteraard wel afhankelijk van wet- en regelgeving en van rijksbeleid.

Extra inzet op het toevoegen (en/of vrijspelen) van betaalbare koopwoningen Uit het woonbehoefteonderzoek blijkt dat er in Arnhem een grote vraag is naar betaalbare koopwoningen met een prijs van maximaal € 355.000, en eigenlijk zelfs met een prijs van maximaal € 250.000. De grootste kansen om in Arnhem deze woonvraag te bedienen liggen hem niet in de nieuwbouw, maar vooral in het stimuleren van doorstroming. Arnhem kent namelijk een bestaande woningvoorraad met relatief lage (ver)koopprijzen in vergelijking met andere steden. Door het realiseren van aantrekkelijke, levensloopgeschikte woningen voor ouderen, ligt er een kans veel goedkopere koopwoningen vrij te spelen en doorstroombewegingen te creëren. De focus op doorstroming en bestaande koop-