Document · PDF

Bijlage - Nota Grondbeleid Arnhem 2023

Politieke Avond 31 mei 2023, gemeente ArnhemBij agendapunt: Vaststellen: Nota Grondbeleid 202310.133 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 2

PAGINA

Nota Grondbeleid Arnhem 2023

ONDERWERP

G. Exploitatieplan Er bestaat geen exploitatieplan in de Omgevingswet. Publiekrechtelijk kostenverhaal is geïntegreerd met regels in het omgevingsplan, het projectbesluit of de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit en blijft dus qua techniek wel bestaan. Verder vervalt de plicht tot jaarlijkse actualisering van de cijfers.

Ook onder de Omgevingswet zal het sluiten van een overeenkomst de voorkeur hebben om het kostenverhaal (en bijdrages) te regelen. Lukt dat niet, is de publieke weg verplicht. In dat geval vindt kostenverhaal plaats op basis van de regels in een omgevingsplan, een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit of een projectbesluit.

PAGINA

Nota Grondbeleid Arnhem 2023

ONDERWERP

Bijlage 4 schema instrumenten en grondbeleid

Financieel kader Welke geldstromen spelen er bij de gekozen rol?

Privaatrechtelijk

(Strategische) Grondverwervingen, samenwerkings-, koop- en ontwikkelovereenkomst, zakelijke rechten

Anterieure en posterieure Anterieure overeenkomst overeenkomst

Publiekrechtelijk

Leges (principeverzoek, omgevingsvergunning)

Kostenverhaal Kostenverhaal (plankosten), planschade, (plankosten), planschade, openbare werken, boven- openbare werken, bovenwijkse voorzieningen wijkse voorzieningen Privaatrechtelijk

Sturen op de financiële stromen en risico's van de grondexploitatie portefeuille Marktconforme uitgifteprijzen

Beheersen plan- en apparaatkosten

Verankeren in voor- en anterieure overeenkomst met waarborg zekerheden, budgetsturing

Verantwoording Hoe verantwoordt het college?

Uitvoering grondbeleid

TURAP, Perspectiefnota, Begroting, Najaarsrapportage, FJP

Capaciteit Welke capaciteit zet je in voor de gekozen rol?

Inzet gemeente door projectmanager

Integraal projectverantwoordelijke en projectaansturing

Coördinatie

Verbinder, makelfunctie, Projectmanagement, onderhandelingen markt- netwerker en bewaken haalbaarheid partijen ondersteund door planeconoom, grondzakenadviseur en verwerver Ruimtelijke ordening/ planologie

Kaders en woorwaarden stellen, planologische procedures

Stedenbouwkundige

Kaders voor ruimtelijke kwaliteit en plan hierop toetsen

Planeconoom

Grondexploitatie, risicomanagement, gronduitgifte en marktconforme grondprijzen

Toetsen economische haalbaarheid, berekenen kostenverhaal, (voorbereidingen op) opstellen exploitatieplan

Toetsen economische haalbaarheid, berekenen kostenverhaal

Grondzakenadviseur

Verwervingsstrategie, grondverwerving, samenwerking-, koop en ontwikkelovereenkomst, zakelijke rechten

Anterieure en posterieure Anterieure overeenkomst overeenkomst

PAGINA

Nota Grondbeleid Arnhem 2023

ONDERWERP

Bijlage 5 Gronduitgifte en techniek Grondprijzen Bij de uitgifte van gronden zijn uiteraard de grondprijzen van belang. De grondprijzen variëren sterk afhankelijk van de functie die aan de gronden is verbonden. De grondprijzen die de gemeente hanteert staan in de vorm van indicaties in de nota grondprijzen, welke jaarlijks geactualiseerd wordt om met veranderingen op de grondmarkt mee te kunnen bewegen. Verder gelden voor enkele categorieën vaste prijzen, namelijk sociale woningbouw, sociaal maatschappelijke functies, snippergroen en nutsvoorzieningen. Bij maatschappelijke gronden en vastgoed rekent de gemeente niet de volledige marktwaarde van de grond, zodat de opstallen op die grond onder de liberalisatiegrens verhuurd kunnen worden, of voor een lagere VON-prijs dan de NHG-kostengrens verkocht kunnen worden. Voor deze gevallen hanteert de gemeente waar nodig een nabetalings-/anti-speculatie beding. Naast uitgifteprijzen voor reguliere grondverkoop, worden de gehanteerde grondprijzen bij verhuur, recht van opstal en erfpacht vastgesteld en worden de verschillende gehanteerde grondprijsmethodieken nader toegelicht in de nota grondprijzen. Vastgoedplein Bij de uitgifte van vrije kavels biedt de gemeente deze via het Vastgoedplein aan. Het Vastgoedplein is een website waar de gemeente alle vrije kavels voor zowel woningen als bedrijven aanbiedt.

Daarnaast kan ook bestaand vastgoed van de gemeente via deze manier worden aangeboden. Daarnaast zal de gemeente wanneer zij een tender uitschrijft, hiervan ook melding maken op het Vastgoedplein. Didam-arrest Het zogenaamde Didam-arrest heeft verder ook impact op gronduitgifte door de gemeente.3 De gemeente hanteert een openbare verkoopprocedure. Enkel in uitzonderingsgevallen is het mogelijk om één-op-één te contracteren. Dit is het geval als er maar één gegadigde is en dient met objectieve redelijke en toetsbare criteria onderbouwd te worden. De gemeente publiceert vervolgens haar voornemen tot een één-op-één uitgifte in het Gemeenteblad en ook op de website www.vastgoedplein.nl. Als voorbeeld is een gronduitgifte één-op-één bijvoorbeeld mogelijk aan Aliander voor de bouw van een spanningsruimte. Andere belangrijke uitzonderingen op de openbare verkoopprocedure zijn (o.a.): snippergroenuitgifte, bouwclaims en uitgifte aan toegelaten instellingen. Tijdelijk beheer Wanneer gronden en/of panden zijn verworven maar niet direct ontwikkeld worden, dienen deze te worden beheerd tot de ontwikkeling van de gronden start. Tijdelijk beheer kan door de gemeente worden uitgevoerd in het kader van een grondexploitatie. De gemeente kan er ook voor kiezen om het tijdelijk beheer uit handen te geven.

Het doel van tijdelijk beheer is om risico's van verloedering en oneigenlijk gebruik te voorkomen. Daarbij worden gronden en opstal zoveel mogelijk kostendekkend beheerd, en wordt ervoor gezorgd dat de gronden tijdig beschikbaar zijn op het moment dat het bouwrijp maken van de gronden start. Planmatig verworven gronden die vallen binnen een grondexploitatie of opstallen vallen onder de verantwoordelijkheid van het project. Strategische verworven gronden vallen onder de verantwoordelijkheid van het grondbedrijf.

3 HR d.d. 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778

PAGINA

Nota Grondbeleid Arnhem 2023

ONDERWERP

Bijlage 6 Verdieping risicomanagement en weerstandsvermogen Wanneer de gemeente ervoor kiest om actief grondbeleid te voeren, neemt dat risico's met zich mee. Het is belangrijk om die risico's financieel en inhoudelijk in kaart te brengen zodat deze beheerd kunnen worden. Om die reden worden van alle projecten de risico’s geïnventariseerd en zoveel mogelijk van maatregelen om deze risico’s te beheersen voorzien. Als er sprake is van risico’s met mogelijk financieel nadelige gevolgen worden die betrokken bij de berekening van het gemeentelijke risicoprofiel (benodigde weerstandscapaciteit) en het benodigde weerstandsvermogen. Jaarlijks worden deze risico’s in beeld gebracht. Daarbij wordt een onderscheid gemaakt tussen: • Project risico's. Dit zijn risico's die specifiek samenhangen met de nog te realiseren kosten en opbrengsten van de individuele grondexploitaties. Het gaat dan bijvoorbeeld om mogelijke aanwezigheid van bodem verontreiniging of asbest in te slopen opstal. • Conjuncturele risico's. Dit zijn risico's ten aanzien van (macro) ontwikkelingen voor de totale grond exploitatieportefeuille. Het gaat dan bijvoorbeeld om conjunctuurrisico's op het gebied van economische groei of de vastgoedmarkt. • Beleidsonzekerheden.

Dit zijn risico's die samenhangen met mogelijke toekomstige programmatische aanpassingen van de grondexploitatie waarover de gemeenteraad nog moet beslissen. Hoewel dit risico's zijn voor de grondexploitatie, gaat het hier altijd om bewuste keuzes van de raad. Dit zijn dus risico's waar de gemeente zelf nog op kan sturen, en worden om die reden wel benoemd, maar niet meegenomen in de risicoanalyse. Project risico's Alle lopende grondexploitaties worden jaarlijks herzien. Voor die herziening wordt per grondexploitatie een risicoanalyse uitgevoerd. De projectspecifieke risico's worden in overleg tussen de betreffende projectleider en planeconoom geïnventariseerd. Voor elk risico wordt gekeken wat de kans van voorkomen is en wat de impact is als het risico zicht voordoet. Door de kans van voorkomen te vermenigvuldigen met de impact wordt het daadwerkelijke risico voor de grondexploitatie berekenend. Indien de project risico's gekwalificeerd kunnen worden als projectspecifieke risico's worden deze meegenomen in de berekeningen voor de tussentijdse winstneming. Gezien de strenge eisen aan de projectspecifieke risico's komt dit niet vaak voor. Voor elk risico kijken de planeconomen en projectmanagers welke beheersmaatregelen mogelijk en toepasbaar zijn. De uitkomsten van de risicoanalyse worden beschreven in het FJP.

Conjuncturele risico's Naast de projectspecifieke risico's zijn er de risico's wat betreft (macro) ontwikkelingen die gelden voor de gehele portefeuille, dit zijn dus risico's met een impact op elke grondexploitatie. Deze risico's worden ook voor de herzieningen geïnventariseerd. Voor deze risico's wordt middels een simulatie een kwantitatieve risicoanalyse van een "slecht-weer" scenario gedaan. Op die manier wordt de financiële impact van alle conjuncturele risico's in één keer duidelijk gemaakt. Weerstandsvermogen De drie reserves van het grondbedrijf (BR Grondexploitatie, BR Voorstudies en BR Strategische posities) vormen het beschikbare weerstandsvermogen van het grondbedrijf. Om de hoogte van het noodzakelijk weerstandsvermogen te berekenen wordt allereerst de benodigde weerstandscapaciteit (het totale risicoprofiel van het grondbedrijf) berekend. Hiervoor worden de conjuncturele en projectspecifieke risico’s opgeteld. Vervolgens wordt gekeken naar de gronden in strategisch bezit en anterieure overeenkomsten, waar een risicobedrag van 10% van de boekwaarde wordt gehanteerd. De benodigde weerstandscapaciteit is het totaal van het risicobedrag voor strategisch bezit en anterieure overeenkomsten en de conjuncturele en projectspecifieke risico’s.

Grondexploitaties die ook wanneer de risico's zich voor zouden doen nog een positief resultaat kennen worden daarbij buiten beschouwing gelaten. Hierna wordt de omvang van de benodigde weerstandscapaciteit/ het totale risicoprofiel van het grondbedrijf vergeleken met de optelsom van het beschikbare weerstandsvermogen van het grondbedrijf (de drie genoemde reserves). Afgesproken is dat het weerstandsvermogen binnen het grondbedrijf maximaal 10% hoger is dan het risicoprofiel/ de benodigde weerstandscapaciteit.

PAGINA

Nota Grondbeleid Arnhem 2023

ONDERWERP

← Vorig deel

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Arnhem&id=c4d52837-5260-4049-8833-4bf90ddcf1ad