Bijlage 6 Stedenbouwkundig plan Schaapsdrift e.o.
Tekst van het document
Stedenbouwkundig plan Schaapsdrift e.o. Stadswonen in het groen
6 maart 2025 Ziegler | Branderhorst
Ziegler | Branderhorst
2
Voorwoord Beste Arnhemmers en die van Schaapsdrift in het bijzonder, Voor u ligt het nieuwe stedenbouwkundig plan voor de buurt Schaapsdrift. Dit plan is een belangrijke stap richting de toekomst van Arnhem-Oost. Een stap richting een groener, een socialer en meer verbonden Arnhem. Een nieuw plan voor een bestaande buurt is altijd spannend. Een woning is veel meer dan bakstenen; het is een thuis. Besturen betekent echter ook dat we soms moeilijke keuzes moeten maken. Om ervoor te zorgen dat iedereen in Arnhem de komende decennia goed kan wonen, kunnen we simpelweg niet wegkijken van de wooncrisis die ons allemaal raakt.
Dat zijn grote woorden en een 昀椀jn toekomstbeeld, maar we zijn er nog niet. We blijven luisteren naar bewoners en omwonenden en gaan moeilijke gesprekken niet uit de weg. Voor mensen die hun woningen of bedrijfsruimte moeten verlaten werken we aan een oplossing. Dit doen we samen met hen op basis van een sociaal plan. Ik ben trots op dit plan. Het is ambitieus, en het laat zien hoe we samen de grote opgaven van deze tijd kunnen aangaan. Door moeilijke beslissingen te nemen, bouwen we niet alleen aan woningen, maar aan een sterke en duurzame toekomst voor Arnhem.
Hartelijke groet, Het plan dat er nu ligt, hebben we in overleg met bewoners, ondernemers, experts en anderen ontwikkeld. Met hen hebben we een uitgebreid participatieproces doorlopen. Het plan biedt ruimte voor circa 450 nieuwe woningen, ruimte voor 5000m2 bedrijvigheid, bijna tien keer zoveel openbaar groen, 200 extra bomen en het herstel van de oude beek, die opnieuw zichtbaar en toegankelijk wordt. Daar komt bij dat we de bereikbaarheid van het station en de omliggende voorzieningen willen verbeteren, zodat Schaapsdrift een plek waar je 昀椀jn kan wonen en goed kan werken.
Cathelijne Bouwkamp Wethouder Stedelijke Ontwikkeling, Groen, Duurzaamheid en Cultuur
Samenvatting
Het stedenbouwkundig plan voor de stadsbuurt Schaapsdrift en omgeving is ontwikkeld in opdracht van de gemeente Arnhem. Het biedt een visie voor een groene, toekomstgerichte stadsbuurt die de huidige kwaliteiten en ruimtelijke structuren van de buurt versterkt en verrijkt. Tegelijkertijd worden nieuwe woonen werkfuncties toegevoegd om aan de veranderende behoeften van de stad te voldoen. De visie is opgebouwd rondom vier thema’s: zonder groen geen verdichting, de Arnhemse mix, een autoluwe stadsbuurt en een toekomstbestendige stadsbuurt. 1. Zonder groen geen verdichting Het plan richt zich op een betere verbinding tussen Schaapsdrift e.o. en de omliggende wijken en parken, zoals Park Sacré Coeur. Twee groene corridors, brede autovrije wandel- en 昀椀etszones, verbinden de vernieuwde buurt met dit park, waarbij ruimte is voor een natuurlijke inrichting en opbouw van gebouwen in hoogte richting het park. De herstelde beekloop in de buurt fungeert als centraal, verbindend element en verbetert de natuurlijke waterafvoer en biodiversiteit in het gebied. Met dit plan wordt substantieel openbaar groen toegevoegd als antwoord op de gevraagde verdichting. 2. Arnhemse Mix: gemengde functies en woningtypes Schaapsdrift e.o. wordt herontwikkeld tot een buurt met een divers woningaanbod en voorzieningen. Er worden 450 woningen toegevoegd. Minstens 66 procent van de Ziegler | Branderhorst
4
nieuwe woningen is betaalbaar (sociale huur, middenhuur of betaalbare koop). Hiervan bestaat minimaal 30 procent uit sociale huurwoningen en minimaal 20 procent uit betaalbare koopwoningen. De overige 34 procent bestaat uit vrije sector woningen. Dit sluit aan op de Arnhemse Woonvisie, gericht op de behoefte van één- en tweepersoonshuishoudens, jonge gezinnen en senioren. Naast woningen is er plek voor 5.000 m² aan bedrijfsruimtes en voorzieningen. Dit biedt mogelijkheden voor verschillende vormen van bedrijvigheid en buurtgerichte voorzieningen. Een deel van de nieuwe woningen wordt gerealiseerd als sloop/vervangende nieuwbouw. Bestaande voorzieningen en beeldbepalende gebouwen zoals de stoomwasserij en de Willibrordkerk worden geïntegreerd in de nieuwe structuur. De buurt heeft een breed aanbod van voorzieningen, waaronder horeca en werkruimtes. Dit draagt bij aan de levendigheid en zelfvoorzienendheid van de buurt.
3. Autoluwe Stadsbuurt In het nieuwe ontwerp krijgt de buurt een autoluw karakter, waarin langzaamverkeer prioriteit heeft. De Esperantolaan wordt ingericht als langzaamverkeerszone en de Schaapsdrift krijgt een omgekeerde rijrichting om sluipverkeer te voorkomen. Parkeren wordt gecentraliseerd in een buurtmobiliteitshub. Deze vangt 50% van de parkeerbehoefte op, zodat de wijk straten kan vergroenen en voetgangers meer ruimte krijgen. Het openbaar vervoer is goed toegankelijk, met station Presikhaaf nabij. Het station Presikhaaf wordt gemoderniseerd om een betere toegang en doorstroming te faciliteren voor bewoners en bezoekers, inclusief een nieuwe traverse en liften. Deelmobiliteit wordt gestimuleerd in de vorm van deelauto’s en deel昀椀etsen. Dit sluit aan bij de mobiliteitstransitie van de gemeente, die gericht is op reductie van autogebruik en het stimuleren van 昀椀ets- en wandelroutes.
4. Toekomstbestendige Buurt: groen en klimaatadaptief Het plan bevat sterke ambities voor een duurzame buurtontwikkeling, waarin vergroening en klimaatadaptieve maatregelen centraal staan. Hemelwater wordt in het plan afgekoppeld en verwerkt en/of hergebruikt. De Beek op de Paasberg wordt bovengronds gebracht en fungeert als verbindingsader in het plan. Bij extreme neerslag heeft de beek ook een rol in het afvoeren van de grote hoeveelheden hemelwater richting park Presikhaaf, zodat wateroverlast wordt verminderd. De groene corridors dragen bij aan een verbeterde biodiversiteit en de bomen in deze corridors zorgen voor schaduw, wat hittestress tegengaat. De wijk krijgt veel openbaar groen, met bomen en plantsoenen en er komen groene daken en gevels. Deze vergroening wordt gecombineerd met het inzetten van circulaire bouwmaterialen
en een collectief energiesysteem, zodat de wijk energieneutraal kan functioneren. De buurt wordt voorbereid op klimaatveranderingen door de integratie van regenwateropvang en het versterken van de ecologische waarde van de openbare ruimte.
Participatie en Behoud Tijdens de ontwikkeling van het stedenbouwkundig plan zijn de bewoners en belanghebbenden intensief betrokken geweest. Dit heeft geleid tot een plan waarin veel bestaande woningen behouden blijven — meer dan in de Gebiedsvisie was opgenomen. De wijk Schaapsdrift, met zijn karakteristieke bouwstijlen en historische gebouwen, blijft daardoor een levendig en herkenbaar woongebied. Dankzij de input van de bewoners is gestreefd naar een sociaal inclusieve wijk, met veel ruimte voor ontmoeting en cohesie. Zo worden er diverse ontmoetingsplekken geïntegreerd in de groene zones en worden karakteristieke panden herbestemd voor buurtvoorzieningen.
Conclusie Het stedenbouwkundig plan voor Schaapsdrift e.o. geeft invulling aan de ambities van de gemeente Arnhem voor een groene, gezonde en gemengde buurt. Door historische elementen te integreren met nieuwe, duurzame woon- en werkvoorzieningen ontstaat een evenwichtig stadsdeel dat aansluit bij de omgeving. De plannen voor autoluwe mobiliteit, groene openbare ruimte en duurzame energievoorzieningen maken van Schaapsdrift een voorbeeldproject van stedelijke vernieuwing dat recht doet aan het verleden en gericht is op de toekomst.
Ziegler | Branderhorst
6
Inhoudsopgave
Inleiding
8
1. Opgave en kaders 1.1 Locatie en historische context 1.2 De buurtbewoners en de ondernemers 1.3 Het verhaal van Schaapsdrift en omgeving 1.4 Gebiedsvisie en amendement 1.5 Participatieproces
12 18 22 26 30
2. Stedenbouwkundig plan 2.1 Stedenbouwkundig concept 2.2 Stedenbouwkundige uitwerking 2.3 Toelichting per plek 2.4 Omgevingsplan en Omgevingskwaliteitsplan 2.5 Mogelijke fasering
36 38 42 60 66
3. Thema’s van het stedenbouwkundig plan 3.1 Zonder groen geen verdichting 3.2 Arnhemse mix 3.3 Autoluwe stadsbuurt 3.4 Toekomstbestendige buurt 3.5 Omgevingsaspecten en onderzoeken
70 82 90 100 112
4. Hoe nu verder 4.1 Het vervolg
116
Inleiding Dit stedenbouwkundig plan voor Schaapsdrift en omgeving is ontwikkeld in opdracht van de gemeente Arnhem. Het plan is in november 2024 gepresenteerd. Het biedt een visie voor de herontwikkeling van een belangrijke buurt in Arnhem-Oost. De buurt Schaapsdrift e.o. kent een rijke historie, gelaagdheid in bouwstijlen en een divers palet aan bewoners en ondernemers. Doel van dit stedenbouwkundig plan is het versterken van de bestaande kwaliteiten en het creëren van een toekomstbestendige, groene stadsbuurt met gemengde functies.
uitgewerkt: vergroening, gemengd wonen en werken en autoluwe ontsluiting. De belangrijkste thema’s voor de buurtvernieuwing komen in hoofdstuk 3 aan de orde, zoals vergroening, mobiliteit, biodiversiteit en energievoorziening. De opbouw van het document is zodanig dat de lezer de context en motivatie achter de plannen begrijpt, om vervolgens inzicht te krijgen in de praktische uitvoering ervan. Dit document besluit met het uiteenzetten van het vervolg.
Dit document bevat allereerst een weergave van de opgave en kaders voor de herontwikkeling (hoofdstuk 1), waaronder de historische context, buurtkenmerken en de doorlopen participatieprocessen. Vervolgens wordt in hoofdstuk 2 het stedenbouwkundig concept beschreven, waarbij de kernprincipes worden
No ordoos te li j k van S chaars berge n
We s te li j k van S chaars berge n
Ede
Zut Park S ons be ek
phe
n
Vel p
Klare nbee k
Station Presikhaaf Oosterbeek
Station Arnhem Centraal
Vel perpoor t
Ne
derrijn
Park Pre si kh aaf
Ui te r waarde npark
IJss
el
Wester voor t
Ze
ve
na
ar
Elst/ Nij meg en
A rnhem-Zui d
Ligging van Station Presikhaaf binnen de verschillende ruimtelijke milieus van de gemeente Arnhem Ziegler | Branderhorst
8
Stedenbouwkundige plangrens Omgevingsplangrens
Plangebied en invloedsgebied van dit stedenbouwkundig plan
Ziegler | Branderhorst
10
Straatbeeld vanaf de Oude Velperweg op de Schaapsdrift 1980 Bron: Gelders Archief
1. Opgave en kaders 1.1 Locatie en historische context De gebiedsvisie voor Schaapsdrift en omgeving beschrijft de rijke, gelaagde geschiedenis van het gebied, waarin verschillende periodes hebben bijgedragen aan de huidige structuur en uitstraling van de buurt. Het patroon van de buurt is ontstaan door een combinatie van oude en nieuwe elementen, zoals de cultuurhistorisch waardevolle landgoederen aan de Velperweg, de beek langs de Schaapsdrift en de spoorlijn die door de buurt loopt. De naam “Schaapsdrift” verwijst naar de historische route waarover schapen werden geleid, van de uiterwaarden van de Rijn naar de hoge heidegronden. Deze route liep langs een beek bij het klooster Bethanië, dat op de grens van de hogere gronden stond. De Schaapsdrift weerspiegelt een verzameling van tijdlagen en relicten uit verschillende perioden, wat een gelaagd, maar soms versnipperd en onsamenhangend beeld oplevert. De Beek op de Paasberg stroomde langs de Schaapsdrift en trok diverse wasserijen en andere industrie aan, die zich langs deze waterloop vestigden. Later verschenen fabrieken en loodsen op de langgerekte kavels aan de Schaapsdrift. Aan de Velperweg liggen diverse landgoederen, zoals landgoed Angerenstein, landgoed Rennen Enk, maar ook gedeeltelijk verdwenen landgoederen, zoals landgoed Presikhaaf.
Met de aanleg van de spoorlijn werd het landgoed Presikhaaf gesplitst; in het noorden ontstond het huidige Park Sacré Coeur en in het zuiden werd het landgoed Presikhaaf omgevormd tot openbaar park.
Ziegler | Branderhorst
12
Tijdens de Tweede Wereldoorlog werd veel bebouwing verwoest en met de wederopbouw is de beek ondergronds in een pijpleiding verdwenen. Ook werd de buurt drastisch gesplitst door de aanleg van de Wichard van Pontlaan, die nu de buurt Schaapsdrift e.o. van de rest van Plattenburg scheidt. De bebouwing in de buurt is gevarieerd en weerspiegelt de verschillende ontwikkelingsfasen. De gelaagdheid van de gebouwen vertelt het verhaal van 150 jaar aan ontwikkeling langs de Schaapsdrift. Het zijn de oude en nieuwe(re) structuren die de ontwikkeling van het gebied hebben vormgegeven, en daarmee waardevolle structuurelementen in het gebied vormen. Opvallende bouwwerken zijn onder andere de beschermde rooms-katholieke kerk, het markante café-restaurant met bovenwoningen en een voormalige stoomwasserij, die herinnert aan de bedrijvigheid van vroeger langs de beek. Ook het transformatorhuisje aan de Schaapsdrift en enkele panden uit de wederopbouwperiode dragen bij aan het historische karakter van de buurt (zie kaart).
Tijdslagen kaart van zeven tijdsperioden met bestaande en verloren historische lijnen bron: Startnotitie, januari 2023
Aanbevelingen cultuurhistorische quickscan
Een cultuurhistorische quickscan heeft geleid tot aanbevelingen om de cultuurhistorische ontwikkeling een plek te geven in het stedenbouwkundig plan voor de Schaapdrift en omgeving. Hieronder geven wij de aanbevelingen kort weer.
verschijningsvorm en functie. Het gemengde karakter van de Schaapsdrift blijft bestaan door gedeeltelijk behoud van bedrijvigheid in onder andere de nieuwe bebouwing en (voormalige) bedrijfsbebouwing zoals de oude stoomwasserij.
Oude lijnen De bestaande verkaveling en percelering is sinds uitgifte van de percelen geënt op de beek langs de Schaapsdrift. Deze historische percelering kan een goed uitgangspunt vormen voor herontwikkeling van het gebied oostwaarts van de Schaapsdrift. Met het gedeeltelijk behouden of zichtbaar maken van de harde scheiding tussen bebouwing, verharding en anderzijds groen kan recht gedaan worden aan de twee verschillende en gescheiden karakters van de Schaapsdrift en omgeving. Hetzelfde geldt voor de ligging van de Schaapsdrift, de beek en de Esperantolaan. Handhaven en versterken van deze structuren moet een uitgangspunt zijn. De onderzoeksvraag is hoe deze lijnen teruggebracht kunnen worden.
Stationsplein Het stationsplein heeft niet lang gefunctioneerd zoals ontworpen. Het terugbrengen van groen en het omvormen tot een verblijfsplek doet recht aan de locatie. Het oorspronkelijke ontwerp kan hiervoor inspiratie bieden. Schaapsdrift 96 Het pand vertelt net als rooms-katholieke kerk de geschiedenis van de doorbraak (wederopbouwperiode/ Wichard van Pontlaan) die de Schaapsdrift en omgeving heeft gevormd. Behoud van het gebouw door inpassing kan een goede optie zijn. De locatie heeft potentie voor een stedenbouwkundig gebaar, als entree naar de buurt met de ligging aan het stationsplein. De destijds bedachte en nog steeds bestaande horecafunctie op de begane grond past daarbij.
Bedrijfsfuncties en -bebouwing De uiteenlopende soorten bedrijvigheid hebben het gebied 150 jaar lang vormgegeven, in
De Schaapsdrift in 1958 Ziegler | Branderhorst
De Schaapsdrift in 2024 14
Cultuurhistorie kaart, monumenten en beeldbepalende panden
1920-1930 Familie Schulthink en de Stoomwasscherij (bron: Gelders Archief)
1920-1930 De Schaapsdrift en de Stoomwasscherij (bron: Gelders Archief) Ziegler | Branderhorst
16
Het schoon water van de beek die langs de Schaapsdrift loopt, leidde tot bedrijvigheid voor wasserijen.
Huidig pand aan de Schaapdrift 83(bron: Gelders Archief)
1938 Schaapsdrift: beek (bron: Gelders Archief)
1.2 De buurtbewoners en de ondernemers De stadsbuurt Schaapsdrift en omgeving, hierna aangeduid als Schaapsdrift e.o., maakt onderdeel uit van de Arnhemse wijk Velperweg e.o.. De buurt is begrensd door de Wichard van Pontlaan, Velperweg, Esperantolaan en Eleonorastraat. Schaapsdrift e.o. ligt aan een van de ‘groene vingers’ van Arnhem. Dit is een groen-blauwe verbinding door de stad vanaf de Veluwe richting de Rijn in de vorm van cultuurhistorisch waardevolle landgoederen van het Gelders Arcadië. Deze parken zijn onderling verbonden door beken, die vanaf de stuwwal richting de Rijn stromen. Eén van die beken, de Beek op de Paasberg, loopt door Schaapsdrift e.o. en voegt een natuurlijk element toe aan het gebied. Langs de Velperweg bevinden zich historische landgoederen. Sommige landgoederen zijn behouden als stadsparken, met of zonder hun oorspronkelijke statige landhuizen. Aan de noordzijde van de buurt liggen de landgoederen Angerenstein en Rennen Enk. Direct aan de oostzijde van de buurt ligt Park Sacré Coeur, dat in Engelse landschapsstijl werd ontworpen en nu onder beheer van de gemeente valt. En ten zuiden ligt park Presikhaaf. Tussen park Presikhaaf en de buurt ligt station Presikhaaf. Dit station krijgt weliswaar een lage waardering, maar is een belangrijke halte voor scholieren en studenten van de Hogeschool van Arnhem en Nijmegen (HAN). Schaapsdrift e.o.
heeft een gemengd karakter van wonen en werken. In de Omgevingsvisie van de gemeente Arnhem wordt dit woonwerkkarakter benadrukt, met als doel om het verder te versterken door de toevoeging van betaalbare woningen en aanvullende voorzieningen. Hoewel de buurt centraal ligt – dicht bij de binnenstad, de Kenniscampus, winkelcentrum Presikhaaf en omringd door stadsparken en landgoederen – mist Ziegler | Branderhorst
18
Schaapsdrift e.o. zelf samenhang en cohesie. De wijk kent momenteel drie afzonderlijke zones die zich als het ware met hun ruggen naar elkaar keren: de woningen aan de westkant, het bedrijventerrein in het midden en de grote woongebouwen langs de Esperantolaan. Hierdoor ontstaat een versnipperde structuur zonder duidelijke verbindingen. Bovendien zijn er enkele praktische uitdagingen in de buurt. Zo is het treinstation niet goed bereikbaar. De omgeving van het station is daardoor niet echt herkenbaar en toegankelijk. Daarnaast kampt de buurt door de vele verharde oppervlakten met hittestress en wateroverlast, problemen die met name in de zomermaanden een negatieve impact hebben op de leefbaarheid van Schaapsdrift e.o. In de bestaande straten, zoals Schaapsdrift, Reinaldstraat en Oude Velperweg, staan veel eengezinswoningen uit verschillende tijdsperiodes. Ook staan er verbouwde panden met appartementen, voornamelijk gericht op starters en studenten. Bewoners omschrijven hun buurt als “Klein België”, een geuzennaam voor dit historische stukje Arnhem met zijn diverse bouwstijlen. Daarnaast wonen er veel ouderen in appartementencomplexen, met de mogelijkheid van zorgverlening vanuit Innoforte. Zoals de complexen Nijenstede (Innoforte), Tuinstede en Casimir State van woningcorporatie Vivare en het particuliere wooncomplex Sacré Coeur, evenals de 昀氀ats aan de Wichard van Pontlaan.
Schaapsdrift t.h.v. huidige Praxis, met ondergrondse beekloop
Grootschalige (senioren/zorg-) complexen vormen parkrand met Park Sacré Coeur
Onherkenbare stationsomgeving bij de Eleonorastraat
Grote menging van functies met gebrek aan samenhang in functie tussen wonen en werken
Anonieme 昀椀etsroute door de Eleonorastraat
Naast bewoners zijn er ook verschillende ondernemers in het gebied. De meest zichtbare hebben een etalage aan de straat en zijn toegankelijk voor het publiek, zoals zorg- en administratiekantoren die buurtbewoners helpen met hun zorg- of administratieve vragen. In het kerkgebouw is een sportschool gevestigd en meerdere bewoners bieden diensten aan als zzp’er.
Verder staan er loodsen die worden gebruikt als werkplaats of opslag. Ook is er een kringloopwinkel en een bouwmarkt. Een van de belangrijke partners in de wijk is Innoforte, die een groot complex met 180 woonzorgeenheden beheert.
Schaapsdrift e.o. heeft een bonte mix aan ondernemers en voorzieningen
Huidige niet-wonen functies Ziegler | Branderhorst
20
Innoforte Vreedenhoff
Medo Meubelen / Kringloop in & uit
Amcon staalwerken
Kapperszaak Arnhem
Budo stichting, Sportschool Kreijtz
Praxis bouwmarkt
Estetica Cosmetics
Smulhoek
1.3 Het verhaal van Schaapsdrift en omgeving Het stedenbouwkundig plan grijpt in op de bestaande context en voegt een nieuwe laag toe aan de rijke geschiedenis van Schaapsdrift en omgeving. De buurt weerspiegelt de diversiteit van haar bewoners, ondernemers, bezoekers en gebruikers van voorzieningen zoals het station en zorginstelling Innoforte. Het toepassen van het instrument Wet voorkeursrecht gemeenten in 2022 heeft veel teweeggebracht bij de bewoners van Schaapsdrift e.o. Dit heeft er onder andere toe geleid dat de bewoners zich hebben verenigd in de Bewonersvereniging Schaapsdrift, met als doel het behoud van alle woningen in het gebied. De bewonersvereniging Schaapsdrift heeft hun wensen en ambities verwoord in het in juni gepubliceerde ‘Verhaal van Schaapsdrift,’ met ondersteuning van stedenbouwkundig bureau Open Kaart (Jurrian Arnold) en socioloog Frans Soeterbroek. Dit verhaal schetst een toekomstbeeld van de wijk door de ogen van de bewoners en omvat vier ambities.
Oud en nieuw als één buurt Voor de bewoners is het behoud van álle woningen het belangrijkste uitgangspunt. Ze geven daarnaast aan dat bestaande en nieuwe woningen als één buurt moeten functioneren, waarbij het dorpse karakter van de buurt behouden moet blijven. Enkele speci昀椀eke aanbevelingen zijn: • De nieuwbouw sluit aan bij de bouwhoogte van de Schaapsdrift en de Oude Velperweg; dichter bij het spoor kan de bebouwing hoger zijn. • De nieuwe buurt wordt verbonden met de Schaapsdrift via autoluwe straatjes en biedt een directe route naar Park Sacré Coeur. • Auto-ontsluitingen lopen via de Esperantolaan en eventueel de Eleonorastraat. Ziegler | Branderhorst
22
Groen en water als verbindende elementen Het huidige tekort aan groen en water in en rond Schaapsdrift kan met nieuwbouw worden verbeterd, bijvoorbeeld door: • De beek als verbindend element tussen nieuwbouw en bestaande bebouwing te benutten. • Bestaande straten en buitenruimtes te vergroenen met bomen en beplanting. • Groene ontmoetingsplekken te creëren tussen de bestaande en nieuwe bebouwing. • De inrichting zo te maken dat auto’s ‘te gast’ zijn en sluipverkeer wordt voorkomen.
Diversiteit als kracht Het dorpse karakter met verschillende soorten bebouwing – statige herenhuizen, jaren-dertigbaksteenarchitectuur, een monumentale kerk en aanleunwoningen – en functies moet behouden blijven. Er moet ruimte blijven voor werken, passend bij de schaal van de kavels. Belangrijke uitgangspunten zijn: • Variatie in bebouwing, woningtypes en doelgroepen. • Het opknappen van beeldbepalende gebouwen, mogelijk met een publieke functie. • Het behouden van de kavelstructuur in de nieuwbouw. • Een mix van wonen en werken en ruimte voor bestaande initiatieven.
Schaapsdrift als hart van de buurt De weg Schaapsdrift vormt het hart van de buurt, mede vanwege zijn historische waarde met cultuurhistorische elementen zoals de oude stoomwasserij. Dit vraagt om twee ingrepen: goede verbindingen tussen oud en nieuw en functies die de centrale rol van de weg in de wijk versterken. Speci昀椀eke voorstellen zijn: • Routes die elkaar kruisen in het midden van de Schaapsdrift. • Een aangename inrichting van de buitenruimte. • Ruimte voor kleinschalige ondernemingen – geen winkels of bouwmarkten die veel autoverkeer genereren, maar lokale voorzieningen zoals een kof昀椀etent, bakker of kapsalon. • Een ontmoetingsplek voor de buurt, beheerd door de bewoners. De meeste doelen en uitgangspunten van de bewoners sluiten aan bij de ambities van de gemeente. Het grootste discussiepunt is echter het behoud van alle woningen, een wens die – in het licht van de doelen die de gemeente wil bereiken – moeilijk te realiseren is. Dit blijkt ook uit het stedenbouwkundig plan dat in het volgende hoofdstuk wordt beschreven, waarin de ambities van zowel de gemeente als de bewoners zo goed mogelijk zijn verwerkt.
Oud en nieuw als één buurt (tekening Openkaart)
Groen en water als verbindende elementen (tekening Openkaart)
Diversiteit als kracht (tekening Openkaart)
Schaapsdrift als hart van de buurt (tekening Openkaart)
Ziegler | Branderhorst
24
Straatbeeld t.h.v. Nijenhuis B.V. op de Eleonorastraat
1.4 Gebiedsvisie en amendement
De gebiedsvisie voor Schaapsdrift en omliggende gebieden is vastgesteld met een amendement, inclusief speci昀椀eke kaders en richtlijnen.
Programmatische Kaders Voor de woningbouw geldt dat er minimaal 450 woningen worden toegevoegd en dat 5.000 vierkante meter bestemd blijft voor werkruimtes en voorzieningen, waaronder de Willibrordkerk van 1.100 vierkante meter. De nieuwe woningen worden verdeeld in de volgende categorieën: • 30% sociale woningen; • 36% betaalbare woningen; • 34% vrije sector woningen. Bij de ontwikkeling wordt rekening gehouden met 昀椀nanciële haalbaarheid, ruimte voor groen en parkeerfaciliteiten. Onderdeel hiervan zijn toegankelijke, deels overdekte binnenterreinen die een collectieve 昀椀etsenstalling en 50% van de benodigde parkeerplaatsen kunnen huisvesten. Behoud van bestaande woningen is het uitgangspunt; indien sloop noodzakelijk is, dient het aantal woningen in het gebied te worden gecompenseerd.
Ruimtelijke Kaders (inclusief Amendement) De ruimtelijke kaders uit de gebiedsvisie zijn richtinggevend voor het stedenbouwkundig plan en sluiten aan bij de ambities van gemeente en bewoners. Belangrijk is de balans tussen het bestaande en het nieuwe. Het plan omvat bouwvelden die passen bij de omgeving en twee ‘groene lopers’ die de buurt verbinden met Park Sacré Coeur. Deze stroken verbreden van minimaal 15 meter in de wijk tot 50 meter bij het park. De bouwhoogte wordt bepaald door de nabijheid van het park en het spoor, waarbij een oplopende bouwhoogte van 3 tot 12 bouwlagen is toegestaan. Ziegler | Branderhorst
26
Gebiedsvisie kaart: raamwerk van bouwvelden en ‘groene lopers’ Bron: Gebiedsvisie Schaapsdrift e.o. 2023
Gebiedsvisie kaart
Stedenbouwkundige verbeelding en openbare ruimte schets Schaapsdrift e.o. die de vergroening zichtbaar maakt Bron: Gebiedsvisie Schaapsdrift e.o. 2023
Ziegler | Branderhorst
28
De Vier Principes uit de Gebiedsvisie Amendement (tekst) De gebiedsvisie voor Schaapsdrift en omstreken wordt vastgesteld, met de volgende aanpassingen: 1. Schaapsdrift 109 en 111 worden niet verworven, tenzij de eigenaren aangeven hun woning aan de gemeente te willen verkopen. Dit mag geen vertraging opleveren voor het project; anders kan afgezien worden van verwerving. 2. Voor Schaapsdrift 96 wordt onderzocht welke bouwhoogte mogelijk is zonder de kwaliteit en bezonningsuren op de achtergevels van omliggende woningen aan de Schaapsdrift signi昀椀cant te beïnvloeden. De norm voor bezonningsuren zal nader worden onderzocht. 3. Er wordt onderzocht of terugvallen op renovatie of restauratie van het huidige gebouw op Schaapsdrift 96 een optie is die bijdraagt aan de gebiedsvisie, eventueel met aanpassingen zoals optopping. 4. Mocht blijken dat door de bovengenoemde onderzoeken (punten 1-3) minder woningen gerealiseerd kunnen worden, dan dienen deze elders in het plangebied gecompenseerd te worden, zodat het netto aantal nieuw te realiseren woningen behouden blijft op minimaal 450. 5.
Op bladzijde 26 van de gebiedsvisie wordt de tekst “Richting het spoor en Park Sacré Coeur is een oplopende bouwhoogte op van 3 tot 8 lagen met een hoogte accent van 10 lagen, waarbij de gemiddelde bouwhoogte 5 tot 8 lagen is” gewijzigd in “Richting het spoor en Park Sacré Coeur is een oplopende bouwhoogte van 3 tot 12 bouwlagen toegestaan.”
6. Er wordt onderzocht of Schaapsdrift 83 (de oude wasserij) een maatschappelijke functie kan krijgen, zodat dit karakteristieke pand een buurtfunctie krijgt en invulling geeft aan de bewonerswens voor een nieuw wijkhart aan de Schaapsdrift.
1. Een Verbonden Wijk De visie streeft naar een betere aansluiting van Schaapsdrift e.o. op omliggende wijken, met oog voor historische kwaliteiten, het eigen karakter en de nabijheid van het station. De buurt wordt (opnieuw) verbonden met Park Sacré Coeur via nieuwe routes en een samenhangende uitstraling en sfeer. Er wordt tevens ingezet op een opwaardering van station Arnhem Presikhaaf, zowel functioneel als esthetisch, in harmonie met de nieuwe woon- en leefomgeving. 2. Nieuwe Arnhemse Mix Door woningen toe te voegen wordt voldaan aan de vraag naar woningen en ontstaat een stedelijk woonmilieu dat past bij Schaapsdrift en omgeving. Wonen, werken en voorzieningen worden gemengd om een aantrekkelijke stadsbuurt te creëren. Er wordt aandacht besteed aan de locatie, het aantal en het type gebouwen voor werk- en voorzieningenprogramma’s, passend bij de economische doelstellingen van een groeiende stad met voldoende werkgelegenheid. 3. Energieke Wijk De ontwikkelopgave wordt gekoppeld aan de energie- en circulariteitsopgave. Dit betekent bouwen volgens circulaire principes, zonder gas en bij voorkeur energieneutraal en -leverend. 4. Trots op Oost Schaapsdrift e.o. wordt een gezonde, groene en veilige woonwijk, waar voetgangers en 昀椀etsers voorrang hebben en bewoners gebruik maken van openbaar vervoer en deelvervoer.
De ‘ketting’ van stadsparken en groengebieden wordt versterkt door barrières weg te nemen en nieuwe verbindingen aan te leggen via groen, water en 昀椀ets- en wandelroutes. De voormalige beek door Schaapsdrift wordt hersteld en zichtbaar gemaakt, met onderzoek naar de mogelijkheden om de beekloop terug te brengen in het straatbeeld en te koppelen aan klimaatadaptieve maatregelen.
1.5 Participatieproces Na een jaar van intensieve overleggen - met een serie bijeenkomsten voor bewoners en ondernemers uit het gebied, met individuele gesprekken met pandeigenaren en maatschappelijke organisaties (zoals Vivare en Innoforte), met het bestuur van de bewonersvereniging en met wekelijkse inloopmomenten - is het gelukt om tot een stedenbouwkundig plan te komen waarbij meer bestaande woningen kunnen worden behouden (ten opzichte van de Gebiedsvisie) zonder daarbij grote concessies te doen aan het aantal nieuwe woningen of de kwaliteit ervan. Om bepaalde percelen te behouden, is het in sommige gevallen noodzakelijk dat de gemeente deze percelen aankoopt. Dit biedt de mogelijkheid om bijvoorbeeld het gebouw aan de straatzijde (Schaapsdrift 47-49) te behouden, terwijl de achterliggende loodsen plaatsmaken voor groen en nieuwbouw.
Vergroening van de Schaapsdrift Er wordt voldoende budget gereserveerd om de vergroening van de Schaapsdrift mogelijk te maken. Hiervoor is het noodzakelijk om parkeerplaatsen te verplaatsen. Ongeveer 15 parkeerplaatsen worden overgebracht naar een mobiliteitshub of een afgesloten parkeerterrein achter de Schaapsdrift. Dit wordt nader
Ziegler | Branderhorst
30
uitgewerkt met bewoners in het vervolg met het maken van inrichtingsplannen.
Werkgelegenheid en nieuwe bedrijvigheid Naast het behoud van 2.500 m² aan bedrijfsen voorzieningenruimtes wordt nog eens 2.500 m² toegevoegd. Voor de nieuw toe te voegen bedrijfsruimtes worden bepaalde vormen van bedrijvigheid uitgesloten in het omgevingsplan, zoals garagebedrijven, belwinkels, opslagruimtes en nachtelijke horeca. Dit sluit aan bij de wensen van de huidige bewoners en de visie voor het gebied. Nieuwe voorzieningen zijn buurtgericht zoals een apotheek, gemaks- of stadswinkel (AH to go) en zorgkantoor.
Inpassing van ‘bestaand’ en ‘nieuw’ Een belangrijk aspect is de integratie van bestaande bebouwing met nieuwbouw. Hierbij is speci昀椀ek aandacht voor de overgang tussen achtertuinen en de nieuwe bebouwing. In het omgevingsplan zijn drie regels opgenomen die de afstand en het gebruik rondom de tuinen reguleren: • Noorden: De beek en het groen blijven behouden door een onbebouwde en groen bestemde zone van 8 meter vanaf de perceelgrens. • Zuiden: De perceelgrens wordt gelijkgetrokken om tuinen te vergroten,
•
•
een achterom toe te voegen waar nodig en een minimale afstand van 8-12 meter ten opzichte van huidige achtererfgrenzen tot de te realiseren buurthub. Middenblok: Bouwen tot aan de erfgrens is toegestaan (meerdere loodsen staan nu al in achtertuinen), maar dit wordt beperkt tot één bouwlaag van ongeveer 3 meter hoog. Bij de inpassing van de twee-onder-eenkapwoningen aan de Schaapsdrift 109 en 111 is speci昀椀eke aandacht besteed aan de bouwhoogte. Deze blijft beperkt tot drie lagen met een kap. Er is gekozen voor 4 gezinswoningen (atelierwoningen) in plaats van een appartementencomplex, om het zicht van de nieuwe bewoners op de bestaande achtertuinen te beperken. Daarnaast wordt gelegenheid geboden om de tuinen van de twee woningen te verlengen met ongeveer 7-8 meter, wat schaduwwerking enigszins compenseert.
Foto schetssessie met bewoners op 27 juni 2023
Oplopende Bouwhoogte Een oplopende bouwhoogte is afgesproken vanaf de Schaapsdrift richting Park Sacré Coeur en het spoor. Voor een gedetailleerd overzicht van de wijzigingen, zie H2 stedenbouw
Maquette proefverkavling gebiedsvisie
be wo n
er
sv er en
Ra a
Sc
ve r ve r
O
O
O
O
Be wo n
10 jul 4 jul 3 jul 27 jun 12 jun 5 jun 22 mei 30 jan
2024
Ziegler | Branderhorst
14 mei 28 mei 11 apr 19 jun
1 jul 19 aug 27 aug 2 sep
32
nt
9 sep 23 sep 7 okt
sb
ije
en
va
ng
ps
’
at
if t
cip
dr
r ti
ie
Be wo n O
O
O
Be wo n
9 mei 4 mei 17 apr 6 maa
st
igi
ng
aa
pa
Kl
22 sep
ve r
ve r
ije
ije
st
sv er en
igi
ng
ng
ng
igi
igi sv er en
ko m
er
en
be wo n
st
st
sv er en er
er be wo n
sb
t
ko m
lijs
t
ko m
en
en
ije
be wo n
er
leg
leg
leg
sb
or db
er
kb
ve r
an
lijs
en
en
ra g
vr ag
ev
15 sep
lin
6 maa
on
2e
30 jan
ko m
sv er en
ch
s:
ng
ie
ie
igi
nS
er
sv er en
al
er er
ew on
ha
at
at
igi
cip
cip
sv er en
r ti
r ti
be wo n
er
et
‘V er
m
be wo n
:B
er
leg
leg
st
sie
be wo n
es
ng
t ss
leg
va
he
ve r
pa
pa
tie
d:
d:
ta
vo n
vo n
en
sa
sa
pr es
er
Be wo n
24 okt
ds
er
Be wo n
ST AR 1e T on lin e
2022
be G w eb igi ied one ng rsv sv isi er ev O en ve igi a stg rle ng es gb te ew Be ld on wo er ne sv rs a er O en vo ve igi nd rle ng :p gb ew arti O cip on ve at er rle ie sv gb e r e en wo B igi Sc e s n ng er ha p r ap e s ve sd k i re Be rift e.ong c nig wo . m on ing e c t ne Sc e p h rs p o t O re uwgr sted ve o se rle nt ep Pa enb at gb ie: rc Sa ouw ew O pa cre ku nd on r t i Co e n d er er c i p ur i g ne sv a t en P p l a e m re ie Be ar n e kP nig rs p pr w es o re i sik en n r ng es ta e r ha tie s e af B e : par t e n n ta t ie: ke w i o nn o cipa n d p tie e isg n e rn ar ti BE eving rsp em cip re SL er at s e ie UI s n t T at ie:
leg
leg
ve r
ve r
O
O
Tijdlijn participatie en raadplegingsmomenten exclusief de inloopochtenden in buurthuis
2023
17 okt 18 nov dec
Slopen en behouden
ia Var
nt z
org
com
x ple
e rke Pa
rhu
bv
ari
an
t1
b Parkeerhu
variant 2
34
Ziegler | Branderhorst
Legenda
nieuwbouw (indicatief) bestaande bebouwing openbaar groen privaat / collectief groen (indicatief) 昀椀etspad rijbaan variant parkeerhub en/of zorg complex inrichting n.t.b.
2. Stedenbouwkundig plan 2.1 Stedenbouwkundig concept In het stedenbouwkundig plan is uitwerking gegeven aan de 4 principes van de gebiedsvisie en de motie voor het behoud van meer woningen en bedrijven. Belangrijk hierbij was dat het niet ten koste zou gaan van de beoogde verdichting om aan de woonbehoefte van Arnhem te voldoen. Het stedenbouwkundig plan is de basis voor twee andere documenten. Het eerste is een omgevingsplan, dat het juridische
kader vormt. Dit is abstracter van aard, om ruimte te geven aan nadere uitwerking en in te kunnen spelen op voortschrijdend inzicht. Daarnaast is een omgevingskwaliteitsplan (OKP) opgesteld. Het omgevingskwaliteitsplan geeft kwalitatieve eisen en wensen mee aan de te maken bouwplannen door ontwikkelende partijen met hun architecten, en voor de inrichting van de openbare ruimte.
Zonder Groen Geen Verdichting
Arnhemse Mix
Het vergroten van het aantal vierkante meters openbaar groen is voorwaarde voor het toevoegen van woningen, waarbij de bestaande leefomgeving tevens wordt vergroend. Meer groen bevordert sociale verbinding, daagt uit tot bewegen, vergroot de biodiversiteit en vermindert hittestress. Ook parkeerdeks, daken en gevels worden vergroend. Zie hoofdstuk 3.1
De ‘Arnhemse Mix’ is vertaald naar een speci昀椀eke mix voor Schaapsdrift e.o., waarin het toe te voegen aantal woningen voldoet aan de vraag in de stad en in balans is met het huidige aanbod. Collectieve woonconcepten en voorzieningen dragen bij aan de verbinding tussen nieuwe en bestaande bewoners. De focus ligt op één- en tweepersoonshuishoudens, voornamelijk starters, en stadsgezinnen. Het aanbod van woningen voor ouderen blijft behouden. Er is enkel ruimte voor bedrijvigheid die zich laat mengen met wonen, bijvoorbeeld zorg, dienstverlening en creatieve bedrijvigheid. Zie hoofstuk 3.2
Ziegler | Branderhorst
36
Een buurt waar je stads kan wonen in het groene karakter van Sacré Coeur.
Autoluwe Stadsbuurt
Toekomstbestendige buurt
Inzetten op een groene wandel- en 昀椀etsomgeving met veel ruimte voor groen, vraagt om inperking en concentratie van het autogebruik. De mobiliteitstransitie wordt gestimuleerd door het verbeteren van station Presikhaaf, het aanbieden van deelmobiliteit en collectieve 昀椀etsenstallingen. De nietdoorlopende autostructuur (Middenstraat) versterkt het karakter van de autoluwe woonbuurt. Daarnaast wordt een parkeerregime ingevoerd met bijpassende parkeernormen. Zie hoofdstuk 3.3
Schaapsdrift e.o. is straks een gezonde, groene en veilige woonwijk. Het verleggen en zichtbaar maken van de beek gaat gepaard met klimaatadaptieve maatregelen en het vergroten van de biodiversiteit in de openbare ruimte. Daarnaast werkt de buurt als spons. De daken vangen als eerste de neerslag op. Wat overtollig is wordt vervolgens geborgen op de binnenterreinen voor eventueel hergebruik. Tenslotte kan het water alsnog in昀椀ltreren in de bodem. Collectieve warmte- en energiesystemen zorgen voor een energiezuinige en gasloze buurt. Een buurtbatterij is nodig om de energie beter over de dag te verdelen en daarmee netcongestie te voorkomen. Zie hoofdstuk 3.4
2.2 Stedenbouwkundige uitwerking Het stedenbouwkundig plan wordt gedragen door twee groene corridors die ‘bestaand’ met ‘nieuw’ verbinden: een nieuwe noordzuid ontsluiting voor het noordelijke deel van het plangebied, begeleid door de Beek op de Paasberg. Verder wordt de barrière weggenomen tussen de buurt en Park Sacré Coeur, door de auto-ontsluiting van de Esperantolaan te verplaatsen en te vervangen voor 昀椀ets- en looproutes. Dit levert zes bouwvelden op, omgeven door parkachtig groen. Tussen de bebouwing en de Velperweg komt een groene rand, die aansluit bij het groen van de omliggende landgoederen. Met deze opzet sluit de buurt weer aan op de ‘groene vinger’ van Arnhem en versmelt de bestaande en nieuwe omgeving met elkaar.
Foto van de maquette Stedenbouwkundig plan Schaapsdrift e.o. vanaf boven
Ziegler | Branderhorst
38
Foto van de maquette Stedenbouwkundig plan Schaapsdrift e.o. vanaf de HAN richting het noordwesten
Aanpassingen t.o.v. Gebiedsvisie proefverkaveling en het Stedenbouwkundig plan
De geleidelijke overgang in schaal en hoogte van de Schaapsdrift naar het park, de Velperweg en het spoor als randen van de vernieuwde buurt - versterkt dit gevoel van integratie. Er komen geen grote complexen, maar panden die ‘met hun voeten op de grond staan’. Voordeuren zitten zo veel mogelijk aan de straat. Dit zorgt voor levendigheid en sociale veiligheid. Door intensieve samenwerking met bewoners en ondernemers is een stedenbouwkundig plan tot stand gekomen dat aansluit bij hun wensen. (Zie hoofdstuk 1.4 voor meer informatie over het participatieproces.) De belangrijkste verschillen met de proefverkaveling uit de Gebiedsvisie staan hiernaast weergegeven.
Proefverkaveling Gebiedsvisie Ziegler | Branderhorst
40
Aanpassingen: 1. Behouden recentelijk opgeknapt pand Schaapsdrift 47-49. 2. Behouden en mogelijkheid tot optoppen van het kopgebouw bij het station en uitbreiden met een terras. 3. Rijrichting Schaapsdrift draaien. 4. Sloop Nijenstede (keuze Innoforte). Mogelijk maken expeditie zorgcomplex. 5. Getrapte volumes zijn omgezet naar panden met verschillende hoogte. Hoogte-accent is verplaatst naar de tweede linie, vanaf de Velperweg gezien. 6. Atelierwoningen in de hoek van de Schaapsdrift en Eleonorastraat. 7. Optie om buurthub te draaien t.b.v. twee lichthoven. 8. Inpassing extra parkeerplaatsen westzijde Casimir State. 9. Geen bebouwing naast het huidige Vivare pand. 10. Doorsteek 昀椀etsroute bouwblok Casimir State / Sacré Coeur niet mogelijk i.v.m. perceelgrenzen. 11. Behoud auto-entree Sacré Coeur gebouw aan noordzijde. 12. Beek afkoppelen + oppervlakkig afwateren. Beekriool in Schaapsdrift als hemelwaterafvoer. 13. Mini-stadswoningen en aanpassing groene corridor. 14. Behoud 2-kapper Schaapsdrift 109-111 en mogelijkheid tot vergroting van de tuinen. 15. Behoud onderdoorgang spoorviaduct vanwege de kosten en complexiteit. Extra 昀椀etspad. 16. Toevoeging voetgangersbrug over het spoor. 17. Grotere binnentuin zorgcomplex en haakse hoek mogelijk maken. 18. Woningen plaatsgemaakt voor zorgcomplex. 19. Terugleggen 2e en 3e laag i.v.m. bezonning Schaapsdrift 54.
5 org nt z
5 18
rhu
ari bv
8 e rke Pa
an
t1
variant 2
16
14
7
Parkeerhub
15
x ple
17
com
Stedenbouwkundig plan
6
2
11
1 3
ia Var
4
13
9 12
10 19
2.3.1 Groene corridors
De twee groene, autovrije corridors hebben een wigvorm, die zich richting het park verbreedt van circa 17 meter tot een meer dan 50 meter brede zone. Dit creëert een parkachtig gebied met ruimte voor bomen van de eerste grootte, die naadloos hun kronen laten samensmelten met de bomen in Park Sacré Coeur. De inrichting sluit aan op de Engelse landschapsstijl van Sacré Coeur, met kronkelende paden en afwisseling tussen gemaaide grasvelden en bloemrijke heesters en vaste planten. Deze verbreding biedt ook ruimte voor een geleidelijke opbouw in bouwhoogte: van drie lagen aan de Schaapsdrift tot ongeveer acht lagen bij het park, met een accent van maximaal elf lagen. De hoge bomen in Park Sacré Coeur, die meer dan 30 meter reiken, zorgen ervoor dat de nieuwe bebouwing in verhouding blijft, waarbij het hoogste accent net iets boven de boomtoppen uitsteekt op circa 33 meter (zie doorsnede).
Principe doorsnede oplopende bouwhoogte vanaf de Schaapsdrift tot het Park Sacré Coeur
Ziegler | Branderhorst
42
Visualisatie van de mogelijke groene corridor, kijkend vanaf de Esperantolaan naar het westen richting de Schaapsdrift
Het stedenbouwkundig plan voorziet in een opbouw van schaal en hoogte van de Schaapsdrift naar Park Sacré Coeur. Dit betekent grondgebonden, vrijstaande en rijwoningen van circa drie lagen aan de Schaapsdrift. In het midden van de buurt beneden-bovenwoningen en middelhoge appartementsgebouwen van circa vijf lagen. En aan het park appartementencomplexen van maximaal acht lagen, met ruimte voor een accent van maximaal elf lagen.
Kronkelende paden in een park, Delva landschap
Om de groene corridors te realiseren, worden twee doorbraken voorzien op de Schaapsdrift: een noordelijke doorbraak ten koste van een leegstaand pand (eigendom van de gemeente) en een zuidelijke doorbraak ten koste van een eenlaagse kantoorruimte. Hiermee kan Park Sacré Coeur als het ware de wijk in worden gebracht tot aan de Schaapsdrift en zelfs worden doorgetrokken naar de Wichard van Pontlaan door vergroening van de Reinaldstraat. Zo ontstaat een er verbinding vanuit Plattenburg naar het park, een relatie die lang geblokkeerd was.
A
B
Aanduiding groene corridors
2 corridors verankeren de buurt in de groenstructuur van Arnhem
Ziegler | Branderhorst
44
A. Doorsnede groene corridor als brede parkzone
B. Doorsnede groene corridor op zijn nauwst
2.3.2 Middenstraat
Een nieuwe straat in het gebied, de Middenstraat, heeft als blikvanger de nieuwe loop van de Beek op de Paasberg, een van de zeven beken die Arnhem rijk is. De beek slingert door de straat met groene oevers, waar bezoekers kunnen zitten en spelen. Grote keien bieden avontuurlijke oversteken. Speel- en zitmogelijkheden voor jong en oud in de 24 meter brede groen-blauwe straat geven de omliggende woningen een prachtig uitzicht. De Middenstraat sluit aan op de Velperweg. Tussen de Velperweg en de bebouwing komt een groene zone, die qua inrichting lommerrijk is en verbinding maakt met de direct omliggende landgoederen aan de Velperweg. De bebouwing aan de zijde van de Velperweg verhoudt zich met de omliggende cultuurhistorische villa’s, zodat de uitstraling van de landgoederenzone in dit deel van de Velperweg behouden blijft. Gezamenlijke vier lagen als basis met terugliggende erboven gelegen lagen. De bebouwing langs de Middenstraat is maximaal vijf tot zes lagen hoog, waarbij de bovenste lagen twee meter terug liggen. Dit draagt bij aan de menselijke schaal van de omgeving en verbetert de zoninval in de straat. De plinten van enkele gebouwen zijn dubbelhoog, met maisonnettes en royale entrees, en bieden ruimte voor stadsverzorgende bedrijvigheid, zoals zorgkantoren en werkplekken. Innoforte zal in het noorden een groot deel van één bouwveld invullen met 180 woon-zorgeenheden.
Ziegler | Branderhorst
46
De Middenstraat eindigt in een vijver bij het spoor op een V-vormig plein, waar een ecoduiker de beek doorvoert naar de andere kant van het spoor. Dit plein biedt mogelijkheden voor een gezamenlijke werkruimte met ondersteunende horeca. Voor auto’s is de Middenstraat enkel verbonden met de Velperweg, maar voetgangers, 昀椀etsers en hulpdiensten kunnen wel doorrijden. Aan het buurtplein komt nieuwbouw, waaronder een complex dat bij het bestaande wooncomplex Casimir State van Vivare wordt gerealiseerd. De bergingen worden opnieuw gebouwd en het merendeel van de bestaande parkeerplaatsen blijft behouden. De nieuwbouw komt op ongeveer 15 meter afstand van de galerijontsluiting en de zijgevel van het bestaande complex. De begane grond van de nieuwbouw is één laag hoog en eindigt op circa 5 meter afstand van de plek waar de huidige bergingen staan. Omdat deze locatie zorgvuldig moet worden ingepast, is het voorstelbaar dat het een sociaal wooncomplex van Vivare wordt, zodat Vivare de zorg voor de gehele omgeving goed kan waarborgen.
Visualisatie van de mogelijke Middenstraat, kijkend naar het noorden richting de Velperweg
Doorsnede Middenstraat t.h.v. het 昀椀etspad en calamiteiten route
2.3.3 Stationsomgeving Eleonorastraat Rondom station Presikhaaf wordt gewerkt aan een toekomstbestendige stationsomgeving, die een belangrijke rol speelt in de bereikbaarheid van Arnhem-Oost. NS, ProRail en de gemeente hebben de ambitie en zijn in gesprek om aan beide zijden liften te realiseren en een traverse over het spoor te realiseren. Hiermee wordt het station beter bereikbaar voor gebruikers van de Kenniscampus Arnhem-Velp (zoals de HAN-studenten), toekomstige reizigers en de buurtbewoners die vanuit de Middenstraat over de traverse nabij het Natuurcentrum aan de zuidzijde naar Presikhaaf kunnen lopen. Het hoekpand aan de Wichard van Pontlaan, een beeldbepalend gebouw uit de wederopbouwperiode, blijft behouden. Er is een kans om het gebouw met maximaal twee lichte lagen op te toppen, waarbij rekening wordt gehouden met schaduwwerking en de constructiesterkte (maximaal twee lagen). Daarnaast worden de keermuur en het bordes vervangen door een brede trap met twee grote treden, die kunnen functioneren als terras voor de horeca. Om te veel verharding op deze hoek te voorkomen, wordt waar mogelijk groen toegevoegd. Dit vergroot de aantrekkelijkheid van het station als ontmoetingsplek voor reizigers.
Aan de andere zijde (bij de hoek van Schaapsdrift en Eleonorastraat) moeten twee panden wijken voor een nieuwe auto-ontsluiting richting de buurthub en de achterliggende bestaande wooncomplexen. Naast de tweeonder-een-kapwoningen komen hier vier atelierwoningen van maximaal drie lagen met een kap, die op de begane grond werkruimtes bieden. Overdag zorgen deze ruimtes voor extra levendigheid en uitstraling op deze prominente locatie.
Ziegler | Branderhorst
48
Visualisatie van de mogelijke stationsomgeving, kijkend vanaf de Eleonorastraat richting het oosten naar Park Sacré Coeur
De Eleonorastraat wordt een volwaardige ontsluitingsweg voor twee zuidelijke bouwvelden. In één bouwveld komt een buurthub, waar circa 50% van de nieuw benodigde parkeerplaatsen geconcentreerd wordt. Het andere bouwveld bevat twee bestaande wooncomplexen. Deze worden voortaan ontsloten via de Eleonorastraat in plaats van de Esperantolaan. Bij het station wordt een keerlus aangelegd om eenvoudig te kunnen keren en reizigers af te zetten. Hier komt ook ruimte voor twee kiss-and-ride-plekken en één taxistandplaats. De 昀椀etsenstalling krijgt bij voorkeur een haakse opstelling, wat overzicht en sociale veiligheid bevordert. De damwand wordt begroeid met groen, waardoor een aantrekkelijker straatbeeld ontstaat. Langs de noordzijde van de straat komen laaden losplekken voor kort parkeren, zodat de werkruimtes goed bereikbaar zijn.
Huidige situatie t.h.v. Nijenhuis B.V. op de Eleonorastraat Ziegler | Branderhorst
50
Langs de spoorwand komt een mix van wonen en werken op de begane grond. Om sociale veiligheid te waarborgen, is gekozen voor (creatieve en ambachtelijke) bedrijvigheid die geschikt is voor functiemenging. Bedrijven die hier gevestigd worden, moeten beschikken over een begane grond van minimaal 5 meter hoog en voldoende ruimte voor een roldeur, met een diepte van circa 15-20 meter. Dit wordt vastgelegd in het omgevingsplan.
Doorsnede Eleonorastraat en het spoor
2.3.4 Schaapsdrift en Reinaldstraat
Visualisatie van de mogelijke vergroening van de Schaapsdrift, kijkend vanaf de Schaapsdrift naar het zuiden richting het station
Visualisatie vergroening Reinaldstraat uit gebiedsvisie, kijkend vanaf de Reinaldstraat naar het oosten richting de Schaapsdrift Ziegler | Branderhorst
52
Bij de grootschalige vernieuwing van de omgeving is gekeken in hoeverre de bestaande straten kunnen pro昀椀teren van de ontwikkeling zonder de lasten te dragen. Door de rijrichting van de Schaapsdrift om te draaien, wordt sluipverkeer voorkomen en duidelijkheid gecreëerd in het noordelijke deel, wat tevens een wens van de bewoners is (zie H3: ontsluiting). Daarnaast verdient de versteende straat meer groen. Dit is uitdagend vanwege de vele kabels en leidingen onder de grond. Door het verleggen van de beekloop wordt het ondergrondse beekriool overbodig en kan het hergebruikt worden voor de afvoer van hemelwater. In een volgende fase (het inrichtingsplan) kan in samenspraak met de bewoners een gedetailleerde invulling worden bepaald. Dit betekent dat ongeveer 15 parkeerplaatsen kunnen plaatsmaken voor groen en er moet voldoende ruimte komen voor de voetganger. De parkeerplaatsen kunnen worden gecreëerd in een hofje achter de woningen of opgenomen in de buurthub. De Reinaldstraat kan worden ingericht als tuinstraat, met plantvakken tegen de gevels en grasbetonstroken langs de rijbaan. Ook zijn er kansen voor gevelgroen aan de zijgevels. De parkeerhoven blijven bereikbaar en de straat is toegankelijk voor auto’s, waarbij de auto te gast is.
Op deze manier wordt de Reinaldstraat een verlengde van de groene corridor en verbindt deze Plattenburg met Park Sacré Coeur, waarmee een verloren verbinding wordt hersteld. Bij het inrichten van de buitenruimte wordt rekening gehouden met HIOR en de Arnhemse Standaard Toegankelijkheid. Aan de Schaapsdrift komen op de hoeken van de groene lopers op sommige plekken nieuwe gebouwen. Dit geldt ook voor een aantal
stadswoningen die de gaten in de straatwand opvullen. Deze percelen lenen zich uitstekend voor Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) of zelfbouwkavels, waardoor het kleinschalige karakter behouden blijft. De voormalige stoomwasserij krijgt mogelijk een maatschappelijke functie op de begane grond, waarmee een buurtfunctie wordt gecreëerd die oude en nieuwe bewoners met elkaar kan verbinden.
Doorsnede Schaapsdrift
R.
S.
2.3.5 Esperantolaan en Park Sacré Coeur Om een volwaardige landschappelijke overgang naar Park Scaré Coeur te creëren is het afwaarderen van de Esperantolaan essentieel voor het stedenbouwkundig plan. De huidige autoweg (voormalige oprijlaan naar landgoed Presikhaaf) met langsparkeerplaatsen, vormt een barrière tussen de buurt en Park Sacré Coeur. Dit park, in 1883 ontworpen door Dirk Wattez in de negentiende-eeuwse landschapsstijl, wordt goed onderhouden. De Esperantolaan wordt een weg voor langzaamverkeer. Hierdoor verbetert het zicht op het park, in plaats van op geparkeerde auto’s, en de oorspronkelijke, lage hekwerken langs Park Sacré Coeur. Dit hekwerk bestaat uit gevlochten metaal met twee versierde pilaren bij elke parkentree (zie visualisatie); restauratie van het hekwerk is reeds gepland. Bij het opstellen van het inrichtingsplan zal onderzocht worden of de voormalige oprijlaan naar landgoed Presikhaaf qua karakter versterkt kan worden. Aan het einde van beide groene corridors is ruimte voor een gebouwaccent van maximaal 11 verdiepingen. Samen met het woongebouw Sacré Coeur vormen deze drie gebouwen een ‘ritme van drie koppen aan het park’. De bomen in Park Sacré Coeur zijn oud en indrukwekkend, met hoogtes tot meer dan 30 meter.
De nieuwe bebouwing blijft in verhouding (maximaal 8 lagen, circa 24 meter), terwijl het gebouw met het hoogteaccent daar net iets bovenuit steekt (circa 33 meter, zie doorsnede). Een prachtig uitzicht voor de nieuwe bewoners. Doordat de accenten tweede linie staan domineren ze niet het beeld aan de cultuurhistorische Velperweg. (Zie visualisaties en maquette.) De twee bestaande wooncomplexen, Casimir State en Sacré Coeur worden via de nieuwe Eleonorastraat ontsloten. De huidige entrees van de gebouwen en hun terreinen blijven grotendeels behouden. Ziegler | Branderhorst
54
Visualisatie van de mogelijke Esperantolaan en de overgang naar Park Sacré Coeur, kijkend vanaf de Esperantolaan naar het zuiden richting het spoor
Doorsnede parkwand met overgang naar het Park Sacré Coeur
Ziegler | Branderhorst
56
Volume montage vanaf de Velperweg: bestaand en nieuw overlappend. Door de subtiele plaatsing van de hoogteaccenten in de tweede linie wordt het aanzicht van de Velperweg niet gedomineerd, en blijven de historische context en het groen de baas
2.3.6 Collectieve tuinen / groene daken De zes bouwvelden hebben elk een binnenterrein dat collectief eigendom is van de bewoners, bedrijven en voorzieningen van het betreffende bouwveld (geen openbaar gebied). Deze binnenterreinen spelen een belangrijke rol in de gemeenschapsvorming binnen de nieuwbouw en dragen bij aan het klimaatrobuust maken van de buurt. Indien er op het binnenterrein wordt geparkeerd, is het verplicht om een groendek aan te leggen. Dit groendek bestaat uit een sponslaag en een lee昀氀aag. De sponslaag vangt regenwater op, terwijl de lee昀氀aag ruimte biedt voor weelderige, bloemrijke beplanting van heesters en bomen. Deze binnentuin zorgt voor schaduw en biedt privacy tussen de woningen. Daarnaast biedt het binnenterrein ruimte voor bijvoorbeeld een gemeenschappelijke kas of moestuin, waar buurtbewoners elkaar kunnen ontmoeten in een ontspannen sfeer. Het groene parkeerdek/binnentuin heeft diverse openingen met trappen naar de ondergelegen parkeerlaag, waardoor daglicht en groen onder het dek zorgen voor een aangename thuiskomst. De hoger gelegen daken en dakterrassen bieden meer private ruimtes, waar men zich kan terugtrekken van de drukte van de dag of gezellig met vrienden kan tafelen. De ontoegankelijke hoge daken, zoals die van de parkeerhub, zijn ook groen (bedekt met sedum) en voorzien van zonnepanelen.
De zonnepanelen zijn essentieel voor het opwekken van voldoende eigen energie voor deze nieuwe buurt.
Ziegler | Branderhorst
58
Referentie collectieve daktuin, te Leiden
Referentie collectieve daktuin, te Amsterdam
Referentie collectieve daktuin, te Delft
2.4 Omgevingsplan en Omgevingskwaliteitplan Om de bouw mogelijk te maken is er een nieuw omgevingsplan voor Schaapsdrift e.o. nodig. Hierin staan de gemeentelijke regels voor het bouwen en het gebruik. De bouw kan pas beginnen als er een omgevingsvergunning is verleend. Om de vergunningsaanvraag te kunnen controleren, moet de gemeenteraad het omgevingsplan vaststellen. Dit gebeurt naar verwachting in het tweede kwartaal van 2025. De gemeente stelt het omgevingsplan op vanuit het stedenbouwkundig plan, dat wordt vastgesteld door het college. In het stedenbouwkundig plan staat waar woningen, groen en parkeerplaatsen in het gebied een plek krijgen. Tot slot is er een omgevingskwaliteitsplan (OKP) nodig. Hierin wordt vastgelegd wat onder andere het gewenste uiterlijk van de nieuwbouw is en welke de kwalitatieve eisen worden gesteld aan de inrichting van de openbare ruimte. Samen met het omgevingsplan vormen deze het kader voor verdere uitwerking. Beide worden vastgesteld door de gemeenteraad. Hieronder een beknopte weergave van het OKP en een aantal regels die hierin zijn opgenomen:
een ontwikkelende partij enige ruimte om het volume te variëren, maar het mag nooit worden vergroot. Dit betekent dat wanneer er ergens een laag wordt toegevoegd, er elders een laag moet worden ingeperkt. De bouwhoogte varieert van 3 tot 8 lagen, oplopend vanaf de Schaapsdrift richting Park Sacré Coeur en het spoor, met ruimte voor twee hoogteaccenten van maximaal 11 lagen bij het park.
Programma en betaalbaarheid Elk bouwveld krijgt een duidelijke programmatische invulling en een indeling in woningcategorieën. Dit is nodig om te waarborgen dat ten minste twee derde betaalbaar is, waarvan 30% sociaal. Verschillende bouwvelden mogen hun functies onderling uitruilen, mits hier heldere afspraken over zijn gemaakt. Er is een bandbreedte van gemiddeld 80-90 m² BVO per woning. Per bouwveld is tevens een bepaald aantal vierkante meters voor niet-wonen toegewezen, zodat de geplande 5.000 m² voor werk- en voorzieningenruimte daadwerkelijk wordt gerealiseerd.
Parkeren Ontwikkelkaart Deze ontwikkelkaart legt de bouwregels vast voor de bouwvelden uit het stedenbouwkundig plan. Op de ontwikkelkaart staan het maximaal toegestane aantal bouwlagen, de programmatische bandbreedte en de verplichte rooilijnen aangegeven.
Volume en hoogte De maximale ontwikkelvolume en de maximale bouwhoogte worden vastgelegd in het omgevingsplan. In het omgevingsplan zijn deze regels abstracter geformuleerd dan in het OKP. Binnen deze vastgestelde grenzen heeft
Ziegler | Branderhorst
60
Maximaal 50% van de nieuwe parkeerbehoefte moet worden opgevangen op eigen terrein. Het plan is gebaseerd op gemiddeld 90 m² BVO per woning en er is ruimte voor meer woningen waarmee het gemiddelde naar 80 m² per woning daalt, mits het parkeren op een zorgvuldige manier ingepast wordt. Dit kan ondergronds, halfverdiept of op de begane grond. Collectieve 昀椀etsenstallingen zijn verplicht en moeten aansluiten op de ingangen en trappenhuizen van de gebouwen. In de centrale buurthub wordt het resterende deel van minimaal 50% van de parkeerbehoefte gerealiseerd (crica 250 parkeerplaatsen).
Ontwikkelkaart Schaapsdrift
Geen straten vol met blik...
Maar straten met groen en ruimte voor spelen, parkeren uit het zicht en in de parkeerhub
Het parkeren dient op eigen terrein (POET) opgelost te worden, waarbij het parkeren in de buurthub dus ook onder POET wordt verstaan. Er wordt gereguleerd parkeren ingevoerd in Schaapsdrift en een straal van 300-500 meter er omheen, waarbij huidige bewoners een vergunning krijgen voor parkeren op straat. Voor de nieuwe woningen geldt: geen recht op een parkeervergunning (GROP). Deze woningen worden op de uitsluitingslijst geplaatst en de nieuwe bewoners zullen hiervan op de hoogte worden gesteld door de initiatiefnemers/ ontwikkelaars. Bij het invoeren van gereguleerd parkeren ontstaat een lagere vraag naar parkeerplaatsen voor bezoekers. De norm is dan 0,1 parkeerplaats per bezoeker.
gemeenschappelijke entree is ook vanuit de binnentuin bereikbaar.
Groen/Landschap/Park De groene corridors en het groen dat aan de randen is gesitueerd spelen een cruciale rol in de verdichting; zonder groen geen verdichting. De invulling en de vegetatie van deze groene structuur sluit aan bij de beleving van Park Sacré Coeur en bij de landgoederenzone aan de Velperweg. Deze structuur is robuust en draagt bij aan een gezonde leefomgeving voor bewoners. De beek krijgt bijzondere aandacht met natuurlijke speelaanleidingen en een familie van bruggetjes.
Materiaalgebruik Voor dit project zijn afwijkende parkeernormen voorgesteld op basis van advies van Goudappel. Zie bijlagen voor meer informatie.
Bebouwing Er worden geen grote wooncomplexen gebouwd, maar individuele panden met veel voordeuren aan de straat voor een levendige en veilige omgeving. In plaats van lange galerijen is de ambitie om kleine portieken met 2, 4 of 6 woningen te creëren, zodat buren elkaar kennen. Elk pand heeft een duidelijke opbouw met een voet, middenstuk en kroon. De maximale bouwhoogte is vastgelegd, waarbij de bovenste laag of lagen altijd 2 meter terugliggen (setback) en mogen afwijken in materiaal. Uitstekende delen, zoals balkons, mogen maximaal 1 meter uitsteken en balkons mogen bij gebouwen van vijf lagen of hoger pas vanaf de tweede laag worden toegevoegd, wat een royale, dubbelhoge plint creëert. Entrees zijn dubbelhoog en bij de voorkeur gecombineerd met een gemeenschappelijke ruimte en de collectieve 昀椀etsenstalling. De