Bijlage 3d - Ontwerp ‘TAM-omgevingsplan Olympuskwartier’ - motivering
Tekst van het document
TAM-omgevingsplan Olympuskwartier
Inhoudsopgave
Motivering
5
Hoofdstuk 1 Inleiding
5
1.1
Wat is een omgevingsplan?
5
1.2
Waarom een wijziging van het omgevingsplan?
5
1.3
Waar geldt deze wijziging van het omgevingsplan?
6
1.4
Wat wijzigt dit besluit?
6
1.4.1
Vervallen onderdelen
6
1.4.2
Toegevoegde onderdelen
7
Hoofdstuk 2 Beschrijving plangebied
9
2.1
Inleiding
9
2.2
Historische ontwikkeling
9
2.3
2.2.1
Malburgen
9
2.2.2
Olympuskwartier
9
Ruimtelijke en functionele structuur
10
Hoofdstuk 3 Beschrijving van de ontwikkeling
13
3.1
Inleiding
13
3.2
Ruimtelijke opzet en structuur
13
3.3
3.2.1
Ruimtelijke aspecten
13
3.2.2
Landschappelijke inpassing
16
Programma
17
Hoofdstuk 4 Visie en beleid op locatie
19
4.1
19
4.2
4.3
Rijksbeleid 4.1.1
Nationale omgevingsvisie (NOVI)
19
4.1.2
Ladder voor duurzame verstedelijking
19
Provinciaal beleid
21
4.2.1
Omgevingsvisie Gaaf Gelderland
21
4.2.2
Omgevingsverordening
21
Gemeentelijk beleid
23
4.3.1
Koers gebiedsvisie Centrum Zuid
23
4.3.2
Leisurepark Olympus - Nota van Uitgangspunten Olympuskwartier zuid
24
4.3.3
Omgevingsvisie
24
4.3.4
Woonbeleid
27
Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten
29
5.1
Inleiding
29
5.2
Stedenbouwkundige aspecten
29
2
5.2.1
Verhouding tot de omgeving
29
5.2.2
Beeldkwaliteit
29
5.2.3
Schaduw
31
5.2.4
Privacy
31 Bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Olympuskwartier" (vastgesteld)
5.3
Mobiliteit 5.3.1
5.4
5.5
5.6
5.7
Verkeer en Parkeren
Milieu
31 31 32
5.4.1
Geluid
32
5.4.2
Lucht
34
5.4.3
Omgevingsveiligheid
35
5.4.4
Bodem
35
5.4.5
Water
37
5.4.6
Geur
39
5.4.7
Trillingen
39
Natuur, groen en bomen
42
5.5.1
Soorten- en gebiedsbescherming
42
5.5.2
Groen
44
5.5.3
Bomen
45
Archeologie, cultuurhistorie en landschap
46
5.6.1
Cultureel erfgoed
46
5.6.2
Archeologie
46
5.6.3
Rijksmonumenten
47
5.6.4
Gemeentelijke monumenten
47
5.6.5
Beschermde stadsgezichten
48
5.6.6
Landschap
48
Duurzaamheid, klimaatadaptatie en energie
48
5.7.1
Energie
48
5.7.2
Circulair bouwen
49
5.8
Gezondheid
50
5.9
Kabels, leidingen, obstakelbeheergebieden en privaatrechtelijke belemmeringen
50
5.10
M.e.r.-beoordeling
51
Hoofdstuk 6 Anders Wonen locatie
53
6.1
Inleiding
53
6.2
Omgevingsaspecten
54
6.2.1
Geluid
54
6.2.2
Bodem
54
6.2.3
Ecologie
55
Hoofdstuk 7 Uitleg van de regels
57
7.1
57
Wat regelt dit omgevingsplan? 7.1.1
Algemeen
57
7.1.2
Focus van dit omgevingsplan
57
7.1.3
Functies en activiteiten
57
7.2
Opbouw van het omgevingsplan
57
7.3
Opzet van de regels
58
7.3.1
Inleidende regels
58
7.3.2
Functies
58
7.3.3
Waarden
59
7.3.4
Activiteiten
59
Bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Olympuskwartier" (vastgesteld) 3
7.4
7.3.5
Bouwen
59
7.3.6
Maatwerkvoorschriften
59
7.3.7
Omgevingsnormen
59
7.3.8
Omgevingsplananctiviteiten
59
7.3.9
Algemene regels
59
7.3.10
Overgangs- en slotregels
59
Functies en Waarden
59
7.4.1
Gemengd gebied
59
7.4.2
Groengebied
60
7.4.3
Maatschappelijk
60
7.4.4
Openbaar gebied
60
7.4.5
Oppervlakte water
61
7.4.6
Parkgebied
61
7.4.7
Waarde - Bomenrij
61
7.4.8
Waarde - Gemeentelijk monument
62
7.4.9
Waarde - Landschap
62
7.5
Handhaving
62
7.6
Exploitatie
63
Hoofdstuk 8 Voorbereiding en participatie
65
8.1
Participatie
65
8.2
Vooroverleg
65
8.3
Terinzagelegging (ontwerp-omgevingsplan)
65
4
Bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Olympuskwartier" (vastgesteld)
Motivering TAM-omgevingsplan Olympuskwartier NL.IMRO.0202.TAM986-0301
Hoofdstuk 1 1.1
Inleiding
Wat is een omgevingsplan?
Een omgevingsplan bestaat uit regels en gaat vergezeld van deze motivering. Iedere regel heeft een zogenaamd 'werkingsgebied'. Dit werkingsgebied geeft aan waar in de gemeente een bepaalde regel geldt. Het omgevingsplan bevat regels die te maken hebben met de fysieke leefomgeving. Het gaat dan bijvoorbeeld om regels over bouwen (waar, hoe hoog, welke materialen) of het gebruik van gronden (wonen, detailhandel, groen). Maar het kunnen ook regels zijn over monumenten, water of gezondheid, veiligheid et cetera. Het omgevingsplan richt zich op het goed functioneren, beheren en beschermen van onze stad en ons buitengebied. TAM-Omgevingsplan Dit plan is een TAM-omgevingsplan. TAM staat voor tijdelijke alternatieve maatregel. TAM-omgevingsplan maakt het mogelijk om direct na de inwerkingtreding van de Omgevingswet een plan in procedure te brengen zonder dat wordt voldaan aan de nieuwe standaarden. Via de overbruggingsfunctie zijn deze plannen wel via het OmZgevingsloket te raadplegen. Het plan is dan zichtbaar als een laag 'bovenop' het omgevingsplan. Later moet dit plan nog wel conform de nieuwe digitale standaarden gepubliceerd worden. Juridisch-inhoudelijk is dit plan een wijziging van het omgevingsplan. Dat betekent dat het plan voldoet aan de inhoudelijke eisen die de Omgevingswet stelt.
1.2
Waarom een wijziging van het omgevingsplan?
Er zijn in feite drie redenen voor het wijzigen van het omgevingsplan op deze locatie: 1. Woningbouwproject Olympuskwartier Allereerst is in mei 2011 heeft de gemeenteraad de Koers gebiedsvisie Centrum Zuid vastgesteld. Hierin is een groeimodel vastgelegd voor de 3 kwadranten van Centrum Zuid. Voor het kwadrant Rijnhalgebied (hierna: Olympuskwartier) is een ontwikkeling van leisure en daaraan gerelateerde functies voorzien. Op 17 maart 2020 heeft het college een Nota van Uitgangspunten voor deze locatie vastgesteld, waarin de uitgangspunten voor de realisatie van woningen en leisurevoorzieningen op de kavel Olympuskwartier Zuid aan de Koppelstraat in Arnhem-Zuid zijn verwoord. Dit is geconcretiseerd in het realiseren van een appratementencomplex met 250 woningen met op de begane grond verscheidene ontspannende functies. Deze motivering betreft grotendeels de onderbouwing van deze ruimtelijke ontwikkeling. 2. Legalisatie en uitbreiding Anders Wonen locatie Ten tweede wenst het college de 'Anders Wonen' locatie, gesitueerd in het zuidwesten van het plangebied, uit te breiden en planologisch te borgen. Deze relatief kleinschalige ontwikkeling wordt apart in Hoofdstuk 6 behandeld. 3. De Omgevingswet Ten derde moet onder de Omgevingswet de regelgeving voor de fysieke leefomgeving worden gebundeld in één omgevingsplan.
Dit betekent dat we regels over bijvoorbeeld, bouwen, welstand, erfgoed, milieu, mobiliteit, duurzaamheid en grote delen van de Algemeen Plaatselijke Verordening (APV) moeten integreren in onze plannen. Naast onze eigen bepalingen moeten we regels die het Rijk overhevelt naar gemeenten, zoals bijvoorbeeld vergunningvrij bouwen en delen van het Activiteitenbesluit, lokaal vertalen in het omgevingsplan. Met het omgevingsplan zorgen we er o.a. voor dat onze inwoners en ondernemers Bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Olympuskwartier" (vastgesteld) 5
straks op eenvoudige en eenduidige wijze kunnen zien welke ontwikkelmogelijkheden er gelden op een perceel en voor welke activiteiten een vergunning nodig is. Het huidige planologische regime ter plaatse van het plangebied betreft nog de bestemmingsplannen vastgesteld in 2013 en 2014, welke het tijdelijke deel van het Omgevingsplan opmaken. Wegens de twee ruimtelijke ontwikkelingen die hierboven beschreven worden is er voor gekozen om het gehele plangebied naar de nieuwe standaard over te zetten. De gewenste gebiedsontwikkeling is strijdig met het vigerende planologischer regime, het tijdelijke deel van het omgevingsplan. Om de ontwikkeling mogelijk te maken moet een nieuw TAM-omgevingsplan worden opgesteld. Hier worden dus de gronden van het Olympus College, de Decathlon, de Grote Koppel en klimhal bij betrokken. Waar ervoor gekozen is de feitelijke situatie binnen de nieuwe systematiek planologisch aan te duiden.
1.3
Waar geldt deze wijziging van het omgevingsplan?
Het plangebied ligt in Arnhem Zuid, grofweg tussen de Pleijweg, Nijmeegseweg, Zeegsingel en Koppelstraat. De begrenzing is op de verbeelding (plankaart) en in afbeelding 1.1 weergegeven
Afbeelding 1.1 Ligging plangebied
1.4
Wat wijzigt dit besluit?
1.4.1
Vervallen onderdelen
Het TAM-omgevingsplan Olympuskwartier is een algehele herziening van de geldende plannen, voor zover van toepassing op dit plangebied. Onderstaand overzicht geeft weer welke bestemmingsplannen (deels) komen te vervallen. Bij elk plan is de datum van vaststelling weergegeven. Bestemmingsplan GelreDome - Nijmeegseweg Rijnhal Rijnhal - Decathlon Facetplan parkeren
6
Datum van vaststelling 25 november 2013 29 september 2014 30 mei 2018
Bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Olympuskwartier" (vastgesteld)
Facetplan woningsplitsing en verkamering Facetplan groen en bomen
1.4.2
28 oktober 2020 5 mei 2018
Toegevoegde onderdelen
Voorliggend TAM-omgevingsplan vervangt bovenstaande bestemmingsplannen en zal worden toegevoegd als nieuw hoofdstuk (hoofdstuk [22c]) in van het Omgevingsplan van de gemeente Arnhem.
Bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Olympuskwartier" (vastgesteld) 7
8
Bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Olympuskwartier" (vastgesteld)
Hoofdstuk 2 2.1
Beschrijving plangebied
Inleiding
In dit hoofdstuk wordt een beschrijving van de bestaande situatie van het plangebied gegeven. De ontwikkeling die in het plangebied gaat plaatsvinden, betekent een transformatie naar een meer multifunctioneel gebied. Functionele en ruimtelijke vernieuwingen zullen resulteren in nieuwe verhoudingen met de bestaande en de te behouden situaties. Voor een goede samenhang is kennis nodig van de bestaande situatie van het plangebied.
2.2
Historische ontwikkeling
2.2.1
Malburgen
De wijk Malburgen is in de jaren dertig als tuinstadwijk ontworpen. Malburgen zou de eerste, maar ook de enige uitbreidingswijk van Arnhem zijn aan de overkant van de Rijn, omringd door groen. Het moest een tuindorp worden met veel groen en kleinschalige eengezinshuizen. Een patroon van waaiervormige straten en singels moest het groen van buiten tot diep in de wijk brengen. Op belangrijke plekken waren kerken en pleinen gedacht. In Malburgen verrezen uiteindelijk 7.000 woningen, waarvan zo'n 80% in de sociale sector. Bedrijven en voorzieningen kwamen vaak op overgebleven locaties aan de rand van de wijk. Deze ontwikkeling is bepalend geweest voor de ruimtelijke structuur van de wijk. Groene assen werden bebouwd terwijl nieuwbouw, die in de jaren '60 aan de randen van de wijk verrees, de open verbindingen met het buitengebied blokkeerde. Het gevolg was een versnippering van het groen in de woonbuurten, een aantal achterkanten van woningen die georiënteerd zijn op openbaar gebied en woonbuurten die door bebouwing afgesloten zijn van het groen dat buiten de wijk ligt. Van de eens bedoelde samenhang in de wijk en van de openheid naar het omringende landschap is weinig terecht gekomen. Met de uitvoering van het ontwikkelingsplan Malburgen is voor een verbetering van de stedenbouwkundige structuur gezorgd, waarbij de wijk eveneens beter aansluit op het omringende landschap.
Vanwege de ligging in het buitendijkse uiterwaardengebied is destijds een nieuwe dijk aangelegd. De nieuwe dijk van Malburgen is na aanleg beplant met populieren. De eerste oude foto's laten een open dijkzone zien. Inmiddels is dit beeld sterk veranderd. Er is sprake van een zeer dichte en hoge groene zoom gedragen door het ritme van populieren. Meer naar het oosten verandert dit beeld naar een open dijkzone. Het beeld is karakteristiek maar niet typisch voor een dijkzone van de Betuwe. In de afgelopen decennia is een aantal nieuwe woonbuurten gerealiseerd aan de oost- en westflank van de wijk. Deze nieuwbouw ging gepaard met de realisatie van nieuwe parken aan de flanken van de wijk. 2.2.2
Olympuskwartier
Het gebied Olympuskwartier is ingebed in de wijk Malburgen. Na de oorlog werd de wijk uitgebreid met typische wederopbouwplannen en in de jaren '60 met hoge flats bij Immerloo-II. Olympuskwartier heeft lange tijd braakgelegen. Eind jaren '60/ begin jaren '70 zijn onder meer de Rijnhal, een middelbare school (Olympus college) en een zwembad (De Grote Koppel) gebouwd. Het zwembad is vervolgens in de jaren '90 uitgebreid, waarbij een klimhal is toegevoegd. In 1987 werd de Pleijroute aangelegd, waarmee Olympuskwartier een duidelijke begrenzing aan de zuidzijde kreeg. Inmiddels is de Rijnhal in gebruik ten behoeve van een Decatlon, Mountain Network en een restaurant. Op de hoek van de Koppelstraat en de Zeegsingel is een sportschool gebouwd. Op het braakliggende terrein in het zuiden van het plangebied heeft enige jaren een politiepost gestaan, ook is hier jaarlijks een kermis gehouden.
Bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Olympuskwartier" (vastgesteld) 9
2.3
Ruimtelijke en functionele structuur
De ruimtelijke en functionele structuur van de omgeving van het plangebied kenmerkt zich veelal door woonbebouwing, detailhandel, maatschappelijke- en sportvoorzieningen en groenstructuren. Het plangebied wordt begrensd door de Koppelstraat aan de zuidoostzijde, de Pleijweg aan de zuidwestzijde, de Nijmeegseweg aan de noordwestzijde en de Zeegsingel aan de noordoostzijde. Het plangebied zelf bestaat uit de middelbare school Olympus college, sportwinkel Decathlon met bouldercentrum Mountain Network en restaurant in de Rijnhal, zwembad De Grote Koppel, beweegcentrum Formupgrade en de huidige 'Anders Wonen' locatie. Ook is recent een pumptrack baan en betonnen blokken voor buitensportactiviteiten aangelegd binnen het plangebied. In onderstaande luchtfoto en vogelvlucht en is de huidige situatie weergegeven.
Afbeelding 2.1 Luchtfoto huidige situatie
10
Bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Olympuskwartier" (vastgesteld)
Afbeelding 2.2 Vogelvluchten huidige situatie
Bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Olympuskwartier" (vastgesteld) 11
12
Bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Olympuskwartier" (vastgesteld)
Hoofdstuk 3 3.1
Beschrijving van de ontwikkeling
Inleiding
In mei 2011 heeft de gemeenteraad de Koers gebiedsvisie Centrum Zuid vastgesteld. Hierin is een groeimodel vastgelegd voor de drie kwadranten van Centrum Zuid. Voor het kwadrant Rijnhalgebied (hierna: Olympuskwartier) is een ontwikkeling van leisure en daaraan gerelateerde functies voorzien. Voor de eerste fase van de ontwikkeling van het Olympuskwartier zijn in 2012 de ruimtelijke en functionele mogelijkheden van het gebied verkend. Op basis van deze verkenningen zijn ruimtelijke en programmatische randvoorwaarden voor de gebiedsontwikkeling geformuleerd. Deze Nota van Randvoorwaarden Leisurepark Olympus is in 2012 door het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Arnhem vastgesteld. Sindsdien heeft het terrein op 2 plekken een nadere invulling gekregen: In de voormalige Rijnhal zijn het bedrijf Decathlon, bouldercentrum Mountain Network en Pizzabar La Roca gevestigd; Op de hoek van de Koppelstraat en de Zeegsingel is een vestiging van beweegcentrum Formupgrade gebouwd. Voor de verdere ontwikkeling van het Leisurepark Olympus heeft het College van Burgemeester en Wethouders op 17 maart 2020 de Nota van Uitgangspunten Olympus Zuid vastgesteld.
Naast de bestaand situatie planologisch vastleggen, zijn er twee ontwikkelingen gemoeid in dit TAM-omgevingsplan: Realistatie appartementen- en leisurecomplex Olympuskwartier Zuid Bestendigen en uitbreiden Anders Wonen locatie Hierna wordt nader op de ontwikkeling van het appartementen- en leisurecomplex Olympuskwartier Zuid ingegaan. In Hoofdstuk 6 wordt de Anders Wonen locatie apart behandeld.
3.2
Ruimtelijke opzet en structuur
3.2.1
Ruimtelijke aspecten
Het voornemen voorziet in het verder realiseren van een levendig gebied met een verscheidenheid aan functies. Wonen, ontmoeten en bewegen in een groene setting is daarbij het uitgangspunt. Het huidige Olympuskwartier heeft een regionale aantrekkingskracht door de bestaande aanwezige functies. De focus in het gebied ligt al op sport, ontspanning en een gezonde levensstijl. De verbinding met de omgeving kan echter beter. De voorgenomen ontwikkeling van Olympuskwartier verbetert dit. Onder meer door de transformatie van de buitenruimte waarbij wordt ingezet op bewegen en een kwalitatief goede buitenruimte met verblijfskwaliteit en het toevoegen van een multifunctioneel gebouw in het zuidelijk deel van het gebied. Olympuskwartier Zuid Het te realiseren appartementen- en leisuregebouw krijgt een stevige massa dat zich differentieert naar kleinere eenheden. Het gebouw is alzijdig en heeft drie accenten. Er worden twee hoogteaccenten gerealiseerd. De eerste ter plaatse van de entree van het gebied aan de Koppelstraat. Een tweede hoogteaccent wordt aan de zijde van de Pleijroute gerealiseerd. Het eerste hoogteaccent vormt de entree van Olympuskwartier en maakt het plein voor de Grote Koppel, de schermhal en Mountain Network af. Het tweede hoogteaccent breekt de lengte van de stevige wand, die eveneens voor geluidwering zorgt, aan de Pleijroute.
Beide hoogteaccenten komen qua hoogte overeen met de aangrenzende bebouwing van Kronenburg. Een derde accent wordt gevormd door een trapsgewijze vormgegeven kop aan het nieuw te realiseren groene hart van het Olympuskwartier. Hier wordt het gebouw met een trappartij verbonden met het hart van het Olympuskwartier dat ook in het teken staat van sport en beweging; het sportcircuit loopt over Bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Olympuskwartier" (vastgesteld) 13
het gebouw heen. De bouwmassa wordt zo vormgegeven dat er sprake is van twee binnenhofjes. Het eerste hofje is besloten, rustig en op wonen gericht. Het tweede hofje is semi-openbaar, biedt ruimte aan sport en spelen voor alle leeftijden en stimuleert ontmoeting. Het gebouw opent zich hier. Er ontstaat een doorlopende route door het gebouw door zowel een verbinding met de zuid- en westzijde van het gebouw. De plint bestaat uit verschillende functies als woningen en bedrijfsruimtes. Onderdeel van deze plint zijn ook de entrees tot de woningen, de parkeergarage de fietsenstallingen en het centrale dek, evenals de buitenruimten van de woningen.
Afbeelding 3.1 Plattegrond nieuwbouw Olympuskwartier Zuid
14
Bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Olympuskwartier" (vastgesteld)
Afbeelding 3.2 Aantal bouwlagen nieuwbouw Olympus Zuid
Bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Olympuskwartier" (vastgesteld) 15
Afbeelding 3.3 Doorsneden nieuwbouw Olympus Zuid (concept)
3.2.2
Landschappelijke inpassing
De nieuwe bebouwing wordt in een groene plint met klimaat robuuste beplanting geplaatst. Hierin zijn elementen zoals entrees, opgangen en fietsparkeren opgenomen. Rondom het gebouw ligt een doorgaand grasveld met bomen en wadi's. Het groen zal zo min mogelijk worden onderbroken door verharding. Het doorgaande grasveld wordt op enkele plekken beschut uitgevoerd met bomen en krijgt een prettige verblijfskwaliteit. Ingredienten als verbindingspaden, pleinen, verlichting, fietsenrekken, bomen en wadi's bieden een functioneel landschap met sportief karakter en groene uitstraling. De continuïteit van het groen wordt verstevigd door een groene verbinding tussen het groene hart van het Olympuskwartier en de zuidelijk gelegen bosrand aan de Pleyroute. Alle binnengevels zijn bekleed met hout en hebben ruimte voor groen.
16
Bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Olympuskwartier" (vastgesteld)
3.3
Programma
Het plan maakt ruimte voor wonen en sporten, maar ook ruimte voor ontmoeting en sociale en culturele interactie. Naast het woonprogramma wordt ruimte geboden aan functies die een meerwaarde en verrijking zijn voor de aanliggende wijk, ruimtes voor leisure, gezondheidszorg en culturele activiteiten. Daarnaast wordt het sportprogramma verstevigd, met name aan de zijde van de Decathlon en het groene hart, door het toevoegen van sporttoestellen in de daktuin en het mogelijk maken van een sportschool. In totaal is ruimte voor ca. 2.000 m2 aan bedrijfsruimte voor sport en sociaal medische activiteiten. Het plan voorziet daarnaast in een aanzienlijk woonprogramma. Er worden vooral woningen in de betaalbare sector gerealiseerd, zowel koop- als huurwoningen. In totaal worden maximaal 250 appartementen, waarvan 30% sociale huur gerealiseerd. In afbeelding 3.4 is het te realiseren programma van het appartementencomplex weergegeven.
Afbeelding 3.4: Te realiseren programma
Bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Olympuskwartier" (vastgesteld) 17
18
Bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Olympuskwartier" (vastgesteld)
Hoofdstuk 4
Visie en beleid op locatie
4.1
Rijksbeleid
4.1.1
Nationale omgevingsvisie (NOVI)
Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. De NOVI biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland tot 2050. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende dertig jaar ingrijpend zullen veranderen. Denk aan het bouwen van nieuwe woningen, ruimte voor opwekking van duurzame energie, aanpassing aan een veranderend klimaat, ontwikkeling van een circulaire economie en omschakeling naar kringlooplandbouw. Alles met zorg voor een gezonde bodem, schoon water, behoud van biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving. In de NOVI zijn deze maatschappelijke opgaven samengevat in vier prioriteiten: ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie duurzaam economisch groeipotentieel sterke en gezonde steden en regio's toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Om de beleidskeuzes op een heldere en voorspelbare manier te maken, hanteert de NOVI drie afwegingsprincipes, die helpen bij het afwegen en prioriteren van de verschillende belangen en opgaven: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal; 3.
Afwentelen wordt voorkomen Toetsing van het initiatief aan het Rijksbeleid Het betreft een project waarbij geen nationale belangen in het geding zijn en er is geen sprake van enige belemmering met betrekking tot de prioriteiten zoals verwoord in de NOVI. De voorgenomen ontwikkeling is ruimtelijk en functioneel passend in de omgeving. Bij het uitwerken van het plan zijn de kenmerken en identiteit van het gebied centraal gesteld. Geconcludeerd wordt dat de NOVI geen belemmering vormt voor de in dit TAM-omgevingsplan opgenomen herontwikkeling. 4.1.2
Ladder voor duurzame verstedelijking
Algemeen De Ladder voor duurzame verstedelijking is als instructieregel in het Besluit kwaliteit leefomgeving (artikel 5.129g) opgenomen. Doel van de Ladder voor duurzame verstedelijking is een evenwichtige toedeling van functies aan locaties door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij geldt een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Situatie plangebied De provincie Gelderland stuurt op een gezonde regionale woningbouwprogrammering. Hierbij is de provincie opgebouwd in regio's. Arnhem valt binnen de regio Arnhem-Nijmegen en deze regio vormt ook het verzorgingsgebied van de woningbouwontwikkelingen in Arnhem. Er zijn afspraken gemaakt met de Regio Arnhem Nijmegen over de groei van de woningvoorraad (dus: aantallen nieuwbouw) en over de 'kwaliteiten', zoals het aandeel huur- en betaalbare woningen. Dit is vertaald naar subregio's. De woningen binnen project Olypuskwartier Zuid vallen binnen de regionale afspraken. In de Woondeal die is gesloten met de gemeenten in de woningmarktregio, de provincie Gelderland en het Rijk, is het project opgenomen als versnellingslocatie. Dat betekent dat het project van belang is voor een deel van de regionale productie.
Toetsing van het initiatief aan de Ladder voor duurzame verstedelijking Bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Olympuskwartier" (vastgesteld) 19
1. Is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling? Er is geen ondergrens bepaald voor wat een 'stedelijke ontwikkeling' is. Op basis van jurisprudentie blijkt dat de vraag of sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van die ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Voor wonen geldt, dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is. In voorliggend geval is er sprake van het realiseren van circa 250 appartementen en het planologisch verankeren van 8 zorgwoningen. De voorgenomen woningbouwontwikkeling is hiermee aan te merken als een 'stedelijke ontwikkeling'. Voor overige functies geldt dat bij een uitbreiding van 500 m2 in beginsel sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Al met al wordt er dan ook circa 3.930 m2 aan nieuwe sportvoorzieningen en buitenschoolse opvang gerealiseerd. In het huidige situatie zijn ter plaatse van Olympuskwartier al bouwmogelijkheden voor het realiseren van sportvoorzieningen en buitenschoolse opvang, kinderdagverblijven ondergeschikte horeca en sport gerelatieerde paramedische voorzieningen aanwezig. Het gaat om een bouwvlak met een oppervlakte van circa 5.000 m2 en een maximum bouwhoogte van 15 meter. Planologisch gezien kan er in de huidige situatie dus al een grotere oppervlakte aan bovengenoemde voorzieningen worden gerealiseerd.
Ten aanzien van deze voorzieningen is er dan ook geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De laddertoets voor de woningbouwontwikkeling wordt hierna doorlopen. 2. Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied? Wanneer sprake is van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling', moet de ruimtelijke onderbouwing een beschrijving van de behoefte aan de woningen die mogelijk worden gemaakt bevatten. De behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de woningbouwontwikkeling. De aard en de omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen. Voor woningbouwontwikkelingen kan dit schaalniveau de gemeentegrens overstijgen. Verhuisbewegingen geven hiervoor een goede indicatie. De 'ladder' verplicht niet in alle gevallen tot regionale afstemming. Op basis van de aard en de omvang van het woningbouwplan moet bepaald worden of regionale afstemming nodig is. Bij kleinschalige ontwikkelingen die geen gemeentegrens overstijgend effect hebben, is bovengemeentelijke afstemming niet nodig. De ontwikkeling van het plan is in de eerste plaats ingegeven om tegemoet te komen aan de lokale vraag naar woningen. Lokaal betekent in dit geval de vraag vanuit de stad Arnhem. Het ruimtelijk verzorgingsgebied van de woningbouwontwikkeling beperkt zich daarom ook tot de gemeentegrenzen.
Omdat het een kleinschalige ontwikkeling betreft die geen significant gemeentegrens overstijgend effect heeft, is er geen bovengemeentelijke afstemming nodig. 3. Wat is de behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling? De behoefte bij een woonplan wordt bepaald door de confrontatie van de lange termijn prognose van de vraag naar woningen, met het woningaanbod in de bestaande plancapaciteit om in die vraag te voorzien. In veel provincies en regio's zijn prognosemodellen beschikbaar die bruikbaar zijn om de behoefte te bepalen. Naast kwantitatieve aspecten, kunnen ook kwalitatieve aspecten een rol spelen bij de beschrijving van de behoefte. Bij woningen kan daarbij vooral worden gedacht aan specifieke woontypen, wooncategorieën en woonmilieus. Uit onderzoek blijkt dat er zowel in de regio Arnhem Nijmegen als in de subregio Arnhem nog veel behoefte is aan nieuwe woningen. Vooral in de grote steden is de behoefte aan woningen groot. Voor de subregio is behoefte voor de periode 2017-2027 naar een netto toevoeging van circa 13.500 te realiseren woningen zoals opgenomen in de Subregionale Woonagenda. In dit aantal zit nieuwbouw maar ook woningen die worden gerealiseerd in bijvoorbeeld bestaande leegstaande panden (transformatie). Het aantal wordt niet gezien als hard maximum.
Om de twee jaar wordt dit aantal geactualiseerd naar aanleiding van de meest recente provinciale huishoudens- en bevolkingsprognose. Dit TAM-omgevingsplan maakt maximaal 250 woningen mogelijk. Dit plan staat beschreven in de woningbouwplanningslijst die jaarlijks aan de provincie Gelderland wordt aangeboden. De 250 woningen passen binnen de plancapaciteit, zoals binnen de subregio is afgestemd (circa 13.500 woningen). Vanuit het Plan van Aanpak Woningbouwontwikkeling en de Woondeal moeten er met het oog op de beschikbaarheid en betaalbaarheid meer woningen worden gerealiseerd de komende jaren. 20
Bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Olympuskwartier" (vastgesteld)
Dit geldt voor alle soorten woningen en voor alle doelgroepen: aantrekkelijke levensloopbestendige woningen voor ouderen, woningen voor kleine huishoudens, sociale woningbouw in goedkoop en betaalbare segment, de middenhuurcategorie en het hogere segment. Hierbij is in het bijzonder afgesproken dat over de nieuwe projecten minimaal 30% uit sociale huur bestaat. In de Woondeal wordt er gevraagd om aandacht voor betaalbaarheid over de gehele breedte. Vanuit de Arnhemse woonprincipes 2025 wordt aangestuurd op een mix aan woningtypes en doelgroepen. Voor de toekomstbestendigheid en brede inzet van de woningen is het belangrijk dat deze levensloopgeschikt worden gebouwd. Het plan voorziet uitsluitend in 75 sociale huurwoningen en voldoet daarmee aan de norm van 30%. Al met al wordt geconcludeerd dat zowel kwantitatief als kwalitatief sprake is van vraag naar de te realiseren appartementen. Voor een verdere onderbouwing wordt naar paragraaf 4.3.4 verwezen waar wordt ingegaan op de woonvisie. 4. Vindt de stedelijke ontwikkeling binnen of buiten bestaand stedelijk gebied plaats? Het plangebied ligt binnen bestaand stedelijk gebied.
De locatie wordt nagenoeg volledig omsloten door het bestaand bebouwd gebied, ligt binnen de bebouwde kom van Arnhem, maakt onderdeel uit van een bestemmingsplan voor het stedelijk gebied en is in de huidige situatie reeds bestemd ten behoeve van sport- en verkeersvoorzieningen, wat stedelijke functies zijn. Conclusie Er wordt geconcludeerd dat het plan in overeenstemming is met de principes van de ladder voor duurzame verstedelijking.
4.2
Provinciaal beleid
4.2.1
Omgevingsvisie Gaaf Gelderland
Algemeen De provinciale Omgevingsvisie Gaaf Gelderland 2018 gaat over het beleid van de provincie voor de fysieke leefomgeving en geeft richting op de strategische hoofdlijnen van het beleid voor wat betreft ruimte, natuur, water, milieu en verkeer en vervoer. De provincie Gelderland legt in de omgevingsvisie de focus op een duurzaam, verbonden en een economisch krachtig Gelderland. Daarin wordt geïnvesteerd, waardoor meerwaarde ontstaat. Dit gebeurt door zeven met elkaar samenhangende ambities na te streven voor een schoon, gezond, veilig en welvarend Gelderland. Daarnaast wordt de provinciale Omgevingsverordening Gelderland als instrument ingezet om de doorwerking van dit beleid uit de Omgevingsvisie af te dwingen. De werking van de verordening beperkt zich tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. Toetsing van het initiatief aan de omgevingsvisie Het planvoornemen voorziet in het realiseren van sportvoorzieningen, woonzorgeenheden en maximaal 250 appartementen, waarvan een groot deel in de betaalbare sector zit. Het betreft een binnenstedelijke herontwikkeling die bijdraagt aan de speerpunten 'innovatie en economische structuurversterking' en 'sociaal economische vitaliteit en verstedelijking'.
Geconcludeerd wordt dat het initiatief in overeenstemming is met de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland. 4.2.2
Omgevingsverordening
Algemeen De Omgevingsverordening Gelderland wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch gewaarborgd is. De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal. Bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Olympuskwartier" (vastgesteld) 21
De Omgevingsverordening richt zich net zo breed als de Omgevingsvisie op de fysieke leefomgeving in de provincie Gelderland. Dit betekent dat vrijwel alle regels die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving opgenomen zijn in de Omgevingsverordening. Het gaat hierbij om regels op het gebied van ruimtelijke ordening, milieu, water, mobiliteit en bodem. Relevante artikelen Dit TAM-omgevingsplan voorziet in een binnenstedelijke ontwikkeling waarbij sportvoorzieningen en woningen worden gerealiseerd. Hierdoor zijn met name de onderstaande artikelen uit hoofdstuk 4 en 5 relevant. Afdeling 4.3 Grondwaterbedreigende activiteiten Volgens artikel 7.11 van het Besluit kwaliteit leefomgeving bevat een omgevingsverordening in ieder geval regels over het beschermen van de kwaliteit van het grondwater vanwege de waterwinning in bij de omgevingsverordening aangewezen gebieden. Daar is in afdeling 4.3 van de omgevingsverordening invulling aan gegeven ter bescherming van de openbare drinkwatervoorziening. Dicht bij de plek waar het drinkwater wordt gewonnen, geldt het hoogste beschermingsniveau, met de meest strenge beschermingsregels. Hoe verder weg van deze plek, hoe soepeler de beschermingsregels zijn en hoe meer activiteiten zijn toegestaan. Tevens zijn drinkwaterreserveringsgebieden vastgesteld om het grondwater te beschermen voor een potentiële drinkwaterwinning in de toekomst.
In de aangewezen gebieden (en zones) In afdeling 4.3 zijn dus de grondwaterbedreigende activiteiten opgenomen meer specifiek het waterwingebied, het grondwaterbeschermingsgebied, de koude-warmte-opslagvrije zone, de boringsvrije zone, het intrekgebied, het kwetsbaar drinkwaterreserveringsgebied en het minder kwetsbaar drinkwaterreserveringsgebied. Toetsing van het initiatief aan afdeling 4.3 van de Omgevingsverordening Het plangebied bevindt zich voor het grootste deel in het Grondwaterbeschermingsgebied zoals bepaald in de Provinciale Omgevingsverordening. Een klein deel is gelegen in de koude- en warmteopslagvrije zone, beide rondom onze winning Sijmons (Immerloo). De regels uit afdeling 4.3 van de omgevingsverordening zijn hiervoor van toepassing en gelden rechtstreeks. De wijziging van het omgevingsplan maakt de ontwikkelingen van een woongebouw mogelijk. Het hemelwater dat op het gebouw terecht komt zal via wadi's infiltreren. De bodem fungeert daarbij als zuiverende voorziening. Middels een monitoringsplan worden de wadi's de komende jaren gecontroleerd op functioneren. Verder maakt het omgevingsplan geen nieuwe activiteiten mogelijk en voldoet het plan aan de omgevingsverordening.
Artikel 5.41 (beschermen landschap Gelderse streken: Over-Betuwe) Voor zover een omgevingsplan van toepassing is op locaties binnen de Gelderse streek Over-Betuwe wordt bij een nieuwe activiteit of ontwikkeling rekening gehouden met de voor die streek vastgestelde kernkwaliteiten en ontwikkeldoelen van het landschap als bedoeld in de bijlage 'Kernkwaliteiten en ontwikkeldoelen landschap van de Gelderse streek Over-Betuwe'. Toetsing van het initiatief aan artikel 5.44 van de Omgevingsverordening Bovenstaande artikel is opgenomen met het oog op de instandhouding en versterking van de landschappelijke diversiteit en kwaliteiten. Het accent ligt hier op het buitengebied. Het planvoornemen bevindt zich in het bestaand stedelijk gebied waar de landschapswaarden en kernkwaliteiten van de Over-Betuwe niet meer aanwezig zijn. Artikel 5.64 (doorwerking regionale woonagenda) 1. Een omgevingsplan laat nieuwe woningen alleen toe als die ontwikkeling past binnen de regionale woonagenda. 2. Als een ontwikkeling niet past binnen de regionale woonagenda, kan een omgevingsplan vooruitlopend op de eerstvolgende actualisatie van de regionale woonagenda die ontwikkeling toch toelaten als: a. de gemeentebesturen in de regio in de gelegenheid zijn gesteld een zienswijze daarover naar
22
Bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Olympuskwartier" (vastgesteld)
voren te brengen; en b. Gedeputeerde Staten met deze ontwikkeling instemmen. Toetsing van het initiatief aan artikel 5.64 van de Omgevingsverordening Uit regionaal woononderzoek blijkt dat er zowel in de regio Arnhem Nijmegen als in de subregio Arnhem nog veel behoefte is aan nieuwe woningen. Vooral in de grote steden is de behoefte aan woningen groot. Voor de subregio is behoefte voor de periode 2017-2027 naar een netto toevoeging van circa 13.500 te realiseren woningen zoals opgenomen in de Subregionale Woonagenda. In dit aantal zit nieuwbouw, maar ook woningen die worden gerealiseerd in bijvoorbeeld bestaande leegstaande panden (transformatie). Het aantal wordt niet gezien als hard maximum. Om de twee jaar wordt dit aantal geactualiseerd naar aanleiding van de meest recente provinciale huishoudens- en bevolkingsprognose. Het planvoornemen past binnen de plancapaciteit zoals deze binnen de subregio is afgestemd (circa 13.500 woningen). Artikel 5.85 (klimaatadaptatie) 1. Voor zover een omgevingsplan een nieuwe activiteit of ontwikkeling toelaat, bevat de toelichting op het omgevingsplan een beschrijving van de maatregelen of voorzieningen die worden getroffen om de risico's van klimaatverandering te voorkomen of te beperken en de afweging die daarbij is gemaakt. 2. In de beschrijving worden in ieder geval de volgende aspecten betrokken: a. waterveiligheid; b.
wateroverlast; c. droogte; en d. hitte. 3. De beschrijving wordt opgesteld na overleg met in ieder geval het dagelijks bestuur van het waterschap waar de activiteit wordt verricht of de ontwikkeling plaatsvindt. Toetsing van het initaitief aan aritkel 5.85 van de Omgevingsverordening Voor een uitwerking van het klimaatadaptatie wordt verwezen naar paragraaf 5.7 van deze motivering. Toetsing van het initiatief aan de Omgevingsverordening Gelderland De voorgenomen ontwikkeling is in overeenstemming met de Omgevingsverordening Gelderland.
4.3
Gemeentelijk beleid
4.3.1
Koers gebiedsvisie Centrum Zuid
Voor het gebied Centrum Zuid is op 31 mei 2011 "Koers gebiedsvisie Centrum Zuid" door de gemeenteraad vastgesteld. Hierin worden de ontwikkelingen van GelreDome, Kronenburg en het Rijnhalgebied beschreven. In de gebiedsvisie is een groeimodel vastgelegd voor de drie kwadranten van Centrum Zuid. Voor het kwadrant Rijnhalgebied (hierna: Olympuskwartier) is een ontwikkeling van leisure en daaraan gerelateerde functies voorzien. Deze ontwikkeling zal in twee fasen plaatsvinden. Allereerst wordt het niet bebouwde deel en de Rijnhal zelf ontwikkeld, waarbij rekening wordt gehouden met een volgende ontwikkeling. In de tweede fase ligt de focus op de bestaande bebouwing en het versterken van de relaties tussen de drie kwadranten van Centrum Zuid. Toetsing van het initiatief aan de Koers gebiedsvisie Centrum Zuid Met voorliggend plan wordt invulling gegeven aan de eerste fase Koers gebiedsvisie Centrum Zuid.
Bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Olympuskwartier" (vastgesteld) 23
4.3.2
Leisurepark Olympus - Nota van Uitgangspunten Olympuskwartier zuid
4.3.2.1 Opgave Voor de eerste fase van de ontwikkeling van het Olympuskwartier zijn in 2012 de ruimtelijke en functionele mogelijkheden van het gebied verkend. Op basis van deze verkenningen zijn ruimtelijke en programmatische randvoorwaarden voor de gebiedsontwikkeling geformuleerd. Deze Nota van Randvoorwaarden Leisurepark Olympus is op 27 maart 2012 door het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Arnhem vastgesteld. Deze nota is in 2020 geactualiseerd. De in maart 2020 door het college vastgestelde Nota van Uitganspunten Olympuskwartier zuid dient als leidraad en inspiratie voor marktpartijen die een planconcept voor het gebied gaan uitwerken. 4.3.2.2 Ruimtelijke uitgangspunten Uit de verkenning van de ruimtelijke mogelijkheden van het gebied en het gewenste programma, zijn ruimtelijke uitgangspunten uitgewerkt. Bij een nieuwe ontwikkeling zullen de bestaande ruimtelijke kwaliteiten optimaal moeten worden benut en zwakke plekken worden verbeterd. Er moet een multifunctioneel en aantrekkelijk woon-, werk- en ontspanningsgebied gerealiseerd worden. Het is van belang dat het ontwikkelde gebied zich oriënteert op/ relatie zoekt met de aangrenzende woongebieden. Het plan moet toekomstbestendig en van meerwaarde voor Arnhem Zuid zijn.
De te ontwikkelen kavel ligt in een gebied met grote bovenwijkse voorzieningen, zoals het Gelredome en winkelcentrum Kronenburg, als buren. Bij de ontwikkeling van de kavel wordt er vanuit gegaan dat deze aansluit bij de maat, schaal en korrel van dit zuidelijke stadshart. Het Olympuskwartier wordt tevens gekenmerkt door een robuuste groenstructuur rondom. Uitgegaan wordt van een toekomstige ontwikkeling waarbij grote natuurinclusieve gebouwen een eenheid vormen met de omringende robuuste groenstructuren. De nieuwbouw kan bestaan uit één of meerdere gebouwen, waarbij de uitstraling naar buiten toe, naar de Pleijweg en de Nijmeegseweg net zo van belang is als de inpassing in de wijk. Aan de hoofdwegenstructuur heeft het gebouw de maat en schaal die past bij de omgeving. De bebouwing mag dan ook zeker geen industriële of bedrijfshalachtige uitstraling hebben, maar dient van een relatief hoogwaardige architectuur te zijn. De architectuur moet ervoor zorgen dat het gebouw "klopt", dat het kan en past op deze plek. Ook moet deze architectuur goed passen binnen het structuurontwerp openbare ruimte en de groenvisie. Toetsing van het initiatief aan de Nota van Uitgangspunten Voorliggend plan betreft een uitwerking van de Nota van Uitgangspunten. Het sluit qua maat, schaal en korrel aan op de omgeving. Daarnaast wordt de bestaande groenstructuur versterkt.
Al met al wordt geconcludeerd dat de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming is met de Nota van Uitgangspunten. 4.3.3
Omgevingsvisie
Algemeen De wereld om ons heen verandert continu. Ontwikkelingen, zoals de groei van het aantal inwoners en het aantal huishoudens, energietransitie, veranderende economie, klimaatverandering, druk op de natuur en digitalisering hebben een grote invloed op onze fysieke leefomgeving. Onze eisen op het gebied van woonklimaat en gezondheid van mens en dier veranderen ook. Niet alles kan overal zonder de kwaliteit van de stad onrecht aan te doen. We moeten schaarse ruimte goed benutten, prioriteiten stellen en een weloverwogen ruimtelijke koers varen. Om plannen en initiatieven goed op elkaar af te stemmen heeft de gemeente een omgevingsvisie opgesteld. Een omgevingsvisie schets een beeld voor de fysieke leefomgeving op de langere termijn. In Arnhem hebben we een visie met de blik op 2040. Deze visie beschrijft hoe we keuzes maken in het ruimtegebruik. Afwegingen maken 24
Bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Olympuskwartier" (vastgesteld)
De druk op de fysieke leefomgeving vraagt om scherpe en integrale keuzes. In de omgevingsvisie is daarom een aantal afwegingsprincipes opgesteld om bij te dragen aan een aantrekkelijke, duurzame gezonde en sociale stad en dat we slim en klimaatadaptief met onze ruimte omgaan. Dit betekent niet dat overal hetzelfde moet gebeuren. Wel dat we dezelfde afwegingsprincipes hanteren. De Arnhemse identiteit versterken Bij ruimtelijke keuzes staan de kwaliteiten en identiteit van onze stad, wijken en landschappen voorop. Bij de bouw en herinrichting zijn het behoud en de versterking van groenstructuur en cultuurhistorische waarden daarom belangrijke voorwaarden. Duurzaam en gezond ontwikkelen. Voorwaarde voor de groei van de stad is dat natuurwaarden toenemen, klimaatmaatregelen een plek krijgen en dat een groene leefomgeving bijdraagt aan het welbevinden van mens en dier. Daarnaast draagt een goed en groen ingerichte leefomgeving bij aan het voorkomen van gezondheidsklachten. Dit betekent dat we bij nieuwe woningen ruimte maken voor groen en natuur, voor ontmoeten en spelen, voor klimaatmaatregelen en duurzame mobiliteit. De clustering van bedrijven en opleidingen op het gebied van energietransitie levert innovatiekracht op en een slag naar een circulaire en duurzame economie. Wijken versterken waarin iedereen mee kan doen.
Een voorwaarde voor de groei is dat Arnhem vitaler, veiliger en socialer wordt. Alle Arnhemmers moeten beter worden van de groei van de stad. Dit betekent aandacht in de wijken voor woningen voor álle doelgroepen en voor levensloopbestendige wijken met voldoende werkgelegenheid. Bij groei van woon-, winkel- of bedrijfsruimte moeten tegelijk functies worden toegevoegd die bijdragen aan de sociale samenhang en leefbaarheid in de wijk. Slim omgaan met ruimtegebruik. Ruimte is schaars en moet dus efficiënt gebruikt worden. Dit betekent dat we nieuwe woningen en kantoren zoveel mogelijk bouwen op plekken die goed bereikbaar zijn met het openbaar vervoer en in de nabijheid van veel voorzieningen. Daar gaan we de hoogte in. We mengen functies en houden ook rekening met ontwikkelingen onder de grond, zoals kabels en leidingen, grondwater en bodemkwaliteit.
Overkoepelende thema's In de Omgevingsvisie Arnhem 2040 werken we deze keuzes integraal uit in zes overkoepelende thema's: ruimtelijke kwaliteit, gezonde leefomgeving, economische vitaliteit, woningbouw en -transformatie, bereikbaarheid en schone mobiliteit en tenslotte energietransitie. Een aantrekkelijk Arnhem Om de ruimtelijke kwaliteit van onze stad te behouden en te versterken, gaan we de komende jaren flink aan de slag met het verder zichtbaar en meer beleefbaar maken van Arnhem als groene, creatieve en vrije stad. Een groene, gezonde en veilige stad Het Arnhems groen draagt bij aan de fysieke en mentale gezondheid van onze inwoners. De groene ruimte nodigt uit tot bewegen en sporten. Daarnaast heeft groen een sociale functie: mensen ontmoeten elkaar. Het bevordert de psychische gezondheid en de veiligheid en beperkt het gevoel van eenzaamheid (onder andere bij ouderen). De komende jaren gaan we veel woningen in de stad bijbouwen. Hiermee sparen we het groen en de natuur buiten de stad, maar we moeten ook zorgen dat er ín de stad voldoende groen aanwezig blijft. Bij de verstedelijkingsopgave is een klimaatbestendige, schone, biodiverse, veilige en gezonde leefomgeving belangrijk. Ontwikkelen van toegankelijk en aantrekkelijk groen in de nabije omgeving is een cruciaal uitgangspunt. Een vitale stad Arnhem wil een veerkrachtige stad zijn.
Een duurzame en dynamische economie is cruciaal in relatie tot de andere uitdagingen die de stad kent. Zoals het welzijn van haar inwoners, onze mobiliteit en bereikbaarheid, de woningbouw en ruimtelijke kwaliteit en de energietransitie. De aanwezigheid van banen, innovaties en investeringen is een impuls voor de ontwikkeling van de welvarendheid van de stad. De werklocaties in Arnhem spelen daarin een cruciale rol. Onder werklocaties verstaan we naast de Bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Olympuskwartier" (vastgesteld) 25
bedrijventerreinen en kantorenlocaties ook andere delen van de stad waar gewerkt wordt. Zoals de binnenstad en woonwijken. Daarom investeren we de komende jaren in economische kracht, in nieuwe bedrijvigheid, in toekomstbestendige werklocaties en in sterke wijken met voldoende werkgelegenheid en een hoog voorzieningenniveau. Een sterk energiecluster is daarbij ons vlaggenschip. Een stad waar het goed wonen is Om de beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen in Arnhem op peil te houden, moeten er meer woningen worden gerealiseerd de komende jaren. Dit geldt voor alle soorten woningen en voor alle doelgroepen: aantrekkelijke levensloopbestendige woningen voor ouderen, woningen voor kleine huishoudens, sociale woningbouw in goedkoop en betaalbaar segment, de categorie middenhuur en het hogere segment. Om tot een inclusieve en vitale stad te komen, streven we onder meer naar een goede mix van allerlei typen woningen en woonmilieus in sociale huur, vrijesectorhuur en koop. Dit in combinatie met de daarbij passende voorzieningen. Ruimte voor schone mobiliteit Voor de ontwikkeling van Arnhem is schone mobiliteit een belangrijke voorwaarde. Om extra druk op de ruimte door autoverkeer te voorkomen, geven we de komende jaren ruim baan aan lopen, fietsen en openbaar vervoer. De Trolleybus is onze grote trots.
Deze duurzame manier van verplaatsen is goed voor de gezondheid en de luchtkwaliteit, zorg voor minder lawaai en vraagt om minder ruimte. Daarnaast zetten we in op bereikbaarheid en toegankelijkheid voor iedereen. Daarbij gebruiken we de bestaande infrastructuur zo goed mogelijk. Een stad met nieuwe energie Een klimaatneutraal en duurzaam Arnhem, dat is waar we naartoe willen. Een groene en gezonde stad met schone lucht, waarin het ook voor onze kinderen en kleinkinderen goed wonen is. Een stad met een schone economie die niet meer draait op kolen, olie en gas, maar op schone energiebronnen als zon en wind. Om daar te komen, zetten we de komende jaren vol in op de energietransitie: de strategie om Arnhem in 2050 onafhankelijk te laten zijn van fossiele brandstoffen.
Gebiedsuitwerkingen In de omgevingsvisie is een uitwerking van deze koers opgenomen voor vijf deelgebieden: Arnhem Centrum, Arnhem West, Arnhem Oost, Arnhem Zuid en Arnhem Noord. Dit zijn deelgebieden waar relatief veel opgaven tegelijk spelen. In de komende jaren zal juist in die delen van de stad veel veranderen en zijn belangrijke keuzes te maken. Dit doet natuurlijk niets af aan het belang en de kwaliteiten van andere deelgebieden van Arnhem. Het plangebied ligt in Arnhem Zuid, hieronder wordt dat deelgebied nader uiteengezet. Arnhem Zuid Gebiedskansen Investeer in bestaande kwaliteiten De wijken in Zuid hebben een hoge kwaliteit, onder andere door een relatief rustige, geborgen en groene woonomgeving. Soms is deze kwaliteit wat sleets geworden of heeft het een andere betekenis gekregen dan oorspronkelijk bedoeld. Zo is de ontmoetingsfunctie van de hofjes in Vredenburg (ooit bedoeld als gemeenschappelijke achtertuin waar kinderen konden spelen en bewoners elkaar konden ontmoeten) door slijtage en vergrijzing verdwenen. Maar de ruimte is er nog wel, en wacht bij wijze van spreken op een nieuwe betekenisvolle invulling voor de bewoners van de wijk. Neem de robuuste groen-blauwe structuur als uitgangspunt Een basiskwaliteit van Zuid is de robuuste groenblauwe hoofdstructuur, die de wijken omzoomt en door de wijken verweven is.
Deze structuur speelt een belangrijke rol bij het verbinden van de wijk met het omliggende landschap. De afstand van de woningen tot het groen is klein, en maakt dat voet- en fietsverbindingen aantrekkelijk zijn. Anderzijds biedt het een buffer tussen de verschillende buurten en geeft het identiteit en geborgenheid. De robuuste groenblauwe hoofdstructuur moet op een aantal punten hersteld worden; het vormt de basis voor de historische identiteit van Zuid en de verbinding voor mens en dier. Voorbeeld hiervan is de kruising van de Huissensedijk met de Matsersingel en tussen Kronenburg en de Overmaat. We willen daar het landschappelijke profiel van de dijk herstellen en de 26
Bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Olympuskwartier" (vastgesteld)
verkeerswegen inpassen, zodat de groenbeleving en cultuurhistorische waarden weer zichtbaar worden. Versterk de ruggengraat van Zuid De goede bereikbaarheid is een belangrijk onderdeel van de woonkwaliteiten van Zuid en moet daarom gekoesterd worden. Op een aantal plekken wordt de ruimte niet meer volledig benut waarvoor het bedoeld is (auto en bus). Als afschalen mogelijk is, kan de ruimte worden ingericht voor ander gebruik (fiets, voetganger, water of groen). Dit zal bijdragen aan een betere verblijfskwaliteit. Dit geldt bijvoorbeeld voor de Groningensingel, maar misschien ook voor de Kronenburgsingel en in de toekomst voor een deel van de Burgemeester Matsersingel. De Burgemeester Matsersingel functioneert niet meer als centrale verkeersas, maar is in ruimtelijk opzicht nog steeds de ruggengraat van Arnhem Zuid. Op een aantal strategische punten mag de stad zich nadrukkelijker tonen aan de Matsersingel voor de herkenbaarheid en oriëntatie: bij het centrum van Zuid (Kronenburg), bij de Gelderse Poort (Kruising A325-Matsersingel) en bij Station Zuid. Stedelijke functies op deze drie gebieden zal Arnhem Zuid zichtbaarheid geven, daardoor wordt de oriëntatie vanaf de singel en de herkenbaarheid verbeterd. Ze krijgen elk een eigen uitstraling en dynamiek en laten zien dat Zuid niet alleen een woongebied is.
De Matsersingel fungeert als een groen kralensnoer waarbij de verblijfskwaliteit en de toegankelijkheid voor voetgangers en fietsers wordt verbeterd. Ambitie-agenda Nieuwe ontwikkelingen zorgen voor meer variatie in het woningaanbod en nieuwe werkplekken. Een nieuwe stedelijke ontwikkeling gaat gepaard met verbetering van de omgevingskwaliteit (toevoegen van groen, tegengaan hitte, ontmoetingsruimte). We ontwikkelen multifunctionele stedenbouwkundige concepten. Een nieuwe ontwikkeling levert geen druk op de openbare ruimte (extra m2 verharding en parkeren) en maakt gebruik van duurzame mobiliteitsconcepten of gebouwd parkeren. We versterken de bestaande groene en blauwe structuren. We heffen de bestaande infrastructurele barrières op. We zorgen voor voldoende lokale arbeidsplaatsen. Toetsing van het initiatief aan de Omgevingsvisie Voorliggend initiatief voorziet in het realiseren van sport- en leisurevoorzieningen, gezondheidszorg, woonzorgvoorzieningen en woningen in het Olympuskwartier. Met het voornemen wordt bijgedragen aan het op peil houden van het voorzieningenniveau en de woningvoorraad in de wijk. Bij het maken van het stedenbouwkundig plan is voldoende rekening gehouden met de ambitie-agenda voor het deelgebied Zuid.
Concluderend heeft het voornemen een positieve uitwerking op de omgeving en de stad Arnhem als geheel en voldoet het voornemen daarmee aan de ambities uit de Omgevingsvisie. 4.3.4
Woonbeleid
In 'De Arnhemse Woonprincipes 2025' en het Plan van Aanpak: Woningbouwontwikkeling is opgenomen welke strategische koers we volgen die er zorg voor moet dragen dat Arnhem ook in de toekomst een aantrekkelijke woonstad blijft waar het voor iedereen aantrekkelijk is om te wonen. Het Plan van Aanpak: Woningbouwontwikkeling bevat de marsroute over hoe we de komende jaren de woningbouw vorm willen geven. Om beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen in Arnhem op peil te houden moeten er de komende jaren meer woningen worden gerealiseerd. Dit geldt voor alle soorten woningen en voor alle doelgroepen: aantrekkelijke levensloopbestendige woningen voor ouderen, woningen voor kleine huishoudens, sociale woningbouw in goedkoop en betaalbaar segment, de middenhuurcategorie en het hogere segment. In het Plan van Aanpak is opgenomen dat over de projecten heen minimaal 30% aan sociale corporatiehuur gerealiseerd dient te worden. De onderstaande vier pijlers vormen de hoofddoelen van de Arnhemse Woonprincipes: 1. Duurzaam betaalbaar; hierbij zorgen we dat er voor elk inkomen voldoende passende sociale en betaalbare woningen beschikbaar zijn. Daarbij sturen we niet alleen op aantallen, maar streven we ook naar een goede prijskwaliteit en op de duurzaamheid van woningen in de nieuwbouw en in de Bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Olympuskwartier" (vastgesteld) 27
bestaande woningvoorraad. 2. Levensloopgeschikt wonen: door meer levensloopgeschikte woningen aan de voorraad toe te voegen én bestaande woningen aan te passen of op te plussen, kunnen we mensen, gezond of beperkt, in verschillende levensfases van hun leven, een passende woonplek blijven bieden in Arnhem. 3. Aantrekkelijke woonstad: Arnhem heeft door zijn centrale ligging een bijzondere ruimtelijke en groene kwaliteit. Met de binnenstad, de Rijn en stadsparken in combinatie met wonen, leren, werken en verblijven maakt het de stad vitaler. Arnhem wil een aantrekkelijke woonstad zijn en blijven voor haar huidige inwoners, maar wil ook meer studenten en midden- en hogere inkomens aan zich binden door het bieden van aantrekkelijke, levendige of bijzondere woonmilieus. 4. Wijken met identiteit: Elke wijk heeft zijn eigen herkenbare identiteit die recht doet aan de beleving van haar inwoners. Met deze variëteit wil de stad inzetten op een duurzame woon- en leefomgeving waar bewoners trots zijn op hun wijk, waar ze zich thuis en ook zelf verantwoordelijk voor voelen. Dat palet van eigen identiteit en karakters van wijken draagt bij aan de aantrekkingskracht van Arnhem als woonstad. Wonen, Welzijn en Zorg Er ligt op het gebied van Wonen, Welzijn en Zorg een stevige fysieke huisvestingsopgave.
Door meer levensloopgeschikte woningen aan de voorraad toe te voegen én bestaande woningen preventief aan te passen of op te plussen, kunnen we mensen, gezond of beperkt, in verschillende levensfases van hun leven, een passende woonplek blijven bieden. We faciliteren het (langer) zelfstandig wonen, door in de directe of nabije woonomgeving mogelijkheden te scheppen dat arrangementen van (thuis)zorg, begeleiding, ondersteuning of andere vormen van dienstverlening en welzijnsvoorzieningen kunnen worden geboden.
Toetsing van het initiatief aan de Arnhemse Woonprincipes 2025 en Plan van Aanpak: Woningbouwontwikkeling. In voorliggend planvoornemen worden zowel huur- als koopappartementen in verschillende prijsklassen gerealiseerd. Het plan past binnen de plancapaciteit, zoals binnen de subregio Arnhem en omgeving is afgestemd. Er wordt voldaan aan de norm om minimaal 30% van de woningen binnen de sociale normen te realiseren, waarmee aan de eerste pijler en aan het Plan van Aanpak: Woningbouwontwikkeling wordt voldaan. De te realiseren appartementen zijn daarnaast geschikt voor meerdere levensfases, waarmee aan de tweede pijler wordt voldaan. Als laatste draagt het voornemen bij aan het verbeteren van de leefbaarheid en sociale veiligheid in de wijk. De wijk wordt hierdoor aantrekkelijker om in de wonen en verblijven. Hiermee wordt aan de derde pijler van het woonbeleid voldaan.
28
Bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Olympuskwartier" (vastgesteld)
Hoofdstuk 5 5.1
Omgevingsaspecten
Inleiding
De regels in het omgevingsplan moeten leiden tot een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Dit staat in artikel 4.2, eerste lid, Omgevingswet. Hierbij moet rekening worden gehouden met alle betrokken belangen. Het omgevingsplan dient te voldoen aan de instructieregels uit het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) en aan het gemeentelijk beleid. In dit hoofdstuk worden de verschillende milieu- en omgevingsaspecten onderbouwd voor de nieuwbouw Olympuskwartier Zuid.
5.2
Stedenbouwkundige aspecten
5.2.1
Verhouding tot de omgeving
Het Olympuskwartier vormt samen met de overige kwadranten de stedelijke context van het Nijmeegseplein. Door de hoogte accenten ontstaat een ruimtelijke verbinding tussen de gebieden. Aan de zijde van kronenburg zijn de hoogte accenten gesitueerd aan de Burgermeester Matsersingel. Deze accenten krijgen hun vervolg aan de Koppelstraat in het Olympuskwartier. In het Olympuskwartier is voor deze plek gekozen zodat de entree naar het gebied geaccentueerd wordt.
Afbeelding 5.1: Verhouding tot de omgeving
5.2.2
Beeldkwaliteit
De Arnhemse Welstandsnota is in 2015 vastgesteld. Arnhem is een aantrekkelijke stad om te wonen en te verblijven. Het uiterlijk van de stad draagt daaraan bij. De gemeente wil dat zo houden. Vanuit het oogpunt dat nieuwe bouwwerken in zijn algemeenheid moeten passen in hun omgeving vormt de bestaande stad het referentie- en inspiratiekader. Voor de meest voorkomende bouwwerken zijn in deze nota gebiedsgerichte criteria opgenomen. Deze criteria zijn per gebied ('géén toets', 'lichte toets' en 'zware toets') anders. Hierna is een kaart met de onderverdeling van de gebieden opgenomen en worden de gebieden nader toegelicht.
Bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Olympuskwartier" (vastgesteld) 29
Afbeelding 5.2: Welstandskaart 2015 (Bron: Welstandsnota 2015)
Welstand bij (her)ontwikkelopgaven Bij ontwikkelingsprojecten, waarbij professionele opdrachtgevers en architecten betrokken zijn en die gefaseerd of in lange tijd gerealiseerd worden, is het noodzakelijk dat de kwaliteitscriteria ruimte bieden voor nadere invulling en dat deze criteria in tijd en omstandigheid kunnen "meebewegen". Voor die ontwikkelingen kunnen speciale uitgangspunten en criteria voor ruimtelijke en architectonische kwaliteit worden opgesteld, in bijvoorbeeld een masterplan, een beeldkwaliteitplan of omgevingskwaliteitsplan. Voor de duur van de planvorming, vergunningverlening en de realisatie wordt dat kader gebruikt bij het beoordelen van de plannen. Een dergelijk kwaliteitskader kan worden vastgesteld voor elk deel van de gemeente, dus ook voor ontwikkelingen in gebieden zonder toets. Als het project is afgerond wordt automatisch het toetsniveau dat is aangegeven op de toetsingskaart weer van kracht, tenzij dit door het college anders wordt besloten. Omgevingskwaliteitplan 30