Bijlage 3d Motivering TAM-Omgevingsplan Schaapsdrift e.o.

TAM-omgevingsplan Schaapsdrift e.o.

TAM-omgevingsplan Schaapsdrift e.o.

Inhoudsopgave Motivering Hoofdstuk1

Inleiding

5

1.1

Wat is een omgevingsplan?

5

1.2

Waarom een wijziging van het omgevingsplan?

5

1.3

Waar geldt deze wijziging van het omgevingsplan?

6

1.4

Wat wijzigt dit besluit?

6

1.4.1

Vervallen onderdelen

6

1.4.2

Toegevoegde onderdelen

6

Hoofdstuk2

Beschrijving bestaande situatie

7

2.1

Inleiding

7

2.2

Historische ontwikkeling

7

2.3

Ruimtelijke en functionele structuur

7

Hoofdstuk3

Beschrijving van de ontwikkeling

9

3.1

Inleiding

9

3.2

Ruimtelijke opzet en structuur

14

3.2.1

Ruimtelijke aspecten

14

3.2.2

Verkeer en parkeren

17

3.2.3

Landschappelijke inpassing

17

3.2.4

Duurzaamheid en klimaat

17

Programma

17

3.3.1

Woonprogramma

17

3.3.2

Overige functies

18

Hoofdstuk4

Visie en beleid op locatie

21

4.1

Rijksbeleid

21

4.1.1

Nationale omgevingsvisie (NOVI)

21

4.1.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

21

Provinciaal beleid

23

4.2.1

Omgevingsvisie Gaaf Gelderland

23

4.2.2

Omgevingsverordening

23

Regionaal beleid

25

Groene metropoolregio

25

Gemeentelijk beleid

26

4.4.1

Omgevingsvisie

26

4.4.2

Plan gezonde leefomgeving

29

4.4.3

Woonbeleid

30

4.4.4

Economisch beleid

32

Hoofdstuk5

Omgevingsaspecten

35

5.1

Inleiding

35

5.2

Stedenbouwkundige aspecten

35

5.2.1

Verhouding tot de omgeving

35

5.2.2

Beeldkwaliteit

35

3.3

4.2

4.3 4.3.1 4.4

2 )

"TAM-omgevingsplan Schaapsdrift e.o." (vastgesteld

TAM-omgevingsplan Schaapsdrift e.o.

5.2.3

Windhinder

37

5.2.4

Bezonning

38

5.2.5

Privacy

41

Mobiliteit

41

5.3.1

Verkeer

41

5.3.2

Parkeren

43

Milieu

44

5.4.1

Geluid

44

5.4.2

Lucht

48

5.4.3

Omgevingsveiligheid

49

5.4.4

Bodem

49

5.4.5

Water

50

5.4.6

Geur

53

5.4.7

Licht

53

5.4.8

Trillingen

54

5.4.9

M.e.r.-beoordeling

54

Natuur, groen en bomen

57

5.5.1

Soorten- en gebiedsbescherming

57

5.5.2

Groen

58

5.5.3

Bomen

60

Archeologie, cultuurhistorie en landschap

61

5.6.1

Cultureel erfgoed

61

5.6.2

Archeologie

64

5.6.3

Rijksmonumenten

65

5.6.4

Gemeentelijke monumenten

65

5.6.5

Beschermde stadsgezichten

66

5.6.6

Landschap

66

Duurzaamheid, klimaatadaptatie en energie

67

5.7.1

Strategie klimaatadaptatie

67

5.7.2

Natuur- en klimaatadaptief bouwen

68

5.7.3

Energiestrategie

69

5.7.4

Circulair bouwen

71

Gezondheid

72

5.8.1

Bewegen

72

5.8.2

Groene omgeving

72

5.8.3

5.3

5.4

5.5

5.6

5.7

5.8

Woonkwaliteit

72

5.9

Kabels, leidingen en obstakelbeheergebieden

72

Hoofdstuk6

Financiële haalbaarheid

73

6.1

Financieel economische haalbaarheid

73

6.2

Kostenverhaal

73

Algemeen

73

6.2.1

6.2.2 Artikelgewijze toelichting 6.2.2.1 Fasering 6.2.2.2 Algemene kostenverhaalsregels "TAM-omgevingsplan Schaapsdrift e.o." (vastgesteld) 3

73

TAM-omgevingsplan Schaapsdrift e.o.

Hoofdstuk7

Uitleg van de regels

91

7.1

Wat regelt dit omgevingsplan?

91

7.1.1

Algemeen

91

7.1.2

Focus van dit omgevingsplan

91

7.1.3

Functies en activiteiten

91

7.2

Opbouw van het omgevingsplan

91

7.3

Opzet van de regels

92

7.3.1

Inleidende regels

92

7.3.2

Functies

93

7.3.3

Waarden

93

7.3.4

Activiteiten

93

7.3.5

Bouwen

93

7.3.6

Omgevingsnormen

93

7.3.7

Omgevingsplanactiviteiten

93

7.3.8

Algemene regels

93

7.3.9

Thema Geluid

94

7.3.10

Thema kostenverhaal

94

7.3.11

Overgangs- en slotbepalingen

94

Functies

94

7.4.1

Algemeen

94

7.4.2

Gemengd gebied

94

7.4.3

Groengebied

95

7.4.4

Openbaar gebied

95

7.4.5

Parkgebied met Waarde - Landschap en natuur

95

7.4.6

Spoorgebied

96

7.4.7

Tuin

96

Waarden

96

7.5.1

Waarde - Tuin

96

7.5.2

Waarde - Waterloop

96

7.6

Handhaving

97

Hoofdstuk8

Voorbereiding en participatie

99

8.1

Overleg met de stad

99

8.2

Vooroverleg

100

8.3

Terinzagelegging (ontwerp-omgevingsplan)

100

7.4

7.5

4 )

"TAM-omgevingsplan Schaapsdrift e.o." (vastgesteld

TAM-omgevingsplan Schaapsdrift e.o.

Motivering Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Wat is een omgevingsplan?

Een omgevingsplan bestaat uit regels en gaat vergezeld van deze motivering. Iedere regel heeft een zogenaamd 'werkingsgebied'. Dit werkingsgebied geeft aan waar in de gemeente een bepaalde regel geldt. Het omgevingsplan bevat regels die te maken hebben met de fysieke leefomgeving. Het gaat dan bijvoorbeeld om regels over bouwen (waar, hoe hoog, welke materialen) of het gebruik van gronden (wonen, detailhandel, groen). Maar het kunnen ook regels zijn over monumenten, water of gezondheid, veiligheid et cetera. Het omgevingsplan richt zich op het goed functioneren, beheren en beschermen van onze stad en ons buitengebied. TAM-IMRO Omgevingsplan Dit plan is een TAM-IMRO omgevingsplan. TAM staat voor tijdelijke alternatieve maatregel. IMRO voor informatiemodel Ruimtelijke ordening. TAM-IMRO maakt het mogelijk om direct na de inwerkingtreding van de Omgevingswet een plan in procedure te brengen zonder dat wordt voldaan aan de nieuwe standaarden. Via de overbruggingsfunctie zijn deze plannen wel via het Omgevingsloket te raadplegen. Het plan is dan zichtbaar als een laag 'bovenop' het omgevingsplan. Later moet het dit plan nog wel conform de nieuwe standaarden gepubliceerd worden. Juridisch-inhoudelijk is dit plan een wijziging van het omgevingsplan. Dat betekent dat het plan voldoet aan de eisen die de Omgevingswet stelt.

1.2

Waarom een wijziging van het omgevingsplan?

Tot 2040 moeten minstens 16.000 woningen bijgebouwd worden in Arnhem. Omdat de ruimte schaars is, wordt naar zoveel mogelijk plekken binnen de stad zelf gekeken. Zoals in Schaapsdrift en omgeving, dat onderdeel is van Arnhem-Oost. Voor het plangebied is een Gebiedsvisie vastgesteld door de gemeenteraad op 10 april 2024. Met deze gebiedsvisie wil de gemeente het gebied het karakter geven van een levendige en groene wijk waarin mensen, net als nu, prettig wonen en werken. Deze gebiedsvisie is verder uitgewerkt in een stedenbouwkundig plan. Dit stedenbouwkundig plan bevat de uitgangspunten voor dit omgevingsplan. Binnen de grenzen van het plangebied staan nu 93 woningen en 180 zorgwoningen. In het Stedenbouwkundig plan gaan we uit van zo'n maximaal 50.000 m2 bruto vloeroppervlak woonprogramma dat gecreëerd mag worden, inclusief terug te bouwen woningen. Met het toevoegen van 458-530 woningen komt het totaal op maximaal 623 woningen en 180 zorgwoningen. Bij het toevoegen van 458 nieuwe woningen wordt uitgegaan van een gemiddelde vloeroppervlakte van 90m2 per woning. Bij een verlaging van de vloeroppervlakte naar 80m2 komt dit uit op maximaal 530 woningen. Dit is de bandbreedte die in het plan wordt aangehouden.. Per bouwveld is de massa van de bouwblokken begrensd door het bruto-vloeroppervlak.

Elk bouwveld krijgt een duidelijke programmatische invulling en een indeling in woningcategorieën. Dit is nodig om te waarborgen dat ten minste twee derde betaalbaar is, waarvan 30% een sociale huurwoning. Per bouwveld is tevens een bepaald aantal vierkante meters voor niet-wonen toegewezen, zodat de geplande 5.000 m², inclusief de buiten het plangebied gelegen Willibrordkerk, voor werk- en voorzieningenruimte daadwerkelijk wordt gerealiseerd. Bij dit omgevingsplan hoort een omgevingskwaliteitsplan. In dit plan wordt de ruimtelijke kwaliteit van de gebiedsontwikkeling geborgd. Dit plan wordt tegelijkertijd met het omgevingsplan vastgesteld door de gemeenteraad. In de regels komt een koppeling met dit omgevingskwaliteitsplan om zo de ruimtelijke kwaliteit van de bouwwerken te borgen. Daarnaast is dit document zelfbindend voor de gemeente bij de inrichting van de openbare ruimte en geldt als richtinggevend document bij de verdere uitwerking van het plan. "TAM-omgevingsplan Schaapsdrift e.o." (vastgesteld) 5

TAM-omgevingsplan Schaapsdrift e.o.

Het planvoornemen past niet binnen de bouw- en gebruiksmogelijkheden van het tijdelijk deel van het omgevingsplan, het bestemmingsplan "Velperweg e.o" en 'Bestemmingsplan Winkelcentrum- en Park Presikhaaf'. Middels dit TAM-IMRO Omgevingsplan wordt de beoogde herontwikkeling van het gebied planologisch mogelijk gemaakt.

1.3

Waar geldt deze wijziging van het omgevingsplan?

Het plangebied wordt ingekaderd door de Velperweg, de Oude Velperweg, de Wichard van Pontlaan, het park Sacré Coeur en in het zuiden het spoorlijn Arnhem - Zutphen met station Presikhaaf. Onderstaande afbeelding geeft indiciatief het projectgebied weer.

Afbeelding 1.1: Plangebied Schaapsdrift Alleen die gronden, waar de regels gewijzigd moeten worden om de gebiedsontwikkeling mogelijk te maken, zijn onderdeel van het plangebied. Woningen die aan de Schaapsdrift of in nabijheid van het plangebied liggen, maar waarvoor geen nieuwe regels hoeven te gelden zijn daarom niet meegenomen.

1.4

Wat wijzigt dit besluit?

1.4.1

Vervallen onderdelen

Dit besluit heeft niet als gevolg dat er onderdelen van het omgevingsplan komen te vervallen. 1.4.2

Toegevoegde onderdelen

Aan het plangebied worden de regels toegevoegd die nodig zijn om de gebiedsontwikkeling te kunnen realiseren. Deze regels gelden in plaats van het bestemmingsplan 'Velperweg e.o' en 'Bestemmingsplan Winkelcentrum- en Park Presikhaaf'.

6 )

"TAM-omgevingsplan Schaapsdrift e.o." (vastgesteld

TAM-omgevingsplan Schaapsdrift e.o.

Hoofdstuk 2 2.1

Beschrijving bestaande situatie

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt eerst ingegaan op de historische ontwikkeling van het gebied. Daarna volgt een beschrijving van de huidige ruimtelijke en functionele structuur in en om het besluitgebied.

2.2

Historische ontwikkeling

Het noordelijk grondgebied van de gemeente Arnhem is voornamelijk gevormd in het Pleistoceen gedurende de voorlaatste ijstijd. De ijsmassa die toen ons land bereikte, heeft vanuit het noordoosten de bodem opgestuwd. In de laatste ijstijd stroomde het smeltwater weg via het Betuwedal, op zijn weg naar beneden de toplaag van de bevroren bodem eroderend. Zo werden in de flank van de stuwwal diepe dalen uitgeschuurd die 'droge dalen' worden genoemd. Op de rand van de hoge en droge gronden stond klooster Bethanië. Langs dit klooster lag een route (langs een beek) waarover schapen werden geleid, van de weilanden in de uiterwaarden van de Rijn naar de hoge en droge heide. Hieraan dankt de Schaapsdrift haar naam. De beek op de Paasberg die langs de Schaapsdrift loopt, leidde tot bedrijvigheid. De loop zorgde voor de aanvoer van schoon water voor wasserijen. In de Tweede Wereldoorlog is veel bebouwing vernietigd. De beek is ondergronds in een pijp gebracht. De Velperweg en spoorlijn lopen dwars door de reeks van Arnhemse parken. De Velperweg was van oudsher een statige route met een dubbele bomenlaan en diverse stromende beken. Je kwam Arnhem binnen vauit een groen arcadisch landschap, langs prachtig gelegen landgoederen verpakt in de Engelse landschapsstijl.

Deze cultuurhistorische landgoederezone maakt onderdeel uit van de 'groene wig oost' en vormt een landschappelijke, ecologische en recreatieve verbinding tussen de Veluwe en Presikhaaf. Het gebied rondom de Schaapsdrift wordt sinds de tweede helft van de 19e eeuw gevormd door de ruimtelijke structuren, met name in de vorm van (spoor)wegen, beek en landgoed. Door de komst van de spoorweg richting Zutphen werd het gebied afgescheiden van landhuis Presikaaf. De oude weg richting landhuis Presikhaaf, de Esperantolaan, bleef bestaan. Het gebied tussen de beek en de Esperantolan werd met een harde scheidslijn opgedeeld in twee functies, bedrijvigheid aan de westzijde en zorg in een parkachtige omgeving aan de oostzijde. Deze situatie is sindsdien ongewijzigd en in de loop van de 20ste eeuw alleen nog maar geïntensiveerd, door zowel verdichting aan de kant van de Schaapsdrift als aan de zijde van Sacré Coeur. Ondanks de uitbreiding van het complex Vreedenhoff dicht op de bedrijven aan de Schaapsdrift is de oorspronkelijke verkaveling en scheiding tussen de gebieden intact en nog herkenbaar.

2.3

Ruimtelijke en functionele structuur

Het plangebied wordt ingekaderd door de Velperweg, de Oude Velperweg, de Wichard van Pontlaan, het park Sacré Coeur en in het zuiden het spoorlijn Arnhem - Zutphen met station Presikhaaf. Binnen het plangebied zijn drie 'werelden' die met hun ruggen naar elkaar liggen: woningen en de Willibrordkerk aan de westkant, centraal een bedrijventerrein en aan de Esperantolaan een grote zorginstelling.

"TAM-omgevingsplan Schaapsdrift e.o." (vastgesteld) 7

TAM-omgevingsplan Schaapsdrift e.o.

8 )

"TAM-omgevingsplan Schaapsdrift e.o." (vastgesteld

TAM-omgevingsplan Schaapsdrift e.o.

Hoofdstuk 3 3.1

Beschrijving van de ontwikkeling

Inleiding

In het voorgaande hoofdstuk is ingegaan op de bestaande situatie. Dit hoofdstuk beschrijft de ruimtelijke opzet voor de ontwikkeling en hoe deze programmatisch wordt vormgegeven. Startnotite Schaapsdrift Op 31 mei 2023 is de Startnotitie Schaapsdrift vastgesteld door de gemeenteraad. De startnotitie Schaapsdrift was de eerste stap in het proces van planvorming en uitwerking voor Schaapsdrift en omgeving. Het ambitiedocument ‘Ontwikkelperspectief Spoorzone Arnhem-Oost’ vormt de basis en is aangevuld met een ruimtelijke, programmatische en sociaal-maatschappelijke analyse en de ambities voor het gebied op diverse thema’s. Gebiedsvisie De Gebiedsvisie bevat de ruimtelijke, functionele en programmatische ontwikkelingsrichting voor Schaapsdrift e.o. Deze hoofdrichting is vertaald in een ruimtelijk raamwerk, een hoofdstructuur waarmee het breed gedeelde doel van een 'vernieuwde en groene stadsbuurt' verwezenlijkt moet worden. Cruciaal in dit raamwerk is de balans tussen het bestaande en het nieuwe. Het raamwerk bevat verschillende vlakken voor bebouwing (bouwvelden), die in afmeting en verhouding passen bij de omgeving. Op elk bouwveld is plaats voor collectieve voorzieningen die de sociale binding versterken, zoals een buurtkas in de tuin of op het dak, of een gezamenlijke woonkamer in een gebouw.

Twee doorsteken – 'groene lopers' geheten – verbinden de buurt met Park Sacré Coeur (waarbij de zuidelijke loper doorloopt tot de naastgelegen wijk Plattenburg). Deze groene lopers versterken het lommerrijke karakter van de landgoederenzone aan de Velperweg. Deze parkachtige stroken worden richting Sacré Coeur steeds breder, van circa 20 meter in de wijk tot circa 50 meter bij het park. de lopers zelf dragen bij aan biodiversiteitsherstel en het tegengaan van hittestress. Langs de groene lopers staan de meeste nieuwe woningen. Die zorgen voor levendigheid en sociale veiligheid. De omvang van de parkruimtes bepaalt de hoogte van de bebouwing: lagere gebouwen in en bij Schaapsdrift e.o., hogere gebouwen aan het park. Richting het spoor en Park Sacré Coeur is een oplopende bouwhoogte van 3 tot 12 bouwlagen toegestaan. Aan de zijde van de Velperweg is een brede groenstrook om de lommerrijke Velperweg te accentueren.

"TAM-omgevingsplan Schaapsdrift e.o." (vastgesteld) 9

TAM-omgevingsplan Schaapsdrift e.o.

Uitsnede gebiedsvisie De gebiedsvisie is gebaseerd op 4 principes: 1. Zonder vergroening geen verdichting Dit principe sluit aan bij de wens van de bewoners om groen en water als verbindende elementen te zien. De beek is bovengronds gebracht en de hierboven genoemde groene lopers verbinden 'alles'. Ook bestaande straten – zoals de Schaapsdrift en Reinaldstraat – krijgen waar mogelijk een groene inrichting. Dit alles is nodig om in lijn met de verdichtingsambitie – lees: het toevoegen van nieuwe woningen – een gezonde leefomgeving te creëren. Dan gaat het om het behouden van bomen en het toevoegen van groenstructuren en waterpartijen. In lijn met de Arnhemse norm voor groen en verkoeling – het '3-30-300-principe'. Voor de nieuwbouw geldt het puntensysteem voor natuurinclusief bouwen en in de openbare ruimtes, gebouwen en tuinen komen leefgebieden voor diverse dieren. Door het naar bovenhalen van de ondergrondse beek verbetert de waterhuishouding. Regenwater van de gebouwen en uit de openbare ruimte wordt vertraagd afgevoerd waardoor de wateroverlast vermindert. Dit alles is nodig om in lijn met de verdichtingsambitie – lees: het toevoegen van nieuwe woningen – een gezonde leefomgeving te creëren. Dan gaat het om het behouden van bomen en het toevoegen 2. Arnhemse Mix De toekomstige wijk heeft een 'stedelijke mix' van (betaalbaar) wonen, werken en voorzieningen. De 10 )

"TAM-omgevingsplan Schaapsdrift e.o." (vastgesteld

TAM-omgevingsplan Schaapsdrift e.o.

benodigde nieuwbouw bestaat volgens de gebiedsvisie uit circa 450 woningen en 5.000 vierkante meter voor werken en voorzieningen (inclusief de 1.100 vierkante meter grote Willibrordkerk). De nieuwe woningvoorraad is opgebouwd uit: minimaal 30 procent sociale huur, minimaal 36 procent betaalbaar segment (middenhuur of betaalbare koop), waarvan minimaal 20% een betaalbare koopwoning en maximaal 34 procent vrije sector. Het gros van de nieuwbouw bestaat uit appartementen, bedoeld voor starters, kleine gezinnen en ouderen – hier is in Arnhem grote behoefte aan. Daarnaast is er ruimte voor kleinschalige bedrijvigheid en buurtvoorzieningen die de wijkeconomie versterken of gerelateerd zijn aan de Kenniscampus. Bedrijven of activiteiten die zorgen voor veel verkeersbewegingen en veel parkeerruimte vergen (zoals bouwmarkten), worden niet toegestaan. Het idee om de Schaapsdrift als hart van de buurt te behouden sluit hierbij aan door de inzet op kleinschalige en aantrekkelijke functies. Nieuwe woon- en werkfuncties en voorzieningen worden zorgvuldig ingepast. De crux is om zoveel mogelijk bestaande woningen en voorzieningen (zoals de cafetaria) te behouden. Daarvoor zijn bouwvelden aangewezen. De ligging van deze velden en de bebouwingshoogte worden deels bepaald door de bestaande bebouwing.

De velden bieden ruimte voor verschillende soorten woningen en bedrijven, met toegankelijke binnenterreinen die deels overdekt zijn – mede om een collectieve fietsenstalling en 50 procent van de benodigde parkeerplekken te huisvesten. Groene daken en parkeerdekken zijn te gebruiken als collectieve tuinen voor ontmoeting op bouwblokniveau. Een veld aan de Velpwerweg zal de zorginstelling Innoforte huisvesten De autovrije 'groene loper' naar Park Sacré Coeur. De Middenstraat – met groene inrichting en de herstelde beekloop – zorgt voor een aangename verblijfsruimte. 3. Autoluwe stadsbuurt Verschillende loop- en fietsroutes vormen straks één netwerk dat de oude en nieuwe woningen verbindt. De autoluwe opzet sluit aan bij het idee om het groen en het water in te zetten als 'landschappelijke dragers'. Binnen dit alles blijft de cultuurhistorische Schaapsdrift functioneren als de belangrijkste route. Het voetgangersnetwerk valt zoals gezegd samen met de groenblauwe structuur – beplanting, water en een nieuwe verblijfsruimte in het hart van het gebied. Het station, Park Sacré Coeur en alle woningen zijn verbonden door goede wandelpaden. Het stimuleren van de fiets heeft prioriteit. De buurt ligt gunstig ten opzichte van het stadscentrum (minder dan 10 minuten fietsen), park Presikhaaf en het gelijknamige winkelcentrum.

Er komen verbeterde fietsroutes, de Schaapsdrift wordt ingericht als fietsstraat en de Esperantolaan als 'voetfietspad . Zo wordt Schaapsdrift e.o. een buurt waar het vanzelfsprekend is dat mensen de auto laten staan en de fiets pakken of te voet gaan. NS en ProRail investeren in verbeteringen aan het station, waaronder de toegang voor mensen met een fysieke of visuele beperking en de verbreding van de perrons. De gemeente draagt hieraan bij. Deelmobiliteitsvormen als ov-fiets en deelauto's worden aangeboden. De fietsenstalling wordt uitgebreid en aan het stationsplein komen kleine voorzieningen. Hiermee wordt deze zijde van Schaapsdrift e.o. getransformeerd van een 'achterkant' naar een nieuw 'voorkant'. De buurthub ligt nabij het station en vangt bijna de helft van de parkeerbehoefte van de nieuwbouw op. Parkeergelegenheden bij de nieuwbouw worden op eigen terrein en onder groene daken gerealiseerd. Door de combinatie van deze maatregelen krijgt de auto een kleinere rol in het straatbeeld. 4. Energieke wijk In het toekomstige Schaapsdrift e.o. staat energieneutraliteit hoog in het vaandel – door in te zetten op schone energie, met een focus op zonne-energie.

De hele buurt wordt betrokken bij duurzame ontwikkeling, met speciale aandacht voor het isoleren van bestaande woningen Het plangebied bevat verschillende vlakken voor bebouwing (bouwvelden), die in afmeting en verhouding passen bij de omgeving. Op elk bouwveld is plaats voor collectieve voorzieningen die de sociale binding versterken, zoals een buurtkas in de tuin of op het dak, of een gezamenlijke woonkamer in een gebouw. Twee doorsteken – 'groene lopers' geheten – verbinden de buurt met Park Sacré Coeur (waarbij de zuidelijke loper doorloopt tot de naastgelegen wijk Plattenburg). Deze parkachtige stroken worden richting Sacré Coeur steeds breder, van 20 meter in de wijk tot circa 50 meter bij het park. In de twee "TAM-omgevingsplan Schaapsdrift e.o." (vastgesteld) 11

TAM-omgevingsplan Schaapsdrift e.o.

lopers staan grote bomen en struiken, met daartussen kruidenrijke graslanden, passend bij het karakter van landschapspark Sacré Coeur. Er zijn plekken om te sporten en te ontspannen. De lopers zelf dragen bij aan biodiversiteitsherstel en het tegengaan van hittestress. Langs de groene lopers staan de meeste nieuwe woningen. Die zorgen voor levendigheid en sociale veiligheid. De omvang van de parkruimtes bepaalt de hoogte van de bebouwing: lagere gebouwen in en bij Schaapsdrift e.o., hogere gebouwen aan het park. Uitwerking gebiedsvisie in omgevingsplan, omgevingskwaliteitsplan en stedenbouwkundig plan De gebiedsvisie is verder uitgewerkt in het omgevingsplan, een Omgevingskwaliteitsplan en het Stedenbouwkundig Plan. In het Stedenbouwkundig Plan hebben de hoofdfuncties zoals bebouwing (bouwvelden), groen, wat er en verkeer hun plek gekregen in het gebieden en is aan de hand van impressies de sfeer geduid voor de wijk. Daarnaast is er nadere programmatische uitwerking gemaakt van het woon-, niet-woonprogramma en parkeren (auto en fiets). Het stedenbouwkundig plan uit van het toevoegen van minimaal 458 en maximaal 530 woningen. Er wordt maximaal circa 50.000m2 aan woonprogramma toegevoegd. Bij woningen met een gemiddelde grootte van 90m2 bvo per woning kunnen er 458 woningen toegevoegd.

Bij woningen met een gemiddelde grootte van 80m2 bvo per woning kunnen er 530 woningen worden toegevoegd. Het Stedenbouwkundig plan en Omgevingskwaliteitsplan geven uitwerking aan de vastgestelde uitgangspunten van de Gebiedsvisie Schaapsdrift e.o. Zo wordt er voor elke nieuwe woning 50m2 nieuw groen gerealiseerd, wordt de wijk autoluw, zal er gebouwd worden voor een gemêleerde demografie en worden de hoge ambities voor duurzame wijkontwikkeling mogelijk gemaakt. Het Stedenbouwkundig Plan is op 11 maart 2025 vastgesteld door het college TOEVOEGEN LINK GEMEENTELIJKE WEBSITE NA VASTSTELLING. Wat is er gewijzigd ten opzichte van de Gebiedsvisie? Het proces om van gebiedsvisie tot omgevingsplan en stedenbouwkundig plan te komen heeft geleid tot een aantal aanpassingen; Aanpassingen: 1. Behouden recentelijk opgeknapt pand Schaapsdrift 47-49. 2. Behouden en optoppen van het kopgebouw bij het station en uitbreiden met een terras. 3. Rijrichting Schaapsdrift draaien. 4. Sloop Nijenstede (keuze Innoforte). 5. Getrapte volumes zijn nu losse panden die verschillen van hoogte. Hoogte-accent is verplaatst naar de tweede linie, vanaf de Velperweg gezien. 6. Atelierwoningen in de hoek van de Schaapsdrift en Eleonorastraat. 7. Optie om buurthub te draaien t.b.v. twee lichthoven. 8. Inpassing extra parkeerplaatsen westzijde Casimir State. 9. Geen bebouwing naast het huidige Vivare pand. 10.

Doorsteek fietsroute bouwblok Casimir State / Sacré Coeur niet mogelijk i.v.m. perceelgrenzen. 11. Behoud auto-entree Sacré Coeur gebouw aan noordzijde. 12. Beek afkoppelen + oppervlakkig afwateren. Beekriool in Schaapsdrift als hemelwaterafvoer. 13. Mini-stadswoningen en aanpassing groene corridor. 14. Behoud 2-kapper Schaapsdrift 109-111 en mogelijkheid tot vergroting van de tuinen. 15. Behoud onderdoorgang spoorviaduct vanwege de kosten en complexiteit. Extra fietspad. 16. Toevoeging voetgangersbrug over het spoor. 17. Grotere binnentuin Innoforte 18. Woningen plaatsgemaakt voor zorgcomplex. In onderstaande afbeelding uit het Stedenbouwkundig Plan, op p. 40, zijn deze wijzigingen inzichtelijk gemaakt

12 )

"TAM-omgevingsplan Schaapsdrift e.o." (vastgesteld

TAM-omgevingsplan Schaapsdrift e.o.

De Omgevingswet introduceert het begrip omgevingskwaliteit, als hoofddoel van de wet, waarbij overheid en initiatiefnemer de plicht hebben te zorgen dat de omgevingskwaliteit verbetert. Om dit een goede plek in de gebiedsontwikkeling te geven is een OKP opgesteld. Het OKP bestaat uit twee onderdelen: buitenruimte en bebouwing. Het Omgevingskwaliteitspaln is het toetsingskader voor het Kwaliteitsteam en de Commissie Omgevingskwaliteit. Het OKP geeft kwalitatieve eisen en wensen mee aan de te maken bouwplannen door ontwikkelende partijen met hun architecten, en voor de inrichting van de openbare ruimte. Dit document is zelfbindend voor de gemeente bij de inrichting van de openbare ruimte en geldt als richtinggevend document bij de gronduitgifte. Daarnaast komt er in de regels van het omgevingsplan een koppeling met dit omgevingskwaliteitsplan om zo de ruimtelijke kwaliteit van de bouwwerken te borgen. Het OKP is opgenomen als bijlage bij de motivering in lage resolutie. Tevens wordt dit plan gepubliceerd in het gemeenteblad en is het plan in hogere resolutie te vinden op de gemeentelijke website. "TAM-omgevingsplan Schaapsdrift e.o." (vastgesteld) 13

TAM-omgevingsplan Schaapsdrift e.o.

TOEVOEGEN LINK GEMEENTELIJKE WEBSITE NA VASTSTELLING.

3.2

Ruimtelijke opzet en structuur

3.2.1

Ruimtelijke aspecten

In dit omgevingsplan wordt uitgegaan van 8 verschillende bouwvelden. Deze zijn genummerd van A tot en met G. Voor ieder bouwveld gelden andere randvoorwaarden. Zo is er sprake van een differentiatie in bouwvolume en bouwlagen. Voor het bouwen moet worden voldaan aan de maxiale bouwhoogte die in meters is opgenomen in de verbeelding. Daarnaast wordt bij het bouwen getoetst aan het OKP t.a.v. het uiterlijk van de bouwwerken, de bouwlagen en de geleding van het bouwwerk. En zijn er per veld verschillende activiteiten toegestaan. Dit is verder uitgewerkt in deze paragraaf en het woonprogramma opgenomen in 3.3.

14 )

"TAM-omgevingsplan Schaapsdrift e.o." (vastgesteld

TAM-omgevingsplan Schaapsdrift e.o.

Kaartje bouwvelden. Bouwveld A Binnen haar eigen bouwveld heeft zorginstelling Innoforte de mogelijkheid om nieuwbouw te realiseren – met tijdelijk behoud van het huidige pand. Dit zorgcomplex ligt goed ingebed in de buurt. Het bouwveld biedt ruimte voor een binnentuin die past bij de doelgroep en zorgt aan drie zijden voor een groene en autoluwe omgeving. Er is voldoende afstand tot de Velperweg waar een groene inrichting tussen gebouw en weg aangelegd wordt, die past bij het groene karakter van de Velperweg. Ten zuiden van Innoforte ligt de autovrije 'groene loper' naar Park Sacré Coeur. De Middenstraat – met groene inrichting en de herstelde beekloop – zorgt voor een aangename verblijfsruimte. Ten noorden van dit veld is het gebruik voor een bevoorradingsweg en kort parkeren toegestaan. Deze zone ligt binnen een park met landschappelijke waarden. Het aanleggen van deze weg en van parkeerplaatsen is alleen toegestaan indien dit landschappelijk wordt ingepast, bijvoorbeeld door het "TAM-omgevingsplan Schaapsdrift e.o." (vastgesteld) 15

TAM-omgevingsplan Schaapsdrift e.o.

plaatsen van een heg. Overige bouwvelden A1, B, C, D, E, F en G algemeen De overige bouwvelden bieden ruimte voor verschillende soorten woningen en bedrijven, met toegankelijke binnenterreinen die deels overdekt zijn – mede om een collectieve fietsenstalling en 50 procent van de benodigde parkeerplekken te huisvesten. Groene daken en parkeerdekken zijn te gebruiken als collectieve tuinen voor ontmoeting op bouwblokniveau. De complexen bestaan uit meerdere panden met eigen entrees, bij voorkeur in de vorm van portieken. Lange galerijen worden vermeden. De variatie in woningtypen omvat appartementen, stadswoningen, studio's en boven- en benedenwoningen, met ruimte voor werken en voorzieningen op de begane grond (in de plinten). Bouwveld D In bouwveld D maken we twee varianten mogelijk in het omgevingsplan. De eerste variant is de volledige sloop van de woningen en nieuwbouw en de tweede variant is gedeeltelijke sloop en nieuwbouw. Indien Vivare kiest voor gedeeltelijke sloop en nieuwbouw moet er van het OKP worden afgeweken, het omgevingsplan maakt dit mogelijk, maar hiervoor is wel een positief advies van de Commissie Omgevingskwaliteit nodig. Daarnaast biedt het omgevingsplan de mogelijkheid om in dit geval het hoogteaccent (van 34 meter) te verplaatsen en gedeeltelijk buiten het bouwvlak te bouwen.

Bouwveld F - specifiek Ter plaatse van dit veld wordt een buurthub gerealiseerd met minimaal 250 parkeerplaatsen. Rondom de hub is ruimte voor woningen en aan de zijde van de Esperantolaan komen bedrijven geschikt voor functiemenging en creatieve functies. Op de hoek, aan de zijde van Schaapdrift, zijn atelierwoningen toegestaan. Grenzend aan de bestaande woningen aan de Schaapsdrift, is een uitbreiding van de tuinen mogelijk gemaakt met bijbehorende bouwwerken en de mogelijkheid voor een bedrijf aan huis toegestaan. Op Schaapsdrift 83 wordt de mogelijkheid geboden voor een buurtfunctie. Bouwveld E - specifiek Voor Bouwveld E wordt uitgegaan van de bestaande situatie. Dat houdt in dat we activiteiten die zijn toegestaan op basis van het geldende omgevingsplan, ook in dit plan mogelijk maken. Wel maken we het mogelijk om op het bestaande gebouw 3 extra woningen toe te voegen door een extra bouwlaag toe te voegen. Middenstraat De Middenstraat is een nieuw aan te leggen straat, die haaks op de 'groene lopers' komt te liggen. Het heeft een dusdanige maat dat het hier wel mogelijk is om de beek – omgeleid vanaf de Schaapsdrift – bovengronds te brengen. Aan de beek ligt een buurtpleintje, met in de gebouwenplint verschillende functies (niet wonen). Daarna verdwijnt de beek weer ondergronds, onder het spoor door naar het watersysteem van de heemtuin.

De Middenstraat loopt vanaf de Velperweg het gebied in voor de ontsluiting van de noordelijke bouwvelden. Aan de zuidzijde is het een kleine insteek vanaf de Eleonorastraat naar de buurthub voor deelmobiliteit. Het grootste deel van de Middenstraat is autoluw en krijgt een 'groenblauwe' inrichting die past bij het karakter van een wandel-, fiets- en verblijfstraat. De straat wordt omringd door gebouwen met vier tot vijf verdiepingen en terugliggende bovenlagen (setbacks genoemd). Aan de kruisingen met de groene lopers komen mogelijkheden voor niet-woonfuncties, zoals een apotheek, buurthuis of kleine bedrijfsruimtes. Hier en daar komen laad- en losplaatsen voor pakketdiensten, bezorging en verhuizingen. Vanaf de Eleoanrastraat is de mogelijkheid opgenomen om een voorziening aan te leggen voor nood- en hulpdiensten en een vuilophaaldienst. 16 )

"TAM-omgevingsplan Schaapsdrift e.o." (vastgesteld

TAM-omgevingsplan Schaapsdrift e.o.

3.2.2

Verkeer en parkeren

Om de autoluwe woonwijk te realiseren is gekozen om met twee 'inprikkers' – vanaf de vernieuwde Velperweg en de Eleonorastraat – het gebied te ontsluiten. De inprikker aan de Eleonorastraat komt uit bij de parkeerbuurthub (in het omgevingsplan noemen we dit de buurthub). Het uitgangspunt is dat per bouwveld maximaal 50% van het autoparkeren wordt opgelost op eigen terrein. Voor het overige wordt gebruik gemaakt van de buurthub. De buurthub ligt nabij het station en vangt bijna de helft van de parkeerbehoefte van de nieuwbouw op. Daarnaast wordt er betaald parkeren ingevoerd. Door een lagere parkeernorm in te voeren, veroorzaken nieuwe bewoners geen extra parkeerdruk op de bestaande straten – zij krijgen immers geen vergunning voor parkeren op straat. Initiatiefnemers voor en ontwikkelaars van de nieuwbouw worden aangemoedigd om in te zetten op deelmobiliteit en fietsparkeren. Parkeergelegenheden bij de nieuwbouw worden op eigen terrein en onder groene daken gerealiseerd. Door de combinatie van deze maatregelen krijgt de auto een kleinere rol in het straatbeeld. Gezamenlijke fietsenstallingen met fietsparkeernormen (verplicht aantal fietsplekken per gebouw) worden voorgeschreven aan ontwikkelende partijen. 3.2.3

Landschappelijke inpassing

De twee 'groene lopers' en de groene rand aan de Velperweg zijn de voornaamste onderdelen in het ruimtelijk raamwerk. De groene rand aan de Velperweg verstevigt het lommerrijke karakter van de Velperweg in de cultuurhistorische landgoederenzone. De groene lopers verbinden Schaapsdrift e.o. met Park Sacré Coeur. Na de kruising met de Middenstraat (zie verderop) verbreden de profielen zich. In deze parkgebieden is ruimte voor natuur, sport en recreatie. Het bladerdek van de vele nieuwe bomen zorgt voor biodiversiteitsherstel en verkoeling. Ook vormt de beekloop een belangrijk landschappelijk element, de waterloop wordt zichtbaar en beleefbaar gemaakt in de nieuwe inrichting. 3.2.4

Duurzaamheid en klimaat

De nieuwe gebouwen zijn 'klimaatadaptief', ook om hittestress te voorkomen. Ze worden onderdeel van het zogenoemde 'koele netwerk' van beschutte routes en koele plekken. Voor Schaapsdrift moet klimaatadaptief en natuurinclusief worden gebouwd, dit is als verplichting opgenomen in de regels. In het toekomstige Schaapsdrift e.o. staat energieneutraliteit hoog in het vaandel – door in te zetten op schone energie, met een focus op zonne-energie. De hele buurt wordt betrokken bij duurzame ontwikkeling, met speciale aandacht voor het isoleren van bestaande woningen. Ondanks de verwachte netuitbreiding in 2030, kampt ook Arnhem met netcongestie. De drukte op het elektriciteitsnet wordt veroorzaak door de snelle ontwikkeling van nieuwe woonwijken, bedrijventerreinen, zonneparken, windparken, en de toename van elektrisch vervoer en warmtepompen. Aansluiting op het elektriciteitsnet is dus geen vanzelfsprekendheid, en daarom moet de afhankelijkheid van het net tot een minimum beperkt worden. Vraag en aanbod moeten worden afgestemd en verspreid over de dag. In de herinrichting van Schaapsdrift e.o. is ruimte voor de cruciale energie-infrastructuur, zowel boven als onder de grond. Denk aan transformatorhuisjes, collectieve warmtevoorzieningen, laadpalen, buurtbatterijen, en ondergrondse kabels en leidingen.

Die integratie is niet alleen ruimtelijk van aard, ook inpandige oplossingen moeten worden overwogen. In het plan is een verplichte aansluitplicht opgenomen op een collectieve warmtevoorziening.

3.3

Programma

3.3.1

Woonprogramma

Dit omgevingsplan voorziet in de mogelijkheid om 458-530 woningen toe te voegen ten opzichte van het huidige aantal woningen in het plangebied.

"TAM-omgevingsplan Schaapsdrift e.o." (vastgesteld) 17

TAM-omgevingsplan Schaapsdrift e.o.

In het plangebied bevat momenteel 93 bestaande woningen en 180 zorgwoningen.. De uitsnede van het Stedenbouwkundig Plan is gebaseerd op de sloop van 82 woningen en 180 zorgwoningen, zie onderstaande uitsnede uit het Stedenbouwkundig plan. Van de te slopen woningen zijn 48 woningen een sociale huurwoning. De overige 11 woningen binnen het plangebied kunnen behouden blijven.

Uitsnede p. 33 van het Stedenbouwkundig plan. Met het toevoegen van 458-530 woningen, en vervangende nieuwbouw, zullen er in totaal maximaal 623 woningen en 180 zorgwoningen in het plangebied aanwezig zijn. Voor de nieuwe woningvoorraad houden we de op het moment van inwerkingtreding van het plan aanwezige woningen buiten beschouwing. Dit nieuwe programma is opgebouwd uit: 30 procent sociale huur, 36 procent betaalbaar segment (middenhuur of betaalbare koop), waarvan minimaal 20% een betaalbare koopwoning en maximaal 34 procent vrije sector. Daarnaast geldt de verplichting om 48 sociale huurwoningen terug te bouwen binnen het plangebied. Per veld wordt het woningbouwprogramma vastgelegd in de regels van het omgevingsplan. Deze percentages worden vastgelegd per veld, hetgeen in totaal leidt tot het vereiste woningbouwprogramma. Daarnaast is de ambitie om voor Schaapsdrift e.o. huisvesting te bieden voor bijzondere doelgroepen. Het streven is om o.a. zorgwonen en jongerenwoningen een plek te geven in het gebied. 3.3.2

Overige functies

Naast wonen maakt dit omgevingsplan ook andere functies mogelijk. In bouwveld A staan we in het omgevingsplan gezondheids- en welzijnszorg toe, met zorgwonen, zodat Innoforte een haar activiteiten kan blijven uitvoeren. In de velden A1, B, C, D, en G staan we kleinschalige daghoreca en kantoorlocaties, dienstverlening, 18 )

"TAM-omgevingsplan Schaapsdrift e.o." (vastgesteld

TAM-omgevingsplan Schaapsdrift e.o.

creatieve activiteiten, maatschappelijke organisaties en lichte gezondheidszorg (zoals bijvoorbeeld een apotheek of een fysiotherapeut) toe. Ter plaatse van de voormalige stoomwasserij aan de Schaapsdrift 83 wordt uitsluitend een maatschappelijke functie mogelijk gemaakt, om hier ruimte te geven aan een buurtfunctie. In veld F komen, naast de buurthub en woningen, voorzieningen en bedrijfsruimtes voor 'moderne makers' als een fietsenmaker, schildersbedrijf of naaiatelier. Ook wordt hier ruimte geboden voor atelierwoningen. Ook zijn kantooractiviteiten hier toegestaan. Wel geldt in het totale plangebied dat maximaal 535 m2 bvo kantoor (inclusief het behoud van 35 m2 aan bestaande kantoren) is toegestaan en maximaal 400m2 bvo horeca (inclusief 200m2 bestaande horeca. Ook wordt in de bouwvelden E, F en G één kleine stads- of gemakswinkel toegestaan. De bestaande functies ter plaatse van Bouwveld E en Schaapsdrift 47-49 worden ingepast in het plan. In het 'laadvermogen' per bouwveld, dat houdt in het toegestaan brutovloeroppervlak aan functies, is rekening gehouden met de bestaande functies.

"TAM-omgevingsplan Schaapsdrift e.o." (vastgesteld) 19

TAM-omgevingsplan Schaapsdrift e.o.

20 )

"TAM-omgevingsplan Schaapsdrift e.o." (vastgesteld

TAM-omgevingsplan Schaapsdrift e.o.

Hoofdstuk 4

Visie en beleid op locatie

4.1

Rijksbeleid

4.1.1

Nationale omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. De NOVI biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland tot 2050. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende dertig jaar ingrijpend zullen veranderen. Denk aan het bouwen van nieuwe woningen, ruimte voor opwekking van duurzame energie, aanpassing aan een veranderend klimaat, ontwikkeling van een circulaire economie en omschakeling naar kringlooplandbouw. Alles met zorg voor een gezonde bodem, schoon water, behoud van biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving. In de NOVI zijn deze maatschappelijke opgaven samengevat in vier prioriteiten: ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie duurzaam economisch groeipotentieel sterke en gezonde steden en regio's toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Om de beleidskeuzes op een heldere en voorspelbare manier te maken, hanteert de NOVI drie afwegingsprincipes, die helpen bij het afwegen en prioriteren van de verschillende belangen en opgaven: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal; 3. Afwentelen wordt voorkomen Toetsing van het initiatief aan het Rijksbeleid Het betreft een project waarbij geen nationale belangen in het geding zijn.

Er is geen sprake van enige belemmering met betrekking tot de prioriteiten zoals verwoord in de NOVI. Het planvoornemen speelt in op de eerste drie prioriteiten met betrekking tot de maatschappelijke opgaven. Het NOVI vormt geen belemmering voor de in dit TAM-omgevingsplan opgenomen herontwikkeling. 4.1.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

Algemeen De Ladder voor duurzame verstedelijking is als instructieregel in het Besluit kwaliteit leefomgeving (artikel 5.129g) opgenomen. Doel van de Ladder voor duurzame verstedelijking is een evenwichtige toedeling van functies aan locaties door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij geldt een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Situatie plangebied De provincie Gelderland stuurt op een gezonde regionale woningbouwprogrammering. Hierbij is de provincie opgebouwd in regio's. Arnhem valt binnen de regio Arnhem-Nijmegen en deze regio vormt ook het verzorgingsgebied van de woningbouwontwikkelingen in Arnhem. Er zijn afspraken gemaakt met de Regio Arnhem Nijmegen over de groei van de woningvoorraad (dus: aantallen nieuwbouw) en over de 'kwaliteiten', zoals het aandeel huur- en betaalbare woningen. Dit is vertaald naar subregio's. De ontwikkeling van Schaapsdrift maakt onderdeel uit van het NOVEX-gebied Spoorzone-Oost. In de Woondeal die is gesloten met de gemeenten in de woningmarktregio, de provincie Gelderland en het Rijk, is het project opgenomen als versnellingslocatie. Dat betekent dat het project van belang is voor een deel van de regionale productie. Toetsing van het initiatief aan de Ladder voor duurzame verstedelijking 1.

Is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling? "TAM-omgevingsplan Schaapsdrift e.o." (vastgesteld) 21

TAM-omgevingsplan Schaapsdrift e.o.

Er is geen ondergrens bepaald voor wat een 'stedelijke ontwikkeling' is. Op basis van jurisprudentie blijkt dat de vraag of sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omgang van die ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Voor wonen geldt, dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is. Voor overige functies geldt dat bij een uitbreiding van 500 m2 in beginsel sprake is van een stedelijke ontwikkeling. In voorliggend geval is sprake van een gebiedsontwikkeling van maximaal 530 nieuwe woningen en een werk- en voorzieningen programma. Er is dus sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De laddertoets voor de gebiedsontwikkeling wordt hierna doorlopen. 2. Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied? Wanneer sprake is van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling', moet de ruimtelijke onderbouwing een beschrijving van de behoefte aan de woningen die mogelijk worden gemaakt bevatten. De behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de woningbouwontwikkeling. De aard en de omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen. Voor woningbouwontwikkelingen kan dit schaalniveau de gemeentegrens overstijgen. Verhuisbewegingen geven hiervoor een goede indicatie.

De 'ladder' verplicht niet in alle gevallen tot regionale afstemming. Op basis van de aard en de omvang van het woningbouwplan moet bepaald worden of regionale afstemming nodig is. Bij kleinschalige ontwikkelingen die geen gemeentegrens overstijgend effect hebben, is bovengemeentelijke afstemming niet nodig. In voorliggend geval is de gebiedsontwikkeling onderdeel van het NOVEX-gebied Spoorzone Arnhem-Oost. De bovengemeentelijke afstemming vindt plaats met het Rijk en de regio Arnhem-Nijmegen-Foodvalley. 3. Wat is de behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling? De behoefte bij een woonplan wordt bepaald door de confrontatie van de lange termijn prognose van de vraag naar woningen, met het woningaanbod in de bestaande plancapaciteit om in die vraag te voorzien. In veel provincies en regio's zijn prognosemodellen beschikbaar die bruikbaar zijn om de behoefte te bepalen. Naast kwantitatieve aspecten, kunnen ook kwalitatieve aspecten een rol spelen bij de beschrijving van de behoefte. Bij woningen kan daarbij vooral worden gedacht aan specifieke woontypen, wooncategorieën en woonmilieus. Uit onderzoek blijkt dat er zowel in de regio Arnhem Nijmegen als in de subregio Arnhem nog veel behoefte is aan nieuwe woningen. Vooral in de grote steden is de behoefte aan woningen groot.

Voor de subregio is behoefte voor de periode 2017-2027 naar een netto toevoeging van circa 13.500 te realiseren woningen zoals opgenomen in de Subregionale Woonagenda. In dit aantal zit nieuwbouw maar ook woningen die worden gerealiseerd in bijvoorbeeld bestaande leegstaande panden (transformatie). Het aantal wordt niet gezien als hard maximum. Om de twee jaar wordt dit aantal geactualiseerd naar aanleiding van de meest recente provinciale huishoudens- en bevolkingsprognose. Dit TAM-omgevingsplan staat in totaal maximaal 623 woningen (inclusief vervangende nieuwbouw en te behouden woningen) toe in het plangebied. Dit plan staat beschreven in de woningbouwplanningslijst die jaarlijks aan de provincie Gelderland wordt aangeboden. De woningen passen binnen de plancapaciteit, zoals binnen de subregio is afgestemd (circa 13.500 woningen). Vanuit het Plan van Aanpak Woningbouwontwikkeling en de Woondeal moeten er met het oog op de beschikbaarheid en betaalbaarheid meer woningen worden gerealiseerd de komende jaren. Dit geldt voor alle soorten woningen en voor alle doelgroepen: aantrekkelijke levensloopbestendige woningen voor ouderen, woningen voor kleine huishoudens, sociale woningbouw in goedkoop en betaalbare segment, de middenhuurcategorie en het hogere segment. Hierbij is in het bijzonder afgesproken dat over de nieuwe projecten 30% uit sociale huur bestaat.

In de Woondeal wordt er gevraagd om aandacht voor betaalbaarheid over de gehele breedte. Vanuit de Arnhemse woonprincipes 2025 wordt aangestuurd op een mix aan woningtypes en doelgroepen. Voor de toekomstbestendigheid en brede inzet van de woningen is het belangrijk dat deze levensloopgeschikt worden gebouwd. 22 )

"TAM-omgevingsplan Schaapsdrift e.o." (vastgesteld

TAM-omgevingsplan Schaapsdrift e.o.

De nieuwe woningvoorraad is opgebouwd uit: 1. 30 procent sociale huur, 2. 36 procent betaalbaar segment (middenhuur of betaalbare koop), waarvan minimaal 20% een betaalbare koopwoning en 3. maximaal 34 procent vrije sector. Indien de 48 sociale huurwoningen van Vivare worden gesloopt, dienen er 48 sociale huurwoningen terug te komen in het plan. Al met al wordt geconcludeerd dat zowel kwantitatief als kwalitatief sprake is van vraag naar de te realiseren appartementen. Voor een verdere onderbouwing wordt naar paragraaf 4.4.3 Woonbeleid verwezen waar wordt ingegaan op de woonvisie. Uit de toets in paragraaf 4.4.4 Economisch beleid blijkt dat er ook voldoende behoefte is aan de toe te voegen economische functies. 4. Vindt de stedelijke ontwikkeling binnen of buiten bestaand stedelijk gebied plaats? Het plangebied ligt binnen bestaand stedelijk gebied. De locatie wordt nagenoeg volledig omsloten door het bestaand bebouwd gebied en ligt binnen de bebouwde kom van Arnhem. Ook zijn in het huidig geldende planologische regime al stedelijke functies toegestaan. Conclusie Er wordt geconcludeerd dat het plan in overeenstemming is met de principes van de ladder voor duurzame verstedelijking.

4.2

Provinciaal beleid

4.2.1

Omgevingsvisie Gaaf Gelderland

De provinciale Omgevingsvisie Gaaf Gelderland 2018 gaat over het beleid van de provincie voor de fysieke leefomgeving en geeft richting op de strategische hoofdlijnen van het beleid voor wat betreft ruimte, natuur, water, milieu en verkeer en vervoer. De provincie Gelderland legt in de omgevingsvisie de focus op een duurzaam, verbonden en een economisch krachtig Gelderland. Daarin wordt geïnvesteerd, waardoor meerwaarde ontstaat. Dit gebeurt door zeven met elkaar samenhangende ambities na te streven voor een schoon, gezond, veilig en welvarend Gelderland. Daarnaast wordt de provinciale Omgevingsverordening Gelderland als instrument ingezet om de doorwerking van dit beleid uit de Omgevingsvisie af te dwingen. De werking van de verordening beperkt zich tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. Toetsing van het initiatief aan de omgevingsvisie Het planvoornemen voorziet in de herontwikkeling van het plangebied. De nieuwe woningvoorraad is opgebouwd uit 30 procent sociale huur, 36 procent middenhuur of betaalbare koopwoningen en 34 procent vrije sector. Daarnaast moeten de 48 sociale woningen terug worden gebouwd in het plangebied.

Het beteft een binnenstedelijke herontwikkeling die bijdraagt aan de speerpunten 'innovatie en economische structuurversterking' en ' sociaal economische vitaliteit en verstedelijking'. Geconcludeerd wordt dat het initiatief in overeenstemming is met de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland. 4.2.2

Omgevingsverordening

Algemeen De Omgevingsverordening Gelderland wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch gewaarborgd is. De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. De "TAM-omgevingsplan Schaapsdrift e.o." (vastgesteld) 23

TAM-omgevingsplan Schaapsdrift e.o.

verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal. De Omgevingsverordening richt zich net zo breed als de Omgevingsvisie op de fysieke leefomgeving in de provincie Gelderland. Dit betekent dat vrijwel alle regels die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving opgenomen zijn in de Omgevingsverordening. Het gaat hierbij om regels op het gebied van ruimtelijke ordening, milieu, water, mobiliteit en bodem. Relevante artikelen Dit TAM-omgevingsplan voorziet in een binnenstedelijke ontwikkeling waarbij werkvoorzieningen en woningen worden gerealiseerd. Hierdoor zijn met name de onderstaande artikelen uit hoofdstuk 5 (instructieregels omgevingsplan) relevant. Artikel 5.44 (beschermen landschap Gelderse streken: Veluwe) Voor zover een omgevingsplan van toepassing is op locaties binnen de Gelderse streek Veluwe wordt bij een nieuwe activiteit of ontwikkeling rekening gehouden met de voor die streek vastgestelde kernkwaliteiten en ontwikkeldoelen van het landschap als bedoeld in de bijlage 'Kernkwaliteiten en ontwikkeldoelen landschap van de Gelderse streek Veluwe'. Toetsing van het initiatief aan artikel 5.44 van de Omgevingsverordening Bovenstaande artikel is opgenomen met het oog op de instandhouding en versterking van de landschappelijke diversiteit en kwaliteiten. Het accent ligt hier op het buitengebied.

Het planvoornemen bevindt zich in het bestaand stedelijk gebied waar de landschapswaarden en kernkwaliteiten van de Veluwe niet meer aanwezig zijn. Artikel 5.64 (doorwerking regionale woonagenda) 1. Een omgevingsplan laat nieuwe woningen alleen toe als die ontwikkeling past binnen de regionale woonagenda. 2. Als een ontwikkeling niet past binnen de regionale woonagenda, kan een omgevingsplan vooruitlopend op de eerstvolgende actualisatie van de regionale woonagenda die ontwikkeling toch toelaten als: a. de gemeentebesturen in de regio in de gelegenheid zijn gesteld een zienswijze daarover naar voren te brengen; en b. Gedeputeerde Staten met deze ontwikkeling instemmen. Toetsing van het initiatief aan artikel 5.64 van de Omgevingsverordening Uit onderzoek blijkt dat er zowel in de regio Arnhem Nijmegen als in de subregio Arnhem nog veel behoefte is aan nieuwe betaalbare woningen. Het regionale woningbehoefteonderzoek (2023) herbevestigt dat de woonopgave het lokale niveau overstijgt. Sterke samenwerking tussen regio(gemeenten), Provincie en Rijk is nodig om deze opgave op te pakken. In de regio zetten we in op de bouw van 33.000 woningen tot en met 2030. Rond 2040 gaat dit cumulatief om ongeveer 55.000 woningen in de regio. De corporaties in de regio zetten zich in voor de realisatie van 10.000 sociale huurwoningen in de regio Arnhem-Nijmegen.

Vooral in de grote steden is de behoefte aan betaalbare woningen groot. Voor de gemeente Arnhem is behoefte voor de periode 2022-2030 naar een netto toevoeging van circa 9.380 te realiseren woningen zoals opgenomen in de Woondeal Arnhem-Nijmegen. Artikel 5.70 (doorwerking regionaal programma werklocaties) 1. Een omgevingsplan laat een uitbreiding of wijziging van een bestaande werklocatie of een nieuwe werklocatie alleen toe als die ontwikkeling past binnen het vastgestelde regionaal programma werklocaties. 2. Als een ontwikkeling niet past binnen het regionaal programma werklocaties, kan een omgevingsplan vooruitlopend op de eerstvolgende actualisatie van het programma die ontwikkeling toch toelaten als: a. gemeentebesturen in de regio in de gelegenheid zijn gesteld een zienswijze daarover naar voren 24 )

"TAM-omgevingsplan Schaapsdrift e.o." (vastgesteld

TAM-omgevingsplan Schaapsdrift e.o.

te brengen; en b. Gedeputeerde Staten met deze ontwikkeling instemmen. 3. Als in een regionaal programma werklocaties afspraken zijn gemaakt over het terugbrengen van overcapaciteit aan een type werklocaties: a. wordt binnen een jaar na vaststelling van die afspraken bepaald op welke locaties dit type werklocaties boventallig zijn; en b. wordt binnen drie jaar na vaststelling van die afspraken de bestaande functie van die boventallige werklocaties gewijzigd. 4. In een regionaal programma werklocaties kunnen andere termijnen worden opgenomen als de omstandigheden in een regio daartoe aanleiding geven. Toetsing van het initiatief aan artikel 5.70 van de Omgevingsverordening De visie Werklocaties Arnhem 2040 (opgesteld in 2022) heeft als doel te komen tot een integraal en samenhangend perspectief voor de ontwikkeling van werklocaties in de stad voor de komende jaren ten behoeve van groei van werkgelegenheid in een groeiende stad. De bedrijfsruimtemarkt in de gemeente Arnhem staat momenteel onder druk. Onder andere door de hoge uitgifte op bedrijventerreinen in de afgelopen jaren en het eerder veronderstelde overaanbod dat teruggedrongen is, is er behoefte aan nieuwe ontwikkelingen in de periode tot 2030. De ruimte op bedrijventerreinen in de gemeente Arnhem is echter schaars. Op korte termijn is er in de stad geen ruimte om nieuwe locaties te ontwikkelen.

Daarom is er sprake van een hoge druk op de bedrijventerreinenmarkt. Deze druk kan mogelijk benut worden om selectiever te zijn in gewenste typen bedrijvigheid. In de Visie Werklocaties Arnhem 2040 wordt onder andere ingezet op het herontwikkelen, revitaliseren en verduurzamen van bestaande bedrijventerreinen. Specifiek wordt benoemd dat het voor de stad van belang is het huidige aanbod van bedrijventerreinen te behouden en niet te veel te 'verkleuren' naar woningbouw of andere functies. Schaapsdrift wordt in de 'Visie Werklocaties Arnhem' niet specifiek benoemd als werklocatie. Ook in het provinciale systeem IBIS is Schaapsdrift niet aangemerkt als bedrijventerrein, waardoor het niet expliciet onderdeel uitmaakt van het Regionaal Programma Werklocaties. In de Visie Werklocatie is opgenomen dat er in het stedelijk gebied voldoende ruimte moet zijn voor wijkeconomie. Met de herontwikkeling van Schaapsdrift tot gemengd woon-werkgebied wordt hieraan voldaan. Artikel 5.85 (klimaatadaptatie) 1. Voor zover een omgevingsplan een nieuwe activiteit of ontwikkeling toelaat, bevat de toelichting op het omgevingsplan een beschrijving van de maatregelen of voorzieningen die worden getroffen om de risico's van klimaatverandering te voorkomen of te beperken en de afweging die daarbij is gemaakt. 2. In de beschrijving worden in ieder geval de volgende aspecten betrokken: a.

waterveiligheid; b. wateroverlast; c. droogte; en d. hitte. 3. De beschrijving wordt opgesteld na overleg met in ieder geval het dagelijks bestuur van het waterschap waar de activiteit wordt verricht of de ontwikkeling plaatsvindt. Toetsing van het initiatief aan artikel 5.85 van de Omgevingsverordening Voor een uitwerking van het klimaatadaptatie wordt verwezen naar paragraaf 5.7 van deze motivering. Toetsing van het initiatief aan de Omgevingsverordening Gelderland De voorgenomen ontwikkeling is in overeenstemming met de Omgevingsverordening Gelderland.

4.3

Regionaal beleid

4.3.1

Groene metropoolregio

De Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen (GMR) is een samenwerkingsverband van achttien gemeenten, waaronder Arnhem, op basis van een gemeen-schappelijke regeling. De organisatie houdt zich hoofdzakelijk bezig met uitdagingen in het ruimtelijke domein. "TAM-omgevingsplan Schaapsdrift e.o." (vastgesteld) 25

TAM-omgevingsplan Schaapsdrift e.o.

Onderdeel hiervan is de Groene Groeiregio, met als doel het terugbrengen van het woningtekort zodat deze groei het landschap versterkt. De voorgenomen ontwikkeling past binnen het beleid van de GMR.

4.4

Gemeentelijk beleid

4.4.1

Omgevingsvisie

Algemeen De wereld om ons heen verandert continu. Ontwikkelingen, zoals de groei van het aantal inwoners en het aantal huishoudens, energietransitie, veranderende economie, klimaatverandering, druk op de natuur en digitalisering hebben een grote invloed op onze fysieke leefomgeving. Onze eisen op het gebied van woonklimaat en gezondheid van mens en dier veranderen ook. Niet alles kan overal zonder de kwaliteit van de stad onrecht aan te doen. We moeten schaarse ruimte goed benutten, prioriteiten stellen en een weloverwogen ruimtelijke koers varen. Om plannen en initiatieven goed op elkaar af te stemmen heeft de gemeente een omgevingsvisie opgesteld. Een omgevingsvisie schets een beeld voor de fysieke leefomgeving op de langere termijn. In Arnhem hebben we een visie met de blik op 2040. Deze visie beschrijft hoe we keuzes maken in het ruimtegebruik. Afwegingen maken De druk op de fysieke leefomgeving vraagt om scherpe en integrale keuzes. In de omgevingsvisie is daarom een aantal afwegingsprincipes opgesteld om bij te dragen aan een aantrekkelijke, duurzame gezonde en sociale stad en dat we slim en klimaatadaptief met onze ruimte omgaan. Dit betekent niet dat overal hetzelfde moet gebeuren. Wel dat we dezelfde afwegingsprincipes hanteren. De Arnhemse identiteit versterken Bij ruimtelijke keuzes staan de kwaliteiten en identiteit van onze stad, wijken en landschappen voorop.

Bij de bouw en herinrichting zijn het behoud en de versterking van groenstructuur en cultuurhistorische waarden daarom belangrijke voorwaarden. Duurzaam en gezond ontwikkelen. Voorwaarde voor de groei van de stad is dat natuurwaarden toenemen, klimaat maatregelen een plek krijgen en dat een groene leefomgeving bijdraagt aan het welbevinden van mens en dier. Daarnaast draagt een goed en groen ingerichte leefomgeving bij aan het voorkomen van gezondheidsklachten. Dit betekent dat we bij nieuwe woningen ruimte maken voor groen en natuur, voor ontmoeten en spelen, voor klimaatmaatregelen en duurzame mobiliteit. De clustering van bedrijven en opleidingen op het gebied van energietransitie levert innovatiekracht op en een slag naar een circulaire en duurzame economie. Wijken versterken waarin iedereen mee kan doen. Een voorwaarde voor de groei is dat Arnhem vitaler, veiliger en socialer wordt. Alle Arnhemmers moeten beter worden van de groei van de stad. Dit betekent aandacht in de wijken voor woningen voor álle doelgroepen en voor levensloopbestendige wijken met voldoende werkgelegenheid. Bij groei van woon-, winkel- of bedrijfsruimte moeten tegelijk functies worden toegevoegd die bijdragen aan de sociale samenhang en leefbaarheid in de wijk. Slim omgaan met ruimtegebruik. Ruimte is schaars en moet dus efficiënt gebruikt worden.

Dit betekent dat we nieuwe woningen en kantoren zoveel mogelijk bouwen op plekken die goed bereikbaar zijn met het openbaar vervoer en in de nabijheid van veel voorzieningen. Daar gaan we de hoogte in. We mengen functies en houden ook rekening met ontwikkelingen onder de grond, zoals kabels en leidingen, grondwater en bodemkwaliteit. Overkoepelende thema's In de Omgevingsvisie Arnhem 2040 werken we deze keuzes integraal uit in zes overkoepelende thema's: ruimtelijke kwaliteit, gezonde leefomgeving, economische vitaliteit, woningbouw en -transformatie, bereikbaarheid en schone mobiliteit en tenslotte energietransitie. 26 )

"TAM-omgevingsplan Schaapsdrift e.o." (vastgesteld

TAM-omgevingsplan Schaapsdrift e.o.

Een aantrekkelijk Arnhem Om de ruimtelijke kwaliteit van onze stad te behouden en te versterken, gaan we de komende jaren flink aan de slag met het verder zichtbaar en meer beleefbaar maken van Arnhem als groene, creatieve en vrije stad. Een groene, gezonde en veilige stad Het Arnhems groen draagt bij aan de fysieke en mentale gezondheid van onze inwoners. De groene ruimte nodigt uit tot bewegen en sporten. Daarnaast heeft groen een sociale functie: mensen ontmoeten elkaar. Het bevordert de psychische gezondheid en de veiligheid en beperkt het gevoel van eenzaamheid (onder andere bij ouderen). De komende jaren gaan we veel woningen in de stad bijbouwen. Hiermee sparen we het groen en de natuur buiten de stad, maar we moeten ook zorgen dat er ín de stad voldoende groen aanwezig blijft. Bij de verstedelijkingsopgave is een klimaatbestendige, schone, biodiverse, veilige en gezonde leefomgeving belangrijk. Ontwikkelen van toegankelijk en aantrekkelijk groen in de nabije omgeving is een cruciaal uitgangspunt. Een vitale stad Arnhem wil een veerkrachtige stad zijn. Een duurzame en dynamische economie is cruciaal in relatie tot de andere uitdagingen die de stad kent. Zoals het welzijn van haar inwoners, onze mobiliteit en bereikbaarheid, de woningbouw en ruimtelijke kwaliteit en de energietransitie.