Bijlage 3b - Zienswijzenota

Bijlage 1 onderdeel uitmakend van het raadsvoorstel

Zienswijzenota Wijzigingsbesluit omgevingsplan Bartok-Park Zuid Zaaknummer: 4844821

Het ontwerp wijzigingsbesluit Bartok-Park Zuid heeft ter inzage gelegen vanaf 15 september 2025 gedurende een termijn van zes weken, tot en met 26 oktober 2025. Tijdens deze periode is één zienswijze ingediend. Deze zienswijze is afkomstig van Theater aan de Rijn. Deze zienswijzenota maakt onderdeel uit van het raadsvoorstel tot vaststelling van het wijzigingsbesluit. In deze zienswijzenota is de ingediende zienswijze samengevat weergegeven. Dat deze zienswijze is samengevat betekent niet dat deze zienswijzen niet of niet volledig betrokken zijn in de (belangen)afweging. De ingediende zienswijze inclusief eventuele bijlagen is in de (belangen)afweging betrokken. Hieronder wordt de zienswijze samengevat en voorzien van een gemeentelijke reactie. Hier volgt eerst een algemene inleidende reactie. Voorgeschiedenis van deze ontwikkeling(slocatie) In 2007 is de locatie Bartok Park door de gemeente verkocht aan projectontwikkelaar Synchroon. Synchroon heeft destijds een plan ontwikkeld waarvoor een vergunning is verleend maar dat vanwege de crisis (2009) nooit is gerealiseerd. In 2019 heeft Synchroon in overleg met de gemeente een nieuw plan ontwikkeld waarbij de winkels op de begane grond zijn vervangen door een openbare fietsenstalling en waarbij het parkeren voor de woningen buiten de kavel wordt opgelost.

Het college van burgemeester en wethouders heeft in december 2019 ingestemd met het nieuwe plan. Op 21 juli 2021 heeft de raad ingestemd met de financiering van de publieke fietsenstalling als onderdeel van Hub Rozet. Geldend juridische situatie Het huidige bestemmingsplan laat al bebouwing toe op deze plek. Voor het projectgebied geldt het omgevingsplan Arnhem, tijdelijk deel bestemmingsplan binnenstad en singels (vastgesteld op 15 maart 2005). Er geldt hier een uit te werken Centrumbestemming (zie afbeelding 1). Dat betekent dat pas nadat er een uitwerkingsplan is gemaakt hier gebouwd kan worden.

Afbeelding 1. Uitsnede bestemmingsplan Binnenstad en Singels uit 2005 Binnen de uit te werken bestemming zijn meerdere functies toegestaan zoals wonen, detailhandel, horeca en kantoren In de regels van het plan zijn de volgende uitwerkingsregels opgenomen: - De maximum bouwhoogte van de gevelwanden aan de Kortestraat en Kleine Oord bedraagt 15 meter, met dien verstande dat de bouwhoogte van de locatie Kortestraat, grenzend aan de bestaande historische bebouwing maximaal 4 bouwlagen mag bedragen. - De bouwhoogte van het binnenterrein mag maximaal 7 bouwlagen bedragen waarbij de bebouwing zodanig gesitueerd wordt dat deze vanuit de Kortestraat, Kleine Oord en Weverstraat niet zichtbaar is. Verleende artikel 19 vrijstelling Er is op 19 mei 2009 een bouwvergunning verleend voor het bouwen van een ondergrondse stallingsgarage met bergingen, 14 winkels en 47 woningen op de percelen tussen de Weverstraat (achter de huisnummers 39/40), Rijnstraat, Kleine Oord en Kortestraat. Het bouwplan paste niet binnen de uitwerkingsregels van het bestemmingsplan en daarom is gekozen om met een vergunning af te wijken van het bestemmingsplan (artikel 19 Wro procedure). Het bouwplan maakte een parkeergarage en bergingen in de kelder mogelijk. Op de begane grond waren winkels en een passage naar de Weverstraat opgenomen (zie afbeelding 2).

Op de verdiepingen boven de begane grond waren woningen vergund. De bouwhoogte van de bebouwing varieerde van 4 tot 7 bouwlagen. De ontwikkeling is vanwege diverse redenen nooit gerealiseerd.

Afbeelding 2. Plattegrond van de beoogde en vergunde nieuwbouw Juridische vergelijking: Bij de beoordeling van de gevolgen van een wijziging van het omgevingsplan wordt een vergelijking gemaakt met de mogelijkheden die het omgevingsplan nu biedt en een eventueel in afwijking daarvan verleende vergunning. Het omgevingsplan maakt hier met een uitwerkingsplan bebouwing mogelijk en er is ook een omgevingsvergunning verleend voor de bouw van winkels en woningen. In beide gevallen is er bebouwing mogelijk en was er aan de zijde van de Kleine Oord sprake van een gesloten bouwblok. Er is geen sprake van een verslechtering van de juridische situatie.

Zienswijze Theater aan de Rijn Strijdig met de Omgevingsvisie Arnhem 2040 De visie beoogt een groene, creatieve en vitale stad. Theater a/d Rijn is een essentiële culturele functie en reeds bestaand anker van die visie. De geplande bebouwing belemmert onze zichtbaarheid, toegankelijkheid en publieksfunctie, en staat haaks op de ambitie om Centrum West te ontwikkelen tot Kunstkwartier. In plaats van een 'dynamische mix' te

creëren, leidt het plan tot een passieve insluiting van cultuur door woningbouw, wat de transformatie naar een succesvol Kunstkwartier ernstig ondermijnt. Reactie gemeente In paragraaf 4.3.1 van de motivering van het wijzigingsbesluit wordt de ontwikkeling getoetst aan de Omgevingsvisie. Hierin wordt onderbouwd dat de ontwikkeling past binnen de doelstellingen en uitgangspunten van de Omgevingsvisie. Er wordt verder door het Theater ook niet concreet toegelicht op welke punten zou worden gehandeld in strijd met de Omgevingsvisie. - Een vitale stad is een stad met een divers aanbod aan functies met voldoende ruimte om te wonen, te winkelen, te sporten etc. Hierbij is de aanwezige ruimte beperkt zeker in de binnenstad. - De gemeente denkt dat door dit project de kwaliteit en aantrekkelijkheid van het gebied nog verder verbetert (na de komst van Rozet). Het bouwblok wordt weer afgemaakt zodat de stad leesbaarder wordt. Oorspronkelijk was het een gesloten bouwblok. Zie ook de tekeningen hieronder. In het vergunde plan voor woningen en winkels was het bouwblok gesloten. Er was een doorgang gepland vanuit de Kortestraat naar de Weverstraat via de Gortemakersteeg en de onderdoorgang van het pand Weverstraat 40.

In het nieuwe bouwplan van Synchroon is op voorspraak van de toenmalige eigenaar van Weverstraat 40 en het Theater een extra toegang gemaakt vanaf de Kleine Oord zodat de functies in het binnen gebied beter bereikbaar zijn vanaf de Kleine Oord. Er is dan ook geen sprake van een passieve insluiting van het Theater. De openbare ruimte wordt afgerond en er komt een nieuw plein voor het Theater. Hiermee wordt dit plein en het Theater beter in de bestaande stad ingepast. Verder komt er in de nieuwbouw van Bartok-Park een openbare fietsenstalling waardoor bezoekers hun fietsen beter kwijt kunnen.

Aantasting van publieksaantrekkende functie Met ±10.000 bezoekers per jaar is Theater a/d Rijn een bewezen “place to meet” met een groot maatschappelijk en economisch belang. De geplande bebouwing ondermijnt deze rol, terwijl de omgevingsvisie juist stelt dat dergelijke functies behouden moeten blijven. Een aanzienlijke verslechtering van de bereikbaarheid en zichtbaarheid is feitelijk het ontmoedigen van een publieksfunctie. Reactie gemeente: Het projectgebied is gelegen in het Rozetkwartier aan de rand van de historische binnenstad van Arnhem. Het Rozetkwartier maakt onderdeel uit van de transformatie en revitalisatie van de zuidelijke binnenstad. Rond het Rozetplein zijn in de afgelopen jaren het Rozet en het appartementencomplex met supermarkt (Bartok) ontwikkeld. Het projectgebied Bartok Park, waar ook de entree van het Theater aan is gelegen, is in de bestaande situatie een open plek in de stad met een braakliggend terrein en een tijdelijk park (voorheen stond hier de Bartokzaal en later het Aardvarken). De voorgenomen ontwikkeling sluit, aan de zuidzijde, aan op de Zuidelijke binnenstad met grotere bouwvolumes. Aan de noordzijde sluit de ontwikkeling aan op de bestaande historische structuur van de binnenstad. Hier ontstaat een nieuw stukje binnenstad met een binnenplein dat met stegen wordt verbonden met de omgeving.

De ingang van het Theater komt aan een nieuw ingericht plein te liggen dat onderdeel uit gaat maken van de openbare ruimte van de binnenstad. De gemeente is het dan ook niet eens met het Theater dat er sprake is van een verslechtering van de bereikbaarheid en zichtbaarheid. Daarnaast is de gemeente het ook niet eens dat vanwege de ontwikkeling de publieksfunctie wordt ontmoedigd. De omgeving van het Theater wordt juist opgeknapt wat de uitstraling van het Theater verbetert. De nieuwe bebouwing zal het directe zicht op het Theater vanaf de Kleine Oord wel beperken ten opzichte van de huidige situatie. Echter wordt het zicht en toegang met dit nieuwe bouwplan aanmerkelijk verbeterd ten opzichte van het eerdere vergunde bouwplan. Het Theater krijgt een plein met entree naar de Kleine Oord en ook een nieuwe steeg naar de Kortestraat en is zo op twee manieren gekoppeld aan Rozet. Daarnaast is er een doorgang naar de Weverstraat zodat het ook gekoppeld is aan het winkelgebied. Met bewegwijzering kan een en ander nog verder ondersteund worden. Daarnaast is de gemeente van mening dat dit nadeel niet opweegt tegen de voordelen van het afronden van dit deel van de binnenstad en het opknappen van de openbare ruimte.

De bewaakte openbare fietsenstalling draagt bij aan het gebruik van de fiets, het ontlasten van de openbare ruimte en het vergroten van de bereikbaarheid en gastvrijheid van de binnenstad. Oorspronkelijk lag de hoofdentree van het Theater aan een steegje aan de Rijnstraat. Het Theater heeft in 2016/2017 besloten haar hoofdentree aan de andere zijde, zijde Bartok Park, te leggen. Dat was in de wetenschap dat hier een ontwikkeling zou gaan plaatsvinden waarvoor al een vergunning was verleend. Het Theater had kunnen weten dat de huidige bereikbaarheid en zichtbaarheid niet hetzelfde zouden blijven.

Valse suggestie van aansluiting bij stedenbouwkundig ritme Wij stellen vast dat het plan in de toelichting claimt het ritme van de omringende stadsgevels te volgen door middel van een 'knikje'. Dit is feitelijk onjuist. Slechts de plint volgt dit ritme; daarboven volgen nog diverse etages, resulterend in een dominante, 24 meter hoge massa. Dit past niet bij de schaal van het plein en de bestaande historische bebouwing. De architectonische en stedenbouwkundige kwaliteit van de openbare ruimte wordt ernstig aangetast. Reactie gemeente: - Het bouwplan versterkt de stad. Het maakt de stad beter leesbaar doordat een bouwblok weer voltooid wordt. Echter wel op een zodanige manier dat de binnenkant van het bouwblok goed verbonden is met de omgeving, publiek toegankelijk en goed doorwaadbaar is. Er komen routes vanaf de Kleine Oord, Kortestraat en Weverstraat naar het Theater. Deze routes komen samen op een centrale openbare ruimte voor het Theater. De functies in het nieuwe gebouw versterken de binnenstad. De publieke fietsenstalling sluit aan bij de mobiliteitstransitie die de binnenstad doormaakt (volgens het Duurzaam Mobiliteitsplan). De woonfunctie versterkt de binnenstad en komt de sociale veiligheid op deze plek ten goede. Er zijn meer “ogen op straat”.

- Kleine Oord, Oude Oeverstraat, Turfstraat vormt de grens tussen de historische binnenstad en het gebied waar sinds de Tweede Wereldoorlog veel nieuwbouw heeft plaatsgevonden. Met name op het knooppunt rondom Rozet is hogere bebouwing ontstaan. Rozet, Holiday Inn en Bartok (woongebouw met AH). De enige nog niet bebouwde hoek is die van Bartok Park, de plek van het beoogde woongebouw met fietsenstalling. Het bouwplan werkt toe naar deze hoogte en heeft op een uitgekiende manier de kenmerken van de historische binnenstad vermengd met de kenmerken van de nieuwe stad (Wederopbouwstad). - Het gebouw Bartok-Zuid vormt de overgang tussen de gebieden en de oplopende hoogte van het gebouw sluit hierbij aan. - De gemeente is van mening dat door dit gebouw de kwaliteit van dit deel van de binnenstad juist toeneemt. Onevenredige bezonningshinder en aantasting leefklimaat Tot slot wijzen wij op de schadelijke gevolgen van de bouwhoogte voor het directe leefklimaat. De voorgestelde hoogte van 24 meter zal leiden tot onevenredige bezonningshinder, waardoor Theater a/d Rijn en de openbare ruimte op het Bartokplein gedurende een groot deel van het jaar in de schaduw komen te staan. Dit staat haaks op het streven naar een gezond en aantrekkelijk verblijfsgebied en reduceert de kwaliteit van de buitenruimte, die cruciaal is voor de vitaliteit van de binnenstad.

Wij verzoeken de Raad de bezonningsstudie op dit punt kritisch te toetsen op de impact voor ons theater en het plein. Reactie gemeente - Zoals eerder aangegeven maakt de eerder verleende bouwvergunning en het geldende bestemmingsplan al bebouwing tot maximum 7 lagen mogelijk. Deze bebouwing zou ook zorgen voor schaduwwerking. Er is geen sprake van een verslechtering. - Schaduw in de binnenstad is gezien de hittestress juist gewenst. We gaan de openbare ruimte voor het Theater vergroenen, onder andere door het toevoegen van bomen omdat die zorgen voor schaduw omdat de temperatuur hier stevig oploopt in de zomer. Zie hiervoor ook de ‘Visie openbare ruimte en koele netwerk: De koelste binnenstad van Nederland’.

-

-

In de bezonningsstudie (opgenomen in bijlage 1 bij de motivering van het wijzigingsbesluit) is inzichtelijk gemaakt wat de schaduwwerking is van de nieuwe bebouwing. Hierin is zowel het appartementengebouw als de beoogde bebouwing (4 woningen of culturele invulling) aan de noordzijde meegenomen. In de bezonningsstudie is te zien dat in de middag in het voor- en najaar de schaduw die dan op de openbare ruimte valt afkomstig is van de bebouwing aan de noordzijde die wordt mogelijk gemaakt door het wijzigingsbesluit Bartok Park Noord. De zienswijze van het Theater is niet gericht op dit wijzigingsbesluit maar op die van Bartok Park Zuid. De schaduw van dit appartementencomplex zorgt vanwege de ligging nauwelijks voor schaduwwerking op het Theater en het plein aan de voorzijde. In de bezonningstudie is te zien dat er in het voorjaar en najaar in de middag schaduw valt op de ruimte voor het Theater. Om 12 uur ligt de openbare ruimte nog in de zon, om 15:00 uur is het bedekt met schaduw. In de zomer geldt dit ook maar omdat de zon dan hoger staat ligt de openbare ruimte voor het Theater half in de schaduw en is het om 18:00 uur volledig bedekt met schaduw. In de winter staat de zon zo laag dat in een dichtbebouwde situatie als de binnenstad er nauwelijks zon is op straat. Er is geen sprake van een onredelijke situatie of aantasting van omgevingskwaliteit.

Onvoldoende verwerking van participatie-input Wij hebben in eerdere stadia al bezwaar gemaakt tegen de omvang en hoogte van het gebouw. Deze input is niet serieus verwerkt in het ontwerp. Reactie gemeente: De plannen zijn naar aanleiding van de opmerkingen van het Theater wel aangepast. Zo is er een duidelijke rechtstreekse route gekomen vanaf de Kleine Oord naar het Theater die toegankelijk is voor bezoekers, medewerkers, busjes en dergelijke. Laden en lossen ten behoeve van de productiefunctie van het Theater is zo gegarandeerd. Er moest een compleet nieuw plan ontwikkeld worden om dit mogelijk te maken. Dit heeft uiteindelijk geleid tot een beter plan voor zowel de stad als het Theater.