Bijlage 2a - Zienswijzerapport anoniem

Bijlage 2b Onderdeel uitmakend van het raadsvoorstel Zienswijzennota behorende bij het raadsvoorstel tot vaststelling van het bestemmingsplan 'Chw Gaardenhage'

GEANONIMISEERD

1

Inhoud 1. Inleiding ............................................................................................................................................ 3 2. Reactie op hoofdlijnen ..................................................................................................................... 3 2.1 Woonbeleid en woonbehoefte .................................................................................................... 3 2.2 Stedenbouwkundige en landschappelijke inpassing woningen Gaardenhage .......................... 4 2.3 Mobiliteit en parkeren woningen Gaardenhage ......................................................................... 6 2.4 Grondzaken ................................................................................................................................ 7 2.5 Wenselijkheid nieuwe locatie van de Tuinmaat ....................................................................... 10 2.6 Stedenbouwkundige en landschappelijke inpassing Tuinmaat ............................................... 12 2.7 Verkeer en mobiliteitsaspecten Tuinmaat ................................................................................ 14 2.8 Openbare ruimte en werkzaamheden ......................................................................................

15 2.9 Grondwaterbeschermingsgebied ............................................................................................. 15 2.10 Communicatie huidige bewoners ........................................................................................... 16 3. Overzicht ingediende zienswijzen .................................................................................................. 17 3.1 Naam en adressen van de indieners zienswijzen .................................................................... 17 3.2 Overzicht ingediende zienswijzen ............................................................................................ 19

2

1. Inleiding Het bestemmingsplan voor de herinrichting van Gaardenhage heeft zes weken ter inzage gelegen van 14 oktober tot en met 24 november 2021. Naar aanleiding van de terinzagelegging zijn 32 zienswijzen, waarvan 23 uniek, op het bestemmingsplan ingediend. Deze zienswijzennota maakt onderdeel uit van het raadsvoorstel tot vaststelling van dit bestemmingsplan. Een aantal onderwerpen komt in meerdere zienswijzen terug. Ten behoeve van de leesbaarheid is ervoor gekozen om met name op deze onderwerpen in hoofdstuk 2 een reactie op hoofdlijnen te geven. In de hoofdstuk 3 zijn de individuele zienswijzen samengevat met een reactie van de gemeente. Afgesloten wordt met hoofdstuk 4 waarin een overzicht is opgenomen met daarin de (ambtshalve) wijzigingen die zijn doorgevoerd in het bestemmingsplan en/of de vergunningen.

2. Reactie op hoofdlijnen 2.1 Woonbeleid en woonbehoefte 2.1.1 Extra woningen zijn nodig in Arnhem Indieners vragen zich de noodzaak af om te verdichten in de wijk Gaardenhage. Immers ook door de uitvoering van het oorspronkelijke plan zullen er extra woningen bij komen. In Nederland is sprake van een wooncrisis. Dat betekent dat de behoefte aan woningen groter is dan het aanbod. Ook Arnhem kent een grote opgave om te voorzien in de woonbehoefte. Uit recent onderzoek van ABF blijkt dat voor de gemeente Arnhem voor de periode 2021-2030 een groei is geprognosticeerd van circa 9.190 woningen. Dit betekent dat tot 2030 er circa 9.190 extra woningen nodig zijn. Tot 2040 zijn er zo’n 16.000 extra woningen benodigd. Gelet op de woonbehoefte is er een belangrijke, stadsbrede, opgave om te kijken hoe de woningbouwproductie versneld kan worden en bekeken dient te worden binnen welke projecten woningen kunnen worden toegevoegd. Het project Gaardenhage biedt de mogelijkheid om extra woningen toe te voegen. Het woningbouwprogramma bestaat uit in totaal maximaal 84 woningen. Dit zijn 30 extra woningen ten opzichte van het geldende bestemmingsplan. 2.1.2 Diversiteit woningaanbod Gemeente Arnhem heeft ambities om collectieve woonvormen te stimuleren. Deze ambitie is vastgelegd in de zogeheten ‘Arnhemse Woonprincipes’. Dit document vormt de woonvisie van gemeente Arnhem.

Omdat er een grote vraag is naar deze projecten, is ook in de begroting van gemeente Arnhem voor 2022 opgenomen dat we er naar streven jaarlijks minimaal twee collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO)-locaties te bevorderen. Hierbij wordt aangegeven dat collectief wonen een bijdrage levert aan de sociale cohesie; vaak niet enkel binnen het collectief maar ook voor de omgeving. Zelfbouw geeft mensen de kans om hun droom te realiseren en zal hen stevig verankeren in de wijk. In tegenstelling tot conventionele (koop)woningen, worden deze concepten vanuit de markt in onvoldoende mate ontwikkeld of beschikbaar gesteld. Project 3

Gaardenhage is dan ook een belangrijk project om uitvoering te geven aan bovenstaande ambities van de gemeenteraad en het college van burgemeester en wethouders van Arnhem. Wij zijn zelf grondeigenaar in de wijk Gaardenhage. Het uitgangspunt is dat de gronden in veld 1 en 3 worden ontwikkeld voor bijzondere woonvormen (zie ook onderdeel 2.4 van deze zienswijzennota). Gelet op onze eigendomspositie kunnen we zelf de voorwaarden bepalen waaronder wij de nieuwe woningen verkopen en daarom is het niet nodig om woningbouwcategorieën op te nemen in de regels van het bestemmingsplan. Om er toch voor te zorgen dat kavels beschikbaar zijn voor mensen met lagere- en middeninkomens én ervoor te zorgen dat de woningen voor een periode van vijf jaar lang niet verkocht worden tegen een hogere verkoopprijs, stellen we voor om ‘in de geest van de doelgroepenverordening’ een aantal zaken privaatrechtelijk te regelen bij de verkoop van de kavels aan particulieren: Conform de categorie ‘sociale koop’ uit de doelgroepenverordening, zal een inkomensgrens worden gehanteerd bij de verkoop van de kleine kavels (1,5x DAEB) in veld 1. Daarnaast is het bij POontwikkelingen al gebruikelijk om een clausule op te nemen die borgt dat woningen de eerste vijf jaar bewoond moeten blijven door de eigenaar.

De woningen die op de kavel kunnen worden gerealiseerd zijn maximaal ongeveer 60m2, maar mogen ook kleiner zijn. (Ook pre-fab woningen zijn toegestaan). De kopers betalen een marktconforme grondprijs die is bepaald door de maximale woningwaarde die de kopers op de kavel kunnen realiseren te verminderen met de bouwkosten en bijkomende kosten. Deze woningwaarde ligt onder de grens voor sociale koop, zoals genoemd in de doelgroepenverordening (265.000 euro vrij op naam). In het regionale woningmarktonderzoek dat Companen voor alle gemeenten in de regio ArnhemNijmegen in 2019 heeft laten uitvoeren, is een belangrijke conclusie voor Arnhem dat er naast een algemeen woningtekort vooral een mismatch is tussen vraag en aanbod op de woningmarkt, die het gevolg is van het groeiende aantal kleine huishoudens. Dit vertaalt zich volgens het onderzoek in een grote behoefte naar meer én kleinere woningen. Het plan Gaardenhage draagt bij aan zelfbouwkavels voor 12 kleine woningen voor 1- en 2 persoonshuishoudens, aan CPO voor 8 tot 12 huishoudens voor bijvoorbeeld senioren en 4 samenbouwkavels voor 2 à 3 huishoudens waarmee bijvoorbeeld generatiewonen mogelijk wordt gemaakt. Daarnaast worden er 12 reguliere kavels toegevoegd. Gelet op de grote algehele druk op de woningvoorraad, gaat een voorkeur uit naar verdichting en bijplussen.

Door de variëteit in de verkaveling en doordat we maatregelen treffen om kavels beschikbaar te maken voor mensen met een brede inkomensbandbreedte, draagt de ontwikkeling bij aan het gemeentelijke doel tot gevarieerde wijken.

2.2 Stedenbouwkundige en landschappelijke inpassing woningen Gaardenhage 2.2.1 Opzet van de wijk Indieners geven aan dat de nieuwe invulling van de wijk niet aansluit bij de eerdere stedenbouwkundige opzet. Ondanks dat we hier meerdere kavels bundelen zorgen we ervoor dat de basisopzet aansluit bij het karakter van de wijk en het omliggende landschap. Ook met enige mate van verdichting blijft Gaardenhage een rustige wijk met een lage dichtheid. De ruimtelijke opzet van het originele plan met groene kamers wordt gehandhaafd. Binnen de kamers vindt er een verdichting plaats t.o.v. de originele opzet waardoor deze opzet niet fundamenteel verandert. Gezien de ruime opzet is deze verdichting goed te verantwoorden en gaat deze niet ten koste van de ruimtelijke kwaliteit van het stedenbouwkundig plan.

4

De ruim opgezette openbare ruimte van straten, bermen, boom-en haagbeplanting blijft behouden. De nieuwe kavels worden omzoomd door boomlanen en hagen die ook in de rest van Gaardenhage worden toegepast. De groenstructuur sluit aan op de bestaande structuur van boomlanen en hagen zodat het landelijke karakter behouden blijft. Van verstoring van het groene landschap is geen sprake. Meer woningen betekent niet minder eenheid. Bewust is gekozen om de ruimtelijke opzet te behouden en de beeldkwaliteit te baseren op de bestaande kwaliteit waardoor het bijzondere woonmilieu overeind blijft. Hierdoor wordt erop toegezien dat ook met de kleinere woningen en CPO-projecten wordt aangesloten op de identiteit van Gaardenhage. Qua rust: de afstand van de gemiddelde bestaande woning in Gaardenhage tot de nieuwere, kleinere kavels binnen Gaardenhage is ongeveer gelijk aan de afstand tussen de bestaande kavels en de bestaande kleinere kavels aan de andere zijde van de Mooieweg (bijv. Mr PS Gerbrandysingel). Bewoners melden van deze kavels geen rustverstoring. De vraag is dus of rustverstoring van de nieuwe kavels, voor het merendeel van de kavels in Gaardenhage op gelijke afstand, wel te verwachten is.

2.2.2 Concentratie veld 1 en 2 Het plan gaat uit van een logische ruimtelijke opzet met verschillende deelgebieden (Gaarden 1, Hagen en Gaarden 2) met een eigen programma en verkaveling.

Hierbij is gekozen om per veld te kijken naar het woningbouwprogramma en een bijpassende verkaveling. Aangezien de drie westelijke velden nog volledig onbebouwd zijn en ontwikkeld dienen te worden zorgt een aanpassing van het programma hier voor de minste impact op de totale verkaveling van Gaardenhage. Bovendien kent het plan zo een logische opbouw. De verdichting die hiermee gepaard gaat heeft geen onevenredige invloed op de ruimtelijke kwaliteit, de verkeersveiligheid en de parkeerdruk. Dit betekent dat huidige bewoners en omwonenden dus ook niet onevenredig worden 5

getroffen. Ook blijkt uit akoestisch onderzoek dat de geluidsbelasting door extra verkeer binnen de wijk, de activiteiten van stadsboerderij De Korenmaat en tuinbouwvereniging De Tuinmaat en mogelijke warmtepompen bij nieuw te realiseren woningen, er niet toe leidt dat de bewoners van de bestaande woningen onevenredig in hun woon- en leefklimaat worden aangetast. De relevante grensen/of richtwaarden en/of de gestelde eisen voor geluidsbelasting worden niet overschreden.

2.3 Mobiliteit en parkeren woningen Gaardenhage 2.3.1 Parkeernormen In het bestemmingsplan hanteren we een afwijkende parkeernorm voor de kleine kavels in veld 1. Deze afwijkende parkeernorm vinden wij passend voor deze bijzondere woningen. Voor (grondgebonden) kleine woningen bestaat in Arnhem geen parkeernorm. Wanneer de beleidsregel gevolgd wordt, dan komt de (half) vrijstaande woning het meest in de buurt. Echter lijkt de norm van 1,8 parkeerplaats niet realistisch voor de kleine woningen omdat bewoners van kleine woningen waarschijnlijk een lager autobezit voorstaan. Kleine woningen worden niet zelden alleen bewoond, wat een lage parkeernorm gerechtvaardigd maakt. Zoals aangegeven in het beeldkwaliteitsplan wordt er gemikt op een specifieke doelgroep. Namelijk die van alleenwonenden en stellen die hun ecologische voetafdruk willen beperken, 1- en 2 persoonshuishoudens die willen ontspullen en geen hoge hypotheekkosten willen dragen. Deze kenmerken, samen met de kleinere afmeting dan normaal bij een vrijstaande woningen, maken dat een lagere parkeernorm is beargumenteerd. Voor de kleine woningen wordt de parkeernorm van een appartement van 75-120 m2 gebruikt, die een norm kent van 1,3 wat overeenkomt met 1 auto per huishouden + 0,3 bezoekersparkeren. In veld 2 moet de gehele parkeereis worden opgelost op eigen terrein. Dit betekent 2 parkeerplaatsen op eigen terrein.

Daarnaast worden er parkeerplaatsen, uitgevoerd in grasbeton, aangelegd in de openbare ruimte. Het aanleggen van openbare parkeervoorzieningen is in lijn met het parkeerbeleid voor de gehele gemeente en is ook al verder in de wijk te zien. 2.3.2 Verkeersonveiligheid Er is geen reden om aan te nemen dat het extra verkeer zal leiden tot verkeersonveiligheid. De totale verkeersgeneratie (1286 motorvoertuigen per werkdag) in de wijk blijft ruim onder waardes wat nog comfortabel wordt geacht voor woonstraten (2000 – 2500 motorvoertuigen per werkdag). 2.3.3 Parkeeroverlast Met het verdwijnen van de parkeerplaatsen bij de Tuinmaat, verdwijnt ook de mogelijkheid tot overloop voor parkeerders van de Korenmaat. Wanneer in de toekomst blijkt dat er veelvuldig parkeeroverlast ontstaat van de Korenmaat, kunnen er in de toekomst extra parkeervoorzieningen worden aangelegd. Dit kan bijvoorbeeld zijn grasbetonvoorzieningen in de Marius van Beeklaan. Er moet echter wel sprake zijn van veelvuldige parkeeroverlast en dus niet incidenteel. Ten aanzien van het bezoekersparkeren in de openbare ruimte: dit wordt niet aangelegd aan de Marius van Beeklaan, maar wel in straten die liggen aan de Marius van Beeklaan. Dit gebeurt in dezelfde stijl als nu al zichtbaar in de wijk, door middel van grasbeton. Hierdoor past het binnen het huidige beeld van de wijk.

6

De parkeereis moet per kavel op eigen terrein worden opgelost. Per woning wordt 0,3 parkeren in de openbare ruimte opgelost. Dit gebeurt in dezelfde stijl als nu al te vinden is in de wijk, namelijk door middel van grasbeton. 2.3.4. Verkeerssituatie Gaardenhage Hoewel er meer woningen zijn gepland dan eerder geval was, is er nog altijd sprake van rustige wegen en is er geen sprake van een hoge verkeersintensiteit. De doorgaande route verloopt via de Mooieweg en de Erasmussingel. Snelheidsbeperkende maatregelen als drempels en matrixborden wijzen de gebruikers van de Marius van Beeklaan op de lagere maximum snelheid op de Marius van Beeklaan (30 km/u) in vergelijking met de Erasmussingel (50 km/u). Veelvuldig gebruik van de Marius van Beeklaan in plaats van de Erasmussingel en Mooieweg lijkt dan ook uitzonderlijk. Ten aanzien van de breedte van de Nel Klaassenstraat: door het toevoegen van openbare parkeergelegenheid en een aantal opritten is er voldoende mogelijkheid voor auto’s om te passeren. 2.3.5 Verkeersberekening in toelichting van het bestemmingsplan Woongemeenschap Arneco parkeert op eigen terrein. De toegang tot de woongemeenschap verloopt inderdaad via Gaardenhage. De verkeersgeneratie van de 15 woningen in de woongemeenschap Arneco levert een extra verkeersgeneratie van 8,6 verplaatsingen (maximaal) x 15 woningen = 129 motorvoertuig (mvt) verplaatsingen per weekdag.

Om de weekdag om te rekenen naar werkdag volgt: 129 X 1,11 = 144. Verkeersgeneratie van de Tuinmaat: volgens het CROW is die voor een moestuin (volkstuin) in ‘matig stedelijk gebied’ gelegen in ‘rest bebouwde kom’ maximaal 1,3 per 10 volkstuinen. In het voorstel van de Tuinmaat is sprake van 50 volkstuinen wat neerkomt op een verkeersgeneratie van 6,5 motorvoertuigen per werkdag. De verkeersgeneratie van de Korenmaat (stadsboerderij) wordt beoordeeld (werkwijze CROW) aan de hand van het bruto vloeroppervlak (bvo). Het bvo van de Korenmaat is 1.396 m2. De verkeersgeneratie per 100m2 bvo is voor een stadsboerderij in ‘rest bebouwde kom’ en ‘matig stedelijk’ 22,5 motorvoertuigen per etmaal. In totaal levert dat voor de Korenmaat een verkeersgeneratie van 315 motorvoertuigen per dag op. Eerder is geconstateerd dat de toekomstige invulling van de wijk bestaat uit 84 woningen en 802 mvt verplaatsingen per werkdag. Wanneer de verkeersgeneratie van de Tuinmaat, Korenmaat en Arneco wordt toegevoegd aan de eerder geconstateerde verkeersgeneratie, dan komt daar een totale verkeersgeneratie uit van 1268 motorvoertuigen per werkdag. De verkeersgeneratie is daarmee ruim onder de normwaarde van een comfortabele woonstraat van 2000/2500 mvt per weekdag. We passen de toelichting hierop aan.

2.4 Grondzaken 2.4.1 Verkoop en promotie Het project Gaardenhage is vanaf 2000 gestart met de aankoop van gronden in De Maten door de gemeente. Een deel van de eigendommen was in eigendom bij ontwikkelaar Kalliste. In samenspraak met deze ontwikkelaar zijn de plannen verder ontwikkeld: verkaveling, beeldkwaliteitsplan, bestemmingsplan en verkoop. Beide partijen maken gebruik van dezelfde verkoopmakelaar.

7

Rond 2003 vonden de eerste verkopen van de kavels plaats. Dit betreft kavels van de ontwikkelaar; de gemeente stelde de start verkoop uit tot het moment dat alle stukken die ten grondslag aan de verkoop lagen (met name de toelichting op het 6e voorontwerp) definitief waren vastgesteld. Na deze eerste vliegende start stagneert de verkoop van de kavels. Kalliste verkoopt haar overgebleven kavels in 2009 aan een andere ontwikkelaar. De verkoop van de gemeentelijke kavels werd in 2004 in die periode in handen gelegd van makelaardij Bieze. Makelaar Bieze draagt tot en met 2011 zorg voor alle verkoophandelingen, inclusief plaatsing van de kavels op de site Funda. In 2011, midden in de woningbouwcrisis (20082013), vertrekt Bieze uit Arnhem en de samenwerking wordt opgezegd. De werkzaamheden worden overgenomen door makelaardij Willemsen die tot 2018 verantwoordelijk is voor de verkoop van de gemeentelijke kavels in Gaardenhage. Daarna neemt de gemeente zelf de verkoop ter hand, met gebruik van haar eigen verkoopsite www.Vastgoedplein.nl. 2.4.2 Gaarden I Omdat de verkoop van de kavels in Gaardenhage aan particulieren niet vlot biedt de gemeente in 2007 de kavels in het deel Gaarden I (de eerste twee velden) aan enkele projectontwikkelaars te koop aan. Met één van deze ontwikkelaars wordt na een lang traject overeenstemming bereikt over de koopsom en overige voorwaarden.

De zeven kavels worden voor deze ontwikkeling gehalveerd en dit wordt in het bestemmingsplan vastgelegd. Het huidige veld 1 biedt vanaf nu ruimte aan 8 kavels, veld 2 is 6 kavels groot. Uiteindelijk ziet de ontwikkelaar als gevolg van de gewijzigde marktomstandigheden in 2010 af van ondertekening van de realisatieovereenkomst. De kavels in Gaarden I worden niet meer op de particuliere markt aangeboden. De mogelijkheden tot verkaveling van alle nog niet verkochte kavels in Gaardenhage worden in 2013 nogmaals onderzocht maar vinden geen doorgang. In 2015 wordt een deel van de kavels in Gaarden I verhuurd aan de Tuinbouwvereniging De Tuinmaat. 2.4.3 Mate van interesse Met enige regelmaat ontving en ontvangt de gemeente informatieverzoeken van geïnteresseerden voor de kavels in Gaardenhage. De kavels blijken zich in een lastige marktpositie te bevinden; ondanks het feit dat de kavelprijzen gelijk blijven worden de totaalkosten voor de realisatie van een woning voor veel geïnteresseerden als te grote drempel ervaren. Daarbij blijken in eerste instantie het vrij stringente beeldkwaliteitsplan en later ook de steeds stijgende bouwkosten een remmende rol te spelen. Het feit dat het om particulier opdrachtgeverschap (PO) gaat lijkt niet het probleem te zijn.

De verkoop van overige gemeentelijke PO-kavels (met ingang van 2013 heeft de gemeente Arnhem ook PO-kavels in Arnhem) loopt na afloop van de woningbouwcrisis (2013) zonder problemen. Het beeldkwaliteitsplan wordt in 2015 enigszins aangepast. Onder meer enkele bouwkostenverhogende regels worden versoepeld. De maatregelen blijken echter niet voldoende om de enkele geïnteresseerde voor deze kavels te doen overgaan tot aankoop en ontwikkeling. Begin 2019 start het traject tot herinrichting van de nog niet verkochte kavels in Gaardenhage. Om de mogelijkheden voor een herinrichting niet te frustreren is besloten de verkoop van de nog niet verkochte kavels te faseren. De kavels die door hun ligging niet voor herverkaveling in aanmerking komen vormen de eerste fase. Na verkoop van 75% van deze kavels wordt de volgende fase in verkoop aangeboden.

8

Inmiddels trekt de woningmarkt aan. Er is sprake van een zeer grote vraag naar koopwoningen én bouwkavels voor PO. Mensen die op de hoogte willen blijven van de ontwikkelingen in Gaardenhage kunnen zich laten registreren op een lijst met belangstellenden. Begin december 2021 omvat de lijst een kleine 300 gegadigden die interesse hebben in een nieuw te ontwikkelen kavel. Medio december 2021 worden de laatste drie - oorspronkelijke - kavels middels loting te koop aangeboden. Er hebben zich 24 personen/huishoudens ingeschreven voor deze kavels. De te bouwen nieuwbouwwoningen worden niet aangesloten op het gasnet. 2.4.4 Bouwtempo Door de verkaveling wordt het aantal kavels per veld vergroot: Aantal kavels in veld Was Veld 1 8 Veld 2 6 Veld 3 4 Totaal 18

Wordt 12 + 1* 12 4** 29

* In veld 1 worden 12 kavels voor kleine woningen gecreëerd. Het type woning leent zich uitstekend voor pre-fab gebouwde woningen waardoor de daadwerkelijke bouwwerkzaamheden elders plaatsvinden. De bouwtijd van deze woningen is naar verwachting aanzienlijk korter dan die van een reguliere woning. ** de vier kavels worden elk verkocht aan een twee of drie particulieren voor de bouw van evenveel woningen. Het bouwen in één bouwstroom door dezelfde bouwer wordt daarbij geadviseerd. 2.4.5 Wijze van verkoop De nieuw ontstane PO kavels zijn in 2 types te verdelen: kleine woningen en eengezinswoningen. De te bouwen woningen moeten voldoen aan de eisen als gesteld in het bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan. De wijze van verkoop doet hier niets aan af. Wel kan de wijze van verkopen van de kavels op andere vlakken gevolgen hebben voor de bewoners van de wijk. Daarom wordt er voor gekozen de kavels gefaseerd te verkopen wat voorkomt dat de wijk in korte tijd teveel bouwwerkzaamheden ervaart. Enige overlast is echter inherent aan het afbouwen van een wijk. De verkoop van de kavel voor CPO (collectief particulier opdrachtgeverschap) vergt meer voorbereidingstijd dan de reguliere PO-kavels. Verkoop van deze kavel en daarmee de bouw van de opstallen zal naar verwachting later plaatsvinden dan die van de overige kavels.

In veld 3 is sprake van samenbouwkavels, in eerste instantie "generatiewonen" genoemd. De benaming heeft alleen relatie op de wijze van uitgeven van de kavels. De wijze van verkoop van deze kavels is niet vastgelegd in het bestemmingsplan. De exacte invulling vindt in aanloop naar het verkoopproces plaats. Zo zal de exacte juridische invulling van de regeling omtrent het gezamenlijke eigendom van de hagen in het proces plaatsvinden. Als schets van de denkrichting wordt het volgende meegegeven: Kopers worden vooraf van de regeling rondom dit gezamenlijke eigendom op de hoogte gebracht. De verkoop vindt per kavel plaats waardoor de toekomstige eigenaren van de kavel samen dit eigendom verkrijgen. In de verkoopovereenkomst van de kavel wordt dit nader uitgewerkt binnen de mogelijkheden die de afspraken en de tekst van het bestemmingsplan bieden.

9

2.5 Wenselijkheid nieuwe locatie van de Tuinmaat 2.5.1 Waarom een nieuwe locatie? De huidige locatie van de Tuinmaat was al bestemd voor woningbouw nog voordat zij dit in 2015 in gebruik hebben genomen. De verhuurovereenkomst met de Tuinmaat op deze locatie is altijd van tijdelijke aard geweest. Een centrale tunnelkas en verenigingsgebouw waren met het oog op de toekomstige woningbouw niet mogelijk. Aangezien de Tuinmaat floreert hebben wij hen ondersteund bij de zoektocht naar een andere locatie. De paardenwei bleek de beste optie. De bedoeling is om de Tuinmaat, na jaren van tijdelijke contracten, een contract voor langere tijd aan te bieden. Daarmee kan ook tegemoet worden gekomen aan wensen als een tunnelkas en verenigingsgebouw. De nieuwe locatie ligt weliswaar aan de rand maar nog wel binnen de wijk Rijkerswoerd. 2.5.2 Behoefte stadslandbouw op deze locatie Het ruimte bieden aan functies in de openbare ruimte, zoals stadslandbouw (ontmoeten, zelfvoorzienend willen zijn) achten wij belangrijk voor de leefbaarheid van de wijk. Wij zien niet in dat dit nadelige gevolgen heeft. De gemeente streeft behoud van de Tuinmaat in de wijk Rijkerswoerd na, omdat de Tuinmaat een betekenisvolle voorziening voor Rijkerswoerd is met meerwaarde voor de wijk, wiens nut de afgelopen jaren is bewezen.

De Tuinmaat draagt met haar ontmoetingsfunctie bij aan sociale cohesie in de wijk: het stimuleert contacten tussen wijkbewoners en verbindt mensen met verschillende achtergronden. Daarnaast draagt tuinieren in het algemeen bij aan de fysieke en mentale gezondheid van deelnemers; het houdt mensen in beweging en heeft een stress verlagend effect. Verder is de Tuinmaat een mooi voorbeeld van korte keten stadslandbouw, waar voedsel op een lokale en duurzame wijze geproduceerd wordt. Het zorgt niet alleen voor een minder grote CO2 footprint maar draagt ook bij aan kennis en bewustwording met betrekking tot eetbaar groen. Tenslotte draagt het volkstuinencomplex met haar diverse gewassen en de omringende biodiverse hagen bij aan een hogere mate van biodiversiteit ten opzichte van de huidige invulling van het perceel als paardenwei. Het recreatieve gebruik van een volkstuin is zowel gemeentebreed als in deze wijk populair. De Tuinmaat heeft evenals andere volkstuincomplexen een wachtlijst. Mensen maken er graag en dankbaar gebruik van. Moestuinieren is de laatste jaren aan populariteit aan het winnen. Door de corona-crisis is de vraag naar volkstuinen alleen maar toegenomen. Zeker voor mensen zonder tuin biedt dit een uitkomst. De gemeente speelt in op deze toenemende vraag door in de nieuwe situatie het complex groter te maken zodat er meer tuintjes kunnen komen.

Een volkstuinencomplex is wel degelijk in lijn met de visie Stadslandbouw en regionaal voedsel van de gemeente Arnhem. Voortschrijdend inzicht in klimaatverandering en -adaptatie, lokaal voedsel, biodiversiteit, gezondheid en de leefbare, gezonde en inclusieve stad vraagt bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen een andere aanpak en invulling dan de gangbare. In dat licht zijn er zeker argumenten te bedenken waarom volkstuinen en andere vormen van stadslandbouw in een nieuw te ontwikkelen buurt zoals Gaardenhage zou moeten worden ingepast.

10

“Arnhem biedt ruimte voor stadslandbouw op wijkniveau in die groenvoorzieningen die niet primair een stedelijke of regionale functie kennen of een natuurfunctie hebben. Buurtinitiatieven krijgen daar de ruimte als die elders niet voorhanden is.” p. 5, Visie stadslandbouw en regionaal voedsel. De Tuinmaat is een goed voorbeeld van een buurtinitiatief met een meerwaarde voor de wijk. Naast de teelt van gewassen voor eigen gebruik (gezin, familie en vrienden) heeft De Tuinmaat een belangrijke sociale functie in de wijk (participatie, activering, armoedebestrijding). Dat is van belang omdat Rijkerswoerd volgens TLO behoefte heeft aan meer sociale cohesie en kampt met daaraan gerelateerde problemen als vereenzaming en uitsluiting. Om die reden hecht TLO aan het behoud voor de wijk van zowel De Tuinmaat als de drie initiatieven aan de Mooieweg. Naast de sociale functie passen de volkstuinders en de andere stadslandbouwinitiatieven ook prima in de ambities van de Visie Stadslandbouw en Regionaal Voedsel. Ook geldt de Tuinmaat, net als menig ander volkstuincomplex, als een belangrijke ontmoetingsplek, waar mensen met uiteenlopende achtergronden elkaar kunnen treffen, samen kunnen ontspannen en kennis en ervaringen kunnen uitwisselen. De Tuinmaat draagt (on)bewust bij aan kennisdeling en bewustwording t.a.v. eetbaar groen onder haar leden en hun sociale kringen.

De Tuinmaat heeft daarmee wel degelijk een sociaal en maatschappelijk karakter. De Tuinmaat is geen ‘willekeurige volkstuinvereniging’. De Tuinmaat is allereerst een biologische tuinvereniging die biologische land- en tuinbouw principes toepast. Dit past binnen het gemeentelijk beleid waarin natuurinclusief en duurzaam (grond)gebruik wordt nagestreefd. Daarnaast streeft de gemeente behoud van de Tuinmaat in de wijk na, omdat de Tuinmaat haar nut als belangrijke voorziening voor Rijkerswoerd de afgelopen jaren heeft bewezen. Stadslandbouw-initiatieven in bredere zin worden door de gemeente actief ondersteund, aangezien deze initiatieven vaak op meerdere vlakken een meerwaarde voor de stad vormen (denk aan bijdragen in de vorm van: 1) lokale en duurzame voedselvoorziening, 2) kennis, bewustwording en onderzoek m.b.t. eetbaar groen en natuureducatie 3) lokale werkgelegenheid en de lokale economie 4) het bieden van werk aan mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt 5) klimaatadaptatie 6) biodiversiteit 7) een ontmoetingsplek in de wijk etc.). Kortom, de Tuinmaat heeft een belangrijk sociaal en maatschappelijk karakter en een relevante wijkfunctie. 2.5.3 Alternatieven Er is ruim een jaar gezocht naar alternatieve locaties voor de Tuinmaat. Een belangrijke voorwaarde is dat de gemeente eigenaar is van deze grond.

Naast het perceel aan de Huissensedijk is een perceel in Rijkerswoerd Zuid in overweging genomen. Ook dit perceel is gemeentelijk eigendom en ligt ten zuidwesten van Rijkerswoerd aan de rand van de wijk op de overgang naar Park Lingezegen. De voorkeur is echter uitgegaan naar het perceel aan de Huissensedijk, ook wel de Paardenwei genoemd Het perceel in Rijkerswoerd Zuid wil de gemeente reserveren voor mogelijke woningbouw gelet op de noodzaak om nieuwe woningen toe te voegen en de schaarste aan bouwgrond. De Paardenwei vinden we geen geschikte woningbouwlocatie gelet op de groene en landschappelijke bestemming, maar wel geschikt als volkstuinlocatie.

11

2.6 Stedenbouwkundige en landschappelijke inpassing Tuinmaat 2.6.1 De locatie van de paardenwei leent zich voor stadslandbouw De gemeente is van mening dat de komst van de Tuinmaat op het perceel aan de Huissensedijk wel degelijk past binnen de Structuurvisie. Elementen als een volkstuin, tuinderij, of boomgaard vinden wij landschappelijk passend langs een dijk. De Tuinmaat is een biologische tuinbouwvereniging en heeft een eigen reglement t.a.v. het gebruik van meststoffen. Dit maakt dat ook de volkstuinen van ecologische waarde zijn voor vogels en insecten. Niet het hele grasland wordt in gebruik genomen door de Tuinmaat, vandaar dat ook die ecologische kwaliteiten behouden blijven. De biodiversiteit van het gebied wordt verhoogd. Ook de volkstuin levert een bijdrage aan de natuurwaarde. De haag en de gewassen zullen geliefd zijn bij vogels, insecten en kleine zoogdieren. Het volkstuinencomplex kan hierdoor voor een toename in biodiversiteit zorgen t.o.v. de huidige invulling van het perceel als paardenwei. Indieners vragen zich af hoe de Tuinmaat kan bijdragen aan het tegengaan van versnippering zoals benoemd in blz. 7 Groenvisie. Het versnipperen gaat in deze context over het onthekken van landbouwpercelen. De Tuinmaat wordt omsloten door een haag om deze ruimte goed af te bakenen en in te passen in het landschap. Dit zien wij niet als versnippering.

De haag en de tuinen dragen bij aan de biodiversiteit en zal insecten, vogels en kleine zoogdieren trekken zoals hierboven beschreven. Onder de Huissensedijk wordt het pad en de taluds verstaan. Het betreft niet de aangrenzende percelen. De paardenweide is zeker passend in de structuur, maar er is ook behoefte aan volkstuinen en woningen. Op deze manier hebben wij gemeend om met behoud van het groene landelijke karakter van de Huissensedijk invulling te geven aan de wens van bewoners voor volkstuinen. In de Groenvisie staat op blz. 23 tevens geschreven: Wandelen, fietsen, paardrijden via recreatieve routes en stadslandbouw en natuurlijk spelen en sporten zijn de belangrijkste recreatievormen in de openbare ruimte. Landbouw (o.a. volkstuinen) vindt plaats met respect voor de natuur en landschap. Dit laatste doen wij door het gebied te omzomen met een biodiverse haag en voldoende ruimte over te laten voor kruidenrijk grasland. De hoogstamboomgaard staat ten zuiden van de Tuinmaat. Het perceel aan de Huissensedijk heeft de laatste jaren gefungeerd als paardenweide. Dit betreft geen stedelijke, noch een regionale functie. Uit de Quick scan flora en fauna blijkt dat de beoogde wijziging van het gebied geen negatief effect heeft aanwezige natuurwaarden. Door de beoogde inrichting met hagen en kruidenrijk grasland wordt er met respect voor natuur en landschap gehandeld.

Om de landschappelijke waarden beter te borgen zullen ze weer wederom worden verankerd in het plan. Dit doen we door De Tuinmaat wederom de bestemming ‘Groen – Landschap en park’ te geven met de functieaanduiding ‘volkstuin’. Hierdoor zorgen we ervoor dat de gronden blijven bestemd voor het behoud of herstel van de op deze gronden voorkomende dan wel daaraan eigen landschappelijke-, cultuurhistorische, ecologische- en natuurwaarden. Het gebruik van een volkstuin past hierbinnen. Deze bepaling zorgt voor een betere borging van de landschappelijke waarden bij gebruik als volkstuin of voor ander gebruik. Wat betreft het risico op geluidsoverlast, in het beeldkwaliteitsplan staat vastgelegd dat geluidsoverlast op het terrein van de Tuinmaat dient te worden voorkomen. Er wordt met de Tuinmaat afgestemd om geluidsoverlast tot een minimum te beperken. Ook blijkt uit akoestisch onderzoek dat de 12

geluidsbelasting door extra verkeer binnen de wijk, de activiteiten van stadsboerderij De Korenmaat en tuinbouwvereniging De Tuinmaat en mogelijke warmtepompen bij nieuw te realiseren woningen, er niet toe leidt dat de bewoners van de bestaande woningen onevenredig in hun woon- en leefklimaat worden aangetast. De relevante grens- en/of richtwaarden en/of de gestelde eisen voor geluidsbelasting worden niet overschreden. 2.6.2 Verrommeling Tuinmaat In het plan zoals deze ter inzage heeft gelegen zijn de kassen nog verspreid over het terrein van de Tuinmaat toegestaan. Om te zorgen voor een betere inpassing van de kassen in het landschap stellen wij voor om een bouwvlak op te nemen in het bestemmingsplan waar de kassen zijn toegestaan. Het maximaal oppervlakte aan kasruimte is ingeperkt tot maximaal 60 m2 met een maximale bouwhoogte van 2.30 meter. Om dit mogelijk te maken worden de valken waar in het ontwerpbestemmingsplan het verenigingsgebouw en de centrale tunnelkas waren toegestaan samengevoegd en vergroot. Het verenigingsgebouw kan binnen hetzelfde bouwvlak mogelijk worden gemaakt. De gemeente is van mening dat een verenigingsgebouw van maximaal 18m2 en een maximum van 60 m2 aan kassen (dit kunnen maximaal 10 kleine kassen zijn of een centrale tunnelkas) wel degelijk in de natuurlijke omgeving kunnen worden ingepast zonder tot verrommeling en/of onbedoeld gebruik te leiden.

In het beeldkwaliteitsplan staat vastgelegd dat verrommeling op het terrein van de Tuinmaat voorkomen dient te worden. Ook zijn er regels ter voorkoming van verrommeling opgenomen in zowel het huishoudelijk reglement van de Tuinmaat (onder artikel 7 ‘verplichtingen’ als in de huurovereenkomst (onder artikel 9 ‘inrichting van het gehuurde’). Deze regels worden ook opgenomen in de nieuwe huurovereenkomst met de Tuinmaat op de toekomstige locatie. De Tuinmaat kan hier door de gemeente op worden aangesproken als niet aan het formaat en de uitstraling van de bouwobjecten wordt voldaan. Het doel is om een zo goed mogelijke ruimtelijke inpassing van de volkstuinen te realiseren. Mocht er volgens indieners alsnog sprake zijn van een mogelijke waardedaling van de woning dan is er het recht om een aanvraag voor een tegemoetkoming in planschade in te dienen. 2.6.3 Struinpad Zeegbos Vanuit de gemeente willen we graag een onverhard struinpad realiseren tussen de Tuinmaat en het fietspad en ten noorden van de Tuinmaat, parallel lopend aan de Huissensedijk, richting het Zeegbos. Ten eerste zal dit de veiligheid van voetgangers ten goede komen, zij moeten immers nu nog gebruik maken van het fietspad. En tevens wordt met dit pad tegemoet gekomen aan de wens vanuit bewoners voor meer wandelpaden in de wijk (zie wijkactieplan Rijkerswoerd 2019-2021).

Mocht dit struinpad in de praktijk niet of nauwelijks gebruikt worden dan is de ervaring dat dit soort paden mede door extensief maaibeheer vanzelf weer dichtgroeien. De gemeente Arnhem stimuleert bewegen in de nabije omgeving. Een aanbod van diverse ommetjes draagt daaraan bij. Dit doen wij niet uit naam van één bewoner, maar voor de omliggende wijken. Het pad komt langs een open veld waardoor het goed in het zicht ligt. De tuin wordt omsloten door een haag. Wij zien daartoe geen reden van het pad af te zien omwille van het argument vandalisme. 2.6.4 Relatie Tuinmaat eerdere adviezen gemeente Woongemeenschap Arneco heeft in het verleden gevraagd om een hobbykas te mogen bouwen voor het kweken van eigen groenten en kruiden. Deze aanvraag was in strijd met de vigerende 13

bestemmingsplanregels voor de bestemming groen. De gemeente vond het realiseren van een kas op dit perceel mogelijk, mits hiervoor een goede locatie wordt gevonden. In lijn met dit advies is ons voorstel om voor de Tuinmaat een bouwvlak op te nemen waar het verenigingsgebouw en kassen geplaatst kunnen worden, zodat de kassen en verenigingsgebouw alleen in dit aangewezen gebied kunnen komen. Dit komt de beeldkwaliteit van de Tuinmaat ten goede. Bovendien wordt hiermee het plan in lijn gebracht met eerdere adviezen van de gemeente. 2.6.5 Bestemming groen In het nieuwe bestemmingsplan heeft de volkstuin een groenbestemming. Dit sluit aan bij de manier van bestemmen in Arnhem. Indien een bepaalde functie in een groene zone is gelegen krijgt deze een functieaanduiding. Ook in het vorige bestemmingsplan ‘Arnhem Zuid-Oost’ hebben we deze systematiek toegepast. Binnen de bestemming ‘groen’ geldt namelijk de functieaanduiding ‘sport’. Hierdoor borgen we het groene karakter van het gebied. (Zoals aangegeven onder onderdeel 2.6.1. kiezen we er wel voor om de bestemming ‘Groen – Landschap en Park’ terug te laten keren voor de volkstuin.) Deze manier van bestemmen is niet in strijd met de SVBP 2012. In paragraaf 3.3 van de SVBP 2012 is opgenomen dat een functie als functieaanduiding in elke gewenste bestemming kan worden gebruikt.

In paragraaf 5.3 is verder over functieaanduidingen opgenomen dat zij worden gebruikt om de gebruiksmogelijkheden binnen een bestemmingsvlak of een gedeelte daarvan nader te specificeren. Zo kan worden aangegeven dat ter plaatse alleen een bepaalde, met name genoemde functie is toegestaan of juist is uitgesloten. Voorts staat in die paragraaf opgenomen dat functieaanduidingen ook kunnen worden gebruikt om op een bepaalde locatie een specifieke, niet bij de bestemming passende, functie toe te laten.

2.7 Verkeer en mobiliteitsaspecten Tuinmaat 2.7.1 Ontsluiting Tuinmaat via John Grosmanstraat In het plan wordt uitgegaan van ontsluiting van autoverkeer van de Tuinmaat via de John Grosmanstraat. Ontsluiting via andere wegen (waaronder de Huissensedijk en de Eka Thoden van Velzenstraat) is onderzocht, maar er is geconcludeerd dat ontsluiting via de John Grosmanstraat het meest voor de hand ligt. Het combineren van de ontsluiting van de Tuinmaat met de fietsontsluiting levert gevaarlijke situaties op. Het huidige fietspad en de brug zijn daarbij niet berekend op autoverkeer. Voor de ontsluiting is een nieuwe autobrug noodzakelijk. Momenteel is de brug geschikt voor fietsers, maar niet om autoverkeer te dragen. Om deze route geschikt te maken als ontsluiting voor de volkstuinen, moet hier een nieuwe weg en brug voor worden aangelegd. Ook zou het fietspad moeten worden aangepast. Dit alles zou een forse investering vergen, welke niet opweegt tegen de bezwaren voor de ontsluiting via de John Grosmanstraat. Kortom: De route via de John Grosmanstraat is korter, veiliger en kost veel minder. 2.7.2 Verkeersafwikkeling en parkeerbehoefte Tuinmaat Een aantal indieners van de zienswijzen geeft aan dat de verkeersafwikkeling en parkeerbehoefte van de Tuinmaat niet goed in beeld is gebracht.

14

Voor de verkeersafwikkeling kan worden gekeken naar de verkeersgeneratie. Volgens het CROW is die voor een moestuin (volkstuin) in ‘matig stedelijk gebied’ gelegen in ‘rest bebouwde kom’ maximaal 1,3 per 10 volkstuinen. In het voorstel van de Tuinmaat is sprake van 50 volkstuinen wat neerkomt op een verkeersgeneratie van 6,5 motorvoertuigen per etmaal. Dit is ruim onder de capaciteit van de weg (tussen de 2000 en 2500 mvt/etmaal Wegenscan Goudappel). De verwachting is dat een toename van verkeersbewegingen en parkeerdruk mee zullen vallen. Aangezien de tuinders vrijwel allemaal uit Rijkerswoerd en omliggende wijken komen, gaan zij grotendeels met de fiets naar de tuin en zullen er slechts enkele auto’s per dag van deze ontsluiting gebruik maken. De gemeente gaat mee in de afweging dat er minder parkeerruimte voor de volkstuin noodzakelijk is. Ook op verzoek van omwonenden. De gemeente stelt voor om in eerste instantie 8 parkeerplaatsen aan te leggen. Voorwaarde is wel dat er ruimte wordt gereserveerd om de parkeerplekken, bij parkeeroverlast, alsnog aan te leggen. Hierdoor kan alsnog worden voldaan aan de geldende parkeernormen voor de volkstuinen. De volkstuin moet de parkeereis volledig voldoen op het eigen terrein. Er wordt daarom een parkeerplaats op het perceel bij de volkstuinen gerealiseerd dat in de parkeerbehoefte voorziet en eventuele parkeerdruk op zal vangen.

Er is ruimte gereserveerd om eventueel extra parkeergelegenheid aan te leggen, mocht de voorgestelde capaciteit onvoldoende zijn. In eerste instantie is uitgegaan van een lage capaciteit om juist andere modaliteiten te stimuleren.

2.8 Openbare ruimte en werkzaamheden 2.8.1 Rioolstelsel Gaardenhage is en blijft een buurt met een gescheiden rioolstelsel. Regenwater is hier lastig te infiltreren. Ook in de nieuwe situatie zal het regenwater in de bodempassages/greppels worden opgevangen. Overtollig water zal via de Mooieweg worden afgevoerd. Er komen inderdaad meer huishoudens op het rioolstelsel. Dit wordt doorgerekend en waar nodig worden aanpassingen gedaan aan het rioolstelsel.

2.9 Grondwaterbeschermingsgebied 2.9.1 Grondwaterbeschermingsgebied Regels met betrekking tot het grondwaterbeschermingsgebied en het boren in nabijheid van een waterwingebied zijn een bevoegdheid van de provincie. Deze regels horen daarom thuis in de provinciale verordening en niet in een bestemmingsplan. Sinds de vorige bestemmingsplanherziening is de begrenzing van het grondwaterbeschermingsgebied door de provincie aangepast. De begrenzing van het ‘Grondwaterbeschermingsgebied’ in het bestemmingsplan ‘Arnhem Zuid-Oost’ is hierdoor niet meer actueel. De gemeente heeft dus met reden deze aanduiding eruit gehaald. 2.9.2 Boringsvrije zone De wijk Gaardenhage ligt in een boringsvrije zone. De provincie stelt in deze zone in de provinciale verordening aanvullende eisen over waterputten. De gemeente is hiervoor niet het bevoegd gezag dus neemt hier ook geen regels over op.

15

Op de locatie van de Tuinmaat is het mogelijk om te voorzien in de watervoorziening door een waterpomp aan te leggen. De provincie heeft bevestigd dat voor een vergelijkbare pomp als bij het huidige gebruik een melding voldoende is. 2.9.3 Koude-warmteopslagvrije zone Een waterpomp gaat veel minder diep dan een warmtesysteem. De diepte van een warmtepomp is afhankelijk van de bodemsamenstelling. Een boring voor een warmtesysteem gaat machinaal met grote machines. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan een boring tot maar liefst 200 meter. Dat gaat ook machinaal met grote machines.

2.10 Communicatie huidige bewoners 2.10.1 Participatieproces Naar aanloop van het bestemmingsplan zijn verschillende bewonersavonden georganiseerd. Op deze avonden zijn de wensen van bewoners inzichtelijk gemaakt. Ook zijn er twee gesprekken gevoerd met een afvaardiging van de Tuinmaat en een afvaardiging van bewoners van Arneco en de John Grosmanstraat. In de zienswijzen geven sommige bewoners aan dat er sprake is van 1-richtingsverkeer en dat er onvoldoende met hun opmerkingen is gedaan. Er zijn vanuit het algemene belang andere keuzes gemaakt dan diverse omwonenden wenselijk achten. Sommige bewoners hebben moeite met (een deel van) het plan, vooral als dit van invloed is op de directe woonomgeving. In de planvorming is op de volgende wijze rekening gehouden met bezwaren en wensen van bewoners: •

•

•

• • •

Een deel van de bewoners maken zich zorgen om de toename van het aantal woningen, vooral in het veld met de kleine woningen en collectief particulier opdrachtgeverschap. Om te voorkomen dat dit tot meer verkeersoverlast leidt bij de bewoners van de Mooieweg en Nel Klaassenstraat, wordt op hun verzoek de Nel Klaassenstraat aan de kant van de Mooieweg voor autoverkeer afgesloten. Ook willen we nieuwe bomen planten tussen de Mooieweg en het veld met de kleine woningen, zodat deze woningen minder zichtbaar zijn. Een deel van de bewoners maken zich zorgen over de toename van woningen die komen in veld 3. Waar eerst slechts 1 woning gebouwd kon worden, kunnen er nu 2 à 3 woningen komen. De woningen mogen niet hoger worden dan nu het geval is en ook is de grootte van het bouwvlak bewust niet gewijzigd, zodat de afstand van bebouwing tot de achtererfgrens niet kleiner wordt. Sommige bewoners maken zich zorgen om de verplaatsing van De Tuinmaat. Om deels aan de bezwaren tegemoet te komen, worden er extra bomen geplant, zodat er een grotere groene buffer komt tussen de woningen aan de John Grosmanstraat en de Tuinmaat. Ook is op verzoek van bewoners een beeldkwaliteitsplan gemaakt voor de Tuinmaat . Op verzoek van bewoners zijn er meer grote kavels ongewijzigd gelaten.

Op verzoek van bewoners zijn kavels die te koop zijn op Funda gezet en is er een marketingbureau ingehuurd die adviseert over de marketing. Enkele bewoners hebben het initiatief genomen om een moodboard op te stellen. Dit is gebruikt in het beeldkwaliteitsplan als referentiebeeld voor de grote kavels in deelgebied Hagen.

16

2.10.2 Beloftes en het vertrouwensbeginsel Indieners geven aan dat de nieuwe plannen voor de wijk Gaardenhage in strijd zijn met de uitgangspunten waarop zij hun kavel toentertijd hebben gekocht. Zoals aangegeven onder onderdeel 2.2.1. zijn wij van mening dat door het nieuwe beeldkwaliteitsplan en het bestemmingsplan de opzet van de wijk, een rustige en groene wijk, behouden blijft. Onze samenleving staat niet stil. Als iets eenmaal op een bepaalde manier in een bestemmingsplan of in een beleidsdocument is vastgelegd betekent dat niet dat dit voor altijd zo moet blijven. De gemeente Arnhem beweegt mee met maatschappelijke ontwikkelingen zoals de woningbouwbehoefte en past hierop haar kaders aan. Uiteraard doen we dit zorgvuldig door bij een wijziging in de fysieke leefomgeving alle belangen zorgvuldig te betrekken.

3. Overzicht ingediende zienswijzen 3.1 Naam en adressen van de indieners zienswijzen Naam

Straat/Postbus

Postcode

Plaats

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

17

25

18

3.2 Overzicht ingediende zienswijzen In deze paragraaf zijn de zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan samengevat en van een reactie voorzien. In die gevallen dat een zienswijze gegrond wordt verklaard en dit leidt tot aanpassing van het bestemmingsplan wordt dit expliciet aangegeven. Volledigheidshalve wordt opgemerkt dat in deze zienswijzennota de ingediende zienswijzen samengevat worden weergegeven. Dat deze zienswijzen zijn samengevat betekent niet dat bepaalde zienswijzen niet of niet volledig betrokken zijn in de (belangen)afweging. Alle ingediende zienswijzen inclusief eventuele bijlagen zijn in de (belangen)afweging betrokken. Een groot aantal van de zienswijzen is (nagenoeg) identiek.

Zienswijze #1

Gronden 1. In plaats van een rustige doodlopende straat, die met name door aanwonenden wordt gebruikt, wordt de John Grosmanstraat met de beoogde wijziging tot een doorgangsroute voor de gebruikers van de volkstuinen. Reeds in het kader van het rechtszekerheids- en het vertrouwensbeginsel is de beoogde ontwikkeling rechtens niet voorstelbaar.

Reactie gemeente 1. Zie voor de beantwoording van het punt met betrekking tot de John Grosmanstraat onderdeel 2.7.1 Ontsluiting Tuinmaat via John Grosmanstraat.

2. Onverlet vorenstaande is ook is op geen enkele manier kenbaar in kaart gebracht door u wat voornoemde ontwikkeling betekent in termen van verkeersafwikkeling en parkeerbehoefte hetgeen de ontwerpbesluitvorming reeds deswege onzorgvuldig maakt.

2. Wij hebben wel degelijk de verkeersafwikkeling en parkeerbehoefte meegenomen in het bestemmingsplan. Zie onderdeel 2.7.2 Verkeersafwikkeling en parkeerbehoefte Tuinmaat voor de beantwoording van de verkeersafwikkeling.

3. Ook overwegingen m.b.t. extra parkeercapaciteit ontbreken in het geheel.

3. Zie onderdeel 2.7.2 Verkeersafwikkeling en parkeerbehoefte.

4. Ontsluiting volkstuin via de Eka Thoden van Velzenstraat. Deze straat is niet reeds doodlopend en daarenboven zijn de direct aanliggende kavels nog niet verkocht zodat aspirant kopers deze omstandigheid mee kunnen laten wegen bij het al dan niet kopen van een perceel. Voorgestelde ontsluiting is op voorhand veel minder bezwaarlijk in termen van een goede ruimtelijke ordening en behoorlijk bestuur.

4. Zie onderdeel 2.7.1 Ontsluiting Tuinmaat via John Grosmanstraat.

In onderdeel 2.10.2 Beloftes en het vertrouwensbeginsel gaan wij in algemene zin in op het rechtszekerheid en evenredigheidsbeginsel.

19

5. Het is niet aangetoond dat er geen vraag is naar de grotere kavels.

6. In de toelichting staat dat de plannen in samenspraak met bewoners en omwonenden van de Gaardenhage zijn gemaakt. Bewoners kunnen zich niet vinden in de plannen tot herverkaveling. In aanloop naar de Omgevingswet is participatie en het creëren van draagvlak van wezenlijk belang om een plan te kunnen verwezenlijken.

Zienswijze # 2

1.Veld 1 wordt te veel verdicht: van oorspronkelijk 4 woningen naar 20 tot 24 woningen. Dit doet geen recht aan de oorspronkelijke opzet van Gaardenhage. Woning in 2017 gekocht met de veronderstelling te komen wonen naast een ruim opgezette groene villawijk met weinig autoverkeer. 2. Door deze verdichting wordt gevreesd voor: a. Verlies van ruimtelijke kwaliteit t.o.v. huidige bestemmingsplan; b. Extra verkeer over de Mooieweg en Nel Klaassenstraat met bijbehorende geluidshinder en verkeersonveiligheid;

c. Extra parkeeroverlast: parkeren in berm Nel Klaassenstraat vanwege te krappe parkeernorm voor veld 1 (1,3 auto’s i.p.v. 2);

5. De grotere kavels hebben jarenlang in de verkoop gestaan zonder dat hier interesse voor was. Pas toen het proces voor een nieuw plan al was opgestart is de interesse op gang gekomen. Daarnaast is er een grote behoefte aan (betaalbare) woningen in Arnhem en door een aantal grotere kavels te herverdelen in kleinere kavels wordt aan deze behoefte voldaan zie paragraaf 2.1 Woonbeleid en woonbehoefte. Zie voor meer informatie over het onderdeel grondzaken 2.4. 6. Zie onderdeel 2.10.1 Participatieproces wat betreft het participatieproces. We passen de tekst in de toelichting aan naar "er is een nieuw verkavelingsplan en beeldkwaliteitsplan opgesteld voor Gaardenhage. Hierbij hebben we zoveel mogelijk rekening gehouden met zorgen en bezwaren van de huidige wijkbewoners". 1. Veld 1 biedt nu ruimte aan 8 kavels. Dit is verwerkt in onderdeel 2.4 Grondzaken.

2.a. Zie onderdeel 2.2.1 Opzet van de wijk. b. Zie onderdeel 2.3.2 Verkeersonveiligheid voor wat betreft de verkeersonveiligheid. Zie onderdeel 2.2.2 Concentratie veld 1 en 2. voor geluidshinder

c. Zie onderdeel 2.3.1 Parkeernormen.

d. Een langere bouwperiode met alle bijbehorende overlast nu niet 4 afzonderlijke bouwprojecten 20

gerealiseerd worden maar 12+1 = 13 afzonderlijke bouwprojecten;

e. Verlies van woongenot (punt a, b, c en d). f. Waardedaling direct omliggende woningen Mooieweg en Nel Klaassenstraat; 3. Afwijkingen t.o.v. het oorspronkelijke bestemmingsplan zijn geconcentreerd in veld 1 en 2, waardoor bewoners van de Nel Klaasenstraat en de Mooieweg veel harder worden getroffen dan de huidige bewoners van Gaardenhage, waar de facto niets verandert.

Zienswijze # 3

d. Dit verschil wordt minder omdat veld 1 ruimte biedt aan 12 kavels. De overlast voor de kleine woningen zal naar verwachting vaker gebruik gemaakt worden van prefab woningen. Hierdoor wordt minder overlast verwacht. Zie onderdeel 2.4. Grondzaken. e. zie beantwoording bovengenoemde punten 2a t/m d f. Omwonenden hebben de mogelijkheid een aanvraag voor een tegemoetkoming in planschade in te dienen. 3. Zie voor de beantwoording 2.2.2 Concentratie veld 1 en 2.

4. De afgelopen 1,5 jaar deelgenomen aan 3 bewonersavonden en verbetervoorstellen gedaan, zoals bijvoorbeeld minder woningen in veld 1, of veld 1 met 12 woningen ruilen met het noordelijk deel van veld 2. De plannen voor veld 1 en veld 2 zijn hierop niet aangepast, waardoor er geen echte inspraak was. Aan inspraak conform de afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht wordt geen recht gedaan (Awb). 1. Potentiële koper van een kavel in deelgebied Hagen van Gaardenhage zoekt huis met rust met een ruime hoeveelheid groen/natuur. Dit was vertrekpunt bij opzet van deze wijk zoals blijkt uit Beeldkwaliteitsplan BKR Hagen def.versie juni 2015. Er wordt hier gesproken over o.a. een exclusief woonmilieu in het hogere prijssegment, met ruim opgezette openbare ruimte van straten, bermen, boom- en haagbeplanting en ruime kavels met vrijstaande woningen. Een rechthoekige opzet van ruime groene straatprofielen met agrarische bebouwing en landschappelijke groengebiedjes langs de Mooieweg en de Huissensedijk. De opzet van deze wijk wordt totaal aangepast en minder aantrekkelijk gemaakt voor de bewoners/kopers van originele kavels.

4. Zie algemeen deel bewonersparticipatie 2.10.1.

2, In veld 3 (plan Hagen) komen er in plaats van 4 huishoudens, nu 8-12 huishoudens te wonen. Dit geeft:

2.a. Zie onderdeel 2.2.2 Concentratie veld 1 en 2. b. Zie onderdeel 2.2.2.

1. Zie voor de beantwoording onderdeel 2.1 over woonbeleid en woonbehoefte. Het nieuwe stedenbouwkundige plan sluit aan bij de eerdere opzet, zie onderdeel 2.2.1 Opzet van de wijk.

21

a. meer verkeer met als gevolg meer geluid en meer risico voor onze op straat spelende kinderen. b. meer geluid en c. door de bouw van meer huizen ook meer verstoring van het groene landschap. 3. Omdat dit gebeurt tegen de achtertuinen van de reeds 3 verkochte grotere percelen in het plan Hagen zal dit leiden tot een waardedaling van de huizenprijzen aldaar, maar mogelijk ook in de rest van de wijk.

c. Zie onderdeel 2.2.1 Opzet van de wijk.

3 Omwonenden hebben de mogelijkheid een aanvraag voor een tegemoetkoming in planschade in te dienen.

4. De tiny houses en het CPO in veld 1 en de verkaveling van veld 2 in het plan Gaarden 1 past niet bij het karakter van de wijk en het omliggende landschap omdat de rechthoekige opzet van de wijk verdwijnt door het invoegen van meerdere huizen op 1 terrein.

4. Zie onderdeel 2.2.1 Opzet van de wijk.

5. In het bestemmingsplan BKR Hagen def.versie juni 2015 staat dat vanwege de hoge grondwaterstanden het hemelwater niet kan worden geïnfiltreerd. Hemelwater wordt bovengronds afgevoerd met behulp van bodempassages (de greppels) richting de Mooieweg en vervolgens naar Rijkserwoerd. Door het bouwen van meerdere huizen is er minder ruimte voor infiltratie van hemelwater met een hogere kans op waterafvoer problemen bij een toch al hoge grondwaterstand. Ook moeten meer huishoudens op de riolering worden aangesloten met eveneens mogelijke capaciteitsproblemen. 6. Veld 3 moet worden behouden zoals ooit bedacht met 4 kavels gezien ook de ruime wachtlijst voor de grotere kavels.

5. Zie onderdeel 2.8.1 Rioolstelsel.

6. Voor de drie kavels die per loting worden verkocht in december: 24 belangstellenden. Op de lijst belangstellenden voor de herverkavelde kavels: in dezelfde periode 300 belangstellenden. Zie ook paragraaf 2.4 grondzaken.

22

Zienswijze # 4

7. De 7 kavels in Gaarden 1 herverkavelen naar kavels voor 14 danwel maximaal 21 woningenin dezelfde stijl van de rest van de wijk. De tiny houses en CPO zouden dan geheel verdwijnen 1. Indiener woont sinds 1998 aan de Mooieweg en het bestemmingsplan is in verschillende stappen verslechterd van een natuurlijk en landelijk gebied naar een gebied met een dichtere bebouwing. De verdichting zit met name aan de westzijde van het plan, waardoor de bewoners aan dit deel van de Mooieweg onevenredig worden benadeeld ten opzichte van de nieuwste bewoners aan de oostkant van het plan.

7. Zie onderdeel 2.4. Grondzaken.

2. De inmiddels florerende volkstuintjes zijn wat ons betreft een goede invulling voor dit gebied. Het verplaatsen van de volkstuintjes buiten de wijk Rijkerswoerd heeft nadelige gevolgen voor de leefbaarheid van de wijk.

2. Het ruimte bieden aan functies in de openbare ruimte, zoals stadslandbouw (ontmoeten, zelfvoorzienend willen zijn) achten wij belangrijk voor de leefbaarheid van de wijk. Wij zien niet in dat dit nadelige gevolgen heeft.

. 3. Het concentreren van de bebouwing aan de Nel Klaassenstraat geeft extra parkeeroverlast rondom de kinderboerderij. Nu al wordt er regelmatig in de bermen van de Nel Klaassenstraat en de Marius van Beeklaan geparkeerd omdat er onvoldoende parkeerruimte is. De geplande parkeerruimte is ruim onvoldoende om dit op te vangen. Het parkeren zal zich verplaatsen verder de Nel Klaassenstraat in en tot op de Mooieweg overlast betekenen. 4. De Mooieweg is een landelijke weg die steeds drukker wordt o.a. door ouders die kinderen hier afzetten voor de Lea Dasbergschool en schoolgaande kinderen van Huissen naar Arnhem en vice versa. Als het plan doorgaat zijn verkeersmaatregelen noodzakelijk om autoverkeer over de Mooieweg naar de Nel Klaassenstraat te voorkomen. Een afsluiting is al toegezegd door de gemeente, echter

1. Zie onderdeel 2.2.1 Opzet van de wijk.

Zie voor de beantwoording onderdelen 2.5.1 Waarom een nieuwe locatie en 2.5.2 Behoefte aan stadslandbouw op deze locatie. 3. Zie voor de beantwoording onderdeel 2.3.1 Parkeernormen, 2.3.3 Parkeeroverlast en 2.3.4 Verkeerssituatie Gaardenhage.

4. Het voorstel is inderdaad om de Nel Klaassenstraat niet doorlopend te maken voor autoverkeer. Wanneer er voor of na de afsluiting parkeeroverlast ontstaat zal dit moeten worden beoordeeld waarnaar er eventueel maatregelen kunnen worden genomen. Op dit moment is er geen reden om dit te verwachten.

23

dient er voorkomen te worden dat er vóór de afsluiting geparkeerd kan worden op de Nel Klaassenstraat en de Mooieweg. Dit veroorzaakt onveilige situaties omdat de Mooieweg hier niet op ingericht is. De verdichting van de bebouwing en de daarmee gepaard gaande parkeeroverlast zal een zeer negatieve invloed hebben op het open en natuurlijk karakter van de wijk. 5.Het nieuwe plan past niet in het beeld- en kwaliteitsplan van dit gebied, omdat de verdichting van de bebouwing en

5. Zie onderdeel 2.2.1 Opzet van de wijk en 2.3.1 Parkeernormen.

de daarmee gepaard gaande parkeeroverlast een negatieve invloed hebben op het open en natuurlijk karakter van de wijk.

Zienswijze # 5

6. Mochten de plannen doorgaan dan gaan we ervan uit dat de toezeggingen over de afsluiting van de Nel Klaasenstraat en het planten van bomen op het weiland op de hoek van de Mooieweg en de Nel Klaasenstraat door de gemeente worden nagekomen. 1. Indiener woont op de Mooieweg sinds 2012. De verwachting was dat er 8 extra woningen gebouwd zou worden (7 woningen in Gaarden 1 en 1 op Nel Klaassenstraat 10). Inmiddels is het aantal opgelopen naar 39 extra woningen (incl. Mooieweg 29 en splitsing kavel Mooieweg 31a). Dat is bijna een vervijfvoudiging van het aantal woningen en deze toename is te veel. Dit zal leiden tot een veel drukkere leefomgeving. Het aantal verkeersbewegingen, maar ook de overlast en het geluidsniveau zal stijgen. Indiener koos in 2012 bewust voor een rustige omgeving en daar voldoet het plan niet meer aan. Er is bezwaar tegen de enorme toename van het aantal woningen in vooral deelgebied 1 en de CPO, en in mindere mate in deelgebied 2. Er is begrip dat de gemeente meer woningen wil realiseren, maar in deelveld 1 stijgt het aantal woningen van 4 naar 24, dat vindt indiener veel te veel.