Bijlage 2 - Zienswijzendocument

Zienswijzendocument In totaal hebben acht inwoners/belanghebbenden een mail verzonden aan de gemeente Arnhem over de opkoopbescherming. Daarnaast hebben we verhelderende vragen ontvangen die wij niet als zienwijze beschouwen. Vijf mails gingen o.a. over de datum van inwerkingtreding van de opkoopbescherming. Aanvullend zijn vragen gesteld over: • •

Uitzonderingsposities voor investeerders; Aankoop en verhuur van woningen met een zorgindicatie.

Het is kenbaar gemaakt dat ondernemers kunnen inspreken op het moment van behandeling in de raad als er vragen/bezwaren zijn over de opkoopbescherming. De behandeling in de raad is het moment om met de raadsleden en het college in gesprek te gaan over investeringen en/of bezwaren. Zienswijzen opkoopbescherming Indiener Stichting Bewoners Spijkerkwartier

Samenvatting zienswijze Het Spijkerkwartier heeft altijd een heterogene bevolkingssamenstelling gehad. Dit komt door de unieke mix van grote en ruime villa’s uit de 19e eeuw, kleinere huizen uit de naoorlogse periode en nieuwbouw in de afgelopen decennia. Vooral de 19e -eeuws panden worden al een jaar of tien vrijwel exclusief opgekocht door particuliere beleggers en opgedeeld in mini-appartementen en kamers. Met een zeer hoge bevolkingsdichtheid en extreem scheve bevolkingsopbouw als gevolg. Het karakter en de sfeer van erfgoed met bijpassende bewoning dreigt verloren te gaan. De leefbaarheid nam af. Senioren en jonge gezinnen werden verdrongen. De sociale implicaties van de onroerendgoedmarkt zijn dagelijks zicht- en voelbaar in het Spijkerkwartier. Verzoek: grens verhogen naar 600.000 Euro voor het behoud van het karakter en de leefbaarheid.

Zaaknr 633253

1

Reactie De huisvestingswet bepaalt dat de opkoopbescherming uitsluitend voor het goedkope en middeldure koopsegment implementeerbaar is. In de toelichting op de wet is opgenomen dat een gemeente moet kijken naar de lokale situatie en naar de WOZ-waardeverdeling binnen de gemeente. De WOZ-waardeverdeling van de Arnhemse woningvoorraad laat het moeilijk toe te opteren voor hogere grenzen. Meer dan 70% van de koopwoningen heeft een WOZwaarde onder de €325.000. Indien het verzoek, van de Stichting Bewoners Spijkerkwartier, gehonoreerd zou worden is het zeer plausibel dat de rechter een streep zet door de opkoopbescherming vanwege oneigenlijk gebruik van de wet. Hierbij loopt de gemeente het gevaar dat de gehele opkoopbescherming in de gemeente Arnhem nietig verklaard wordt. Dat dit een serieuze mogelijkheid is blijkt uit jurisprudentie in soortgelijke zaken in andere gemeenten. We merken hierbij op dat we in Arnhem al een verbod en regels voor verkameringen en Januari 2022

woningsplitsingen kennen, die wel gelden voor woningen in alle prijsklassen. Het Spijkerkwartier kent het strengste verkameringsregime in de stad. Zie voor een uitgebreidere toelichting het raadsvoorstel ‘Argument 1.3’ en ‘kanttekeningen en risico’s 2.2’

Bewonersoverleg St Marten en Sonsbeekkwartier

Zaaknr 633253

Het bewonersoverleg stelt dat de huidige grens van 325.000 euro te laag is. Het bewonersoverleg stelt dat deze waarde veel te laag is, gezien de prijsstijgingen van de woningen die in 2021 al plaatsgevonden hebben. Aanvullend stelt het bewonersoverleg dat investeerders geïnteresseerd in appartementen en dat investeerder een voorkeur hebben voor complete woningen om deze te verkameren. De prijzen van woningen die nog gerestaureerd moeten worden, liggen zelfs nog ver boven de € 450.000 en zijn nog steeds stijgende (aldus de bewoners). Het bewonersoverleg stelt dat met een opkoopbescherming voor huizen tot een WOZ waarde van €325.000,- te laag is in zijn doel voorbij schiet.

De huisvestingswet bepaalt dat de opkoopbescherming uitsluitend voor het goedkope en middeldure koopsegment implementeerbaar is.

2

Januari 2022

In de toelichting op de wet is opgenomen dat een gemeente moet kijken naar de lokale situatie en naar de WOZ-waardeverdeling binnen de gemeente. De WOZ-waardeverdeling van de Arnhemse woningvoorraad laat het moeilijk toe te opteren voor hogere grenzen. Meer dan 70% van de koopwoningen heeft een WOZwaarde onder de €325.000.

Als zou worden gekozen voor een hogere grens, is het zeer plausibel dat een rechter bij bezwaar of beroep een streep zet door de opkoopbescherming vanwege oneigenlijk gebruik van de wet. Hierbij loopt de gemeente het gevaar dat de gehele opkoopbescherming in de gemeente Arnhem nietig verklaard wordt. Dat dit een serieuze mogelijkheid is blijkt uit jurisprudentie in soortgelijke zaken in andere gemeenten. We merken hierbij op dat we in Arnhem al een verbod en regels voor verkameringen en woningsplitsingen kennen, die wel gelden voor woningen in alle prijsklassen.

AVV (Arnhemse verhuurdersvereniging)

In haar zienswijze had de AVV enkele verhelderende vragen. Daarnaast merkt de AVV op dat er maanden kunnen zitten tussen het ondertekenen van een koopakte en de daadwerkelijke overdracht van het vastgoed bij de notaris. De AVV wenst een ruime en duidelijk aan beleggers gecommuniceerde overgangsperiode en ingangsdatum van de opkoopbescherming. Hiermee worden juridische kwesties tussen beleggers en de gemeente zoveel mogelijk voorkomen. De AVV zal haar bijdrage leveren in de communicatie naar beleggers door haar leden tijdig te informeren stelt de AVV.

Zie voor een uitgebreidere toelichting het raadsvoorstel ‘Argument 1.3’ en ‘kanttekeningen en risico’s 2.2’ In de wet is bepaald dat de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van de woonruimte aan een nieuwe eigenaar bepalend is voor het verhuurverbod. Zowel de gemeenteraad als het college hebben het afgelopen jaar meermaals aangegeven in Arnhem zo snel als mogelijk gebruik te willen maken van de nieuwe wettelijke mogelijkheid. Invoering was daarmee te voorzien. Het raadsvoorstel en voorliggend besluit voorziet niet in een overgangsperiode. De opkoopbescherming zal ingaan op het moment van vaststellen door de raad. Het is afhankelijk van de agendering van raadsvergadering wanneer dit moment exact zal zijn.

Zaaknr 633253

3

Januari 2022

Bijlage bij zienswijzendocument: De zienswijzen

Inspraakdocument Stichting Bewoners Spijkerkwartier

Inspraakdocument Bewonersoverleg St Marten en Sonsbeekkwartier

Zaaknr 633253

4

Januari 2022

Inspraakdocument AVV

Zaaknr 633253

5

Januari 2022