Bijlage 2 - Gebundelde zienswijzen BP en EP Bronbeeklaan 66 - geanonimiseerd

Geanonimiseerde zienswijzen Bestemmingsplan Chw Bronbeeklaan 66

#1

Gemeenteraad van Arnhem T.a.v. mevrouw E. Sonnemans Postbus 9029 6800 EL Arnhem Per email aan emma.sonnemans@arnhem.nl Betreft: zienswijze ontwerpbestemmingsplan ‘Chw Bronbeeklaan 66’ Arnhem, 7 februari 2023

Geachte Raad, Wij hebben kennisgenomen van het ontwerpbestemmingsplan Chw Bronbeeklaan 66’ en het bijbehorende besluit om geen milieueffectrapport op te stellen. In deze brief geven wij onze zienswijze weer. Het betreffende ontwerpbestemmingsplan betreft het wijzigen van de bestemming van de Paasbergflat. Het vinden en geven van een nieuw gebruik en een nieuwe toekomst voor dit gebouw speelt inmiddels al circa 6 jaar. In die periode is de flat gebruikt als (tijdelijk) onderkomen voor Stichting Onderdak en is de flat gebruikt als tijdelijke (illegale) individuele bewoning. Momenteel wordt de flat zeer beperkt bewoond, waarschijnlijk om verloedering en kraak tegen te gaan. De huidige situatie nodigt echter wel uit tot (verdere) verloedering waardoor de leefbaarheid in de omgeving mogelijk onder druk komt te staan. Wij willen dan graag nogmaals de gemeente verzoeken de nodige urgentie aan dit plan te geven. In 2022 heeft de gemeente meerdere varianten ontwikkeld voor de herontwikkeling van de betreffende locatie. Hierbij werd in eerste instantie uitgegaan van sloop van de bestaande bebouwing en nieuwbouw van appartementen waarbij het totale bouwvolume fors werd vergroot. Eén van de varianten was zelfs een woongebouw met 20 lagen. Al deze varianten doen geen recht aan de (groene) omgeving en huidige bebouwing in de omgeving.

Later is de variant behoud van de flat en ombouw naar zelfstandige appartementen toegevoegd. Deze variant kon op veel meer draagvlak vanuit de omgeving rekenen. Uiteindelijk heeft de gemeente gekozen voor deze variant, waarbij ongetwijfeld ook de (niet) haalbaarheid en (negatieve) milieueffecten van de nieuwbouwvarianten een rol hebben gespeeld. Wij steunen de gemeente in deze keus en waarderen dat de participatie met omwonenden en belanghebbenden door de gemeente serieus is genomen. Het voorliggende ontwerpbestemmingsplan vertaalt deze keuze in het plan. Wij kunnen ons dan ook grotendeels vinden in dit plan. Wel hebben wij een aantal vragen die wij graag beantwoord zouden zien. Deze zijn hieronder puntsgewijs benoemd. 1. Op pagina 17 wordt gesteld “Voor de ontsluiting en het parkeren wordt gebruik gemaakt van de bestaande faciliteiten.” Onze vraag is of dit voldoet. En als dit niet voldoet, is de gemeente bereid om daarvoor groen op te offeren? 2. Vervolgens wordt gesteld “Parkeren kan op eigen terrein worden opgelost.” Dit wordt echter niet verder toegelicht en onderbouwd. Onze vraag is of dit onderzocht is en welke voorwaarden daaraan worden gesteld. 3.

Op pagina 17 en 18 wordt gesteld “Bijzondere woonvormen, woon-zorgvormen of wonen met een maatschappelijk doel worden in dit plan niet toegestaan.” Vervolgens wordt benoemd "Bij ontwikkelingen gaat de voorkeur dan ook uit naar woningen, in plaats van zorgwoningen.” Dit roept enige verwarring op. Graag ontvangen wij een heldere bevestiging dat bijzondere woonvormen, woon-zorgvormen of wonen met een maatschappelijk doel in dit plan niet worden toegestaan.

4. In hoofdstuk 5 Milieu- en omgevingsaspecten wordt het voorstel getoetst op de milieu- en omgevingsaspecten en wordt de m.e.r.-beoordeling beschreven. De uitgangspunten en gevolgen van de functieverandering worden echter niet beschreven. Deze gevolgen kunnen bijvoorbeeld zijn dat er minder mensen van de huidige bebouwing gebruik zullen maken, maar kan ook zijn dat er meer (gemotoriseerd) verkeer zou kunnen komen. Ook staat beschreven dat “Uit de berekeningen volgt dat zowel in de bouw- als gebruiksfase geen toename ontstaat van de stikstofdepositie ten opzichte van de referentiesituatie. Daarom de vraag of als uitgangspunt is genomen dat het gemotoriseerd verkeer gelijk blijft en het aantal parkeerplaatsen ook. 5. In hetzelfde hoofdstuk staat dat “Het bestemmingsplan maakt niet meer bebouwing/verharding mogelijk”. Kan hieruit de conclusie getrokken worden dat er op het terrein geen extra verharding mogelijk is om welke reden dan ook? Tot slot, zoals in de inleiding benoemd is de definitieve bestemming van het pand al bijna 6 jaar onduidelijk en komt de leefbaarheid van de omgeving onder druk te staan als de huidige situatie te lang voortduurt en het hergebruik van het gebouw uitblijft. Omwonenden maken zich grote zorgen over de toekomst van hun nabije leefomgeving. In het ontwerpbestemmingsplan zijn voorwaarden m.b.t. de doelgroepen, segmentatie en woninggrootte opgenomen.

Wij vragen ons af of de eisen die worden gesteld aan de gebruiksoppervlakken van de appartementen de (financiële) haalbaarheid van de ontwikkeling van het pand beperken en waardoor vervolgens wederom jaren van leegstand en verdere verloedering volgen. Wij vernemen graag van de gemeente of a. de gemeente deze zorg deelt; b. de effecten cq. de haalbaarheid van deze voorwaarden onderzocht is; c. of op basis hiervan een spoedige herontwikkeling en hergebruik van het gebouw mogelijk is; d. of en welke middelen de gemeente zal inzetten om een spoedige ontwikkeling en de haalbaarheid te verhogen, bijvoorbeeld door ook deels kleinere appartementen te accepteren of financieel bij te dragen. Met vriendelijke groet,

Namens Stichting Belangen Bewoners Rondom Bronbeeklaan 66 (BBRB), A. Bontje, voorzitter A.J. Roders, penningmeester

#2

Burgemeester van Roijensingel 6 8011 CS ZWOLLE KvK 000038508729 BTW 8581.95.471.B01 www.constructadvocaten.nl

Op al onze diensten en werkzaamheden zijn de algemene voorwaarden van Construct Advocaten van toepassing waarin een beperking van de aansprakelijkheid is opgenomen. Deze voorwaarden kunt u lezen en downloaden op www.constructadvocaten.nl.

Geanonimiseerde zienswijze Exploitatieplan Bronbeeklaan 66

#1

Burgemeester van Roijensingel 6 8011 CS ZWOLLE KvK 000038508729 BTW 8581.95.471.B01 www.constructadvocaten.nl

Omgevingsdienst Regio Arnhem Postbus 3066 6802 DB ARNHEM

Datum: Onze referentie: Uw referentie: Telefoon: E-mail:

14 april 2023 D101096 Zorgwonen Bronbeek / Advies 06-41683246 t.rijs@constructadvocaten.nl

Geachte heer/mevrouw, Hierbij zend ik u de aanvullende gronden van de zienswijze op het exploitatieplan. Deze zienswijze zal mogelijk op korte termijn nog nader worden aangevuld. Cliënte meent dat de inbrengwaarde van haar eigendom/erfpachtrecht onjuist is gewaardeerd en dat de kosten zoals opgenomen in het plan te hoog zijn ingeschat/bepaald. De opgenomen kosten wijken sterk af van eerder gemaakte kostenscans, mede gelet op ook door cliënte al ingebracht informatie en onderzoek ten behoeve van een woonfunctie. De waarde van het erfpachtrecht is ten onrechte op nihil gesteld. Dat is absurd. Het erfpachtrecht is kortgeleden nog voor een zeer aanzienlijk bedrag verkocht. Op dat moment gold er ook reeds een voorbereidingsbesluit met een gebruiksverbod. Het voorbereidingsbesluit is ook naar zijn aard tijdelijk en gericht op het realiseren van een woonfunctie. Ook anderszins heeft de gemeente als erfverpachter al meerdere malen aangegeven zelf een woonfunctie na te streven. Dat is algemeen bekende informatie. Dat maakt dat voor potentiële kopers het erfpachtrecht ook een waarde heeft die mede is gelegen in de ontwikkelingsmogelijkheden ter plaatse. Daarbij is het voorbereidingsbesluit een zelf gecreëerd beperking van het gebruik, die niet in de waardering vervolgens cliënte kan worden tegengeworpen en daarmee cliënte tot een hogere exploitatiebijdrage te veroordelen.

Dat is misbruik van recht en volstrekt onevenredig. De waarde van de ondergrond is tevens ten onrechte te hoog gewaardeerd, wat tot een absurd resultaat leidt in samenhang met de bepaling van de inbrengwaarde van het erfpachtrecht als nihil. De grond is belast met erfpacht tot 2039. Daarna zal bij eventuele beëindiging een vergoeding moeten

Op al onze diensten en werkzaamheden zijn de algemene voorwaarden van Construct Advocaten van toepassing waarin een beperking van de aansprakelijkheid is opgenomen. Deze voorwaarden kunt u lezen en downloaden op www.constructadvocaten.nl.

Pagina 2: Zorgwonen Bronbeek / Advies

worden betaald voor de opstallen. Maar belangrijker, voor de grond geldt exact hetzelfde als voor het erfpachtrecht. Er geldt een gebruiksverbod voor de grond. Dat maakt dat als op grond van dat gegeven het erfpachtrecht op nihil wordt gesteld, dit natuurlijk ook voor de grond geldt. Het blooteigendom heeft geen andere gebruiksmogelijkheden voor een redelijk denken of handelend koper. Alleen de beperkte canonopbrengsten zouden in theorie bestaan. Daarvoor geldt echter dat deze vermoedelijke niet inbaar zijn, nu de gemeente zelf het gebruik heeft verboden en dus ook wanprestatie pleegt. Dit maakt de waarde van de ondergrond thans op grond van dezelfde redeneringen dan eveneens nihil zouden moeten zijn. Tevens is er ten onrechte van uitgegaan dat het erfpachtrecht van cliënte zal kunnen worden verworven. Daarvan is geen sprake. Cliënte is in staat om ter plaatse zelf te realiseren. Er is ook niet eens met cliënte contact gezocht om over realisatie te spreken. Er is kennelijk, zonder enige grondslag, ervan uitgegaan dat de gemeente ter zake zomaar tot onteigening zou kunnen overgaan. Daarvan is – gelukkig – geen sprake. Cliënte heeft met het erfpachtrecht een zakelijk recht dat deugdelijk bescherming heeft, ook via verdragsrechtelijke bepalingen .

Cliënte meent dat het exploitatieplan berust op foutieve aannames en op misbruik van het inzet van overheidsmiddelen jegens cliënte en kan niet met recht op deze wijze worden vastgesteld. Met vriendelijke groet, CONSTRUCT ADVOCATEN

Thomas Rijs