Bijlage 1 - Stedenbouwkundig ontwerp Rietgrachtstraat 32 d.d.19-6-2023
Tekst van het document
STEDENBOUWKUNDIG ONTWERP EN BEELDKWALITEITSPLAN 1. 07/12/2022 2.19/06/2023
. LEESWIJZER
Het stedenbouwkundig ontwerp Rietgrachtstraat 32 fungeert als ruimtelijk kader voor de transformatie die de locatie de komende jaren zal ondergaan. Het document is opgebouwd uit de volgende vijf hoofdstukken:
INHOUD
01. In het hoofdstuk Context wordt
01.
INTRO
VOORWOORD
02.
DE CONTEXT
05
CONTEXT
PLANCONCEPT
08
•
locatie
•
bestaande situatie
10
•
een korte geschiedenis van het spijkerkwartier
12
•
spijkerkwartier in beeld
•
stedelijk en groen karakter spijkerkwartier
16
mobiliteit
18
•
PLOT
03.
VIJF KERNKWALITEITEN TOEKOMSTBEELD 01
26 29
P L A N BESCHRIJVING STEDENBOUWKUNDIG ONTWERP •
twee verschillende sferen
•
principe bebouwing
34
•
principe maatvoering van het plan
36
RIETGRACHTSTRAAT
•
huidige situatie
•
panden op locatie
•
bomen
21
•
bestemmingsplan
22
•
rijksbeschermd stadsgezicht
23
32 33
14
20
04.
•
architectuur
•
beeldkwaliteit
38 42
BINNENTERREIN •
architectuur
44
•
beelkwaliteit
46
TOEKOMSTBEELD 02
51
05. A L G E M E N E
BINNENTERREIN
BUITENRUIMTE •
tuinen
•
beeldkwaliteit
54
PROGRAMMA •
62
Rietgrachtstraat
02. Bij Planconcept worden de
kernkwaliteiten en potenties benoemd die als uitgangspunten gelden voor het toekomstig functioneren van het gebied.
BIJLAGEN
C R I T E R I A 76
programma, typogieen
03. In de Planbeschrijving staat het
stedenbouwkundig ontwerp beschreven voor de herontwikkeling van de locatie. Dit hoofdstuk licht de uitgangspunten en beeldkwaliteitskaders toe van de bebouwing.
DUURZAAMHEID
VOORZIENINGEN EN MOBILITEIT
68
•
energie
•
beeldkwaliteit
70
•
TOEKOMSTBEELD 03
73
groen-, waardevolle bomen buiten het plangebied
77
04. Het hoofdstuk Buitenruimte
•
natuurinclusiviteit
79
•
water(berging)
80
•
hittebestendigheid
81
•
circulariteit
82
•
stikstofdepositie
83
laat de inrichting en de beeldkwaliteitskaders voor het terrein zien.
05. Onder de titel Algemene
criteria worden thematisch de oplossingsrichtingen van de belangrijkste praktische randvoorwaarden besproken.
MOBILITEIT 84
•
visie
•
verkeersgeneratie
•
passende parkeerbehoefte
•
toedeling parkeren
•
deelmobiliteit
86
•
fietsparkeren
86
ZONSTUDIE
02
06.
88
Rietgrachtstraat
Daarnaast worden door het document heen verhalenderwijs een drietal toekomstbeelden geschetst gezien door de ogen van de toekomstige bewoners. Daarmee laat dit document niet alleen zien wat de toekomstige ontwikkeling moet worden, maar ook wat die moet doen.
3-6
00.
ingezoomd op de locatie, de positie in de stad, het historisch perspectief en de geldende wet- en regelgeving en overige randvoorwaarden.
Verwijziging naar relevante naastgelegen referentiebeelden met de desbetreffende nummers Disclaimer; kaarten, schema’s en afbeeldingen in dit document vormen enkel illustraties van de teksten. Aan deze illustraties kunnen geen rechten worden ontleend.
03
LOCATIE
VOORWOORD Voor u ligt het stedenbouwkundig ontwerp met beeldkwaliteitsprincipes voor Rietgrachtstraat 32. Deze ontwikkeling voorziet in de transformatie van een vergeten stenige hoek aan de rand van het Spijkerkwartier, tot een hoogkwalitatief groenstedelijk woonmilieu voor mens, plant en dier. Dit plan is tot stand gekomen vanuit een uitgebreid participatieproces met de buurt. Dit proces is gebaseerd op de participatievisie van Hendriks (de goede buur) en welke aansluit op geldend gemeentelijk beleid (zie bijlage overzicht). Tijdens een eerste bijeenkomst d.d. 10.07.2021 hebben ruim tachtig bewoners uit het Spijkerkwartier kennis gemaakt met Hendriks en het beoogde planteam en input gegeven voor de ontwikkeling van de locatie. Uit alle bezoekers is vervolgens een klankbordgroep van zestien personen gevormd. Deze klankbordgroep is, samen met het ontwerpteam, een projectleider en stedenbouwkundige van de gemeente vier keer bij elkaar gekomen. Tijdens de eerste sessie is er op basis van persoonlijke verhalen en anekdotes uit de buurt gezocht naar de identiteit van de plek, de buurt en het Spijkerkwartier. Aan de hand van vier thema’s (landschap / stedenbouw, duurzaamheid, mobiliteit en programma) is gezamenlijk gezocht naar de kernkwaliteiten van de locatie en de mogelijke ontwikkelrichtingen.
De thema’s en uitkomsten van deze bijeenkomsten zijn samen met de door de gemeente meegegeven (beleids)kaders door het ontwerpteam vertaald in zes stedenbouwkundige modellen met referentiebeelden voor de architectuur en de inrichting van de binnentuinen. Deze zes modellen zijn tijdens een tweede sessie besproken met de klankbordgroep en door hen voorzien van commentaar. Na weging van alle voor- en nadelen is een stedenbouwkundig model ontwikkeld welke tijdens de derde en vierde sessie door het ontwerpteam is gepresenteerd. Dit model wordt naar enige tussentijdse aanpassingen, breed gedragen door zowel de klankbordgroep als gemeente. Ook welstand heeft positief geadviseerd. Het model vormt samen met het inrichtingsplan en de referentiebeelden het uitgangspunt voor dit
document. Gedurende het hierboven geschetste proces is de buurt door middel van nieuwsbrieven en een projectenwebsite (www.rietgrachtstraat32.nl) geïnformeerd over het project. In november 2022 is de buurt wederom uitgenodigd (900 uitnodigingen) om kennis te nemen van en te reageren op het voorliggend ontwerp, circa 40 omwonende hebben kennisgenomen van het laatste model. Van het tot nu toe doorlopen proces is een participatieverslag opgesteld, zie bijlage overzicht. Woningbouwcorporatie Volkshuisvesting is bereid om de naastgelegen Krelo-locatie in te brengen in de ontwikkeling. Hierdoor wordt het ontwikkelgebied uitgebreid en is de locatie integraal onderdeel van het gebied. Dit stedenbouwkundig ontwerp met beeldkwaliteitsprincipes voor de gebouwen en publieke ruimte legt de ambities van deze locatieontwikkeling vast, borgt als zodanig de toekomstige ruimtelijke kwaliteit. Het plan wordt ter vaststelling voorgelegd aan het college van B&W en de gemeenteraad. Daarmee vormt dit document het ontwikkel- en toetsingskader voor de verdere uitwerking van het bouwplan. Daarnaast wordt, met dit vastgestelde plan als basis, een ontwerp-bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan opgesteld en in procedure gebracht.
Dit plan herstelt en verbetert de stedenbouwkundige structuur van dit deel van het Spijkerkwartier, voorziet in een gevarieerd woonprogramma en voegt groene- en kwalitatieve ruimten toe aan de wijk. De toekomstige bewoners zullen in het groen wonen, maar ook midden in de stad. Een unieke combinatie die Arnhem zo bijzonder maakt! Het ontwerp- en ontwikkelteam Hendriks Ontwikkeling Hoogte 2 Architecten Buro Harro
huidige situatie (Google maps, 2022)
04
Rietgrachtstraat
Rietgrachtstraat
05
01 DE CONTEXT
CONTEXT Locatie Bestaande situatie Een korte geschiedenis van het spijkerkwartier Spijkerkwartier in beeld Stedelijk en groene karakter Spijkerkwartier Mobiliteit PLOT Huidige situatie Panden op locatie Bomen Bestemmmingsplan Rijksbeschermd stadsgezicht
06
Rietgrachtstraat
Rietgrachtstraat
07
CONTEXT LOCATIE Rietgrachtstraat 32 te Arnhem bevindt zich aan de zuidwestzijde van het Spijkerkwartier, een monumentale woonwijk grenzend aan de historische stadskern. Deze bedrijfslocatie is volledig versteend met 3300 m2 bebouwing en 1800 m2 parkeerterrein.
RIETGRACHTSTRAAT 32
SPIJKERKWARTIER
kaart Arnhem
08
kaart Spijkerkwartier
Rietgrachtstraat
Rietgrachtstraat
09
BEDRIJFSGEBOUWEN RIETGRACHTSTRAAT 32
PARKEERPLAATS RIETGRACHTSTRAAT 32
BESTAANDE SITUATIE
(Google maps, 2022)
KRELO LOCATIE 10
Rietgrachtstraat
Rietgrachtstraat
11
EEN KORTE GESCHIEDENIS VAN HET SPIJKERKWARTIER Het Spijkerkwartier is als één van de eerste Arnhemse stadsuitbreidingen gebouwd in de tweede helft van de negentiende eeuw naar het stedenbouwkundige ontwerp uit 1853 van Hendrik Jan Heuvelink sr. met latere aanpassingen van Heuvelink jr. Het plan moest ruimte bieden aan de huisvesting van gegoeden en tevens de voortgaande sloppenbouw op de overgang van de singels naar het omliggende landschap tegengaan. De hoofdstructuur van het plan omvatte formele oostwest en noord-zuid georiënteerde straten en lanen die omzoomd werden met statige herenhuizen. Het plangebied ligt in de zuidwestelijke hoek van het Spijkerkwartier op de gedempte Buitengracht die onderdeel uitmaakte van de Arnhemse verdedi-
Na de suikercrisis van 1884-85 daalde de vraag naar villa’s en verliep de ontwikkeling van de wijk minder voortvarend dan oorspronkelijk bedoeld. Naast andere functies, zoals de prominente Oosterkerk op de kop van de Prinsessestraat kwam er ook ruimte voor particulier initiatief. Hierdoor kreeg de wijk weliswaar een statig architectuurbeeld aan de formele straten en lanen, maar woekerde de sloppenbouw door aan de smalle zijstraatjes en op de binnenterreinen. Ook Historischealle kaarten schiepen de ruime binnenterreinen gelegenheid voor het vestigen van bedrijven en werkplaatsen voor ambachtslieden. Hierdoor ontstond een wijk met twee
1853
1853
1853
1715
Historische kaarten 1715
1945
1853
Rietgrachtstraat 1960
locatie door de jaren heen
1853
1715 1877
1877
Projectie van de locatie aan buitengracht vestingwerken
12
Vanaf de jaren tachtig werd tevens een ingrijpende stadsvernieuwing doorgevoerd. De kleine en slecht bewoonbare huizen werden vervangen door sociale woningbouw. Aan de Boekhorstenstraat en omgeving kaarten werdenHistorische in de jaren tachtig 150 sociale woningen gebouwd en aan de Driekoningendwarsstraat in de jaren negentig nog eens 46. Ook aan de Singelstraat werdoor desociale jaren heen den aanlocatie weerszijde woningen gebouwd. Deze
locatie door de jaren heen
Projectie van de locatie in het Boulevardplan J. Heuvelink senior
1715
karakters. De buitenzijden van de bouwblokken kregen een statig en representatief architectuurbeeld en de binnenterreinen werden informeel en industrieel van karakter. Vanaf de jaren tachtig van de twintigste eeuw verdwenen veel bedrijven en had de gemeente het voornemen de binnenterreinen te herbestemmen tot parkeerterreinen. De bewoners trokken hier tegen ten strijde en konden enkele Spijkertuinen worden gerealiseerd op de vrij gekomen binnenterreinen.
gingswerken. De naam Rietgrachtstraat komt van de Rietbeek, één van de beken die uitkwamen op de Buitengracht. Als onderdeel van het Boulevardplan zou de bebouwing aan de Rietgrachtstraat oorspronkelijk gevormd worden door stadsvilla’s
De planlocatie aan de Rietgrachtstraat bleef echter een bedrijfslocatie. Rondom de kerk werden voornamelijk loodsen en schuren gebouwd die in de loop van de jaren werden gebruikt voor opslag van een bouwgroothandel en als autobedrijf. Nadat het kerkgebouw uit de Historische dienst werd onttrokken is het zelfs enige kaarten tijd als garage gebruikt. Na de sloop rond 1970 is de vrijgekomen grond als parkeerplaats ingericht. De laatste decennia locatie door de jaren heen werden de resterende panden en het parkeerterrein gebruikt voor de huisvesting van een drukkerij.
Projectie van de locatie in het structuurplan van de gemeente Arnhem
Invulling van de locatie na de suikercrisis
1889
1877 1853
1877
1945
Projectie van de locatie in het Boulevardplan Heuvelink junior
Projectie van de locatie in de schadekaart van de slag om Arnhem
1889
GSPublisherVersion 518.42.42.100
ontwikkelingen veranderde het tweevoudige karakter van het Spijkerkwartier ten goede. De binnenterreinen kregen met de gemeenschappelijk tuinen een groene en natuurlijke kwaliteit die het woongenot in de wijk verhoogde.
1945 1877
1889
1877
1960
Rietgrachtstraat 1945
1960 -70
13 1960
ARBEIDERSHUISJES OP BINNENTERREIN
OOSTERKERK AAN DE KOP VAN DE PRINSSESTRAAT
SPIJKERKWARTIER IN BEELD
(Geldersarchief)
(van Dijk, 1944)
(van Dijk, 1972
(Geldersarchief)
(Geldersarchief)
GARAGE IN DE OOSTERKERK 14
Rietgrachtstraat
Rietgrachtstraat
15
STEDELIJK EN GROEN KARAKTER SPIJKERKWARTIER Het Spijkerkwartier is een goed bereikbare woonwijk ten oosten van het historische stadscentrum met
een breed scala aan cultuur, commercie en voorzieningen. Naast het voor iedereen zichtbare stedelijk wonen en werken in veelal monumentale panden kent de wijk ook vele verborgen stedelijke oasen
in de vorm van de binnentuinen. Beide kwaliteiten dragen bij aan het unieke karakter van het Spijkerkwartier.
Spijkertuinen 01
Gemeenschappelijk groen Vlindertuin Spoortuin
Schooltuin Posttuin Sterrenkringtuin Kruidentuin Bestedelingentuin Achtertuin Ecologische tuin Watertuin
Bestedelingentuin
Emmaplantsoen
Watertuin
openbaar speeltuintje
Musispark
kaart voorzieningen wijk Spijkerkwartier
grasveld
Spoortuin
kaart tuinen wijk Spijkerkwartier
GSPublisherVersion 649.40.40.100
16
Rietgrachtstraat
Rietgrachtstraat
17
MOBILITEIT De locatie Rietgrachtstraat 32 is goed bereikbaar, zowel per openbaar vervoer als met de auto of fiets. Op twee minuten lopen ligt de bushalte aan de Boulevard Heuvelink en op elf minuten lopen (of vier
minuten fietsen) ligt treinstation Arnhem Velperpoort. Op de fiets is Arnhem Centraal in zeven minuten te bereiken. Daarnaast zijn er in de wijk diverse aanbieders van deel-autoconcepten actief. Vanaf de centrumring is de locatie te bereiken via de Singelstraat of via
de Boulevard Heuvelink / Prinsessestraat / Rietgrachtstraat. Gezien de in de wijk aanwezige voorzieningen en de situering van de locatie t.o.v. van het historische stadscentrum kunnen de toekomstige bewoners al hun basis behoeften vervullen binnen een kwartier lopen
STATION ARNHEM
STATION VELPERPOORT
1,9 KM FIETSEN
850 M FIETSEN
7 MIN
of fietsen. Daarmee voldoet deze locatie aan de definitie van de 15-minuten stad. Dat kan de basis zijn voor aantrekkelijk stedelijk en veilig woonmilieu.
4 MIN
bereikbaarheid OV vanaf de locatie Rietgrachtstraat 32
ontsluiting autoverkeer
hoofdverbindingswegen auto en trein
BUSHALTE 2 MIN
200 M LOPEN
18
Rietgrachtstraat
Rietgrachtstraat
19
PLOT
3300 M2 BEBOUWD 1800 M2 BESTRAAT + PLOT 5100 M2
ITALIAANSE POPULIEREN
KRELO PLATAAN
ZOMER EIK WITTE PAARDENKASTANJE
KASTANJE huidige openbare ruimte
huidige locatie noord georiënteerd
beschermde bomen rond de locatie Plot/locatie Te slopen panden
HUIDIGE SITUATIE De huidige locatie aan de Rietgrachtstraat 32 is 5100 m2 groot waarvan 3300 m2 bebouwd. De overige 1800 m2 is volledig bestraat en in gebruik als parkeerterrein. Zuid Aan de zuidzijde wordt de locatie begrensd door een inrit met berging en garageboxen naast een Bed & Breakfast. West Aan de westzijde grenst het terrein deels aan blinde gevels van bebouwing, deels aan tuinen / parkeerterreinen.
20
aanzicht oude loods
huidige zijgevel oude villa
aangrenzende bebouwing westzijde
DIFFUUS
WITTE PAARDEN-
LEGENDA
zijgevel B&B
Noord Aan de noordzijde vormt een smalle strook groen de overgang tussen de locatie en de parkeerplaats / tuinen van de bebouwing aan de Singelstraat. Noord-Oost Aan de noordoostzijde van de Rietgrachtstraat vormt enkel een hek de grens tussen het parkeerterrein en de openbare ruimte. Door het ontbreken van gevelwanden is de stedelijke ruimte van de straten grenzend / uitkomend op de locatie diffuus.
Rietgrachtstraat
oriëntatie omliggende bebouwing
PANDEN OP LOCATIE
BOMEN
De aard en omvang van de bedrijvigheid en de daarbij behorende transportbewegingen is al jaren niet meer passend binnen een woonwijk. Derhalve is in het vigerende bestemmingsplan uit 2009 al een voorschot genomen op de transformatie van dit gebied naar wonen. Het herbestemmen van de bestaande bebouwing is gezien de bouwtechnische opzet en huidige staat niet mogelijk, m.u.v. de oude villa. Deze villa zal worden opgenomen in de nieuwe planvorming.
Op de locatie zijn geen waardevolle bomen aanwezig, maar op de aangrenzende percelen staan een aantal bomen die op de bomenkaart van de gemeente Arnhem het predicaat waardevol hebben. Deze bomen zijn onderzocht door een boomtechnisch adviseur van Boomontzorging.com (zie bijlage overzicht). Bij de verdere planontwikkeling en realisatie zal, in nauw overleg met deze adviseur, rekening worden gehouden met de afstanden tot kruin en wortelstelsel.
Rietgrachtstraat
21
BESTEMMINGSPLAN In 2009 werd het huidige bestemmingsplan vastgesteld waarbij het voorste deel van de locatie een woonbestemming kreeg en de bestaande loods op de loca-
tie een gemengde bestemming. Het vigerende bestemmingsplan Spijkerkwartier-Boulevardkwartier-Spoorhoek voorziet in het herstel van de straatwand aan de Rietgrachtstraat. Over de volledige lengte is woningbouw mogelijk
waarbij de bouwhoogte is gesteld op 15 meter met een goothoogte van 12 meter.
RIJKSBESCHERMD STADSGEZICHT Het Spijkerkwartier is een Rijks beschermd stadsgezicht vanwege de waardevolle ontwikkelingsgeschiedenis die terug te vinden is in de stedenbouwkundige opzet,
de bebouwing, wegenstructuur en het groen. Ook de locatie Rietgrachtstraat 32 valt daar onder. Het betekent echter niet dat er niets meer mag. Ontwikkelingen die passen in de historische omgeving blijven mogelijk. Ze kunnen zelfs bijdragen aan het
duurzaam behoud van de unieke kenmerken van het gebied. Op de locatie is de gevel van de oude villa onderdeel van het Rijksbeschermd stadsgezicht. Het pand zelf heeft geen monumentale status.
LEGENDA
enkelbestemming gemengd maatvoering - maximum bebouwingspercentage terrein 60% - maximum bouwhoogte 5m enkelbestemming wonen maatvoering - maximum aantal bouwlagen;4 - maximum bouwhoogte 15 m - maximum goothoogte 12 m dubbelbesteming Archeologie, cultuurhistorie bouwvlak
Locatie Rietgrachtstraat 32
bestemmingsplankaart (Ruimtelijkeplannen, 2022)
22
bestaande gevel villa
Rietgrachtstraat
oorspronkelijke gevel villa (geldersarchief,1957)
Rietgrachtstraat
23
02 PL ANCONCEPT
VIJF KERNKWALITEITEN TOEKOMSTBEELD 01
24
Rietgrachtstraat
Rietgrachtstraat
25
VIJF KERNKWALITEITEN
(VEGA landskab, 2018)
Tijdens de sessies met de buurt en gemeente is gezocht naar de aanwezige kwaliteiten en potenties van de locatie. Deze zijn vervolgens vertaald naar een vijftal kernkwaliteiten die beschrijven waar het te realiseren plan aan moet voldoen. Gedurende het ontwerp- en uitwerkingsproces worden de vervolgstappen telkens getoetst op deze uitgangspunten waardoor de kernkwaliteiten geborgd zijn. STIMULANS SOCIALE COHESIE Het Spijkerkwartier is een gedifferentieerde wijk waarin niet alleen wordt gewoond. Binnen het plangebied wordt ook een gedifferentieerd programma gerealiseerd. Naast huurappartementen (30%), betaalbare koop/middenhuur appartementen (20%) en vrije sector koopappartementen / grondgebonden woningen (50%) is er (in de oude villa) ook ruimte op de begane grond voor enkele kleinschalige (buurt)functies rondom het entreeplein. Deze functies dragen bij aan het sociale karakter van het gebied en aan de veiligheid van het binnenterrein. De woningen op het binnenterrein zijn allemaal georiën26
02
01
(Anna Sandgren, n.b)
teerd op de groene binnentuinen. Er komen op maaiveldniveau geen schuttingen of hoge afscheidingen, tussen de privé́ buitenruimten en de binnentuinen. De binnentuinen worden voor alle bewoners en omwonenden opengesteld waardoor het een ontmoetingsplek van de buurt kan worden. In het ontwerp van de binnentuinen worden zit-, speel- en beweeg aanleidingen mee-ontworpen, hetgeen bij kan dragen aan de gezondheid van de bewoners. De binnentuinen komen in eigendom van de op te richten Vereniging van Eigenaars. In overleg met de toekomstige bewoners wordt bepaald in hoeverre zij zelf ook gaan participeren in het onderhoud van de tuinen. Sociale exclusie en vereenzaming worden hiermee zoveel mogelijk tegengegaan.
Rietgrachtstraat
KLIMAATADAPTIEF EN BIODIVERS Rietgrachtstraat 32 wordt een groen-stedelijke biotoop met inheemse flora en fauna. Water, dat van oudsher aanwezig was op het terrein en later gedempt werd, krijgt in dit project een nieuwe betekenis. Al het hemelwater wordt, conform de gemeentelijke normen, geïnfiltreerd in de bodem of gebufferd voor droge perioden in de zomer. Door de lommerrijke inrichting van de binnentuinen is het microklimaat op het binnenterrein relatief koel op zomerse dagen en zal daardoor als koelte-eiland voor de buurt fungeren. Rietgrachtstraat 32 is een 100% natuurinclusieve ontwikkeling. Dit betekent dat het wordt opgezet als een woongebied voor mens, plant en dier. Er komen net zoveel nestelgelegenheden voor vogels en vleermuizen, als wooneenheden voor mensen. Het huidige perceel is 5100m2 groot en volledig versteend. In dit plan komt minimaal 5100m2 groen in de vorm van de binnentuinen, groene gevels en daktuinen. 100% verbetering!
03 04 05
(Architectuurwijzer, 2022)
(Ligne Architekten 2020)
TOEVOEGING BINNENTUINEN
STRAATPROFIEL HERSTELD
STOER EN EIGENZINNIG
Het private maar publiek toegankelijke binnenterrein bestaat uit een sequentie van groene, gemeenschappelijke tuinen. Deze ruimten vormen een ontmoetingsplek voor de bewoners, zorgen voor verkoeling in de zomer en voor infiltratie van regenwater in de bodem. Het wordt een groen-stedelijke biotoop met een lommerrijke, intieme, verrassende en een beetje rauwe sfeer. Er komt een informele routing over het binnenterrein met in de toekomst mogelijk een ontsluiting op de singels en op de belendende percelen. Er wordt gestreefd naar een goede “doorwaadbaarheid” van het plangebied. De auto wordt uit de binnenruimtes gehouden door de bouw van een parkeervoorziening die voldoet aan de geadviseerde parkeernorm voor bewoners en bezoekers.
De Rietgrachtstraat heeft ter hoogte van de planlocatie geen goede stedenbouwkundige begrenzing waardoor de ruimten van Prinsessestraat, Rietgrachtstraat en plangebied diffuus in elkaar overlopen. Het stedenbouwkundig ontwerp voorziet in het herstel van de straat- wand aan de Rietgrachtstraat met eigentijdse, statige woningen en appartementen die aansluiten op de architectonische kwaliteiten van het Spijkerkwartier. Door deze ingreep krijgen de straat en het noordelijk gelegen parkeerpleintje een duidelijke begrenzing. De bestaande villa, waarvan de voorgevel onderdeel uitmaakt van het Rijksbeschermd stadsgezicht, wordt eigentijds gerestaureerd en opgenomen in de straatwand. Dit karakteristieke pand markeert het entreegebied naar het binnenterrein
De architectuur van de woningen op het binnenterrein is robuust, stoer en eigenzinnig van karakter. Het sluit daarmee aan op de industriële bebouwing en de arbeiderswoningen t.b.v. de ambachtslieden die van oudsher gehuisvest waren op de binnenterreinen van het Spijkerkwartier. De architectuur ademt de sfeer van oude pakhuizen, werkplaatsen en arbeidswoningen. Om zoveel mogelijk maaiveld vrij te spelen voor de binnentuinen is bewust gekozen voor hogere bouwaccenten. Dit versterkt het groen-stedelijke karakter van het gebied.
Rietgrachtstraat
27
TOEKOMST BEELD 01
Ik word wakker en kijk op de klok. Het is zeven
hebben er een nest gemaakt, maar ook de
‘‘Door het vele groen in de
uur en over een kwartiertje gaat de wekker.
mezen en mussen maken er gebruik van als
De vroege ochtendzon schijnt naar binnen
schuilplek. Want er zijn hier ook roofvogels.
tuinen, tegen de gevels
tussen de gordijnen door. Ik hoor de merels
Ik las laatst dat de slechtvalk op de toren van
zingen, wat een prachtig geluid. En ook de
de Eusebius broedt. Het schijnt de snelste
en op de daken is er altijd
gierzwaluwen laten zich horen. Sinds vorige
vogel ter wereld te zijn en die plukt hier zijn
wel een lekker koel plekje
week zijn ze weer in Arnhem en ze nestelen
prooien uit de lucht, ongelooflijk. Het is pas
hier in de gevels. Ik wacht de wekker niet af,
half mei, maar het belooft een zomerse dag
stap uit bed en doe de gordijnen open. Het
te worden. Hier aan de Rietgrachtstraat is het
raam staat op een kier en ik ruik de zoete
dan goed toeven. Door het vele groen in de
geur van de klimplanten die in bloei staan en
tuinen, tegen de gevels en op de daken is
langs de gevel omhoog kruipen. De merels
er altijd wel een lekker koel plekje te vinden.
te vinden. ‘‘
28
Rietgrachtstraat
Rietgrachtstraat
29
03 PL AN BESCHRIJVING
STEDENBOUWKUNDIGE ONTWERP Twee verschillende sferen Principe bebouwing Principe maatvoering van het plan
RIETGRACHTSTRAAT Architectuur Beeldkwaliteit
BINNENTERREIN Architectuur Beeldkwaliteit
TOEKOMSTBEELD 02
30
Rietgrachtstraat
Rietgrachtstraat
31
STEDENBOUWKUNDIG ONTWERP BINNENTERREIN
STOER EN EIGENZINNIG KARAKTER
TWEE VERSCHILLENDE SFEREN Nagenoeg alle huidige bebouwing op de locatie wordt gesloopt m.u.v. de oude villa. De straatwand aan de Rietgrachtstraat wordt hersteld door stadswoningen van drie lagen met een kap aan de zuidzijde van de villa en een appartementencomplex van vier lagen met een kap aan de noordzijde. Tussen dit complex en de villa komt een toegang naar het groene binnenterrein. Aan de noordgrens van het terrein komt
een één-laagse parkeervoorziening met daarboven op een daktuin en een trapsgewijs oplopend appartementen gebouw. Door al het parkeren te concentreren in één gebouwd volume spelen we het maaiveld van de rest van het terrein vrij. Daarop komt in het midden nog bebouwing in de vorm van een rij stadswoningen met aan de zuidkop een zes-laags appartementengebouw. Het maaiveld rondom deze bebouwing wordt ingericht als een reeks gemeenschappelijke tuinen voor de bewoners én de buurt. Vanuit deze tuinen zijn, afhankelijk van ontwikkelingen op buurpercelen, in
de toekomst meerdere doorsteken mogelijk. De bebouwing aan de Rietgrachtstraat en die op het binnenterrein is duidelijk onderscheidend van elkaar. De straatwanden van de Rietgrachtstraat sluiten aan op het formele en statige straatbeeld van het Spijkerkwartier terwijl de bebouwing op het binnenterrein verassend, stoer en eigenzinnig van karakter is. Deze bebouwing refereert aan de oude werkplaatsen, semi-industriële loodsen en arbeiderswoningen die van oudsher gesitueerd waren op de binnenterreinen.
RIETGRACHTSTRAAT
AANSLUITING FORMELE EN STATIGE STRAATBEELD
3D massa
32
Rietgrachtstraat
oude werkplaatsen binnenterrein spijkerkwartier 1979 (Geldersarchief, 1979)
Rietgrachtstraat (Geldersarchief, 1980-1985)
Rietgrachtstraat
33
GETRAPT VOLUME
PRINCIPE BEBOUWING De bebouwing in het plan voegt zich naar- naast en/of tegenover liggende bebouwing. De gemiddelde hoogte is daarmee 3 á 4 lagen plus een kap.
A
LEGENDA
A
appartementen betaalbare koop commerciele functie
Door het bouwvolume op de parkeervoorziening getrapt af te laten lopen wordt schaduwwerking op de omliggende gevels zoveel mogelijk voorkomen. Op het binnenterrein, “in de tweede lijn”, bevindt zich een hoogte accent. De hoogte van die bebouwing is zes lagen met kap. In de verschillende bouwvolumes zijn diverse woningtypes gedacht.
appartement in voormalige villa
doorsnede A-A
stadswoningen appartementen sociale huur appartementen vrije / betaalbare sector parkeren 55 parkeerplaatsen ontsluiting
Hoogte 2 architecten
projectnummer
schaal
status
datum
2103
1:500
CONCEPT
08.06.2023
omschrijving
doorsnede
GSPublisherVersion 1002.26.26.100
collectieve fietsenberging doorsnede B-B
B
tweede verdieping
Hoogte 2 architecten
projectnummer
schaal
status
datum
2103
1:500
CONCEPT
08.06.2023
GSPublisherVersion 1002.26.26.100
projectnummer
Hoogte 2 architecten
2103
schaal omschrijving
2e verdieping 1:500
status
datum
CONCEPT
08.06.2023
status
datum
CONCEPT
08.06.2023
GSPublisherVersion 1002.26.26.100
A A
B
derde verdieping
A
A
Hoogte 2 architecten
projectnummer
schaal
status
datum
2103
1:500
CONCEPT
08.06.2023
omschrijving
doorsnede
GSPublisherVersion 1002.26.26.100
MAAIVELD VRIJ VAN PARKEREN
B
vierde verdieping
B
begane grond
B
eerste verdieping
Hoogte 2 architecten
Hoogte 2 architecten GSPublisherVersion 1002.26.26.100
34
projectnummer
schaal
2103
1:500
status
datum
projectnummer
3 OF 5 SPANNER N.T.B. CONCEPT
08.06.2023
Hoogte 2 architecten
B
vijfde verdieping
2103
schaal omschrijving
begane 1:500 grond
status
datum
CONCEPT
08.06.2023
GSPublisherVersion 1002.26.26.100
projectnummer
schaal
status
datum
2103
1:500
CONCEPT
08.06.2023
omschrijving
projectnummer
Hoogte 2 architecten
2103
schaal omschrijving
4e verdieping 1:500
GSPublisherVersion 1002.26.26.100
1e verdieping
GSPublisherVersion 1002.26.26.100
Rietgrachtstraat
Rietgrachtstraat
35
2,0
21,2 m 19,1 m
m
76,6
m m
12,6m
12,6m
m
2,0
23,5m
m
m
24,3m
10,0m 43,8m
21,3m
23,6m
16,2m
4,2m
24,8m
7,5m
24,8m
entrees op begane grond
Hoogte 2 architecten
projectnummer
schaal
status
datum
2103
1:500
CONCEPT
08.06.2023
18,4m
omschrijving
principe maatvoering van de eerste verdieping
projectnummer
begane grond 2103 Hoogte 2 architecten
9,0m
12,3m
24,5m
9,0m
9,0m
16,2m
7,5m
18,4m
9,5m
17,3m
23,6m
4,2m
COMMERCIËLE FUNCTIE
21,3m
24,5m
43,8m
24,3m
16,8m
9,0m
17,3m
9,5m
11,3m 12,2m
10,0m
12,2m
11,1
11,3m
11,1
m
2,0
11,0
m
5,2
15,1
m
2,5
20,0m
46,4
ENTREE PARKEERVOORZIENING
23,5m
m
12,2
17,0
m
32,5
16 18,2 ,2m m
PRINCIPE MAATVOERING EN POSITIONERING VAN DE ENTREES
schaal
status
datum
1:500
CONCEPT
08.06.2023
PublisherVersion 1002.26.26.100 GSPublisherVersion 1002.26.26.100
36
Rietgrachtstraat
Rietgrachtstraat
37
RIETGRACHTSTRAAT ARCHITECTUUR Rooilijn De bouwmassa’s van de woningen aan de Rietgrachtstraat volgen de bestaande rooilijnen en completeren de straatwand en vormen zo een duidelijke begrenzing van het straatprofiel.
Wijkende kappen In aansluiting op het bestaande gevelbeeld worden wijkende kappen toegepast aan de straatzijde.
Oude villa De bestaande monumentale gevel van de oude villa aan de Rietgrachtstraat ligt iets terug in de straatwand en markeert hiermee de overgang naar het entreeplein. De huidige, nagenoeg blinde zijgevel zal worden geopend waardoor deze gevel zich verbijzonderd en recht doet aan de toekomstige representatieve functie.
Verticaal geleed De voorgevels zijn verticaal geleed in aansluiting op de stadshuizen van het Spijkerkwartier en tonen zich als een reeks individuele herenhuizen.
Staande verhouding Gevelopeningen en gevelvlakken hebben een staande verhouding, hetgeen het statige karakter van de panden versterkt.
verticale geleding gevels
aansluiting op rooilijn
A
wijkende kappen A-A
aansluiting op goot en nokhoogtes van de naastgelegen bebouwing
38
Rietgrachtstraat
Rietgrachtstraat
39
kroon
VERVOLG RIETGRACHTSTRAAT ARCHITECTUUR lijf
Eigen entree Op het maaiveld hebben de woningen in het zuidelijke deel van beeindiging met een zadelkap de Rietgrachtstraat een eigen entree aan de straat. Geen defensieve gevels Alle gevels aan de straatzijde en het entreeplein zijn georiënteerd op de openbare ruimte, ook de overhoekse gevels. Hier komen geen gesloten of defensieve gevels voor.
basement
extra hogen plint
A-A
kroon
plint oude villa
lijf
basement
gevel indeling
B-B
Rietgrachtstraat
B
A
plint woningen Rietgrachtstraat
minimaal 2 bouwlagen
40
Rietgrachtstraat
maximaal 6 bouwlagen
massa getrapt
Rietgrachtstraat
41
BEELDKWALITEIT- RIETGRACHTSTRAAT
EIGENTIJDSE VERTALING
‘‘ARNHEMS BLOND’’
1-2-3
De gevels worden opgetrokken in metselwerk of gestuct in aansluiting op het gevarieerde straatbeeld in de Rietgrachtstraat.
1-2-4
Het ontwerp van de gevels vormt een eigentijdse vertaling van de klassieke woningen uit het Rijksbeschermde stadsgezicht Spijkerkwartier, met gebruik van thema’s als (gestucte) plint, spekbanden en bekroningen.
1
3 5
De bestaande villa aan de Rietgrachtstraat wordt eigentijds gerestaureerd en opgenomen in de straatwand.
4
(van Damme, 2020)
KLEURENPALLET Het kleurenpallet van het stucwerk valt binnen het zogenaamde “Arnhems blond”. (verzamelnaam voor witte en lichtgetinte materialen).
NEGGE Kozijnen hebben een negge van minimaal 80 mm en worden voornamelijk uitgevoerd in hout.
4
2
(Studio Mackereth, N.b)
1
3
5
(Jongerius, n.b) foto huidige gevel villa
(MVRDV, N.b)
tekening bestaande gevel villa
EIGENTIJDS GERESTAUREERD
42
Rietgrachtstraat
Rietgrachtstraat
43
BINNENTERREIN ARCHITECTUUR
SCHAKERING LOSSE VOLUMES
De vrijstaande massa op het binnenterrein toont zich als een schakeling losse volumes.
referentie; “spijker” aan de Singelstraat
losse volumes binnenterrein
principe doorsneden over het getrapte volume
principe aanzicht getrapt volume
bebouwing binnenterrein schoolstraat
GROENE BUITENRUIMTES De buitenruimtes bij de appartementen worden ontworpen als balkons en/of (semi)loggia’s.
GETRAPT VOLUME Door het getrapte volume wordt schaduwerking op de omliggende gevels zoveel mogelijk voorkomen en ontstaat er ruimte voor groene dakterassen.
44
Rietgrachtstraat
TEKTONIEK De opbouw van de gevels is grofweg opgedeeld in een basement, een lijf en een bekroning. Hier wordt eigentijds mee omgegaan.
ZADELKAP De hoogteaccenten van de bebouwing op het binnenterrein, alsmede de bebouwing aan de noordoostzijde van de
referentie; dullertspijker
Rietgrachtstraat worden beëindigd door middel van een zadelkap.
Rietgrachtstraat
45
1
(Stefan M., n.b)
2
(Ligne Architekten 2020)
INDUSTRIEEL KARAKTER
3
1
VAKWERKACHTIGE HOOFD STRUCTUUR
Hoogteaccenten worden beëindigd met zadelkap.
2-3
BEELDKWALITEIT- BINNENTERREIN
Het middendeel van de gevelopbouw heeft een rigide indeling met grote vierkante tot staande gevelopeningen binnen een vakwerkachtige hoofdstructuur.
(Linders, 2020)
5
2-3
De gevels worden ontworpen in baksteen met een industrieel karakter. Steunmaterialen zijn beton, staal en hout. De hoofdkleuren aan het binnenterrein zijn rood, aardetinten, hout, grijs en wit.
5
DIEPE NEGGE De gevelopeningen hebben een ruime neggemaat (circa 150 mm) die de robuuste kwaliteit van de gevels versterkt.
4
(Stefan M., n.b)
5
(Jongerius, n.b)
(Bingham-Hall, Soh & Kopter, 2018)
GETRAPT VOLUME MET GROENE BUITENRUIMTES 46
Rietgrachtstraat
DIEPE NEGGE
Rietgrachtstraat
47
VERVOLG - BEELDKWALITEIT BINNENTERREIN
NESTELGELEGENHEDEN
De gevels worden natuurinclusief ontworpen: gevelgroen, nestelgelegenheden voor vogels en vleermuizen en groene daken worden meeontworpen. In overleg met een ecoloog wordt hierbij gestreefd naar specifieke doelsoorten (flora en fauna).
6-7-8-9
(van Duitvenbode, 2020)
De hwa’s worden hoogwaardig uitgevoerd en indien mogelijk voorzien van verticaal groen.
8
7
Langszijden van de natuurlijk geventileerde parkeervoorziening worden voorzien van een groene gevel. De achterzijden van het langgerekte bouwvolume bestaan uit een galerijgevel uitgewerkt in hout, beton, staal en voorzien van beplanting.
6
7
(Vogelbescherming,2021)
8
9
(onbekend)
(EZ park, 2021)
10
EIGENTIJDSE VERTALING
10
7
De achterzijden van de woningen aan de Rietgrachtstraat vormen een eigentijdse vertaling van de achterzijden van de woningen in het Spijkerkwartier, met veranda’s en balkons in verschillende materialen. ......
48
Rietgrachtstraat
(Noda, n.b)
(van Maele, n.b)
Rietgrachtstraat
49
TOEKOMST BEELD 02
Ik zit op mijn balkon en geniet van het ontbijt.
best modern in zijn details. Ik houd wel van
Zo meteen heb ik een evaluatie met mijn
deze sfeer, een beetje industrieel en Berlijns.
van
leidinggevende. Het zal vast goedkomen, maar
De andere gebouwen aan de binnentuinen
ik ben toch een beetje nerveus. Ik kijk naar
hebben ook een dergelijk stoere sfeer, maar
deze sfeer, een beetje
beneden en zie mijn buurvrouw lopen door één
zijn net wat anders. Een soort van familie zeg
van de groene binnentuinen. Zij wandelt naar
maar. De woningen aan de Rietgrachtstraat
industrieel en Berlijns‘‘
haar werk, want dat is in de binnenstad op een
zijn dan weer anders, wat statiger van karakter.
steenworp afstand. Een beetje mijmerend kijk ik
Dat past dan weer goed bij de herenhuizen
naar de gebouwen om me heen. Zelf woon ik in
van het Spijkerkwartier. Gisteravond kwam een
het hoogste gebouw en dat heeft wel iets weg
vriend op bezoek en we dronken wat in één
van een oud pakhuis. Ik heb me laten vertellen
van de binnentuinen. Hij vond mijn buurtje
dat hier in de buurt ooit een groot pakhuis
wel aantrekkelijk; “een mooi Arnhems meisje
heeft gestaan, een spijker. Het Spijkerkwartier
aan de buitenkant, maar met een stoer karakter
heeft hier zijn naam aan ontleent. Tegelijkertijd
vanbinnen”.
‘‘Ik
houd
wel
is mijn gebouw ook wel eigentijds en
50
Rietgrachtstraat
Rietgrachtstraat
51
04 BINNENTERREIN
2 BUITENRUIMTE Tuinen Beeldkwaliteit
VOORZIENINGEN EN MOBILITEIT Beeldkwaliteit
TOEKOMSTBEELD 03
Rietgrachtstraat
53
BUITENRUIMTE (Williams, 2016)
(Dingenzoe
1
4 3
1
3
ENTREEPLEIN
4
BINNENHOF
B
DAKTUIN
2
(Heinrich, 2015)
2
VERBORGEN TUIN
(Terrain-nyc, 2018)
5
A
0
5
25
2150m maaiveld + 250 m daktuin 2
(de peppels tuinen, n.b)
2
5
Schetsvoorstel inrichting buitenruimte (buroharro, 2022)
TUINEN Het binnenterrein bestaat uit een aaneenschakeling van semi-publieke binnenruimten: van entreeplein, naar groen buurtplein voor de be-
54
C
Rietgrachtstraat
woners, naar de meer verborgen binnentuinen en de besloten daktuin. De sequentie omvat graduele overgangen van publiek naar besloten en van stenig naar groen.
Het semi-openbare binnenterrein is eigendom van de VvE en heeft een uitnodigend karakter voor buurtbewoners en bezoekers. Het beheer valt onder de verantwoordelijkheid
TUSSEN DE TUINEN
van de bewoners. De inrichting hoeft daarmee niet te voldoen aan de gemeentelijke richtlijnen voor de openbare ruimte (HIOR).
Rietgrachtstraat
55
DOORSNEDE A-A
DOORSNEDE B-B
DOORSNEDE C-C
56
Rietgrachtstraat
Rietgrachtstraat
57
58
Rietgrachtstraat
Rietgrachtstraat
59
60
Rietgrachtstraat
Rietgrachtstraat
61
OVERGANGSBUFFER
BEELDKWALITEIT - BUITENRUIMTE
ZIT GELEGENHEDEN
SEMI-VERHARDING
ROLSTOELTOEGANKELIJK
(Heinrich, 2015)
(Feser,2010)
1
3
2
(Bryum,2019) (Abbadie,2017)
De hoofdroutes door het binnenterrein worden rolstoeltoegankelijk verhard.
De binnentuinen worden niet toegeëigend door individuele aanwonenden, ze houden een semipubliek karakter waar je prettig door heen loopt en waar de privacy van de omwonende gerespecteerd wordt. Op het binnenterrein komen geen schutting of andere hoge afscheidingen tussen privaat en semi-openbaar. Zones met beplanting, hoogteverschillen en in de architectuur mee-ontworpen terrasbeëindigingen garanderen privacy. De private buitenruimten van de appartementen worden meeontworpen in de architectuur.
1-2-4
2-3
Het binnenterrein vormt een horizontaal en verticaal groen landschap, bestaande uit binnentuinen, groene gevels en groene daken.
4
62
Rietgrachtstraat
(Dingenzoekers, n.b)
Rietgrachtstraat
63
GEVELGROEN
VERVOLG BEELDKWALITEIT- BUITENRUIMTE
Vereniging krijgt de mogelijkheid om de ruimte fysiek af te sluiten c.q. als eventuele overlast leidt tot de noodzaak om het binnenterrein af te sluiten
6
De veranda’s van de woningen aan de Rietgrachtstraat grenzen aan de binnentuinen. Lage beplantingsborders hebben hier de functie van overgangsbuffer, maar niet als hoge (visuele) barrière.
De nieuwe binnenterreinen worden toegankelijk voor zowel de bewoners, als omwonenden en publiek. De publieke ruimte komt in eigendom van de Vereniging van Eigenaars Rietgrachtstraat 32. In de verenigingsstatuten wordt opgenomen dat de binnentuin tussen openingstijden vrij toegankelijk is voor de bewoners en ook voor omwonenden. De
5-6
VERLICHTING De verlichting versterkt de sociale veiligheid en sfeer op het binnenterrein, maar wordt gedoseerd en terughoudend toegepast.
7 (VEGA landskab, 2018)
(EZ park, 2021)
(LEVS architecten, 2019)
6-7
In de binnentuinen wordt uitsluitend biologische, overwegend inheemse beplanting toegepast, om de ecologische waarde van het groen-stedelijk biotoop maximaal te garanderen. De beplanting is zoveel mogelijk vogelen insectvriendelijk, met veel voedsel, schuil- en nestgelegenheden.
5
HEMELWATERAFVOER
BEPLANTING
Het hemelwater wordt door middel van wadi's en infiltratiekratten geïnfiltreerd in de bodem en deels gebufferd voor het droge seizoen. Hierdoor wordt het riool ontlast en blijft het grondwaterpeil op een gezonde stand. Het water komt mogelijk als verkoelend en speels element terug in het plan. Er wordt gestreefd naar het beleefbaar maken van het watersysteem. De plantvakken liggen iets verdiept zodat het regenwater hier vanzelf in kan lopen.
De beplanting wordt afgestemd op de omstandigheden van bodemgesteldheid, water en bezonning. De tuinen krijgen een lommerrijke inrichting die ook op warme zomerdagen verkoeling en beschutting biedt. De verschillende tuinen hebben ieder een eigen karakter met een eigen schakering aan plant- en boomsoorten.
6
OVERGANGSBUFFER 64
Rietgrachtstraat
Rietgrachtstraat
65
VERVOLG BEELDKWALITEIT- BUITENRUIMTE
ZIT-, SPEEL-, BEWEEGAANLEIDINGEN
(van Maele, n.b)
1-5-8-10
8
Zit-, speel- en beweegaanleidingen zijn integraal onderdeel van het inrichtingsplan.
9
(PAKT Antwerpen, 2022)
11 De grote daktuin op de parkeervoorziening vormt een meer afgebakende ruimte, een verblijfsplek. Gestreefd wordt om de spanten van de oude loods hier terug te laten komen als pergola of een vergelijkbaar groen element. De daktuin is bereikbaar via een trap aan het binnenterrein en wordt na zonsondergang afgesloten.
10-11
11
Er wordt zoveel mogelijk gebruik gemaakt van circulaire, hergebruikte materialen (zoals oude spanten van de bestaande loods en granulaat). Deze versterken het stoere karakter van het gebied.
10
(Terrain-nyc, 2018)
(ADH, 2009)
HERGEBRUIK SPANTEN 66
Rietgrachtstraat
Rietgrachtstraat
67
VOORZIENINGEN & MOBILITEIT
ONDERGRONDSE CONTAINERS
Plaatsing in overleg met de gemeente.
INGANG De ingang van de parkeervoorziening ligt aan de kop van de Rietgrachtstraat en wordt representatief meeontworpen als deel van de architectonisch kwalitatieve straatwand. BINNENTERREIN Op het binnenterrein zijn geen auto’s welkom, met uitzondering van hulpdiensten en verhuiswagens (aandacht voor opstelplaats op het binnenterrein).
INGANG PARKEREN
Het parkeren voor bewoners en bezoekers wordt, op de locatie van de huidige loods, inpandig opgelost.
LADEN EN LOSSEN
Voor de pakketbezorgdiensten is er een laad- / losplaats en zal er een afgiftepunt komen in de vorm van een wand met pakketkluizen.
OPSTELPLAATS HULPDIENSTEN Binnenterrein is bereikbaar voor hulpdiensten en verhuiswagens.
68
Rietgrachtstraat
Rietgrachtstraat
69
VOORZIENINGEN EN MOBILITEIT - BEELDKWALITEIT
FIETSEN
(nieuwsfiets, 2020)
1
Fietsparkeren voor bewoners wordt eveneens inpandig in centrale ruimten ondergebracht. Ook voor bezoekers wordt een hoogwaardige oplossing gecreëerd voor het fietsparkeren op- of nabij het entreeplein.
TOEGANG PARKEERVOORZIENING INTERGRAAL ONDERDEEL ARCHITECTUUR
1
(van Duivenbode, n.b)
(Bringme, 2019)
(de Buren afhaalwanden, 2018)
PAKKET PUNT
70
Rietgrachtstraat
ONDERGRONDSE CONTAINERS
Rietgrachtstraat
71
TOEKOMST BEELD 03
Ik rijd de Rietgrachtstraat door en draai mijn
kan repareren zoals je fiets of zelfs een
auto linksaf de parkeervoorziening in. Die
wasmachine. Hij schijnt een gepensioneerde
‘Het is een ontmoetingsplek
evaluatie met mijn leidinggevende ging best
vakman te zijn die zich nu inzet voor de
goed en met een opgelucht gevoel kom ik
buurt. Zelf ben ik actief geworden bij de
voor de bewoners, maar er
thuis. Ik zet de auto in mijn parkeervak en
onderhoudsgroep van de binnentuinen. Een
loop de garage uit, het pleintje op. Het is
buurvrouw die bioloog is heeft de leiding
komen ook andere inwoners
een mooie voorjaarsdag en ik zie enkele
over de werkgroep en zij houdt ook bij
buren samen koffie drinken. Ze zitten voor de
welke plant- en diersoorten hier allemaal
van het Spijkerkwartier. ‘‘
nieuwe buurtvoorziening die vorige maand
voorkomen. Het schijnt nu al een aardig
aan het entreepleintje is neergestreken. Het
lijstje te zijn, en dat terwijl het groen zich nog
is een ontmoetingsplek voor de bewoners,
echt goed moet gaan ontwikkelen. Ik besluit
maar er komen ook andere inwoners van
aan te haken bij het groepje buurtbewoners
het Spijkerkwartier. Er hangt altijd wel een
en vertel over mijn geslaagde evaluatie. Dat
goede sfeer en er worden leuke activiteiten
vraagt natuurlijk om een rondje, laat maar
georganiseerd. Eén dag in de week zit er
komen!
een
handige
buurtbewoner
die
dingen
Rietgrachtstraat
73
05 ALGEMENE CRITERIA
PROGRAMMA Programma, typologieen
DUURZAAMHEID Energie Groen-, waardevolle bomen buiten het plangebied Natuurinclusiviteit Water(berging) Hittebestendigheid Circulariteit Stikstofdepositie
MOBILITEIT Visie Verkeersgeneratie Passende parkeerbehoefte Toedeling parkeren Deelmobiliteit Fietsparkeren ZONSTUDIE
74
Rietgrachtstraat
Rietgrachtstraat
75
PROGRAMMA PROGRAMMA, TYPOLOGIEEN
WOONPROGRAMMA , VARIANT 3-SPANNER APPARTEMENTEN COMPLEX BINNENTUIN GBO PER APP(M2)
AANTAL WONINGEN
WOONDEAL 1.0 (%)
%
Wonen grondgebonden
130
9
Sociale huurappartementen
60
28
30%
38%
Appartementen betaalbare koop & middenhuur
60-70
22
20%
30%
Appartementen vrije sector
80-130
15
20%
74
100%
Totaal
12%
In Arnhem wordt gestreefd naar een gevarieerd wijkaanbod, waarvan 50% sociaal (30% huur, 20% koop) en 50% vrije sector. In het Spijkerkwartier is sprake geweest van een grote toename van kleine woningen door splistingen van bestaande woningen en verkamering. Hier is gekozen voor grotere woningen. Dit past bij de door de wijk aangegeven behoefte aan woningen voor gezinnen.
LEGENDA
projectnummer
Hoogte 2 architecten
WOONPROGRAMMA, VARIANT 5-SPANNER APPARTEMENTEN COMPLEX BINNENTUIN GBO PER APP(M2)
WOONDEAL 1.0 (%)
155
9
Sociale huurappartementen
60
28
30%
33%
Appartementen betaalbare koop & middenhuur
60-70
45
20%
52%
Appartementen vrije sector
80-130
3
4%
85
100%
Rietgrachtstraat
status
datum
CONCEPT
07.12.2022
sociale huur appartementen
appartementen betaalbare /vrije sector. N.T.B. 3/5 spanner
appartementen betaalbare koop / middenhuur
omschrijving
3D schema A (witte omgeving + grijze lijnen - bomen)
appartement in voormalige villa
%
Wonen grondgebonden
Totaal
76
AANTAL WONINGEN
schaal
2103
wonen grondgebonden
GSPublisherVersion 819.26.26.100
11%
Rietgrachtstraat
77
DUURZAAMHEID
luchtwarmtepomp (checklistgroenbouwen.nl, n.b.)
ENERGIE VISIE Onderzoek is gedaan naar toe te passen energieconcepten op deze locatie (zie bijlage overzicht). Hierbij is gekeken naar: 1. Energetische uitgangspunten 2. Beschikbare energiebronnen 3. Toe te passen energieconcepten Op basis hiervan wordt geconcludeerd dat deze woningen aangesloten kunnen worden op een collectieve warmte-koudevoorziening. Hendriks heeft nader onderzoek
78
gedaan welk WKO-systeem technisch, organisatorisch en financieel het meest geschikt is. Voor nu wordt uitgegaan van drie luchtwarmtepompen op het dak. Het voordeel van dit systeem is dat deze schaalbaar is. In de verdere planuitwerking wordt gekeken of omliggende bestaande appartementen op dit systeem aangesloten kunnen worden.
GROEN: WAARDEVOLLE BOMEN BUITEN HET PLANGEBIED Onderzoek is gedaan naar de kwaliteit van 4 bestaande waardevolle bomen buiten het plangebied. (zie bijlage overzicht). In het stedenbouwkundig ontwerp wordt een afstand van minimaal 3 meter aangehouden tussen de kruinen van deze bomen en de nieuwe bebouwing. In de verdere planontwikkeling wordt nader bekeken hoe 1. binnen het plangebied de groenplaats van de bomen verbeterd kan worden (verwijderen bestaande bebouwing en tegels, eventuele verlaging bestaand maaiveld). 2. de stenen muur en betonnen vloer van de huidige loods bewaard kunnen blijven zodat 2 huidige populieren ter plaatse hier geen hinder van ondervinden.
Rietgrachtstraat
NATUURINCLUSIVITEIT Een van de na te streven kernkwaliteiten is klimaatadaptief en biodivers. De beleidsregel natuurinclusief bouwen van de gemeente Arnhem geeft bouwstenen om deze ambitie concreet te maken en te onderbouwen. Hierbij wordt uitgegaan van een 3 tal bouwstenen: 1. Natuur in het gebouw 2. Natuur op / aan het gebouw 3. Natuur in de buurt Daarnaast hanteert deze beleidsregel een globaal puntensysteem en punten per maatregel . Aan de hand van het beoogde woningbouwprogramma kan het aantal te behalen minimale punten worden bepaald zie tabel.
Op basis van het stedenbouwkundig ontwerp dienen tussen de 570 en 690 punten behaald te worden. (afhankelijk van definitief programma). Een eerste bepaling van de maatregelen en puntentelling laten zien dat 690 punten gehaald kunnen worden. De “belangrijkste” maatregelen die in de verdere planontwikkeling worden uitgewerkt betreffen: - Toepassen nestkasten zowel gebouwgebonden als in de publieke ruimte - Toepassen sedumdaken - Toepassen groene gevels - Toepassen groene erfafscheidingen - Toepassen nieuwe groene publieke ruimte (2.166 m2).
Rietgrachtstraat
79
VERVOLG - DUURZAAMHEID
WATER(BERGING) Al het hemelwater wordt afgekoppeld en opgevangen in het plangebied. De publieke ruimte wordt zo ingericht dat deze bij zware buien zo weinig mogelijk overlast veroorzaken. De gemeente gaat in haar beleid uit van 40 mm bui (T=10 + 10%). Dat is een piekbui die in één uur kan vallen en op maaiveld geborgen moet kunnen worden. We gaan hierbij dus uit van een kom-berging zónder rekening te houden met waterinfiltratie. Het waterschap gaat daarbij aanvullend uit van een bui van 80 mm (T100 + 10%) die in één etmaal valt en die tot aan maaiveld geborgen moet worden en niet mag leiden tot wateroverlast. Hierbij gaan we uit van de hoeveelheid water die oppervlakking geborgen kan worden samen met de hoeveelheid water die in één dag in de bodem kan infiltreren. Uitgaande van de locatie van 5.100 m2 bete-
80
kent dit een minimale berging van 204 m3 (40 mm) in één uur of 408 m3 (80 mm) in één etmaal. Het onbebouwde terrein is 2.166 m2 groot waarbij de volgende aannames voor dit terrein in deze fase worden gedaan: - 25% verharding / uitgeefbaar, veiligheidshalve niet meegenomen als bergingscapaciteit - 25 % waterdoorlatende halfverharding * Waterdoorlatende halfverharding gemiddeld 10 cm lager dan peil maaiveld / verharding * Uit onderzoek naar de K waarde van puinfundering onder (half-)verharding is de minst optimistische K waarde 0,6 m/d. - 50% beplanting, verdiept (wadi) (aanname) = infiltratie + berging hemelwater. * Komdiepte wadi max 30 cm, gemiddeld 20 cm
Rietgrachtstraat
* Voor de verdiepte plantvakken wordt veiligheidshalve uitgaan van het minst optimaal doorlatende zand (uiterst fijn) K waarde van 0,2m/d BEREKENING WATERBERGING (KOMBERGING) IN ÉÉN UUR (204 M3) - Voor de 10 cm lager gelegen halfverharding kan rekening gehouden met 54 m3 waterberging (= 2.166 m2*25%* 0,10 m.) - Voor de beplanting wordt rekening gehouden met 216 m3 waterberging. (= 2.166m2*50%*0,2 m) - In totaal wordt in deze berekening uitgegaan van een kombergingscapaciteit op maaiveld van 54+216 m3 = 270 m3. Dat is dus meer dan de hoeveelheid regenwater die in een bui T10 valt.
BEREKENING WATERBERGINGEN INFILTRATIE IN ÉÉN ETMAAL (408 M3) - Voor de komberging (op maaiveld) geldt ook hier 270 m3. - Voor de waterdoorlatende halfverharding kan rekening gehouden met 325 m3 hemelwaterinfiltratie (= 2.166 m2 * 25% * 0,6 m/d). - Voor de beplanting wordt rekening gehouden = 216 m3 infiltratie. (= 2.166m2*50%*0,2 m/d) De grote hoeveelheid waterdoorlatende halfverharding en groen kan 100% van het regenwater vasthouden en infiltreren. In de planuitwerking van de publieke ruimte en de daken wordt nader bepaald op welke wijze het water geborgen kan worden.
HITTEBESTENDIGHEID Op dit moment is de locatie volledig versteend. De locatie is gelegen in het gebied met de aanduidingen (Klimaatadaptatiekaart (arcgis. com)) 1. Materiaal aanpassen en / of vergroenen (maaiveld / gevel / dak) 2. Urgentie om verder opwarming te voorkomen Zoals om schreven bij de kernkwaliteiten is de ambitie om van 5.100 m2 grijs hier 5.100 m2 groen te realiseren. (maaiveld / gevel / dak).
Rietgrachtstraat
81
VERVOLG - DUURZAAMHEID
2050 CIRCULARITEIT De beschikbaarheid van grondstoffen is eindig. Op = op. Daarom werkt Nederland toe naar een circulaire economie in 2050. Producten en grondstoffen zo veel mogelijk hergebruiken en waardevernietiging minimaliseren, dat is het doel van Hendriks. Wij nemen onze verantwoordelijkheid om hier actief aan bij te dragen, samen met onze ketenpartners. Vanuit deze visie worden verschillende stappen ondernomen zowel procesmatig als toepassingen. Procesmatig In overleg met de Groene Metropoolregio wordt de circulaire impactladder toegepast in dit project. Met deze ladder kan concreet bepaald worden hoe circulair het woningbouwplan is. Ook geeft de ladder praktische handvatten voor de implementatie in elke fase van het bouwproces. De eerste stap is om met alle betrokken een
82
30% CO2
workshop te houden over de impactladder en hoe te passen in het project. Handhaven bestaande betonnen vloer loods De bestaande vloer van de loods (oppervlakte circa 1.000 m2) betreft een betonnen vloer van circa 25 cm dik. Deze vloer lijkt geschikt om hergebruikt te worden als ondergrond voor de parkeervoorziening. Door de vloer te handhaven / her te gebruiken hoeft er hier geen nieuwe grondstof te worden gebruikt. HERGEBRUIKEN BESTAAND MATERIAAL Gevels Voor dit project wordt onderzocht om een circulaire baksteen toepassen. De circulaire gevelstenen zijn gemaakt van 100% afval. De stenen zijn niet te onderscheiden van traditionele kleiproducten. Hiermee halen we een CO2-reduc-
Rietgrachtstraat
tie van 30% ten opzichte van een traditioneel gebakken steen. Door oude bakstenen van de huidige bedrijfsruimte en loods als grondstof te gebruiken zorgen we voor een reductie van gestorte materialen en dragen we op deze manier bij aan een circulaire toekomst. Hendriks heeft hiervoor een intentieovereenkomst getekend met de producent waarbij we exclusiviteit hebben op de Nederlandse markt Funderingen We gebruiken circulaire betonmortel in de fundering. In deze betonmortel wordt freement toegepast, dit is gerecycled cement. De toepassing van circulair beton zorgt voor minimaal 63% co2-reductie ten opzichte van traditioneel beton. Vloeren Door toepassing van nieuwe bindmiddelen is de leverancier in staat om de milieuschaduwprijs verder te verlagen tot 40% van de mas-
63% REDUCTIE CO2
sieve vloer. De leverancier biedt de mogelijkheid bestaande kanaalplaatvloer voor materiaalrecycling terug te nemen en als granulaat toe te passen in nieuwe vloeren. Volumepercentages van 20%, 30% en 50% van het grove toeslagmateriaal zijn vervangbaar door betongranulaat. Buitenruimte Voor de inrichting van de buitenruimte wordt gebruik gemaakt van circulaire, hergebruikte materiale die vrijkomen bij de sloop van de bestaande gebouwen. Zo worden o.a. de stalen spanten uit de loods gebruikt als pergola voor de daktuin en zal de bestrating deels bestaan uit gerecyclede betonvloeren en metselwerk gevels in de vorm van stapstenen dan wel als granulaat.
STIKSTOFDEPOSITIE De depositie van stikstof in stikstof-gevoelige Natura 2000-gebieden ten gevolge van de emissie van NOx en NH3 van deze ontwikkeling is berekend met het programmapakket AERIUS (Zie bijlage overzicht). De berekeningen wijzen op dit moment uit dat er geen vergunning in het kader van de Wet natuurbescherming nodig is. 1. voor de gebruiksfase (verkeer) is er geen overschrijding is van meer dan 0,00 mol N / ha / jaar. Hierbij is de verkeersrapportage van Omega als onderlegger gebruikt. 2. voor de aanlegfase er geen overschrijding is van meer dan 0,00 mol N / ha / jaar. Hierbij is uitgegaan van interne saldering (bestaand feitelijk en planologisch legaal gebruik), een aanlegfase (sloop, bouwen woonrijpmaken en bouw) van 2 jaar en / of toepassing van relatief jong-materieel.
Rietgrachtstraat
Bij de verdere planontwikkeling en aanvraag omgevingsvergunning wordt deze berekening geactualiseerd.
83
MOBILITEIT PARKEERBEREKENING GEBASEERD OP WOONPROGRAMMA 3-SPANNER FUNCTIE
NORM
WONING AANTAL
PARKEERPLAATSEN
PASSEND PARKEREN
TOTAAL PARKEERPLAATSEN
Rijwoning grondgebonden
1,5 / won
9
13,5
1,2 / won
10,8
Appartement met GBO tot 1,0 / app 75 m2
50 (waarvan 28 sociale huur)
50
0,64 / won
32
Appartement met GBO van 1,3 / app 75 - 120 m2
15
19,5
1,2 / app
Totaal
74
83
VISIE Het project Rietgrachtstraat 32 betreft een hoogstedelijk intensief bebouwde ontwikkeling en omgeving. De woningdicht stelt hoge eisen aan de publieke ruimte in het plangebied. Deze nieuwe publieke ruimte, conform kernkwaliteit binnentuinen, wordt geheel autovrij (m.u.v. hulpdiensten en verhuiswagens). Daarnaast is het streven om voor deze stedelijke locatie een passende parkeernorm toe te passen waarbij rekening wordt gehouden met de beoogde doelgroepen, stedelijke omgeving en nabijheid van voorzieningen.
Vanuit kernkwaliteit klimaatadaptief wordt nader onderzocht de mogelijlkhedenom in de openbare ruimte (dus buiten het plangebied) een mobiliteitshub te realiseren. In deze Hub worden deelauto’s en andere (elektrische) vervoersmodaliteiten ter beschikking gesteld aan bewoners voor deze locatie en de directe omgeving van de locatie. De fietsen van de bewoners worden gesitueerd in een collectieve fietsenberging die direct liggen naast de entrees van de gebouwen. Hiermee wordt het voor bewoners eenvoudiger hun fiets te pakken.
Het parkeren voor bewoners en bezoekers van de koopwoningen vindt plaats in de nieuwe parkeervoorziening. In deze voorziening is ruimte voor circa 55 parkeerplaatsen.
84
PARKEERBEREKENING GEBASEERD OP WOONPROGRAMMA 5-SPANNER FUNCTIE
NORM
WONING AANTAL
PARKEERPLAATSEN
PASSEND PARKEREN
TOTAAL PARKEERPLAATSEN
Rijwoning grondgebonden
1,5 / won
9
13,5
1,2 / won
10,8
Appartement met GBO tot 1,0 / app 75 m2
73
73
0,64 / won
46,7
18
Appartement met GBO van 1,3 / app 75 - 120 m2
3
3,9
1,2 / app
3,6
61
Totaal
85
90,4
PASSENDE PARKEERBEHOEFTE
plaatsen.
Voor de ontwikkeling is een passende parkeernorm voor de locatie onderzocht. Voor de betaalbare woningbouw (sociale huur – betaalbaar) wordt uitgegaan van 0,64 parkeerplaats per woning (0,44 per woning en 0,2 per bezoeker). Voor de vrije sectorwoningen wordt uitgegaan van 1,2 parkeerplaats per woningen (1,0 per woning en 0,2 per bezoeker). Voor beide woonprogramma’s is een parkeerberekening opgesteld (zie tabellen). Voor beide programma’s geldt dat de totale passende parkeerbehoefte (bewoners en bezoekers) 61 parkeerplaatsen bedraagt.
De nieuw te bouwen parkeervoorziening omvat totaal 55 parkeerplaatsen. Inclusief de 6 bestaande parkeerplaatsen wordt voldaan aan de passende parkeerbehoefte van 61 parkeerplaatsen
61,1
VERKEERSGENERATIE Een verkenning (zie bijlage overzicht) is gedaan naar de intensiteit versus maximaal acceptabele intensiteit van nabijgelegen wegen / wegvakken als gevolg van deze ontwikkeling (uitgaande van een eerder beoogd aantal van 99 woningen). De conclusie is dat de het verkeer op de wegvakken binnen de maximale acceptabele intensiteiten blijft.
Ten behoeve van het project wordt locatie Krelo van Volkshuisvesting (bedrijfsruimte en 2 appartementen) gesloopt. De bestaande parkeerbehoefte in de openbare ruimte hiervan bedraag 6 parkeer-
Rietgrachtstraat
Rietgrachtstraat
85
VERVOLG - MOBILITEIT
DEELMOBILITEIT
FIETSPARKEREN
De gemeente Arnhem zet in haar beleid in op een mobiliteitstransitie waar deelauto’s onderdeel van uitmaken.Gelet op deze locatie (hoogstedelijk, nabij belangrijke voorzieningen, bestaand parkeerregime, type bewoners) lijkt deelmobiliteit hier een kansrijke ontwikkeling. In de komende periode wordt hiernaar onderzoek gedaan samen met een aanbieder van dit concept. . Voorgesteld wordt deze hub te realiseren op het her in te richten pleintje Rietgracht-straat / Dijkstraat / Singelstraat.
86
Er worden 3 appartementengebouwen gerealiseerd met ieder een eigen collectieve fietsenberging. Aangesloten wordt bij de Amsterdamse bouwbrief. Hierbij is het toegestaan om dubbele fietsenrekken toe te passen. Er dienen echter wel altijd 2 plekken per woning in een laag rek beschikbaar te zijn. Voor bezoekersparkeren fiets wordt rekening gehouden met 0,5 fiets-parkeerplaatsen per woning. Dit betekent dat er 37 fietsparkeerplaatsen voor bezoekers gerealiseerd moeten worden.
Rietgrachtstraat
Fietsparkeernorm volgens Amsterdamse bouwbrief, gebaseerd op woonprogramma 3-spanner Gebruikersoppervlakte woning (m2)
Aantal plekken in fietsenrek
<50
2
>50 - < 75
3
>75 - < 100
4
>100
5
>125
6
COMPLEX
AANTAL / GBO
NORM
AANTAL FIETSEN
Rietgrachtstraat
28 / 60 m2
3
84
Verlengde Singelstraat
18 / 60 m2 3 / > 100 m2
3 5
54 15
Binnentuin
4 / < 100 m2 12 / > 100 m2
4 5
16 60
Rietgrachtstraat
87
ZONSTUDIE 21 MAART
88
08:00
10:00
12:00
16:00
Rietgrachtstraat
Rietgrachtstraat
89
ZONSTUDIE 21 JUNI
90
08:00
10:00
12:00
16:00
Rietgrachtstraat
Rietgrachtstraat
91
ZONSTUDIE 21 SEPTEMBER
92
08:00
10:00
12:00
16:00
Rietgrachtstraat
Rietgrachtstraat
93
06 BIJLAGEN
94
Rietgrachtstraat
Rietgrachtstraat
95
HOOGTE 2 ARCHITECTEN PRINSESSESTRAAT 14 6828 JV ARNHEM T: 026 351 7722 WWW.H2A.STUDIO
BURO HARRO RADIOPAD 31 6816 TS ARNHEM T: 026 78 55 717 WWW.BUROHARRO.NL
HENDRIKS BOUW KANAALSTRAAT 12 5347 KM OSS T: 0412-669444 WWW.HENDRIKSBOUWENONTWIKKELING.NL