Bijlage 1 - Exploitatieplan Schuytgraaf 2011, 14e herziening
Tekst van het document
Tabel 15: Toerekenbare VTU Hoofdplanstructuur en Spoorzone
4.5.8 DIVERSE KOSTEN Onder de diverse kosten zijn kosten opgenomen die volgen uit de ontwerpen van de ontwerpvelden. De geraamde bedragen zijn opgenomen in het Overzicht kosten, bijlage 10.
4.5.9 TIJDELIJK BEHEER (ARTIKEL 6.2.4.K BRO) Op basis van de ontwerpen van de ontwerpvelden zijn ramingen met betrekking tot tijdelijk beheer opgenomen. Ten aanzien van de normatieve velden zijn de kosten geraamd op basis van een kengetal (3% van de bouwrijp- en woonrijp maken investeringen). De geraamde bedragen zijn opgenomen in het Overzicht kosten, bijlage 10.
4.6 OPBRENGSTEN In deze paragraaf worden de opbrengstenposten toegelicht en onderbouwd. Welke opbrengsten mogen worden meegenomen in het exploitatieplan, is vastgelegd in artikel 6.2.7 Bro.
4.6.1 GRONDOPBRENGSTEN (ARTIKEL 6.2.7.A BRO) De opbrengsten zijn bepaald conform gemeentelijke grondprijsbeleid. De geraamde en gerealiseerde bedragen zijn opgenomen in bijlage 11, opbrengsten. Voor de vrije sector woningen zijn de grondprijzen gebaseerd op de huidige marktsituatie. Hierbij is een differentiatie aan woningtypologieën gehanteerd met daarbij de marktconforme grondprijs op basis van een analyse van de marktsituatie. De grondprijzen voor sociale woningbouw zijn gebaseerd op de vaste kavelprijzen zoals opgenomen in de grondpijzenbrief van de gemeente Arnhem. Behalve de opbrengsten uit gronduitgifte ten behoeve van woningbouw zijn er ook opbrengsten uit gronduitgifte in verband met de realisatie van niet-woningbouw.
27
4.6.2 OVERIGE OPBRENGSTEN (SUBSIDIES EN BIJDRAGEN DERDEN ARTIKEL 6.2.7.C BRO) Onder subsidies en bijdragen van derden vallen bijdragen ten behoeve van de ontwikkeling van Schuytgraaf. De geraamde bedragen zijn opgenomen in de bijlage opbrengsten, bijlage 11.
4.7 EIGENDOMMEN EN ANALYSE RUIMTEGEBRUIK Door per veld het beoogde programma te verdelen naar rato van het grondeigendom, is per veld af te leiden welk voorlopig ruimtegebruik per eigenaar is aangenomen. Per eigenaar is bepaald hoeveel uitgeefbaar gebied op de betreffende percelen is geprojecteerd. Door het aantal woningen per eigenaar te vermenigvuldigen met de betreffende kavelopbrengst in de betreffende uitgiftecategorie, wordt de opbrengstpotentie per eigenaar bepaald. Ten aanzien van de ontwerpvelden is de bedoelde projectie weergegeven op de Kaart woningcategorieën, bijlage 7 en de Ruimtegebruikskaart, bijlage 3. De resultaten van de analyse van het toekomstige ruimtegebruik zijn in onderstaande tabel 16 aangegeven. Daarbij geldt de kanttekening dat als de eigendomssituatie verandert, dit gevolgen kan hebben voor de opbrengstpotentie per eigenaar.
Alle eigenaren
Ruimtegebruik Bruto plangebied Buiten beschouwing Buiten beschouwing
19.569
Structuren Nader uit te werken (normatief) Openbaar nader uit te werken
1.395
2.574.078
1.972.219
585.179
1.511
19.569 m²
19.569
16.508
3.061
-
19.569
16.508
3.061
2.554.509 m²
2.554.509
1.955.711
582.118
1.511
1.395 m²
1.395
1.395
-
-
1.395
1.395
-
-
1.959.595
1.763.651
186.534
-
202.841 48.409 51.495 92.756 1.078.218 485.876
201.443 48.284 50.977 92.226 1.016.768 353.953
826 7 518 277 53.007 131.899
-
m² m²
Elementen in exploitatie Wegen Parkeerverharding Fietspad Voetpad Groen Water
2.574.078 m²
m²
Bruto exploitatiegebied
1.959.595 m² 202.841 48.409 51.495 92.756 1.078.218 485.876
2 1 GEMEENTE Gerealiseerd ARNHEM / uitgegeven
3 VAN SCHAIK, MARINUS JAN HENDRIKUS
m² m² m² m² m² m²
Netto exploitatiegebied
593.519 m²
593.519
190.665
395.584
1.511
Niet-Woningbouw
120.359 m²
120.359
54.051
62.631
1.511
61.153 59.206
18.779 35.272
38.697 23.934
1.511 -
473.160
136.614
332.953
-
PO Niet-woningbouw Woningbouw
61.153 59.206
m² m² 473.160 m²
28
6 4 VAN SCHEFFER, SCHAIK, dhr M; GIJSJE BRINK, mevr. GEERTJE A.M. VAN WILHELMINA DEN
Ruimtegebruik Bruto plangebied
2.574.078 m²
Buiten beschouwing
19.569 m²
Buiten beschouwing
19.569
2.554.509 m²
Structuren
1.395 m² 1.395
m² m²
Elementen in exploitatie Wegen Parkeerverharding Fietspad Voetpad Groen Water
1.959.595 m² 202.841 48.409 51.495 92.756 1.078.218 485.876
1.599
567
4.943
8.060
-
-
-
-
1.599
567
4.943
8.060
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1.350
8.060
-
-
572 118 253 391 16
8.052 8
m²
Bruto exploitatiegebied
Nader uit te werken (normatief) Openbaar nader uit te werken
7 HEANIMA BV
10 KNUIMAN, GERARDUS JOHANNES MARIA
m² m² m² m² m² m²
Netto exploitatiegebied
593.519 m²
1.599
567
3.593
-
Niet-Woningbouw
120.359 m²
1.599
567
-
-
1.599 -
567 -
-
-
-
-
3.593
-
PO Niet-woningbouw Woningbouw
61.153 59.206
m² m² 473.160 m²
Tabel 16: Grondgebruik per eigenaar
4.8 RESULTAAT Om het uiteindelijke resultaat van de exploitatieopzet te kunnen bepalen zijn de kosten en opbrengsten in de tijd gefaseerd. In deze paragraaf wordt ingegaan op de fasering en de hierbij gebruikte parameters. Deze leiden uiteindelijk tot het netto contante resultaat per 1 januari 2023. De fasering van kosten en opbrengsten is opgenomen in het overzicht Jaarschijven, bijlage 12.
4.8.1 PARAMETERS In de onderstaande tabel staan de projectparameters weergegeven waar in de exploitatieopzet mee is gerekend. Modelfactor (kwartaal, halfjaar of jaar)
Prijspeildatum
Startdatum exploitatie
Contante waarde datum
Jaar
1 januari 2023
1 juli 2008
1 januari 2023
29
Laatste moment kosten of opbrengsten
31 december 2027
Einddatum exploitatie
31 december 2027
Aantal jaar exploitatieduur
20
Aantal jaar contant maken
4
Rente (debetrente, creditrente en discontovoet)
2%
Opbrengstenstijging
Variabel
Kostenstijging
Variabel
Tabel 17: Parameters ten behoeve van exploitatieopzet
De opbrengstenstijging voor de jaren 2023, 2024/2025 en 2026 en verder is respectievelijk 0,0%, 1,0% en 2%. Ten aanzien van de kostenstijging betreft dit respectievelijk, 4,0%, 3,0% en 2%. De parameters zijn conform gemeentelijk beleid.
4.8.2 FASERING Om rekening te kunnen houden met kosten- en opbrengstenstijging en rentekosten en -opbrengsten is een fasering van de kosten en opbrengsten noodzakelijk. De fasering van de kosten en opbrengsten in de tijd heeft uiteindelijk zijn weerslag in het financiële resultaat van de exploitatie. Uitgaande van de hoeveelheid en de diversiteit qua prijscategorieën woningen zijn de kosten en opbrengsten over een periode van twintig jaar (vanaf 1-7-2008) gefaseerd. Uitgangspunt is dat per 31 december 2027 het programma en de daarbij behorende werken en werkzaamheden volledig zijn gerealiseerd. In bijlage 12 is de fasering opgenomen.
4.8.3 NETTO CONTANTE WAARDE In de onderstaande tabel is het resultaat weergegeven.
30
FINANCIEEL Investeringen Verwerving en inbrengwaarde Onderzoek en milieukosten Sloopkosten Saneringskosten Grondwerk Bouwrijpmaken Boekwaarde kosten Niet toerekenbare inbrengwaarde Tijdelijk beheer gronden en opstallen Plankosten Voorbereiding en toezicht Planschade Bovenwijkse voorzieningen Fondsvorming Fiscale kosten Overige kosten Rente boekwaarde
Bedrag € 167.332.000,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 17.519.373,41 € 46.296.556,98 -€ 48.071.660,22 € 0,00 € 22.505.285,29 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 7.135.636,22
Opbrengsten Woningbouw Eengezins sociale huur Eengezins sociale koop Eengezins goedkope koop Eengezins midden koop Eengezins dure koop Meergezins sociale huur Meergezins sociale koop Meergezins goedkope koop Meergezins midden koop Meergezins dure koop
Subtotaal woningbouw Niet-woningbouw Bedrijven Kantoren Winkels Horeca Commercieel Niet-commercieel Overig
Hoeveelheid
Bedrag 382 22 302 1605 123 568 0 0 301 67
€ 11.726.204,94 € 709.593,02 € 12.686.297,72 € 116.907.789,73 € 30.352.068,02 € 13.565.968,39 € 0,00 € 0,00 € 9.988.236,20 € 2.299.876,25
3.370
€ 198.236.034,27
Uitgeefbaar 1.900 14.684 28.710 10.271
Bedrag € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 663.098,97 € 13.129.607,07 € 4.896.715,78 € 262.769,77
Subtotaal niet-woningbouw
€ 18.952.191,59
Overige opbrengsten Subtotaal investeringen
€ 212.717.191,67
Kostenstijging Te realiseren rentekosten
€ 1.195.816,86 € 2.678.215,54
Totaal investeringen Eindwaarde Contante waarde Nominale waarde
€ 216.591.224,08 € 7.658.656,39 € 6.936.681,06 € 4.785.010,45
€ 313.976,27
Subtotaal opbrengsten
€ 217.502.202,13
Opbrengstenstijging Te realiseren renteopbrengsten
€ 1.395.849,66 € 543.890,68
Totaal opbrengsten 31-12-2027 1-1-2023
€ 219.441.942,47 Boekwaarde kosten Boekwaarde opbr. Boekwaarde saldo
€ 194.697.211,13 € 155.077.104,28 -€ 39.620.106,85
Tabel 18: Financieel resumé
4.9 MAXIMAAL TE VERHALEN: TOTALE KOSTEN VERSUS TOTALE OPBRENGSTEN De maximaal te verhalen kosten zijn wettelijk begrensd (artikel 6.16 Wro). Als de totale netto contante kosten, na aftrek van bijdragen van derden en bijdragen van andere grondexploitaties, hoger zijn dan de geraamde netto contante opbrengsten uit gronduitgifte, dan kunnen slechts kosten worden verhaald tot maximaal het niveau van de netto contante opbrengsten uit gronduitgifte. Dit wordt de macro aftopping genoemd. Voor het exploitatieplan Schuytgraaf ziet dit er als volgt uit.
31
Macro-aftopping Totaal inbrengwaarden van de gronden Totaal andere kosten Bruto te verhalen kosten
NCW per 1-1-2023 € 167.332.000,00 € 45.847.430,32 € 213.179.430,32
Totaal van overige opbrengsten Netto te verhalen kosten
€ 311.635,90 € 212.867.794,43
Totale opbrengsten uitgiften Maximaal te verhalen kosten
€ 219.804.475,48 € 212.867.794,43
Tabel 19: Macro-aftopping
Het blijkt dat er geen sprake is van macro aftopping en dat de kosten kunnen worden verhaald tot maximaal het niveau van de netto contante opbrengsten uit gronduitgifte conform de bedragen zoals opgenomen in tabel 19.
4.10 BEREKENING EXPLOITATIEBIJDRAGE In artikel 6.18 lid 1 tot en met lid 5 en artikel 6.19 van de Wro is aangegeven dat voor de bepaling van de hoogte van de exploitatiebijdragen uitgiftecategorieën, basiseenheden, gewichten en gewogen basiseenheden vastgesteld en berekend moeten worden. De koppeling tussen de berekeningsmethode naar rato van uitgifteprijs en deze wettelijke voorschriften wordt als volgt onderbouwd.
4.10.1 GEWOGEN EENHEDEN Voor de bepaling van de exploitatiebijdrage in het exploitatieplan wordt gerekend met basiseenheden, gewichten en gewogen eenheden. De uitgiftecategorieën binnen het exploitatieplan betreffen de volgende.
Bestemming/categorie
Kolom1
Woningbouw
Niet-woningbouw
1.1 Sociaal eengezins (huur)
Nutskavels (m² kavel)
1.2 Sociaal appartement (huur)
Maatschappelijk (m² bvo)
1.3 Sociaal eengezins (huur/koop)
Scholen (m² bvo)
1.4 Sociaal appartement (huur/koop)
Scholen (m² kavel)
Woonwagens
Diverse voorzieningen
5.1 A Vrije sector rijwoning 1 (tot 120 m²)
Zorg (m² bvo)
5.1 B Vrije sector rijwoning 2 (120 m² tot 160 m²)
Winkels (m² bvo)*
5.1 C Vrije sector rijwoning 3 (160 m² of meer)
Horecavoorziening (m² bvo)
5.1 D Vrije sector rijwoning 4 (betaalbaar)
Sport (m² kavel)
5.2 A Vrije sector meer-dan-rijwoning 1 (tot 250 m²)
Natuurbeleving (m² bvo)
5.2 B Vrije sector meer-dan-rijwoning 2 (250 m² tot 290 m²)
Verkooppunt voor motorbrandstoffen (m² kavel)
5.2 C Vrije sector meer-dan-rijwoning 3 (290 m2 of meer)
Baggerspeciedepot (m² kavel)
5.3 A App markt standaard 5.3 B App markt duur 5.4 A Vrije sector vrijstaand (Noordereiland) 5.4 B Vrije sector vrijstaand (5/7/8/14/16) 5.4 C Vrije sector vrijstaand (Overig) 5.4 D Vrije sector vrijstaand (900 m²) 5.4 E Vrije sector vrijstaand (1a)
Tabel 20: Uitgiftecategorieën exploitatieplan Schuytgraaf.
Als basiseenheid wordt ten aanzien van het segment woningbouw een kavelprijs gebruikt. Een kavelprijs in de woningcategorie “5.2 C Vrije sector meer-dan-rijwoning 3 (290 m² of meer)” heeft een hogere kavelprijs dan een kavelprijs in de woningcategorie “5.1 A Vrije sector rijwoning 1 (tot 120 m²)”
32
Ten aanzien van het segment niet-woningbouw wordt een m² prijs als basiseenheid gehanteerd. Hierbij geldt eveneens dat de ene niet-woningbouwcategorie een andere m² prijs heeft, dan de andere nietwoningbouwcategorie. Het begrip wegingsfactor duidt op het relatieve verschil: de verschillen van de uitgifteprijzen ten opzichte van elkaar. De verschillende uitgiftecategorieën worden qua kavelprijs en prijs per m² met elkaar in verband gebracht, wat een overzicht aan gewichtsfactoren oplevert. Elke categorie wordt vermenigvuldigd met het aantal eenheden, en in geval van het segment niet-woningbouw ook maal het totaal aantal m² kaveloppervlak. Dat levert een totaal op dat het totaal aantal gewogen eenheden uitdrukt. Dat is te vertalen naar de exploitatiebijdrage per gewogen eenheid en, bij wijze van informatie, ook per eigenaar, één en ander zoals weergegeven in bijlage 14. De brutobijdrage wordt bepaald op het bedrag zoals (op prijspeil 1 januari 2023) opgenomen in bijlage 14 en is opgebouwd door het aantal gewogen eenheden per woningtype (c.q. per m² bij niet woningbouw) per veld per eigenaar. Wanneer een eigenaar voor een veld niet het geheel aanvraagt van het aantal woningen binnen het type waarmee is gerekend, wordt de brutobijdrage bepaald door het bedrag per woning (c.q. per m² bij nietwoningbouw), zoals opgenomen in bijlage 14, maal het aantal aangevraagde woningen.
Voor het bepalen van het opleggen van een concrete bijdrage in een omgevingsvergunning welke na 1 januari 2023 wordt verleend, wordt de bijdrage zoals opgenomen in bijlage 14 verhoogd met de rente volgens de in het exploitatieplan opgenomen renteparameter.
4.10.2 EXPLOITATIEBIJDRAGE PER EIGENAAR Voor het totaalbeeld staat in onderstaande tabel een indicatie van de exploitatiebijdrage voor elke eigenaar (prijspeil 1 januari 2023).
1 GEMEENTE ARNHEM
NCW per 1-1-2023 Aantal gewogen eenheden Te verhalen per eenheid Bruto bijdrage
NCW per 1-1-2023
3 VAN SCHAIK, MARINUS JAN HENDRIKUS
887,31
2.191,06
6,42
€ 68.427,21
€ 68.427,21
€ 68.427,21
€ 60.716.406,68
€ 149.928.138,66
€ 439.622,50
4 VAN SCHAIK, GIJSJE GEERTJE WILHELMINA
Aantal gewogen eenheden
2 Gerealiseerd / uitgegeven
6 SCHEFFER, dhr M; BRINK, mevr. A.M. VAN DEN
7 HEANIMA BV
10 KNUIMAN, GERARDUS JOHANNES MARIA
6,80
2,64
16,62
0,00
Te verhalen per eenheid
€ 68.427,21
€ 68.427,21
€ 68.427,21
€ 68.427,21
Bruto bijdrage
€ 465.225,93
€ 180.955,86
€ 1.137.444,79
€ 0,00
Tabel 21: Exploitatiebijdrage per eigenaar
De exploitatiebijdrage per eigenaar is voor de percelen waar nog een uitwerkingsplicht voor geldt gebaseerd op een normatief programma. Het werkelijke bedrag kan afwijken van de huidige berekening in geval bij een uitwerkingsplicht een ander programma qua uitgeefbaar en openbaar gebied (en de verhouding tussen die beide) wordt verondersteld. Bij het uitwerkingsplan voor het betreffende perceel zal de exploitatiebijdrage meer afgestemd zijn op het te verondersteld ontwikkelen programma en op het verondersteld aan te leggen openbaar gebied.
33
HOOFDSTUK 5 TOELICHTING OP DE REGELS
5.1 ALGEMEEN EN BEGRIPPEN De ontwikkeling van het plangebied Schuytgraaf is een project waarvoor veel werkzaamheden moeten worden verricht en dat afhankelijk is van veel factoren. Gelet hierop en op de aanwezigheid van verschillende eigenaren in het exploitatiegebied is het van belang de kwaliteit en de integraliteit van de uitvoering te waarborgen van de werken, werkzaamheden en maatregelen in dit exploitatieplangebied, vooral waar het openbaar gebied betreft. De regels hebben onder meer betrekking op de wijze van uitvoering en op kwalitatieve normen. Deze zijn opgenomen in de Globale inrichtingseisen. Aangezien de gemeente verantwoordelijk is voor de juiste naleving van de aanbestedingsregelgeving, zijn daarvoor ook regels opgenomen. De regels zelf beginnen met artikel 1 waarin de meest relevante begrippen uit dit exploitatieplan zijn gedefinieerd.
5.2 RUIMTEGEBRUIK Om het grondgebruik te kunnen sturen is de Ruimtegebruikskaart een bindend onderdeel van het exploitatieplan. In artikel 2 wordt geregeld dat er gebouwd wordt binnen de gronden die op die kaart zijn aangegeven als uitgeefbaar gebied en dat openbare functies alleen worden aangelegd op de plekken die de Ruimtegebruikskaart daarvoor aanwijst.
5.3 EISEN AAN WERKEN EN WERKZAAMHEDEN In artikel 3 lid 1 zijn eisen opgenomen zoals het Handboek Inrichting Openbare Ruimte voor de uitwerkingsvelden en voor zaken zoals bodemonderzoeken, het opsporen van explosieven, het saneren van de bodem en de wijze van archeologisch onderzoek. Vanaf de 13e herziening zijn de voormalige globale inrichtingseisen vervallen verklaard en zijn andere, meer geconcretiseerde eisen daarvoor in de plaats gekomen. Dat was in eerdere herzieningen aangekondigd voor herzieningen van het exploitatieplan bij een uitwerkingsplan. De nieuwe concretiserende eisen zijn opgenomen in artikel 3.1 sub a t/m d. In onderdeel a is opgenomen dat de realisatie van het bouw- en woonrijp maken plaats vindt volgens de Uitvoeringsregels bouw- en woonrijp maken Schuytgraaf (bijlage 2a); in onderdeel c is opgenomen dat het bouw- en woonrijp maken plaatsvindt volgens de Inrichtings eisen het Handboek Inrichting Openbare Ruimte (bijlage 2d) en het Stedenbouwkundig matenplan (bijlage 2b). In artikel 3 lid 2 is een verbod opgenomen om werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte uit te voeren in strijd met de eisen zoals aangegeven in artikel 3 lid 1.
34
5.4 WERKOMSCHRIJVINGEN Om te kunnen toetsen of de aanpak voor de uitvoering voldoet aan diverse eisen aan de werken, werkzaamheden en maatregelen is een bepaling opgenomen op grond waarvan een werkomschrijving moet worden opgesteld. Deze dient te worden goedgekeurd door het college van burgemeester en wethouders zodat het college ervan verzekerd is dat de uitvoering voldoet aan de eisen. Aan de hand van inspecties door de gemeente kan vervolgens worden getoetst of uitvoering ook plaatsvindt volgens de eisen en de werkomschrijving.
5.5 INSPECTIES In dit artikel is bepaald dat inspecteurs van de gemeente toegang hebben tot het exploitatiegebied om te inspecteren of aan de eisen van het exploitatieplan wordt voldaan.
5.6 EISEN OMTRENT AANBESTEDING Op grond van Europees recht en - in lijn daarmee - op grond van gemeentelijk beleid rekent de gemeente het tot haar taak om mededinging te bewerkstelligen als het gaat om werken, leveringen en diensten, zoals bedoeld in de Aanbestedingswet 2012. De desbetreffende Europese regels en beginselen zijn voor Nederland vervat in de Aanbestedingswet 2012 en het Aanbestedingsbesluit 2012. Ingevolge artikel 6.2.9 Bro zijn deze regels ook van toepassing voor dit exploitatieplan en schrijft de gemeente - aanvullend - haar eigen gemeentelijk aanbestedingsbeleid voor dat ook ziet op openbare aanbestedingen van werken en werkzaamheden beneden de drempelbedragen als bedoeld in de Aanbestedingswet 2012 en het Aanbestedingsbesluit 2012.
5.7 KOPPELINGSEISEN Voor gronden met een uit te werken bestemming is het verboden werken of werkzaamheden uit te voeren voordat een uitwerkingsplan in werking is getreden, met uitzondering van het doen van bodemonderzoeken, het opsporen en verwijderen van explosieven, het saneren van de bodem, het uitvoeren van archeologisch onderzoek, het voorbelasten en in dat verband tevens ophogen van de grond zodat deze voldoende inklinkingstijd heeft, het verwijderen van bomen en struiken en het slopen van gebouwen. Vanwege de voorbereidingstijd die deze werkzaamheden vergen, is deze uitzondering opgenomen ten behoeve van de noodzakelijke continuïteit van de uitvoering. Wat deze werkzaamheden betreft, geldt hiervoor wel dat deze moeten voldoen aan de eisen die zijn opgenomen in artikel 3 van de regels van dit exploitatieplan. Naast deze fasering in de ontwikkeling en realisatie van de velden, gelden de volgende bijzondere koppelingseisen: •
Indien er een eindbestemming bestaat of zodra voor een veld een uitwerkingsplan is vastgesteld, geldt dat een omgevingsvergunning pas wordt verleend als de bouwplaats bereikt kan worden via een door de gemeente goedgekeurde (bouw)ontsluiting die in ieder geval moet voldoen aan de in ter zake in bijlage 2 opgenomen eisen;
35
•
een omgevingsvergunning mag niet eerder worden afgegeven dan nadat de werkzaamheden voor het bouwrijp maken en de aanleg van nutsvoorzieningen ten behoeve van de betreffende opstal(len) zijn afgerond. Onder de aanleg van nutsvoorzieningen wordt in dit verband tevens verstaan de aanleg van het stadswarmtenet voor een heel veld.
Deze eisen kunnen allemaal tegelijk van toepassing zijn op een locatie waarvoor een omgevingsvergunning wordt aangevraagd; dat is altijd het geval voor de eerste en tweede eis. Met deze eisen wordt een juiste afstemming tussen uitvoering en vergunningverlening zeker gesteld.
5.8 AFWIJKINGS- EN UITZONDERINGSREGELS In artikel 8 lid 1 en 2 zijn twee algemene mogelijkheden opgenomen voor het verlenen van afwijking van regels en verbodsbepalingen uit dit exploitatieplan ter bevordering van de flexibiliteit van het exploitatieplan. Artikel 8 lid 3 sub a biedt uitzonderingen op de koppelingsregel van artikel 7 sub a. De koppelingsregel houdt in dat geen werken en werkzaamheden mogen worden verricht in velden waar nog geen uitwerkingsplan geldt. Op een aantal voorbereidende werkzaamheden zou dat verbod echter in die zin vertragend kunnen werken dat een soepele doorloop van voorbereidende werkzaamheden niet mogelijk is. Voor die specifieke voorbereidende werkzaamheden is daarom een uitzondering opgenomen. Artikel 8 lid 3 sub d biedt een vergelijkbare flexibiliteit voor zaken die in artikel 7 sub b geregeld zijn. In artikel 4 sub b is bepaald dat geen omgevingsvergunning wordt verleend dan nadat de werkzaamheden voor het bouwrijp maken en de aanleg van nutsvoorzieningen in een veld zijn afgerond (met de kanttekening dat onder de aanleg van nutsvoorzieningen ook wordt verstaan de aanleg van het stadswarmtenet voor een geheel veld of voor een samenhangend gedeelte daarvan).
Van de koppelingsregel kan worden afgeweken als er goede redenen zijn voor gefaseerde realisatie van een veld waarbij de verlening van de omgevingsvergunning parallel kan lopen aan de werkzaamheden van bouwrijp maken en aanleg van nutsvoorzieningen. Voor kavels aan de noordrand van veld 1, voorzover ze aan de Achterstraat ontsloten zijn, kan eveneens worden afgeweken. Aansluiting op nutsvoorzieningen verloopt dan via de Achterstraat. Voor de afwijkingen geldt dat een besluit van burgemeester en wethouders nodig is.
5.9 OVERTREDING Overtreding van de Regels is een economisch delict in de zin van de Wet op de economische delicten en daarmee een strafbaar feit.
36
HOOFDSTUK 6 TOELICHTING OP DE BIJLAGEN VAN DEEL A EN DEEL B
Het exploitatieplan kent zowel toelichtende bijlagen als een bindende bijlage. De toelichtende bijlagen horen bij de Toelichting, deel A; de bindende bijlage horen bij het Exploitatieplan, deel B. Hierna worden deze bijlagen toegelicht. Toelichting bijlagen deel A 1. Kaart eigenaren en te verwerven gronden, bijlage 6 Op deze kaart zijn de eigenaren met nummers aangegeven. Deze nummers corresponderen met de namen zoals genoemd in hoofdstuk 3 van deel A. Op deze kaart is ook aangegeven welke gronden de gemeente wenst te verwerven. 2. Kaart woningcategorieën, bijlage 7 De Kaart woningcategorieën geeft aan op welke plekken met welke prijscategorieën voor woningen is gerekend en op welke plek met niet woningbouw is gerekend. 3. Kaart velden, bijlage 8 Op deze kaart zijn de ontwikkelvelden weergegeven met daarbinnen onderscheid tussen velden waar een eindplan voor geldt en velden waar een uitwerkingsplan voor geldt. Op deze kaart is ook de Hoofdplanstructuur weergegeven. 4. Invulling plankostenscan, bijlage 9 Deze bijlage geeft inzicht in de wijze waarop de ministeriële regeling, zoals bedoeld in artikel 6.2.6 Bro (in de praktijk wel aangeduid als ‘plankostenscan’), is toegepast. 5. Overzicht kosten, bijlage 10 In deze bijlage is een onderbouwing gegeven van de in de exploitatieopzet geraamde kosten. Hierin zijn ook eenheidsprijzen verwerkt. 6.
Opbrengsten, bijlage 11 In deze bijlage zijn de opbrengsten van de gronden voor woningbouw en niet-woningbouw opgenomen. 7. Jaarschijven, bijlage 12 In deze bijlage is de gehanteerde fasering van kosten en opbrengsten opgenomen. 8. Kaart gebied bestemmingsplannen ‘Chw Schuytgraaf, veegplan 2017, herziening veld 1 en 1a’ en ‘Chw Schuytgraaf, veegplan 2017, herziening velden 26 en 27 & reparaties en detaillering’, bijlage 13 Het betreft de verbeelding van het bestemmingsplan. 9. Bruto-exploitatiebijdragen, bijlage 14 In deze bijlage zijn de bruto-exploitatiebijdragen per typen woningen per veld per eigenaar en - waar het niet-woningbouw betreft- de bruto-exploitatiebijdragen per m² opgenomen. Ook zijn hierin de bedragen per woning opgenomen. 37
10. Deskundigenadvies Inbrengwaarde Schuytgraaf, bijlage 15 Deze bijlage bevat een rapportage van de taxatie van de inbrengwaarden. Toelichting bijlagen deel B 1. Kaart exploitatiegebied en te verwerven gronden, bijlage 1 Deze kaart geeft de begrenzing van het exploitatiegebied aan. De motivering van de begrenzing is opgenomen in deel A, paragraaf 1.5. Op deze kaart zijn tevens de gronden aangegeven die de gemeente wenst te verwerven. 2. Inrichtingseisen, bestaande uit: -
Uitvoeringsregels bouw- en woonrijpmaken Schuytgraaf, bijlage 2a
Dit document bevat uitvoeringsgerichte bepalingen over het bouw- en woonrijp maken van het exploitatiegebied. -
Stedenbouwkundig matenplan, bijlage 2b
Dit matenplan geldt voor veld 1d en geeft voor diverse onderdelen van de openbare ruimte de situering, de maatvoering en de peilhoogten aan. -
Dwarsprofielen stedenbouwkundig matenplan, bijlage 2c
Dit document geeft dwarsprofielen aan van de wegen en de te hanteren materialen bij de inrichting van de openbare ruimte. -
Handboek Inrichting Openbare Ruimte (HIOR), bijlage 2d
Bepalingen voor de inrichting van de openbare ruimte. Dit handboek geeft de algemene regels voor de inrichting van de openbare ruimte aan. 3. Ruimtegebruikskaart, bijlage 3 Deze kaart geeft aan op welke plekken is gerekend met diverse onderscheiden soorten uitgeefbaar gebied en met diverse onderscheiden soorten voorzieningen in het openbaar gebied. Ook is op deze kaart weergegeven waarmee in de exploitatieopzet is gerekend. 4. Drempelbedragen aanbestedingsbeleid gemeente Arnhem, bijlage 4. Deze bijlage bevat in schema de drempelbedragen die de gemeente Arnhem hanteert bij de aanbesteding van werken. 5. Kaart blokindeling veld 2a, bijlage 5 Deze bijlage geeft een kaart met de bouwblokken in veld 2a weer. Bij de koppelingseisen is een regel opgenomen met betrekking tot de bouwvolgorde voor de blokken A tot en met D.
38
DEEL B HET EXPLOITATIEPLAN 1 BEGRENZING VAN HET EXPLOITATIEGEBIED Dit exploitatieplan behoort bij de bestemmingsplannen ‘Chw Schuytgraaf, veegplan 2017, herziening veld 1 en 1a’ en ‘Chw Schuytgraaf, veegplan 2017, herziening velden 26 en 27 & reparaties en detaillering’ van de gemeente Arnhem. Het exploitatiegebied is begrensd zoals aangegeven in de Kaart exploitatiegebied, bijlage 1.
2 EXPLOITATIEOPZET Voor de toelichting op de exploitatieopzet wordt verwezen naar hoofdstuk 4 van deel A. De brutobijdrage wordt bepaald op het bedrag zoals (op prijspeil 1 januari 2023) opgenomen in bijlage 14 en is opgebouwd door het aantal gewogen eenheden per woningtype (c.q. per m² bij niet woningbouw) per veld per eigenaar. Wanneer een eigenaar slechts voor een gedeelte van zijn grondeigendom een omgevingsvergunning aanvraagt wordt de brutobijdrage bepaald door het bedrag per woning (c.q. per m² bij niet-woningbouw), zoals opgenomen in bijlage 14, maal het aantal aangevraagde woningen. Voor het bepalen van het opleggen van een concrete bijdrage in een betalingsvoorschrift bij een omgevingsvergunning welke na 1 januari 2023 wordt verleend, wordt de bijdrage zoals opgenomen in bijlage 14 verhoogd met de rente volgens de in het exploitatieplan opgenomen renteparameter.
3 REGELS
ARTIKEL 1 BEGRIPSBEPALINGEN Tenzij anders vermeld gelden de definities van begrippen die in het bestemmingsplan zijn opgenomen ook voor dit exploitatieplan, voor zover deze begrippen ook in dit exploitatieplan voorkomen. Overige van belang zijnde begrippen zijn in het onderstaande weergegeven. Er geldt dat in dit exploitatieplan wordt verstaan onder: Bestemmingsplan: de bestemmingsplannen ‘Chw Schuytgraaf, veegplan 2017, herziening veld 1 en 1a’ en ‘Chw Schuytgraaf, veegplan 2017, herziening velden 26 en 27 & reparaties en detaillering’. Blok: Een ruimtelijk samenhangende groep van kavels binnen een veld, die wordt omsloten door openbare ruimte. Bouwen: Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk. Bouwrijp maken: Voor zover betrekking hebbend op het uitgeefbaar gebied: het geschikt maken van de uitgeefbare gronden voor bebouwing (zoals ophogen, afgraven et cetera) en het zodanig bereikbaar maken van bouwkavels vanaf de openbare ruimte dat bebouwing op de bouwkavels kan plaatsvinden. Voor zover 39
betrekking hebbend op de openbare ruimte: de werken en werkzaamheden welke nodig zijn om de Openbare ruimte aan te kunnen leggen. Bouwplan: Een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Bouwweg: Een weg met een al dan niet tijdelijk karakter ter ontsluiting van een bouwterrein dat deel uitmaakt van het exploitatiegebied, die voldoet aan de kwaliteitseisen zoals gesteld in dit exploitatieplan. Bouwwerk: Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond. Burgemeester en wethouders: het college van burgemeester en wethouders. Drempelbedragen: de bedragen met de bijbehorende aanbestedingsvormen, zoals de gemeente Arnhem deze hanteert bij de aanbesteding van werken, welke drempelbedragen als bijlage 4 deel uitmaken van dit exploitatieplan. Dwarsprofielen stedenbouwkundig matenplan: Een document voor bouwveld 1 waarop de dwarsprofielen van de wegen zijn aangegeven. Dit document behoort als bijlage 2c tot deel B van dit exploitatieplan. Eigenaar: Degene die het zakelijk recht heeft krachtens eigendom. Een zakelijk gerechtigde is ter wille van de leesbaarheid in dit exploitatieplan samengenomen onder het begrip eigenaar.
Exploitatiegebied: De afbakening van het gebied binnen de grenzen van het bestemmingsplan, niet zijnde te handhaven bestaande bestemmingen of functies, zoals weergegeven op de Kaart exploitatiegebied met de nog te verwerven gronden, bijlage 1 in deel B. Functie: Doeleinden ten behoeve waarvan gebruik van gebouwen en/of gronden of aangewezen delen daarvan is toegestaan. Gebouw: Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. Gebruiksrijp maken: Het naar de definitieve vorm inrichten van de openbare ruimte voor de werkzaamheden als omschreven in hoofdstuk 4. Handboek Inrichting Openbare Ruimte (HIOR): bepalingen voor de inrichting van de openbare ruimte, dat als bijlage 2d tot deel B van dit exploitatieplan behoort en te vinden is op de website van de gemeente Arnhem onder: https://arnhem.hior.nl/ (versiedatum:13-10-2022) Hoofdplanstructuur (HPS): De gronden deel uitmakend van het bestemmingsplan 'Chw Schuytgraaf, veegplan 2017, herziening veld 1d & reparaties en detaillering', voor zover die op Bijlage 8 (Kaart velden) zijn aangeduid als Hoofdplanstructuur, voornamelijk bestaande uit hoofdinfrastructuur, groengebieden, watergangen en bijbehorende voorzieningen.
Inrichting openbaar gebied: Het dusdanig inrichten van het openbaar gebied met openbare voorzieningen dat dit kan worden gebruikt volgens haar bestemming met inachtname van de eisen en regels die in dit exploitatieplan aan de inrichting van het openbaar gebied worden gesteld. Openbare ruimte: Gronden welke worden ingericht om te functioneren als voorziening van openbaar nut. Dit begrip wordt in het exploitatieplan ook wel aangeduid als openbare ruimte of als openbaar gebied. Ruimtegebruikskaart: Kaart waarop het grondgebruik waarmee gerekend is, is gevisualiseerd. Het betreft de kaart die als bijlage 3 tot deel B van dit exploitatieplan behoort. 40
Stedenbouwkundig matenplan: Een kaart voor bouwveld 1 waarop voor diverse onderdelen van de openbare ruimte de situering, de maatvoering en de peilhoogten en voor de bouwkavels de vloerpeilhoogten zijn aangegeven. Het betreft de kaart die als bijlage 2b tot deel B van dit exploitatieplan behoort. Uitgeefbare gronden/uitgeefbaar gebied: De gronden waarop het programma gerealiseerd kan worden. Dit begrip wordt in dit exploitatieplan ook wel aangeduid als uitgeefbaar gebied. Uitvoeringsregels bouw- en woonrijp maken Schuytgraaf: Een set uitvoeringsgerichte regels over het bouw- en woonrijp maken van het exploitatiegebied dat als bijlage 2a tot deel B van dit exploitatieplan behoort. Veld: Een zelfstandige eenheid, gelegen binnen de grenzen van het exploitatiegebied, waar in hoofdzaak (woon)bebouwing is geprojecteerd. De onderscheiden velden, ook wel bouwvelden genoemd, zijn aangegeven op de Kaart velden die als bijlage 8 deel uitmaakt van dit exploitatieplan. Werk: Een constructie geen gebouw of bouwwerk zijnde voor zover onderdeel uitmakend van het bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen of de inrichting van de openbare ruimte. Woonrijp maken: Het naar de definitieve vorm afwerken van de inrichting van het openbaar gebied.
ARTIKEL 2 RUIMTEGEBRUIK a.
De oprichting van gebouwen in de velden, ten behoeve van de bestemming Wonen dient plaats te vinden binnen de in de Ruimtegebruikskaart als “uitgeefbaar gebied” aangeduide gronden.
b.
De openbare ruimte in de velden, onderverdeeld naar de functies openbare wegen, fietspaden, wandelpaden, openbaar groen, water en bergingswatergang, dient te worden aangelegd op de gronden die op de Ruimtegebruikskaart voor deze functies zijn aangeduid.
ARTIKEL 3 EISEN AAN WERKEN EN WERKZAAMHEDEN ARTIKEL 3.1 TOEPASSELIJKE EISEN a. De locatieontwikkeling voor nog uit te werken velden vindt plaats conform de Uitvoeringsregels bouw- en woonrijp maken Schuytgraaf, het Stedenbouwkundig matenplan, het Handboek Inrichting Openbare Ruimte (HIOR) en het document Dwarsprofielen stedenbouwkundig matenplan. In rangorde gaan het Stedenbouwkundig matenplan en de Dwarsprofielen stedenbouwkundig matenplan voor op het Handboek Inrichting Openbare Ruimte (HIOR). b. De onderstaande werkzaamheden geschieden conform de daarbij genoemde eisen: 1.
bodemonderzoeken worden uitgevoerd conform NEN 5740;
2.
het opsporen en verwijderen van explosieven vindt plaats conform de Beoordelingsrichtlijn Opsporen Conventionele Explosieven (BRL-OCE), door een daartoe gecertificeerde instantie.
3.
het saneren van de bodem vindt plaats conform de daartoe strekkende bepalingen uit de Wet Bodembescherming;
41
4.
archeologisch onderzoek wordt uitgevoerd conform de Kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie, versie 3.2 door een instantie met een opgravingsvergunning zoals bedoeld in artikel 45 van de Monumentenwet 1988;
c. Het bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied (zoals aangeduid op de Ruimtegebruikskaart), de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte vindt plaats volgens de eisen zoals opgenomen in de inrichtingseisen en verder overeenkomstig de in artikel 4 genoemde werkomschrijving waarmee door burgemeester en wethouders ingevolge artikel 4 is ingestemd.
ARTIKEL 3.2 UITVOERING WERKEN EN WERKZAAMHEDEN Het is verboden werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte uit te voeren in strijd met de eisen zoals aangegeven in lid 1 van dit artikel.
ARTIKEL 4 WERKOMSCHRIJVINGEN a.
Voor de uitvoering van werken en werkzaamheden inzake het bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied (aangeduid als uitgeefbaar gebied op de Ruimtegebruikskaart), de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte (aangeduid naar de respectievelijke openbare functies op de Ruimtegebruikskaart), dient een werkomschrijving te worden opgesteld, die ter schriftelijke instemming aan burgemeester en wethouders dient te worden voorgelegd. Een werkomschrijving dient te voldoen aan de eisen die daartoe zijn opgenomen in de inrichtingeisen. Een werkomschrijving dient: 1. wat betreft het bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied ten minste de omvang te hebben van het uitgeefbaar gebied van het betreffende ontwikkelveld; 2. wat betreft de aanleg van de nutsvoorzieningen aan te geven hoe de aansluiting op bestaande nutsvoorzieningen plaatsvindt; 3. wat betreft het bouwrijp respectievelijk woonrijp maken van de openbare ruimte van een ontwikkelveld ten minste de omvang te hebben van de openbare ruimte van het betreffende ontwikkelveld. De instemming met een werkomschrijving wordt geweigerd, indien de werkomschrijving in strijd is met de inrichtingseisen
b.
Het is verboden te starten met de aanleg van de in lid a van dit artikel bedoelde werken en werkzaamheden voordat de instemming met de werkomschrijving, bedoeld in lid a van dit artikel, heeft plaatsgevonden.
c.
Burgemeester en wethouders beslissen binnen acht weken na ontvangst van de in lid a van dit artikel bedoelde werkomschrijving of met de werkomschrijving wordt ingestemd.
d.
In afwijking van het bepaalde in lid a van dit artikel is geen instemmingsbesluit vereist indien de werkomschrijvingen worden opgesteld door of namens de gemeente, met dien verstande dat het bepaalde in lid a, sub 1 tot en met 3 van overeenkomstige toepassing is op een werkomschrijving die door of namens de gemeente is opgesteld.
42
ARTIKEL 5 INSPECTIES a.
Om te voldoen aan de regels van dit exploitatieplan voor wat betreft het bouwrijp maken van het uitgeefbare gebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en het bouw- en woonrijp maken van de openbare ruimte, één en ander overeenkomstig de in artikel 4 bedoelde werkomschrijving, vinden inspecties plaats met betrekking tot de aanleg van onder- en bovengrondse werken.
b.
De inspecteurs van de gemeente hebben in het kader van hun controlerende taak te allen tijde vrije toegang tot het exploitatiegebied.
c.
Direct voorafgaande aan de overdracht in beheer en eigendom van de openbare ruimte aan de gemeente vindt een eindinspectie plaats waarbij getoetst wordt of de voorzieningen van openbaar nut voldoen aan de regels en eisen gesteld in dit exploitatieplan.
ARTIKEL 6 AANBESTEDING Op de aanbesteding van de in dit exploitatieplan in hoofdstuk 4 genoemde werken en werkzaamheden, voor zover betrekking hebbend op voorzieningen van openbaar nut en de daarmee samenhangende diensten, zijn de Aanbestedingswet 2012 en het Aanbestedingsbesluit 2012 van toepassing. Voor zover deze wet en dit besluit niet van toepassing zijn, zijn de Drempelbedragen van toepassing.
ARTIKEL 7 KOPPELINGSEISEN a. Werken, werkzaamheden en maatregelen binnen een veld, mogen niet eerder worden uitgevoerd dan nadat een voor het betreffende veld toepasselijk uitwerkingsplan dan wel een algehele of gedeeltelijke herziening van het bestemmingsplan als bedoeld in artikel 3.6 van de Wro, respectievelijk artikel 3.1 in werking is getreden. b. Omgevingsvergunningen voor het bouwen van op een bouwperceel in het uitgeefbaar gebied op te richten bebouwing kunnen niet eerder worden verleend dan: 1.
nadat de bouwplaats bereikt kan worden via een bouwweg die de instemming heeft verkregen van burgemeester en wethouders;
2.
vervallen.
3.
vervallen
4.
vervallen
5.
nadat het bouwrijp maken van het bouwperceel waarop de vergunningaanvraag betrekking is voltooid
6.
nadat het bouwrijp maken en de aanleg van nutsvoorzieningen van de openbare ruimte ten behoeve van het bouwperceel, waarop de vergunningaanvraag betrekking heeft, is voltooid. Onder de aanleg van de nutsvoorzieningen wordt in dit verband tevens verstaan de aanleg van het stadswarmtenet voor een geheel veld of voor een samenhangend gedeelte daarvan.
43
ARTIKEL 8 AFWIJKINGS- EN UITZONDERINGSREGELS ARTIKEL 8.1 Burgemeester en wethouders kunnen, met uitzondering van de regel die is gesteld in artikel 6, afwijking toestaan van de regels in dit exploitatieplan indien deze als gevolg van gewijzigde omstandigheden in redelijkheid niet uitvoerbaar blijken te zijn.
ARTIKEL 8.2 Burgemeester en wethouders kunnen toestaan dat wordt afgeweken van artikel 2 of van het in artikel 3, lid 2 opgenomen verbod, met uitzondering van het verbod om te handelen in strijd met het bepaalde in artikel 3, lid 1, onder b .: a. mits dit naar hun oordeel geen afbreuk doet aan de kwaliteit en de functie van de velden of van het uitgeefbaar gebied en/of de openbare ruimte; b. indien naar hun oordeel een gelijkwaardige andere oplossing is gekozen voor werken en werkzaamheden die zijn voorgeschreven;
ARTIKEL 8.3 a. Het bepaalde in artikel 7 onder a. is, onverminderd het bepaalde in artikel 3, lid 1, niet van toepassing ten aanzien van de hieronder genoemde werkzaamheden: 1. bodemonderzoeken; 2. het opsporen en verwijderen van explosieven; 3. het saneren van de bodem; 4. het uitvoeren van archeologisch onderzoek; 5. het voorbelasten en het ten behoeve daarvan ophogen van gronden met grondpartijen 6. het verwijderen van beplanting; 7. het amoveren van opstallen. b. Plannen ten behoeve van de werken en werkzaamheden als bedoeld in dit lid onder a, 1 tot en met 5, behoeven voorafgaand aan de uitvoering de schriftelijke goedkeuring van burgemeester en wethouders. c. Het is verboden werken en werkzaamheden zoals bedoeld in dit lid onder a, 1 tot en met 5, uit te voeren in strijd met of voorafgaand aan de schriftelijke goedkeuring van burgemeester en wethouders. d. Burgemeester en wethouders kunnen op grond van artikel 2.1, lid 1 onder c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht jº artikel 5.18 van het Besluit omgevingsrecht toestaan dat wordt afgeweken van: 1.
artikel 7 onder b sub 6 indien er goede redenen zijn voor een gefaseerde realisatie van een veld waarbij de verlening van de omgevingsvergunning parallel kan lopen aan de uitvoering van de in artikel 7 onder b sub 6 vermelde werkzaamheden, zonder dat dit leidt tot een onevenredig minder efficiënte uitvoering van de betreffende werkzaamheden.
44
2.
artikel 7 onder b sub 6 voor de kavels aan de noordrand van veld 1 voor zover deze via de Achterstraat ontsloten zijn.
ARTIKEL 8.4 Afwijking zoals bedoeld in dit artikel is slechts toegestaan indien deze wordt aangevraagd voor de in artikel 6.15, lid 3, van de Wro bedoelde niet-structurele onderdelen van dit exploitatieplan of indien deze afwijking in overeenstemming is met een in ontwerp ter inzage gelegde herziening van het exploitatieplan.
ARTIKEL 9 CITEERTITEL Dit plan kan worden aangehaald als: Exploitatieplan Schuytgraaf 2011 14e herziening
45
4 BIJLAGEN BIJ HET EXPLOITATIEGEBIED, DE EXPLOITATIEOPZET EN DE REGELS
1
Kaart exploitatiegebied en te verwerven gronden, bijlage 1
2
Inrichtingseisen, bijlage 2; bestaande uit: 2a. Uitvoeringsregels bouw- en woonrijpmaken Schuytgraaf, bijlage 2a 2b. Stedenbouwkundig matenplan, bijlage 2b 2c. Dwarsprofielen stedenbouwkundig matenplan, bijlage 2c 2d. Handboek Inrichting Openbare Ruimte (HIOR), bijlage 2d
3
Ruimtegebruikskaart, bijlage 3
4
Drempelbedragen aanbestedingsbeleid gemeente Arnhem, bijlage 4
5
Kaart blokindeling veld 2a, bijlage 5
46