Beantwoording technische vragen van de fractie GroenLinks

Van: Bram van Oudheusden Verzonden: dinsdag 8 februari 2022 Onderwerp: Re: technische vragen opkoopbescherming

Hoi Cyriel, Hierbij de beantwoording op je technische vragen: 1. Er wordt uitgegaan van bescherming van woningen met een WOZ-waarde tot €325.000. Er wordt ook aangegeven dat de marktwaarde hoger ligt. Is er een inschatting te geven tot welke marktwaarde de bescherming geldt? Ik kan helaas geen recent onderzoek vinden van een betrouwbaar onderzoekinstituut. Ik ga ervan uit dat het verschil tussen de WOZ-waarde en de verkoopprijs van woningen gemiddeld tussen de 9-20% ligt. Dat heeft twee redenen: - WOZ-waarden lopen gemiddeld ongeveer anderhalf jaar achter op de marktontwikkeling. Als WOZ-beschikkingen worden vastgesteld gaan die over het vórige belastingjaar en wordt als peildatum het begin van dat vorige jaar gebruikt. De WOZ-beschikkingen die Arnhemmers deze of volgende maand (februari 2022 of maart 2022) zullen ontvangen, hebben dus als peildatum 1-1-2021. Hoewel de afgelopen jaren ook deze WOZ-waarden flink stegen, stijgen de verkoopprijzen van woningen in die tussentijd ook weer flink door. Daardoor liggen de marktwaarden/ verkoopprijzen telkens een stuk hoger dan de meest actuele WOZ-waarde die gemeenten en inwoners voorhanden hebben. Mijn veronderstelling van een verschil van ten minste 9% is gebaseerd op de gemiddelde stijging van Arnhemse WOZ-waarden over het vorige jaar.

- Ten tweede is de markt nu zo oververhit en zó aanbodgestuurd dat verkoopprijzen van individuele woningen flink worden opgestuwd. Verkoopprijzen liggen daardoor ver boven vraagprijzen en helemaal boven WOZ-waarden. In 2008 was dit verschil volgens het CBS 12,5%. Ik zie hierover helaas geen recente onderzoeken, maar een makelaarssite spreekt over een gemiddeld verschil tussen WOZ-waarde en verkoopprijzen van 20%. 2. Er wordt aangegeven dat een hogere grens van opkoopbescherming bij de rechter moeilijk stand kan houden, met het risico dat er helemaal geen opkoopbescherming meer is. Aan de andere kant stijgen huizenprijzen enorm. Welke mogelijkheden zijn er wel om de grens op te trekken, of eventueel jaarlijks bij te stellen? In het raadsvoorstel wordt voorgesteld dat de gemeenteraad elk jaar een nieuwe grens vaststelt en dat het college daarvoor telkens een voorstel zal doen. Het lijkt dan logisch om die stijging te baseren op de (WOZ-)waardestijging in het voorgaande jaar.

Het bovenstaande lijkt de beste manier om jaarlijks 'een grens op te trekken', omdat de Huisvestingswet het bijvoorbeeld onmogelijk maakt dat de raad het college mandateert om jaarlijks die grens te indexeren. Dat is echt een bevoegdheid van de raad.

Omdat er vanuit de wet sprake moet zijn van actuele schaarste en verdringing, is het daarbij ook jaarlijks noodzakelijk dat bij de nieuwe grens wordt aangetoond dat onder die prijsgrens koopstarters van de markt worden verdrongen door investeerders. Met vriendelijke groet,

Bram van Oudheusden Bestuursadviseur Wonen

Eusebiusbuitensingel 53 6828 HZ Arnhem Postbus 9029 6800 EL Arnhem

Afdeling Fysiek Cluster Strategie, Beleid en Regie