amendement 'Aanpassing maximale bouwhoogte bij Casimirstate' (25A36) van de fractie PvdA

GEMEENTERAAD ARNHEM

Amendement Datum raadsvergadering: Nummer amendement: Zaaknummer: Status Onderwerp:

25A36 4473800 Vaststellen 'TAM-Omgevingsplan Schaapsdrift e.o.' en omgevingskwaliteitsplan ‘Schaapsdrift e.o.'

Titel: Aanpassing maximale bouwhoogte bij Casimirstate

Aan de gemeenteraad Ondergetekenden stellen de volgende wijziging voor: 1. De verbeelding van het TAM-omgevingsplan ‘Schaapsdrift e.o.’ NL.IMRO.0202.TAM10480301 wordt aangepast conform onderstaande afbeelding:

GEMEENTERAAD ARNHEM Pagina 2

2. In artikel 73 Omgevingsnormen veld G Schaapsdrift komt lid 1, onderdeel b. als volgt te luiden: het maximum bvo wonen: 3630 m2. 3. De kostenverhaalsregels opgenomen in Hoofdstuk 10 Thema Kostenverhaal (artikel 92 en 93) en de motivering bij het omgevingsplan worden aangepast als gevolg van de bijstelling van het bouwvolume in Bouwveld G. Deze aanpassingen zijn opgenomen als bijlage 1 bij dit amendement. 4. De beleidsregel Omgevingskwaliteitsplan Schaapsdrift e.o. wordt in overeenstemming gebracht met de bijstelling van het bouwvolume. Deze aanpassingen zijn opgenomen als bijlage 2 bij dit amendement. 5. De motivering bij het omgevingsplan wordt als volgt aangepast: a. Bijlage 34 Aanvullende studie 02-04-2025 DGMR – Bezonning Casimir State wordt toegevoegd. b. Aan paragraaf 5.2.4 Bezonning wordt de volgende tekst toegevoegd: In een eerder uitgevoerd onderzoek is de westelijke zijgevel van de noordwesthoek van het complex Casimirstate niet als maatgevend meegenomen, omdat werd aangenomen dat het hoofdverblijf (woonkamer) primair op de noordgevel waren georiënteerd, dit blijkt een beoordelingsfout te zijn. DGMR heeft daarom een nieuw onderzoek uitgevoerd, opgenomen als bijlage 34 bij dit omgevingsplan. Met het terugbrengen van het bouwvolume in bouwveld G kan op basis van dit onderzoek wel aan de lichte TNOnorm worden voldaan.

Toelichting: In argument 1.7 van het raadsvoorstel voor de vaststelling van het TAM-Omgevingsplan ‘Schaapsdrift e.o.’ is opgenomen dat de gemeente Arnhem geen vastgesteld beleid heeft op bezonning, maar dat er in Schaapdrift e.o. is gekozen om de lichte TNO-norm voor alle nieuw te realiseren woningen te hanteren. Voor alle bestaande normen moet aan deze lichte TNO-norm worden voldaan. Hiervoor is een bezonningsstudie gedaan. Tijdens de raadsbehandeling bleek dat in dit onderzoek de westelijke zijgevel van Casimirstate niet als maatgevend is beschouwd. Dit had wel gemoeten aangezien in de noordwesthoek van het wooncomplex vijf appartementen een hoofdverblijf (woonkamer) hebben met een zijraam in de westgevel. Met dit amendement wordt dit hersteld.1 De maximumbouwhoogte wordt verlaagd voor een deel van het bouwvlak zodanig dat voor de hoofdverblijfsruimten van Casimirstate aan de lichte TNO-norm wordt voldaan. Deze aanpassing leidt tot een verlies van circa 1.120 m² bruto vloer oppervlak (BVO) aan bouwvolume voor bouwveld G. Het woningbouwprogramma in Bouwveld G bestaat uitsluitend uit sociale huurwoningen.

Om binnen het plan Schaapsdrift minimaal 450 nieuwe woningen waarvan 30% sociaal te kunnen realiseren, wordt het verlies aan bouwvolume in bouwveld G bij de planuitwerking gecompenseerd door in bouwveld G en/of andere bouwvelden de gemiddelde grootte van de woningen te verlagen binnen de ruimtelijke/planologische kaders van het Omgevingsplan. 1 Zie een nadere uitleg van de beoordelingsfout in het memo d.d. 17 april 2025: Document Arnhem -

Memo van wethouder Bouwkamp inzake 'Aanpassingen TAM-omgevingsplan Schaapsdrift e.o.', d.d. 17-04-2025 - iBabs Publieksportaal.

GEMEENTERAAD ARNHEM Pagina 3

Als gevolg van bijstelling van de maximumbouwhoogte en daarmee de aanpassing van het bouwvolume in m2 BVO dienen de kostenverhaalsregels te worden aangepast. Het totale bouwvolume voor bouwveld G wordt verminderd met ca. 1.120 m² BVO. Het totale bouwvolume inclusief nietwoonfuncties was 5.265 m² BVO en wordt 4.143 m² BVO. Dit resulteert in een kleiner bouwvolume voor bouwveld G en daarmee in lagere grondopbrengsten zoals is berekend voor de te verhalen kosten in het plangebied Schaapsdrift en specifiek in bouwveld G. De maximaal verhaalbare kosten wijzigen als gevolg van de lagere grondopbrengsten. Immers kunnen niet meer kosten worden verhaald dan dat er opbrengsten worden voorzien. Daarmee wijzigt vervolgens de zogenaamde brutokostenverhaalbijdrage van bouwveld G van EUR 63,14 per m2 BVO naar EUR 29,00 per m2 BVO.

Indieners: Giovanni Visser - PvdA

Resultaten Casimirstate| bestaande situatie

Casimirstate - uren zon in bestaande situatie

1|

Gem Arnhem, Milieuonderzoeken Schaapsdrift Aanvullende studie 15-04-2025

Resultaten Casimirstate| maximale invulling Bp Velperweg e.o.

Casimirstate - uren zon maximale invulling Bp Velperweg

2|

Gem Arnhem, Milieuonderzoeken Schaapsdrift

Resultaten Casimirstate| stedenbouwkundig plan 5-2-2025

Casimirstate - uren zon na realisatie stedenbouwkundig plan

3|

Gem Arnhem, Milieuonderzoeken Schaapsdrift

Resultaten Casimirstate| stedenbouwkundig plan aanpassing V1 – 19 Feb

Bouwvolume dat verwijderd moet worden om te voldoen aan de TNO-eis op 19 Feb.

Casimirstate - uren zon na realisatie stedenbouwkundig plan De middagzon van 14:00- 17:00 uur draagt bij aan het aantal zonuren. Het rode deel van het stedenbouwkundige plan blokkeert de bezonning van een deel van Casimirstate. Als het rode blok verwijderd zijn de resultaten meer in lijn met de bestaande situatie

4|

Gem Arnhem, Milieuonderzoeken Schaapsdrift

Resultaten Casimirstate| stedenbouwkundig plan aanpassing V2 – 19 Feb

3 verdiepingen in de bovenhoek zijn verwijderd.

Casimirstate - uren zon na realisatie stedenbouwkundig plan Deze resultaten zijn vergelijkbaar met de situatie met maximale invulling Bp Velperweg. Waar alleen de begane grond niet aan de eis voldoet. Daarnaast zal de onderste verdieping uiteindelijk op 25 februari aan de eisen voldoen (zie volgende dia)

5|

Gem Arnhem, Milieuonderzoeken Schaapsdrift

Resultaten Casimirstate| stedenbouwkundig plan aanpassing V2 – 25 Feb

3 verdiepingen in de bovenhoek zijn verwijderd.

Casimirstate - uren zon na realisatie stedenbouwkundig plan Met een aangepast volume in het rood voldoen alle verdiepingen van Caimirstate op 25 februari aan de TNO-eis. Dit betekent dat van de 284 normatieve dagen slechts 12 dagen niet aan de TNO-eis wordt voldaan.

6|

Gem Arnhem, Milieuonderzoeken Schaapsdrift

Resultaten Casimirstate| stedenbouwkundig plan aanpassing V2 – 19 Feb

In deze variant zijn 2 verdiepingen in de bovenhoek aangepast. Nu voldoen alleen de onderste 2 verdiepingen niet aan de TNO-norm op 19 feb.

Casimirstate - uren zon na realisatie stedenbouwkundig plan

7|

Gem Arnhem, Milieuonderzoeken Schaapsdrift

Resultaten Casimirstate| stedenbouwkundig plan aanpassing V2 – 21 Mart

2 verdiepingen in de bovenhoek zijn verwijderd.

Casimirstate - uren zon na realisatie stedenbouwkundig plan Verschillende andere gemeenten in Nederland (bijv. Amsterdam, Rotterdam, Eindhoven) volgen iets andere regelgeving dan TNO. Waar de normatieve datum 21 maart is in plaats van 19 februari. Daarom hebben we hier het aangepaste volume op 21 maart beoordeeld. Uit de resultaten blijkt dat, behalve de begane grond, alle andere verdiepingen van Casimistate op 21 maart aan de eis voldoen.

8|

Gem Arnhem, Milieuonderzoeken Schaapsdrift

Resultaten| verschil in zonuren – Bp Velperweg (maximaal) vs bestaande situatie De figuur laat het verschil in zonuren zien tussen de maximale invulling van bestemmingsplan Velperweg en de bestaande situatie.

Bij maximale bebouwing op grond van bestemmingsplan Velperweg wordt alleen de bezonning op de begane grond minder.

verschil in zonuren

% reductie in zonuren 9|

Gem Arnhem, Milieuonderzoeken Schaapsdrift

Resultaten| stedenbouwkundig plan 5-2-2025 vs bestaande situatie De figuur laat zien het verschil in zonuren tussen het stedenbouwkundige plan en de bestaande situatie. Het stedenbouwkundige plan leidt tot minder zonuren op het pand. Hierdoor voldoen ze niet aan de lichte TNOnorm. Daarom hebben we geprobeerd de bouwvolumes te optimaliseren en die zijn te zien op de volgende pagina.

verschil in zonuren (zuidaanzicht)

% reductie in zonuren 10 | Gem Arnhem, Milieuonderzoeken Schaapsdrift

Bijlage 1 bij amendement: Aanpassing hoofdstuk 10 Kostenverhaalsregels A. Kostenverhaal - Regels In het TAM-Omgevingsplan ‘Schaapsdrift e.o.’ – regels bevat hoofdstuk 10 (artikel 92 en 93) het Thema Kostenverhaal. In onderstaand worden de actuele tabellen weergegeven, waarbij het bouwvolume voor bouwveld G is bijgesteld. De ‘oranje’ gearceerde cellen in de tabellen betreffen de gewijzigde onderdelen ten opzichte van de vaststellingsversie van het TAM-Omgevingsplan ‘Schaapsdrift e.o.’. Deze wijzigingen leiden tevens tot een wijziging in de cellen in de totaalkolom van de desbetreffende tabel(len). Let op!: Tabellen die ongewijzigd zijn t.o.v. de vaststellingsversie van het TAM-Omgevingsplan ‘Schaapsdrift e.o.’ worden hieronder niet weergegeven. Tekstuele wijzigingen ten opzichte van het TAM-Omgevingsplan ‘Schaapsdrift e.o.’ worden, indien van toepassing, in ‘oranje’ letters weergegeven. Art. 93.7 – Tabel 1 Programma per uitgiftecategorie per bouwveld Programma (m² BVO) Wonen Sociaal MGW Sociaal GGB Betaalbaar MGW Betaalbaar GGB Vrije sector MGW Vrije sector GGB

Bouwveld A2

Bouwveld B

Bouwveld C

Bouwveld D

Bouwveld E

Bouwveld F

Bouwveld G

Totaal

-

450 -

3.150 4.050 6.600 -

1.620 2.970 220

5.040 3.150 7.590 -

270 -

7.830 440

3.638 -

11.828 16.920 450 17.160 660

Niet- Wonen Zorgwoningen Maatschappelijk Horeca Kantoor / Dienstverlening Maakindustrie

12.250 200 100 -

-

250 -

-

250 -

-

250 1.420

250 -

12.250 200 1.100 1.420

Parkeren Autoparkeren Fietsparkeren Parkeerhub

1.222 135 -

-

1.378 750 -

1.274 300 -

2.184 840 -

-

467 6.900

255 -

6.058 2.747 6.900

13.907

450

16.178

6.384

19.054

270

17.307

4.143

77.693

Totaal

Bouwveld A1

Art. 93.7 – Tabel 3 Grondopbrengsten per uitgiftecategorie per bouwveld. Grondopbrengst (EUR) Wonen Sociaal MGW Sociaal GGB Betaalbaar MGW Betaalbaar GGB Vrije sector MGW Vrije sector GGB

m² BVO 11.828 16.920 450 17.160 660

Bouwveld A1 -

Bouwveld A2

Bouwveld B

Bouwveld C

Bouwveld D

Bouwveld E

Bouwveld F

Bouwveld G

Totaal

171.000 -

614.250 2.430.000 7.491.000 -

972.000 2.866.050 95.700

982.800 1.890.000 8.614.650 -

162.000 -

4.698.000 191.400

709.410 -

2.306.460 10.152.000 171.000 18.971.700 287.100

-74.750 -

-

-74.750 -752.600

-74.750 -

2.266.250 -36.600 -328.900 -752.600

-

-926.161 952.200

-506.262 -

-7.764.019 -5.452.736 952.200

4.088.089

128.398

20.771.855

Niet- Wonen Zorgwoningen Maatschappelijk Horeca Kantoor / Dienstverlening Maakindustrie

12.250 200 1.100 1.420

2.266.250 -36.600 -29.900 -

-

-74.750 -

Parkeren Autoparkeren Fietsparkeren Parkeerhub

6.058 2.747 6.900

-1.566.133 -268.021 -

-

-1.766.064 -1.489.005 -

-1.632.777 -595.602 -

-2.799.045 -1.667.686 -

77.693

365.597

7.205.431

1.705.372

6.945.969

Totaal

171.000

-

162.000

Art. 93.7 – Tabel 3a Grondopbrengsten van de aantallen m² BVO per uitgiftecategorie en van de totale grondopbrengsten Grondopbrengst (EUR) Wonen Sociaal MGW Sociaal GGB Betaalbaar MGW Betaalbaar GGB Vrije sector MGW Vrije sector GGB

m² BVO

Totaal

11.828 16.920 450 17.160 660

2.306.460 10.152.000 171.000 18.971.700 287.100

Niet- Wonen Zorgwoningen Maatschappelijk Horeca Kantoor / Dienstverlening Maakindustrie

12.250 200 1.100 1.420

2.266.250 -36.600 -328.900 -752.600

Parkeren Autoparkeren Fietsparkeren Parkeerhub

6.058 2.747 6.900

-7.764.019 -5.452.736 952.200

77.693

20.771.855

Totaal

Art. 93.12 - Tabel 9 Contante opbrengsten per bouwveld Bouwveld Nominaal 1-1-2025 EUR Bouwveld A1 365.597 Bouwveld A2 171.000 Bouwveld B 7.205.431 Bouwveld C 1.705.372 Bouwveld D 6.945.969 Bouwveld E 162.000 Bouwveld F 4.088.089 Bouwveld G 128.398 Totaal 20.771.855

NCW 1-1-2025 EUR 351.907 170.959 8.242.314 2.162.062 8.085.791 158.832 4.132.907 120.153 23.424.925

NCW 1-1-2025 EUR / m² BVO 25,30 379,91 509,48 338,67 424,36 588,27 238,81 29,00

93.12 Verhaalbare kosten na toepassing macro-aftoppingstoets Het bedrag aan totaal te verhalen kosten na toepassing van de macroaftopping bedraagt € 23.424.925,-, berekend door het totale niveau van de contant gemaakte kosten te nemen na aftrek van het subsidie, als overige opbrengstpost, en het totale niveau van de contant gemaakte kosten, alles conform tabel 10: Art. 93.12 - Tabel 10 Verhaalbare kosten NCW 1-1-2025 EUR Bruto te verhalen kosten 50.387.636 Opbrengsten gronduitgifte 23.424.925

Maximaal te verhalen kosten

23.424.925

Art. 93.13 - Tabel 11 Verhaalbare kosten Bouwveld

m² BVO

Grondprijs per m² BVO NCW 1-1-2025

Bouwveld A1 Bouwveld A2 Bouwveld B Bouwveld C Bouwveld D Bouwveld E Bouwveld F Bouwveld G

13.907 450 16.178 6.384 19.054 270 17.307 4.143 77.693

25,30 379,91 509,48 338,67 424,36 588,27 238,81 29,00

Maximaal te verhalen kosten NCW 1-1-2025 351.907 170.959 8.242.314 2.162.062 8.085.791 158.832 4.132.907 120.153 23.424.925

Bruto bijdrage per m² BVO NCW 1-1-2025 25,30 379,91 509,48 338,67 424,36 588,27 238,81 29,00

B. Kostenverhaal – Motivering - Toelichting In het TAM-Omgevingsplan ‘Schaapsdrift e.o.’ – motivering bevat paragraaf 6.2 het Kostenverhaal. In onderstaand worden de actuele tabellen weergegeven, waarbij het bouwvolume voor bouwveld G is bijgesteld. De ‘oranje’ gearceerde cellen in de tabellen betreffen de gewijzigde onderdelen ten opzichte van de vaststellingsversie van het TAM-Omgevingsplan ‘Schaapsdrift e.o.’. Let op!: Tabellen die ongewijzigd zijn t.o.v. de vaststellingsversie van het TAM-Omgevingsplan ‘Schaapsdrift e.o.’ worden hieronder niet weergegeven. Ad artikel 93.7 Opbrengsten Tabel 1 Programma per uitgiftecategorie per bouwveld Programma (m² BVO) Wonen Sociaal MGW Sociaal GGB Betaalbaar MGW Betaalbaar GGB Vrije sector MGW Vrije sector GGB

Bouwveld A2

Bouwveld B

Bouwveld C

Bouwveld D

Bouwveld E

Bouwveld F

Bouwveld G

Totaal

-

450 -

3.150 4.050 6.600 -

1.620 2.970 220

5.040 3.150 7.590 -

270 -

7.830 440

3.638 -

11.828 16.920 450 17.160 660

Niet- Wonen Zorgwoningen Maatschappelijk Horeca Kantoor / Dienstverlening Maakindustrie

12.250 200 100 -

-

250 -

-

250 -

-

250 1.420

250 -

12.250 200 1.100 1.420

Parkeren Autoparkeren Fietsparkeren Parkeerhub

1.222 135 -

-

1.378 750 -

1.274 300 -

2.184 840 -

-

467 6.900

255 -

6.058 2.747 6.900

13.907

450

16.178

6.384

19.054

270

17.307

4.143

77.693

Totaal

Bouwveld A1

Tabel 3 Grondopbrengsten per uitgiftecategorie per bouwveld. Grondopbrengst (EUR) Wonen Sociaal MGW Sociaal GGB Betaalbaar MGW Betaalbaar GGB Vrije sector MGW Vrije sector GGB

m² BVO 11.828 16.920 450 17.160 660

Bouwveld A1 -

Bouwveld A2

Bouwveld B

Bouwveld C

Bouwveld D

Bouwveld E

Bouwveld F

Bouwveld G

Totaal

171.000 -

614.250 2.430.000 7.491.000 -

972.000 2.866.050 95.700

982.800 1.890.000 8.614.650 -

162.000 -

4.698.000 191.400

709.410 -

2.306.460 10.152.000 171.000 18.971.700 287.100

-74.750 -

-

-74.750 -752.600

-74.750 -

2.266.250 -36.600 -328.900 -752.600

-

-926.161 952.200

-506.262 -

-7.764.019 -5.452.736 952.200

4.088.089

128.398

20.771.855

Niet- Wonen Zorgwoningen Maatschappelijk Horeca Kantoor / Dienstverlening Maakindustrie

12.250 200 1.100 1.420

2.266.250 -36.600 -29.900 -

-

-74.750 -

Parkeren Autoparkeren Fietsparkeren Parkeerhub

6.058 2.747 6.900

-1.566.133 -268.021 -

-

-1.766.064 -1.489.005 -

-1.632.777 -595.602 -

-2.799.045 -1.667.686 -

77.693

365.597

7.205.431

1.705.372

6.945.969

Totaal

171.000

-

162.000

Tabel 3a Grondopbrengsten van de aantallen m² BVO per uitgiftecategorie en van de totale grondopbrengsten Grondopbrengst (EUR) Wonen Sociaal MGW Sociaal GGB Betaalbaar MGW Betaalbaar GGB Vrije sector MGW Vrije sector GGB

m² BVO

Totaal

11.828 16.920 450 17.160 660

2.306.460 10.152.000 171.000 18.971.700 287.100

Niet- Wonen Zorgwoningen Maatschappelijk Horeca Kantoor / Dienstverlening Maakindustrie

12.250 200 1.100 1.420

2.266.250 -36.600 -328.900 -752.600

Parkeren Autoparkeren Fietsparkeren Parkeerhub

6.058 2.747 6.900

-7.764.019 -5.452.736 952.200

77.693

20.771.855

Totaal

Ad artikel 93.10 en 93.11 Rekenparameters, fasering en contante kosten en opbrengsten Tabel 9 Contante opbrengsten per bouwveld Bouwveld Nominaal 1-1-2025 NCW 1-1-2025 NCW 1-1-2025 EUR EUR EUR / m² BVO Bouwveld A1 365.597 351.907 25,30 Bouwveld A2 171.000 170.959 379,91 Bouwveld B 7.205.431 8.242.314 509,48 Bouwveld C 1.705.372 2.162.062 338,67 Bouwveld D 6.945.969 8.085.791 424,36 Bouwveld E 162.000 158.832 588,27 Bouwveld F 4.088.089 4.132.907 238,81 Bouwveld G 128.398 120.153 29,00 Totaal 20.771.855 23.424.925 Ad artikel 93.12 Verhaalbare kosten en te verhalen kosten na macro-aftopping Tabel 10 Verhaalbare kosten NCW 1-1-2025 EUR Bruto te verhalen kosten 50.387.636 Opbrengsten gronduitgifte 23.424.925

Maximaal te verhalen kosten

23.424.925

Ad artikel 93.13 Verdeling van de verhaalbare kosten over de activiteiten Tabel 11 Verhaalbare kosten

Bouwveld

m² BVO

Grondprijs per m² BVO NCW 1-1-2025

Bouwveld A1 Bouwveld A2 Bouwveld B Bouwveld C Bouwveld D Bouwveld E Bouwveld F Bouwveld G

13.907 450 16.178 6.384 19.054 270 17.307 4.143 77.693

25,30 379,91 509,48 338,67 424,36 588,27 238,81 29,00

Maximaal te verhalen kosten NCW 1-1-2025 351.907 170.959 8.242.314 2.162.062 8.085.791 158.832 4.132.907 120.153 23.424.925

Bruto bijdrage per m² BVO NCW 1-1-2025 25,30 379,91 509,48 338,67 424,36 588,27 238,81 29,00

Bijlage 2 bij amendement: Aanpassing beleidsregels Omgevingskwaliteitsplan Schaapsdrift e.o. De bouwhoogte kaart opgenomen op p. 57 wordt als volgt aangepast. De aangepaste delen zijn aangegeven met een rode cirkel. De ontwerpversie van deze kaart is ook opgenomen in deze bijlage.

Vast te stellen ‘Bouwhoogte kaart’

Ontwerp ‘Bouwhoogte kaart’

De ontwikkelkaart opgenomen op p. 9 wordt als volgt aangepast. De aangepaste delen zijn aangegeven met een rode cirkel. De ontwerpversie van deze kaart is ook opgenomen in deze bijlage.

Vast te stellen ‘Ontwikkelaart’

Ontwerp ‘Ontwikkelkaart’