Aanvullende bijlage 4 en 5 - Ladderonderbouwing en toets

ARNHEM-COBERCOTERREIN ACTUALISATIE LDV RETAIL EN HORECA 6 MEI 2021

ARNHEM-COBERCOTERREIN ACTUALISATIE LDV RETAIL EN HORECA 6 MEI 2021

Status: Definitief Datum: 6 mei 2021 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Silodam 1E 1013 AL Amsterdam 020 - 625 42 67 www.stedplan.nl amsterdam@stedplan.nl Team Winkelen en Vrije Tijd Dr. Aart Jan van Duren Jeffrey Meinders MSc Voor meer informatie: Dr. Aart Jan van Duren, ajvd@stedplan.nl In opdracht van: BPD

De in dit document verstrekte informatie mag uitsluitend worden gebruikt in het kader van de opdracht waarvoor deze is opgesteld. Elk ander gebruik behoeft de voorafgaande schriftelijke toestemming van Bureau Stedelijke Planning BV©. Projectnummer: 20210118 Referentie: 20210118 Arnhem-Coberco actualisatie LDV

INHOUDSOPGAVE

INLEIDING ..................................................................................................................7 1

LOCATIE- EN PROJECTOMSCHRIJVING ........................................................... 10 1.1 LOCATIEBESCHRIJVING 1.2 PROJECTBESCHRIJVING

2

BEHOEFTERAMING DETAILHANDEL................................................................... 15 2.1 BELEIDSKADER DETAILHANDEL 2.2 AFBAKENING VAN HET ONDERZOEKSGEBIED 2.3 ONTWIKKELING VAN DE VRAAG 2.4 ONTWIKKELING VAN HET AANBOD 2.5 BEHOEFTE DETAILHANDEL

3

BEHOEFTERAMING HORECA ............................................................................ 21 3.1 BELEIDSKADER RESTAURANTS EN CAFÉS 3.2 AFBAKENING VAN HET ONDERZOEKSGEBIED 3.3 ONTWIKKELING VAN DE VRAAG 3.4 ONTWIKKELING VAN HET AANBOD 3.5 BEHOEFTE HORECA

4

BEHOEFTERAMING HOTEL ................................................................................. 26 4.1 BELEIDSKADER HOTELS 4.2 AFBAKENING ONDERZOEKSGEBIED 4.3 ONTWIKKELING VAN DE VRAAG 4.4 ONTWIKKELING VAN HET AANBOD 4.5 BEHOEFTE HOTELS

5

CONCLUSIES ..................................................................................................... 36

BIJLAGE 1 BEHOEFTE DETAILHANDEL

BIJLAGE 2 TYPERING HORECA BIJLAGE 3 HOTELGEGEVENS GELDERLAND EN NL

INLEIDING

INLEIDING

SWECO begeleidt de planologische procedure van BPD voor de herontwikkeling van het Cobercoterrein. In deze hoedanigheid hebben zij Bureau Stedelijke Planning gevraagd de ladderonderbouwing van de te realiseren horeca-, retail- en hotelfuncties in het gebied te actualiseren ten opzichte van de eerder, in april 2018, uitgevoerde studie. Het voorliggende rapport vormt de actualisatie van de toets van het programma. ONTWIKKELING COBERCOTERREIN ARNHEM

Ten zuidoosten van de binnenstad van Arnhem, aan de Rijn, ligt het Cobercoterrein. Voor het gebied ligt de ambitie om het oude fabrieksterrein met de oude melkfabriek om te vormen tot een duurzaam en divers stedelijk leefgebied. Het industriële terrein wordt toegankelijk en levendig, een nieuwe hotspot van Arnhem. Het programma bestaat, naast 311 woningen en kleinschalige bedrijvigheid, uit commerciële functies. Het gaat om • Supermarkt (max. 500 m² bvo) • (Overige) Detailhandel (max. 1.400 m² bvo) • Hotel max. 25 kamers met daarnaast ruimte voor short-stay • Horeca max. 1.650 m² bvo

FIGUUR 1 ONTWIKKELING COBERCOTERREIN AAN DE RIJN IN ARNHEM Bron: website cobercokwartier

7

8

INLEIDING

TOETS AAN DE LADDER VOOR DUURZAME VERSTEDELIJKING

De ontwikkeling van het Cobercoterrein is te kwalificeren als een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1 lid 1 aanhef en onder i Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Hierop is artikel 3.1.6 lid 2 Bro van toepassing, ook wel de Ladder voor duurzame verstedelijking. De Ladder vergt dat de behoefte aan de voorzieningen inzichtelijk wordt gemaakt. Artikel 3.1.6 lid 2

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Kwantitatieve en kwalitatieve onderbouwing Een behoefte aan voorzieningen of commercieel vastgoed kan niet worden onderbouwd op basis van een visie, beleid of programma-afspraken. De Ladder vereist dat inzichtelijk wordt gemaakt wat de behoefte is aan de nieuwe stedelijke voorzieningen. De onderbouwing dient zowel kwantitatief als kwalitatief van aard te zijn. Kwantitatief duidt op het totale aanbod aan bijvoorbeeld hotels, kwalitatief op het hotel-segment, het soort locatie en/of de functie. Het middel om de behoefte in beeld te brengen is marktonderzoek. De behoefte is gelijk aan de (extra) vraag minus het (geplande) aanbod binnen het onderzoeksgebied in de betreffende onderzoeksperiode.

CORONACRISIS

Afgelopen jaar heeft de Coronacrisis gezorgd voor veel onzekerheid in de wereld. Nederland zit al sinds een aantal maanden in een lockdown, waarbij commerciële voorzieningen gedurende lange tijd dicht bleven. Inmiddels zullen de meeste commerciële voorzieningen langzaam weer openen met aangepaste maatregelen, waardoor veel voorzieningen nog niet op ‘volle kracht’ functioneren. De onzekerheiden voor voorzieningen zijn groot. Het is onbekend hoe lang de crisis en de daarbij komende maatregelen nog doorgaan. Daarbij is het onzeker welke blijvende effecten dit voor de verschillende sectoren kan hebben. Detailhandel Ondanks de steunmaatregelen vanuit de overheid zal het aantal faillissementen toenemen. Dit is iets wat al gaande was maar wordt momenteel versneld. Daarbinnen is wel sprake van een gedifferentieerd beeld: • Een aantal branches weet de schade beperkt te houden: supermarkten en overige foodsector als versspeciaalzaken; • Een aantal branches staat nagenoeg stil: kleding en schoenen

INLEIDING

9

Horeca Horeca is een van de hardst getroffen sectoren van de Coronacrisis. Als een van de weinige sectoren zijn zij namelijk verplicht een halfjaar gesloten geweest. Verschillende horecazaken zijn in die tijd wel bezig geweest met thuisbezorgen of afhaal van maaltijden. Ook wanneer zij binnenkort weer mogen openen, geldt dit slechts voor de terrassen en dienen zij zich aan maatregelen te houden als anderhalve meter afstand. Voor de lange termijn blijft het voor de horeca onzeker. De sector zal deels afhankelijk zijn van het vaccinatiebeleid voor zij weer volledig kunnen draaien. Voor zaken die normaliter enkel of vooral in de avond en nacht (uitgaanspubliek) hun omzet moeten halen kan het een versnelde sterke uitval betekenen. Hotelsector De vrijetijdssector en daarmee hotelsector wordt onevenredig hard geraakt door de Coronacrisis. Het (internationale) toerisme ligt grotendeels stil en leidt tot omzetverlies en mogelijke failissementen van hotels. Doordat nog onzeker is wanneer de crisis voorbij is zijn er nog veel onzekerheden rondom de gevolgen. Wel verwachten de experts dat de reis- en toerismesector zich snel zal herstellen, zoals ook in het verleden rond verschillende crisissituaties het geval was.

10

LOCATIE- EN PROJECTOMSCHRIJVING

1 LOCATIE- EN PROJECTOMSCHRIJVING

In dit eerste hoofdstuk staat een korte beschrijving van de locatie en het project en zijn onderdelen centraal.

1.1 LOCATIEBESCHRIJVING Arnhem is de hoofdstad van de provincie Gelderland en de tweede stad van de provincie. De gemeente telt circa 162.400 inwoners.1 Het Cobercoterrein ligt ten noorden van de Rijn aan de voet van de John Frostbrug, op circa 750 meter afstand van het centrum.

FIGUUR 2 LIGGING COBERCOTERREIN Bron: PDOK Achtergrondkaart, bewerking Bureau Stedelijke Planning

Het Cobercoterrein maakt onderdeel uit van buurt Nieuwe Kadekwartier. Deze buurt is volop in ontwikkeling. Het betreft een herontwikkeling van een voormalig bedrijventerrein naar woningen in het huur- en koopsegment en andere functies. Deze nieuwbouwwijk zal uiteindelijk circa 800 woningen huisvesten.2 Ten westen van het Cobercoterrein is de binnenstad van Arnhem gelegen. Ook hier verandert de omgeving sterk. In de Zuidelijke Binnenstad vindt op dit moment namelijk een omvangrijke herontwikkeling plaats. Culturele functies, nieuwe woonmilieus en aantrekkelijke openbare ruimtes worden gerealiseerd als onderdeel van deze herontwikkeling. Ook moet de verbinding met de Rijn worden

1 Arnhem Buurtmonitor, 2021 2 Website Nieuwe Kadekwartier

LOCATIE- EN PROJECTOMSCHRIJVING

11

versterkt. Een belangrijke wens vanuit het Nieuwe Kadekwartier is om deze verbinding door te trekken langs het Cobercoterrein3.

1.2 PROJECTBESCHRIJVING COBERCOTERREIN

Op het Cobercoterrein is ruimte voor een grote diversiteit aan typen woningen en ondernemers. Het belangrijkste uitgangspunt daarbij is dat de openbare/ bedrijfsfuncties zich clusteren in het bestaande erfgoed, de melkfabriek. De oude melkfabriek wordt het kloppende hart van het gebied, en zal als zodanig worden ingericht. Hier komen publieksfuncties die mensen naar het gebied trekken en ervoor zorgen dat er een divers stedelijk milieu ontstaat. Naast de Melkfabriek zullen in het gebouw ‘Van Ginkel’ in de zuidoosthoek van het terrein horeca, werkfuncties en een hotel komen. Rondom de melkfabriek worden een viertal plots met woningbouw gerealiseerd.

FIGUUR 3 OVERZICHT COBERCOTERREIN MET DE MELKFABRIEK EN VAN GINKEL UITGELICHT Bron: Integraal Stedenbouwkundig Plan Cobercoterrein, 2021

DE MELKFABRIEK EN VAN GINKEL

Kenmerkend voor de Melkfabriek zijn de algemene functies die zich in de centrale hal (voormalig spoel- en flessenloods) moeten gaan vestigen. Hier komen functies voor wijk- en stad samen. Ondernemers kunnen hier gebruik maken van vergaderruimtes en flexibele werkplekken. Bewoners kunnen er terecht voor dagelijkse boodschappen en daarnaast is er expositieruimte en plek voor fietsparkeren. De openbare functies verzamelen zich op de begane grond, en de 3 Masterplan de Melkfabriek (2018)

12

LOCATIE- EN PROJECTOMSCHRIJVING

dienstverlenende bedrijven en creatieve ondernemers vestigen zich voornamelijk op de verdiepingen. Vanuit de centrale hal wordt een verbinding met het Cobercoplein gerealiseerd. Rondom het Cobercoplein is ruimte gereserveerd voor ambacht, horeca met terras en woon-werk ateliers. In het Van Ginkel gebouw in de zuidoosthoek van het Cobercoterrein zullen zich met name creatieve bedrijven vestigen en horeca. Een mogelijkheid binnen een tweede scenario is dat in dit gebouw ook een hotel gesitueerd gaat worden. Het programma voor zowel de Melkfabriek als Van Ginkel bestaat uit een veelvoud aan functies. De voorlopige invulling is weergegeven in figuur 4. In de voorliggende ladderonderbouwing zijn de functies detailhandel, horeca en hotel onderbouwd. Deze functies concentreren zich zowel rondom het Cobercoplein als in de centrale hal. Het totale programma voor deze drie functies is opgenomen in tabel 1.

FIGUUR 4 OVERZICHT FUNCTIES BEGANE GROND MELKFABRIEK Bron: Integraal Stedenbouwkundig Plan Cobercoterrein

FUNCTIE

METRAGE

Totaal (reguliere) detailhandel

Maximaal 1.900 m² bvo

Waarvan stadswinkel

Maximaal 500 m² bvo

Horeca (restaurant en café)

Maximaal 1.650 m² bvo

Hotel

Maximaal 25 kamers

TABEL 1 PROGRAMMA COMMERCIELE VOORZIENINGEN Bron: Integraal Stedenbouwkundig Plan Cobercoterrein

LOCATIE- EN PROJECTOMSCHRIJVING

DIRECT POTENTIEEL: COBERCOTERREIN EN NIEUWE KADEKWARTIER

Inwoners • Op het Cobercoterrein zelf worden maximaal 311 woningen ontwikkeld4. Op basis van de gemiddelde huishoudensgrootte van het Nieuwe Kadekwartier (1,9) zijn dat circa 591 inwoners. • In (de rest van) het Nieuwe Kadekwartier wonen momenteel 380 mensen. In de toekomst zal dit aantal groeien tot circa 1.500 inwoners. In totaal zal het Nieuwe Kadekwartier (inclusief het Cobercoterrein) op termijn circa 2.100 inwoners tellen. Verblijvers • De belangrijkste groep verblijvers zijn de werknemers op het Cobercoterrein en omgeving. Onduidelijk is hoeveel mensen werkzaam zullen zijn op het Cobercoterrein, maar wel weten we dat er ruimte is voor creatieve en ambachtelijke bedrijven en een aantal bedrijven uit de dienstverlening. Ook zou een onbepaalde hoeveelheid ruimte beschikbaar zijn voor stadslandbouw. Met de huidige metrages schatten wij in dat het gebied plaats biedt aan circa 100 fte. • Op wijkniveau zijn het aantal werknemers bekend. De buurt Nieuwe Kadekwartier maakt onderdeel uit van de wijk Arnhemse Broek. In deze wijk zijn ruim 16.700 mensen werkzaam, verdeeld over 1.160 bedrijven. In het aangrenzende centrum van Arnhem zijn nog eens 18.000 mensen werkzaam.5 Direct ten noorden van het Cobercoterrein heeft Rijkswaterstaat een kantoor en ligt het stadskantoor van de gemeente Arnhem.

Bezoekers • Tot slot heeft het Cobercoterrein de potentie om de bruisende hotspot in Arnhem te worden. Daarmee zal er sprake zijn van een tweede en eveneens relevante groep verblijvers, namelijk de incidentele bezoekers die op bezienswaardigheden afkomen. Een inschatting maken van de omvang van deze groep is lastig omdat dit sterk afhankelijk is van de uiteindelijke invulling en realisatie van het gebied. • Bekend is wel dat er in 2018 circa 328.000 bezoekers wekelijks naar de nabij gelegen Arnhemse binnenstad kwamen. Circa 78% van deze bezoekers komt uit de regio Arnhem-Nijmegen. Het belangrijkste motief voor mensen om de binnenstad van Arnhem te bezoeken is winkelen (nietdagelijks). Daarnaast zijn de bezoekers die Arnhem aandoen met een riviercruise een potentieel interessante doelgroep.

4 Bestemmingsplan Cobercoterrein 5 Arnhem buurtmonitor

13

14

LOCATIE- EN PROJECTOMSCHRIJVING

HUIDIG

2025

380

2.000

Inwoners gemeente Arnhem

162.400

168.500

Waarvan Arnhem-Noord

84.800

87.500

Waarvan Arnhem-Zuid

77.600

81.000

Werknemers wijk Arnhemse Broek

16.700

n.b.

Bezoekers Arnhem Centrum (per week)

323.000

n.b.

Inwoners buurt Nieuwe Kadekwartier

TABEL 2 DIRECT POTENTIEEL NIEUWE KADEKWARTIER Bron: Arnhem Buurtmonitor 2021 en inventarisatie Bureau Stedelijke Planning

Transformatie voormalig industrieterrein tot hotspots Net als Arnhem zijn in veel (middel)grote steden oude binnenstedelijke industriegebieden gelegen. Door de jaren zijn deze industriegebieden omgevormd tot multifunctionele hotspots waar verschillende functies bij elkaar komen. Voorbeelden van voormalig industriegebieden die nu dienen als hotspots zijn de Honigfabriek in Nijmegen, Strijp S in Eindhoven, De Hallen en het Westergasterrein in Amsterdam, en de Performance Factory in Enschede.

Bron: Bureau Stedelijke Planning

BEHOEFTERAMING DETAILHANDEL

15

2 BEHOEFTERAMING DETAILHANDEL

In dit hoofdstuk is zowel het beleidskader, als de ontwikkeling van de vraag en aanbod van detailhandel geschetst. Deze analyses monden uit in een kwantitatieve en kwalitatieve behoeftetoets voor detailhandel in het gebied.

2.1 BELEIDSKADER DETAILHANDEL PROVINCIAAL BELEID – GELDERSE OMGEVINGSVISIE 2014-2018 EN OMGEVINGSVERORDENING GELDERLAND 2018

Op dit moment liggen de geactualiseerde omgevingsvisie ‘Omgevingsvisie Gaaf Gelderland 2021 en Omgevingsverordening Gelderland ter inzage. In de huidige vigerende beleidsstukken ‘Ontwerp-Omgevingsvisie Gaaf Gelderland 2018’ en ‘Omgevingsverordening Gelderland 2018’ wordt gerefereerd aan het detailhandelsbeleid: • De provincie streeft naar een evenwichtige en toekomstbestendige detailhandel die bijdraagt aan vitale, aantrekkelijke steden en dorpen. Om bestaande centra in de toekomst vitaal te houden streeft zij naar transformatie en vernieuwing van bestaande winkelgebieden. • Er is echter een spanningsveld: enerzijds de wens om de bestaande fijnmazige detailhandelsstructuur te behouden en om leegstand en verpaupering te voorkomen, anderzijds de dynamiek van de markt de ruimte geven om nieuwe impulsen te stimuleren. Vernieuwing is nodig om winkelgebieden vitaal en aantrekkelijk te houden en om in te kunnen spelen op veranderende wensen en gedrag van consumenten. In de visie van de provincie gaat het om de juiste balans tussen het accommoderen van vernieuwingsimpulsen en nieuwe ontwikkelingen (marktdynamiek) aan de ene kant, en het behouden van dat wat al sterk is aan de andere kant (veelal centrumgebieden). • De provincie vervult een rol door stedelijke functies te bundelen en te spreiden.

Het bundelen staat voor het benutten van de bestaande voorraad gebouwen in het stedelijk gebied en op mogelijke toevoegingen grenzend aan het stedelijk gebied en nabij multimodale knooppunten. Dit is in lijn met de ‘Gelderse ladder voor duurzame verstedelijking’. − Past het bij Gelderland en de regio? De systematiek van de ladder is het meest waardevol als deze op regionaal en structuurvisieniveau wordt toegepast. Hiervoor is ook het Regionaal programma Stadsregio Arnhem Nijmegen (2013) van belang: hierin wordt aangegeven dat de ambitie om de concurrentiekracht van het regionale detailhandelsapparaat te versterken

16

BEHOEFTERAMING DETAILHANDEL

in belangrijke mate ingevuld moeten worden door de 7 grootste winkelcentra. − Binnen bestaand stedelijk gebied heeft hergebruik, transformatie en revitalisering van de bestaande voorraad aan gebouwen prioriteit boven het benutten van nog open plekken in stedelijk gebied. Bij het Cobercoterrein is sprake van hergebruik en transformatie van industrieel erfgoed. − Toevoeging kwaliteit: De ambitie is om bij de toepassing van de Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik aandacht te schenken aan de toevoeging van ruimtelijke kwaliteit en/of kwaliteit van de leefomgeving. GEMEENTELIJK BELEID – DETAILHANDELSVISIE ARNHEM 2016-2021

De belangrijkste punten uit het vigerende gemeentelijk beleid ‘Detailhandelsvisie Arnhem 2016-2021’ zijn: • De ambitie voor Arnhem is om tot de top-10 winkelsteden van Nederland te behoren. Daartoe wil de gemeente samen met betrokken partijen werken aan het versterken van een evenwichtige en duurzame detailhandelsstructuur met hoogwaardige, gevarieerde en uitgebreide detailhandelsvoorzieningen voor de (boven-) regionale consument. • Uitbreiding van het aanbod is alleen mogelijk als dit de kwaliteit versterkt. Nieuwe initiatieven worden beoordeeld op innovatief karakter, aanvulling op huidige detailhandelsstructuur, onderscheidend vermogen en de consumentenbehoefte. Daarbij gelden de volgende drie uitgangspunten: − Versterken en clusteren van (niet-solitaire) voorzieningen voor dagelijkse aankopen in of nabij de woonomgeving. − Goede spreiding en afdekking van het woongebied met voorzieningen voor dagelijkse aankopen. − Herstructurering aanmoedigen bij detailhandelslocaties zonder toekomstperspectief en overwegen na 3 jaar leegstand de detailhandelsbestemming te laten vervallen. • In de Detailhandelsvisie Arnhem 2016-2021 wordt onderscheid gemaakt tussen verschillende gebieden en wat voor winkelstructuur daar is toegestaan.6 Met de ligging aan de rand van de binnenstad van Arnhem, valt het Cobercoterrein net buiten de verschillende gebieden.

• Tot slot wil de gemeente Arnhem onderscheidende initiatieven vanuit de markt die de Arnhemse winkelstructuur vernieuwen en versterken stimuleren. Initiatieven worden mogelijk gemaakt, ook als er soms (wettelijke) redenen zijn om dat niet te doen. Juist op het gebied van detailhandel (en horeca) denkt de gemeente mee vanwege het belang van een duurzaam aantrekkelijk voorzieningenniveau.

6 Zie ook bijlage 1

BEHOEFTERAMING DETAILHANDEL

17

2.2 AFBAKENING VAN HET ONDERZOEKSGEBIED De toegestane detailhandel op het Cobercoterrein is beperkt van omvang en strak afgebakend. In totaal is maximaal 1.900 m² bvo reguliere detailhandel toegestaan. Primair zal deze detailhandel een functie vervullen voor de direct omwonenden en verblijvers (werknemers, passanten en bezoekers). Gezien het bijzondere karakter van het gebied en de ligging direct aangrenzend aan de binnenstad van Arnhem, zal de detailhandel daarnaast ook (ondergeschikt) een functie kunnen vervullen voor inwoners elders uit de stad. • Primair: inwoners, verblijvers en bezoekers Nieuwe Kadekwartier • Secundair: inwoners en bezoekers Arnhem

2.3 ONTWIKKELING VAN DE VRAAG Voor de ontwikkeling van de vraag (en aanbod) maken we onderscheid tussen: • Het direct potentieel aan bewoners, werknemers en bezoekers (hotelgasten, studenten, dagjesmensen/toeristen) van het Cobercoterrein/Nieuwe Kadekwartier. • Overige inwoners gemeente Arnhem (en mogelijk ook regio), bezoekers en verblijvers (dagjesmensen, werknemers). De vraag naar detailhandel is uitgesplitst naar dagelijkse en niet-dagelijkse detailhandel. N.B.: Bij het bepalen van de behoefte ligt de focus op dagelijkse detailhandel en reguliere niet-dagelijkse detailhandel (winkels in Mode & Luxe en Vrije Tijd). Immers, dagelijkse detailhandel heeft primair een lokaal verzorgende functie (voor de betreffende buurt of wijk). De zogenaamde volumineuze of perifere detailhandel (PDV, zijnde niet-reguliere, niet-dagelijkse detailhandel) is op het Cobercoterrein niet toegestaan.

2.4 ONTWIKKELING VAN HET AANBOD •

•

•

In Arnhem is in totaal ruim 250.000 m² wvo (winkelvloeroppervlakte) aan detailhandel gevestigd.7 Omdat Arnhem in tweeën wordt verdeeld door de Rijn is een verdeling tussen Arnhem-Zuid en Arnhem-Noord relevant. Het gros van het detailhandelsaanbod (70% van het totale metrage) bevindt zich in Arnhem-Noord. Grote winkelconcentraties hier zijn de binnenstad en stadsdeelcentrum Presikhaaf. Daarnaast zijn er verschillende (kleinere) ondersteunende wijk- en buurtcentra. Het Cobercoterrein ligt ten zuidoosten van de binnenstad van Arnhem. Het kernwinkelgebied ligt op circa 750 meter loopafstand. Het dichtstbijzijnde wijk- en buurtcentrum is De Lely, op circa 2 kilometer loopafstand. Hier zijn (op een bedrijventerrein) twee supermarkten (Jumbo en Lidl) en aanvullend (dagelijks) aanbod gevestigd.

7 KSO Arnhem-Nijmegen, 2016

18

BEHOEFTERAMING DETAILHANDEL

FIGUUR 5 DETAILHANDELSSTRUCTUUR ARNHEM Bron: Detailhandelsvisie Arnhem 2016-2021, bewerking Bureau Stedelijke Planning

2.5 BEHOEFTE DETAILHANDEL In deze slotparagraaf is de behoefte aan kleinschalige detailhandel op het Cobercoterrein in beeld gebracht op basis van een confrontatie van de vraag- en aanbodzijde van de markt. Omdat het initiatief kleinschalig is en primair een functie zal vervullen voor de bewoners, verblijvers en bezoekers van het Nieuwe Kadekwartier, is er een distributieve berekening gemaakt op basis van een verdeling van de behoefte over deze doelgroepen. Dit is gedaan voor de dagelijkse sector, met als afgeleide ook voor de niet-dagelijkse sector. KWANTITATIEF

Zoals eerder aangegeven kan de vraag naar detailhandel in het gebied worden uitgesplitst naar drie verschillende doelgroepen, namelijk: 1. Inwoners 2. Werknemers 3. Verblijvers Per doelgroep is geanalyseerd wat de afgeleide behoefte is voor de dagelijkse sector. Voor de inwoners is dit gedaan aan de hand van een binding aan het aanbod in het verzorgingsgebied, zijnde het Nieuwe Kadekwartier. Niet alleen de bewoners van dit gebied hebben behoefte aan detailhandel, de werknemers en verblijvers zorgen namelijk voor een aanvullende vraag. Op basis van ervaringen in vergelijkbare gebieden weten wij dat deze vraag niet onderschat moet worden. Voor deze overige doelgroepen is in 5Bijlage 1 geanalyseerd wat de bijdrage van

BEHOEFTERAMING DETAILHANDEL

19

deze groepen is in de dagelijkse detailhandel. Daarnaast is voor de niet-dagelijkse detailhandel en de Diensten/Ambacht een aparte afslag gemaakt in de totale behoefte (beide 20% van het totaal). In onderstaande tabel is de behoefte aan detailhandel in m² wvo voor het verzorgingsgebied samengevat. BEHOEFTE IN M² WVO

% VAN BEHOEFTE

DAGELIJKS Inwoners

375

Werknemers

150

Verblijvers

350

Totaal

875

60%

300

20%

300

20%

NIET-DAGELIJKS

DIENSTEN EN AMBACHT

TOTAAL

1.475 wvo (1.850 bvo)

TABEL 3 DETAILHANDELBEHOEFTE NAAR DOELGROEP Bron: Bureau Stedelijke Planning

De indicatieve behoefte aan totale detailhandelsmeters in het verzorgingsgebied ligt op circa 1.475 m² wvo, oftewel ca. 1.850 m² bvo. Dit ligt rond het geplande oppervlak aan detailhandel binnen het Cobercoterrein van ca. 1.500 m² wvo (max. 1.900 m² bvo).8. Hiermee passen de plannen voor detailhandel vrijwel precies binnen de totale behoefte. KWALITATIEF

Naast kwantitatief kan de behoefte ook kwalitatief beargumenteerd worden. In deze paragraaf zullen de kwalitatieve argumenten voor maximaal 1.900 m² bvo detailhandel aan de orde komen. • Het realiseren van maximaal 1.900 m² bvo detailhandel is onlosmakelijk verbonden met de visie op het gebied. In zowel het woningbouwprogramma als in het gebruik van de overige ruimtes is een brede mix van functies het doel om de optimale gemeenschap te kunnen creëren. De voorziene detailhandel is vooral ondersteunend aan het totaalconcept. Er zal geen autonome aantrekkingskracht van uitgaan die groter is dan die van het totaalconcept. • De voorziene detailhandel zal primair een functie vervullen voor inwoners en verblijvers (werkenden en bezoekers) van het Nieuwe Kadekwartier c.q. het Cobercoterrein. Daarbij wordt de detailhandel zoveel mogelijk in de oude melkfabriek geclusterd. De oude melkfabriek moet het kloppende hart van de buurt worden. Hier komen publieksfuncties die mensen naar 8 Uitgaande van de gebruikelijke bvo/wvo verhouding van 0,8

20

•

•

•

BEHOEFTERAMING DETAILHANDEL

het gebied trekken en ervoor zorgen dat er een divers stedelijk milieu ontstaat. Daarbij hoeft de realisering van detailhandel niet ten koste te gaan van concentraties elders in Arnhem Noord of omgeving, zo blijkt ook uit ervaringen met herontwikkelingen in bijvoorbeeld Eindhoven (Strijp S). De realisering van detailhandel vergroot de aantrekkingskracht van het Cobercoterrein. Dit sluit naadloos aan op het provinciaal beleid om de dynamiek van de markt de ruimte te geven om nieuwe impulsen te stimuleren. Ook betreft de ontwikkeling een transformatie en revitalisering van de bestaande voorraad aan gebouwen. Het Cobercoterrein heeft de potentie om dé creatieve hotspot van Arnhem te worden. In veel steden worden dergelijke industriële gebieden met succes ontwikkeld tot bruisende locaties waar veel verschillende functies samenkomen. De combinatie van verschillende functies, waaronder detailhandel, is juist wat dergelijke locaties tot een succes maakt. Ook zal detailhandel, mits het karakter van de winkels aansluit bij het gebied en enigszins onderscheidend is, kunnen leiden tot een langere verblijfsduur van bezoekers. De diversiteit en menging van detailhandel, horeca en cultuur zorgt voor unieke omgevingen die mensen graag bezoeken.

Omdat het detailhandelsvolume beperkt is, en primair gericht op de bewoners en bezoekers (werkenden en verblijvers) van het Nieuwe Kadekwartier, is er geen sprake van negatieve effecten op de bestaande (en door de gemeente gekoesterde) hoofdwinkelstructuur. De positieve ruimtelijke effecten voor het gebied zelf (verlevendiging, leefbaarheid) zijn dan ook veel groter dan de negatieve effecten voor het grotere gebied.

BEHOEFTERAMING HORECA

3 BEHOEFTERAMING HORECA

In dit hoofdstuk berekenen we de marktruimte voor horecavoorzieningen op het Cobercoterrein. We hanteren hierbij gedeeltelijk de indeling van horecacategoriëen volgens Vastgoeddata, namelijk de dranken-, fastservice- en restaurantsector.

3.1 BELEIDSKADER RESTAURANTS EN CAFÉS Er is geen specifiek horecabeleid op provinciaal niveau. De gemeente Arnhem heeft wel horecabeleid opgesteld. In De Arnhemse Horecavisie 2017 wordt de ambitie uitgesproken om de Arnhemse binnenstad ook op dit terrein te laten behoren tot de top-10 meest aantrekkelijke binnensteden van Nederland. Uitgangspunten zijn: • De gemeente Arnhem maakt onderscheid tussen verschillende deel- en horecagebieden. Daarbij is voor elk deelgebied een kwaliteitsbeeld geschetst inclusief bijbehorende horeca. Het Cobercoterrein valt niet onder de aangewezen horecagebieden. • Als onderdeel van stadsdeel Centrum/ Spijkerkwartier/ Arnhemse Broek zijn restaurants (categorie B) toegestaan en wordt er geconsolideerd op cafés (dranken licht; categorie C1). Zie tabel in bijlage 2 voor de toelichting van de horecacategorieën. • Wel wil de gemeente ruimte houden om innovatieve concepten, die een autonome vraag realiseren en het verzorgingsgebied vergroten, ruimte te bieden om zich te vestigen in de stad. De beleids- en spelregels bieden daarbij handvatten om initiatieven te toetsen aan de gewenste horecaontwikkeling in de stad. Goedkeuring is mogelijk als initiatieven voldoen aan één van de Grand cru-uitgangspunten. Zie onderstaand kader.

Grand cru-uitgangspunten Bij een initiatief dat als een ‘Grand cru’ wordt beschouwd kan wel medewerking worden verleend. Dit zijn horecabedrijven die qua karakter, uitstraling, ligging of concept bijdragen aan een sterke uitstraling van het gebied en die vanwege uniciteit iets toevoegen aan het bestaande aanbod in de stad of de regio. Een horecaconcept kan als een ‘Grand cru’ worden beschouwd bij één of meer van de volgende uitgangspunten: •

Het concept dient iets toe te voegen aan het bestaande aanbod (uniciteit);

•

Het zijn bewezen succesformules, zowel internationaal als nationaal;

21

22

BEHOEFTERAMING HORECA

•

Kopstukken qua ondernemer/gezicht (sterrenchef, top-dj);

•

Het betreft een topmerk (ook branchevreemd);

•

Concept komt veelvuldig voor in de vakliteratuur en andere media;

•

’s Werelds / ’s lands eerste, grootste, diepste, hoogste…..;

•

Het betreft een ontwikkeling op een strategische sleutellocatie;

•

Het betreft een initiatief dat het Arnhems erfgoed toegankelijk maakt en voor het voetlicht brengt.

Met behulp van deze uitgangspunten heeft de gemeente de mogelijkheid om gemotiveerd van het gestelde richtinggevende kader af te wijken. Bron: Horecavisie Arnhem, 2017

3.2 AFBAKENING VAN HET ONDERZOEKSGEBIED Net als bij detailhandel zal de horeca in het gebied primair een functie vervullen voor de inwoners, verblijvers en bezoekers van het Cobercoterrein. Gezien het bijzondere karakter van het gebied en de ligging direct aangrenzend aan de binnenstad van Arnhem, zal de horeca ook een functie kunnen vervullen voor inwoners elders uit de stad (en regio).

3.3 ONTWIKKELING VAN DE VRAAG TOENEMENDE VRAAG NAAR HORECA

TRENDS HORECA Horeca is een groeisector In steden was het aanbod en de diversiteit aan horeca (pre-corona) sterk groeiend. De consument besteedt zijn of haar tijd graag buiten de deur en heeft daarbij een andere perceptie van de prijs van eten en drinken.

Vernieuwing en blurring Horeca maakt meer en meer een onderdeel uit van andere sectoren. Anderzijds is er ook binnen de sector sprake van vervaging. Horecagelegenheden mengen verschillende functies of veranderen hun concept naar tijdstip. Bijvoorbeeld de boekhandel die ook koffie schenkt.

Impact van corona op groei horecasector Het aantal bedrijven dat actief is in de horeca is de afgelopen jaren flink toegenomen. De verwachting is dat deze trend zich zal doorzetten. Daarbij geldt wel dat er, door mogelijke sluitingen als gevolg van de Coronacrisis, enige periode van herstel nodig kan zijn voordat het aantal horecavestigingen weer op het niveau van voor de crisis is.

Verschil tussen horecasectoren Binnen de horeca groeit vooral de fastservicesector sterk. In de periode 20102018 nam het aantal fastservice vestigingen in Nederland toe met maar liefst 25%. Het aantal restaurants groeide in dezelfde periode met 8%. Het aanbod van horecavestigingen in de drankensector laat juist een licht dalende trend zien van 3%.

BEHOEFTERAMING HORECA

23

HORECADICHTHEID GEMEENTE ARNHEM

Voor de vraag naar horeca in de gemeente Arnhem is een vergelijking gemaakt van horecadichtheden tussen vergelijkbare steden en Nederland.

Arnhem

7,9

Benchmark

7,6

Gelderland

6,0

Nederland

7,0 0

16,1

12,4

12,3

11,3

10,5

9,3

11,4 5

10

Dranken

11,2 15

20

Fastservice

25

30

35

40

Restaurant

FIGUUR 6 HORECADICHTHEDEN IN AANTAL VESTIGINGEN PER 10.000 INWONERS Bron: HorecaDNA, 2021; benchmark betreft gemeenten van vergelijkbare omvang (150.000-170.000 inwoners), te weten: Amersfoort, Arnhem, Enschede, Haarlemmermeer en Zaanstad

•

•

De gemeente Arnhem heeft een bovengemiddeld horeca-aanbod. Vooral de sector fastservice is goed vertegenwoordigd. De sector dranken is slechts een fractie hoger dan de benchmarksteden. De hoge dichtheid kan deels worden verklaard door de regionale functie die Arnhem vervult.9 Ook in de horecavisie wordt vermeld dat Arnhem een relatief groot verzorgingsgebied heeft. In de Arnhemse horecavisie 2017 is tevens een benchmark uitgevoerd.10 Deze laat een vergelijkbaar beeld zien.

3.4 ONTWIKKELING VAN HET AANBOD Voor de ontwikkeling van het aanbod zijn vooral de drankensector en restaurantsector relevant. • In de gemeente Arnhem zijn momenteel 129 horecagelegenheden uit de drankensector gevestigd. Dit is onder invloed van de Coronacrisis in het afgelopen jaar afgenomen. Zo waren in 2020 138 horecagelegenheden in de drankensector actief. • Binnen de gemeente is de binnenstad van Arnhem een duidelijk concentratiegebied. Met name in het deelgebied Korenkwartier (uitgaansgebied Arnhem) zijn veel cafés, bars en nachtclubs gevestigd. 9 Anders dan die in enkele van de referentiegemeenten (Zaanstad, Haarlemmermeer met name), waar de regiofunctie

bescheidener van omvang is. 10 In de horecavisie is Arnhem vergeleken met Amersfoort, Enschede, Den Bosch en Nijmegen

24

•

•

BEHOEFTERAMING HORECA

In de gemeente Arnhem zijn 202 horecagelegenheden in de restaurantsector gevestigd. Deze sector is in tegenstelling tot de drankensector relatief stabiel gebleven in de Coronacrisis. Zo was er in 2020 slechts één restaurant minder in Arnhem gevestigd. Ook de restaurantsector concentreert zich in het centrum van Arnhem. In tegenstelling tot de drankensector zijn er meerdere concentratiegebieden in het centrum met restaurants. Met name in het Korenkwartier, het Jansplein en de Rijnkade zijn veel restaurants gevestigd.

3.5 BEHOEFTE HORECA KWANTITATIEF •

•

•

STADSDELEN

Uit de analyse naar horecadichtheden blijkt dat Arnhem momenteel een bovengemiddeld aantal horecavestigingen heeft. Ook de gemeentelijke horecavisie constateert dat er relatief veel horecabedrijven zijn in Arnhem. Uit de gemeentelijke analyse in de Horecavisie 2017 naar het uitbreidingspotentieel van horeca bleek dat tot 2020 weinig groeiruimte was voor horeca. Voor de restaurantsector werden nog groeikansen geacht, terwijl voor de drankensector en fastservicesector juist krimp wordt geadviseerd. De gemeente Arnhem stelt overigens geen absoluut maximum aan het aantal vestigingen horeca voor de stad als geheel of per deelsector om individuele aanvragen aan te toetsen. Voor de verschillende deelgebieden in Arnhem is een richtinggevend kader opgesteld waar de kwantitatieve ruimte per deelsector is bepaald in termen van ontwikkelen, consolideren (behouden/versterken) of terugdringen. Het Cobercoterrein valt binnen het stadsdeel Centrum/ Spijkerkwartier/ Arnhemse Broek. CATEGORIE B: RESTAURANT

CATEGORIE C1: DRANKEN LICHT

Overig CSA11 TABEL 4 UITBREIDINGSPOTENTIEEL HORECA STADSDEEL OVERIG CSA ARNHEM Bron: De Arnhemse horecavisie, 2017

De gemeente Arnhem ziet in het vigerende horecabeleid kansen in het ontwikkelen van restaurants in het stadsdeel waar het Cobercoterrein ook toebehoort. Voor de drankensector zijn de uitbreidingsmogelijkheden neutraal (consolideren), oftewel behouden en versterken van het huidige aanbod. Zoals ook aangegeven in de beleidsparagraaf wil de gemeente Arnhem ruimte houden om innovatieve concepten, die een autonome vraag realiseren en het verzorgingsgebied vergroten, te vestigen in de stad. De desbetreffende initiatieven moeten dan als ‘Grand cru’ worden beschouwd. Deze term slaat op de kwaliteit en

11 Overig Centrum/ Spijkerkwartier/ Arnhemse Broek

BEHOEFTERAMING HORECA

25

geeft het bijzondere karakter aan van een horecaconcept. Bij een initiatief dat als een ‘Grand cru’ kan worden beschouwd, kan wel medewerking worden verleend. KWALITATIEF: ‘GRAND CRU’

De beoogde horeca op het Cobercoterrein is beoordeeld middels de uitgangspunten van ‘Grand cru’. Oftewel, horecabedrijven die qua karakter, uitstraling, ligging of concept bijdragen aan een sterke uitstraling van het gebied en die vanwege uniciteit iets toevoegen aan het bestaande aanbod in de stad of regio. De horecaontwikkeling op het Cobercoterrein is beoordeeld op basis van locatie en de conceptontwikkeling van het Cobercoterrein. Over de uiteindelijke horecaconcepten is nog niets bekend waardoor hier niet op getoetst kan worden. We raden aan een bijzonder horecaconcept ruimte te bieden, die het best aansluit bij het onderscheidende karakter van het Cobercoterrein. Concreet zou dit een restaurant kunnen zijn met een focus het industriële karakter van de locatie. GRAND CRU Concept dient iets toe te voegen aan het bestaande aanbod (uniciteit) •

De ontwikkelaars hebben een concept voor ogen waarbij de horeca onlosmakelijk verbonden is met andere functies zoals wonen, werken en verblijven. De horeca maakt onderdeel uit van een totaal concept.

•

Een dergelijk concept (industriële hotspot) is uniek in Arnhem. Daarmee draagt het concept iets nieuws toe aan het bestaande aanbod. In veel (middel)grote steden zijn dergelijke concepten al succesvol gebleken.

Ontwikkeling op een strategische sleutellocatie •

Het Cobercoterrein ligt aan de rand van het centrum, bij de iconische John Frostbrug (met zijn historisch belang) en op de zonnige kant van de Rijn. Dit is een mooie locatie voor een horecaontwikkeling.

•

Het Cobercoterrein vormt de schakel tussen het stadscentrum en de woonwijken buiten de singel (en industriegebied Arnhemse Broek).

•

Aansluiting op de herontwikkelingen in de zuidelijke binnenstad (Rijnkade) is kansrijk.

Initiatief dat het Arnhemse erfgoed toegankelijk maakt en voor het voetlicht brengt •

Met de beoogde ontwikkeling wordt een nieuwe invulling gegeven aan de voormalige melkfabriek van Coberco. Meer dan een eeuw zuivelhistorie speelde zich af op deze plek. De herontwikkeling van industrie tot gemengd gebied (waaronder horeca) houdt deze herinnering in leven.

•

Door de invulling van horeca wordt een stukje historisch erfgoed (het terrein, maar ook de John Frostbrug) van Arnhem nieuw leven ingeblazen. Het gebied wordt weer toegankelijk en door de herontwikkeling gemaakt tot een gemengd gebied en een uniek deel van de stad.

TABEL 5 BEOORDELING HORECA OP BASIS VAN VOORWAARDEN ‘GRAND CRU’ Bron: Bureau Stedelijke Planning

26

BEHOEFTERAMING HOTEL

4 BEHOEFTERAMING HOTEL

In dit hoofdstuk berekenen we de marktruimte voor hotelkamers voor het Cobercoterrein. Voor het Cobercoterrein is een boutiquehotel voorzien met maximaal 25 kamers en daarnaast mogelijkheden voor short-stay.

4.1 BELEIDSKADER HOTELS •

•

•

•

•

De regio Arnhem-Nijmegen wordt in het regionaal beleid 12 gezien als een toeristische trekpleister, voor zowel binnenlands als buitenlands toerisme. Het (door)ontwikkelen van het toeristisch aanbod is nodig om in de toekomst een vitale toeristische regio te blijven. Randvoorwaarde is wel dat het karakter van de regio behouden blijft. Het ontwikkelen van hotels sluit daarbij aan bij de ambitie om het toeristisch aanbod door te ontwikkelen Daarmee kunnen ook in de toekomst de overnachtingen van toeristen in Arnhem gefaciliteerd worden. Momenteel wordt door de regio Arnhem-Nijmegen gewerkt aan de Uitvoeringsagenda Recreatie en Toerisme 2021-2023. De inhoud hiervan is nog niet bekend. In de horecavisie Mise-en-Place 2017 van de gemeente Arnhem is tevens een uitbreidingspotentieel voor hotels berekend. Hierin is aangegeven dat er uitgegaan wordt van een groei van in totaal 39% tot 2020, wat overeenkomt met een groei van ca. 160 kamers tot 2020. Per initiatief wordt het effect van de formule op de markt beoordeeld. De aanvrager is daarbij verantwoordelijk om de behoefte van het concept en de ruimte in de markt aan te tonen. De voorkeur gaat daarbij uit naar hotelconcepten en formules met een specifieke signatuur. Deze leveren in grotere mate een autonome vraag op.

Bij nieuwe ontwikkelingen buiten het gestelde ontwikkelingsplafond moeten ontwikkelaars aantonen dat het hotel een duidelijke meerwaarde heeft ten opzichte van het reeds gerealiseerde aanbod in de gemeente. Het huidig aanbod is vooral in het 3sterren segment. Aparte eisen, criteria en beleidsregels zijn van kracht voor Bed & Breakfast, Airbnb en Short-stay13. Met betrekking tot Short-stay is sinds eind 2020 een facetbestemmingsplan opgesteld, waarin is vastgelegd dat een vergunning nodig is voor opsplitsing van woningen in appartementen en kamers. Echter zijn er nog geen verdere beleidslijnen vastgesteld voor Short-stay,

12 Toerisme bestemming in balans: Toeristisch toekomstperspectief regio Arnhem-Nijmegen, 2020 13 Horecavisie gemeente Arnhem

BEHOEFTERAMING HOTEL

27

maar is de gemeente Arnhem nog steeds voornemens deze in de toekomst op te stellen.14

4.2 AFBAKENING ONDERZOEKSGEBIED Om een goede berekening te maken van de hotelbehoefte is het van belang het onderzoeksgebied zorgvuldig af te bakenen.

FIGUUR 7 ONDERZOEKSGEBIED GEMEENTE ARNHEM Bron: PDOK Achtergrondkaart, bewerking: Bureau Stedelijke Planning

In tegenstelling tot (vrijwel) alle andere stedelijke voorzieningen is het verzorgingsgebied van de hotelgasten juist niet het direct omliggende gebied. Hotelgasten komen immers (doorgaans) van grote afstand. In potentie omvat het verzorgingsgebied de hele wereld. Voor de (plan)capaciteit is van belang welke hotels in hetzelfde marktgebied acteren en welke specifieke locatie (hotel) door hotelgasten nog als een acceptabel alternatief wordt beschouwd. Arnhem ontvangt vooral recreatieve en zakelijk-toeristische bezoekers die binnen de gemeente een hotel zoeken. Bezoekers van de stad zullen niet snel elders (buiten de stad) overnachten. Daarom beschouwen we de gemeente Arnhem als het onderzoeksgebied. Voor dit gebied zijn betrouwbare cijfers over hotelovernachtingen en -kamers beschikbaar. Andere redenen waarom we de hotels in de regio rondom Arnhem buiten beschouwing laten hebben te maken met het feit dat deze hotels anders zijn in concept en uitstraling en zich richten op 14 Bron: https://www.ad.nl/arnhem/arnhem-legt-woningverhuur-voor-short-stay-aan-banden~a91d4262/

28

BEHOEFTERAMING HOTEL

een andere doelgroep. Het voorgenomen boutique hotel op het Cobercoterrein zal zich vooral richten op bezoekers die doelbewust een verblijf in c.q. bij het stadscentrum verkiezen boven een verblijf in de (groene) regio.

4.3 ONTWIKKELING VAN DE VRAAG HISTORISCHE ONTWIKKELING •

•

De hotelmarkt in de provincie Gelderland heeft zich tot 2020, en daarmee tot de Coronacrisis, positief ontwikkeld. In bijlage 3 zijn de precieze aantallen gasten en overnachtingen voor Gelderland en Nederland te vinden. Het aantal (toeristische) gasten dat overnacht in een hotel in Gelderland is tussen 2012 en 2019 sterk gestegen (+24%), maar minder sterk dan het landelijk gemiddelde (+45%).(zie tabel 6). Het aantal zakelijke overnachtingen in de provincie Gelderland is in de periode 2012-2019 gestegen met maar liefst 18%. Deze groei is met name tot stand gekomen na 2016. In de periode 2016-2019 groeide het aantal zakelijke overnachtingen met 17%. De groei tussen 2012-2019 loopt nog wel achter bij het landelijk gemiddelde van +33%.

GASTEN

OVERNACHTINGEN

ZAKELIJKE OVERNACHTINGEN

Provincie Gelderland

+24%

+19%

+18%

Nederland

+45%

+49%

+33%

TABEL 6 GROEI GASTEN EN (ZAKELIJKE) OVERNACHTINGEN 2012-2019 Bron: CBS, 2021

•

•

Ook hotelmarkt in Arnhem zat tot de Coronacrisis in de lift. Het aantal hotelovernachtingen is tussen 2010-2017 met meer dan 65% gestegen.15 Daarnaast is het aantal hotelkamers tussen 2010-2017 gestegen van 704 naar 888 (+26%). De groei is daarom deels te verklaren door de groei van het kameraanbod en het feit dat de vraag toeneemt wanneer het aanbod groeit. Arnhem is in de afgelopen jaren populairder geworden onder recreatieve toeristische doelgroepen. Gemiddeld lag tussen 2010-2017 de verhouding zakelijk/toeristisch op 45%/55%. Ook in Nederland zien we dat er meer toeristische overnachtingen (61%) zijn in vergelijking met zakelijke overnachtingen (39%). De toeristische overnachtingen groeiden tot 2019 harder dan de zakelijke sector, zowel in Nederland als wereldwijd.16

15 Horecavisie Mise-en-Place 2017 Arnhem. 16 NBTC, Cijfers internationale bezoekers Nederland, juli 2019

BEHOEFTERAMING HOTEL

29

Huidig functioneren hotels regio Arnhem/Nijmegen en onderzoeksgebied •

•

Voor het onderzoeksgebied zijn geen actuele bezettingsgraden van de hotelkamers beschikbaar. In 2016 bedroeg de bezettingsgraad 68% volgens de Horecavisie 2017 van de gemeente. Tussen 2010-2017 is deze bezettingsgraad sterk gestegen, waar in 2010 deze bezettingsgraad op 56% lag. De gemiddelde bezettingsgraden in regio Arnhem/Nijmegen voor 2019 liggen op 77% en daarmee boven de landelijke gemiddelde bezettingsgraden van ca. 74%. De gemiddelde kamerprijs is echter lager dan het landelijk gemiddelde, terwijl de REVPAR17 (opbrengst per kamer) hoger liggen dan het landelijk gemiddelde (zie onderstaande tabel).

BEZETTINGSGRAAD

GEM. KAMERPRIJS

REVPAR

Arnhem/Nijmegen

77%

€ 88

€ 69

Nederland (excl. A’dam en Schiphol)

74%

€ 96

€ 62

TABEL 7 FUNCTIONEREN HOTELS IN ARNHEM-NIJMEGEN EN NEDERLAND 2019 Bron: Hosta, 2020

VRAAGPROGNOSE

De Coronacrisis heeft hotels in geheel Nederland, en ook in Arnhem geraakt. Voor de prognoses voor de toeristische markt tijdens en na de coronacrisis gaan wij uit van de verwachtingen van het NBTC.18 • 2019 was een topjaar voor de hoteliers.19 Omdat het aantal overnachtingen voor 2019 in de gemeente Arnhem niet bekend is hebben we deze berekend aan de hand van het aantal hotelkamers in 2019 (884) en de gemiddelde bezettingsgraad van 77% in de regio Arnhem/Nijmegen. Dit komt neer op ca. 370.000 overnachtingen • Door de Coronacrisis is wordt verwacht dat in 2020 het aantal overnachtingen is teruggelopen met 60%.20 De verwachting is dat het aantal overnachtingen in 2021 weer oploopt, maar pas in 2024 weer op het niveau van 2019 is. • De zakelijke markt heeft een behoorlijke dip meegemaakt. Het zal langer duren voordat deze markt weer is hersteld. Het recreatieve (binnenlandse) toerisme neemt daarentegen al jaren in omvang en aandeel toe en deze markt herstelt zich dan ook veel sneller van een crisis dan de zakelijke. Gezien de verhouding toeristisch/zakelijk van 55%/45% in de afgelopen jaren in Arnhem, verwachten we een verschuiving hiervan naar 60%/40% rond 2024.

17 Revenue per available room, oftewel opbrengst per kamer (berekening: bezettingsgraad * gemiddelde kamerprijs)

bron: Hosta, 2017 18 NBTC, Ontwikkelingen inkomend toerisme in 2020, september 2020 19 https://www.nritmedia.nl/kennisbank/42876/Hotels_in_mineur_na_topjaar_2019/ 20 Berekening gemiddelde daling overnachtingen op basis van cijfersuit: https://www.nbtc.nl/web/file?uuid=4c39d409c351-4d3a-ac5e-e6416ff3ed6a&owner=388ad020-d235-4624-86a4-d899f855a216&contentid=74851

30

BEHOEFTERAMING HOTEL

Vanaf 2024 gaan we uit van twee scenario’s voor de groei van de overnachtingen: • Basisscenario, 2,7%. Het basis groeiscenario is gebaseerd op de meest voorzichtige groeiverwachting van het NBTC. Het NBTC voorspelt tot 2030 een gemiddeld jaarlijkse groei van het toerisme van 2,7%.21 Dit hanteren wij als realistische ondergrens. Uitgaande van dit groeiscenario zijn er in 2030 ca. 435.000 overnachtingen in de gemeente Arnhem. • Historische groei, 8%. In de periode 2010-2017 is het aantal overnachtingen in Arnhem gemiddeld jaarlijks met 8% toegenomen. We verwachten dat de groei van het aantal overnachtingen na 2024 niet hoger zal zijn dan de historische groei. Dit hanteren we daarom als bovenkant van de bandbreedte. Uitgaande van dit groeiscenario zijn er in 2030 ca. 590.000 overnachtingen in de gemeente Arnhem. 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 Prognose Corona

Minimumscenario (2,7%)

Maximumscenario (8%)

FIGUUR 8 VERWACHTE ONTWIKKELING VAN DE OVERNACHTINGEN (HOTEL & B&B’S) IN ARNHEM Bron: Bureau Stedelijke Planning

4.4 ONTWIKKELING VAN HET AANBOD HUIDIG AANBOD •

In het onderzoeksgebied (gemeente Arnhem) waren in 2019, net voor de coronacrisis, 25 hotels met 884 kamers (excl. B&B’s) gesitueerd. Met gemiddeld 35 kamers per hotel zijn hotels in Arnhem kleiner dan het landelijk gemiddelde van 38 kamers per hotel.

21 Het minimum groeiscenario voor de overnachtingen van 2,7% (NBTC, Perspectief 2030, 2018) hebben wij in

samenspraak met het NBTC afgestemd en hanteren wij in diverse beleidsvisies, marktonderzoeken en onderbouwingen voor hotelontwikkelingen.

BEHOEFTERAMING HOTEL

31

GEMEENTE ARNHEM

NEDERLAND

Hotels

25

3.665

Kamers

884

138.489

Kamers/hotel

35

38

TABEL 8 AANTAL HOTELS EN HOTELKAMERS IN GEMEENTE ARNHEM, REGIO EN NEDERLAND Bron: HorecaDNA, eind 2019

1.000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0

30 25 20 15 10 5 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Aantal hotelkamers

Aantal hotels

FIGUUR 9 ONTWIKKELING AANBOD HOTELKAMERS EN HOTELS ARNHEM (EXCL. B&B’S) Bron: Bureau Stedelijke Planning, op basis van HorecaDNA

•

•

•

Het aanbod hotelkamers in de gemeente Arnhem is tussen 2008 en 2019 met ca. 150 kamers toegenomen (+22%). Het aantal hotels is in dezelfde periode zelfs toegenomen met 47% (8 extra hotels). Het hotelaanbod staat sinds 2019 niet stil. In 2020 is het oude provinciehuis getransformeerd naar een Bastion Hotel met 123 kamers. Begin 2021 is ook Hotel het Haarhuis in het centrum van Arnhem grondig gerenoveerd en heeft daarbij 16 extra kamers gekregen (140 t.o.v. 124 voorheen). In de loop van 2021 is de opening van het Ibis Styles Hotel in het stationsgebied gepland, bestaande uit 120 hotelkamers en 30 short-stay appartementen. Daarnaast is Deze drie grote projecten tezamen omvat een toename van het aantal kamers van 259 kamers (excl. short-stay). Geschat wordt dat het aantal kamers in Arnhem op dit moment (met uitbreiding Bastion Hotel en Hotel het Haarhuis) op ca. 1.000 ligt (884 in 2019). Dit aantal zal in de loop van 2021 groeien richting ca. 1.140 kamers. De meeste hotels in Arnhem betreffen een pension/kamerverhuurbedrijf of een hotel-café-restaurant. Het gros van het aanbod in Arnhem betreft daarnaast (boutique)hotels en B&B met 1 tot 20 kamers. Een groot deel van de hotels ligt in het centrum of in de wijken rondom het centrum van de stad. Het gemiddelde aantal kamers per hotel ligt de afgelopen jaren in de gemeente Arnhem rond de 35 kamers per hotel.

32

BEHOEFTERAMING HOTEL

CONCURREREND AANBOD ARNHEM

Voor het concurrerende aanbod hebben we gekeken naar hotels in Arnhem met een vergelijkbare grootte en een vergelijkbaar service(niveau); • Hotels hebben een klassieke uitstraling (Hotel Arnhem Centraal, Hotel Molendal), hebben een perifere ligging (Landgoed Groot Warnsborn) of zijn gefocust op hun centrale ligging (Old Dutch). • Ten opzichte van het kleinschalige Modez hotel (in het modekwartier) kan het beoogde boutique hotel zich onderscheiden door aan te sluiten op de industriële en ambachtelijke uitstraling van het Cobercoterrein. HOTELPLANNEN

In een straal van 20 autominuten rond het Coberco-terrein is één actuele zachte hotelontwikkeling bekend. De voormalige koepelgevangenis Arnhem (ca. 146 kamers gericht op goedkope markt en ca. 46 kamers gericht op short-stay).22 De transformatie van de koepelgevangenis moet nog starten.

FIGUUR 10 LOCATIE HOTELONTWIKKELING KOEPELGEVANGENIS ARNHEM Bron: PDOK Achtergrondkaart; bewerking Bureau Stedelijke Planning

22 Bron: https://www.gelderlander.nl/arnhem/koepelgevangenis-arnhem-valt-terug-op-oude-plan-woningen-en-

hotel~a1e1f81b/

BEHOEFTERAMING HOTEL

4.5 BEHOEFTE HOTELS KWANTITATIEVE BEHOEFTE

We gaan uit van hotelvraag en -aanbod in onderzoeksgebied de gemeente Arnhem. De huidige en toekomstige behoefte aan hotels in Arnhem is afhankelijk van twee componenten: • De autonome vraag/behoefte naar hotelkamers. Op basis van het huidige aanbod, de minimale bezettingsgraad en de groeiprognose van het aantal hotelovernachtingen (inclusief effect van de Coronacrisis) is een bandbreedte opgesteld. • De vervangingsvraag als gevolg van veroudering (en onvoldoende mogelijkheden voor vernieuwing), faillissement, opvolgingsproblematiek en transformatie naar andere functies. Navraag bij Locatus (de dataleverancier van verkooppunten in Nederland) en het Kenniscentrum Horeca leert dat zij geen specifieke cijfers hebben over de vervangingsvraag, maar een autonome uitval/vervangingsvraag van zo’n 0,5% tot 1% van de voorraad per jaar hanteren. Autonome behoefte hotelkamers Voor de berekening van de autonome behoefte aan hotelkamers in Arnhem hanteren we de volgende uitgangspunten: • Aantal overnachtingen in 2019 (en 2024) van 370.000. • Een bezettingsgraad van 77% binnen de regio Arnhem/Nijmegen. • We gaan uit van een normatieve bezettingsgraad van 65%. Voor hoteliers in stedelijke gebieden wordt deze bezettingsgraad vaak gezien als minimaal om een rendabele exploitatie mogelijk te maken.

Het break-even-point, het punt waar de totale opbrengsten gelijk zijn aan de totale uitgaven, ligt gemiddeld nog lager. • We gaan uit van een groei van het aantal overnachtingen van 2,7% (minimale scenario) tot 8% (maximale scenario). • Plancapaciteit van 146 kamers. Deze komen geheel voor rekening van de hotelontwikkeling in de voormalige koepelgevangenis. • De vervangingsvraag is berekend voor de periode 2021 tot 2030 (10 jaar). Het is aannemelijk dat de Coronacrisis tot een hoger aantal faillissementen en daarmee een hogere vervangingsgraad zal leiden. Vandaar dat gekozen is voor de vervangingsvraag van 1%. Geprojecteerd op het huidige geschatte hotelaanbod van 1.140 kamers resulteert dit in een vervangingsvraag van 103 kamers tot 2030.

33

34

BEHOEFTERAMING HOTEL

PARAMETER

2030 MIN

Aantal verkochte kamers 2019 (in feite

248.448

2030 MAX BEREKENING 248.448

ook 2024)

Overnachtingen 2019 * bezettingsgraad 77% *365

Aantal verkochte kamers in 2030 (groei

291.513

394.256

vanaf 2024, nadat de markt hersteld is) Extra vraag 2019-2030

Overnachtingen 2024 * (1,027 of 1,08 ^6)

43.065

145.808

Verkochte kamers 2030 – verkochte kamers 2019/2024

Waarvan op te vangen binnen bestaande

22.017

22.017

capaciteit

(Huidig geschat kameraanbod 1.140 * bezettingsgraad 65% * 365) – verkochte kamers 2019/2024

Waarvan extra capaciteit benodigd Benodigde extra kamercapaciteit 2030

21.048

123.791

Extra vraag – bestaande capaciteit

37

220

Extra benodigde capaciteit * 65% / 365

- Plancapaciteit

146

146

Oude Koepelgevangenis

+ Vervangingsvraag

114

114

Huidig geschat kameraanbod 1.140 * 1% * 10 jaar

Behoefte

5

188

Benodigde aantal kamers – plancapaciteit + vervangingsvraag (afgerond)

TABEL 3 BEHOEFTERAMING HOTELS ARNHEM TOT 2030 BIJ EEN MINIMALE (2,7%) EN MAXIMALE (8%) GROEI Bron: Bureau Stedelijke Planning

De minimale marktruimte in 2030 betreft ca. 5 kamers, waar de maximale marktruimte ca. 188 kamers betreft. De voorgenomen ontwikkeling van het boutique hotel op het Cobercoterrein betreft 25 kamers en valt daarmee ruim binnen de maximale behoefte aan hotels tot 2030 maar net niet binnen de minimale behoefte tot 2030 KWALITATIEF

Naast de kwantitatieve behoefte dient ook de kwalitatieve behoefte aannemelijke te worden gemaakt voor de toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Hotelgasten kiezen hun hotel voornamelijk vanwege de locatie, de functie en het concept. Het aantal sterren dat een hotel heeft is minder belangrijk.23 Bijzondere kwalitatieve aspecten leiden over het algemeen tot extra autonome vraag. We gaan in op doelgroep, functie, locatie en concept. In tabel 4 wordt nader ingegaan op deze aspecten. 23 De deelname van hotels aan het sterrensysteem is vanaf 1 januari 2015 vrijwillig. Voor de gast betekent de

sterrenclassificatie ‘slechts’ een indicatie van de geboden kwaliteit. Hoe meer sterren een hotel heeft, hoe hoger de verwachtingen van de gast. Er is overigens in de branche al geruime tijd discussie over het huidige sterrenclassificatiesysteem. Volgens diverse hoteliers is de manier van classificeren achterhaald. Bepaalt een schoenpoetsmachine of een broekenpers of het hotel vijf sterren waardig is? Deze faciliteiten worden nauwelijks nog gebruikt, maar volgens de normering moet het hotel er wel over beschikken.

BEHOEFTERAMING HOTEL

ASPECT Doelgroep

•

Niche markt. Het boutique hotel zal zich met name richten op bezoekers

die op zoek zijn naar een speciale kleinschalige verblijfservaring en daarvoor willen betalen. Huidige alternatieven zijn vaak of kleinschalig in laag- of middensegment, of zakelijk in het hogere segment. In eerste instantie lijkt het concept het meest aantrekkelijk voor toeristen (van bijvoorbeeld riviercruises). Met de huidige alternatieven kan het hotel echter ook zakelijke bezoekers aantrekken die op zoek zijn een minder zakelijk en speelser verblijf met cultuurhistorische en ambachtelijke componenten. •

Marktverruiming. De hotelontwikkeling speelt in op een nichemarkt en een

onderscheidende omgeving. Daarmee zal deze grotendeels in staat zijn haar eigen vraag te generen. Er is sprake van marktverruiming. •

Verblijven = ondersteuning Cobercoterrein. Momenteel overnacht deze

doelgroep vaak in hotels rondom het station. De hotelbezoekers zullen niet alleen voor aanloop en draagvlak voor andere functies op het Cobercoterrein zorgen, ook de oostkant van het centrum zal kunnen profiteren van de aanwezigheid van de hotelbezoekers. Functie

•

Aansluiting andere functies. Het boutique hotel sluit goed aan op andere

beoogde functies (ambachtelijke en creatieve werkruimte, restaurant en café). Door de aanwezigheid van bedrijvigheid kan zakelijk bezoek zich vertalen in extra overnachtingen. Bezoekers van de horeca kunnen ook een positief effect hebben op de bezettingsgraad. •

Synergie door loyalty programma’s. Kortingen/loyalty programma’s helpen de

synergie te vergroten. Denk aan hotelkorting voor vaste huurders van de bedrijfsruimte of korting op ambachtelijke producten bij hotelverblijf. Locatie

•

(kwaliteiten)

Uniek gebied bij historische binnenstad. Het Cobercoterrein heeft de potentie

zich tot een uniek gebied te ontwikkelen. De monumentale uitstraling, de historie en beoogde functiemenging kan een nieuwe toeristische trekpleister worden. •

Ligging naast de Rijn. De ligging naast de Rijn (en zicht op de Rijn) en de

iconische John Frostbrug biedt extra kwaliteit en historische waarde. Onderscheidend •

Concept. Het overkoepelende concept is “industrieel erfgoed en eenheid

concept

door diversiteit”. De sfeer, architectuur, functiemenging, materialisering,

(pand)

en de inrichting van de terreinen sluiten hierop aan. •

Passend binnen het gebied. Met de mogelijkheid tot nieuwbouw is de weg

vrij om een hotel te realiseren in lijn met de sfeer, uitstraling en kwaliteit van andere functies op het Cobercoterrein. We adviseren de typerende structuur van de gebouwen als referentie te gebruiken om een eenduidige ruimtelijke beleving uit te stralen. De sfeer is hierdoor eenduidig: “ambachtelijk, cultuurhistorisch en trendy”. TABEL 4 ASPECTEN VAN INVLOED OP KWALITATIEVE BEHOEFTE AAN HOTELKAMERS

35

36

CONCLUSIES

5 CONCLUSIES

Het Cobercoterrein is uniek industrieel Arnhems erfgoed. De ligging naast de John Frostbrug is ook van historisch belang. Dit in combinatie met de functiemix speelt een belangrijke rol in de toetsing van de Ladder voor duurzame verstedelijking. Door deze context is het terrein voor een groot deel in staat een autonome vraag te creëren. De indicatieve behoefte aan detailhandel voor de bewoners, gebruikers en verblijvers in het gebied is vrijwel geheel in lijn met de programmering. Omdat het detailhandelsvolume beperkt is, en zich primair richt op de bewoners en gebruikers van het Nieuwe Kadekwartier, is er geen sprake van negatieve effecten op de bestaande (en door de gemeente gekoesterde) hoofdwinkelstructuur. Bovendien voldoet het terrein aan de voorwaarde om een onderscheidend winkelaanbod toe te voegen en verhoogt deze toevoeging de kwaliteit van de leefomgeving van inwoners van het Nieuwe Kadekwartier. Ondanks de relatief hoge horecadichtheid in Arnhem is er marktruimte voor het realiseren voor het beoogde programma aan horeca (restaurants, cafés e.d.). De gemeente Arnhem hanteert een aantal spelregels om bijzondere concepten te toetsen: ‘Grand cru’. Indien een concept aan één van de achttal regels voldoet, kan deze als bijzonder concept worden aangemerkt. Hoewel het nog niet bekend is welk concept landt, is een aantal criteria ook gebaseerd op de locatie.

Het realiseren van horeca, mits wordt voldaan aan het concept ‘Grand cru,’ zal het Arnhems erfgoed Cobercoterrein toegankelijker maken door een extra bezoekreden toe te voegen. Daarnaast verbindt het Cobercoterrein het Nieuwe Kadekwartier met het centrum, waardoor het ruimtelijk gezien een strategische sleutelfunctie speelt. Er is een zekere uitbreidingsruimte voor hotels in de gemeente Arnhem. De marktruimteberekening tot 2030 is onder invloed van Corona ingedeeld in een minimumprognose en een maximumprognose. In de minimale behoefteberekening zijn er circa 5 hotelkamers bovenop de bekende zachte plancapaciteit beschikbaar. In de maximale behoefteberekening zijn is er tot 2030 ruimte voor 188 kamers. De kans is dus groot dat het boutiquehotel met 25 kamers op het Cobercoterrein ruim past binnen de behoefte. In de minimale prognose past deze alleen niet vanwege de zachte plancapaciteit in de Koepelgevangenis, die nog niet in een onherroepelijk plan is vastgelegd. De kwalitatieve onderbouwing van het boutique hotel is echter minstens even belangrijk. Het past in het gemeentebeleid waarin ruimte bestaat voor hotels in het luxere segment. Daarnaast beschrijft het beleid dat hotels met een unieke signatuur in hoge mate