2e Schriftelijke bijdrage, dhr. W. Hendriks d.d. 02-04-2021

Arnhem, 2 April 2021 Onderwerp: technische bijlage kosten parkeervoorziening Whemedreef Beste voorzitter, beste raadsladen, In de raadsvergadering van 24 maart 2021 is geconcludeerd dat de technische informatie voor de financiële onhaalbaarheid van het huidige bestemmingsplan ontbreekt. De ontwikkelende partijen zullen hier meer inzicht in geven. Het blijft echter op deze manier voor de direct aanwonenden onduidelijk welke keuzes bij de berekening zijn gemaakt. Hoogstwaarschijnlijk worden kosten als groencompensatie, zorgkosten door het verdwijnen van groen, planschade, extra plankosten en andere factoren niet meegenomen. Wel meegenomen zullen worden zijn hogere bouwkosten die gestuwd worden door kosten voor het afdekken van risico’s (kosten die niet altijd volledig gemaakt worden). Om de besluitvorming voor iedereen helder te houden heb ik onderstaand drie opties uitgewerkt op basis van het Fakton model dat gemeenten in de regel gebruiken voor hun GREXkostenraming. Optie 1 Huidig bestemmingplan uitvoeren en 120 wooneenheden realiseren Het maken van 120 eenheden met een eigen parkeervoorziening zorgt dat een parkeerplaats half verdiept ca. 21.300 euro kost. Deze kosten kunnen in de VON (vrij op naam prijzen) tussen de 18.000 en de 23.000 meegenomen worden. De kans bestaat dus inderdaad dat hier een onrendabele top ontstaat.

Echter zorgt deze variant er wel voor dat de gemeente voldoet aan de grote woningvraag, het niet toevoegen van verharding en het behouden van de groenstructuur. Ook zullen deze parkeerplaatsen privé toegekend worden. Hierdoor beland dus de last bij de nieuwe bewoners en niet bij de bestaande direct aanwonenden. Ook zullen hier geen groencompensatie en planschade kosten aan verbonden zijn, waardoor de onrendabele top verdwijnt. Voordeel voor de gebruikers is dat ze altijd over een parkeerplaats kunnen beschikken, en bestaande bewoners niet tegen blik aankijken. Optie 2 Huidig bestemmingplan behouden en in dit plan 60-70 woningen realiseren Om een eventuele onrendabele top te vermijden en de ontwikkelaars tegemoet te komen, kan overwogen worden om een andere parkeeroplossing te vinden door het aantal woningen te verkleinen. Het huidige bestemmingsplan staat namelijk meer dan alleen torens toe. Daarin zijn 7 woonvlakken bestemd waarvan in één vlak de 21 sociale appartementen van Volkshuisvesting kunnen worden gerealiseerd. In de overgebleven woonvlakken kunnen wooneenheden met parkeerplaatsen onder vlonders op het maaiveld ingepast worden. Deze parkeervoorziening kost ca. tussen de 5.000 en 7.500 euro maar kan door het dubbele grondgebruik, tuin op de vlonder, binnen de VON volledig terugverdient worden.

Afhankelijk van de woning-groottes kunnen hier 8-10 grondgebonden woningen per vlak gerealiseerd worden. 8 Woningen van 150-200 m² BVO of 10 woningen 115-160 m² BVO. Dit resulteert in 6*8= 48 koopwoningen en 21 sociale woningen. De tuinen van deze woningen zijn kleiner maar het openbaar groen is groter, waardoor meer mensen hier gebruik en plezier van hebben. In de bijlage zijn enkele voorbeelden toegevoegd. Dit past helemaal binnen het streven naar inclusieve en levensloopbestendige woningen. Dit plan kan in het huidige bestemmingsplan ontwikkeld worden, tast de huidige bestemde groenstructuur niet aan en heeft geen gevolgen voor de direct aanwonenden en resulteert dus niet in eventuele planschade. Optie 3 Bestemmingsplan wijzigen volgens aanvraag ontwikkelende partijen In de voorgestelde bestemmingplanwijziging wordt het parkeren in de openbare ruimte gesitueerd. Dit betekent dat de maatschappij opdraait voor de kosten en de ontwikkelende partijen maximaal profiteren van de winstmarges. Het lijkt mij dat er dan ook tegemoet gekomen moet worden aan de eisen die de direct aanwonenden stellen over de te behouden leef en woonkwaliteit. Gezien de groene ambities en de kosten voor aanleg van de parkeerplekken (grondkosten, grondwerkzaamheden, nutsvoorziening, waterafvoer, verlichting, beheer, aankleding) komen de kosten tussen de 3.500 en 5.000 euro per parkeerplaats uit.

De kavels én de verharde grond voor het parkeren neemt fors toe. Dit resulteert in hoge kosten voor groencompensatie waar de natuur en de

maatschappij de dupe van zijn. Volgens de TEEB Stadtool van de Rijksoverheid is ecologisch stadsgroen gewaardeerd op 213 euro de m²! De verschillen berekening tussen de bestemmingsplannen toon aan dat minimaal 3.500 m² aan groen verloren gaat met het voorstel tot wijzigen, twv 750.000€. Naast deze kosten komen sociale- en zorgkosten, door de goede impact van groen op sociaal verhouden en gezondheid. Kosten die juist voor de bewoners van Malburgen hoog zijn! Deze conclusie komt bovenop de eerdere ingediende stukken waarin ik u namens de 24 indieners geïnformeerd heb over de gevolgen en grote ontevredenheid over de ontwikkeling. En de nadrukkelijke vraag om de bestemmingplan wijziging te heroverwegen, dan wel ons tegemoet te komen. Met name door het verlies aan uitzicht en groen verliezen wij leef kwaliteit en woonwaarde. Wat resulteert in planschade die gezien de huidige woningprijzen ook snel zal oplopen. Conclusie matrix: Kosten parkeervoorziening Verantwoordelijke kosten Kosten groen compensatie Planschade omwonenden Maatschappelijke kosten impact planontwikkeling Voldoen aan dure/middel dure koopwoningen Voldoen aan de klimaat ambitie Voldoen aan woningvraag

Optie 1 18.000 -23.000€ Ontwikkelaar / koper Nee

Optie 2 5.000 - 7.500€ Ontwikkelaar / koper Nee

Optie 3 3.500 – 5.000 € Maatschappij

Nee Nee

Nee Nee

Ja Ja / Groot

Goed

Goed

Matig

Goed

Goed

Matig

Goed

Voldoende

Matig

213€ m²

Gesprek met ambtenaar gemeente, Volkshuisvesting, Koopmans en Bewonersgroep Malburgen op aanvraag wethouder Dit gesprek heeft plaatsgevonden en was zeer constructief. Constructief over de intenties van de bewonersgroep, die programmatisch stroken met de ambities van de bewoners. Een inclusieve wijk waar meer woningen en plek moet zijn voor kapitaalkrachtige bewoners. Een gezonde mix van sociaal en koop om een echte stadswijk te creëren. De ruimtelijke vertaling blijft echter het punt van discussie hierover is geen overeenstemming bereikt. Geconcludeerd is dat wegens Corona een cruciale participatie bijeenkomst niet heeft plaats gevonden. Namelijk die waarin met de aanwonenden zou moeten worden gecommuniceerd dat de torens zijn ingewisseld voor een muur van grondgebonden woningen met 4 laags woonaccenten. De betrokken ambtenaar geeft aan dat door Corona de communicatieve middelen binnen de gemeente zeer beperkt waren/zijn en dat gehoopt werd dat in het huidige plan alle belangen behartigt zouden zijn. Een gok die je mogelijk in een casino zou verwachten, maar die door de inbreng van onze zienswijze geloochenstraft wordt. De 900 brieven zijn pas uitgedeeld nadat het plan bij het college lag.

Corona heeft ons het afgelopen jaar al van veel vrijheid beroofd, maar door de manier van handelen hebben de gemeente en de ontwikkelende partijen ons ook van onze democratische rechten beroofd! Met vriendelijke groet, W. Hendriks

Bijlage 1 – voorbeelden betaalbare parkeeroplossingen

Dekwoningen in Groningen; 2 en 3 laags grondgebonden woningen zowel koop als sociale huur. Parkeren op maaiveld on der een vlonder met tuin. https://onix.nl/project/dekwoningen/

Kazerneterrein Nijmegen; Parkeren onder een vlonder, voorkant in het groen.

Nieuw Terbregge Rotterdam; Parkeren onder een vlonder wonen aan water en groen.