Woningschaarste en leefbaarheid in Amsterdam, 2023 def.pdf

Woningschaarste en leefbaarheid in Amsterdam, 2023 Rapportage ten behoeve van de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting en de Huisvestingsverordening Amsterdam1 2024

Colofon Gemeente Amsterdam, Wonen Postbus 1900, Postbus 1000 BX Amsterdam www.amsterdam.nl/wonen

Auteur: Kees Dignum (k.dignum@amsterdam.nl) Foto omslag: Kees Dignum (Gemeente Amsterdam) Vormgeving: OBT

Mei 2023

2

Inhoud Samenvatting en interpretatie 1 2

Voorwoord Inleiding 

7 10

Schaarste 3 Woningtekort in Nederland en MRA 4 Vestiging en vertrek in relatie tot schaarste  5 Veranderingen in de Amsterdamse woningvoorraad 6 Woningprijzen als indicatie voor vraag versus aanbod op de koopmarkt 7 Lange ‘wachttijd’ in het sociale huursegment 8 Schaarste in alle woningmarkt­segmenten van Amsterdam  9 Dure huur als dynamisch uitwijk­segment tussen sociale huur en koop 10 De verschillende uitingen van schaarste in de Amsterdamse wijken 11 Conclusie

14 16 19 24 27 29 32 37 38

Leefbaarheid 12 Leefbaarometer als nationale vergelijkingsbasis 40 13 Tevredenheidsscores uit WoON 42 14 Onderzoek Wonen in Amsterdam 44 15 Sociale samenhang: prettig samenleven 48 16 Veiligheid 49 17 Fysieke omgeving: schoon en heel 50 18 Leefbaarheid in relatie tot woninggebruik 52 19 Conclusie 55 Begrippenlijst56

Woningschaarste en leefbaarheid in Amsterdam, 2023

3

Samenvatting en interpretatie Schaarste • Dit rapport is opgesteld in het kader van de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting en de Amsterdamse Huisvestingsverordening 2024. • De woningschaarste laat zich het best uitdrukken in het jaarlijks geactualiseerde statistisch woningtekortcijfer. In 2022 heeft de MRA een tekortpercentage boven de 5%, in de jaren ’30 nog boven de 3% en pas daarna neemt het af tot een niveau van ‘gezonde spanning’. • De woningschaarste is in alle onderdelen van de Amsterdamse woningmarkt aanwezig. Schaarste is er in de sociale huur, vrije markthuur en koopsector. Ook in de verdeling naar de prijssegmenten sociaal segment, middensegment en duur segment wordt schaarste in de breedte gevoeld. • Amsterdam is de centrumgemeente van de MRA. Daar wordt de regionale woningschaarste het scherpst gevoeld. • Met een andere rekenwijze dan bij het statistisch woningtekort wordt meer rekening gehouden met woonwensen, en kan een cijfer voor Amsterdam afzonderlijk worden afgeleid. Amsterdam heeft volgens deze rekenwijze 200.000 woningen tekort. • Amsterdam kent in recente jaren een hoog buitenlands vestigingssaldo. Alleen in het pandemiejaar 2020 was dat saldo geslonken. In 2022 werd, vooral door het recordhoge buitenlands vestigingssaldo, een bevolkingsgroei bereikt van circa 18.000 inwoners.

• Amsterdam oversteeg door de samenvoeging met Weesp in de loop van 2022 de grens van 900.000 inwoners, met daarbij een woningaantal van ruim 460.000. Op 1 januari 2023 heeft de gemeente Amsterdam 918.193 inwoners en 474.735 woningen. • De coronapandemie heeft Amsterdams hoge binnenlands vertreksaldo niet doen veranderen. In de drie jaren 2019-2021 trekken per saldo afgerond 14.000 meer Amsterdammers naar elders in Nederland dan er zich uit andere gemeenten vestigen. In 2022 is dat cijfer zelfs hoger dan 15.000. • Het vertrek naar elders in Nederland ligt ruim drie maal zo hoog als men op basis van woonwensen van Amsterdamse huishoudens mag verwachten. • Op het verdeelplatform van sociale huurwoningen is het aantal inschrijvingen hoog en overtreft het aantal actief woningzoekenden (reagerend op advertentie) het aantal toebedeelde sociale huurwoningen met een factor 9. • De ‘wachttijd’ voor sociale huurwoningen is lang. Voor doorstromers in de sociale huur ligt het gemiddeld aantal inschrijfjaren rond 15 in recente jaren. Voor starters ligt dat gemiddeld op 10 jaar. Het gemiddelde voor deze twee groepen ligt op 13 jaar. • De prijzen op de koopmarkt zijn in 2022 extreem hoog in Amsterdam, met in een ruim genomen centrumzone gemiddelde vierkante meterprijzen boven de € 9.000 en nabij Vondelpark en Nieuwendammerdijk zelfs boven de € 11.000.

• In zeven jaar tijd is het Amsterdamse prijspeil van bestaande koopwoningen een factor 1,5 boven het Nederlandse niveau gestegen. De prijzen van koopwoningen lagen in het eerste kwartaal van 2023 in Amsterdam gemiddeld op afgerond € 565.000. Door de snel stijgende hypotheekrente in 2022 en afnemende leencapaciteit trad in dit vierde kwartaal 2022 een daling op in de koopprijs, die licht doorzette in het eerste kwartaal van 2023. • In 2022 ligt het gemiddelde prijsniveau van koopwoningen in 12 van de 110 wijken boven € 800.000. In de stadsdelen Nieuw-West, Zuidoost en Noord ligt de gemiddelde prijs vaak tussen € 300.000 en 500.000. Wijken met een gemiddelde prijs lager dan € 300.000 zijn er in 2022 niet meer.

4

Woningschaarste en leefbaarheid in Amsterdam, 2023

• De particuliere huursector in Amsterdam is sterk gegroeid, met name de vrije markthuur. Ook in dit segment van de markt heerst schaarste, gezien de hoge huurprijzen en de gebleken gevoeligheid van de huurprijzen voor de fluctuatie in de buitenlandse migratie. De vrije markthuur is, omdat velen er kort wonen en ook willen verhuizen, voor de bewoners vaak een tijdelijk uitwijksegment tussen sociale huur en koop, die financiële drempels hebben om er te gaan wonen. • Ook in de vrije markthuur van particuliere verhuurders liggen de prijzen een factor 1,5 boven het landelijk gemiddelde. • Begin 2023 lijkt door het in werking treden van nieuwe beleidsmaatregelen (opkoopbescherming in 2022, minder gunstige belastingregels bij verhuur in 2023, extra aangekondigde huurprijsregulering voor de middenhuur in2024), de animo om te verhuren af te nemen. Dat kan leiden tot meer verkoop van huurwoningen en groei van de koopsector. De oplopende hypotheekrente (in 2022 van 1% naar 4%) is een factor die hier tegenin werkt. • Een toenemend aantal Amsterdamse wijken heeft een aanzienlijk aandeel vrije markthuur. • In die vrije markthuur manifesteert schaarste zich als hoge verhuismobiliteit. In wijken waar veel sociale huur voorkomt manifesteert schaarste zich juist als lange wachttijd en lage omloopsnelheid.

Ook in de koopsector laat schaarste zich zien als lage dynamiek en hier juist hoge prijzen en selectieve toegankelijkheid. • Doordat de samenstelling van wijken naar woningmarktsegmenten sterk verschilt en ook snel verandert, is er ook ruimtelijk veel verschil in de manier waarop en voor welke bevolkingsgroepen woningschaarste zich manifesteert en in de tijd verandert.

Leefbaarheid • Leefbaarometer is het nationale leefbaarheidsonderzoek waarmee het mogelijk is de Amsterdamse leefbaarheidsscore te vergelijken met het Nederlandse cijfer. • Leefbaarometer is een combinatie van ruimtelijk gedifferentieerde bewonersoordelen (WoON) over de woonomgeving en marktpreferenties op de koopwoningenmarkt. • In die combinatie komen Amsterdam en andere grote steden tot bovengemiddelde scores, wat vooral is terug te voeren op de aantrekkingskracht van voorzieningen waaronder de banenbereikbaarheid. • Voor deze rapportage is het echter logisch de beide delen van Leefbaarometer te scheiden. De marktpreferenties vloeien namelijk voort uit de locatiekeuzes van verhuizenden die de beleefbare omgevingskwaliteit van hun zoeklocaties slechts in abstracte termen kennen. De ruimtelijke weerslag van hun preferenties is al zichtbaar gemaakt in het schaarstedeel van dit rapport. Voor het leefbaarheidsdeel van dit rapport staan de bewonersoordelen centraal. Juist de niet verhuizende huishoudens hebben een goed beeld van de kwaliteit van de woonomgeving die hen omringt. • Als alleen naar de bewonersbeleving gekeken wordt, ligt de omgevingskwaliteit in Amsterdam lager dan het landelijk gemiddelde, zij het dat het Amsterdamse cijfer naar de Nederlandse score toegroeit.

• De dimensies ‘sociale samenhang’ en ‘overlast en onveiligheid’ dragen het meest bij aan de lagere scores van Amsterdam en andere steden ten opzichte van de landelijke cijfers. • Het onderzoek Wonen in Amsterdam geeft de beste mogelijkheden om de ontwikkeling van de bewonersoordelen over de leefbaarheid in zijn verschillende dimensies in de tijd te volgen. In de twee decennia van 2001-2021 is er een continue stijging van het gemiddelde rapportcijfer voor de buurt in Amsterdam. • Wonen in Amsterdam geeft ook de mogelijkheid de bewonersoordelen over leefbaarheidsonderwerpen op het lage schaalniveau van wijken te volgen. • De leefbaarheid is in Amsterdam het hoogst in de stadsdelen Centrum en Zuid. De ontwikkeling is het sterkst stijgend in de stadsdelen West en Oost. In Noord, NieuwWest en Zuidoost is er eveneens een stijgende waardering, maar wel beneden het Amsterdams gemiddelde.

Woningschaarste en leefbaarheid in Amsterdam, 2023

5

• Sociale samenhang hangt het sterkst samen met het algemene leefbaarheidscijfer. Wijken met lagere scores liggen in Noord, Zuidoost, West en vooral in Nieuw-West. • Op de dimensie ‘veiligheid’ worden lagere cijfers gegeven dan op sociale samenhang. Wijken met de laagste scores bevinden zich in Zuidoost en Nieuw-West. • Ook op de dimensie ‘schoon en heel’ worden lage gemiddelde cijfers gegeven met opnieuw de laagste scores in de wijken van Nieuw-West, Noord en Zuidoost. • Wonen in Amsterdam geeft de mogelijkheid vragen te stellen over specifiek Amsterdamse fenomenen. Zo laat de vraag over overlast van vakantieverhuur een ruimtelijk patroon zien dat sterk lijkt op de spreiding van het aanbod van accommodaties voor vakantieverhuur. • Dat herkenbare ruimtelijke patroon is er ook bij een vraag over overlast van verhuur van kamers. Het betreft een andere vorm van alternatief woninggebruik dat middels wijkquota wordt toegestaan.

6

Woningschaarste en leefbaarheid in Amsterdam, 2023

1

Voorwoord

Op grond van de Huisvestingswet 2014 kunnen gemeenten regels opstellen voor de verdeling van schaarse huurwoningen en regels waarmee wijzigingen in de voorraad van zowel huur- als koopwoningen worden gereguleerd. Voor de inzet van dit instrumentarium dient een gemeenteraad aan te tonen dat er sprake is van schaarste aan woningen. Een huisvestingsverordening heeft een geldigheidstermijn van vier jaar. De huidige huisvestingsverordening dateert van 2020 en moet daarom worden vervangen. De rapportage ‘Schaarstepatronen op de Amsterdamse woningmarkt’ uit 2019, behorend bij de Huisvestingsverordening 2020, moet daarmee ook geactualiseerd worden. De recentere rapportage ‘Schaarste op de Amsterdamse woningmarkt 2022’, uit mei 2022, hoort ook nog bij de verordening van 2020 en werd gemaakt omdat Amsterdam en Weesp in 2022 fuseerden.

Relatie met de huisvestingsverordening en met de woonvisie In de wijziging van de Huisvestingswet wordt de schaarsteonderbouwing niet alleen gerelateerd aan de nieuwe of geactualiseerde gemeentelijke huisvestingsverordening maar ook aan de gemeentelijke woonvisie1: ‘….introduceert deze wetswijziging de verplichting voor gemeenten om, zodra zij een nieuwe huisvestingsverordening willen gaan introduceren of een bestaande huisvestingsverordening gaan wijzigen vanwege overwegingen die enkel samenhangen met schaarste, in de woonvisie (die vanuit Woningwet reeds verplicht is) de schaarste te onderbouwen…..2 Daarnaast wordt in de wijziging van de Huisvestingswet de mogelijkheid gecreëerd om vanwege het behoud van de leefbare omgeving een huisvestingsverordening vast te stellen. Daarvoor is het van belang om in de woonvisie te onderbouwen dat de huisvestingsverordening bijdraagt aan het behoud van de leefbaarheid.3

Lokale invulling van het begrip schaarste De regering heeft bepaald dat gemeenten zelf moeten definiëren wat schaarste is. Dat blijkt uit enkele passages in de memorie van toelichting bij de wijziging van de Huisvestingswet 2014.4 In deze memorie vraagt de VNG van het Rijk nadere duiding van het begrip schaarste. Het antwoord is: ‘De regering zal hier niet nader in voorzien, juist om te voorkomen dat gemeenten te ver ingeperkt worden bij het vaststellen van (verschillende vormen van) schaarste’.5 Het IPO vraagt in de wet het minimumniveau te bepalen waaraan de onderbouwing van schaarste zou moeten voldoen. Ook dit voorstel wordt ‘niet door de regering overgenomen omdat het vaststellen van een minimum­ niveau aan schaarste lokaal bepaald is en daarmee per gemeente kan verschillen’.6 De gemeente Amsterdam stelt het woningtekortcijfer, dat jaarlijks voor de Metropoolregio Amsterdam wordt geactualiseerd door ABF-Research, centraal in de definitie van woningschaarste. Daarnaast wordt in het eerste deel van dit rapport nog een veelheid van indicatoren besproken die gezien kunnen worden als uitingen of gevolgen van schaarste, zoals hoge woningprijzen in de vrije marktdelen van de voorraad of

1 2 3 4 5 6

De wettelijk verplichte woonvisie draagt in Amsterdam de naam Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting. Kamerstukken II, 2020-2021, 36190, nr. 3, onderdeel 3.3.3 Voorwaarden voor het gebruik van de Huisvestingswet 2014. Ibidem. Kamerstukken II, 2020-2021, 36190, nr. 3. Kamerstukken II, 2020-2021, 36190, nr. 3, onderdeel 7 Advies en consultatie. Ibidem.

Woningschaarste en leefbaarheid in Amsterdam, 2023

7

wachttijden in het sociale huurgedeelte. De essentie van het schaarstedeel van het rapport is dat het tekort groot is en doorwerkt in alle onderdelen van de woningvoorraad en woningmarkt van Amsterdam. In de opeenvolgende schaarsteonderbouwingen van Amsterdam is aan het bespreken van extra indicatoren en onderdelen van de woningvoorraad steeds meer aandacht besteed. Dat werd ook onderkend in twee uitspraken van de Raad van State inzake bezwaar bij een bestuurlijke boete voor onrechtmatige vakantieverhuur. De Raad van State heeft voor zijn uitspraken niet alleen het eerste Amsterdamse schaarsterapport7 meegewogen maar ook de volgende Amsterdamse schaarsterapporten en enkele in de rapporten genoemde achtergronddocumenten. De Raad van State concludeert na bestudering van de rapporten: ‘Met deze rapporten heeft het college voldoende onderbouwd dat alle woonruimte in Amsterdam schaars is, ook woningen in het hoogste segment’.8 Om deze uitspraak te ondersteunen verwijst de Raad van State naar de verhouding van inkomensgroepen en woningmarktsegmenten, de hoge prijzen, de huishoudensgroei in relatie tot de bouwplannen, zoals in de genoemde rapporten aan de orde komt. De gemeente Amsterdam hanteert geen cijfers over schaarste voor lagere ruimtelijke schaalniveaus zoals gebieden, wijken en buurten.

Ook hierover heeft de Raad van State een duidelijke uitspraak gedaan bij een kwestie inzake kamerverhuur in de gemeente Rotterdam. De uitspraak van de afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State luidt: Schaarste moet zorgvuldig worden vastgesteld. Er moet in ieder geval onderscheid worden gemaakt in woningtypes en prijssegmenten. Dit kan aanleiding geven tot vaststelling van schaarste op wijkniveau, afhankelijk van de plaatselijke situatie op de woningmarkt. Een specificatie op wijkniveau is echter geen verplichting op grond van de Hvw. De Afdeling volgt het college dan ook in zijn standpunt dat als voldoende is onderbouwd dat in de hele gemeente sprake is van schaarste aan bepaalde types en segmenten woningen, dit niet nader gespecificeerd hoeft te worden op wijkniveau.9 Toch zal het wijkniveau in dit rapport met betrekking tot schaarste wel ter sprake komen: namelijk om te laten zien dat de differentiatie naar prijssegmenten in de wijken van invloed is op de manier waarop schaarste zich voordoet en welke categorieën huishoudens er vooral mee te maken hebben.

Lokale invulling van het begrip leefbaarheid Daarnaast wordt in aanvulling op de komst van de Wet toeristische verhuur van woonruimte de mogelijkheid geïntroduceerd …’om ook op grond van het behoud van de leefbaarheid regels te introduceren inzake woonruimtevoorraadbeheer in den brede. Hiermee krijgen gemeenten een extra instrument in handen om ongewenste verkamering en de daarmee gepaard gaande overlast en grote druk op de openbare ruimte te voorkomen’.10 De gemeente Amsterdam sluit zich aan bij de uitleg van de wetgever bij het begrip leefbaarheid. In de memorie van toelichting wordt opgemerkt dat het bij de leefbaarheidskenmerken niet gaat om bevolkingssamenstelling en sociale kenmerken, maar om de effecten van woonruimtevoorraadbeheer op de leefbaarheid van de openbare ruimte. De memorie van toelichting geeft als voorbeelden een tekort aan parkeerplekken, te veel afvalcontainers, geluidsoverlast en vervuiling. Daarnaast worden in de memorie van toelichting bij de Wet toeristische verhuur van woonruimte andere vormen van overlast genoemd die kunnen optreden bij toeristische verhuur van woonruimte en effect hebben op de leefbaarheid van de woonomgeving.11 Onder

7 8 9 10

Gemeente Amsterdam (november 2014), Schaarstepatronen in de woningvoorraad van stadsregio Amsterdam. ABRvS, ECLI:NL:RVS:2022:3011 en ABRvS, ECLI:NL:RVS:2022:3008. ABRvS, ECLI:NL:RVS:2023:484. Kamerstukken II, 2020-2021, 36190, nr. 3, onderdeel 3.2.1. Sturen op het behoud van leefbaarheid bij woonruimtevoorraadbeheer. 11 Kamerstukken II, 2019-2020, 35353, nr. 3, p. 3 en 5.

8

Woningschaarste en leefbaarheid in Amsterdam, 2023

leefbaarheid wordt in deze tekst ook de invloed op openbare orde en veiligheid genoemd en de invloed op het karakter van de sociale cohesie van de buurt. Sociale cohesie is vaak de verzamelterm voor de mate waarin men zich thuis voelt in de buurt, hoe men de sociale omgang in de nabije omgeving ervaart. Voor het in kaart brengen van sociale cohesie en de ervaring met fysieke en sociale kenmerken van de directe woonomgeving stelt de gemeente Amsterdam onderzoek naar de bewonersoordelen centraal.

Woningschaarste en leefbaarheid in Amsterdam, 2023

9

2

Inleiding

In de vorige paragraaf is de plaats van dit rapport in relatie tot de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting12 en Huisvestingsverordening Amsterdam, 2024 gemarkeerd. Daarnaast is aangegeven dat het statistisch woningtekort en de bewonersoordelen over de leefbaarheid centraal staan in de twee delen van dit rapport. In het schaarstedeel staat het statistisch woningtekort centraal. In dat cijfer wordt uitgedrukt hoeveel woningen er te weinig zijn om aan de vraag en huishoudensontwikkeling tegemoet te komen. Achter het tekort gaan demografische tendensen schuil, waarvan vestiging en vertrek de belangrijkste zijn, met daar tussenin de huishoudensontwikkeling. Amsterdam heeft een hoge in- en uitstroom. En tussen instroom en uitstroom gebeurt er veel met mensen. Amsterdam wordt wel een emancipatiemachine of een opwerkfabriek genoemd.13 Dat slaat zowel op de ontwikkeling die pas gevestigde Amsterdammers doormaken op het gebied van scholing, arbeidsdeelname, loopbaan en inkomen als op de huishoudensloopbaan van alleenstaande naar eventueel samenwonen en gezinsvorming. Vaak gaat de toename van de financiële mogelijkheden gelijk op met de veranderende woningbehoefte, meestal met oriëntatie op meer vierkante meters, wat leidt tot volgende stappen in de wooncarrière.

Hoewel bij menigeen dit patroon niet aan de orde is (bijvoorbeeld door flexibilisering van de arbeidsmarkt en schaarste op de woningmarkt), is dit voor velen een bekende persoonlijke ontwikkellijn. Voor veel huishoudens liggen deze vervolg­ stappen op de levenspaden in Amsterdam zelf, anderen oriënteren zich op de regio, andere delen van het land of zelfs het buitenland. Dat Amsterdam gemiddeld kleine woningen heeft ten opzichte van de omgeving is een basisgegeven.14 De schaarste aan grote woningen wordt in dit rapport echter niet nader uitgewerkt, al is het wel een van de drijvende krachten achter migratie vanuit Amsterdam naar elders. Daarnaast worden in het rapport indicatoren zoals woningprijzen en wachttijden besproken. Deze thema’s van de woningmarkt zijn te interpreteren als de uitingen van schaarste. Daar waar de schaarste hoog is, lopen prijzen op en moet langer geduld betracht worden dan in gebieden waar de markt meer ontspannen is.

Woningvoorraad versus woningmarkt, blijven wonen versus verhuizen Woningprijzen en wachttijden zijn bekende indicatoren van de woningmarkt, maar in het rapport worden zowel cijfers gepresenteerd over de woningmarkt als over de woningvoorraad. Vaak worden beide termen als synoniem gebruikt, maar in een groot deel van de voorraad treden geen transacties of mutaties op: daar heeft ‘markt’ geen betekenis. Ook zonder markt is het van belang om de veranderende verhoudingen te kennen in de Amsterdamse woningvoorraad in relatie tot de inkomensverdeling. Hoe verandert de potentiële speelruimte van de verschillende inkomensgroepen in Amsterdam? De kwestie markt of niet-markt is ook van belang vanuit het bewonersperspectief. Alleen de bewoners met een wens om te gaan verhuizen oriënteren zich op de markt van beschikbare woningen. En pas als er werkelijk verhuisd wordt, is er een marktfeit op te tekenen. Veel bewoners zijn niet van plan te gaan verhuizen en houden zich (voor

12 Met de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting wordt voldaan aan de wettelijke verplichting voor het hebben van een gemeentelijke woonvisie. 13 Platvoet, L. en M. van Poelgeest (2005), Amsterdam als emancipatiemachine. THOTH, Bussum. De term ‘opwerkfabriek’ gebruikte de Amsterdamse burgemeester Job Cohen in zijn nieuwjaarstoespraak, 1 januari 2006. 14 https://www.cbs.nl/nl-nl/achtergrond/2018/22/woonoppervlakte-in-nederland. In Nederland is het gemiddeld woonoppervlak per persoon 53 m2; in Amsterdam gemiddeld 40 m2.

10

Woningschaarste en leefbaarheid in Amsterdam, 2023

langere tijd) afzijdig van de markt. Zij zullen alleen indirect iets merken van de verhouding van vraag en aanbod. Woningschaarste is daarom voor veel Amsterdammers geen onderwerp van eigen ervaring en voor anderen juist een stressfactor van de eerste orde. Huishoudens die blijven wonen hebben juist wel te maken met de kwaliteit van de woonomgeving die zij dagelijks beleven, de leefbaarheid. Huishoudens die gaan verhuizen, en zeker al ze naar een andere gemeente gaan, hebben daarentegen meestal slechts een abstract idee van de leefbaarheid op de locaties die ze onderzoeken en uiteindelijk kiezen. Het onderwerp leefbaarheid komt in het tweede deel van dit rapport aan de orde.

Schaarste in alle onderdelen van de markt en voor alle groepen De woningvoorraad valt uiteen in sociale huur, vrije markthuur en eigenaar-bewoning. In de sociale huur uit de schaarste zich op verschillende manieren. In Amsterdam en de voormalige Stadsregio Amsterdam worden beschikbare sociale huurwoningen van corporaties tot en met het jaar 2022 aangeboden op het internet-platform WoningNet. Het jaarlijks aantal ‘toewijzingen’ van sociale huurwoningen aan woningzoekenden uit de doelgroep ten opzichte van het aantal actief woningenzoekenden (minstens een maal gereageerd op een advertentie) levert een percentage op dat erop wijst dat aanbod en vraag ver uit balans zijn.15 Gemiddelde benodigde inschrijfduur bij acceptatie van een woning is een andere variabele die de scheve verhouding in deze deelmarkt aantoont. In de sociale huur uit schaarste zich niet in hoge huurprijzen, want die zijn gereguleerd en (deels) gemaximeerd door het woningwaarderingsstelsel. In de sociale huur doet de schaarste zich voelen als traagheid, en dat voor alleen de huishoudens van de inkomensgroep tot € 44.035 (dat is in 2023 voor eenpersoons­ huishoudens de toegangsgrens voor sociale huur, voor meerpersoonshuishoudens ligt deze bij € 48.625). De sociale huur is alleen toegankelijk voor huishoudens met een jaarlijks vastgesteld maximum-inkomen.

Daarnaast worden er aan zittende huurders extra huurverhogingen opgelegd als hun inkomen hoger is dan die toelatingsgrens. Dat is een maatregel om goedkoop scheefwonen te ontmoedigen. Hierdoor is de sociale huur steeds exclusiever geworden, zij het met een gereguleerde huurprijs. Veel huishoudens boven deze inkomensgrens zouden, als zij willen verhuizen, graag een koopwoning willen omdat dat belastingvoordelen met zich meebrengt en bijdraagt aan vermogensopbouw. De koopsector is echter een deel van woningmarkt dat onder invloed van schaarste steeds exclusiever toegankelijk is. Zou men een woning willen kopen met een inkomen op die zonet genoemde sociale huurgrens, dan is dat in Amsterdam niet mogelijk als men die woning wil financieren met een hypotheek. Begin 2023 laat dat inkomen een maximale hypotheek van € 187.000 toe.16 Daar is in Amsterdam vrijwel geen woning voor te vinden. Ook met een middeninkomen (volgens de Amsterdamse definitie van het middeninkomen, maximaal € 69.573 in 2023) is er in Amsterdam bijna niets te vinden voor het bijpassende hypotheekbedrag tot € 326.00017. Amsterdamse koopwoningen zijn, als men volledig afhankelijk is van een hypotheek, dus alleen toegankelijk voor huishoudens met de hogere inkomens. In de koopsector wordt schaarste dus getypeerd door prijs en exclusiviteit.

De vrije markthuur is vaak het tussensegment voor huishoudens met te weinig geld of financieringsmogelijkheden voor een koopwoning en voor huishoudens met een te hoog inkomen voor sociale huur. Doordat de vraag vanuit deze twee kanten sterk 15 Cijfers over het nieuwe woonruimteverdelingssysteem, dat begin 2023 in werking trad, zijn nog niet beschikbaar. 16 Het maximale inkomen voor sociale huur is gestegen van € 40.765 in 2022 naar € 44.035 in 2023. Door de gestegen rente in 2022 is de leencapaciteit niet meegestegen met deze inkomenssprong, maar juist gedaald van €192.000 begin 2022 naar € 187.000 begin 2023 (en € 188.000 in 2021). 17 Ter vergelijking: € 324.000 in 2022, € 314.000 in 2021.

Woningschaarste en leefbaarheid in Amsterdam, 2023

11

toenam, is de vrije markthuur sterk gegroeid als deel van de woningvoorraad en nog sterker als deel van de woningmarkt. De schaarste uit zich hier in hoge huurprijzen. Daarnaast is de hoge omloopsnelheid, de dynamiek, typerend. Het is echter geen dynamiek die duidt op voldoende verbetering van de woonsituatie. De huurprijzen zijn voor lage middeninkomens vaak zo hoog dat het tot onwenselijk hoge woonlasten leidt. Steeds meer lage inkomens en lage middeninkomens wonen in woningen die niet passen bij hun inkomen en dat leidt tot betaalbaarheidsproblemen. Hierdoor verhuist men, als men de kans krijgt, weer snel door naar een woning met een betere prijs/ kwaliteitverhouding. Of soms komt zelfs daar niets van terecht omdat men moet verhuizen vanwege een tijdelijk huurcontract. Huishoudens met hogere inkomens kunnen de hoge huurprijzen beter aan, maar weten dat zij in de koopsector, ondanks de hoge prijzen aldaar een betere woonlast zouden hebben. Ook zij blijven op zoek naar een betere deal. Omdat schaarste in de drie marktdelen sociale huur, vrije markthuur en koop zo verschillend uitwerken (traagheid in de sociale huur, hypermobiliteit in de vrije markthuur en een hoge prijzen in de koopsector) is het ook van belang om aandacht te besteden aan de samenstelling van de wijken naar deze drie segmenten. Dat komt in de paragrafen 5 en 10 aan de orde.

Leefbaarheid Het tweede deel van dit rapport betreft het onderwerp leefbaarheid. Met de nationale Leefbaarometer kan de Amsterdamse leefbaarheid met de nationale score worden vergeleken. Leefbaarometer bestaat uit twee onderdelen: de bewonersoordelen over de woonomgeving en het ruimtelijk patroon dat voortkomt uit marktpreferenties op de koopwoningenmarkt. Dit tweede onderdeel van Leefbaarometer, waarbij stedelijke locaties hoog gewaardeerd worden vanwege de hoge voorzieningendichtheid en banenbereikbaarheid, past echter beter bij de analyse over schaarste. De kwaliteit van de dagelijks ervaren woonomgeving wordt het best in beeld gebracht met de bewonersoordelen van huishoudens die op de locatie wonen en niet noodzakelijkerwijs van plan zijn te gaan verhuizen. Met deze bewonersoordelen uit de landelijke Leefbaarometer wordt ook het best aangesloten bij het onderzoek Wonen in Amsterdam (WiA) waarmee sinds 2001 elke twee jaar de leefbaarheid van de bijna honderd wijken wordt gemonitord. Met WiA kan bovendien worden ingezoomd op de verschillende dimensies van leefbaarheid zoals sociale cohesie en veiligheid in de wijken. Ook verschillende scores op de fysieke kwaliteit van de woonomgeving worden in WiA gemeten.

Het onderzoek geeft tevens de mogelijkheid om overlastbeleving van alternatief (maar toegestaan) gebruik van woningen en woonomgeving te meten, zoals de effecten van vakantieverhuur en kamerverhuur. Wonen in Amsterdam is ook een belangrijke bron voor het schaarstedeel van dit rapport, bijvoorbeeld waar het de verhoudingen in de woningvoorraad van Amsterdam en de wijken van Amsterdam betreft en de verhouding tussen inkomens­ groepen en bijpassende woningmarktsegmenten. De recentste versie van Wonen in Amsterdam betreft het jaar 2021.

12

Woningschaarste en leefbaarheid in Amsterdam, 2023

Schaarste

Woningschaarste en leefbaarheid in Amsterdam, 2023

13

3

Woningtekort in Nederland en MRA

Om woningschaarste te beschrijven staan de jaarlijks geactualiseerde cijfers van ABF Research over het statistisch woningtekort centraal. Deze worden tevens door het Ministerie van Binnenlandse Zaken gebruikt in nationale woningmarktrapportages18 en in de Nationale Woon- en Bouwagenda die in maart 2022 werd gepresenteerd.19 Figuur 1 Woningtekort in Nederland 2017-2025 350.000

331.000 294.000

300.000 250.000

315.000

326.000

326.000

325.050

2023

2024

2025

279.000

262.000 242.000

200.000 150.000 100.000 50.000 0 2017

2018

2019

2020

2021

2022

Bron: ABF Research (2022), https://primos.abfresearch.nl/jive

Figuur 2 Woningtekort in de Metropoolregio Amsterdam en Nederland (%), 2022-2050 2022

2025

2030

2035

2040

2045

2050

0,0 1,0 1,4

1,8

3,0

2,8

4,0

3,9

5,0 6,0

1,4

1,5

2,0

3,9

3,2

2,9

2,8

2,8

3,8

4,9 5,4 MRA

Nederland

Bron: ABF Research (2022), https://primos.abfresearch.nl/jive

Het nationale woningtekort ligt in 2022 op 315.000. Het voorgaande jaar 2021 vertoonde het woningtekort een lichte daling als gevolg van de geringere bevolkingsgroei (vooral verminderde immigratie) tijdens de coronapandemie. In de volgende jaren verwacht ABF-Research een lichte verdere stijging van het woningtekort, waarmee het aantal

18 Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (2021), Staat van de Woningmarkt, jaarrapportage 2021. Deze notareeks werd in december 2022 opgevolgd door een nieuwe reeks, de Staat van de Volkshuisvesting. 19 Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (maart 2022), Nationale woon- en bouwagenda.

14

Woningschaarste en leefbaarheid in Amsterdam, 2023

woningen dat Nederland tekort komt weer op vergelijkbaar niveau ligt als in 2020, het jaar voorafgaand aan de pandemie. Het woningtekort in de Metropoolregio Amsterdam (MRA) ligt in 2022 op 64.160 (vergelijking 2021: 64.730) en ook voor de MRA wordt de komende paar jaren een verdere stijging van de tekortcijfers verwacht. Daarna kan het tekort afnemen naar percentuele waarden die gezien worden als een normale spanning op de woningmarkt (ca. 2%). Een situatie van complete ontspanning (geen woningtekort) kan negatieve gevolgen hebben zoals risico’s op leegstand, problemen met verkoop- en verhuurbaarheid en waardedaling in kwetsbare segmenten aldus ABF-Research.20 Figuur 2 laat zien dat in de Metropoolregio Amsterdam deze normale spanning pas over enkele decennia begint te gloren en dat in de eerste jaren gerekend moet worden met een tekort dat ruim boven de 5% ligt, en dat pas in de jaren ’30 zal dalen naar een niveau dat momenteel het nationale tekort typeert, 3 à 4%. In het woningtekort zoals dat jaarlijks berekend wordt, komen onder andere de verwachte ontwikkeling van het aantal huishoudens en van het aantal woningen samen. Er worden 15.000 woningen per jaar gebouwd in de MRA21, maar de verwachte huishoudensgroei overtreft de toename van de woningvoorraad in de Metropoolregio. Amsterdam neemt gemiddeld de helft van die MRA-productie voor zijn rekening.

Enkele jaren na de financiële crisis van 2008 werd de bouwproductie in Amsterdam flink opgeschroefd. Vanaf 2014 werden elk jaar meer dan 5.000 woningen in aanbouw genomen, en in drie jaren van die tijdreeks zelf meer dan 8.000.22 In 2022 besteedde de jaarlijks gepresenteerde Atlas voor gemeenten een analyse van het woningtekort. De onderzoekers van deze Atlas operationaliseerden op een iets andere manier vraag en aanbod dan ABF-Research doet bij de berekening van het statistisch woningtekort. Deze andere benadering, waarbij meer gebruik gemaakt wordt van de woon- en verhuiswensen uit het nationale onderzoek WoON2018, leidt tot een resultaat dat men de ‘woondrukindex’ noemt. Deze woondruk ligt ruim honderdduizend woningen hoger dan het bekende woningtekortcijfer van ABF-Research, namelijk op 390.000. De Atlas-onderzoekers voegen hieraan toe dat het cijfermatige verschil tussen woondrukindex en woningtekort verklaard kan worden doordat er verschil kan bestaan tussen wat mensen zeggen te willen (WoON) en wat ze uiteindelijk doen op de woningmarkt. Daarom beschouwt men het woondrukcijfer dat men zelf berekende als de bovengrens van de landelijke krapte op de woningmarkt en het statistisch woningtekort als de ondergrens.23 Een extra voordeel van de benadering van Atlas is dat tekortcijfers voor alle gemeenten groter dan 100.000 inwoners worden weergegeven.

Men rapporteert dat de druk het hoogst is in de Randstad, met name in en rond Amsterdam, Utrecht en ’t Gooi. Voor elke woning staan daar anderhalf tot twee potentiële huishoudens in de rij.24 Amstelveen voert de ranglijst aan, maar in absolute cijfers is de woondruk het hoogst in Amsterdam. De hoofdstad telt met de woondrukindex-analyse een tekort van ruim 200 duizend woningen.25

20 Gopal, K. e.a. (2022), Primos 2022, Prognose van bevolking, huishoudens en woningbehoefte, pagina 28. 21 MRA Bureau (2020), Metropoolregio Amsterdam, Internationale topregio met hoge leefkwaliteit. Agenda voor een toekomstbestendige en evenwichtige metropool 2020-2025. In deze MRA-agenda 2.0 wordt een bouwambitie tot 2025 van gemiddeld 15.000 woningen genoemd. In de Woondeal van MRA met het Rijk is afgesproken in de jaren 2022-2030 171.200 woningen te bouwen, waarvan Amsterdam er 67.500 voor zijn rekening neemt, ofwel gemiddeld 7.500 per jaar. 22 https://www.nul20.nl/hoge-nieuwbouwproductie-amsterdam-ondanks-slechtere-omstandigheden. 23 Mandemakers, J. e.a. (2022), Atlas voor gemeenten, 2022, Wonen, pagina 16-17. Men vergelijkt het woondrukindexcijfer van 390.000 met het statistisch woningtekort van het jaar 2018, namelijk 279.000. 24 Ibidem, pagina 19. 25 Ibidem. In de benadering van Atlas voor gemeenten wordt geen woondrukcijfer gegeven voor de MRA.

Woningschaarste en leefbaarheid in Amsterdam, 2023

15

4 Vestiging en vertrek in relatie tot schaarste Amsterdam kent sinds 2008 een gemiddelde bevolkingsgroei van ruim 10.000 mensen per jaar. Alleen het jaar dat de coronapandemie toesloeg groeide de populatie bijna niet. De bevolkingsgroei is een optelsom van geboorten minus sterfte en migratie die de gemeentegrens passeert. Amsterdam oversteeg door de samenvoeging met Weesp in de loop van 2022 de grens van 900.000 inwoners , met daarbij een woningaantal van ruim 460.000.26 Op 1 januari 2023 heeft Amsterdam 918.193 inwoners en 474.735 woningen.27 Het binnenlands vertrek uit Amsterdam is per saldo de afgelopen jaren flink toegenomen. In 2015 sloeg het binnenlands vestigingsoverschot om in een vestigingsoverschot, dat in de volgende jaren snel doorschoot naar rondom 14.000 in de drie jaren 2019-2021. In 2022 vertrokken er zelfs meer dan 15.000 mensen meer uit Amsterdam naar overig Nederland dan er zich in Amsterdam vestigden uit een andere gemeente. Figuur 3 Binnenlandse vestiging in en vertrek uit Amsterdam, 1995-2022 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000

Binnenlandse vestiging

2022

2021

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

0

Binnenlands vertrek

Bron: Gemeente Amsterdam, O&S (2022). Voor het jaar 2022: schatting op basis van voorlopige maandcijfers CBS

Het toegenomen vertrek uit Amsterdam heeft maar één jaar voor enige verlichting gezorgd in Amsterdam omdat tegelijkertijd de buitenlandse vestiging sterk afnam en het buitenlands migratiesaldo in 2020 veel minder hoog was dan in voorgaande jaren, namelijk afgerond 10.000 ten opzichte van bijna negentien duizend in 2019 en ruim zestien duizend in 2018. In 2021 was het buitenlands vestigingssaldo echter weer bijna zo hoog als in 2019. 2022 spant de kroon met een buitenlands vestigingssaldo van ongeveer 30.000 mensen. Bij het schrijven van dit rapport wordt nog gerekend met de officieuze CBS maandcijfers, maar duidelijk is wel dat de migratie naar Nederland in 2022 extreem hoog is, en Amsterdam pakt daar een relatief hoog aantal van mee.28

26 Ter gelegenheid van de samenvoeging van Amsterdam en Weesp werd het rapport ‘Schaarste op de Amsterdamse woningmarkt 2022’ gepubliceerd, met speciale aandacht voor Weesp (Gemeente Amsterdam, mei 2022). 27 https://onderzoek.amsterdam.nl/interactief/dashboard-kerncijfers 28 https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2022/43/bevolking-gegroeid-naar-17-8-miljoen-inwoners-vooral-door-migratie

16

Woningschaarste en leefbaarheid in Amsterdam, 2023

In het woningtekort zoals dat in de vorige paragraaf aan de orde kwam, is een veelheid van factoren in de berekening meegenomen. Toch is het zinvol om het binnenlands vertrek uit Amsterdam te relateren aan de verhuiswensen van Amsterdammers. Figuur 4 Aandeel Amsterdamse huishoudens dat zeker wil verhuizen 35 31

29

30 26

27

26

26

25

25

25

24

26

26

2015

2017

35

22

20 15 10 5 0

1997

1999

2001

2003

2005

2007

2009

2011

2013

2019

2021

Bron: Wonen in Amsterdam

Figuur 5 Voorkeurslocatie van Amsterdamse huishoudens die zeker of misschien willen verhuizen 100

4

4

3

4

90

12

13

13

15

84

84

84

82

2015

2017

2019

2021

80 70 60 50 40 30 20 10 0

Amsterdam

Buiten Amsterdam

Naar buitenland

Bron: Wonen in Amsterdam

Lange tijd heeft het aandeel huishoudens dat aangeeft beslist te willen verhuizen op ongeveer een kwart van het totaal gelegen, maar in de recente jaren is dat door­ geschoten naar maar liefst 35% (figuur 4). Als gekeken wordt naar de voorkeurlocatie van Amsterdammers met een verhuiswens is de voorkeur voor Amsterdam zeer constant, ruim boven de 80% (figuur 5). Het aantal huishoudens dat in Amsterdam wil blijven ligt ongeveer zes maal zo hoog als het aantal dat naar elders in Nederland zou willen verhuizen. Als dit cijfer vergeleken wordt met de realiteit, ligt het verhoudingsgetal veel lager. In 2022 verhuisden ruim 96.000 mensen binnen Amsterdam en verhuisden ruim 53.000 mensen uit Amsterdam naar elders in Nederland. Dat levert een verhoudings­ getal van bijna 2 op. De twee verhoudingsgetallen met elkaar verrekend, levert op dat slechts drie van de tien Amsterdamse huishoudens met de wens om in Amsterdam een andere woning te vinden daar in slagen. De schaarste aan woningen in Amsterdam maakt dat het vertrek naar elders in Nederland ruim driemaal zo hoog is als op basis van de woonwensen verwacht mag worden. Hierbij kan opgemerkt worden dat niet alle huishoudens met een woonwens ook werkelijk gaan verhuizen. Zie hiervoor de opmerking die gemaakt werd bij het onderzoek ‘woondrukindex’.

Woningschaarste en leefbaarheid in Amsterdam, 2023

17

Figuur 6 Buitenlandse vestiging in en vertrek uit Amsterdam, 1995-2022 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000

Vestiging uit buitenland

2022

2021

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

0

Vertrek naar buitenland

Bron: Gemeente Amsterdam, O&S (2022). Voor het jaar 2022: schatting op basis van voorlopige maandcijfers CBS

Binnenlands en buitenlandse migratiecijfers met elkaar verrekend en opgeteld bij een geboorteoverschot van ongeveer vijf duizend, is de Amsterdamse bevolking in 2021 weer met bijna tien duizend mensen gegroeid. Dat is de gebruikelijke gemiddelde groei voor de jaren 2008-2019. Dat het stilvallen van de Amsterdamse bevolkingsgroei beperkt bleef tot het jaar 2020, ligt ook ten grondslag aan het weer snel opleven van het woningtekort in de MRA, zoals aan de orde kwam in paragraaf 3. Het jaar 2022 komt echter in de boeken met een extreme bevolkingsgroei van circa 18.000.29 Het woning­ tekort zal hierdoor zonder twijfel weer hoger uitpakken30, maar de officiële cijfers over het woningtekort 2023 zijn bij het schrijven van dit rapport nog niet bekend.

29 Alleen in het eerste jaar na de Tweede Wereldoorlog werd door een piek in het geboortecijfer en een remigratiegolf een hoger groeicijfer bereikt. 30 https://www.capitalvalue.nl/nieuws/woningtekort-stijgt-naar-400-000-woningen.

18

Woningschaarste en leefbaarheid in Amsterdam, 2023

5 Veranderingen in de Amsterdamse woningvoorraad Bepalend voor de toegankelijkheid en de betaalbaarheid van de woningvoorraad is het inkomen. Voor de sociale huur is er een scherpe, door het Rijk bepaalde toegankelijk­ heidsgrens, in de vrije markthuur wordt door verhuurders ook meestal een inkomenstoets gedaan bij aspirant huurders. In de andere segmenten bepaalt de betaalbaarheid of huishoudens toegang hebben tot het marktsegment. In figuur 7 is te lezen dat lage inkomens de minste speelruimte hebben. Het is overwegend sociale huur waar zij terecht kunnen. In het schema is ‘koop in het sociale segment’ opgenomen, maar voor een laag inkomen is dat onder de huidige marktverhoudingen een theoretisch segment. Met een inkomen dat toegang geeft tot sociale huur (in 2023 € 44.035) zou een huishouden dat volledig afhankelijk is van een hypotheek een huis kunnen kopen van ten hoogste €187.000. Dergelijke koopwoningen zijn er in 2021 vrijwel niet in Amsterdam. Het schema laat zien dat de speelruimte van middeninkomens groter is en dat hoge inkomens de geringste beperkingen kennen op het gebied van betaalbaarheid en alleen niet in de sociale huur terecht kunnen. Het schema laat ook zien dat de bewegingsruimte van middeninkomens en van hoge inkomens in elkaar overloopt. Dat betekent dat bij schaars aanbod de middeninkomens concurrentie krijgen van de hoge inkomens.

Het gevolg is dat zowel in het huurgedeelte als het koopgedeelte van het middensegment prijsstijgingen optreden, zodanig dat woningen naar het dure segment verschuiven. Met deze achtergrond van toegankelijkheid en betaalbaarheid moeten de veranderingen in de segmentale verdeling van de woningvoorraad bezien worden. Figuur 7 Toegankelijkheid en betaalbaarheid van de woningmarktsegmenten voor drie inkomensgroepen Sociaal segment

Middelsegment

Duur segment

Huur

Huur

Huur

Koop

Koop

Koop

Lage inkomens Middeninkomens Hoge inkomens Niet toegankelijk

Niet betaalbaar

Toegankelijk en betaalbaar

De ontwikkelingen in de woningvoorraad worden geanalyseerd met het onderzoek Wonen in Amsterdam met als recentste meetjaar 2021. In het afgelopen decennium is er een percentuele afname geweest van de corporatiesector31. Aanvankelijk ging dat gepaard met een groei van de koopsector en de particuliere huursector. In de recente jaren 2019-2021 is er een relatief constant blijven van de corporatiesector en een verschuiving van koopsector naar particuliere huur.

31 Gerekend met absolute getallen is juist 2021 het keerpunt in deze trend. De Amsterdamse Federatie van Woning­ corporaties meldt voor het jaar 2021 voor het eerst sinds lange tijd een groei van het aantal sociale huurwoningen in bezit van corporaties met 619 woningen. In dat positieve saldo speelt de bouw met 1.930 woningen een belangrijke rol.

Woningschaarste en leefbaarheid in Amsterdam, 2023

19

Figuur 8 Corporatiehuur, particuliere huursector en koopsector 1995-2021 60

50

40

30

20

10 0 1995

1997

1999

Corporatiehuur

2001

2003

2005

Particuliere huur

2007

2009

2011

2013

2015

2017

2019

2021

Koopsector

Bron: Wonen in Amsterdam

Deze verschuiving doet zich in alle stadsdelen voor. Dus ook in de stadsdelen met een traditioneel grote particuliere huursector, Centrum, Zuid en West, is deze particuliere huursector verder toegenomen. De grootste groei werd in de jaren 2019-2021 bereikt in Zuidoost, waar overigens de groei van de particuliere huursector al in 2015 inzette vanwege grote aantallen nieuwbouw in dit stadsdeel (veel jongeren- en studenten­ woningen). Voor die tijd was deze sector in Zuidoost kleiner dan 10% van de voorraad, inmiddels is dat meer dan een vijfde van het woningtotaal. Waar de procentuele krimp van de koopsector in de meeste stadsdelen al in 2019 zichtbaar was, is die er in Zuidoost en Noord voor het eerst in 2021. Dat zijn ook de stadsdelen waar de corporatiesector in de jaren voorafgaand aan 2021 percentueel sterk kromp, terwijl die trend in 2021 afvlakte. In stadsdeel Noord, waar de corporatiesector in omvang het grootst is, kromp het aandeel van deze sector tussen 2011 en 2019 het meest van alle stadsdelen. Tegelijkertijd groeide in dit stadsdeel het aantal koopwoningen het sterkst, zodanig dat de koopvoorraad in percentage sinds 2019 het grootst is van alle stadsdelen. De particuliere huursector is daarom relatief klein in Noord. Figuur 9 Drie eigendomssectoren per stadsdeel, 2011-2021 (procenten) Figuur 9 Drie eigendomssectoren per stadsdeel, 2011-2021 100

%

90

28,8

28,2

28,3

29,5

80

29,4

30,4

27,0

28,8

70 60

13,0

22,4

50

20,4

27,3

33,6 40,2

30,5

45,9

40 56,5

30

52,6 48,1

20

43,2

38,2 31,0

10 0

’11 ’13 ’15 ’17 ’19 ’21 Centrum Corporatiehuur

’11 ’13 ’15 ’17 ’19 ’21 West

’11 ’13 ’15 ’17 ’19 ’21 Nieuw-West

Particuliere huur

’11 ’13 ’15 ’17 ’19 ’21 Zuid

Koopsector

Bron: Wonen in Amsterdam 2021, factsheet woningmarkt

20

40,6

25,8

Woningschaarste en leefbaarheid in Amsterdam, 2023

’11 ’13 ’15 ’17 ’19 ’21 Oost

’11 ’13 ’15 ’17 ’19 ’21 Noord

’11 ’13 ’15 ’17 ’19 ’21 Zuidoost

’11 ’13 ’15 ’17 ’19 ’21 Amsterdam

Figuur 10 Aandeel huur > € 752 in de particuliere huur en corporatiehuur 2011-2021 70

63,1

60

54

50

45,8

40

39,3

33 29

30 20 10

2

4

2011

2013

5,9

8,4

7,6

8,8

0

Particuliere huur

2015

2017

2019

2021

Woningcorporaties

Bron: Wonen in Amsterdam

Nog niet lang geleden leek het grootste deel van de particuliere huursector op de corporatiesector. Het merendeel van de woningen was betaalbaar. Sinds 2015 is er door de werking van de WOZ in het woningwaarderingsstelsel (WWS) een snelle opschuiving naar vrije markthuur in de particuliere huursector (figuur 10). In de figuren 11 en 12 is de opkomst van vrije markthuur in de Amsterdamse wijken te volgen. Figuur 11 Verhouding sociale huur, vrije markt huur en koopwoningen per wijk, 2005, 2015, 2017, 2019

>60%

>60% sociale huur

>60% vrije sectuur huur

20-60% koop, 20-60% sociale huur, < 20% vrije sector huur

>20% koop, 20% sociale huur, < 20% vrije sector huur 20-60% sociale huur, 20-60% vrije sector huur, < 20% koop

20-60% koop, 20-60% vrije sector huur, < 20% sociale huur

Bron: Wonen in Amsterdam

Woningschaarste en leefbaarheid in Amsterdam, 2023

21

In figuur 11 zien we vier kaarten, met de wijzers van de klok linksboven de kaart van 2005, respectievelijk 2015, 2017 en 2019. In de kaart van 2005 zijn de kleuren rood en paars beeldbepalend. Wijken met meer dan 60% sociale huur van zowel corporaties als particuliere verhuurders (rood), kwamen niet alleen voor in Noord, Nieuw-West en Zuidoost maar ook grote delen van stadsdeel Centrum, zoals de beide Burgwallenwijken en de Jordaan, hadden nog meer dan 60% sociale huurwoningen. In veel andere wijken in en rond het centrum was sociale huur dan wel niet dominant maar trad het in combinatie met de koopsector die ook ergens een aandeel tussen 20% en 60% bereikte (paars). De andere typen zijn in het kaartbeeld van geen betekenis. In de tweede kaart (rechts boven) wordt een sprong gemaakt naar tien jaar later (2015) en is er nog niet veel veranderd. Wel zijn de kleuren rood en paars iets minder overheersend en is het type wijk waarin geen van de drie voorraaddelen een hoofdrol speelt (alle drie meer dan 20% maar geen van alle meer dan 60%), ofwel de gemixte wijk, in opkomst in een aantal wijken van Centrum en Zuid. Vrije markt huur is zodanig in opkomst dat het in 14 wijken boven de 20% uitkomt.

In de twee volgende jaren zien we een snelle opschuiving van wijken waar de dominantie van sociale huur overgaat naar een mix met koopsector en later naar een mix van de drie voorraaddelen samen. Figuur 12 Verhouding sociale huur, vrije markthuur en koopwoningen per wijk, 202132

> 60% koop > 60% sociale huur > 20% koop, > 20% sociale huur en > 20% vrije sector huur 20-60% koop, 20-60% sociale huur en < 20% vrije sector huur 20-60% sociale huur, 20-60% vrije sector huur en < 20% koop 20-60% koop, 20-60%, vrije sector huur en < 20% sociale huur

Bron: Wonen in Amsterdam

Dat patroon is ook goed te zien in de kaart van 2021 (figuur 12). Het is het effect van de verkoop van corporatiewoningen (weliswaar gering in de laatste jaren), liberalisatie van vooral de particuliere huurwoningen en omzetting van koop naar huur als recentste trend (buy to let, leave to let). Het resultaat van de ontwikkelingen is dat vrije markthuur, in combinatie met een niet overheersend aandeel koop en sociale huur, in 2021 een

32 In de kaarten die Wonen in Amsterdam als bron gebruiken is bij het schrijven van dit rapport 2021 het recentste meetjaar. Weesp en Amsterdam waren toen nog niet samengevoegd, daarom is Weesp op deze kaarten niet afgebeeld. In sommige kaarten die data van CBS of O&S gebruiken van het jaar 2022 is Weesp al wel opgenomen.

22

Woningschaarste en leefbaarheid in Amsterdam, 2023

belangrijke rol speelt in de wijken van Amsterdam. Het is vooral de paarse combinatie van koop en sociale huur die vrije markthuur ziet opkomen en van kleur verandert naar het gemixte type (bruin). Overigens is er geen enkele wijk waar vrije markthuur domineert en boven de 60% uitstijgt. De wijk Omval/Overamstel is in 2021 de wijk waar de vrije markthuur op 56% uitkomt. In deze wijk bestaat de woningvoorraad vrijwel uitsluitend uit recent gebouwde woningen. Maar ook in een van de oudste wijken van Amsterdam, Burgwallen-Nieuwe Zijde is de helft van de woningvoorraad vrije markthuur (50%). Deze wijk werd bij bespreking van de kaart van 2005 nog genoemd met meer dan 60% sociale huur. Het feit dat de particuliere huursector daar groot is, waar de liberalisering een belangrijke rol gespeeld heeft, maakt dat deze wijk in snel tempo een radicaal ander woningmarktprofiel kreeg. Dat betekent dat in deze wijk de manier waarop schaarste zich manifesteert in korte tijd verschoof van de wachttijden in de sociale huur naar de prijsconcurrentie in de vrije markthuur.

Woningschaarste en leefbaarheid in Amsterdam, 2023

23

6 Woningprijzen als indicatie voor vraag versus aanbod op de koopmarkt Er zijn volgens ABF-Research andere indicatoren dan het woningtekort om de druk op de woningmarkt te laten zien. Deze indicatoren wijzen de laatste jaren in dezelfde richting als het woningtekort. Met name in de grootstedelijke regio’s is er een toename van de spanning op de woningmarkt.33 Een van die andere indicatoren is het prijsniveau in de koopsector.34 Figuur 13 gemiddelde verkoopprijs bestaande koopwoningen (€), Amsterdam, Nederland 1995-2023 per kwartaal 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000

9 19 8 99 20 00 20 01 20 0 20 2 03 20 04 20 05 20 0 20 6 07 20 08 20 09 20 10 20 11 20 12 20 13 20 1 20 4 15 20 16 20 17 20 18 20 1 20 9 20 20 21 20 2 20 2 23

97

19

96

19

19

19

95

0

Nederland

Amsterdam

Bron: CBS (2023), Statline: https://opendata.cbs.nl/#/CBS/nl/dataset/83913NED/table

In het eerste kwartaal van 2023 bedroeg de gemiddelde prijs voor een bestaande koopwoning in Amsterdam € 565.020.35. Het derde kwartaal van 2022, leverde het voorlopig hoogste gemiddelde kwartaalbedrag op voor Amsterdam (€ 646.684). CBS meldde in het vierde kwartaal van 2022 voor Nederland een daling van de prijs­ index van 2,4% ten opzichte van het kwartaal ervoor en voor Amsterdam van 5,7%. In het eerste kwartaal van 2023 is de daling van de prijsindex aanzienlijk kleiner, respectievelijk 1,6% en 2,2%.36 Woningprijzen worden niet alleen omhooggestuwd door schaarste, maar ook door de lage hypotheekrente en de hypotheekrenteaftrek. In 2022 kwam de lange periode van lage rente ten einde, veroorzaakt door snel oplopende inflatie vanaf de Russische inval in Oekraïne, de verstoring van de internationale handel en de oplopende energie­ prijzen. De hypotheekrente is in 2022 gestegen van gemiddeld iets meer dan 1% aan het begin van dat jaar tot ruim 4% aan het einde.37 Dat zet de hypotheek­mogelijkheden onder druk en dempt de prijstrend. Toch ligt de gemiddelde prijs van een Amsterdamse

33 Groenemeijer, L. e.a. (2021), Vooruitzichten bevolking, huishoudens en woningmarkt. Prognose en scenario’s 2021-2035. Delft, ABF Research, pagina 18. 34 Ibidem. 35 Bron: CBS, https://opendata.cbs.nl/#/CBS/nl/dataset/83913NED/table 36 https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2023/17/prijsdaling-bestaande-koopwoningen-in-provincie-utrecht-het-grootst. In de prijsindex bestaande koopwoningen wordt de gemiddelde koopsom gecorrigeerd voor onevenwichtigheden in de kwalitatieve samenstelling en is 2015 het startjaar van de cijferreeks (index=100). Deze index bedroeg voor Amsterdam 188,2 in het eerste kwartaal van 2023. 37 https://www.geld.nl/nieuws/hypotheken-fors-duurder-in-2022

24

Woningschaarste en leefbaarheid in Amsterdam, 2023

koopwoning eind 2022 nog altijd op bijna het dubbele bedrag ten opzichte van medio 2015, toen voor het eerst na de financiële crisis de lijn van 3 ton gepasseerd werd. Figuur 13 laat tevens zien dat de Amsterdamse prijzen in de koopsector ongeveer een factor 1,5 boven het Nederlands gemiddelde uitstijgen. Dat verschil is in het derde kwartaal van 2022 en het eerste van 2023 iets kleiner. De prijsdaling is sterker op plaatsen waar deze daarvoor het sterkst was gestegen. Vermoedelijk is de rentestijging nog niet ten einde en daarmee zullen de woningprijzen van 2023 een echte trendbreuk blijken te zijn ten opzichte van de zeven jaren daarvoor. In de Staat van de Volkshuisvesting wordt de verdere ontwikkeling van de huizenprijzen onzeker genoemd: “Koopkrachtverlies en een afname van het consumentenvertrouwen kunnen de vraag naar koopwoningen terugdringen. Tegelijkertijd is er sprake van een groot woningtekort, wat niet snel zal afnemen, waardoor er voor de middellange termijn nog steeds een grote vraag naar woningen zal zijn”.38 Gezien het relatief grote tekort in Amsterdam (en omgeving) is het niet te verwachten dat de Amsterdamse gemiddelde woningprijzen naar het Nederlandse niveau dalen. Niet overal in Amsterdam worden de hoge gemiddelde prijzen gehaald van ver over een half miljoen euro.

In veel van de wijken van de stadsdelen Nieuw-West, Noord en Zuidoost zijn (in 2022) gemiddelden tussen de 300 en 500 duizend euro gebruikelijk. In figuur 14 is in de legenda ook de categorie tot € 300.000 te zien. Geen enkele wijk heeft in 2022 gemiddelde verkoopprijzen onder de 3 ton, in 2021 waren er in Zuidoost nog wel dergelijke wijken te vinden. Aan de andere kant van het spectrum staan wijken waar de gemiddelde verkoopprijzen boven de € 800.000 uitstijgen. Dat is in 12 van de 110 Amsterdamse wijken het geval. De stadsdelen Centrum en Zuid tellen verschillende van deze dure wijken. Inmiddels behoren ook de wijken Houthavens (West), Frankendael (Oost) en Waterland (ofwel landelijk Noord) tot deze categorie dure wijken. Om beter te kunnen vergelijken zijn vierkante meterprijzen geschikter. Figuur 14 Gemiddelde verkoopprijzen van woningen in Amsterdam per wijk, 2022

Woningprijzen, 2022 geen data (minder dan 20 verkopen) tot € 300.000 € 300.000 - € 400.000 € 400.000 - € 500.000 € 500.000 - € 600.000 € 600.000 - € 700.000 € 700.000 - € 800.000 € 800.000 - € 1.670.000

Bron: Gemeente Amsterdam, O&S

38 Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (december 2022), Staat van de Volkshuisvesting, Integrale voortgangsrapportage 2022. Pagina 31.

Woningschaarste en leefbaarheid in Amsterdam, 2023

25

De mediane transactieprijs per vierkante meter ligt in het eerste kwartaal van 2023 op € 6.991 (een jaar daarvoor op € 7.592) in Amsterdam.39 In Amsterdam toont zich een concentrisch patroon, met in de centrale delen van de stad gemiddelde vierkante meter prijzen (transactieprijzen) op de koopmarkt van boven de € 9.000 in 2022 en hier en daar, zoals bij het Vondelpark en op de Nieuwendammerdijk in Noord boven de € 11.000, terwijl in andere delen van de stadsdelen Noord, Nieuw-West en Zuidoost nog omvangrijke zones voorkomen met prijzen in een range van € 3.000 – 6.000 per vierkante meter (figuur 15). Figuur 15 Verkoopprijzen in Amsterdam en Weesp per vierkante meter, 2015 (links) en 2022 (rechts)

Bron: maps.amsterdam.nl: De kleurranges in de kaart zijn aangepast aan de jaarlijkse inflatie. De waarden worden aangepast sinds het startjaar 2002. Door geldontwaarding komt 500 euro uit 2002 overeen met 620 euro in 2015 (500 x 1,24) en met 753 euro in 2022 (500 x 1,51).

39 https://www.mva.nl/over-de-mva/mva/kwartaalcijfers

26

Woningschaarste en leefbaarheid in Amsterdam, 2023

7  Lange ‘wachttijd’ in het sociale huursegment De voorraad sociale huurwoningen van corporaties groeit de laatste jaren weer licht, na jarenlange krimp. De vraag naar sociale huurwoningen bestaat uit gewone woning­ zoekenden en uit huishoudens die vanwege een bijzondere situatie voorrang krijgen: het betreft onder meer statushouders (asielzoekers met een verblijfstatus), personen met een medische of andere persoonlijk urgentie en stadsvernieuwingsurgenten. De voorrang van de urgente kwetsbare groepen beperkt het aantal beschikbare sociale huurwoningen voor de gewone woningzoekenden. Voor het in beeld brengen van de schaarste is er een aantal bekende indicatoren zoals de gemiddelde wachttijd. Met het nieuwe regionale woonruimteverdeelsysteem krijgen mensen die actief zoeken, jongeren, starters en huishoudens in dringende omstandigheden (gescheiden mensen met kinderen, inwonende gezinnen, problematisch thuiswonende jongeren) meer kans bij het vinden van een sociale huurwoning. Tot 16 januari 2023 was enkel het aantal jaren van inschrijving bij WoningNet het doorslaggevende criterium in het digitale vraagaanbodsysteem. Nu bepaalt het totaal aantal punten dat men heeft de kans van slagen voor een sociale huurwoning. Inschrijftijd telt mee in het puntensysteem (wachtpunten), maar ook actief zoeken (zoekpunten) en de situatie van bepaalde woningzoekenden (situatiepunten).

Figuur 16 Aantal actief woningzoekenden op WoningNet van Stadsregio Amsterdam 80.000 68.135

70.000 60.000 50.000

54.276

55.719

59.103

72.517

62.462

58.831

55.322

47.538

40.000 30.000 20.000 10.000 0 2014 Amsterdam

2015

2016 Stadsregio Noord

2017

2018

2019

2020

2021

2022

Stadsregio Zuid

Bron: AFWC jaarbericht 2023

Omdat het nieuw puntensysteem nog zo kort in werking is, moet voor het bespreken van schaarste gewerkt worden met variabelen uit het oude systeem, waarin inschrijfduur/wachttijd een belangrijke variabele is. Het aantal ingeschreven woningzoekenden bij WoningNet, het platform voor aanbod en vraag van sociale huurwoningen in de Stadsregio Amsterdam (15 gemeenten), ligt op 449.710 ultimo 2022. Het aantal inschrijvingen van Amsterdamse woningzoekenden steeg van 216.256 naar 246.334 in de periode 2015-2022. Maar veel van deze ingeschrevenen tonen zich (nog) niet actief. Het aantal actief woningzoekenden bij WoningNet uit de deelregio’s Noord en Zuid is ruim boven de 10.000 uitgegroeid, en het aantal actief woning­ zoekenden uit Amsterdam is gestegen van bijna 55.000 naar bijna 73.000 in de jaren 2015-2022 (figuur 16). Dit aantal actief woningzoekenden (in betreffend jaar minstens een maal gereageerd op een advertentie) telt voor de Stadsregio Amsterdam, inclusief

Woningschaarste en leefbaarheid in Amsterdam, 2023

27

het aantal zoekenden die buiten de 15 gemeenten zelf wonen, op naar bijna 115.000 huishoudens (114.489 in 2022). In Amsterdam zelf ligt dat aantal actief woningzoekenden in recente jaren rondom 70.000 huishoudens. Het aantal via WoningNet toegewezen woningen ligt in die jaren rond 6.500. Het aantal actief woningzoekenden overtreft het aantal toebedeelde sociale huurwoningen met een factor 9. De inschrijfduur bepaalde hoeveel kans men heeft op een woning waarop men reageert in het aanbod van WoningNet (figuur 17). Daarom is de gemiddelde inschrijfduur bij acceptatie van een woning een belangrijke variabele voor het bespreken van de schaarste. In de jaren vanaf 2013, toen de woningmarkt uit de financiële crisis kwam, steeg het gemiddelde aantal inschrijfjaren in Amsterdam voor doorstromers naar 20, iets afnemend naar 15 jaar in recente jaren.40 Voor starters ligt dat gemiddelde aantal inschrijfjaren op 10 (figuur 17). Het gemiddelde voor deze twee groepen ligt op 13 jaar in recente jaren. Figuur 17 Gemiddelde inschrijfduur en woonduur bij acceptatie van een huurwoning op WoningNet van Stadsregio (in jaren) 25 20