Woningschaarste en leefbaarheid in Amsterdam, 2023 def.pdf
Tekst van het document
15 10 5 0 2007
2008 2009 Starters
2010 2011
2012 2013 2014 2015
2016 2017 2018 2019
2020 2021
2022
Doorstromers
Bron: AFWC jaarbericht 2023
40 Het lagere cijfer in de jaren vanaf 2027 voor de gemiddelde inschrijfduur bij doorstromers komt doordat er steeds minder doorstromers een woning toegewezen krijgen die nog extra inschrijftijd hebben op basis van hun woonduur. Bij de afschaffing van woonduur als criterium voor woningtoewijzing in 2015 werd de woonduur omgezet in inschrijftijd. Het afnemende cijfer vanaf 2027 moet dus niet geïnterpreteerd worden als een werkelijke daling van de gemiddelde inschrijfduur.
28
Woningschaarste en leefbaarheid in Amsterdam, 2023
8 Schaarste in alle woningmarkt segmenten van Amsterdam In de schaarsterapportage van 2019 werd beschreven dat de schaarste voelbaar is in alle prijsklassen van de woningvoorraad. De percentuele verdeling naar woningmarktsegmenten en de verdeling naar woningmarktgroepen (inkomens) is in de loop der jaren steeds dichter bij elkaar komen te liggen (figuur 18). Onder de algemene situatie van schaarste op de woningmarkt betekent dit dat er in geen van de woningmarktsegmenten gesproken kan worden van ‘overmaat’, en dat de schaarste dus verdeeld wordt over de breedte van de markt. Het jaar 2021 geeft echter wel een fundamenteel ander beeld te zien dan 2019 en de voorgaande jaren. De (positieve) marge tussen de voorraad koopwoningen passend bij lage inkomens en sociale huurwoningen enerzijds en de huishoudens die op deze woningen zijn aangewezen anderzijds slinkt al jaren. Deze was in 2019 minder dan 4 procentpunt, en is in 2021 omgeslagen in een licht negatieve marge. Dit betekent dat voor de inkomensgroep tot aan € 40.024 (jaar 2021) de kansen op de woningmarkt verder zijn afgenomen.
Uitwijken naar een ander woningmarktsegment is voor de lage inkomensgroep moeilijk, als het al lukt gaat dat gepaard met (te) hoge woonlasten.41 Figuur 18 Vergelijking van inkomensgroepen en woningmarktsegmenten in Amsterdam, 2011Figuur 7 Woningmarktsegmenten en inkomensgroepen met elkaar 2021 (procenten) vergeleken, 2011-2021 (procenten)
100
% 18
90 80
29
21
34,7 34,2
34,5
15,6
15,8
19,6
14,4
17,9
16,6 12,5
50 40 30
65
62
61,3 55,0
51,4
50
51
39,0
17,4
15 21
31,8 29,4
32,9
17
70 60
21,4
23 30
48,5
20
51,4
48,8
47,5
48,5
2011
2013
2015
2017
Inkomengroepen Woningmarktsegmenten
Woningmarktsegmenten
Inkomengroepen
Woningmarktsegmenten
Inkomengroepen
Woningmarktsegmenten
Inkomengroepen
Woningmarktsegmenten
Inkomengroepen
Woningmarktsegmenten
0
Inkomengroepen
10
2019
hoog inkomen
dure huur en koop > € 314.000
middeninkomen
middeldure huur en koop tot € 314.000
laag inkomen
sociale huur en koop tot € 188.000
2021
Bron: Wonen in Amsterdam 2021, factsheet woningmarkt
Het middensegment (het huur- en het koopgedeelte samen) slonk in de jaren 20192021 aanzienlijk. Hierbij gaat het om een combinatie van groei van het aantal huurwoningen in het middensegment en krimp van de koopvoorraad met een prijs tot € 314.000. Het aantal en aandeel middeldure huurwoningen is in de jaren 2019-2021 met
41 Berkers, V. en K. Dignum (2022), Wonen in Amsterdam 2021, factsheet woningmarkt. Gemeente Amsterdam
Woningschaarste en leefbaarheid in Amsterdam, 2023
29
circa 4.500 woningen toegenomen, bijna één procentpunt van de totale woningvoorraad. Het aantal middeldure huurwoningen van corporaties is tussen 2019 en 2021 met afgerond 2.000 woningen toegenomen. De groei van het aantal middeldure huur woningen wordt ook veroorzaakt door het bouwen van particuliere huurwoningen en liberalisatie van bestaande particuliere huurwoningen. In totaal leidt het tot een groei van ongeveer 4.500 middeldure huurwoningen.42 Toch valt deze groei van de middeldure huur weg tegen de snelle achteruitgang van het aantal koopwoningen tot € 314.000. Dat deel kromp met bijna 12.000 woningen, waardoor het gehele middensegment met een kleine 7.500 woningen kromp.43 Het middensegment (het huur- en het koopgedeelte samen) slonk in de jaren 2019-2021 dan ook naar slechts een achtste deel van de woning voorraad. Maar ook de groep van middeninkomens is weer kleiner geworden in de recente periode. Omdat de afname van het middensegment sneller is gegaan dan de krimp van de groep die hier qua inkomen het best bij past, is de woningmarktsituatie van middeninkomens verslechterd. Daar komt bij dat het middensegment, met uitzondering van een deel recent gebouwde middeldure huurwoningen, geen beschermde grens heeft.
Huishoudens met hogere inkomens begeven zich op een markt die het totale segment van midden- en duur segment omvat, dragen bij aan de prijsstijgingen, waardoor de woningprijzen makkelijk de grens tussen midden- en duur segment passeren.44 In figuur 19 worden de veranderingen weergegeven in de combinatie van drie eigendomssectoren en drie prijssegmenten. Zo is vooral de snelle opschuiving naar het dure segment te volgen in de particuliere huursector en koopsector. Figuur 19 Verdeling van de Amsterdamse woningvoorraad in drie eigendomssectoren en drie prijssegmenten, 2021 (links) en 2015 (rechts) 100
100
3 6
90 80
39
46
70
12
83
91
18
40
10
49
37
21
15
18
49
60 94
50 30
10
16
0 Eigenaar Particuliere Corporatiehuur huur bewoning
Midden
61
61
Eigenaar Particuliere Corporatiehuur huur bewoning
Totaal
39
20
0
Sociaal
24
40
30 20
80 70
60 50
2 4
90
Totaal
13
Duur
Bron: Wonen in Amsterdam
Zowel het segment van sociale huur en goedkope koopwoningen als het segment van middeldure huur en koop zijn in zes jaar tijd aanzienlijk gekrompen. De verdeling in de corporatiesector is nagenoeg gelijk gebleven. Meer dan negentig procent is gereguleerd en heeft een huur tot aan de liberalisatiegrens. In de particuliere huursector behoorde in 2015 nog zes van de tien woningen tot het sociale segment, en een kwart tot het dure segment. Maar 2021 vertoont de particuliere huursector bijna het spiegelbeeld, met vrijwel de helft duur en een derde sociaal segment. In de koopsector is eveneens een snelle opschuiving te zien. In 2015 besloeg het dure segment de helft van de koopsector,
42 Ibidem. 43 Ibidem. 44 Ibidem.
30
Woningschaarste en leefbaarheid in Amsterdam, 2023
maar in 2021 is dat doorgegroeid tot meer dan tachtig procent. In de koopsector is het middensegment sterk geslonken en het ‘sociale’ segment bijna verdwenen. In de totale woningvoorraad is een snelle opschuiving te zien naar een combinatie van een groot sociaal segment en een groot duur segment met daartussen een klein middensegment.
Woningschaarste en leefbaarheid in Amsterdam, 2023
31
9 Dure huur als dynamisch uitwijk segment tussen sociale huur en koop Uit de ontwikkeling van de Amsterdamse woningvoorraad, zoals besproken in de vorige paragraaf, kan worden afgelezen dat de schaarste op de Amsterdamse woningmarkt vooral toeneemt in de segmenten waar de lage inkomens en middeninkomens op aangewezen zijn. Twee krimpende segmenten dragen bij aan de groei van het derde segment. Het dure segment groeide met bijna 25 duizend woningen in de jaren 2019-2021 (4,8 procent punt), waarvan acht duizend in het koopgedeelte en circa 17 duizend in het huur gedeelte van het dure segment. Corporaties verhuren het overgrote deel van hun voorraad als een sociale huurwoning, maar bij particuliere verhuurders is vanaf 2017 een snelle opschuiving te zien naar aanbod in het dure gedeelte (figuur 20). In 2021 gaat het om huurwoningen met een huurprijs boven de € 1.042. Inmiddels wordt in de particuliere huursector bijna twee derde (63%) van het recente aanbod in dat dure gedeelte verhuurd. Figuur 20 Recente bewoners naar huurklasse, corporaties en particuliere verhuurders 100
% 6
6
13
10
5 8
5 8 42
80
46
55 63
60
40
81
84
87
86
21
15 13 14
20
0
39
36
2015
2017
2019
2021
corporatie Dure huur
Middeldure huur
2015
2017
32
2019
23 2021
particuliere verhuurder Sociale huur
Bron: Wonen in Amsterdam 2021, factsheet woningmarkt
Dat is echter een ontwikkeling die niet goed aansluit bij de behoeften op de woningmarkt. Het dure huursegment wordt weliswaar gemakkelijk gevuld omdat woningzoekenden op de schaarse woningmarkt in hun keuze beperkt zijn. Hoe weinig geliefd het segment is, is af te leiden uit het gegeven dat van de huishoudens in de particuliere huursector 49% binnen twee jaar zou willen verhuizen. Van deze huishoudens met een verhuiswens noemt 27% als verhuisreden dat de woning te duur is en 44% dat men naar een koopwoning zou willen.45 In de koopsector zijn de prijzen weliswaar eveneens hoog, maar met de lage hypotheekrente die tot het jaar 2022 gold, zijn de woonlasten gemiddeld lager dan in de vrije markthuur. Huurders die recent (met cijfers van 2021) een woning in Amsterdam zijn gaan huren betalen gemiddeld 34% van hun inkomen aan huur, bij recente bewoners van een koopwoning is de hypotheeklast gemiddeld bijna 23%.46
45 Ibidem. Internationale werkers (een belangrijke klantengroep van de vrije markthuur) zullen relatief wat meer geneigd zijn in de huursector te blijven, met het oog op toekomstige migratie naar elders. 46 Ibidem.
32
Woningschaarste en leefbaarheid in Amsterdam, 2023
Veel aspirant kopers voldoen echter niet aan de voorwaarden van de hypotheek verstrekkers en kunnen het dure huursegment niet vermijden. Het segment van middeldure huurwoningen zou beter passen bij deze groep, maar alleen het nieuwbouwgedeelte kan beschermd worden tegen prijsstijging. De bestaande voorraad van vrijemarkthuurwoningen staat continu onder vraagdruk van zowel de middeninkomens als de hoge inkomens, waardoor een woning die gisteren nog een middenhuur-woning genoemd kon worden, na een bewonerswissel een dure huurwoning kan zijn. Dat die vraagdruk in recente jaren nog verder is toegenomen kan ook worden geïllustreerd met de cijfers over verhuiswensen. Over een lange periode (1997-2017) wil gemiddeld een kwart van de Amsterdamse huishoudens verhuizen. In 2019 stijgt de verhuiswens in Amsterdam boven de 30% en in 2021 verder door naar 35% (figuur 4). Het is een indicatie voor het feit dat het aantal beschikbare woningen om naartoe te verhuizen steeds verder uit de pas loopt met het aantal huishoudens dat op zoek is. Van de verhuisgeneigden wil iets meer dan de helft een koopwoning en iets minder dan de helft een huurwoning. In de praktijk zal een deel van de huishoudens een te laag inkomen en/of vermogen hebben om in de koopsector terecht te kunnen en moeten uitwijken naar de huursector. Figuur 3 Woningvoorraad en recente bewoners naar eigendomssector,
recente bewoners
gehele voorraad
Figuur 21 Woningvoorraad en recente bewoners naar eigendomssector, 2009-2021 2009-2021 2021
28,8
40,6
30,5
2019
30,8
40,7
28,5
2017
32,5
43,1
24,4
2015
30,6
45,5
23,9
2013
30,6
47,0
22,3
2011
29,4
48,1
22,5
2009
28,9
49,4
21,8
2021
20,4
2019
23,3
24,6
54,6
29,4
31,8
2017 2015
27,1
2013
28,9
2011
30,3
2009
38,5
34,7
36,3
39,6
20 koop
38,0
34,5
36,5 0
47,3 30,2
30,1 41,6
40 corporatiehuur
21,9
60
80
100
particuliere huur
Bron: Wonen in Amsterdam 2021, factsheet woningmarkt
De particuliere huursector, die dus overwegend uit duur aanbod bestaat, is in de recente jaren sterk gegroeid en daarnaast is de particuliere huursector sterk dominant geworden in het recente aanbod op de Amsterdamse woningmarkt. Figuur 21 laat zien dat de particuliere huursector (30,5%) in Amsterdam inmiddels groter is dan de koopsector (28,8%). Van de recente bewoners (maximaal twee en een half jaar in de huidige woning) woont meer dan de helft in een particuliere huurwoning (54,6%). Die trend naar een snelle opmars van de particuliere huursector in de Amsterdamse woning voorraad en de nog sterkere opschuiving in de recente bewoning van deze sector doet zich voor vanaf 2017. Ook in het onderzoek Wonen in de Metropoolregio Amsterdam wordt gesignaleerd dat de groei van de vrije markthuur niet voortkomt uit een verhoogde woonwens richting dit deel van de woningmarkt, maar vanuit het gegeven dat een groeiend aantal huishoudens
Woningschaarste en leefbaarheid in Amsterdam, 2023
33
in de koopsector niet terecht kan door stijgende prijzen en verscherpte criteria bij financiering, terwijl toegang tot de sociale huur eveneens aan inkomenscriteria gebonden is. Huishoudens zoeken vooral naar sociale huur (tot €752) en middeldure huur en koop. Hier zijn de tekorten dan ook het grootst. Er is nauwelijks aanbod onder de €188.000 (koopprijs-equivalent bij inkomen voor sociale huur) en nog maar weinig woningzoekenden geven aan in dit segment te zoeken. Ook de belangstelling van woningzoekenden voor dure huur is klein, in dit segment is de belangstelling zoals geuit in het woningmarktonderzoek, kleiner dan het aanbod (figuur 22).47 Hier komt echter het verschil tot uiting tussen wat huishoudens prefereren en waar ze uiteindelijk genoegen mee moeten nemen48. De kortste manier om dat te duiden is: de behoefte aan dure huur is heel gering maar de marktvraag naar dure huur is hoog. Figuur 22 Woningaanbod (recent betrokken woningen) en woningvraag in Amsterdam van doorstromers, vestigers, starters en woningzoekenden uit het buitenland, 2021 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 tot € 188.000
€ 188.000 € 134.000 koop
€ 314.000 en meer
Koop in WOZ-klassen Vraag
tot en met € 752
€ 752 - € 1041
€ 1041 en meer
Huur in huurklassen
Aanbod (recent betrokken)
Bron: Wonen in de Metropoolregio Amsterdam, 2021. Gemeente Amsterdam, O&S, maart 2022.
Dat de vrije markthuur zo gevoelig is voor schaarste, wordt ook bevestigd door de berichten van Pararius, als een van de grootste verhuurplatforms van vrije markt huurwoningen in Amsterdam. Toen door de corona-pandemie de migratie van mensen uit het buitenland in 2020 aanzienlijk verminderde, werd voor het eerst sinds vele jaren een daling van de gemiddelde vierkante meterprijzen in de vrije markthuur gemeld. Toen in het derde kwartaal van 2021 de buitenlandse migratie weer toenam, meldde het verhuurplatform direct dat de huurprijzen na vier kwartalen de oude stijgingstrend weer hernamen.49 Overigens liggen de gemiddelde huren per vierkante meter op het platform van Pararius in 2022 voor het eerst boven de € 25 (figuur 23). Vergeleken met de landelijke cijfers liggen de Amsterdamse huren in de vrije markthuur in de jaren 2015-2023 gemiddeld een factor 1,5 hoger. De groei van de particuliere huursector kwam in Amsterdam onder meer tot stand doordat koopwoningen worden aangekocht door beleggers die de woningen gaan 47 Gemeente Amsterdam, O&S (2022) Wonen in de Metropoolregio Amsterdam 2021, pagina 103-106. 48 Het verschil tussen ‘stated preferences’ zoals dat in woningbehoefte-onderzoek wordt opgetekend en ‘revealed preferences’ die uit marktanalyses van vrije markthuur- en koopsector tevoorschijn komen, komt ook in het volgende onderdeel over leefbaarheid aan de orde.
49 https://www.pararius.nl/nieuws/vrije-sector-huurprijzen-weer-in-de-lift
34
Woningschaarste en leefbaarheid in Amsterdam, 2023
verhuren. In het kader van de invoering van de opkoopbescherming in Amsterdam, is door O&S onderzoek gedaan naar de activiteit en invloed van beleggers op de Amsterdamse woningmarkt. Deze informatie is opgenomen in de ‘bekendmaking wijzigingsverordening opkoopbescherming’.50 Er bleek dat van de 8.024 woningen die in 2020 verkocht werden door eigenaar-bewoners er twee derde (5.446) terecht kwamen bij nieuwe eigenaar-bewoners en dat 20% als particuliere huurwoning verder ging (11% geen informatie over bewoning of verhuur). Bij deze omzetting van eigenaarbewoning naar particuliere huur bleek een aanzienlijke spreiding over de stad te bestaan, waarbij hoge percentages gehaald werden in het centrum van Amsterdam, maar ook in de stadsdelen met een jongere woningvoorraad zoals Amsterdam Zuidoost. Figuur 23 Gemiddelde huren (€) per vierkante meter in de vrije markthuur, Amsterdam en Nederland 26 25 24 23 22 21 20 19 18 17 16 15 14 13 12 11 10
1
2 3 4 1 2 3 4 2015 2016 Amsterdam
1
2 3 4 2017
1
2 3 4 2018
1
2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 2019 2020 2021
1
2 3 4 1 2022 2023
Nederland
Bron: Pararius, https://www.pararius.nl
In dit onderzoek was Weesp nog niet betrokken, daarom is bij O&S nadere informatie gevraagd over overeenkomstige transacties in Weesp voor het jaar 2020. Daaruit blijkt dat van de 240 verkochte woningen van eigenaar-bewoners er 200 bij nieuwe eigenaarbewoners terecht zijn gekomen en er 40 woningen zijn omgezet naar een particuliere huurwoning. Deze 17% omzetting van eigenaar bewoning naar particuliere huur in Weesp doet dus nauwelijks onder voor het Amsterdamse cijfer in 2020. Anno 2023 wordt verwacht dat het woningaanbod en de woningvoorraad een omgekeerde verschuiving ondergaat van particuliere huur naar koopsector onder invloed van de ingevoerde opkoopbescherming in 2022, de minder lucratieve belasting bij woningverhuur vanaf 2023 en de door het ministerie voor 2024 aangekondigde uitbreiding van de werking van het woningwaarderingsstelsel (van 145 punten naar maximaal 186 punten) en de hieraan gekoppelde huurprijsregulering51. Het Kadaster becijfert dat in 2022 in Amsterdam bijna 800 woningen zijn omgezet van particuliere huurwoning naar eigenaar bewoning. Kadaster ziet een sterk verhoogde omzetting van huur naar koop vanaf 2021 en nog eens extra in het vierde kwartaal van 2022.52 De veranderende aantalsverhouding in de Amsterdamse voorraad van particuliere huur woningen en koopwoningen zal blijken uit het onderzoek Wonen in Amsterdam 2023.53 50 Gemeenteblad 2022 nr.
166557, 16 maart 2022, figuur 1, pagina 7. 51 https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2023/02/27/wet-betaalbare-huur-maakt-eind-aan-te-hoge-huren 52 https://www.volkskrant.nl/nieuws-achtergrond/particuliere-beleggers-zetten-huurwoningen-in-de-verkoop-uit-angst-voorhuurbeperking~b2d15f5d/ 53 Eerste publicatie van resultaten uit WiA 2023 wordt begin 2024 verwacht.
Woningschaarste en leefbaarheid in Amsterdam, 2023
35
Om te laten zien dat woningmarktsegmenten als communicerende vaten tegen elkaar in bewegen zijn de gegevens uit figuren 13 en23 opnieuw gebruikt. Het gaat om de vierkante-meterprijzen in de vrije markthuur in Amsterdam als percentage van het Nederlandse prijsniveau en de verkoopprijzen in de Amsterdamse koopsector, eveneens als percentage van de gemiddelde prijzen in Nederland. Het betreft de kwartaalcijfers vanaf 2015. Figuur 24 laat zien dat het prijsniveau in de beide delen van de Amsterdamse woningmarkt gemiddeld een factor 1,5 boven het Nederlandse niveau ligt, met een bandbreedte van 1,4 tot 1,6. Dit cijfer kan gezien worden als een indicatie van de relatieve schaarste in deze segmenten ten opzichte van Nederland. Het patroon in beide lijnen laat zien dat de schaarste en prijsdruk afwisselend hoger is in de koop of in de vrije markthuur. In het laatste kwartalen van de grafiek, is te zien dat het prijsniveau in de koopsector in Amsterdam relatief daalt ten opzichte van Nederland. Het prijsdempende effect van oplopende rente is het sterkst daar waar de prijzen het sterkst zijn opgelopen. In hetzelfde jaar is het effect zichtbaar van het lucratieve verdienmodel in de vrije markthuur in Amsterdam (waardoor er woningen zijn omgezet van koop naar vrije markthuur).
De sterke stijging van de prijzen in de Amsterdamse vrije markthuur zet al iets eerder in dan 2022, waarschijnlijk als gevolg van het sterk stijgende buitenlandse migratieoverschot vanaf dat moment. Figuur 24 Relatieve prijzen in vrije markthuur en koopsector in Amsterdam ten opzichte van Nederland (Nederland=100) 180 170 160 150 140 130 120 110 100
1
2 3 4 1 2 3 4 2015 2016 Vrije markt huur
1
2 3 4 2017
1
2 3 4 2018
Koop
Bron: Pararius en CBS
36
Woningschaarste en leefbaarheid in Amsterdam, 2023
1
2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 2019 2020 2021
1
2 3 4 1 2022 2023
10 De verschillende uitingen van schaarste in de Amsterdamse wijken De kaartenserie in paragraaf 4 laat zien dat er in Amsterdam een snelle opschuiving plaatsvindt in de samenstelling naar sociale huur, vrije markthuur en koop. De kaart van 2021 laat zien dat in de stadsdelen Noord, Zuidoost en Nieuw-West nog wijken voorkomen met meer dan 60% sociale huur en daarnaast de wijken met een mengvorm van sociale huur en koop. Als uitingsvorm van schaarste treedt in deze wijken op de eerste plaats de lange wachttijd in de sociale huur op de voorgrond. Ook de koopsector is momenteel een trage markt geworden. In figuur 20 is te zien dat het percentage recente bewoning in de koopsector steeds verder achterloopt bij het aandeel van de koopsector in de totale woningvoorraad. Dus ook in de wijken met een aanzienlijk koopsector manifesteert de schaarste zich net zoals in de sociale huur als ‘traagheid’. Daarnaast is de koopsector door de oplopende prijzen steeds exclusiever geworden. In de andere staddelen is sociale huur ook nog een factor van belang, maar in de meeste wijken van de stadsdelen Centrum, Zuid, Oost en West is de vrije markthuur een belangrijke rol gaan spelen. Dat zijn de wijken waar schaarste zich juist manifesteert als stijgende prijzen en toenemende verhuisdynamiek.
De veranderende samenstelling van de woningvoorraad in de wijken heeft dan ook betekenis voor de manier waarop huishoudens met de schaarste te maken hebben: wachten en geduld hebben in de sociale huur, steeds meer financiële uitsluiting in de koopsector, en de hypermobiliteit van de vrije markthuur.
Woningschaarste en leefbaarheid in Amsterdam, 2023
37
11 Conclusie
Sinds het rapport ‘Schaarstepatronen op de Amsterdamse woningmarkt’ (mei 2019) is de schaarste in Amsterdam en de omringende regio niet afgenomen maar juist toegenomen. Dat is in alle segmenten van de woningvoorraad te merken. Het pandemiejaar 2020 leek een trendbreuk, maar die was vrijwel alleen zichtbaar in de migratie vanuit het buitenland. De woningprijzen vertoonden een korte inzinking in het deel van de huurmarkt dat op deze buitenlandse vestigers gericht is, het dure deel van de vrije huurmarkt. Met de cijfers van 2021 zet de trend van voor 2020 zich ook weer voort in de migratie, Amsterdam groeit weer met bijna tien duizend mensen. In 2022 is de buitenlandse migratie en de bevolkingsgroei zelfs extreem te noemen. Het woningtekort voor de MRA blijft volgens de prognose, waarin het bouwprogramma en demografische ontwikkeling worden meegenomen, hoog in vergelijking met de landelijke situatie. Dat blijvend hoge tekort maakt ook dat de prijzen van koopwoningen en vrije markthuurwoningen ongeveer een factor 1,5 boven het landelijk gemiddelde liggen. Als koopprijzen door stijgende hypotheekrente minder stijgen of zelfs dalen, blijkt onmiddellijk dat de prijsdruk wordt doorgegeven aan de vrije markthuur. In het aanbod blijkt eveneens dat beide delen van de woningmarkt op elkaar reageren.
Bij hoge prijzen in de koopsector moeten meer aspirant-kopers afhaken en een toevlucht nemen tot de particuliere huursector, waarvan inmiddels bijna twee derde tot het dure segment behoort. Dat leidde enkele jaren tot een aanzienlijke groei van de particuliere huur, door bouw, door verkoop van bestaande woningen (om te gaan verhuren) en doordat particuliere eigenaren overgaan tot verhuurpraktijken. Begin 2023 lijkt door het in werking treden van nieuwe beleidsmaatregelen (opkoopbescherming, minder gunstige belastingregels bij verhuur, extra huurprijsregulering voor de middenhuur), de animo om te verhuren af te nemen. Dat kan leiden tot meer verkoop van huurwoningen en groei van de koopsector. En een verschuiving in de prijsverhouding van vrije markthuur en koopsector. De delen van de Amsterdamse woningvoorraad waar huishoudens met een laag- en middeninkomen op zijn aangewezen, zijn in 2021 kleiner dan in 2019. De schaarste doet zich dan ook versterkt voor in die delen van de voorraad. De wachttijden voor sociale huurwoningen zijn dan ook onverminderd lang. De speelruimte voor middeninkomens is gering.
38
Woningschaarste en leefbaarheid in Amsterdam, 2023
Leefbaarheid
Woningschaarste en leefbaarheid in Amsterdam, 2023
39
12 Leefbaarometer als nationale vergelijkingsbasis De landelijke meting van leefbaarheid geeft de mogelijkheid om Amsterdam te vergelijken. De minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties presenteerde in april 2022 het rapport ‘Leefbaarheid in Nederland 2020’ en gebruikt de analyse en de achterliggende gegevens om zijn beleid op leefbaarheid en veiligheid uit te werken.54 In het rapport wordt de verbetering van het onderzoeksmodel ‘Leefbaarometer’ naar versie 3.0 toegelicht. Leefbaarometer heeft landelijke dekking en geeft per gemeente, wijk of buurt een indicatie van de leefbaarheid in vergelijking met de Nederlandse stand. Aan leefbaarheid dragen in het model vijf dimensies bij: fysieke omgeving, woningvoorraad, voorzieningen, sociale samenhang, overlast en onveiligheid (figuur 25). Er worden 47 typen omgevingskenmerken onderscheiden die met 94 indicatoren worden gemeten.55 Die indicatoren zijn zo gekozen dat ze bijdragen aan de twee modelonderdelen van de Leefbaarometer, een ‘oordelenmodel bewoners’ en een ‘gedragsmodel woningmarkt’. De bewonersoordelen worden door onderzoekers ook wel aangeduid met ‘stated preferences’: bewoners geven hun oordelen en voorkeuren aan in antwoorden op enquêtevragen over de kwaliteit van woningen, woonomgeving en verhuiswensen.
Bij het oordelenmodel gaat het om de meningen van bewoners over hun woonomgeving uit het Woon Onderzoek Nederland (WoON), waarmee de basis gelegd is voor de tijdreeks 2002-2020. De andere poot van het model is gebaseerd op transacties op de woningmarkt waarin de waardering voor een omgeving tot uitdrukking komt in hoeveel mensen ervoor over hebben om op een specifieke plek te wonen. Onderzoekers noemen deze werkwijze ook wel onderzoek naar ‘revealed preferences’, ofwel de gebleken voorkeuren door verhuizingen en transactiebedragen op met name de koopwoningenmarkt. De onderzoekers van Leefbaarometer constateren dat in de loop van de onderzochte twee decennia van deze eeuw de leefbaarheid in Nederland steeds verder verbeterde en dat de verschillen in het land kleiner geworden zijn. Hierbij refereert men aan de bewonersoordelen: ‘De gunstige ontwikkeling correspondeert met wat in bewoners onderzoek wordt gevonden: steeds meer mensen beoordelen hun woonomgeving als zeer goed tot uitstekend en steeds minder mensen beoordelen die als ‘gewoon’ voldoende of zelfs zwak of onvoldoende’56. Men ziet een sterke verbetering van de leefbaarheid in de vier grootste steden (de G4), die vooral is toe te schrijven aan het goede voorzieningenniveau.
In figuur 25 is die sterke invloed van het voorzieningen niveau te zien voor Amsterdam, en tevens dat de overige dimensies negatieve scores hebben ten opzichte van het landelijke gemiddelde. Amsterdam komt in het rapport vrij uitgebreid ter sprake. Men doet dit aan de hand van de bespreking van de zogenaamde ‘leefbaarometerklasse’ een negenpuntsschaal van ‘uitstekend’ naar ‘zeer onvoldoende’ die aansluit bij de oordelen van respondenten uit het Woon Onderzoek Nederland (WoON) over hun woonomgeving. Dat gemiddelde oordeel in Nederland is ‘ruim voldoende’/op de grens met ‘goed’. Dat betekent dat de totaalscores op de Leefbaarometer voor Amsterdam, zoals weergegeven in figuur 25, verwijst naar een gemiddeld niveau in Nederland dat is te typeren als ‘ruim voldoende/goed’. 54 Ministerie van BZK (april 2022), Kamerbrief-bij-rapporten-leefbaarometer-30-instrumentenontwikkeling-en-leefbaarheidin-Nederland-2020. (Den Haag, BZK). 55 Leidelmeijer, K. en J. Mandemakers (maart 2022), Leefbaarheid in Nederland 2020. Een analyse op basis van de Leefbaarometer 3.0. (Amsterdam, Atlas Research). 56 Ibidem, pag. 5 en 6.
40
Woningschaarste en leefbaarheid in Amsterdam, 2023
Figuur 25: Leefbaarometer 2014, 2018 en 2020, scores voor Amsterdam
Overlast en onveiligheid
Sociale samenhang
Woningvoorraad
Fysieke omgeving Voorzieningen
Totaalscore
-0,15
-0,1
-0,05
2020
2018
0
0,05
0,1
0,15
0,2
-0,25
-0,3
-0,35
2014
Bron: Leefbaarometer: https://www.leefbaarometer.nl/kaart/#kaart
Amsterdam komt naar voren als een stad met een snel gestegen score op leefbaarheid vanaf 2002, om in de loop der jaren ook uit te stijgen boven de andere drie grote steden van Nederland.57 In Amsterdam is de positieve afwijking op de dimensie ‘voorzieningen’ dan ook groter dan in de andere steden. Op de andere dimensies staan de grote steden er minder goed voor dan het Nederlands gemiddelde en het minst gunstig op de dimensie ‘overlast en onveiligheid’. In Amsterdam valt ook een lage score op de dimensie ‘sociale samenhang’ op. Op deze beide dimensies is er in de G4 weinig vooruitgang geboekt. In het rapport wordt ook gewezen op scherpe contrasten binnen de grote steden. Door het belang van het goede voorzieningenniveau zijn het vaak de centrumgebieden die goed scoren op de Leefbaarometer. In overige delen van de grote steden komen juist veel lagere leefbaarheidsscores voor. Vooral in Amsterdam zijn de verschillen groot: meer dan de helft van de huishoudens woont in een gebied met een score ‘zeer goed’ of ‘uitstekend’, maar toch ook nog een op de vijf in een gebied dat ‘zwak’ of ‘onvoldoende’ is.58 Uitgedrukt als percentage woningen van de totale voorraad is 18% van Amsterdam te typeren met een leefbaarheidsscore ‘zwak’ op lager. Uitgedrukt als ‘structureel onder druk’ met een score ‘zwak’ of lager gaat het om 15%. In totaal betreft het 14 wijken in Amsterdam.
57 Ibidem, figuur 2.12, pagina 25. 58 Ibidem, pagina 24.
Woningschaarste en leefbaarheid in Amsterdam, 2023
41
13 Tevredenheidsscores uit WoON
Om redenen die aan het begin van het rapport aan de orde kwamen, is het zinvol om de twee dimensies die in het model Leefbaarometer gecombineerd worden, namelijk de bewonersoordelen en de ruimtelijke resultaten van woningmarkttransacties, uit elkaar te trekken. In de inleiding van het rapport stelden we dat de twee thema’s die in het kader van de Huisvestingsverordening aan de orde moeten komen, ‘schaarste’ en ‘leefbaarheid’ naar twee verschillende dimensies van het woonleven verwijzen, namelijk de situatie van degenen die op een locatie (blijven) wonen, tegenover de situatie van degenen die verhuizen. Degenen die niet van plan zijn te gaan verhuizen (en dat is op elk tijdstip op de meeste locaties een meerderheid), hebben namelijk alleen maar zijdelings met woningschaarste te maken. Ze zijn niet van plan een andere woning te gaan zoeken. De stress van geringe slaagkansen of hoge verwachte woonlasten, die onder de omstandigheden van woningschaarste gelden, gaat aan deze groep ‘blijvers’ voorbij. Ze merken eventueel indirect iets van de schaarste doordat er door verhuizingen geleidelijk iets verandert in de samenstelling van de lokale bevolking, het type voorzieningen en het gebruik van de openbare ruimte. Voor deze categorie is de kwaliteit van de woonomgeving die men dagelijks om zich heen ervaart de belangrijkste dimensie.
Omgekeerd is voor onderzoek naar de beleefde en beleefbare kwaliteit van de woonomgeving, de categorie gevestigde bewoners de beste bron om te vragen naar hoe de verschillende aspecten van omgevingskwaliteit ervoor staan. De ‘stated preferences’ zijn dan ook de beste manier om de leefbaarheid voor de zittende bewoners te meten. Het ruimtelijke patroon dat is op te tekenen uit de transactiebedragen voor verworven woningen, de andere poot in het onderzoek Leefbaarometer, komt juist aan de orde in het andere deel van deze rapportage, het deel dat over schaarste gaat. Juist in een situatie van woningschaarste treedt er verscherping op in de concurrentie om de favoriete locaties, waarbij prijzen op de woningmarkt een belangrijke graadmeter zijn van die concurrentieverhoudingen. In die concurrentie speelt de aanwezigheid van voorzieningen een belangrijke rol, zo blijkt uit figuur 25. Van Amsterdam is bekend dat het voorzieningenniveau hoog is, vooral het hoge en gevarieerde aanbod aan culturele instellingen en uitgaansgelegenheden is een belangrijke attractie van de hoofdstad. Daarnaast valt onder voorzieningen ook de bereikbaarheid van banen. Amsterdam is een belangrijke werkstad. De Metropoolregio Amsterdam vertegenwoordigt een vijfde van de Nederlandse economie.
Binnen de MRA heeft Amsterdam de hoogste concentratie van banen en ook de banengroei is daar het hoogst, wat andere plaatsen in de Metropoolregio meer en meer tot forensenlocaties maakt.59 In de concurrentie om favoriete locaties zullen de meeste woningzoekenden naar een koopwoning zich laten leiden door slechts een abstracte notie van de leefbaarheid op de locaties die in overweging genomen worden. Het merendeel van de kopers zal immers van buiten de betreffende wijk of buurt komen en de actuele, lokale kwaliteit van de woonomgeving niet uit eigen beleving kennen. De marktsituatie is bepalender voor waar men uiteindelijk precies terecht komt. Dat huishoudens in hun zoeken en uiteindelijk vinden van een koophuis moeten uitwijken naar een locatie met een gunstiger prijsniveau is een marktgegeven. Dat marktproces wordt overwegend gedreven door schaarste op de woningmarkt. Huishoudens die moeten uitwijken naar een betaalbaardere optie dragen bij aan oplopende schaarste in het lagere marktsegment, wat weer doorwerkt in de kansen voor de volgende inkomensgroep. Ruimtelijk leidt dat tot een waterbedeffect
59 Gemeente Amsterdam (2021), Economische Verkenningen Metropoolregio Amsterdam, 2021.
42
Woningschaarste en leefbaarheid in Amsterdam, 2023
van oplopende prijzen vanuit een centrumzone met de beste bereikbaarheid van de voorzieningen naar perifere delen van stad en woningmarktregio. Het basisdeel van Leefbaarometer is dus de waardering die de bewoners geven voor hun woonomgeving in Woon Onderzoek Nederland (WoON). Omdat daarin de dimensie voorzieningen niet zo’n dominante rol speelt, zien we dat de score van Amsterdam enigszins achterblijft bij het Nederlands gemiddelde. Ruim drie kwart (78%) van de Amsterdamse huishoudens is (zeer) tevreden over de woonomgeving. Dat lijkt hoog, maar in vergelijking met het Nederlands gemiddelde (84%) is er een verschil en dat verschil wordt in de loop van twee decennia enigszins kleiner (terwijl in de jaren 20182021 het verschil weer gegroeid is). Figuur 26 Percentage huishoudens dat (zeer) tevreden is over de woonomgeving, 2002-2021 86 84 82 80 78 76 74 2002 Amsterdam
2006
2009 Groot Amsterdam
2012
2015
2018
2021
Nederland
Bron: Woon Onderzoek Nederland: https://www.cbs.nl/nl-nl/visualisaties/regionale-monitor-brede-welvaart/ indicator
In figuur 26 is om die reden ook de tevredenheid over de woonomgeving in de regio Groot-Amsterdam weergegeven. Dat de tevredenheid over de woonomgeving in de regio tussen de Amsterdamse en de Nederlandse cijfers inligt is een uiting van de dichtheidsgradiënt van stedelijk, naar suburbaan naar landelijk. Gemiddeld waarderen huishoudens een extensiever gebruikte omgevingsruimte meer dan een intensief gebruikte ruimte. Dat typeert ook de langjarige suburbanisatie vanuit Amsterdam van huishoudens die, bijvoorbeeld door gezinsvorming, op zoek zijn naar grotere woningen in een ruimere setting.
Woningschaarste en leefbaarheid in Amsterdam, 2023
43
14 Onderzoek Wonen in Amsterdam
Na de plaatsing van de Amsterdamse leefbaarheid in het perspectief van het landelijk gemiddelde en de landelijk trend stappen we over naar het onderzoek Wonen in Amsterdam dat de gemeente sinds 1995 uitvoert. Als onderzoek met uitsluitend bewonersoordelen over de woonomgeving heeft Wonen in Amsterdam een veel groter aantal waarnemingen (responses) dan het Amsterdamse deel van het landelijke WoON.60 Daarmee is de betrouwbaarheid van de onderzoeksresultaten hoog en kunnen vanaf 2001 goede uitspraken gedaan worden over de kwaliteit van de woonomgeving in de circa honderd wijken van Amsterdam en de trends daarin. Dat lage schaalniveau van de wijken is ook relevant omdat het gaat om de omgeving die bewoners dagelijks rondom hun woning aantreffen. Daarnaast heeft Wonen in Amsterdam een groot aantal variabelen die iets zeggen over de verschillende aspecten van leefbaarheid. Figuur 27 Rapportcijfer voor de buurt in Amsterdam en regio Amsterdam 7,8
35
7,7 7,6 7,5 7,4 7,3 7,2 7,1 7,0 6,9 6,8 2001
2003
Amsterdam
2005
2007
2009
2011
2013
2015
2017
2019
2021
Regio Amsterdam
Bron: Wonen in Amsterdam, Wonen in de Metropoolregio Amsterdam
Omdat het geen landelijk onderzoek is, is verdere vergelijking met landelijk cijfers over leefbaarheid niet mogelijk. Toch is de trend identiek aan die in WoON wordt opgetekend over Amsterdam, een geleidelijk stijgende waardering voor de buurt. In Wonen in Amsterdam wordt op de vraag ‘hoe tevreden bent u met uw buurt?’ geantwoord met rapportcijfers van 1 (zeer negatief) tot 10 (zeer positief). Vanaf 2001 is het gemiddelde rapportcijfer gestegen van 6,9 naar 7,6 in 2021.61 Dat komt overeen met de eerder gemelde kwalificatie ‘ruim voldoende’/op de grens met ‘goed’. Ook de vergelijking met de regio (met cijfers vanaf 2013) levert hetzelfde verschil op (figuur 27).
60 Bos, J. en K. Dignum (2022), Wonen in Amsterdam 2021, factsheet leefbaarheid. Gemeente Amsterdam. Het onderzoek telde 20.176 ingevulde vragenlijsten. 61 Ibidem: Het gemiddelde rapportcijfer voor de buurt is 7,6 in 2021. Met ruim 20.000 responses in 2021 en ruim 18.000 in 2019 is zelfs het kleine cijferverschil van 0,03 tussen beide jaren een significante stijging.
44
Woningschaarste en leefbaarheid in Amsterdam, 2023
Figuur 28 Tevredenheid met de eigen buurt per stadsdeel, 2001-2021 8,3
35
8,1
8,1
7,9 7,8 7,7
7,7
7,6
7,5 7,3
7,3
7,1
7,1
6,9 6,8
6,7 6,5 6,3 2001
2003
2005
2007
Centrum
West
Zuid-Oost
Amsterdam
2009
2011
2013
Nieuw-West
Zuid
2015 Oost
2017
2019
2021
Noord
Bron: Wonen in Amsterdam 2021, factsheet leefbaarheid.
Gemeten als rapportcijfer scoort geen enkele wijk in Amsterdam in 2021 een onvoldoende, dat wil zeggen lager dan een 6 gemiddeld. Toch zijn er wel aanzienlijke verschillen zichtbaar op de kaart van Amsterdam. Hoge gemiddelde cijfers worden al jaren gehaald in de stadsdelen Centrum en Zuid, terwijl Oost en West in de jaren 20012021 de snelste stijging lieten zien en de koplopers bijna hebben bijgehaald. In de overige stadsdelen is de trend ook positief, maar het gemiddelde niveau van Amsterdam wordt niet geëvenaard (figuur 28). De factsheet Wonen in Amsterdam 2021, Leefbaarheid en zijn voorgangers geven uitgebreidere beschrijvingen van de leefbaarheidssituatie. 62 Voor dit rapport is het van belang aandacht te geven aan de wijken met een kwetsbare leefbaarheid. De meeste wijken waar de bewoners hun buurt lager waarderen dan het stedelijk gemiddelde liggen in stadsdeel Nieuw-West (figuur 29).
62 Ibidem.
Woningschaarste en leefbaarheid in Amsterdam, 2023
45
Figuur 29 tevredenheid met eigen buurt per wijk 2021 Figuur 3 Tevredenheid met eigen buurt, 2021
8,5 tot 9,0 8,0 tot 8,5 7,5 tot 8,0 7,0 tot 7,5 6,5 tot 7,0 6,0 tot 6,5
Bron: Wonen in Amsterdam 2021, factsheet leefbaarheid.
In De Punt in Nieuw-West geven bewoners het laagste cijfer (6,1). Ook Osdorp-Midden (6,4) en Geuzenveld (6,3) in Nieuw-West en De Kolenkit Noord (6,2) in West behoren tot de wijken met een lage waardering. De wijken met een iets hogere maar eveneens ondergemiddelde waardering liggen aan beide zijden van de Sloterplas. Maar ook drie wijken in Zuidoost, Venserpolder; Bijlmer Centrum en Bijlmer Oost, twee wijken in West, De Kolenkit Zuid en Bosleeuw en twee wijken in Noord, Waterlandpleinbuurt en Banne Buiksloot, behoren tot deze groep wijken met een lager dan gemiddelde score. Interessant is ook de ontwikkeling van de tevredenheid met de eigen buurt tussen 2019 en 2021 (figuur 30). Er is een duidelijke groei van de buurtwaardering door de bewoners van een aantal wijken in stadsdeel Centrum. Vooral Burgwallen-Oude Zijde valt op. De afgelopen jaren beoordeelden bewoners hier hun buurt minder positief dan het stedelijk gemiddelde. In 2021 is het cijfer met bijna een heel rapportcijferpunt (+0,9) gestegen naar iets onder (7,3) het stedelijke gemiddelde. Ook de waardering in Grachtengordel-Zuid, Nieuwmarkt/Lastage en De Weteringschans is gestegen, maar was al hoog. De sterke groei van waardering van de eigen buurt in wijken in Centrum kan niet los wordt gezien van de gevolgen die de coronapandemie heeft gehad op het gebruik van de stad.
Uit een onderzoek van OIS63 tijdens de lockdown blijkt dat de ontevredenheid in dit deel van de stad over de toegenomen drukte van verkeer en bezoekers en het toegenomen vliegverkeer in de eerste maanden van de coronacrisis plaats heeft gemaakt voor een gevoel dat de stad weer voor de Amsterdammers was. Dit heeft geleid tot (her)waardering van de buurt. Hoe de tevredenheid met de buurt ontwikkelt nu de coronapandemie voorbij is en van lockdowns geen sprake meer is, wordt gerapporteerd in de factsheet leefbaarheid van Wonen in Amsterdam 2023.64
63 Gemeente Amsterdam, OIS en Universiteit van Amsterdam. Thuisblijven in de stad in tijden van corona. Amsterdam, 2020. 64 Verwachte publicatie begin 2024.
46
Woningschaarste en leefbaarheid in Amsterdam, 2023
Figuur 30 Tevredenheid met de eigen buurt, 2019-2021 Figuur 4 Tevredenheid met eigen buurt, 2019-2021
+0,5 tot +0,9 +0,1 tot +0,5 –0,1 tot –0,4 geen significante stijging of daling
Bron: Wonen in Amsterdam 2021, factsheet leefbaarheid.
In Wonen in Amsterdam staat het rapportcijfer voor de buurt centraal als het gaat om een indicatie voor de leefbaarheid in Amsterdam, de wijken van Amsterdam en de ontwikkeling in de tijd. Maar er zijn in de vragenlijst enkele tientallen aspecten van de woonomgeving die op een dergelijke manier ondervraagd worden. Daarmee worden, vergelijkbaar met de Leefbaarometer de dimensies overlast en onveiligheid, sociale samenhang, fysieke omgeving en voorzieningen onderzocht. In WiA worden echter alleen de bewonersoordelen geanalyseerd en niet zoals in WoON databronnen over deze onderwerpen aan de analyse toegevoegd. In WiA worden de dimensies van leefbaarheid aangeduid met schoon, heel, veilig en prettig samenleven. Op deze dimensies wijkt de leefbaarheid af van de algemene typering ‘ruim voldoende tot goed’.
Woningschaarste en leefbaarheid in Amsterdam, 2023
47
15 Sociale samenhang: prettig samenleven
Van de drie dimensies blijkt prettig samenleven het sterkst samen te hangen met de algemene buurtwaardering. In Wonen in Amsterdam staat de tevredenheid met de omgang met elkaar van verschillende groepen mensen in de buurt model voor dit prettig samenleven. De wijken die minder positief scoren op dit aspect van sociale cohesie, zijn ongeveer dezelfde wijken die een minder positieve score hebben op buurttevredenheid. De laagste waardering wordt gegeven door de bewoners van De Punt, Osdorp-Midden, Osdorp-Oost, Slotermeer-Noordoost en Geuzenveld in Nieuw-West en De Kolenkit Noord in West (figuur 31). Veel van de wijken waar de omgang tussen groepen mensen als ‘prettig’ wordt gewaardeerd liggen in stadsdeel Centrum, maar ook de dorpse woonmilieus Waterland/ Nieuwendammerdijk en Buiksloterdijk en Driemond scoren van oudsher hoog. In twee wijken in Centrum waar de omgang tussen groepen mensen de laatste jaren laag werd gewaardeerd, Burgwallen-Oude Zijde en Burgwallen-Nieuwe Zijde, is die waardering in 2021 juist gestegen tot net onder het stedelijke gemiddelde. Deze ontwikkeling wijst in de richting van een herwaardering van de buurt als gevolg van de effecten van corona. Met name bewoners in het Centrum hebben hun buurt en de buurtbewoners (opnieuw) leren waarderen.
Zo blijkt uit onderzoek uitgevoerd in juni 2020 dat bewoners in het Centrum het vaakst nieuwe buren hebben leren kennen.65 De toename van de waardering van de omgang tussen groepen mensen is in meer wijken van stadsdeel Centrum zichtbaar. De stijging is echter minder groot dan in de Burgwallen-wijken. Figuur 31 omgang groepen mensen, 2021 Figuur 13 Omgang groepen mensen, 2021
7,5 tot 8,1 7,0 tot 7,5 6,5 tot 7,0 6,0 tot 6,5
Bron: Wonen in Amsterdam 2021, factsheet leefbaarheid.
In enkele wijken is tegen de gemiddelde trend in een negatieve ontwikkeling te zien. In Osdorp-Oost was de waardering onder het stedelijke gemiddelde en is dit cijfer verder gedaald (-0,3) naar een 6,4. Na een eerdere verbetering is de score in Indische Buurt-West teruggevallen (-0,4) naar ongeveer het stedelijk gemiddelde niveau (7,0).
65 Gemeente Amsterdam, OIS en Universiteit van Amsterdam. Thuisblijven in de stad in tijden van corona. Amsterdam, 2020.
48
Woningschaarste en leefbaarheid in Amsterdam, 2023
16 Veiligheid
De volgende dimensie van leefbaarheid is een veilige woonomgeving. Veiligheid is gemeten met de vraag ‘Hoe veilig voelt u zich in uw buurt, ’s avonds?’. De gemiddelde waardering voor veiligheid in de buurt tijdens de avond is een 7,2. Vijftien wijken scoren onder een 6,5 (figuur 32). Met uitzondering van De Kolenkit Noord (6,1) in stadsdeel West, liggen al deze wijken in de stadsdelen Nieuw-West, Zuidoost en Noord. Bewoners van Osdorp-Oost (5,8) en De Punt (5,9) in Osdorp en van Bijlmer Centrum (5,9) geven het laagste cijfer. Osdorp-Oost (-0,5; 5,8) en Bijlmer Oost (-0,4; 6,1) zijn wijken waar het veiligheidsgevoel al langer relatief laag was maar waar de score ten opzichte van 2019 verder is gedaald. Delen van stadsdeel Centrum, de dorpen en dijken in Noord en Zuidoost (Driemond) en wijken in Oud Zuid scoren van oudsher hoog op veiligheid. Rond het gemiddelde van de stad liggen vooral wijken in de stadsdelen West en Oost. Figuur 32 rapportcijfer ‘s avonds veilig voelen 2021 Figuur 10 ’s Avonds veilig voelen in de buurt, 2021
8,0 tot 8,3 7,5 tot 8,0 7,0 tot 7,5 6,5 tot 7,0 6,0 tot 6,5 5,5 tot 6,0
Bron: Wonen in Amsterdam 2021, factsheet leefbaarheid.
Woningschaarste en leefbaarheid in Amsterdam, 2023
49
17 Fysieke omgeving: schoon en heel
De kwaliteit van de fysieke omgeving is eveneens van belang voor algemene buurtwaardering. Een belangrijke indicator voor de staat van de fysieke omgeving is het oordeel over het onderhoud van staten en stoepen. In 2021 gaven bewoners van zes van de 91 wijken gemiddeld een score lager dan een 6 voor het onderhoud van straten en stoepen (figuur 33). In 2019 waren dat er drie. De wijken De Punt in Nieuw-West en Driemond in Zuidoost scoren het laagst met beide een 5,6. Andere wijken die laag scoren zijn Oostzanerwerf/Kadoelen (5,7), Volewijck (5,9) en Waterlandpleinbuurt (5,9) in stadsdeel Noord en Overtoomse Veld (5,9) in Nieuw-West. De wijk met het beste cijfer voor het onderhoud van de straten en stoepen is Zuidas/Prinses Irenebuurt met een 7,5. Ook de drie wijken IJburg-Zuid en -West en Zeeburgereiland/Nieuwe Diep halen hoge cijfers, net zoals Omval/Overamstel, alle in stadsdeel Oost. In Wonen in Amsterdam wordt gevraagd naar de ervaring met verschillende soorten van overlast. De categorieën die voorgelegd worden zijn overlast van vervuiling, criminaliteit, parkeren, verkeerslawaai, verkeersdrukte, horeca, buren, en overlast van andere mensen in de buurt. Vervuiling is voor de bewoners de grootste bron van overlast. De ervaren overlast van vervuiling is in de jaren 2019-2021 sterk toegenomen (daling half punt, naar gemiddeld 5,4 in 2021).
De stijging van de overlast van vervuiling lijkt los te staan van de tevredenheid over het schoonhouden van de openbare ruimte die op ongeveer hetzelfde niveau bleef. Figuur 33 Oordeel onderhoud straten en stoepen, 2021 Figuur 8 Oordeel onderhoud straten en stoepen, 2021
7,5 tot 8,0 7,0 tot 7,5 6,5 tot 7,0 6,0 tot 6,5 5,5 tot 6,0
Bron: Wonen in Amsterdam 2021, factsheet leefbaarheid.
Op de overlast van vervuiling scoorden in 2021 slechts 18 van de 91 wijken in Amsterdam hoger dan een 6 (figuur 34). In 2019 waren er in vijf wijken scores lager dan een 5,0, in 2021 zijn dat er 16. Hiervan liggen er zeven in stadsdeel West en zes in stadsdeel Nieuw-West, maar ook in de stadsdelen Zuid, Noord en Centrum zijn dergelijke lage scores te vinden. De laagste scores worden in 2021 gehaald in de wijken De Punt (4,1), Geuzenveld (4,2) en Overtoomse Veld (4,2). Scores boven de 7 zijn alleen te vinden in landelijk Noord en de Nieuwendammerdijk en Buiksloterdijk en in Zuidoost: Nellestein en G-buurt Oost/Kantershof.
50
Woningschaarste en leefbaarheid in Amsterdam, 2023
Figuur 34 Ervaren overlast door vervuiling, 2021 Figuur 6 Ervaren overlast door vervuiling, 2021
7,0 tot 7,5 6,0 tot 6,5 5,5 tot 6,0 5,0 tot 5,5 4,5 tot 5,0 4,0 tot 4,5
Bron: Wonen in Amsterdam 2021, factsheet leefbaarheid.
Overlast van parkeren (auto’s) wordt door Amsterdammers als een niet zo groot probleem ervaren. Het gemiddelde rapportcijfer voor deze overlastsoort is in 6,7 in 2021 en daar is in de tijdreeks weinig verandering in opgetreden.66 In wijken van Nieuw-West wordt deze vorm van overlast sterker ervaren. In Geuzenveld, Eendracht, De Punt, Osdorp-Midden en Slotermeer-Noordoost (alle Nieuw-West) worden gemiddelde cijfers lager dan zes gescoord. Maar ook in de Van Galenbuurt en Overtoomse Sluis (West), Oude Pijp (Zuid), Driemond en overig Bijlmer-Zuidoost worden deze lage scores gemeten.67
66 Bos., J. en K. Dignum (2022) Wonen in Amsterdam 2021, factsheet leefbaarheid, pagina 4. 67 Bron: Wonen in Amsterdam 2021: deze wijkcijfers worden niet besproken in factsheet leefbaarheid.
Woningschaarste en leefbaarheid in Amsterdam, 2023
51
18 Leefbaarheid in relatie tot woninggebruik De algemene leefbaarheid in Amsterdam en die wat betreft de drie belangrijkste dimensies van leefbaarheid is daarmee beschreven. In het kader van het woonbeleid is het echter van belang om nog aandacht te besteden aan leefbaarheid in relatie tot het gebruik van woningen met een potentieel leefbaarheidseffect. De ontwikkeling in de cijfers over ervaren sociale omgang in de buurt in de jaren 2019 en 2021 wijzen erop dat delen van Amsterdam die in normale jaren veel bezoekers te verwerken krijgen in het corona-jaar minder onder druk staan.68 De relatie met het woninggebruik is klein maar niet te miskennen. Het WiA-onderzoek geeft de vrijheid, om als dat nodig is, vragen op te nemen die specifiek informeren naar nieuwe fenomenen die speciaal in Amsterdam aanzienlijk van omvang zijn, zoals vakantie verhuur. Het verhuren van woningen aan toeristen is gelimiteerd in aantallen (wijkquota) en tijd (duur van maximaal dertig dagen per jaar). In het onderzoek WiA 2019 is voor het eerst gevraagd in hoeverre bewoners overlast ondervinden van het verhuren van woningen aan toeristen in de directe woonomgeving (pand/galerij/complex). Figuur 35 laat zien welk percentage van de bewoners veel of enige mate van overlast ervaart. In de meeste wijken van stadsdeel Centrum ligt dit percentage boven de veertig.
In Haarlemmerbuurt en Burgwallen-Nieuwe Zijde wordt de meeste overlast ervaren (47%). Overlastpercentages boven de dertig worden buiten stadsdeel Centrum aangetroffen in Oude en Nieuwe Pijp (Zuid), Da Costabuurt, Van Lennepbuurt, Staatsliedenbuurt, Chassébuurt en Hoofdweg en omgeving in (West). Figuur 35 Ervaren overlast door vakantieverhuur, 2021 Figuur 17 Ervaren overlast door vakantieverhuur, 2021
< 20% 20% tot 30% 30% tot 50%
Bron: Wonen in Amsterdam 2021, factsheet leefbaarheid.
Wijken waar zich een significante daling voordoet in de overlast door vakantieverhuur tussen 2019 en 2021 liggen verspreid over de stad (figuur 36). Het zijn vaker wijken waar het overlastcijfer in 2019 gematigd was en waar een verdere afname plaatsvindt
68 Bos, J en K. Dignum (2022): in de WiA factsheet leefbaarheid wordt dit ‘opgelucht ademhalen’ van de leefbaarheid in Stadsdeel Centrum verwoord in de concluderende paragraaf.
52
Woningschaarste en leefbaarheid in Amsterdam, 2023
van de overlast naar een nog lager niveau. Ook in enkele wijken van de centrale zone is een significante afname van de overlast te zien, zoals in de Jordaan (-12 procentpunten lager dan in 2019), Oostelijke Eilanden/Kadijken (-8 procentpunt), Centrale Markt/ Frederik Hendrikbuurt (-10 procentpunt), Museumkwartier (-15 procentpunt). Ook hier geldt, hoe de ervaring van overlast door vakantieverhuur verder ontwikkelt nu de coronacrisis voorbij is en van lockdowns geen sprake meer is, wordt gerapporteerd in de nog te verschijnen factsheet leefbaarheid van Wonen in Amsterdam 2023. Figuur 36 Ervaren ervaren overlast vakantieverhuur, Figuur 18 overlast doordoor vakantieverhuur, 2019-20212019-2021
< –10 –0 tot –10 geen significante stijging of daling
Bron: Wonen in Amsterdam 2021, factsheet leefbaarheid.
Een andere vorm van alternatief maar onder voorwaarden toegestaan woninggebruik is kamerverhuur. Ook het verhuren van kamers als onderdelen van een woning is een geoorloofd alternatief soort woninggebruik. Kamerverhuur is net zoals toeristische verhuur per wijk gequoteerd en in dit geval het hele jaar door toegestaan. Toch kunnen er aan deze verhuur omgevingseffecten kleven die bijstelling van het beleid nodig maken. Hierom is in Wonen in Amsterdam een vraag opgenomen over eventuele overlast van kamerverhuur. Figuur 37 Ervaren overlast door verhuur van kamers, 2021 Figuur 19 Ervaren overlast door verhuur kamers, 2021
4% tot 10% 10% tot 15% 15% tot 20% 20% tot 25% 25% tot 30% 30% tot 35%
Bron: Wonen in Amsterdam 2021, factsheet leefbaarheid.
Woningschaarste en leefbaarheid in Amsterdam, 2023
53
Bijna twintig procent van de Amsterdamse huishoudens heeft in meer of mindere mate last van de verhuur van kamers in hun pand of complex of in omliggende panden aan bijvoorbeeld jongeren, studenten of arbeidsmigranten. In de gebieden in en rondom het centrum wordt de meeste overlast ervaren (figuur 37). In de Pijp, Rivierenbuurt heeft circa dertig procent in meer of mindere mate last van deze vorm van verhuur. In OudWest, De Baarsjes en Centrum-West is dit ongeveer een kwart. In zestien wijken hebben bewoners meer dan gemiddeld last van kamergewijze verhuur. Dit zijn een aantal wijken in West, waaronder Geuzenbuurt en Chassébuurt, in Zuid, onder andere Oude Pijp en Scheldebuurt en Centrum, onder andere De Weteringschans. Maar ook in twee wijken die verder van het centrum liggen, De Punt in Osdorp en Buitenveldert-West in Zuid, wordt meer dan gemiddeld overlast ervaren.
54
Woningschaarste en leefbaarheid in Amsterdam, 2023
19 Conclusie
Met het landelijke onderzoek Leefbaarometer blijkt de Amsterdamse leefbaarheidsscore in de loop der tijd te zijn gestegen tot boven het landelijk gemiddelde. Amsterdam geeft er echter de voorkeur aan de twee onderdelen waaruit Leefbaarometer is opgebouwd apart te beschouwen. Het betreft enerzijds de bewonersoordelen van zittende bewoners die gemeten worden met WoOn en anderzijds de transacties op de koopwoningenmarkt die interpreteerbaar zijn als de gebleken voorkeuren van verhuizers. Deze ruimtelijke weerslag van transacties op de woningmarkt is beter te plaatsen bij het andere onderdeel van dit rapport, het deel over schaarste. Opname van deze marktresultaten in het Leefbaarometer-model resulteert bovendien in een hoge score voor ‘voorzieningen’, waartoe ook de bereikbaarheid van banen gerekend wordt. Dat zijn zaken die verder af liggen van de beleving van de dagelijkse woonomgeving. Als alleen naar de bewonersoordelen uit WoOn wordt gekeken is er een stijging zichtbaar van de leefbaarheid in Amsterdam richting het landelijke niveau dat wordt getypeerd als ‘ruim voldoende/goed’. Maar de landelijke score wordt volgens ‘zittende bewoners’ in Amsterdam niet gehaald. Het onderzoek Wonen in Amsterdam is nog beter dan WoON geschikt om de bewonersoordelen te meten, omdat de hoge dichtheid van waarnemingen tot een hoge betrouwbaarheid van de cijfers leidt.
Met dit onderzoek wordt bij elke tweejaarlijkse editie een leefbaarheidsfactsheet gemaakt. Kort samengevat worden in de stadsdelen Centrum en Zuid de hoogste leefbaarheidscijfers gehaald, gevolgd door de stadsdelen Oost en West met een duidelijk inhaaltrend. De stadsdelen Nieuw-West, Noord en Zuidoost vertonen eveneens een stijgende trend, maar blijven gemiddeld enigszins achter bij het stedelijk gemiddelde. De leefbaarheidscijfers worden op het lagere schaalniveau van de wijken gerapporteerd, waardoor het goed aansluit bij de ruimtelijke kwaliteit die bewoners in hun directe woonomgeving ervaren. Het algemene tevredenheidscijfer over de buurt en de scores op de variabelen van de drie belangrijkste dimensies van leefbaarheid die in Amsterdam worden aangeduid met schoon, heel, veilig en prettig samenleven laten een ruimtelijk patroon zien waarbij de zwakste wijken te vinden zijn in de stadsdelen Noord, Zuidoost en Nieuw-West. In dit laatste stadsdeel wordt met name de ontwikkeling in de wijken van gebied Osdorp met enige zorg genoemd in het concluderende deel van de WiA-factsheet leefbaarheid. Hier gaat een negatieve trend in de sociale cohesie gepaard met een toenemend gevoel van onveiligheid.
Op de sociale dimensie (de omgang van verschillende groepen mensen in de buurt) worden ook lagere scores gehaald in de meest centrale wijken van Amsterdam, terwijl daar ook de opmerkelijkste stijging plaatsvond in het jaar waarop door corona het toerisme aanzienlijk terugviel. Het leverde bovendien op dat het leefbaarheidscijfer van stadsdeel Centrum, na enkele jaren daling, zijn hoge positie naast staddeel Zuid weer innam. Het onderzoek geeft ook de mogelijkheid voor vragen over actuele zaken. Opname van de vraag over overlast van vakantieverhuur levert een kaartbeeld op waarin de slechtste scores van overlast worden gemeten in stadsdeel Centrum en delen van stadsdeel Zuid en gematigdere scores van overlast in de wijken die daaromheen liggen. Deze resultaten worden gebruikt in een onderzoek naar toeristische draagkracht van wijken in Amsterdam.69 Ook een vraag over overlast van verhuur van kamers, een andere vorm van geoorloofd alternatief woninggebruik, levert een kaartbeeld op dat sterk overeenkomt met het patroon van waar die kamerverhuur het meest voorkomt.
69 Gemeente Amsterdam, O&S (november 2022), Toeristische draagkracht van wijken in Amsterdam, 2021.
Woningschaarste en leefbaarheid in Amsterdam, 2023
55
Begrippenlijst
AFWC: Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties. Binnenlands migratiesaldo: Het aantal mensen dat zich vanuit de rest van Nederland in Amsterdam vestigt minus het aantal mensen dat vanuit Amsterdam naar een andere gemeente in Nederland vertrekt. Dat saldo is de laatste jaren negatief: een vertrekoverschot. Buitenlands migratiesaldo: Het aantal mensen dat zich vanuit het buitenland in Amsterdam vestigt minus het aantal mensen dat vanuit Amsterdam naar het buitenland vertrekt. Dat saldo is de laatste jaren positief: een vestigingsoverschot. Corporatiehuursector: Huurwoningen waarvan de eigenaar een woningcorporatie is. Doorstromer: Een doorstromer op de woningmarkt is een huishouden dat bij verhuizing een zelfstandige woning in Nederland leeg achterlaat. Dure huurwoning: een huurwoning met een huur vanaf €1.132,28 (prijspeil 2023). Dure koopwoning: een koopwoning met een waarde vanaf € 326.000 (prijspeil 2023). Duur segment: prijssegment van dure huur- en koopwoningen. Hoog inkomen: Huishoudens met een jaarinkomen vanaf € 69.573 (prijspeil 2023). Huisvestingsverordening: Op grond van de Huisvestingswet kunnen gemeenten in geval van schaarste op de woningmarkt een huisvestingsverordening vaststellen. Een huisvestingsverordening wordt veel ingezet door gemeenten om de mate van urgentie van woningzoekenden te bepalen en huurwoningen tot een bepaalde huurprijsgrens toe te wijzen.
Huisvestingswet: De Huisvestingswet biedt gemeenten de mogelijkheid om in een huisvestings-verordening regels vast te leggen over de toewijzing van huurwoningen en over het bepalen van de urgentievolgorde voor woningzoekenden. Daarnaast kunnen wijzigingen in de woningvoorraad vergunningplichtig worden gesteld. Koopsector: Korte benaming voor de woningvoorraad die door particuliere eigenaren bewoond wordt. Synoniem voor eigenwoningbezit. Laag inkomen: Huishoudens met een jaarinkomen tot € 44.035 (definitie voor eenpersoonshuishoudens, prijspeil 2023). Leefbaarheid: In het onderzoek Wonen in Amsterdam wordt leefbaarheid onderzocht met de vraag aan Amsterdamse huishoudens: ‘hoe tevreden bent u met uw buurt?’. De antwoordmogelijkheden zijn rapportcijfers van 1 (zeer negatief) tot 10 (zeer positief). Liberalisatie: Liberalisatie van een huurwoning treedt op als de door de overheid gehanteerde regulering van de huur wordt opgeheven en huur mag worden bepaald in de vrije markt.
56
Woningschaarste en leefbaarheid in Amsterdam, 2023
Liberalisatiegrens: De maximale huur bij nieuwe verhuring van een sociale huurwoning (€808,06 in 2023). De maximale huur van een woning wordt bepaald door het aantal woningwaarderingspunten. € 808,06 is het equivalent van 149 punten. Als het puntenaantal boven de 149 uitkomt is de woning niet meer gebonden aan een maximale huur. Het is dan mogelijk een vrije markt huur te vragen aan de huurder, de woning is geliberaliseerd. Woningcorporaties besluiten vaak om die mogelijke liberalisatie bij genoemd puntenaantal niet door te voeren en de woning in de sociale huur te behouden. MRA: Metropoolregio Amsterdam. Middeldure huurwoning: Een woning is een middeldure huurwoning als de kale huur bij start van de huurovereenkomst boven de liberalisatiegrens ligt (€ 808,06 prijspeil 2023) en onder de €1.132,28 (prijspeil 2023). Middeldure koopwoning: Een koopwoning met een waarde tussen €187.000 en € 326.000 (prijspeil 2023). Middeninkomen: Huishoudens met een jaarinkomen tussen €44.035 (definitie voor eenpersoonshuishoudens) en € 69.573 (prijspeil 2023). Middensegment: prijssegment van middeldure huur- en koopwoningen. Particuliere huursector: Huurwoningen waarvan de eigenaar geen woningcorporatie is. Hier vallen huurwoningen van grote institutionele beleggers onder, maar ook individuen die één woning verhuren.