Woningnood in amsterdam al jaren staan er 10.000 woningen leeg in de stad.pdf

Woningnood in Amsterdam? Al jaren staan er 10.000 woningen leeg in de stad Het Parool.nl 30 sep 2023 03:00 Copyright 2023 DPG Media B.V. All Rights Reserved

Auteur: Teun Dominicus Editie (gedrukte media): Het Parool.nl Lengte: 2613 woorden

Singel 81, staat leeg sinds 2021. Beeld Eva Plevier

In een tijd waarin veel Amsterdammers geen huis kunnen vinden, staan evengoed meer dan tienduizend woningen leeg. Deze omvangrijke leegstand lijkt onuitroeibaar, woningcrisis of niet. ‘Bewust veroorzaakte leegstand om geld mee te verdienen is verwerpelijk.’ Amsterdam staat vol met leegstaande huizen. Fietsend door de stad zie je in elke buurt woningen die al jarenlang zijn dichtgetimmerd, met aankondigingen van verbouwingen, maar waar al die tijd geen stukadoor te zien is. Deze leegstand staat in schril contrast tot de woningnood die tegelijkertijd voortwoekert. Veel Amsterdammers kunnen geen woning vinden, huizenprijzen zijn gestegen tot enorme hoogten en de wachtlijsten voor sociale huurwoningen zijn eindeloos. Het resultaat: een grote groep die de stad noodgedwongen verlaat. En veel Amsterdammers die in een te klein of te duur huis wonen. Meestal betreft het zelfs een te klein én een te duur huis. Als de stad in staat zou zijn al die leegstaande huizen bewoond te krijgen, zou dat de wooncrisis enigszins verlichten. Maar dit lukt maar niet.

Het Parool dook in de cijfers: hoeveel huizen staan er leeg, en hoelang? Wie zijn de eigenaren van deze woningen? En hoe denken verschillende partijen, zoals woningcorporaties, particuliere verhuurders en de gemeente, het leegstandsprobleem op te oplossen? Vechten tegen de bierkaai De afdeling Onderzoek en Statistiek (O&S) van de gemeente Amsterdam houdt bij hoeveel woningen leegstaan in de stad. Ze kijkt naar de administratieve leegstand: staat er op een woonadres iemand ingeschreven, ja of nee? Wie de leegstandscijfers overziet, komt onvermijdelijk tot de conclusie dat het de gemeente niet is gelukt de leegstand terug te brengen. In 2012 stonden 10.776 woningen langer dan twee jaar leeg, destijds 2,6 procent van de totale woonvoorraad in de stad. Hoewel het aantal leegstaande woningen de afgelopen tien jaar lichtelijk fluctueerde (zie tabel), stonden er 10.216 woningen leeg op 1 januari 2022: in één decennium is de afname slechts 560 woningen.

Naast de langdurige leegstand registreert O&S ook de kortdurende leegstand, de zogeheten frictieleegstand: hieronder vallen de woningen die korter dan twee jaar leegstaan. Dit wordt vaak veroorzaakt door overlijden, verhuizen of renovaties. De kortdurende leegstand in de stad daalde het afgelopen decennium forser, van 7965 in 2012 naar 6549 in 2022.

Amper boetes uitgedeeld Waarom wordt het maatschappelijke probleem van de leegstand niet opgelost, terwijl de stad gebukt gaat onder woningnood? Er zijn in elk geval vanuit de Stopera wel pogingen ondernomen om de leegstand terug te dringen. Zo kondigde toenmalig SP-wethouder Laurens Ivens (Wonen) in september 2016 een leegstandsverordening aan, waarmee woningbezitters leegstand langer dan zes maanden moesten melden – op straffe van een boete van een paar duizend euro als ze dit zouden nalaten. Van 2018 tot en met 2022 zijn slechts 14 boetes uitgedeeld. De gemeente kan eigenaren die alsnog hun woning laten leegstaan een dwangsom opleggen om zo de ontwikkeling van het pand te versnellen. De woordvoerder van huidige wethouder Zita Pels (Volkshuisvesting) laat weten dat eigenaren eerst een brief ontvangen met het verzoek zich te melden en dat de gemeente pas een boete oplegt als dit meermaals is genegeerd. “In de afgelopen jaren is gebleken dat 98 procent van de eigenaren na de eerste brief alsnog de leegstand meldt, en dat het opleggen van een boete niet nodig blijkt te zijn.”

Dat klinkt als een doeltreffend middel, maar de crux is dat er van 2019 tot 2022 slechts 541 brieven zijn verstuurd met het verzoek om leegstand te melden: de eigenaren van duizenden woningen krijgen geen post. Een ander gemeentelijk stokpaardje is ‘wonen boven winkels’, waarbij de leegstaande woonruimte boven winkels weer beschikbaar komt voor mensen die op zoek zijn naar een huis. In januari 2017 werd een gemeentelijke subsidieregeling, die voorheen op stadsdeelniveau bestond, ingesteld: eigenaren konden tot 25.000 euro krijgen om ervoor te zorgen dat etages bijvoorbeeld weer bereikbaar werden.

Tot nu toe liep het niet erg storm voor deze regeling: in zes jaar is er slechts dertien keer gebruik van gemaakt. De reden is dat de subsidie alleen bedoeld is voor projecten die zonder overheidssteun niet kostendekkend kunnen worden uitgevoerd. In totaal zijn er vanaf 2017 dankzij de aandacht van de gemeente in de hele stad 201 woningen boven winkels gerealiseerd. Van renovatie tot speculatie Alle maatregelen samen hebben ertoe geleid dat er van 2019 tot en met 2022 1926 leegstaande woningen weer in gebruik zijn genomen, gemiddeld zo’n 480 per jaar. Helaas kwamen er tegelijkertijd langdurig leegstaande woningen bij, waardoor de netto hoeveelheid niet veel verandert. Hoe komt het dat het probleem zo hardnekkig is? Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarkt aan de TU Delft, wijst onder andere op de kosten van het beleid: het vergt veel onderzoek en handhaven is duur. Hij is erover te spreken dat Amsterdam een leegstandsverordening heeft: “Er zijn weinig gemeentes die gebruik maken van de wettelijke ruimte die landelijk beleid geeft.”

Volgens Boelhouwer speelt ook mee dat achter de voordeur van een leegstaand pand zo veel verschillende verhalen zitten, van renovatie tot speculatie. Of een huis wordt gebruikt als tweede woning. “In sommige Zeeuwse gemeentes is het bezit van een tweede woning verboden,” zegt Boelhouwer – en daar zou Amsterdam in tijden van woningnood wat hem betreft een voorbeeld aan kunnen nemen. Boelhouwer zoekt de verklaring ook in het in 2010 ingevoerde kraakverbod. “Die wet heet officieel de Wet kraken en leegstand. Het laatste decennium is het eerste hard aangepakt, maar dat tweede niet.” De opleving van kraken in Amsterdam ziet hij dan ook als een logisch gevolg van het falen van leegstandsbeleid. “Als je als gemeente wilt voorkomen dat er gekraakt wordt, moeten huizen bewoond worden.”

Overtoom 219, staat leeg sinds voorjaar 2022. Beeld Eva Plevier

Particuliere beleggers Maar van wie zijn die duizenden leegstaande woningen dan? De Amsterdamse woningcorporaties bezitten gezamenlijk 188.327 woningen in de stad, en daarvan staan er 1088 woningen langer dan zes maanden leeg: ruim een half procent. De Amsterdam Federatie van Woningcorporaties (AFWC) wil nog een nuance aanbrengen: ‘Dit aantal is inclusief wisselwoningen die dienen voor het tijdelijk huisvesten van bewoners. Deze woningen staan administratief leeg, maar worden in de praktijk wel af en aan bewoond door huurders die tijdelijk niet in hun eigen woning kunnen verblijven, bijvoorbeeld vanwege renovatie.’

Daarmee bezitten de woningcorporaties minder dan 10 procent van de leegstaande woningen in de stad, terwijl zij eigenaar zijn van bijna 40 procent van de woningvoorraad. Alle andere woningen zijn van particulieren: eigenwoningbezitters of beleggers. Wat vindt Vastgoed Belang, de branchevereniging voor particuliere beleggers, ervan dat zijn achterban kennelijk zo’n groot aandeel heeft in dit probleem? Welnu, de lobbyclub ‘maakt zich zorgen over de aanzienlijke hoeveelheid leegstaande woningen in Amsterdam, zowel bij particuliere vastgoedbeleggers als bij sociale woningbouwcorporaties’, zegt woordvoerder Kavish Partiman – zonder uitgebreid op de specifieke rol van particuliere beleggers in te gaan. Boete verdubbeld Alle partijen willen leegstand de stad uit krijgen, maar ze verschillen in hun oplossingen. Zo pleit Partiman, die tevens fractievoorzitter van het CDA is in de Haagse gemeenteraad, ‘voor een meer ondersteunend beleidsklimaat voor particuliere vastgoedbeleggers’. In de praktijk komt dat neer op het paaien van eigenaren van leegstaande woningen – de wortel als middel, niet de stok. De Woonbond, de belangenorganisatie voor huurders, ziet daarentegen meer in strengere regels voor pandeigenaren en denkt dat de nieuwe leegstandsverordening van Amsterdam een belangrijk middel kan zijn om het probleem te bestrijden.

Daarmee verwijst hij naar nieuwe regels uit december 2022. Wethouder Pels scherpte het bestaande beleid uit 2017 aan: eigenaren zijn nog steeds verplicht om leegstand te melden, maar de boetes voor het niet opvolgen zijn verdubbeld – particuliere eigenaren betalen 4500 euro als een woning langer dan zes maanden leegstaat en professionele verhuurders 9000. Ook kan de gemeente strenger optreden tegen halsstarrige eigenaren: met een leegstandsbeschikking kan ze dwingend termijnen op leggen waarbinnen de woning bewoonbaar moet zijn en tegen welke prijs. Het resultaat van dit

beleid valt na het eerste halfjaar – op z’n zachtst gezegd – tegen: slechts 141 eigenaren hadden zich bij de gemeente gemeld. De Woonbond ziet dat de meldplicht geen wondermiddel is en pleit daarom voor een landelijke leegstandsboete. Langdurige leegstand, veroorzaakt door vastgoedeigenaren die panden bewust leeg laten staan om eraan te verdienen, is verwerpelijk, aldus De Woonbond. Zij kunnen erop speculeren dat vastgoedprijzen blijven stijgen en dat de waarde van hun versteende kapitaal, bewoond of onbewoond, groeit. “Deze private winst gaat ten koste van het woonrecht van mensen.”

Spuistraat 214, staat leeg sinds 2017. Beeld Eva Plevier

Woningcorporaties in de fout Wethouder Pels denkt dat de strengere regelgeving wel zoden aan de dijk zal zetten. Het zijn echter niet alleen particuliere eigenaren die de meldplicht hebben genegeerd; ook de corporaties meldden hun leegstand minimaal bij de gemeente. Zo liet Eigen Haard medio juni weten dat ze ‘deze week’ een lijst met leegstaande woningen naar de gemeente zou sturen en zei de AFWC dat de corporaties ‘formeel en informeel’ data delen met de gemeente. Op de specifieke vraag hoeveel meldingen zijn gedaan in lijn met de leegstandsverordening laat de koepelbond van corporaties weten dat er ‘twee meldingen’ zijn geregistreerd die ‘meerdere woningen’ betreffen. In reactie laat wethouder Pels weten dat de leegstandsverordening ook voor corporaties geldt en dat ze met hen afspraken maakt om leegstand zo goed mogelijk te bestrijden.

In 2022 zijn 601 leegstaande woningen weer in gebruik genomen, aanzienlijk meer dan het gemiddelde van 480 van de laatste paar jaar. Als dit aantal ook de komende jaren wordt gehaald én als de nieuwe regels inderdaad voorkomen dat er nog panden langdurig leeg komen te staan, dan zal richting 2040 de structurele leegstand zijn verdwenen. Pels gelooft in haar maatregelen, blijkt ook uit haar ambitie voor het einde van haar termijn. “Het mooiste zou zijn als er nog alleen maar frictieleegstand zou bestaan en noodzakelijke leegstand in verband met een verbouwing of renovatie.” Met dit voornemen zijn bijna alle 10.000 leegstaande huizen over minder dan drie jaar bewoond. Hoogleraar Boelhouwer heeft er ook vertrouwen in dat ze met haar beleid veel langdurige leegstand kan tegengaan. “Het lijkt mij een behoorlijke opgave, maar ze moet een eind kunnen komen.” Driemaal leegstand in de stad:

Inzakkende muren, houten platen voor de ramen op de benedenverdieping: de hoek van Overtoom en Anna van den Vondelstraat schreeuwt leegstand. Op Overtoom 219 zat café André Lacroix, maar dat sloot in 2019. Sinds april 2022 is het pand (en het naastliggende huis op Overtoom 221) eigendom van de Bergense Vastgoed Maatschappij. Bij monde van architect Roland Pouw laat de eigenaar weten dat 221 bewoond is en dat 219 leegstaat. “Op dit moment kan in dat pand ook niemand wonen: we hebben het gestript en casco gesloopt, alle voorzieningen, zoals elektriciteit, zijn eruitgehaald. Daarnaast is de fundering slecht.” “We hebben eerdere plannen omgegooid, want we kwamen tot het inzicht dat er na splitsing meer woningen inpassen. Afgelopen winter hebben we vooroverleg gehad met de gemeente en we zijn nu in afwachting van de

vergunningen. Zodra die er zijn, gaan we binnen 3 à 4 maanden aan de slag met de verbouwing.” Pouw heeft geen melding gemaakt van leegstand bij de gemeente: “Het pand is onbewoonbaar, dus daarom hoeft het niet te worden gemeld.”

Ingeklemd tussen krakersbolwerk Vrankrijk en Soho House staat Spuistraat 214 al sinds 2017 leeg. Het hele pand? Nee: op de zolderetage houdt huurder Wilma Warner (67) stand – zij vertrekt niet. Haar verhaal klinkt als een eenentwintigste-eeuwse variant op Thomas Rosenbooms Publieke werken: een eenling die dapper standhoudt tegen de krachten van het kapitaal, met in de hoofdrol het kleine huis dat in het Victoria Hotel tegenover Centraal Station is verwerkt. En net als in het boek is ook hier de eigenaar een hotelmagnaat. Spuistraat Real Estate Holdings B.V. zit in een netwerk van bedrijven die onder de paraplu zitten van Liran Wizman, oprichter en bestuursvoorzitter van hotelgroep Sircle Collection. Met zijn bedrijf baat hij in Amsterdam meerdere hotels uit, zoals Sir Albert in de Albert Cuypstraat, Sir Adam in de A’DAM Toren, twee Max Brown Hotels en Park Centraal aan de Stadhouderskade. In 2021 meldde Sircle Collection een omzet van 200 miljoen euro. Na onderkeldering in september 2021 is het pand in de Spuistraat verworden tot een bouwval: stof stuift rond, riet komt uit het plafond, alle muren zijn gestript.

Wat is Sircle Collection met het pand van plan? Waarom staat het zo lang leeg? Vindt het bedrijf het getuigen van maatschappelijk verantwoord ondernemen dat grote delen van Spuistraat 214 leeg staan? En heeft het bedrijf de leegstand gemeld bij de gemeente? Het hoofd pr van Sircle Collection complimenteert Het Parool ermee dat het aandacht geeft aan deze kwestie, maar laat weten dat ze ‘helaas … op dit moment geen commentaar … kan geven’.

In het rustige deel van de rosse buurt springt Singel 81 direct in het oog. Waar in het souterrain en op de beletage voorheen sekswerkers achter de ramen stonden en op de bovenetages werd gewoond, stutten nu balken de voorgevel. Het pand is eigendom van raamexploitant Leon de Weerd, die in de straten tussen de Spuistraat en het Singel meerdere panden bezit. Hij laat weten dat hij in 2021 is begonnen met het herstellen van de fundering en een renovatie van het pand. Hij benadrukt dat de leegstand niets te maken heeft met de plannen van de gemeente voor een erotisch centrum. In lijn met de leegstandsverordening heeft hij de leegstand bij de gemeente gemeld.

Pels presenteert alternatieve leegstandscijfers Wethouder Pels zet vraagtekens bij de leegstandscijfers van O&S. Uit eigen onderzoek van de gemeente blijkt dat 85 procent van de administratief leegstaande woningen ‘wel degelijk bewoond wordt’, aldus haar woordvoerder. Onder de 10.216 langdurig leegstaande woningen is ‘een groot aantal tweede woningen. Veel van die tweede woningen worden maar zeer beperkt bewoond en staan dus een groot deel van het jaar leeg.’ Pels concludeert dat het feitelijke aantal leegstaande woningen kleiner is dan de ruim tienduizend, maar zegt ook dat ze ‘niet precies’ weet hoeveel woningen er feitelijk leegstaan en dat dit aantal ‘natuurlijk fluctueert’. Er is kritiek op de alternatieve cijfers van de gemeente. Het betreft een eenmalige steekproef onder 200 woningen uit 2018 op basis van data uit 2016. Ook geeft de gemeente een opvallende invulling aan het begrip ‘bewoond’: zo blijkt dat 22 procent van de onderzochte woningen gebruikt wordt als bedrijfsruimte en in 7 procent van de woningen worden toeristen aangetroffen.

Hoe het kan dat in leegstaande woningen toeristen verblijven? Is er sprake van illegale vakantieverhuur? Op die vragen kan de wethouder geen antwoord geven: “Om wat voor soort vakantieverhuur het hier ging was voor het onderzoek niet relevant en dat is in het kader van dit onderzoek dan ook niet nader onderzocht,” aldus haar woordvoerder. Download de app van Het Parool Blijf 24/7 op de hoogte: download onze mobiele app voor Android of iOS. Heb je een tip of opmerking voor de redactie? Stuur een bericht naar onze tiplijn. Luister naar onze wekelijkse podcast Amsterdam wereldstad

Classification Branche: Rental Property (99%), Residential Property (98%), Building Renovation (94%), Retailers (70%) Onderwerp: Regional + Local Governments (99%), Securities + Other Investments (86%), Shareholders (86%), Fines + Penalties (70%), Housing Shortages (70%), Public Housing (70%) Laaddatum: 30 sep 2023 03:38