VRM22_146_rapport_schaarste_woningmarkt_TG.pdf
Tekst van het document
Schaarste op de Amsterdamse woningmarkt 2022 Actualisatie vanwege fusie Amsterdam - Weesp
Colofon Gemeente Amsterdam, Wonen Postbus 1900, Postbus 1000 BX Amsterdam www.amsterdam.nl/wonen
Auteur: Kees Dignum (k.dignum@amsterdam.nl) Foto omslag: Edwin van Eis (Gemeente Amsterdam) Vormgeving: Vorm de Stad
Mei 2022
Inhoud
Samenvatting en interpretatie
5
1
6
Inleiding
2 Woningtekort in Nederland en MRA
7
3 Woningprijzen als indicatie voor vraag versus aanbod
9
4 Vestiging en vertrek in relatie tot schaarste in Amsterdam en Weesp
13
5 Lange ‘wachttijd’ in het sociale huursegment
15
6 Schaarste in alle woningmarktsegmenten van Amsterdam
17
7 Dure huur als dynamisch uitwijksegment tussen sociale huur en koop
19
8
Weesp als Amsterdams gebied
22
9
Conclusie25
Schaarste op de Amsterdamse woningmarkt 2022
3
4
Schaarste op de Amsterdamse woningmarkt 2022
Samenvatting en interpretatie
• Dit is een beknopte actualisatie van het rapport ‘Schaarstepatronen op de Amster damse woningmarkt’ (mei 2019), ten behoeve van de fusie van Amsterdam en Weesp. • De woningschaarste laat zich het best uitdrukken in het jaarlijks geactualiseerde woningtekortcijfer. Momenteel heeft de MRA een tekortpercentage boven de 5%, in de jaren ’30 nog boven de 3% en pas daarna neemt het af tot een niveau van ‘gezonde spanning’. • De gemeente Amsterdam is ook na de samenvoeging met Weesp de centrumgemeente van de MRA. Daar wordt de regionale woningschaarste het scherpst gevoeld. • De prijzen op de koopmarkt zijn eind 2021 extreem hoog in Amsterdam, met gemiddelde vierkante meterprijzen boven de € 7.500 en in het centrum zelfs boven de € 10.000, maar ook in Weesp is het gemiddelde ruim boven de € 4.000 gestegen. • De prijzen van koopwoningen stegen in het vierde kwartaal van 2021 in Amsterdam naar gemiddeld ruim € 600.000. Dat is een factor 1,5 boven het landelijk gemiddelde. • Weesp lijkt een ‘klein Amsterdam’ met naoorlogse woonwijken die qua prijsniveau aansluiten bij Amsterdam Zuidoost. Maar ook met een centrum en een zone nabij de Vecht met prijzen die niet onderdoen voor die in de centrale zone van Amsterdam. • Amsterdam kent in recente jaren een hoog buitenlands vestigingssaldo en een eveneens hoog binnenlands vertreksaldo.
Weesp heeft dat vertrek uit Amsterdam gemerkt met een stijgend aandeel vestigers uit Amsterdam, inmiddels boven de 50%. • De coronapandemie heeft Amsterdams hoge binnenlands vertreksaldo niet doen veranderen. Het buitenlands vestigingssaldo kende in 2020 een afname, maar komt voor het jaar 2021 weer uit op een cijfer vergelijkbaar met de jaren voor de pandemie. Dat stemt overeen met de analyse over het woningtekort in de MRA, dat ook maar een tijdelijke inzinking beleefde in het jaar 2020. • Op het verdeelplatform van sociale huurwoningen is het aantal inschrijvingen hoog en overtreft het aantal actief woningzoekenden het aantal toebedeelde sociale huurwoningen met een factor 6 of 7. Deze cijfers wijzen in Amsterdam op iets scherpere schaarste dan in Weesp, maar dat heeft te maken met het feit dat Amsterdam meer jongeren telt die actief-woningzoekend zijn. • Weesp heeft een grotere voorraad koopwoningen en een kleinere voorraad sociale huur dan Amsterdam, zoals veel gemeenten van de MRA buiten Amsterdam. Overeenkomstig is de groei van de particuliere huursector in Amsterdam en Weesp, met name de vrije markthuur. Ook in dit segment van de markt heerst schaarste, gezien de hoge huurprijzen en de gebleken gevoeligheid van de huurprijzen voor de fluctuatie in de buitenlandse migratie.
De vrije markt huur is, omdat velen er kort wonen en ook willen verhuizen, voor de bewoners vaak een tijdelijk uitwijksegment tussen sociale huur en koop, die beide scherpe toelatingscriteria hebben. • Omzetting van eigenaar bewoning naar particuliere huur vond in 2020 in Amsterdam plaats bij 20% van de transacties. In Weesp blijkt dat percentage nauwelijks af te wijken: 17%.
Schaarste op de Amsterdamse woningmarkt 2022
5
1 Inleiding
Bij de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 (april 2021) werd gebruik gemaakt van het rapport ‘Schaarstepatronen op de Amsterdamse woningmarkt’ (mei 2019). Vanuit de Huisvestingswet wordt gevraagd schaarste aan te tonen om regels voor woonruimte-verdeling in de Huisvestingsverordening op te nemen. De werking van deze verordening duurt nog een aantal jaren voort, maar vanwege de samenvoeging van de gemeenten Amsterdam en Weesp (24 maart 2022) wordt opnieuw gekeken hoe het gesteld is met de schaarste op de woningmarkt. Dit rapport is een beknopte actualisatie van het schaarsterapport 2019. Gegevens van de samengaande gemeenten zijn er momenteel nog niet, maar met informatie van Amsterdam en Weesp afzonderlijk en van de omvattende MRA kan een beeld gevormd worden van de schaarste in de nieuwe situatie. De samenvoeging zorgt ervoor dat de gemeente de grens van 900.000 inwoners passeert.1 Weesp lijkt wel een kleine uitvoering van Amsterdam. Beide steden verkregen al in de veertiende eeuw stadsrechten, en al zijn de oude delen van de steden inmiddels klein ten opzichte van de latere stadsuitbreidingen, de oude stadscentra vervullen in de 21ste eeuw nog altijd hun centrumfunctie. Zowel Weesp als Amsterdam kennen een flinke groei door naoorlogse uitbreidingen, waar nu de grootste voorraad sociale huur te vinden is.
Beide steden kennen ook recente uitbreidingswijken waarin juist weer veel meer koopwoningen gebouwd zijn. Amsterdam is weliswaar qua woningaantal 45 maal zo groot als Weesp2, maar de steden lijken op elkaar en ze zijn bovendien centraal gelegen in het verband van ruim dertig samenwerkende gemeenten onder de naam Metropoolregio Amsterdam, met een intensieve en sterk verweven arbeidsmarkt en woningmarkt.
1 https://onderzoek.amsterdam.nl/artikel/amsterdam-en-weesp-samen-meer-dan-900-000-inwoners. 2 Idem: Amsterdam telde per 1-1-2022 456.295 woningen en Weesp 10.218. De combinatie van de twee gemeenten telde begin 2022 466.513 woningen.
6
Schaarste op de Amsterdamse woningmarkt 2022
2 Woningtekort in Nederland en MRA Het Amsterdamse schaarsterapport uit 2019 begint met de cijfers over het woning tekort zoals dat door ABF Research wordt uitgerekend en door het Ministerie van Binnenlandse Zaken wordt gebruikt in de jaarlijkse Staat van de Woningmarkt.3 Figuur 1 Woningtekort in de Metropoolregio Amsterdam en Nederland, 2021-2050 (procenten) 0
%
–1
1,4
1,6
1,4
2,0
–2
2,7
–3
2,9
2,7
2,7
3,3
3,5
3,8
3,9
–4 –5
5,5
5,7
–6 2021 MRA
2025
2030
2035
2040
2045
2050
Nederland
Bron: ABF Research (2022), https://primos.abfresearch.nl/jive?presel_code=tekort
Inmiddels zijn er actuele cijfers over het woningtekort, het schaarsterapport uit 2029 gebruikte als jongste cijfers die van 2017 en 2018. Inmiddels ligt in 2021 het nationale woningtekort op 279.390, terwijl dat in 2018 op 263.000 lag. Het woningtekort in de Metropoolregio Amsterdam (MRA) ligt op 64.730 (vergelijking 2017: 61.000). Anno 2021 liggen de nationale tekortcijfers dus iets hoger dan in 2018, maar de tekortcijfers lagen in 2020 (4,2%) nog aanzienlijk hoger dan in 2021 (3,5%). In 2021 daalde het nationale woningtekort, vooral door verminderde migratie vanuit het buitenland als gevolg van de coronapandemie. Nu de economie weer aantrekt, wordt rekening gehouden met opnieuw een toename van het woningtekort, naar landelijk 3,9% in 2024.4 Daarna kan het tekort afnemen naar percentuele waarden die gezien worden als een gezonde spanning op de woningmarkt (ca. 2%).5 Figuur 1 laat zien dat in de Metropoolregio Amsterdam deze gezonde spanning pas over enkele decennia begint te gloren en dat in de eerste jaren gerekend moet worden met cijfers die ruim boven de 5% liggen, en dat pas in de jaren ’30 de cijfers zullen dalen naar een niveau dat momenteel het nationale tekort typeert, 3 à 4%. In het woningtekort zoals dat jaarlijks berekend wordt, komen onder andere de verwachte ontwikkeling van het aantal
3 Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (2021), Staat van de woningmarkt, jaarrapportage 2021. 4 Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (maart 2022), Nationale woon- en bouwagenda, pagina 7. 5 Groenemeijer, L. e.a. (2021), Vooruitzichten bevolking, huishoudens en woningmarkt. Prognose en scenario’s 2021-2035. Delft, ABF Research, pagina 1.
Schaarste op de Amsterdamse woningmarkt 2022
7
huishoudens en van het aantal woningen samen. Er wordt veel gebouwd in de MRA, maar de verwachte huishoudensgroei overtreft de toename van de woningvoorraad in de Metropoolregio. Weesp en Amsterdam maken beide deel uit van de MRA, waarmee het woningtekort, de woningschaarste van de MRA beide gemeenten raakt. In alle gemeenten, wijken en buurten van de MRA wordt deze schaarste gevoeld.
8
Schaarste op de Amsterdamse woningmarkt 2022
3 Woningprijzen als indicatie voor vraag versus aanbod Er zijn volgens ABF-Research andere indicatoren om de druk op de woningmarkt te laten zien. Deze indicatoren wijzen de laatste jaren in dezelfde richting als het woningtekort. Met name in de grootstedelijke regio’s is er een toename van de spanning op de woningmarkt6. Een van die andere indicatoren is het prijsniveau in de koopsector. Allereerst het prijsniveau in absolute termen. In het vierde kwartaal van 2021 liep de gemiddelde prijs voor een bestaande koop woning in Amsterdam op naar ruim zes honderd duizend euro (€ 605.246)7. Dat is een verdubbeling van de koopprijs ten opzichte van medio 2015, toen voor het eerst na de financiële crisis de lijn van 3 ton gepasseerd werd. Figuur 2 laat tevens zien dat de Amsterdamse prijzen in de koopsector ongeveer een factor 1,5 boven het Nederlands gemiddelde uitstijgen. Ook is te zien dat de prijsstijging in de jaren 2019 en 2020 iets gematigder was (5% op jaarbasis), maar in 2021 (12% stijging ten opzichte van 2020) weer de trend oppakt van de jaren 2015-2018 (gemiddelde jaarlijkse stijging 14%). Maar niet overal in Amsterdam worden deze hoge gemiddelde prijzen gehaald. In veel van de wijken van de stadsdelen Nieuw-West, Noord en Zuidoost zijn (in 2020) gemiddelden tussen de 300 en 400 duizend euro gebruikelijk.
Daar tegenover zijn er wijken Centrum en Zuid waar de gemiddelde cijfers boven € 700.000 uitstijgen (figuur 3). Figuur 2 Gemiddelde verkoopprijs bestaande koopwoningen, Amsterdam, Nederland 1995-2021 per kwartaal 700
x 1.000 euro
600 500 400 300 200 100 0 1995 ’96 ’97 ’98 ’99 ’00 ’01 ’02 ’03 ’04 ’05 ’06 ’07 ’08 ’09 ’10 ’11 ’12 ’13 ’14 ’15 ’16 ’17 ’18 ’19 ’20 2021 Nederland
Amsterdam
Bron: CBS (2022), Statline: https://opendata.cbs.nl/#/CBS/nl/dataset/83913NED/table
6 Idem, pagina 18. 7 Bron: CBS, https://opendata.cbs.nl/#/CBS/nl/dataset/83913NED/table. Voor de MRA als geheel is dat gemiddelde in het vierde kwartaal van 2021 op basis van deze CBS-kwartaalcijfers € 520.000: O&S, Wonen in de Metropoolregio Amsterdam 2021, pag 9.
Schaarste op de Amsterdamse woningmarkt 2022
9
Figuur 3 Gemiddelde verkoopprijzen van woningen in Amsterdam per wijk, 2020
geen data 200.000 - 300.000 euro 300.000 - 400.000 euro 400.000 - 500.000 euro 500.000 - 700.000 euro 700.000 - 1.223.000 euro
Bron: Gemeente Amsterdam, O&S (2021), Staat van de Stad XI, pag. 29.
Om beter te kunnen vergelijken zijn vierkante meterprijzen geschikter. De gemiddelde transactieprijs per vierkante meter ligt in het vierde kwartaal van 2021 op € 7.546 (een jaar daarvoor op € 6.396) in Amsterdam en in de regio Groot-Amsterdam op € 6.398 (vergelijk Q4 2020: € 5.373)8. De gemiddelde vraagprijs (in plaats van de transactieprijs) geeft mogelijkheden om meer gemeenten, waaronder Weesp, te betrekken in de trendvergelijking. De gemiddelde vraagprijs per vierkante meter ligt in Amsterdam eind 2020 boven de € 6.000 (figuur 4). Dat wordt in geen enkele andere gemeente van de MRA gehaald. De enige gemeente die hierbij in de buurt komt is Bloemendaal, zoals bekend een gemeente met een luxe-suburbaan karakter die samen met Laren (eveneens MRA) het hoogste percentage miljonairs in Nederland telt9. Figuur 4 bevat de gemiddelde vraagprijzen voor Amsterdam en Weesp en nog enkele andere gemeenten in het zuidelijke deel van de MRA. We zien dat de daling van de gemiddelde prijzen na de financiële crisis van 2009 in Amsterdam en Amstelveen de jaren 2012-2014 beslaan en dat daarna een ongekende prijsstijging plaatsvindt. Voor Amsterdam zijn dat ook de jaren dat de bevolking met steeds ongeveer 10.000 mensen per jaar groeide.
In de grafiek is ook te zien dat de daling van de prijzen als gevolg van de financiële crisis in de gemeenten van de zuidelijke MRA een jaar langer duurt dan in Amsterdam en
8 NVM (2022), Regionale analyse COROP-regio Groot-Amsterdam, Q4 2021 en NVM (2022), Gemeentelijk analyse, Gemeente Amsterdam, Q4 2021. 9 https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2021/47/aantal-miljonairs-neemt-zesde-jaar-op-rij-toe. In het kapitaal van huishoudens wordt de waarde van de woning meegeteld.
10
Schaarste op de Amsterdamse woningmarkt 2022
Figuur 4 Gemiddelde vraagprijs in euro’s per vierkante meter, Amsterdam, Weesp en enkele andere gemeenten in de zuidelijke MRA, 2008-2020 7
x 1.000 euro
6
5
4
3
2 2008
2009
Amsterdam
2010
2011
Amstelveen
2012 Diemen
2013
2014
2015
Haarlemmermeer
2016
2017
Hilversum
2018
2019
2020
Weesp
Bron: Huizenzoeker.nl. Cijfers per december van elk jaar.
Amstelveen en dat vanaf 2015 ook in Weesp, Diemen en iets mindere mate Hilversum de sterke prijsstijging in de koopsector inzet. Het prijsniveau van Amsterdam blijft ongeëvenaard, maar de stijging in de jaren 2015-2020 is in deze gemeenten van dezelfde orde. In het schaarsterapport van 2019 werd de metafoor ‘steen in de vijver’ gebruikt. De oververhitting van de woningmarkt was het eerst zichtbaar in Amsterdam, gevolgd door andere locaties op enige afstand van Amsterdam. Mede als gevolg van de hoge prijzen vertrokken meer Amsterdammers dan ooit uit de stad, op zoek naar locaties met een gematigder prijspeil. Het concentrische prijsverschil, zoals hierboven aan de orde kwam, is ook binnen Amsterdam zelf te zien, met in de centrale delen van de stad vierkante meter prijzen (transactieprijzen) op de koopmarkt van boven de € 8.000 in 2021 en hier en daar boven de € 10.000, terwijl in delen van de stadsdelen Noord, Nieuw-West en Zuidoost nog omvangrijke zones voorkomen met prijzen in een range van € 3.000 – 5.000 per vierkante meter (figuur 5). De gemiddelde vierkante meterprijzen liggen in Weesp inmiddels boven de € 4.000 (zie figuur 4). Dat ligt in dezelfde orde van grootte als de prijzen aan de randen van Amsterdam Zuidoost, zoals in Gaasperdam en Driemond.
De prijsontwikkeling in Weesp, zoals besproken bij figuur 4, past goed bij de prijstrend die de bovenstaande kaartbeelden laten zien voor de stadsdelen Noord, Nieuw-West en Zuidoost (figuur 5).
Schaarste op de Amsterdamse woningmarkt 2022
11
Figuur 5 Verkoopprijzen in Amsterdam en Weesp per vierkante meter, 2015 (links) en 2021 (rechts).
Uitsnede Weesp 2021
Woningwaarde in euro/m2
Jaar + inflatie = index
> 10.270 euro/m
2021 + 2,68% = 136,94
8.216 – 10.270
2020 + 1,28% = 133,36
6.847 – 8.216
2019 + 2,63% = 131,68
6.161 – 6.847
2018 + 1,72% = 128,30
5.477 – 6.161
2017 + 1,39% = 126,13
4.793 – 5.477
2016 + 0,32% = 124,40
4.108 – 4.793
2015 + 0,64% = 124,01
2
3.423 – 4.108 2.739 – 3.423
Bron: maps.amsterdam.nl: De kleurranges in de kaart zijn aangepast aan de jaarlijkse inflatie. De waarden worden aangepast sinds het startjaar 2002. Door geldontwaarding komt 500 euro uit 2002 overeen met 620 euro in 2015 (500 x 1,24) en met 685 euro in 2021 (500 x 1,37).
Weesp is voor het jaar 2021 voor het eerst toegevoegd aan de Amsterdamse kaart met gemiddelde verkoopprijzen per vierkante meter. Deze kaart wordt gemaakt met data vanaf 2002 en toont zeer gedetailleerd het ruimtelijke patroon van hoge en gematigde woningprijzen, en de verandering daarin in de tijd. Duidelijk is te zien dat die kaart voor de wijken Aetsveld, Hogeweij en Weesp-Noord kleuren oplevert die vergelijkbaar zijn met grote delen van Amsterdam Zuidoost. Hoger geprijsde delen van Weesp zoals Binnenstad, Zuid en Aetsvelderpolder hebben de kleur die ook in het centrum van het naburige centrum van Driemond te zien zijn. De oostelijke Vechtoever met prijzen die anno 2021 rond de € 7.000 per vierkante meter uitkomen, nemen dezelfde hoog verhitte kleuren als Amsterdam binnen de ringweg en ten zuiden van het IJ aan.
12
Schaarste op de Amsterdamse woningmarkt 2022
4 Vestiging en vertrek in relatie tot schaarste in Amsterdam en Weesp Het toegenomen binnenlands vertrek uit Amsterdam werd al geconstateerd in het schaarsterapport van 2019, met migratiecijfers tot en met 2018. Met toegevoegde cijfers van de laatste jaren geldt die bewering nog sterker (figuur 6). In 2018 was het saldo van vestigers uit overig Nederland en vertrek naar overig Nederland voor Amsterdam al historisch hoog (-12.448). In 2019 en 2020 lag dit binnenlands vertreksaldo zelfs boven de minus veertien duizend. In 2020 is dat het verschil tussen 37.804 vestigers en 51.924 vertrekkende personen, leidend tot een saldo van –14.120. Gerekend met voorlopige cijfers van het CBS is de verwachting dat het binnenlands vertreksaldo voor Amsterdam voor 2021 in dezelfde orde ligt als in 2019 en 2020. Figuur 6 Binnenlandse vestiging in en vertrek uit Amsterdam, 1995-2020 60
x 1.000
50
40
30
20
10
0 1995 ’96 ’97 ’98 ’99 ’00 ’01 ’02 ’03 ’04 ’05 ’06 ’07 ’08 ’09 ’10 ’11 ’12 ’13 ’14 ’15 ’16 ’17 ’18 ’19 2020 binnenlandse vestiging
binnenlandse vertrek
Bron: Gemeente Amsterdam, O&S (2022)
Dit toegenomen vertrek vanuit Amsterdam is in Weesp extra merkbaar vanaf 2017. Terwijl in de jaren 2011-2015 ongeveer een derde van de vestigers uit Amsterdam kwam, is dat in recente jaren gegroeid naar ruim de helft van de vestigers (figuur 7). De nieuwbouw die recent in Weesp werd opgeleverd is aantrekkelijk voor Amsterdammers en zorgt voor een verhoging van de migratie van Amsterdam naar Weesp. Het toegenomen vertrek uit Amsterdam heeft voor enige verlichting gezorgd in Amsterdam omdat tegelijkertijd de buitenlandse vestiging sterk afnam en het buiten lands migratiesaldo in 2020 veel minder hoog was dan in voorgaande jaren, namelijk 10.174 ten opzichte van bijna negentien duizend in 2019 en ruim zestien duizend in 2018. De vestiging uit het buitenland bedroeg in het jaar van het uitbreken van de pandemie 33.668 en dat was ruim tien duizend lager dan in het voorgaande jaar. Tegelijkertijd name ook het vertrek naar het buitenland af met iets minder dan vier duizend mensen
Schaarste op de Amsterdamse woningmarkt 2022
13
Figuur 7 Binnenlandse vestiging in Weesp naar herkomst, 2011-2020
vestiging
uit Amsterdam percentage
2011
818
264
32
2012
865
293
34
2013
871
283
32
2014
973
277
28
2015
1.069
396
37
2016
1.042
374
36
2017
1.330
627
47
2018
1.104
497
45
2019
1.418
758
53
2020
1.723
904
52 Bron: CBS (2022)
Figuur 8 Buitenlandse vestiging in en vertrek uit Amsterdam, 1995-2020 50
x 1.000
45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 1995 ’96 ’97 ’98 ’99 ’00 ’01 ’02 ’03 ’04 ’05 ’06 ’07 ’08 ’09 ’10 ’11 ’12 ’13 ’14 ’15 ’16 ’17 ’18 ’19 2020 vestiging uit buitenland
vertrek naar buitenland
Bron: Gemeente Amsterdam, O&S (2022)
ten opzichte van 2020 (figuur 8). Met voorlopige cijfers van het CBS voor 2021 gerekend, moet echter geconstateerd worden dat in 2021 het buitenlands vestigings saldo weer sterk positief is en dezelfde orde van grootte bereikt als in de jaren voorafgaand aan de pandemie10. Binnenlands en buitenlandse migratiecijfers met elkaar verrekend en opgeteld bij een geboorteoverschot van minstens vijf duizend, zal de Amsterdamse bevolking in 2021 weer met bijna tien duizend mensen gegroeid zijn.11 Dat is de gebruikelijke gemiddelde groei voor de jaren 2008-2019. De kortstondige trendbreuk van 2020 ligt ook ten grondslag aan het weer snel opleven van het woning tekort in de MRA, zoals aan de orde kwam in de eerste paragraaf.
10 Gemeente Amsterdam, O&S, (februari 2022), Bevolkingsprognose 2022. Raming buitenlands migratiesaldo: 18.000. 11 Idem: Voorlopig cijfer:. Raming bevolkingsgroei 9.400 in 2021.
14
Schaarste op de Amsterdamse woningmarkt 2022
5 Lange ‘wachttijd’ in het sociale huursegment In het sociale huursegment is de woningschaarste af te lezen in de cijfers van WoningNet. Het aantal ingeschreven woningzoekenden bij WoningNet, het platform voor aanbod en vraag van sociale huurwoningen in de Stadsregio Amsterdam (15 gemeenten), ligt op 432.690 ultimo 2020. Hiervan steeg in Amsterdam het aantal inschrijvingen van 155.225 naar 240.827 in de periode 2014-2020. Maar veel van deze ingeschrevenen tonen zich (nog) niet actief. Het aantal actief woningzoekenden bij WoningNet is in de deelregio’s Noord en Zuid inmiddels ruim boven de 10.000 uitgegroeid, en in Amsterdam gestegen van bijna 50.000 naar ruim 60.000 in de jaren 2014-2020 (figuur 9). Dit aantal actief woningzoekenden telt voor de stadsregio, inclusief het aantal zoekenden die buiten de 15 gemeenten zelf wonen, op naar bijna 100.000 huishoudens (96.769 eind 2020). Figuur 9 Aantal actief woningzoekenden op WoningNet van Stadsregio Amsterdam 70
x 1.000 59.103
60 54.276
50
62.462
58.831
55.719
55.322
47.538
40 30 20 10 0
2014 Amsterdam
2015 Stadsregio Noord
2016
2017
2018
2019
2020
Stadsregio Zuid
Bron: Bende, Kromhout en Risch, PWNR bericht 2021 (september 2021) op basis van WoningNet.
De inschrijfduur bepaalt hoeveel kans men heeft op een woning waarop men reageert in het aanbod van Woningnet (figuur 10). Daarom is de gemiddelde inschrijfduur bij acceptatie van een woning een belangrijke variabele voor het bespreken van de schaarste. In de jaren vanaf 2013, toen de woningmarkt uit de financiële crisis kwam, steeg het gemiddelde aantal inschrijfjaren in Amsterdam voor doorstromers naar 20, iets afnemend naar 18 jaar in recente jaren. Voor starters ligt dat gemiddelde aantal inschrijfjaren op 11 (figuur 10). Ook in Weesp wordt het verdelingssysteem van WoningNet gebruikt, maar Weesp valt tot nu toe in de regio Gooi en Vechtstreek en daar worden de cijfers anders geordend dan het Platform Woningcorporaties Noordvleugel Randstad doet voor de Stadsregio Amsterdam (SRA). Vergelijkbaar zijn de cijfers over aantal actief woningzoekenden en het aantal verhuringen via WoningNet. Weesp telde 117 verhuringen via WoningNet
Schaarste op de Amsterdamse woningmarkt 2022
15
in 2020, terwijl er 777 actief woningzoekenden waren. Dat levert een verhoudings percentage van 15% op. Dat is vergelijkbaar met de percentages voor andere gemeenten ten zuiden van Amsterdam zoals Aalsmeer en Amstelveen. In de SRA als geheel ligt het verhoudings-percentage (ook wel slaagkans genoemd) iets lager door de invloed van Amsterdam. In Amsterdam ligt de ‘slaagkans’ lager omdat er relatief veel jongeren zijn die vanwege hun levensfase een verhuiswens hebben. Hierdoor is in de hoofdstad het aantal actief-zoekenden hoog ten opzichte van het aantal ingeschrevenen. De gemiddelde wachttijd in 2019 bij het krijgen van een woning in Weesp is met gemiddeld 9,5 jaar minder lang dan in Amsterdam (13,8 jaar) en dan in de SRA gemiddeld (14,7 jaar). Figuur 10 Gemiddelde inschrijfduur en woonduur bij acceptatie van een huurwoning op WoningNet van Stadsregio (in jaren) 25
jaar
20
15
10
5
0 2007
2008
starters
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
doorstromers
Bron: Bende, Kromhout en Risch, PWNR-bericht 2021 (september 2021) op basis van WoningNet
De fusie van Weesp en Amsterdam zal de cijfers over schaarste in de sociale huur niet wezenlijk veranderen. Het aantal actief woningzoekenden zal met de combinatie van beide gemeenten 1,2% groter worden en het aantal betrokken woningen via WoningNet zal 1,7% groter worden. Het verschil tussen beide cijfers is gerelateerd aan het verschil in slaagkans tussen beide gemeenten, zoals hierboven besproken werd.
16
Schaarste op de Amsterdamse woningmarkt 2022
6 Schaarste in alle woningmarkt segmenten van Amsterdam In de schaarsterapportage van 2019 werd beschreven dat de schaarste voelbaar is in alle prijsklassen van de woningvoorraad. De percentuele verdeling naar woningmarktsegmenten en de verdeling naar woningmarktgroepen (inkomens) is in de loop der jaren steeds dichter bij elkaar komen te liggen (figuur 11). Onder de algemene situatie van schaarste op de woningmarkt betekent dit dat er in geen van de woning marktsegmenten gesproken kan worden van ‘overmaat’, en dat de schaarste dus verdeeld wordt over de breedte van de markt. Het jaar 2021 geeft echter wel een fundamenteel ander beeld te zien dan 2019 en de voorgaande jaren. De (positieve) marge tussen de voorraad koopwoningen passend bij lage inkomens en sociale huurwoningen enerzijds en de huishoudens die op deze woningen zijn aangewezen anderzijds slinkt al jaren. Deze was in 2019 minder dan 4 procentpunt, en is in 2021 omgeslagen in een licht negatieve marge. Dit betekent dat voor de inkomensgroep tot aan € 40.024 de kansen op de woningmarkt verder zijn afgenomen. Uitwijken naar een ander woningmarktsegment is voor de lage inkomensgroep moeilijk, als het al lukt gaat dat gepaard met hoge woonlasten.12 Figuur 11 Vergelijking van inkomensgroepen en woningmarktsegmenten in Amsterdam, 2011-2021 (procenten) 100
% 18
90 80
29 17
70 60
23 30
21
21,4 31,8
32,9
29,4
34,7
34,2
34,5
15,6
21
15,8
19,6
17,9
14,4
16,6
50 40 30
65
62 50
51
39,0
17,4
15
12,5
61,3 55,0
51,4
48,5
20
51,4 47,5
48,8
48,5
10
2011
2013
2015
2017
hoog inkomen
dure huur en koop > € 314.000
middeninkomen
middeldure huur en koop tot € 314.000
laag inkomen
sociale huur en koop tot € 188.000
2019
Woningmarktsegmenten
Inkomengroepen
Woningmarktsegmenten
Inkomengroepen
Woningmarktsegmenten
Inkomengroepen
Woningmarktsegmenten
Inkomengroepen
Woningmarktsegmenten
Inkomengroepen
Woningmarktsegmenten
Inkomengroepen
0
2021
Bron: Wonen in Amsterdam 2021, factsheet woningmarkt
12 Berkers en Dignum (2022), Wonen in Amsterdam 2021, factsheet woningmarkt.
Schaarste op de Amsterdamse woningmarkt 2022
17
Het middensegment (het huur- en het koopgedeelte samen) slonk in de jaren 2019-2021 aanzienlijk. Hierbij gaat het om een combinatie van groei van het aantal huurwoningen in het middensegment en krimp van de koopvoorraad met een prijs tot € 314.000. Het aantal en aandeel middeldure huurwoningen is in de jaren 2019-2021 met circa 4.500 woningen toegenomen, bijna één procentpunt van de totale woningvoorraad. Het aantal middeldure huurwoningen van corporaties is tussen 2019 en 2021 met afgerond 2.000 woningen toegenomen. De groei van het aantal middeldure huurwoningen wordt ook veroorzaakt door het bouwen van particuliere huurwoningen en liberalisatie van bestaande particuliere huurwoningen. In totaal leidt het tot een groei van ongeveer 4.500 middeldure huurwoningen.13 Toch valt deze groei van de middeldure huur weg tegen de snelle achteruitgang van het aantal koopwoningen tot € 314.000. Dat deel kromp met bijna 12.000 woningen, waardoor het gehele middensegment met een kleine 7.500 woningen kromp.14 Het middensegment (het huur- en het koopgedeelte samen) slonk in de jaren 2019-2021 dan ook naar slechts een achtste deel van de woningvoorraad. Maar ook de groep van middeninkomens is weer kleiner geworden in de recente periode.
Omdat de afname van het middensegment sneller is gegaan dan de krimp van de groep die hier qua inkomen het best bij past, is de woningmarktsituatie van middeninkomens verslechterd. Daar komt bij dat het middensegment, met uitzondering van een deel recent gebouwde middeldure huurwoningen, geen beschermde grens heeft. Huishoudens met hogere inkomens begeven zich op een markt die het totale segment van midden- en duur segment omvat, dragen bij aan de prijsstijgingen, waardoor de woningprijzen makkelijk de grens tussen midden- en duur segment passeren.15
13 Idem 14 Idem 15 Idem
18
Schaarste op de Amsterdamse woningmarkt 2022
7 Dure huur als dynamisch uitwijk segment tussen sociale huur en koop Uit het onderzoek Wonen in Amsterdam 2021 kan dus worden afgelezen dat de schaarste op de Amsterdamse woningmarkt vooral toeneemt in de segmenten waar de lage inkomens en middeninkomens op aangewezen zijn. Twee krimpende segmenten dragen bij aan de groei van het derde segment. Het dure segment groeide met bijna 25 duizend woningen (4,8 procentpunt), waarvan acht duizend in het koopgedeelte en circa 17 duizend in het huurgedeelte van het dure segment. Corporaties verhuren het overgrote deel van hun voorraad als een sociale huurwoning, maar bij particuliere verhuurders is vanaf 2017 een snelle opschuiving te zien naar aanbod in het dure gedeelte (figuur 12). In 2021 gaat het om huurwoningen met een huurprijs boven de € 1.042. Inmiddels wordt in de particuliere huursector bijna twee derde (63%) van het recente aanbod in dat dure gedeelte verhuurd. Figuur 12 Recente bewoners naar huurklasse, corporaties en particuliere verhuurders (procenten) 100
% 6
6
13
10
5 8
5 8
80
42
46
55 63
60
40
81
87
84
86
21
15 13 14
20
0
36
2015
2017
2019
dure huur
middeldure huur
2021
corporatie
2015
39
2017
32
2019
23 2021
particuliere verhuurder sociale huur Bron: Wonen in Amsterdam 2021, factsheet woningmarkt
Dat is echter een ontwikkeling die niet goed aansluit bij de behoeften op de woning markt. De dure huursector wordt weliswaar gemakkelijk gevuld omdat woning zoekenden op de schaarse woningmarkt in hun keuze beperkt zijn. Hoe weinig geliefd het segment is, is af te leiden uit het gegeven dat van de huishoudens in de particuliere huursector 49% binnen twee jaar zou willen verhuizen. Van deze huishoudens met een verhuiswens noemt 27% als verhuisreden dat de woning te duur is en 44% dat men naar een koopwoning zou willen16. In de koopsector zijn de prijzen weliswaar eveneens hoog, maar met de huidige, lage hypotheekrente zijn de woonlasten gemiddeld lager dan de vrije markt huur. Huurders die recent een woning in Amsterdam zijn gaan huren betalen
16 Idem
Schaarste op de Amsterdamse woningmarkt 2022
19
gemiddeld 34% van hun inkomen aan huur, bij recente bewoners van een koopwoning is de hypotheeklast gemiddeld bijna 23%.17 Veel aspirant kopers voldoen echter niet aan de voorwaarden van de hypotheekverstrekkers en kunnen de dure huursector niet vermijden. Het segment van middeldure huurwoningen zou beter passen bij deze groep, maar alleen het nieuwbouwgedeelte kan beschermd worden tegen prijsstijging. De bestaande voorraad van vrije-huursectorwoningen staat continu onder vraagdruk van zowel de middeninkomens als de hoge inkomens, waardoor een woning die gisteren nog een middenhuur-woning genoemd kon worden, na een bewonerswissel een dure huurwoning kan zijn.
recente bewoners
gehele voorraad
Figuur 13 Woningvoorraad en recente bewoners naar eigendomssector, 2009-2021 (procenten) 2021
28,8
40,6
30,5
2019
30,8
40,7
28,5
2017
32,5
43,1
24,4
2015
30,6
45,5
23,9
2013
30,6
47,0
22,3
2011
29,4
48,1
22,5
2009
28,9
49,4
21,8
2021
20,4
2019
23,3
2017
24,6
54,6 29,4
31,8
2015
27,1
2013
28,9
2011
30,3
2009
47,3 30,2 34,5
38,5
34,7
36,3 39,6
36,5 0
20 koop
38,0
corporatiehuur
30,1 41,6
40
60
21,9 80
100 %
particuliere huur Bron: Wonen in Amsterdam 2021, factsheet woningmarkt
Dat die vraagdruk in recente jaren nog verder is toegenomen kan ook worden geïllustreerd met de cijfers over verhuiswensen. Over een lange periode (1997-2017) wil gemiddeld een kwart van de Amsterdamse huishoudens verhuizen. In 2019 stijgt de verhuiswens in Amsterdam boven de 30% en in 2021 verder door naar 35%. Het is een indicatie voor het feit dat het aantal beschikbare woningen om naartoe te verhuizen steeds verder uit de pas loopt met het aantal huishoudens dat op zoek is. Van de verhuisgeneigden wil iets meer dan de helft een koopwoning en iets minder dan de helft een huurwoning. In de praktijk zal een deel van de huishoudens een te laag inkomen en/of vermogen hebben om in de koopsector terecht te kunnen en moeten uitwijken naar de huursector. De particuliere huursector, die dus overwegend uit duur aanbod bestaat, is in de recente jaren sterk gegroeid en daarnaast is de particuliere huursector sterk dominant geworden in het recente aanbod op de Amsterdamse woningmarkt. Figuur 13 laat zien dat de particuliere huursector (30,5%) in Amsterdam inmiddels groter is dan de koopsector (28,8%). Van de recente bewoners (maximaal twee en een half jaar
17 Idem
20
Schaarste op de Amsterdamse woningmarkt 2022
in de huidige woning) woont meer dan de helft in een particuliere huurwoning (54,6%). Die trend naar een snelle opmars van de particuliere huursector in de Amsterdamse woningvoorraad en de nog sterkere opschuiving in recente bewoning doet zich voor vanaf 2017. Ook in het onderzoek Wonen in de Metropoolregio Amsterdam wordt gesignaleerd dat de groei van de vrije huursector niet voortkomt uit een verhoogde woonwens richting dit deel van de woningmarkt, maar vanuit het gegeven dat een groeiend aantal huishoudens in de koopsector niet terecht kan door stijgende prijzen en verscherpte criteria bij financiering, terwijl toegang tot de sociale huursector eveneens aan inkomenscriteria gebonden is. Huishoudens zoeken vooral naar sociale huur (tot €752) en betaalbare tot middeldure koop. Hier zijn de tekorten dan ook het grootst. Er is nauwelijks aanbod onder de €188.000 (koopprijs-equivalent bij inkomen voor sociale huur) en nog maar weinig woningzoekenden geven aan in dit segment te zoeken. Ook de belangstelling van woningzoekenden voor dure huur is klein, in dit segment is de vraag kleiner dan het aanbod. Inmiddels zijn er ook signalen dat dit tot leegstand leidt.18 Dat de vrije huursector zo gevoelig is voor schaarste, wordt ook bevestigd door de berichten in 2020 en 2021 van Pararius, als een van de grootste platforms van vrije huursectorwoningen in Amsterdam.
Toen door de corona-pandemie de migratie van mensen uit het buitenland in 2020 aanzienlijk verminderde, werd voor het eerst sinds vele jaren een daling van de gemiddelde vierkante meterprijzen in deze sector gemeld. Toen in het derde kwartaal van 2021 de buitenlandse migratie weer toenam, meldde het verhuurplatform direct dat de huurprijzen na vier kwartalen de oude stijgingstrend weer hernamen.19
18 Gemeente Amsterdam, O&S (2022) Wonen in de Metropoolregio Amsterdam 2021 in perspectief 19 https://www.pararius.nl/nieuws/vrije-sector-huurprijzen-weer-in-de-lift
Schaarste op de Amsterdamse woningmarkt 2022
21
8 Weesp als Amsterdams gebied
Weesp lijkt wel een kleine uitvoering van Amsterdam, maar in de samenstelling van de woningvoorraad is de koopsector veel sterker vertegenwoordigd en is de sociale huursector veel geringer aanwezig dan in Amsterdam (figuur 14). De trends komen echter wel overeen. De sociale huursector (van corporaties en particuliere verhuurders samen) krimpt, de koopsector vertoont licht fluctuaties en de vrije huursector groeit. In Weesp is deze vrije huursector in zes jaar tijd zelfs bijna verdrievoudigd: van 4% in 2015 naar 11% in 2021. In het onderzoek Wonen in de Metropoolregio Amsterdam komt naar voren dat de huren gemiddeld het hoogst liggen in die deelregio’s met de grootste particuliere huursector, namelijk Amsterdam en Amstelland-Meerlanden en dat de huren het sterkst gestegen zijn in deelregio Gooi- en Vechtstreek, waartoe Weesp (in 2021 ten tijde van het onderzoek nog) behoort.20 Figuur 14 Verdeling van de woningvoorraad in Amsterdam en Weesp 2015-2021 (procenten) 100
%
31
80 56
54
54
12
4
8
20
40
38
2015
2017
9
37
33
2019
2021
Weesp koop
vrije sector huur
29
15
19
23
51
48
2019
2021
11 57
0
31
56
60
40
33
2015
53
2017
Amsterdam sociale huur Bron: WiMRA 2015-2021
Ook is in de deelregio Gooi en Vechtstreek de huurquote van recent verhuisden relatief veel toegenomen (van 32% naar 35%). In deze regio is de huurquote van huurders in de particuliere vrije huursector gestegen van 35% naar 39%, wat de hoogste stijging is binnen de MRA.21 De trend in de MRA-deelregio’s Amstelland-Meerlanden en Gooien Vechtstreek valt dus in het spoor van de Amsterdamse trend, waar zich naast een zeer overspannen koopmarkt een groeiende particuliere huursector ontwikkelt. Deze particuliere huursector wordt echter als een matig alternatief voor de koopsector ervaren, vanwege de hoge kosten zonder perspectief op bezitsvorming. De groei van de particuliere huursector leidt daarnaast niet tot groei van het middensegment, waar
20 Gemeente Amsterdam, O&S (2022) Wonen in de Metropoolregio Amsterdam 2021, Woningvoorraad en bewoning. 21 Idem.
22
Schaarste op de Amsterdamse woningmarkt 2022
de middeninkomens zo veel gebrek aan hebben.22 Weesp past met zijn sterk groeiende particuliere huursector in een trend die wordt aangevoerd door Amsterdam en die uitstraalt naar de gehele zuidelijke MRA. De groei van de particuliere huursector kwam in Amsterdam onder meer tot stand doordat koopwoningen worden aangekocht door beleggers die de woningen gaan verhuren. In het kader van de invoering van de opkoopbescherming in Amsterdam, is door O&S onderzoek gedaan naar de activiteit en invloed van beleggers op de Amsterdamse woningmarkt. Deze informatie is opgenomen in de ‘bekendmaking wijzigingsverordening opkoopbescherming’.23 Er bleek dat van de 8.024 woningen die in 2020 verkocht werden door eigenaar-bewoners er twee derde (5.446) terecht kwamen bij nieuwe eigenaar-bewoners en dat 20% als particuliere huurwoning verder ging (11% geen informatie over bewoning of verhuur). Bij deze omzetting van eigenaarbewoning naar particuliere huur bleek een aanzienlijke spreiding over de stad te bestaan, waarbij hoge percentages gehaald werden in het centrum van Amsterdam, maar ook in de stadsdelen met een jongere woningvoorraad zoals Amsterdam Zuidoost. In dit onderzoek was Weesp nog niet betrokken, daarom is bij O&S nadere informatie gevraagd over overeenkomstige transacties in Weesp voor het jaar 2020.
Daaruit blijkt dat van de 240 verkochte woningen van eigenaar bewoners er 200 bij nieuwe eigenaarbewoners terecht zijn gekomen en er 40 woningen zijn omgezet naar een particuliere huurwoning. Deze 17% omzetting van eigenaar bewoning naar particuliere huur in Weesp doet dus nauwelijks onder voor het Amsterdamse cijfer in 2020. Met het bescheiden aandeel sociale huur, de grote koopsector en de groeiende vrije huursector zal Weesp, als het een van de Amsterdamse gebieden of wijken wordt, geen gemiddeld profiel hebben. Van de 91 wijken in het onderzoek Wonen in Amsterdam zijn er maar acht waar de koopsector meer dan de helft van de woningvoorraad omvat, zoals in Weesp. Wijken die wat samenstelling van de woningvoorraad met Weesp zijn te vergelijken, liggen vrijwel alle aan de randen van de stad, zoals Kadoelen aan de noordwestelijke rand van Amsterdam, De Aker/Sloten/Nieuw-Sloten in het westen, Kantershof en Driemond in Zuidoost. Ook IJburg-West heeft een samenstelling die enigszins lijkt op die van Weesp, zij het met een veel grotere particuliere huursector. Ook als we Weesp zouden moeten plaatsen in de rij van de 22 Amsterdamse gebieden naar oplopende gemiddelde WOZ-waarde per vierkante meter van de woningen, zou Weesp zich makkelijk voegen bij andere gebieden die in het bovenste deel van de grafiek staan (figuur 15).
Een grote koopsector, maar wel met gematigdere prijzen dan in de centrale delen van Amsterdam, maakt Weesp tot een herkenbaar woonmilieu aan de rand van Amsterdam.
22 Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (maart 2022), Nationale woon- en bouwagenda. Op pagina 15 wordt verwoord hoe de lage financieringskosten en belastingheffing, bij stijgende prijzen op de koopmarkt, beleggers in een voordeelpositie brengen ten opzichte van koopstarters en doorstromers. Bij de heersende schaarste op de huurmarkt kunnen huren gevraagd worden die uitstijgen boven het niveau dat passend zou zijn voor mensen met een middeninkomen. 23 Gemeenteblad 2022 nr 166557, 16 maart 2022, figuur 1, pagina 7.
Schaarste op de Amsterdamse woningmarkt 2022
23
Figuur 15 Gemiddelde WOZ-waarde van woningen per vierkante meter, per gebied, 1 januari 2019 en 2021 Bijlmer-Oost Gaasperdam, Driemond Bijlmer-Centrum, Amstel III Osdorp Noord-Oost De Aker, Sloten, Nieuw-Sloten Noord-West Geuzenveld, Slotermeer, Sloterdijken IJburg, Zeeburgereiland Slotervaart Oud-Noord Buitenveldert, Zuidas Indische Buurt, Oostelijk Havengebied Bos en Lommer Watergraafsmeer Oud-Oost Westerpark De Pijp, Rivierenbuurt Oud-West, De Baarsjes Centrum-Oost Oud-Zuid Centrum-West 0
1 2019
24
2 2021
Schaarste op de Amsterdamse woningmarkt 2022
3
4
5
6
7
8 x €1.000 Bron: O&S
9 Conclusie
Sinds het rapport ‘Schaarstepatronen op de Amsterdamse woningmarkt’ (mei 2019) is de schaarste in Amsterdam en de omringende regio niet afgenomen maar juist toegenomen. Alleen het pandemiejaar 2020 leek een trendbreuk, maar die was vrijwel alleen zichtbaar in de migratie met het buitenland. De woningprijzen vertoonden alleen een korte inzinking in het deel van de huurmarkt dat op deze buitenlandse vestigers gericht is, het dure deel van de vrije huurmarkt. Met de cijfers van 2021 zet de trend van voor 2020 zich ook weer voort in de migratie. Amsterdam groeit weer met bijna tien duizend mensen. Het woningtekort voor de MRA blijft volgens de prognose, waarin het bouwprogramma en demografische ontwikkeling worden meegenomen, hoog in vergelijking met de landelijke situatie. De delen van de Amsterdamse woningvoorraad waar huishoudens met een laag- en met een middeninkomen op zijn aangewezen, zijn in 2021 kleiner dan in 2019. De schaarste doet zich dan ook versterkt voor in die delen van de voorraad. De wachttijden voor sociale huurwoningen zijn dan ook onverminderd lang. De koopprijzen zijn sinds de rapportage van 2019 iets gematigder doorgestegen dan in de jaren 2015-2018 (gemiddeld per jaar 14%) maar in 2021 ligt de stijgingstrend toch weer op 12%, om uit te komen op een gemiddeld transactiebedrag van boven de € 600.000 in het vierde kwartaal van 2021.
Bij dergelijk hoge prijzen moeten meer aspirant-kopers afhaken en een toevlucht nemen tot de particuliere huursector, waarvan inmiddels bijna twee derde tot het dure segment behoort. Hoge prijzen voor woningen die niets bijdragen aan de eigen bezitsopbouw, leiden tot sterke groei van het aantal huishoudens met een verhuiswens. Vanuit het perspectief van investeerders is het verklaarbaar dat dit deel van de woningmarkt snel groeit, vanuit het gezichtspunt van bewoners kan een woning in dit segment niet meer dan een kortstondige noodoplossing zijn. Weesp is in de toekomst geen gemiddeld Amsterdams woongebied, maar sluit met zijn grote koopsector, bescheiden sociale huurvoorraad en snelgroeiende particuliere huurvoorraad goed aan bij andere gebieden aan de rand van Amsterdam. De prijzen op de koopmarkt zijn er minder hoog opgelopen dan in de centrale delen van Amsterdam. Dat heeft wel tot gevolg gehad dat Amsterdammers Weesp in toenemende mate ontdekt hebben voor een volgende stap in hun wooncarrière (iets minder hoge prijzen voor meer vierkante meters). Meer dan de helft van de vestigers in Weesp komt inmiddels uit Amsterdam. De snelle opmars van de particuliere huursector wijst erop dat ook in Weesp een toenemend deel van de voorraad tot het minder gewaardeerde uitwijksegment behoort.
Schaarste zorgt ervoor dat woningen makkelijk uit het middensegment verdwijnen naar het dure segment. Omzetting van eigenaar bewoning naar particuliere huur vond in 2020 in Amsterdam plaats bij 20% van de transacties. In Weesp blijkt dat percentage nauwelijks af te wijken: 17%.
Schaarste op de Amsterdamse woningmarkt 2022
25