Trendanalyse 2022.pdf

Trendanalyse 2022 WOZ-waardeontwikkeling Amsterdamse woningen & niet-woningen Prijspeil 1 januari 2022 Belastingjaar 2023

18 oktober 2022

Gemeente Amsterdam Trendanalyse WOZ-waardeontwikkeling 2022

1.

Pagina 2 van 6

Inleiding

Doel trendanalyse In deze trendanalyse wordt aangegeven wat de waarde en waardeontwikkeling is van het Amsterdamse WOZ-areaal voor belastingjaar 2023. Deze waarde wordt gebruikt om de OZBtarieven voor belastingjaar 2023 vast te stellen. De waarde heeft betrekking op de toestand per 1 januari 2023, prijspeil 1 januari 2022. Onderbouwing van de cijfers In deze analyse wordt de waardeontwikkeling beschreven van woningen en niet-woningen. De laatste categorie bestaat o.a. uit kantoren, bedrijven, winkels, hotels, restaurants/cafés en incourante niet-woningen, zoals ziekenhuizen en scholen. Het areaal van woningen bestaat uit eengezinswoningen en gestapelde woningen (hierna: ‘stapelwoningen’), zoals flats en appartementen. De WOZ-waardeontwikkeling van Weesp wordt na de gemeentelijke herindeling van 24 maart 2022 niet meer afzonderlijk beschreven, maar maakt integraal onderdeel uit van de analyse van de waardeontwikkeling van Amsterdam.

Gemeente Amsterdam Trendanalyse WOZ-waardeontwikkeling 2022

2.

Pagina 3 van 6

WOZ-waardeontwikkeling woningen

Het stijgingspercentage van het woningenareaal van Amsterdam met waardepeildatum 1 jan 2022 is ca. 20,1 %. De waardestijging voor woningen is als gevolg van een zeer overspannen markt op waardepeildatum 1 januari erg sterk geweest. Deze overspannen markt is het gevolg van een zeer hoge vraag, lage hypotheekrentepercentages en een beperkt aanbod. De waardestijging is zeer sterk ten opzichte van de voorgaande twee jaren, maar in lijn met oudere jaren (in 2017, 2018, 2019, 2020 en 2021 was die respectievelijk 18,4%, 13,4%, 11,4%, 4,5 % en 3,1%). Het percentage sluit aan op de permanente marktanalyse die door Belastingen over deze periode is uitgevoerd en op de signalen vanuit de markt en andere gemeenten. Waardeontwikkeling woningen tussen 1 januari 2021 en 1 januari 2022 op basis van waardepeildatum WOZ-areaal % waardeontwikkeling Categorie % areaal waarde 1 jan areaal 2022 (mld.) Woningen (incl. Weesp)

100

247,6

20,1%

Waarde gebaseerd op objecten met waarde in beide tijdvakken plus extrapolatie. Waardepeildatum 1 jan 2022. Wanneer wordt gekeken naar de uitsplitsing in eengezinswoningen en stapelwoningen, zien we voor eengezinswoningen een stijging van 18,3% en voor stapelwoningen een stijging van 20,6% ten opzichte van de vorige waardepeildatum van een jaar geleden. De trend is gebaseerd op alle geanalyseerde en bruikbare verkopen in Amsterdam in de periode 1 jan 2021 t/m 31 maart 2022. Waardeontwikkeling woningen tussen 1 januari 2021 en 1 januari 2022 op basis van waardepeildatum WOZ-areaal % waardeontwikkeling Categorie % areaal waarde 1 jan areaal 2022 (mld.) Eengezinswoningen 13,1% 44,2 18,3% Stapelwoningen Woningen (incl. Weesp)

86,9% 100

203,4 247,6

20,6% 20,1%

Waarde gebaseerd op objecten met waarde in beide tijdvakken plus extrapolatie. Waardepeildatum 1 jan 2022. In een aantal publicaties worden vergelijkbare waardeontwikkelingen beschreven. Het CBS rapporteert een waardeontwikkeling van circa 14,5% in Nederland per juli 2022. Hierbij baseert het CBS zich op cijfers van het kadaster. Andere persberichten in landelijke media en de NVM wijzen op eenzelfde stijgende trend in Nederland en Amsterdam. Ook bij andere grote gemeenten in het land zijn stijgingen tussen de 15% en 20% te zien. Op dit moment (oktober 2022) zien wij wel een kentering in de waardestijgingen van woningen. Deze ontwikkelingen zullen pas echter zichtbaar worden in belastingjaar 2024, wanneer wordt uitgegaan van waardepeildatum 1 januari 2023.

Gemeente Amsterdam Trendanalyse WOZ-waardeontwikkeling 2022

3.

Pagina 4 van 6

WOZ-waardeontwikkeling niet-woningen

Het stijgingspercentage belastingjaar 2022 naar 2023 voor de niet-woningen bedraagt 4,3%. Dit percentage is opgebouwd uit verschillende indices van de niet-woningensegmenten. Het areaal niet-woningen bestaat uit de segmenten bedrijven, winkels, restaurants/cafés, kantoren, hotels, overig HWK (Huurwaarde-kapitalisatie methode) en incourante objecten. ‘Overig HWK’ bevat alle objecten die niet onder een van de genoemde segmenten vallen, zoals geldautomaten. ‘Incourante objecten’ zijn objecten die vrijwel niet worden verkocht, waardoor er geen marktwaarde op basis van verkoop of huurwaarde is vast te stellen, zoals ziekenhuizen, scholen en wijkcentra. Deze objecten worden gewaardeerd met de gecorrigeerde vervangingswaarde, gebaseerd op de bouwkosten.

Categorie

Niet-woningen

% areaal

WOZ-areaal waarde 2022 (mld.)

% waardeontwikkeling areaal

100

55,4

4,3%

WOZ-waardeontwikkeling niet-woningen tussen 1 januari 2021 en 1 januari 2022 op basis van WPD Categorie

% waardeontwikkeling areaal

Courante Niet woningen:

4,7 %

Incourante objecten

3%

Totaal gewogen gemiddelde

4,3 %

Courante niet-woningen (CNW’s) en Incourante objecten De groep “courante niet-woningen” bestaat uit verschillende segmenten. Elk segment heeft zijn eigen model waarmee op grond van marktgegevens en eigenschappen van de betreffende gebouwen, de waarde wordt berekend. Binnen de courante niet-woningen bestaan het kantorenmodel, het bedrijvenmodel, het winkelmodel, het “RECA”-model (restaurant/café) en het “overig HWK-model”. Ten opzichte van het voorgaande jaar zien we de marktontwikkelingen van de verschillende segmenten uit elkaar lopen. Opvallend is dat de markttrends van verkopen en huren van winkels en restaurants tijdens corona beperkt invloed hebben gehad op de bereidheid om in dit type vastgoed te investeren. Bij het segment kantoren is de trend gestabiliseerd en zien we een stabilisatie van de waarde. Onzekerheden in het kantoorsegment met betrekking tot energielabels en de mix tussen thuis en op kantoor werken, hebben het sentiment om te investeren in dit segment verlaagd. Ook de internationale renteontwikkelingen hebben een drukkend effect op de bereidheid om in dit type vastgoed te investeren. De overige segmenten laten een groei zien tussen de 4% en 8%. De gemiddelde waardeontwikkeling bij courante niet-woningen komt neer op ca. 4,7%. Dit percentage is onder andere opgebouwd uit de stijgingen van de segmenten exclusief ‘Incourante objecten.’

Gemeente Amsterdam Trendanalyse WOZ-waardeontwikkeling 2022

Pagina 5 van 6

In de categorie ‘Overig HWK’ vallen onder andere de hotels. HWK staat voor huurwaardekapitalisatiefactor, de methode voor het waarderen van courante niet-woningen. Eenvoudig gesteld is het uitgangspunt van deze taxatiemethode dat waardering tot stand komt op grond van gerealiseerde verhuren van vergelijkbare ‘WOZ-objecten.’ Uiteraard wordt daarnaast ook gekeken naar kooptransacties van vergelijkbare objecten en wordt dit vervolgens gespiegeld aan relevante en betrouwbare publicaties over de vastgoedmarkt. Niet-courante niet-woningen De categorie niet-courante niet-woningen bevat onder andere agrarische objecten en unieke objecten die niet makkelijk vergelijkbaar zijn. Deze categorie wordt op basis van VNG Taxatiewijzers, die gebruik maken van een landelijke database van dit type objecten, getaxeerd. Voor de nietcourante niet-woningen verwachten wij een stijging van 3%. Deze stijging komt voort uit de gestegen grondprijzen en een stijging van de bouwkosten. Naast het hanteren van modelwaardes wordt bij het tot stand komen van de waarderingen aangesloten bij de waarderingsinstructie van de toezichthouder, de Waarderingskamer, alsook bij de verschillende taxatiewijzers. Deze taxatiewijzers worden onder regie van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) jaarlijks geactualiseerd en gebruikt door alle gemeenten.

Gemeente Amsterdam Trendanalyse WOZ-waardeontwikkeling 2022

Pagina 6 van 6

Bijlage: Begrippen en uitleg WOZ-waardering Waarderingskamer De Waarderingskamer is de landelijke toezichthouder die controleert of gemeenten de Wet Waardering Onroerende Zaken (Wet WOZ) goed uitvoeren. De Waarderingskamer ziet er o.a. op toe, dat WOZ-waarderingen goed blijven aansluiten op de transactieprijzen die in de markt zijn gerealiseerd. Waarderingsproces Sinds 1995 is de Wet WOZ van kracht. In de Wet WOZ is vastgelegd dat de gemeente elk jaar opnieuw bepaalt hoeveel een onroerende zaak waard is en dat aan de belanghebbenden meedeelt. Dat meedelen gebeurt door middel van een officiële beschikking. De informatie wordt onder meer gebruikt voor belastingen door Rijk, Waterschap en Gemeente. Belastingen Gemeente Amsterdam stelt in dat kader ieder jaar op basis van marktanalyse de waardevast van alle onroerende zaken binnen de gemeente Amsterdam. De marktanalyse bestaat onder andere uit het permanent verzamelen, registreren en onderzoeken van marktinformatie. Op basis van de marktanalyse van verkopen en huren wordt modelmatig de WOZ-waarde bepaald voor het nieuwe belastingjaar. Deze modelwaarden worden vervolgens gecontroleerd door taxateurs. Dit controleproces wordt waardering genoemd. De gecontroleerde modelwaarde is de uiteindelijke WOZ-waarde.

WOZ-areaal Het WOZ-areaal bestaat uit alle WOZ-objecten die in de gemeentelijke WOZ-administratie op 1 januari 2023 aanwezig zijn. Bij het vaststellen van deze Trendanalyse is uitgegaan van alle WOZobjecten die bekend en gewaardeerd waren in oktober 2022. De waarde van deze objecten wordt vastgesteld op prijspeil 1 januari 2022. Het begrip WOZ-object wordt gedefinieerd in artikel 16 van de Wet WOZ. Om de ontwikkeling van de areaalveranderingen en de waardeontwikkelingen te volgen maakt Belastingen gemeente Amsterdam gebruik van de analyse- en waarderingsapplicatie Ortax. Voor dit rapport is gebruik gemaakt van de geregistreerde objectinformatie en de goedgekeurde marktinformatie tot en met het tweede kwartaal 2022. Voor woningen zijn alle verkopen meegenomen tot het tweede kwartaal van 2022 WOZ-waarde De WOZ-waarde is de waarde van een onroerende zaak zoals gedefinieerd in artikel 17 van de Wet WOZ. De WOZ-waarde wordt vastgesteld op basis van geregistreerde objectkenmerken en gerealiseerde markttransacties.