Trendanalyse 2021 Amsterdam.pdf

Trendanalyse 2021 WOZ waardeontwikkeling Amsterdamse woningen & niet-woningen Prijspeil 1 januari 2021 Belastingjaar 2022

Directie Belastingen 19 oktober 2021 Versie 1.0

Gemeente Amsterdam Trendanalyse WOZ waardeontwikkeling 2021, versie 1.0

Pagina 2 van 6

1. Inleiding Doel trendanalyse In deze trendanalyse wordt aangegeven wat de waarde en waardeontwikkeling is van het Amsterdamse WOZ-areaal voor belastingjaar 2022. Deze waarde wordt gebruikt om de OZBtarieven voor belastingjaar 2022 vast te stellen. De waarde heeft betrekking op de toestand per 1 januari 2022, prijspeil 1 januari 2021. Onderbouwing van de cijfers In deze analyse wordt de waardeontwikkeling beschreven van woningen en niet-woningen. De laatste categorie bestaat o.a. uit kantoren, bedrijven, winkels, hotels, restaurants/cafés en incourante niet-woningen, zoals ziekenhuizen en scholen. Het areaal van woningen bestaat uit eengezinswoningen en gestapelde woningen (hierna: ‘stapelwoningen’), zoals flats en appartementen. WOZ waardeontwikkeling Weesp Eind maart vindt de herindeling plaats van de gemeenten Amsterdam en Weesp. De WOZ-waarde van woningen en niet-woningen in Weesp worden na de herindeling vanaf april 2022 beschikt. Op dat moment betreffen dit beschikkingen van Amsterdamse woningen en niet-woningen. Voor deze trendanalyse is van belang dat de WOZ-waarde en trend van Weesp is verwerkt in de WOZwaarde en trend van Amsterdam. WOZ waardeontwikkeling niet-woningen en impact Coronacrisis Door de economische crisis als gevolg van de coronapandemie is een groot deel van de Amsterdamse ondernemers financieel zwaar geraakt.

Dit geldt voor alle segmenten en voor Hotels en Kantoren in het bijzonder. In 2020 kwamen signalen uit de markt dat deze financiële crisis ook een neerwaarts effect zou hebben op de waarde van niet-woningen in deze en andere segmenten. Op basis van artikel 18 wet WOZ is bij uitzondering en bij bijzondere omstandigheid in enkele segmenten een correctie toegepast. Dat is gebeurd op basis van een advies van het Erasmus Studiecentrum voor Belastingen van Lokale overheden (ESBL), de VNG, de Waarderingskamer en de Landelijke Vereniging Lokale Belastingen (LVLB). Marktcijfers (w.o. transactie- en huurgegevens) laten over de afgelopen twee jaar geen daling zien van de verkoop- en huurprijzen in 2020 en 2021. Dit gegeven is aanleiding om bij de waardering 2022 geen correctie op de waardebepaling toe te passen. Dit is afgestemd met de VNG en Waarderingskamer.

Gemeente Amsterdam Trendanalyse WOZ waardeontwikkeling 2021, versie 1.0

Pagina 3 van 6

2. WOZ waardeontwikkeling woningen Het stijgingspercentage belastingjaar 2021 naar 2022 voor woningen is ca. 3,1 %. Dit is inclusief de waardeontwikkeling in Weesp. Met deze stijging is de daling van de waardestijging die in de afgelopen jaren is ingezet verder doorgezet (in 2017, 2018, 2019 en 2020 respectievelijk 18,4%, 13,4%, 11,4% en 4,5%). Het percentage sluit aan bij de inzichten die continue analyse van de markt (o.a. verkooptransacties) door Belastingen over deze periode heeft opgeleverd. En sluit aan bij de signalen die vanuit de markt zijn opgevangen.

Categorie

Woningen (incl. Weesp)

% areaal

WOZ areaal waarde 2021 (mln.)

% waardeontwikkeling areaal

100

202.862

3,1 %

Op de sites van het CBS en de Waarderingskamer worden vergelijkbare waardeontwikkelingen beschreven. Het CBS rapporteert een waardeontwikkeling van circa 2 procent in Amsterdam. Hierbij baseert het CBS zich op cijfers van het kadaster. Het CBS berekende in 2020 nog een waardeontwikkeling van circa 5 á 6 procent in Amsterdam. Ook andere persberichten in landelijke media en de NVM wijzen op een zelfde dalende trend in Amsterdam. Marktontwikkeling tussen 1 januari 2020 en 1 januari 2021 Voor Amsterdam bedraagt de gemiddelde stijging van de WOZ-waarde tussen belastingjaar 2020 en 2021 van het areaal woningen 3,1 %. Wanneer wordt gekeken naar eengezinswoningen en stapelwoningen afzonderlijk dan is de stijging voor eengezinswoningen 5,9 % en voor stapelwoningen 2,6 %. De trend wordt gebaseerd op alle geanalyseerde en bruikbare verkopen van alle verkochte woningen in Amsterdam tussen 1 april 2020 en 1 augustus 2021.

WOZ 2021 (mln.)

Eengezinswoningen Stapelwoningen

12,3 87,7

35.704 167.158

% waardeontwikkeling areaal 5,9 2,6

Totaal woningen

100

202.862

3,1

Categorie

% areaal

Waarde gebaseerd op objecten met waarde in beide tijdvakken plus extrapolatie.

Gemeente Amsterdam Trendanalyse WOZ waardeontwikkeling 2021, versie 1.0

Pagina 4 van 6

3. WOZ waardeontwikkeling niet-woningen Het stijgingspercentage belastingjaar 2021 naar 2022 voor de niet-woningen bedraagt 4,3 %. Dit percentage is opgebouwd uit verschillende indices van de niet-woning segmenten. Het areaal niet-woningen bestaat uit de segmenten bedrijven, winkels, restaurants/cafés, kantoren, hotels, overig HWK (Huurwaarde-kapitalisatie methode) en incourante objecten. ‘Overig HWK’ bevat alle objecten die niet onder een van de genoemde segmenten vallen, zoals geldautomaten. ‘Incourante objecten’ zijn objecten die vrijwel niet worden verkocht waardoor er geen marktwaarde is vast te stellen, zoals ziekenhuizen, scholen en wijkcentra. Deze objecten worden gewaardeerd met de gecorrigeerde vervangingswaarde gebaseerd op de bouwkosten.

Categorie

Niet-woningen

% areaal

WOZ areaal waarde 2021 (mln.)

% waardeontwikkeling areaal

100

53.107

4,3 %

WOZ waardeontwikkeling niet-woningen tussen 1 januari 2021 en 1 januari 2022 Categorie Bedrijven Winkels Restaurants-cafés Kantoren Hotels Parkeergarages Totaal niet-woningen

% waardeontwikkeling areaal 5,0 % 3,3 % 7,5 % 5,0 % 2,0 % 1,1 % 4,3 %

Courante Niet-Woningen (CNW’s) De waardeontwikkeling bij de CNW’s (dus zonder de incourante niet-woningen) komt neer op ca. 4,3 %. Dit percentage is onder andere opgebouwd uit een stijging van het winkelareaal van circa 3,3 %, de restaurants en cafés van circa 7,5 %, de hotels van circa 2%, de kantoren van circa 5 % en bedrijven van circa 5 %. De groep “courante niet-woningen” bestaat uit verschillende segmenten. Elk segment heeft zijn eigen model waarmee op grond van marktgegevens en eigenschappen van de betreffende gebouwen de waarde wordt berekend. Binnen de courante niet-woningen bestaat het kantorenmodel, het bedrijvenmodel, het winkelmodel, het “reca”-model (restaurant/café) en het “overig HWK-model”.

Gemeente Amsterdam Trendanalyse WOZ waardeontwikkeling 2021, versie 1.0

Pagina 5 van 6

Binnen dit laatste model vallen onder andere de hotels. HWK staat voor huurwaardekapitalisatiefactor, de methode voor het waarderen van courante niet-woningen. Eenvoudig gesteld is het uitgangspunt van deze taxatiemethode dat waardering tot stand komt op grond van gerealiseerde verhuren van vergelijkbare “WOZ-objecten”. Uiteraard wordt daarnaast ook gekeken naar kooptransacties van vergelijkbare objecten en wordt dit vervolgens gespiegeld aan relevante en betrouwbare publicaties over de vastgoedmarkt. Naast het hanteren van modelwaardes wordt bij het tot stand komen van de waarderingen aangesloten bij de waarderingsinstructie van de toezichthouder, de Waarderingskamer (WAKA), als ook bij de verschillende taxatiewijzers. Deze taxatiewijzers worden onder regie van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) jaarlijks geactualiseerd en gebruikt door alle gemeenten.

Gemeente Amsterdam Trendanalyse WOZ waardeontwikkeling 2021, versie 1.0

Pagina 6 van 6

Bijlage: Begrippen en uitleg WOZ-waardering Waarderingskamer De Waarderingskamer is de landelijke toezichthouder die controleert of gemeenten de Wet Waardering Onroerende Zaken (Wet WOZ) goed uitvoeren. De Waarderingskamer ziet er o.a. op toe, dat WOZ-waarderingen goed blijven aansluiten op de transactieprijzen die in de markt zijn gerealiseerd. Waarderingsproces Sinds 1995 is de Wet WOZ van kracht. In de Wet WOZ is vastgelegd dat de gemeente elk jaar opnieuw bepaalt hoeveel een onroerende zaak waard is en dat aan de belanghebbenden meedeelt. Dat meedelen gebeurt door middel van een officiële beschikking. De informatie wordt onder meer gebruikt voor belastingen door Rijk, Waterschap en Gemeente. Belastingen Gemeente Amsterdam stelt in dat kader ieder jaar op basis van marktanalyse de waarde vast van alle onroerende zaken binnen de gemeente Amsterdam. De marktanalyse bestaat onder andere uit het permanent verzamelen, registreren en onderzoeken van marktinformatie. Op basis van de marktanalyse van verkopen en huren wordt modelmatig de WOZ-waarde bepaald voor het nieuwe belastingjaar. Deze modelwaarden worden vervolgens gecontroleerd door taxateurs. Dit controleproces wordt waardering genoemd. De gecontroleerde modelwaarde is de uiteindelijke WOZ-waarde.

WOZ-areaal Het WOZ-areaal bestaat uit alle WOZ-objecten die in de gemeentelijke WOZ-administratie op 1 januari 2022 aanwezig zijn. Bij het vaststellen van deze Trendanalyse is uitgegaan van alle wozobjecten die bekend en gewaardeerd waren in oktober 2021. De waarde van deze objecten wordt vastgesteld op prijspeil 1 januari 2021. Het begrip WOZ-object wordt gedefinieerd in artikel 16 van de Wet WOZ. Om de ontwikkeling van de areaalveranderingen en de waardeontwikkelingen te volgen maakt Belastingen gemeente Amsterdam gebruik van de analyse- en waarderingsapplicatie Ortax. Voor dit rapport is gebruik gemaakt van de geregistreerde objectinformatie en de goedgekeurde marktinformatie tot en met het eerste kwartaal 202. WOZ-waarde De WOZ-waarde is de waarde van een onroerende zaak zoals gedefinieerd in artikel 17 van de Wet WOZ. De WOZ-waarde wordt vastgesteld op basis van geregistreerde objectkenmerken en gerealiseerde markttransacties.