TKN 13 - Grondzaken (31) Bijlage 3 FSI per plot.pdf

meente?

aald n geworden

gemeente?

n openbare

zochte hoogbouwprojecten de revue. Na een opsomming van

gedrukt.

plangebied EGW: bruto buurt Voor het de berekeningen wordt gekeken naar het planbeied te staan. betekent dat de van deaantal nieuwbouw Deku ge feiten en gegevens volgt een beschrijving van de woning en de DeDat parameters FSI, GSIorientatie en OSR en het verdiepingen Inleiding EGW. Dit is een weergave van de ‘bruto buurt’. Deze bestaat gerichtnen is opinzichtelijk de bestaande buurt. De niewbouw zal samen In on gemaakt worden door ze in een grafiek te plaa uit de netto buurt + buurtontsluitingswegen + ev tram- en met de bestaande bebouwing het gezicht vormen naar (uitge Voor Entreegebied Gulden Winckel is in dit document een busbanen + buurtparken (4.000m2 - 60.000m2). woonomgeving. Vervolgens wordt ingezoomd op de resultaten sen:Dit deisspacemate. spacemate geeft een compleet Voor en zu de buurt. iets waar in Deze het latere ontwerp zorgvuldig studie gedaan naar dichtheden. Dit is gedaan om een beeld ver beeld van de dichtheid. Deze wordt – evenals een toelichrekening mee gehouden dient te worden, want de bestaande van u te krijgen wat een bepaald toegevoegd volume voor impact Daarnaast wordt een berekening gemaakt voor de berekend een monumentale status, en geven De FSI van de ook 3 bouwblokken afzonderlijk wordt volgens het principe van de enquête.

Elk project wordt afgesloten met gekeken een korte gebouwen ting hebben op de berekening van de parameters – in een bijlage bij heeft op de directe omgeving. Voor de studie wordt strook langs de A10, de ‘ontwikkelstrook’. Deze bestaat uit de identiteit aan de wijk. uitgangspunt is dat deze identiteit niet ‘bruto bouwblok’ Hieronder valt het netto bouwkavel + de halve straatprofiel naar huidige situatie en er zijn voor deze oefening vier deel 1 weergegeven. kavels waar de drie corporaties willen verdichten. Hieronder verloren gaat met de komst van de nieuwbouw. van ook aangrenzende straten + open ruimtes < 4.000m2. Hierbijmet is deverschillende A10 niet dichtheden bestudeerd. Voor scenario’s vallen de open ruimtes en de helft van aangrenzende reactie op de enquêteresultaten. ieder scenario is gekeken naar wat verdichting betekent voor meegerekend. straatprofielen. Hierbij is de A10 niet meegerekend. het gehele plangebied, en ook enkel naar de strook langs Wat wordt er in dit document berekend? Bruto netto: min of meer A10, de hoofdzakelijk gaat zich. komen.

De Veel vanwaar de feiten en gegevens spreken voor Enkele In dit document wordt per scenario een berekening gemaakt Nettovan bouwblok: som van de bebouwde Deƒ FSI de ontwikkelstrook is kavels berekend door hetde gemiddelde te verdichting scenario’s moeten niet worden gezien als een ontwerp, maar ƒ Bruto bouwblok: netto bouwblok + halve straatprofiel + open van: ‘ontwikkelstrook’ 3 corporaties nemen van 3 bruto bouwblokken tezamen. In deze studie zijn de 3 bruto behoeven een korte uitleg, bijvoorbeeld de term GBO die staat ruimtes <4000 m2 zijn enkel bedoeld als vingeroefening om meer gevoel te ƒ Netto buurt: som brutoafzonderlijk bouwblokken berekend. Zie de berekening bouwbouwblokken op de volgende van de woning. Deze maat bevat voor het gebruiksoppervlakte krijgen wat de toevoeging van bepaalde volumes betekent - FSI: de Floor Space Index. Deze geeft het bruto ƒ Bruto buurt: netto buurt + buurtontsluitingswegen + tramEGW plangebied pagina. en busbanen + buurtparken (4000-60.000 m2) alle ruimte binnen de bouwmuren en de gevel van de woning, vloeroppervlak te opzichte van het grondoppervlak weer; voor het gebied. ƒ Netto wijk: som bruto buurten - GSI: Ground Space Index.

Deze geeft de verhouding tussen exclusief de buitenruimte en de gemeenschappelijke ruimtes in ƒ Bruto wijk: netto wijk + metro + spoorwegen + snelwegen Voor de nieuwbouw is de ruimte om te bouwen beperkt, en wijkparken (60.000–400.000 m2) bebouwed en onbebouwde ruimte weer; het gebouw. ƒ Netto gemeente: som van bruto wijken aangezien deze een plek moet krijgen tussen de bestaande ORS: de Open Space Index. Dit is de hoeveelhied open ƒ Bruto gemeente: netto gemeente + “de rest” Voor de prijs woning is A10. het prijspeil van 2001 gehanbebouwing envan het de talud van de De nieuwbouw komt als ruimte op maaiveld per vierkante meter vloeroppervlak; het ware “achter” de bestaande bebouwing langs Krelis bruto buurt teerd. Zowel in euro's als in guldens is de vrij opde naam prijs plangebied - kavel FSI:EGW: de Floor Space Index gemeten per kavel Louwenstraat, en zal met zijn rug tegen de A10 aan komen (uitgeefbaar gebied) ‘ontwikkelstrook’ 3 corporaties: 3 bruto bouwblokken tezamen (v.o.n.) per vierkante meter gegeven.

FSI per plot, totale toevoeging 30.000m2

2

14

Per project zijn diverse oppervlaktematen en parameters in een tabel weergegeven. • FSI: de Floor Space Index geeft het bruto vloeroppervlak ten opzichte van het grondoppervlak weer. Disclaimers Bruto netto: min of meer ƒ Afhankelijk van kwaliteit vande bronnen ƒ Netto bouwblok: som van bebouwde kavels ƒ BVO  Gebruiksoppervlak ƒ Bruto bouwblok: netto bouwblok + halve straatprofiel + open ƒ BGT en Ruimtelijke Plannen nog niet 100 % landsdekkend ruimtes <4000 m2 ƒ Faseverschillen in bronnen ƒ Netto buurt: som bruto bouwblokken ƒ Norm is buurt: niet gemaakt voor + automatisering ƒ Bruto netto buurt buurtontsluitingswegen + tramen busbanen + buurtparken (4000-60.000 m2) ƒ Menselijke interpretatie ontbreekt ƒ Netto wijk: som bruto buurten ƒ Bruto wijk: netto wijk + metro + spoorwegen + snelwegen en wijkparken (60.000–400.000 m2) ƒ Netto gemeente: som van bruto wijken ƒ Bruto gemeente: netto gemeente + “de rest”

• GSI: de Ground Space Index geeft de verhouding tussen bebouwde en onbebouwde ruimte weer. • OSR: de Open Space3 Ratio is de hoeveelheid open ruimte ‘ontwikkelstrook’ corporaties op maaiveld per vierkante meter vloeroppervlak. • kavel FSI: de Floor Space Index gemeten per kavel. EGW plangebied • plangebied: de oppervlakte van het totale plangebied uitgedrukt in vierkante meters. • footprint: de oppervlakte van het gebouwde oppervlak uitgedrukt in vierkante meters.

14

• BVO: het bruto vloeroppervlak van de woning. In tegen-

‘ontwikkelstrook’ 3 corporaties: 3 bruto bouwblokken tezamen

stelling tot het GBO zijn hierin wel de gemeenschappelijke

2

FSI E

ruimtes inbegrepen.

Wonen

in

Compacte

Amsterdamse

Hoogbouw

[1

huidige situatievan 33.000 m2 BVO Variant 2: toevoeging

toevoeging 33.000 m2

FSI = 1,15 FSI = 0,85

FSI = 1,86

variant 2 ‘ontwikkelstrook’ - bruto buurt bestaand - (bruto bouwblok)

variant 2 - bruto bouwblok

opp buurt: opp plangebied: 93.894 m2 32.466 m2 opp footprint opp footprint bebouwing: bebouwing: 21.878 m28.507 + 5.218 m2m2 = 27.096m2 BVO bebouwing BVO bebouwing 75.091 m2 27.472 + 33.000 m2 m2 = 108.091 m2 opp openbare opp openbare ruimte ruimte 48.372 m2 15.731 - 2.000m2 m2 = 46.372 m2 (groen en(groen verharding) en verharding) opp uitgeefbaar opp uitgeefbaar 45.522 m2 16.735 + 2.000m2 m2 = 47.522 m2

opp plangebied: opp footprint bebouwing: BVO bebouwing opp openbare ruimte (groen en verharding) opp uitgeefbaar

FSI: FSI: 1,15 GSI: GSI: 0,29 OSR: OSR: 0,43 kavel FSI:kavel FSI:2,27

FSI: GSI: OSR: kavel FSI:

0,85 0,26 0,57 1,64

n 1,00In(zie de tweede kaartje variant worden 3 ensembles gevormd met de bestaande bebouwing. Hierin staat parallel aan de A10 bebouwing van 6 tot 7 bouwlagen, met aan de koppen hoogteaccenten. De nieuwbouw zorgt voor een luw woonklimaat in een soort ‘binnenhoven’. De verdichting, met een toevoeging van ongeveer 33.000 m2 BVO is ruim

een verdubbeling van de bestaande bebouwing in de strook langs de A10. Afhankelijk van de inpassing van de volumes is het hier belangrijk dat de bestaande bebouwing goed tot zijn recht blijft komen. Het Elseviergebouw is in deze variant nog steeds het meest prominente gebouw aan de scholendriehoek. Het Elseviergebouw geeft identiteit

32.466 m2 8.507 m2 + 5.218 m2 = 13.725 m2 27.472 m2 + 33.000 m2 = 60.472 m2 15.731 m2 - 2.000 = 13.731 16.735 m2 + 2.000m2 = 18.735 m2

1,86 0,42 0,23 3,23 aan de buurt. Bij nieuwe hoogteaccenten moet goed gekeken worden wat deze doen qua schaduwwerking op de bestaande gebouwen en hoe deze in samenhang met het Elseviergebouw tot zijn recht komt. Een hoogteaccent bij de entree van het gebied is voor te stellen, omdat deze kan bijdragen als visitekaartje van de (vernieuwde) wijk.

toevoeging 30.000 m2 m2 BVO Variant 2: toevoeging van 33.000 FSI = 1,15

FSI FSI==1,77 1,86

FSI per plot, totale toevoeging 30.000m2 FSI = 1,86

FSI = 1,79

FSI = 2,25

FSI = 1,46 bruto variant 2 - bruto bouwblok variant 2 -bouwblok: bruto buurt opp plangebied: 32.466 m2 plangebied: 32.466 oppopp buurt: 93.894 m2 m2 opp footprint bebouwing: 8.507m2 m2=+27.096m2 5.218 m2 = 13.725 m2 opp bebouwing: 21.878 27.472m2 oppbestaand footprint bebouwing: m2 + 5.218 BVO bebouwing 27.472 m2 + 33.000 m2 BVOnieuwbouw bebouwing 75.091 m2 +m2 33.000 m2 = 108.091 m2= 60.472 m2 30.000 opp openbare ruimte 15.731 m2 2.000 = 13.731 oppBVO openbare ruimte 48.372 m2 -m2 2.000m2 = 46.372 bebouwing: 27.472 + 30.000 m2 =m2 57.472 m2 (groen en verharding) (groen en verharding) opp uitgeefbaar 16.735 m2 + 2.000m2 opp uitgeefbaar 45.522 m2 + 2.000m2 = 47.522 m2 = 18.735 m2

FSI:

FSI: GSI: OSR: kavel FSI:

FSI: 1,15 GSI: 0,29 OSR:0,43 kavel2,27 FSI:

1,86 0,42 0,23 3,23

57.472 / 32.466 = 1,77

plot Lindenbaum variant 2 - bruto bouwblok opp plot bruto bouwblok: 13.000 m2 bestaandopp oppplangebied: bebouwing: 8.260 m232.466 (huidige m2 FSI = 0,64) nieuwbouw opp footprint bebouwing:15.000 m28.507 m2 + 5.218 m2 = 13.725 m2 totaal m2BVO bruto bebouwing: 8.260 + 15.000 23.260 m2m2 = 60.472 m2 bebouwing 27.472 =m2 + 33.000 opp openbare ruimte FSI:

(groen en verharding) opp uitgeefbaar

plot Elsevier opp plot FSI: bruto bouwblok:1,86 bestaandGSI: opp bebouwing:0,42 nieuwbouw OSR: 0,23 totaal m2kavel bruto FSI:bebouwing: 3,23 FSI:

- 2.000 = 13.731 23.260 / 15.731 13.000m2 = 1,79

16.735 m2 + 2.000m2 = 18.735 m2

7.200 m2 11.226m2 (huidige FSI = 1,56) 5.000 m2 11.226 + 5.000 = 16.226 m2 16.226 / 7.200 = 2,25

e bebouwing in devariant strook worden aan de buurt. Bij nieuwe hoogteaccenten goed aan de buurt. Bij nieuwe hoogteaccenten moet goed In de tweede 3 ensembles gevormd met eenmoet verdubbeling van de bestaande bebouwing in de strook passing van de volumes worden wat deze doen op de Hendrik de Keyser gekeken worden wat deze doen qua schaduwwerking op de langs de A10. Afhankelijk van de inpassingplot van de volumes de bestaande bebouwing.gekeken Hierin staat parallel aan de A10qua schaduwwerking nde bebouwing bestaandemet gebouwen en hoe deze in samenhang het dat de bestaande bebouwing opp plotgoed bruto bouwblok: 12.300 m2 bestaande gebouwen en hoe deze in samenhang met het is het hier met belangrijk bebouwing goed van 6 tot 7 bouwlagen, aan de koppen viergebouw is in deze De nieuwbouw Elseviergebouw toteen zijnluw recht komt. Eentot hoogteaccent bij komen. Het Elseviergebouw bestaand opp bebouwing: 8.000m2 (huidige FSIEen = 0,65) zijn recht blijft is in deze Elseviergebouw tot zijn recht komt. hoogteaccent bij hoogteaccenten. zorgt voor entree van het is voor te stellen, omdat kanhet meest prominente gebouw nente gebouw aan variant nogdeze steeds aan de entree van het gebied is voor te stellen, omdat deze kan woonklimaat in een soortde ‘binnenhoven’. Degebied verdichting, nieuwbouw 10.000 m2 bijdragen 33.000 als visitekaartje de (vernieuwde) wijk. bouw geeft de scholendriehoek.

Het Elseviergebouw geeft identiteit bijdragen als visitekaartje van de (vernieuwde) met eenidentiteit toevoeging van ongeveer m2 BVO isvan ruim totaal m2 bruto bebouwing: 8.000 + 10.000 =18.000 m2 wijk.

FSI:

18.000 / 12.300 = 1,46