TA2026-000014_verslag_bijeenkomst_splitsingsakte_bij_verduurzaming.pdf

Notulen Datum verslag

18 mei 2026

Vergadering

woensdag 8 april 2026 Voormalige Stadstimmertuin 4-6, vergaderruimte Papiermagazijn

Aanwezig

VvENET: Jochem Floor, Dirk van der Woude Experts: Lodewijk Berkhout (voorzitter), Claudia Siewers, Laetitia Ouillet, Rick Wessels, Peter van der Laan, Michiel Hopman Gemeente Amsterdam: Stefan Wirken, Margriet Jansen, Wouter Rijsman, Wieke Stegenga (notulist)

Onderwerp

Splitsingsaktes bij verduurzaming

Samenvatting Om woningen in VvE’s toekomstbestendig te maken is het aannemelijk dat veel van de splitsingsaktes van VvE’s op enig moment aangepast moet worden, het rapport van Berenschot spreekt van maximaal 72 procent. Dergelijke wijzigingen zijn erg duur en geeft door de ingewikkeldheid risico op fouten. Tijdens de bijeenkomst kwamen 4 mogelijke oplossingen aan bod: 1. Door aanpassing van de wet. Dit is de meest ideale route. Bij het Rijk is hier vooralsnog weinig enthousiasme voor. De aanwezigen steunen het idee om de bestaande lobby uit te breiden. Op dit moment loopt er een pilot om te onderzoeken wat mogelijk is. Zodra dit is afgerond is het noodzakelijk bij het Rijk extra aandacht te vragen voor het oplossen van dit probleem. 2. Door het aanpassen goedkoper te maken door de gemeente deze taak te laten uitvoeren. En zo ook te zorgen voor duidelijkheid bij VvE's door hen in staat te stellen de akte te laten toetsen. Op ambtelijk niveau is hier geen enthousiasme voor omdat zij kennis van de praktijk van het gebouw en specifieke juridische expertise van belang achten. En het belangrijk is dat kennis dicht op de praktijk wordt georganiseerd. 3. Door het toetsen van de akte onderdeel te maken van het verduurzamingsproces. Dit is al zo bij isolatie en wordt nu ook georganiseerd voor VvE's die op een andere energiebron worden aangesloten.

Bij het geven van advies wordt er naar de akte gekeken om vast te stellen wat collectief is. Bij de subsidie planvorming wordt er gestimuleerd om de akte na het advies te toetsen op de plannen en eventueel aan te passen. De vraag is hoe we ervoor zorgen dat meer vve’s de akte gaan toetsen en daadwerkelijk aanpassen. Hiervoor wordt de subsidieregeling planvorming aangepast. 4. Door maatschappelijke urgentie verandert de opvatting over de rol van de akte. Door jurisprudentie komt er dan toch een mogelijkheid. Hier is ervaring mee opgedaan en dit wordt beoordeeld als zeer onwaarschijnlijk. Dit komt doordat het eigendomsrecht juridisch heel zwaar weegt.

1. Aftrap – Lodewijk Berkhout Lodewijk opent de bijeenkomst en heet iedereen welkom. Er wordt gestart met een voorstelronde. 2. Waar hebben we het over – Claudia Siewers Splitsingsaktes worden vaak met de beste intenties opgesteld, maar in de praktijk worden ze zelden aangepast of zijn niet meer aan te passen. Verduurzaming is hierin absoluut een knelpunt. Verduurzaming is namelijk een relatief nieuw onderwerp binnen het VvE-recht en werd niet meegenomen door de wetgever toen dit recht werd opgesteld. Verduurzamen is niet alleen verduurzaming maar ook het oplossen van achterstallig onderhoud. VvE’s krijgen hierbij te maken met complexe economische, sociale, technische en juridische vraagstukken. In de praktijk signaleren beheerders, advocaten en notarissen verschillende knelpunten met betrekking tot het appartementsrecht en veel van die problemen zouden mogelijk opgelost kunnen worden door aanpassingen in de wetgeving. Naar actuele inschatting moet72% van alle VvE’s hun splitsingsakte aanpassen om verduurzaming te kunnen verwezenlijken. Op korte termijn zal dit niet gebeuren, maar dit doet er niet aan af dat er een probleem is. De splitsingsakte is namelijk altijd leidend. Ook als de inhoud ervan is niet meer actueel is. Bij verduurzaming moeten bijvoorbeeld nieuwe verdeelsleutels voor kosten worden afgesproken.

Dit vereist een aanpassing van de splitsingsakte, wat een ingewikkeld en tijdrovend proces is. Alle leden van de VvE moeten meewerken, bijvoorbeeld door handtekeningen te zetten, volmachten te verstrekken en zich te identificeren. Zo’n traject wordt alleen gestart als er een grote verandering op komst is. Dit maakt het voor VvE’s extra lastig om noodzakelijke aanpassingen door te voeren. Ondertussen blijven we zitten met regels die niet meer actueel zijn en een wetgever die op korte termijn geen actie onderneemt. In de praktijk zien we voorbeelden van problemen die hierdoor ontstaan. Denk aan gebruiksovereenkomsten die niet rechtsgeldig blijken, schaduw-VvE’s die ontstaan, besluiten die door een rechter nietig worden verklaard, burenruzies die uitmonden in lastercampagnes en zelfs aannemers die bedreigd worden. Capaciteit voor vernieuwing van akten vormt een grote bottleneck, mede door personeelsgebrek notariaat.

3. Toelichting langetermijnsuggesties VvENET – Dirk van der Woude, VvENET De notitie is opgesteld omdat VvENET zich zorgen maakt over het vaak beperkte of zelfs afwezige bewustzijn binnen VvE’s van het dwingende karakter van de bepalingen in de splitsingsakten inclusief het daarin opgenomen model reglement. Dat kan ernstige gevolgen hebben voor de besluitvorming van VvE’s. Als voorbeeld wordt een VvE genoemd met het modelreglement van 1992, die gaat overstappen naar een andere bron van verwarming. Hiervoor moest de splitsingsakte worden aangepast, dat is echter niet gebeurd. Dit heeft tot gevolg dat er –onbewust- sprake is van een nietig besluit. Zo’n besluit kan zelfs na jaren nog worden teruggedraaid, met financieel rampzalige gevolgen. In Amsterdam bevinden veel VvE’s zich in een vergelijkbare situatie. Daarom heeft VvENET gepleit voor een zogenaamde "wasstraat" voor splitsingsaktes. Hierbij wordt – door de gemeente of anderen – gekeken naar

de bepalingen in de akte en splitsingstekening , of de voorgenomen plannen toelaatbaar zijn dan wel dat de akte moet worden aangepast. 4. Gemeentebeleid – Wouter Rijsman, Gemeente Amsterdam Gemeente Amsterdam steunt sinds 2021 VvE's in de huidige vorm: via verschillende fases van verduurzaming, zodat zij hier zelfstandig mee verder kunnen. Voor deze ondersteuning worden externe adviseurs ingeschakeld. Zij staan dichter bij de praktijk en kunnen de werkzaamheden daardoor effectiever en beter uitvoeren dan ambtenaren. De splitsingsakte speelt een rol in meerdere onderdelen van dit programma. Het komt onder andere terug bij de informatievoorziening, zoals via de website, Stichting !WOON en de aangeboden cursussen. Daarnaast biedt Gemeente Amsterdam energieadviezen aan VvE’s in geselecteerde buurten. Bij deze adviezen wordt ook de splitsingsakte bekeken, met name om vast te stellen welke onderdelen collectief zijn en welke niet. Vervolgens kan een VvE na een advies een adviseur opdracht geven een keuze uit te werken. Er wordt dan gestart met verdiepend onderzoek. Hieronder valt ook het onderzoeken of de akte aangepast moet worden. VvE's in geselecteerde buurten die verduurzamen kunnen hiervoor subsidie krijgen. Hieronder valt ook subsidie voor het onderzoeken en aanpassen van de akte.

Gemeente Amsterdam hecht eraan dat de expertise dicht op de praktijk wordt georganiseerd en dat de aktecheck onderdeel is van het verduurzamingsproces waarin kennis wordt opgebouwd, geen losstaand iets. Het toetsen en eventueel aanpassen van een akte is heel specialistisch en het is beter als dit wordt aangestuurd door een goede adviseur die verantwoordelijk is voor het geheel. Dit zorgt voor een betere kwaliteit en minder risico's, omdat die het gebouw ook beter kent en beslissingen kan nemen op basis van de toets; het onderwerp blijft juridisch ambigu zoals ook in het Berenschotrapport vermeld staat. Daarom moet het worden gedaan als onderdeel van een proces waar 1 iemand voor verantwoordelijk is, en niet als los element door een partij die ver van de praktijk af staat. Op ambtelijk niveau is er daarom geen enthousiasme voor een aparte wasstraat en is de lijn voorgesteld om dit te stimuleren met een subsidieregeling. Wanneer VvE’s een lening aanvragen via Nationaal Warmtefonds wordt de splitsingsakte gecontroleerd, waarbij gekeken wordt naar de regels in de akte over de besluitvorming en of het leenbedrag wordt besteed aan collectieve gebouwdelen. Elementen uit de wasstraat integreren in het aanbod doet Gemeente Amsterdam door het dossier warmte uit te breiden met daarin: - Onderzoek naar installaties - Subsidie planvorming verbreden met energietransitie.

In de subsidieregeling is nu al subsidie voor onderzoeken en aanpassen akte opgenomen. Wat er verder nog aan komt: - Uitbreiden dienstverlening in buurten die zijn aangewezen op basis van Wet Gemeentelijke Instrumenten Warmtetransitie

-

Er wordt gewerkt aan een het warmteprogramma. VvENET maakt al deel uit van de expertgroep. Deze visie wordt in het najaar van 2026 vrijgegeven voor inspraak.

5. De praktijk – Laetitia Ouillet, Rick Wessels, Peter van der Laan, Michiel Hopman Er zijn een aantal ervaringsdeskundigen die meer vertellen over hun praktijkervaringen. Onderstaand een opsomming van gedeelde casuïstiek Laetitia Ouillet Laetitia illustreert een casus waarbij Gemeente Schiedam van plan was een stimuleringslening aan te bieden aan individuen en VvE’s om het warmtenet te introduceren. Voor VvE’s zou een rente van 1,2% rente gelden (met een looptijd van 30 jaar) en voor individuen zou een rente van 2,3% gelden (met een looptijd van 15-20 jaar). Tijdens de consultatie werd het Gemeente Schiedam echter duidelijk dat een VvE niet over alle onderdelen van een gebouw kan beslissen. Het gevolg daarvan was dat de VvE niet als collectief de stimuleringslening af zou kunnen sluiten maar alleen per VvE-lid, dus als individu. Dit maakte de lening onbetaalbaar voor veel VvE-leden, omdat de rente bijna verdubbelde en de looptijd werd gehalveerd. Hierdoor stagneert de stap naar verduurzamen. Tijdens de invasie in Oekraïne werd gedacht dat een rechter wel zou zeggen ‘maak je geen zorgen over een splitsingsakte, dit is te belangrijk’. Er is daarom gezocht naar juridische opinies om te bevestigen dat dit zo is. Het blijkt dat er een paar keer over de splitsingsakte gestapt is bij rookgasafvoerkanalen waar de veiligheid in het geding was.

Veiligheid en energieveiligheid liggen bij elkaar. Laetitia heeft geleerd dat het eigendomsrecht het allerheiligste recht in Nederlands is. Het Burgerlijk Wetboek is belangrijker dan wat dan ook. Laetitia is dit nu bij zeven VvE`s tegengekomen. Gemeente Schiedam heeft gekeken of het mogelijk is om de splitsingsakte te wijzingen. Na een intensief traject met ondersteuning van het Rijk en met betrokkenheid van verschillende juristen is het gelukt om zes akten te wijzigen. Laetitia tekent aan dat het project waarop zij werkt de weerbarstigheid van de praktijk illustreert. Met 7 vve’s en hun 400+ eigenaren op een forse subsidie jarenlang in overleg om akten te vernieuwen, niet om feitelijk te verduurzamen, maar om de verduurzamingbesluitvorming mogelijk te maken. Het verloop toon aan dat het proces niet schaalbaar is, naar het volume dat landelijk cq in Amsterdam benodigd is. De gemeente zelf heeft ook een rol in het wijzigen van de splitsingsakten; als uitgever van erfpacht moeten zij ook akkoord gaan. In Schiedam is het college daarvoor bevoegd. Dat betekent een hoop extra werk. Daarom heeft het team van Laetitia ervoor gezorgd dat het college een besluit heeft genomen waarbij zij goedkeuring heeft gegeven voor toekomstige aktewijzigingen. Wat Laetitia verrast heeft is dat andere gemeenten aangeven dat dit probleem bij hen niet speelt en dat het geen groot obstakel zou zijn.

Volgens Laetitia speelt de vastgoedlobby hierin ook een rol. Zo zijn er VvE’s met winkels in de plint van het gebouw, waarvan de eigenaren via andere partijen lobbyen bij de Tweede Kamer om veranderingen tegen te houden. Kortom: de VvE’s willen wel verduurzamen, maar de Wet staat in de weg en niemand doet er wat aan om dit aangepast te krijgen.

Rick Wessels, Groenoverleven.nu Het lijkt erop dat de splitsingsakte vooral een rol speelt bij de energietransitie, maar ook bij sommige energiebesparende maatregelen moet rekening worden gehouden met de splitsingsakte. De inzet van Groenoverleven.nu is: houdt collectief wat collectief is en houdt individueel wat individueel is. In de praktijk blijkt echter dat de VvE niet over alles kan beslissen, wat regelmatig tot problemen leidt. Dit speelt bijvoorbeeld bij ventilatiesystemen en individuele ketels. Groenoverleven.nu werkt veel met splitsingsaktes gebaseerd op het modelreglement van 1992. In dit model staat een artikel met de strekking: "De eigenaar die van zodanige maatregel geen voordeel trekt, is niet verplicht in de kosten hiervan bij te dragen." Dit artikel zorgt voor complicaties bij subsidies en financieringen. Veel verstrekkers, zoals het Warmtefonds, rekenen namelijk niet per appartement af, maar zien de VvE als één geheel. Op het vlak van energiebesparende maatregelen ontstaan er vaak problemen met de splitsingsakte wanneer de praktijksituatie niet overeenkomst met de formele situatie in de splitsingsakte. Dit komt bijvoorbeeld voor wanneer een VvE toestemming heeft gegeven aan individuele eigenaren om een collectief onderdeel te vervangen, zoals de kozijnen. Michiel Hopman, Eekhoff CS Notariaat De praktijk blijkt vaak weerbarstig.

Het kwaad is vaak al geschiedt wanneer een partij naar de notaris komt. Michiel licht een voorbeeld toe over een woningeigenaar binnen een kleine VvE die enkelglas wilde vervangen voor dubbel glas. In dat geval werd geadviseerd om de kozijnen en het glas als privé-eigendom aan te merken. Dit soort situaties vraagt om maatwerk; elk geval moet afzonderlijk worden beoordeeld. Bij grote VvE’s kost dit proces veel tijd en geld. Investeerders en financiers geven de voorkeur aan corporaties die volledig eigenaar zijn van een gebouw, boven VvE’s die te maken hebben met splitsing en erfpacht. Dit maakt het proces extra complex. Peter van der Laan, Energiesprong Alliantie Het is herkenbaar wat Rick van Groenoverleven.nu aangeeft: houdt collectief wat collectief is en houdt individueel wat individueel is. Het is belangrijk om te kijken hoe je oplossingen kunt vinden wanneer het begint te schuren. In onze organisatie hebben we een apart deel ingericht om splitsingsaktes te toetsen en eventueel aan te laten passen. Er zijn veel gebouwen in Amsterdam Zuidoost waar de warmtevoorziening collectief is geregeld, maar waar bewoners nog op aardgas koken. In opdracht van Gemeente Amsterdam werkt Energiesprong Alliantie hier aan een pilot. Hierbij gaan zij deur-aan-deur langs bij VvE-leden om hen te overtuigen van het gas af te gaan.

Als individuele leden weigeren, wordt het echter lastig om stappen te zetten. Voor de besluitvorming binnen VvE’s heeft Energiesprong Alliantie een proces ontwikkeld om ervoor te zorgen dat 90-95% van de stemmen aanwezig is. Dit percentage is voldoende voor een normale wijziging van de splitsingsakte. Een marktpartij kan ook iets betekenen om bij de rechter een vervangende machtiging te verkrijgen.

Energiesprong Alliantie neemt de kosten voor het onderzoek naar de Splitsingsakten en voorbereiding van wijziging voor hun rekening. Dit is een moeizaam proces. 6. Welk advies geef je de gemeente mee rondom het geplande beleid? – iedereen Jochem Floor, VvENET VvENET ziet het als absolute noodzaak dat VvE’s de mogelijkheid krijgen om hun splitsingsakte te laten doorlichten. Dat ze daartoe uitgenodigd, gestimuleerd en in staat gesteld worden en hij ziet daarin duidelijk een rol voor Gemeente Amsterdam. Dirk van der Woude, VvENET Nagenoeg alle VvE’s hebben een Splitsingsakte op basis van een modelreglement. Gemeente Amsterdam kan meehelpen de VvE’s van de noodzaak bewust te maken dat ze fungeren op basis van hun akte en de daarin vastgelegde bepaligen en dat ze daarom hun splitsingsakte moeten kennen en bij grote plannen (laten) controleren. Zijn er in de hoofdakte afwijkingen van het modelreglement opgenomen? De wasstraat leidt tot een opbouw van kennis. Een aanzienlijk deel van het tijdrovende werk, het lezen en controleren van de akten, zou eventueel met AI gedaan kunnen worden. Daar wordt elders al druk mee geëxperimenteerd, VvENET heeft inmiddels er ook zelf ervaring mee. Als Gemeente Amsterdam mee kan helpen om de collectieve bewustwording over het cruciale belang van akten te verbeteren, dan kan een wasstraat helpen om dit proces te versnellen.

Wat je idealiter zou willen is dat je splitsingsakten met modelreglementen van 2006 en eerder in één wijziging zou kunnen omzetten naar modelreglement 2017. Daar zitten bijna alle functionaliteiten en bevoegdheden in die je wilt. Rick Wessels, Groenoverleven.nu Wanneer Groenoverleven.nu een haalbaarheidsonderzoek uitvoert in opdracht van Gemeente Amsterdam, controleren zij altijd de splitsingsakte. Dat kan bepalend zijn voor de samenstelling van de pakketten die voorgelegd worden aan de VvE. Een tool die het mogelijk maakt om splitsingsaktes te controleren zou hierbij handig zijn. Peter van der Laan, Energiesprong Alliantie De wasstraat vergroot de bewustwording en moet zo vroeg mogelijk in de planvorming ingezet worden, ook met het oog op nog aan te vragen subsidies. Laetitia Ouillet De vraag is of het een onderdeel moet worden bij Gemeente Amsterdam of een check via bijvoorbeeld een advocatenkantoor. Het is wel de plicht van Gemeente Amsterdam om bewustwording bij VvE’s te creëren. Claudia Siewers In Rotterdam bestaat Stichting VVE-010. Deze stichting heeft een fysiek kantoor waar VvE-leden binnen kunnen lopen voor advies, hulp en praktische zaken. De druk vanuit Gemeente Amsterdam richting het Rijk is echt belangrijk. Het is niet een kwestie van een goede organisatie en dan tekent iedereen wel mee, het is een structuurprobleem. Mensen verdwalen, het is te moeilijk.

Zij hebben hulp nodig om de doelen van Gemeente Amsterdam rondom verduurzaming te behalen.

Lodewijk Berkhout Het zou goed zijn als gemeentes gezamenlijk bij het Rijk om aandacht vragen voor dit onderwerp. Het zal overtuigingskracht vragen om te starten met een wetswijziging, dus dit is een oplossingsrichting die niet snel voor verandering gaat zorgen. Michiel Hopman, Eekhoff CS Notariaat Een splitsingsakte wordt ook gewijzigd om andere redenen dan verduurzaming, bijvoorbeeld bij een wijziging van de erfpacht of een splitsingsvergunning. Dit zijn momenten die ook bij Gemeente Amsterdam voorbijkomen. Deze gelegenheden kunnen goede kansen bieden om verduurzaming onder de aandacht te brengen bij VvE’s en eventueel aanpassingen in de splitsingsakte door te voeren, zoals het opnemen van specifieke bevoegdheden in het reglement. 7. Laatste woord – iedereen Rick Wessels, Groenoverleven.nu Linksom of rechtsom, het zal tijd kosten voor dit juridisch geregeld is. Het advies richting Gemeente Amsterdam is: kijk naar je programmering. Nu is er een abstract doel geformuleerd, maar de weg er naartoe, zoals een bepaald aantal VvE’s aardgasvrij maken, dat is niet echt hanteerbaar. Wellicht kan de programmering verfijnder en kunnen de financiën eerst ingezet worden op VvE’s waarbij het probleem rondom de splitsingsakte niet zo nijpend is en daarna de andere VvE’s aanpakken. Peter van der Laan, Energiesprong Alliantie Schakel vanuit Gemeente Amsterdam goede adviseurs in.

Energiesprong Alliantie heeft een eigen VvE wasstraat voor offertes, beheer en verduurzaming. In de planvorming, waar je subsidie geeft voor een traject, zou je verplicht moeten bekijken of er niet een nietig besluit genomen wordt. In wijken die als aardgasvrij worden aangemerkt, zou je een akteonderzoek naar de gebouwen kunnen (laten) doen. Laetitia Ouillet Je zou het voorbereiden van een besluit rondom kwalitatief beding en goedkeuring van gemeentelijk erfpacht kunnen standaardiseren. Het is zuur als je op erfpacht staat, je alles voor elkaar hebt maar dat de gemeente dan geen toestemming geeft. Claudia Siewers Ik gun alle Amsterdammers een loket die hen de weg wijst als het gaat om rechten en verplichtingen in de VvE. Wouter Rijsman, Gemeente Amsterdam Ik wil iedereen namens Gemeente Amsterdam heel erg bedanken voor deelname aan de bijeenkomst. Het verslag wordt gedeeld met de gemeenteraad. Vooraf krijgt iedereen de mogelijkheid te reageren op de conceptversie van het verslag. 8. Afsluiting Lodewijk bedankt alle aanwezigen voor hun bijdrage en sluit de vergadering.