SV298_21_Beantwoording_schriftelijke_vragen_Kreuger_bericht_van_BNR_dat_investeren_in_woningbouw_niet_genoeg_zou_lonen.pdf

Raadsinformatiebrief Beantwoording schriftelijke vragen

Aan: Datum Portefeuille(s) Portefeuillehouder(s): Behandeld door Onderwerp Nummer

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 6 oktober 2021 Algemene Zaken, Grondzaken Bouwen en Wonen, Femke Halsema, Marieke van Doorninck, Rutger Groot Wassink Grond& Ontwikkeling, Bestuurszaken.go@amsterdam.nl) Beantwoording schriftelijke vragen van het lid Kreuger inzake het bericht van BNR dat investeren in woningbouw niet genoeg zou lonen 298

Geachte leden van de gemeenteraad, Op 7 september 2021 heeft het college schriftelijke vragen ontvangen van het lid Kreuger (JA21) inzake het bericht van BNR dat investeren in woningbouw niet genoeg zou lonen. Onderstaand treft u de beantwoording van deze vragen aan. Toelichting door vragensteller Op 25 augustus 2021 verscheen er een bericht op BNR1 dat vastgoedadviseur Savills uit eigen onderzoek had geconcludeerd dat woningbouw in Amsterdam niet meer voldoende rendabel zou zijn. Dit zou liggen aan de vele regulering die met name het huidige college zou hebben doorgevoerd om woningen betaalbaar te houden. Vastgoedadviseur Savills zou dit hebben geconcludeerd uit het afnemende aantal bouwvergunningen voor huurwoningen in de vrije sector. In Utrecht en Den Haag zouden meer bouwvergunningen zijn uitgegeven. De woordvoerder van de gemeente zou dit hebben ‘weggewuifd’, door te stellen dat één bouwvergunning meerdere woningen kan omvatten, en vergelijkingen tussen aantallen bouwvergunningen derhalve niet relevant zijn. In de raad zijn er de afgelopen jaren door meerdere partijen, op meerdere momenten zorgen geuit met betrekking tot de aantrekkelijkheid van Amsterdam voor investeerders in de woningbouw. Tegelijkertijd wordt door vrijwel alle partijen tevens erkend dat de betaalbaarheid van woningen onder druk staat. De fractie van JA21 wil dan ook opheldering over deze kwestie.

Gezien het vorenstaande heeft het lid Kreuger, namens de fractie van JA21, op grond van artikel 84 van het Reglement van orde gemeenteraad en raadscommissies, de volgende schriftelijke vragen aan het college gesteld: 1. Kan het college een overzicht geven per jaar voor hoeveel woningen er in de huidige en in de vorige bestuursperiode bouwvergunningen zijn verleend? (Dus, niet het aantal vergunningen, maar het totale aantal woningen gedekt door deze vergunningen)

1 https://www.bnr.nl/nieuws/bouw-woningmarkt/10451843/strengere-regels-jagen-investeerders-weg-

minder-betaalbare-huizen

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

6 oktober 2021 Pagina 2 van 6

2. Kan het college dit overzicht uitsplitsen in sociale huur, middenhuur, dure huur en koopwoningen? Antwoord vragen 1 en 2: Het college monitort de bouwproductie aan de hand van het aantal in aanbouw genomen woningen (oftewel: start bouw). Hiervan is zeker dat de woningen daadwerkelijk over enkele jaren opgeleverd gaan worden én hierbij zijn de kenmerken van projecten bekend (transformatie, nieuwbouw, woningmarktsegment). In de afgelopen 3,5 jaar zijn in totaal 24.590 woningen in aanbouw genomen. Een historisch hoog aantal, ondanks de coronacrisis. De stand per 1 juli 2021 (2e kwartaalrapportage Woningbouwplan 2021) laat zien dat de planvoorraad voor de komende 3,5 jaar uitkomt op ruim 47.000 woningen. Een productie van 52.500 woningen in de periode 20182025 is in beginsel mogelijk. Het bijhouden van het aantal verleende bouwvergunningen vindt plaats middels de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). In de BAG wordt door de gemeente op basis van verleende bouwvergunningen het aantal (gevormde) woningen bijgehouden, waarbij onderscheid wordt gemaakt in een categorie Nieuwbouw, een categorie Verbouw, een categorie Splitsing en een categorie Samenvoeging. Het aantal verleende vergunningen is vanwege meerdere redenen een minder goede indicator om de bouwproductie mee te monitoren: a.

Een afgegeven vergunning betekent nog niet dat er daadwerkelijk gebouwd (of verbouwd) gaat worden. b. Bij het afgeven van een vergunning wordt geen onderscheid gemaakt in woningmarktsegment (sociaal/middelduur/duur), deze gegevens worden in de BAG niet bijgehouden. c. De categorie Verbouw in de BAG omvat zowel toevoeging van woningen vanwege een functiewijziging (bijv. transformatie van kantoor naar woningen) als verbouw van bestaande woningen (bijv. renovatie). Er wordt binnen deze categorie geen onderscheid gemaakt tussen nieuwe en bestaande woningen. Voorgaande informatie is van belang om de antwoorden op vragen 1 en 2 te kunnen duiden. Volgens de cijfers van de BAG zijn er in de vorige bestuursperiode (2014 tot en met 2017) in totaal voor 28.421 nieuwbouwwoningen bouwvergunningen afgegeven. In de huidige bestuursperiode gaat het om vergunningen voor 22.854 nieuwbouwwoningen (2018 tot en met augustus 2021). Pas na december 2021 kunnen de twee periodes vergeleken worden. (NB Zoals eerder gezegd, start bouw is een betere indicator van de productie. De start bouw cijfers geven aan dat het aantal woningen dat in deze bestuursperiode in aanbouw is genomen, vergelijkbaar is met de vorige periode). De BAG geeft zoals eerder toegelicht geen inzicht in woningmarktsegment (vraag 2) en geeft geen inzicht in woningen die door transformatie worden toegevoegd aan de voorraad.

Deze woningen zijn derhalve niet meegenomen in de hiervoor genoemde cijfers. Ter illustratie: in 2020 bestond 24% van de woningbouwproductie (start bouw) uit toevoegingen door transformatie. 3. Wat is het rendement voor investeerders in de Amsterdamse woningmarkt? Kan dit worden uitgesplitst in percentielen? (dus, bovenste percentiel haalt x procent rendement, volgende percentiel haalt x procent rendement, etc). Kan dit worden uitgesplitst naar sociale huur, middenhuur, dure huur en koopwoningen?

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

6 oktober 2021 Pagina 3 van 6

4. Kan er een overzicht worden gegeven van het gemiddelde rendement voor investeerders in de woningmarkt, per jaar (dus: wie begon met bouwen in 2014 haalde gemiddeld x procent rendement, wie begon met bouwen in 2018 haalde gemiddelde x procent rendement, wie begint met bouwen in 2022 haalt naar verwachting x procent rendement, ect) 5. Met welke andere investeringsmogelijkheden ‘concurreert’ Amsterdam, en wat is het gemiddelde rendement bij deze investeringsmogelijkheden? 6. Wat is het gemiddelde rendement voor institutionele beleggers in het algemeen? 7. Kan het college een beeld schetsen van de kosten en verwachte opbrengsten voor investeerders in de woningbouw in Amsterdam? Kan dit beeld worden uitgesplitst voor sociale huur, midden huur, dure huur en koop? Antwoord vragen 3 t/m 7 De vragen 3 t/m 7 gaan over (behaalde) rendementen van “investeerders in de Amsterdamse Woningmarkt”. De gemeente heeft echter geen inzicht in de kosten en opbrengsten van woningbouwprojecten en de behaalde rendementen. Dit is geen informatie die partijen met de gemeente delen. Logisch, aangezien partijen en gemeente veelal op projectniveau met elkaar in onderhandeling zijn. Hierbij is van belang om te weten dat er niet zoiets bestaat als “de investeerder in de Amsterdamse woningmarkt”. Investeerders in de Amsterdamse woningmarkt zijn er in vele vormen en maten.

Het gaat om een divers gezelschap van ondernemers, projectontwikkelaars, vermogende families, professionele beleggers en woningcorporaties. Verschillende partijen met verschillende doelstellingen. Zo investeren woningcorporaties in vastgoed om hun kerntaak uit te voeren: het huisvesten van mensen met een laag inkomen. Zij hanteren andere rendementseisen dan particuliere partijen. Voor particuliere partijen is investeren in de Amsterdamse woningmarkt door een combinatie van een lage hypotheekrente en de alsmaar (ondanks de pandemie) stijgende huizenprijzen financieel nog steeds erg aantrekkelijk. In veel gevallen aantrekkelijker dan andere beleggingen. Amsterdam heeft een groot gebrek aan betaalbare woningen. Daarom stelt de gemeente voorwaarden aan nieuwe woningen, zowel op eigen locaties als bij gebouw- of gebiedstransformatie. Ook op basis van deze voorwaarden willen particuliere erfpachters/eigenaren hun vastgoed transformeren naar woningen, in plaats van deze te behouden als kantoor of bedrijfspand. En in de nieuwbouw, waar de gemeente grond ten behoeve van woningbouw middels tenders uitgeeft, zijn er nog steeds voldoende inschrijvingen op deze tenders. De gemeentelijke voorwaarden met betrekking tot de betaalbaarheid, kwaliteit en duurzaamheid van deze nieuwbouwwoningen, zijn vooraf bekend en worden in de tender meegenomen.

Gezien het aantal inschrijvingen is vooralsnog niet gebleken dat de gemeente hierbij “overvraagt”. De gemeente heeft samen met marktpartijen, de leden van IVBN, Vastgoed Belang en NEPROM, afspraken gemaakt om de productie van nieuwe en het behoud van bestaande middeldure huuren koopwoningen te stimuleren (Intentieverklaring d.d. 3 feb 2020). Ook na het afsluiten van deze Intentieverklaring wordt regelmatig overleg gevoerd met marktpartijen over de realisatie van betaalbare woningen en wordt gekeken of aanvullende maatregelen nodig zijn. Het college deelt dan ook niet de zorg van de vragensteller wat betreft de aantrekkelijkheid van de stad voor investeerders.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

6 oktober 2021 Pagina 4 van 6

8. Amsterdam stelt hogere duurzaamheidseisen aan nieuwe woningen dan de landelijke norm. Kan het college onderbouwd aangeven wat voor financieel effect deze hogere duurzaamheidseisen, en specifiek het aardgasvrij bouwen, heeft op de kosten en het rendement voor investeerders? Antwoord vraag 8 De gemeente streeft naar een duurzame toekomstbestendige stad. De gemeente wil de verduurzaming in de stad versnellen, maar kan en doet dat niet alleen. Uiteindelijk doen we het samen met andere partijen, ook in de gebiedsontwikkeling. De gemeente selecteert op eigen locaties partijen door middel van tenders. In deze tenders worden partijen op de duurzaamheidsambities van de gemeente uitgedaagd. Bij transformatieprojecten is duurzaamheid één van de onderwerpen waar partijen afspraken over maken. De gemeentelijke duurzaamheidsambities zijn gebaseerd op landelijke wet- en regelgeving, met één uitzondering: een duurzaamheidseis die publiekrechtelijk wordt gesteld aan de ontwikkeling van woningen is de hemelwaterverordening van Amsterdam. Deze hemelwaterverordening regelt een verplichting, zowel voor nieuwe gebouwen als voor bestaande gebouwen die ingrijpend worden gerenoveerd, om per m² minimaal 60 liter hemelwater te bergen en dit hemelwater over de opvolgende 60 uur af te voeren.

Doel van deze verordening is om bij grote regenbuien, die steeds vaker voorkomen, waterschade in de stad zoveel mogelijk te voorkomen en daarmee een bijdrage te leveren aan een klimaatbestendige stad. Voor vrijesector ontwikkelingen en middeldure huur leiden de extra kosten die met deze verordening gemoeid zijn tot minder grondopbrengsten voor de gemeente. De grondprijs voor marktwoningen wordt immers residueel bepaald. De eis dat alle nieuwbouwwoningen aardgasvrij moeten worden ontwikkeld is sinds 1 juli 2018 landelijk beleid, voorkomend uit de wet VET (Versnelling Energietransitie). In de stichtingskostenberekeningen van de gemeente wordt rekening gehouden met duurzaamheidseisen; het is niet zo dat kosten 1-op-1 bij investeerders worden neergelegd. Grondprijzen worden door de gemeente immers residueel berekend (grofweg: marktwaarde minus stichtingskosten = grondwaarde). Wat het precieze effect is van (landelijke) duurzaamheidseisen op kosten en het rendement van investeerders is echter onbekend. De gemeente heeft dit inzicht niet. Het gaat hierbij overigens niet alleen om extra kosten voor investeerders. Duurzaamheid speelt een steeds grotere rol bij de waardering van vastgoed en heeft een positief effect op de courantheid van de woning.

Voor investeerders is duurzaamheid steeds belangrijker, ook omdat toenemende klimaatontwrichting een negatief effect zal hebben op de marktwaarde van het vastgoed. 9. Kan het college onderbouwd aangeven wat voor financieel effect de erfpacht heeft op de kosten en het rendement voor investeerders, ten opzichte van plaatsen waar grond niet in erfpacht wordt uitgegeven? Antwoord vraag 9 Voor een investeerder zijn er financieel zowel voor- als nadelen aan een beleggingspand op erfpachtgrond. Voordeel is dat de investeerder desgewenst kan kiezen voor canonbetaling, waardoor hij de grondprijs voor de nieuwe woningen niet hoeft te financieren. Hiernaast is een voordeel dat de investeerder minder vermogensbelasting betaalt voor een pand met erfpacht. De erfpacht die een particuliere vastgoedbelegger betaalt, mag namelijk worden afgetrokken van de

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

6 oktober 2021 Pagina 5 van 6

WOZ-waarde van het beleggingspand (in totaal max 17 keer de jaarlijkse erfpachtcanons). Een nadelig effect is dat, ingeval van voortdurende erfpacht (waarvan veelal sprake is bij transformaties) op lange termijn (na enkele decennia) de komende canonherziening een waardedrukkend effect kan hebben. 10. Het college claimt dat 40-40-20 mogelijk is. Toch wordt, 4 jaar na de invoering van deze norm, bij lange na niet 40 procent van de nieuwe woningen gebouwd als middenhuur. Kan het college aangeven waarom niet, en wanneer het college verwacht dat dit wel het geval zal zijn? Antwoord vraag 10: Met het vaststellen van de “Spelregels voor woningbouwprogrammering” (Collegebesluit d.d. 20 juni 2017) wordt sinds juni 2017 in nieuwe, nog vast te stellen, ruimtelijke plannen uit gegaan van een woningbouwprogramma van 40% sociale huurwoningen, 40% middeldure huurwoningen en 20% dure huur- en koopwoningen. Het uitgangspunt 40-40-20 is niet van toepassing in plannen waarvoor reeds een investeringsbesluit is genomen en/of waar al contractuele afspraken zijn gemaakt met partijen. Het gaat hierbij vaak om langlopende projecten waarbij het Investeringsbesluit voor een heel gebied is genomen. Voor nieuwe plannen is het uitgangspunt 4040-20, de focus ligt op het realiseren van betaalbare woningen.

Alleen voor een aantal specifieke gebieden is – met instemming van de gemeenteraad – een andere woningdifferentiatie vastgesteld. Zo is de bestuurlijk vastgestelde differentiatie voor Strandeiland 40-25-35 en voor de Sluisbuurt 40-35-25. Zoals ook in de rapportages over het Woningbouwplan wordt aangegeven, gaat er tijd overheen voordat het effect van het uitgangspunt 40-40-20 is terug te zien. De ambitie van het college voor de periode 2018 tot 2025 is om in totaal 11.690 middeldure huurwoningen te realiseren (jaarlijks gemiddeld 1.670 woningen). De stand per 1 juli 2021 (2e kwartaalrapportage Woningbouwplan 2021) laat zien dat er perspectief is op deze gewenste productie. Vanaf 2018 tot en met juni 2021 zijn er al bijna 4.000 middeldure huurwoningen in aanbouw genomen, dit zijn harde cijfers. De planvoorraad voor de periode juli 2021 tot en met 2024 omvat nog ca. 14.000 middeldure huurwoningen. Dit zijn planningen, niet alles hiervan zal volgens planning daadwerkelijk starten. Volgens prognose is deze voorraad voldoende om de ambities van het college te realiseren. 11.

Kan het college onderbouwen waarom 40-40-20 haalbaar is, en in voldoende mate aantrekkelijk voor investeerders? Verschilt het beeld omtrent wat haalbaar is voor particuliere en institutionele beleggers, en zo ja, hoe? Antwoord vraag 11 De interesse van investeerders, zowel grote als kleine investeerders, om middeldure en/of dure woningen in Amsterdam te bouwen is onverminderd groot. Voor de bouw van sociale woningen hebben de Amsterdamse corporaties een voorrangspositie. Zie het antwoord op de vragen 3 t/m 7 voor een nadere toelichting op de aantrekkelijkheid van de stad.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

6 oktober 2021 Pagina 6 van 6

12. Waarom zouden (vanuit het college bezien) nog ambitieuzere doelstellingen, zoals bijvoorbeeld 60-40-0 níet haalbaar zijn? Antwoord vraag 12: Het college streeft naar een gemengde stad met gemengde buurten waar ruimte is voor mensen met uiteenlopende inkomens. Een belangrijk deel van de nieuwbouw vindt plaats in hele nieuwe woonwijken, zoals IJburg 2 of het Hamerkwartier. Dit betekent dat een gedifferentieerd woningaanbod wordt gebouwd, inclusief woningen in het dure segment. Hierbij komt dat er voor de gemeente financieel grenzen zijn aan wat er mogelijk is. De gemeente maakt kosten om gebieden bouw- en woonrijp te maken. De openbare ruimte moet worden ingericht. Grondopbrengsten, die voor de vrije sector een stuk hoger kunnen ligger dan voor sociale huur en middeldure huurwoningen, zijn nodig voor de grondexploitatie. 13. Is het college bereid om een technische sessie rond dit thema te organiseren? Antwoord vraag 13: Een technische sessie over kosten en rendement van investeerders in de Amsterdamse woningmarkt kan de gemeente niet organiseren. Zoals in de eerdere beantwoording is aangegeven, heeft de gemeente hier geen inzicht in.

Het college kan wel, en is hiertoe uiteraard bereid, op verzoek van de raadscommissie een technische sessie organiseren over de wijze waarop de gemeente omgaat met (duurzaamheids- en programmatische) ambities in de gebiedsontwikkeling, hoe marktpartijen worden geselecteerd en wat de weerslag is van specifieke ambities op grondprijsberekeningen Wij verwachten u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.

Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam, Femke Halsema Burgemeester Marieke van Doorninck Wethouder Ruimtelijke Ontwikkeling en Duurzaamheid Rutger Groot Wassink Waarnemend wethouder Bouwen en Wonen

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl