Schriftelijke bijdrage Dieuwer Duijf inzake agendapunt 4. Vaststellen van het bestemmingsplan ‘H-buurt Midden’

Beste Commissieleden RO, Ter overweging geven wij een kort antwoord op de nota van beantwoording voor de opmerkingen 1 - 4 van CLT H-Buurt: 1. Ruimte voor een buurtgedreven wooncoop Wij hadden gehoopt en verwacht dat aan het bestemmingsplan een bijlage zou worden toegevoegd waarin de opdracht voor samenwerking met een wooncoöperatie zou worden vastgelegd en daarmee geborgd. Deze is immers vastgelegd in de investeringsnota. Met de opmerking: ‘Of en waar de wooncoöperatie exact in het plangebied komt wordt in het kader van de gewenste flexibiliteit niet vastgelegd.’ wordt de suggestie gewekt dat een wooncoöperatie nog helemaal niet zeker is. Zoals in de zienswijze beschreven ligt in de coöperatieve woonvorm een kans voor betrokkenheid van de bewoners en buurt. Voor verdere onderbouwing zie ook bijlage 1. De H-Buurt in ontwikkeling heeft die betrokkenheid nodig. Met gronduitgifte beleid, tendervoorwaarden en bijlagen aan bestemmingsplan heeft de gemeente mogelijkheden daarin te faciliteren. Ons verzoek is dan ook deze mogelijkheden verder te onderzoeken om bestaand beleid en ambities te verwezenlijken. 2. Bouwen voor de buurt voorzieningen Wij begrijpen de opmerking ‘Dat geldt ook voor het voorschrijven dat er voor de invulling van de plinten met de buurt dient te worden samengewerkt,’ in de beantwoording niet.

Dit staat lijnrecht tegenover de ambitie in de omgevingsvisie ‘Samen stad maken’. We begrijpen dat het geen onderdeel van het bestemmingsplan is, maar we zien het als de rol van de gemeente om juist in de betrokkenheid van bewoners en samenwerking (co–creatie) te faciliteren. 3. Bouwen voor de Buurt; voorzieningen (ontwikkelen met de buurt) We begrijpen dat het bestemmingsplan niet de plek is om dit vast te leggen. de opmerking ‘De gemeente is geen partij in een dergelijke privaatrechtelijke onderhandeling.’ gaat echter voorbij aan de lange termijn verantwoordelijkheid van de gemeente om haar eigen ambities waar te maken. De gemeente schept namelijk wel de voorwaarden waarbinnen die privaatrechtelijke onderhandeling plaatsvindt en heeft met het Masterplan ZO en de omgevingsvisie ‘samen stad maken’ de ambitie samen met bewoners een leefbare stad/stadsdeel te bouwen. Die komt er niet vanzelf. 4. Bouwen voor de Buurt; woningen In de afgelopen 30 jaar zijn huizenprijzen in Amsterdam ruim 7x zo hoog geworden. Een groot deel daarvan is uitgegeven in erfpacht. Met welke onderbouwing kan er worden geconcludeerd dat middeldure koopwoningen via erfpachtovereenkomst voor de lange termijn worden geborgd? CLT is een voorbeeld van een ontwikkelvorm die voor blijvende betaalbaarheid zorgt. Er zijn ook mogelijke andere vormen die daarvoor kunnen zorgen.

De zienswijze vraagt de gemeente daarin verder onderzoek naar te doen zodat er een oplossing wordt gezocht voor betaalbaarheid van koopwoningen in het middensegment. Met vriendelijke groet,

Team en leden, CLT H-Buurt Bijlage 1:

1.1.

Hoe een CLT maatschappelijke waarde creëert

Community Land Trusts en vergelijkbare ‘community-led housing’ initiatieven laten wereldwijd al meer dan 50 jaar zien dat het zorgt voor weerbare buurten en leefomgevingen. De meerwaarde uit zich vooral op de volgende manier: 1. De betrokkenheid van gemeenschappen, waaronder toekomstig bewoners, bij ontwikkelingen én hun gedeelde verantwoording om het land door te geven aan toekomstige generaties, leidt in het geval van CLTs altijd tot permanent betaalbare woningen. Dit is de grootste belofte van CLTs en een direct resultaat van de betrokkenheid van de doelgroep én de manier waarop CLTs betaalbaarheid borgen. Indirect heeft deze betaalbaarheid ook weer veel positieve maatschappelijke effecten. De betaalbaarheid wordt mogelijk gemaakt doordat er geen of zeer lage grondwaarde wordt gerekend voor CLT woningen. Deze initiële investering hoeft maar eenmaal worden gedaan: bij elke woningverkoop blijft de initiële investering in betaalbaar wonen gewaarborgd door een antispeculatiebeding / kettingbeding. 2. Tegelijkertijd zorgt de betrokkenheid bij beslissingen over landgebruik en woningbeheer - bij CLTs die dat ook ondersteunen en verwachten - tot actieve bewoners die ook politiek of op buurtniveau actief worden en regelmatig leidt tot beleidsvorming en verbetering (Lincoln Institute of Land Policy, 2023). 3.

De CLT vormt ook vaak een vangnet voor mensen die anders in de problemen komen en voorkomt eenzaamheid, onder andere door gemeenschapsgerichte woonomgevingen te creëren die sociale interactie bevorderen. CLTs bieden bewoners mogelijkheden om betrokken te raken bij gemeenschapsactiviteiten, wat leidt tot sterkere sociale netwerken en meer wederzijdse steun tussen bewoners. Deze gemeenschappelijke benadering van wonen helpt gevoelens van isolatie te verminderen en bevordert een gevoel van verbondenheid en gemeenschap (zie ook Rose et al). Onderzoek naar de gezondheidseffecten van ‘community led housing’ (o.a. 1, 2) bevestigt de positieve effecten, onder meer doordat er meer aandacht is voor ondersteuning voor sport en fysieke activiteit (in gemeenschapsverband) en gezond eten. Binnen gemeenschappen ontstaat sociaal kapitaal en wordt er makkelijker gedeeld en taken verdeeld (kinderopvang, boodschappen, maaltijden) en efficiënt ingedeeld, wat meer vrije tijd oplevert en de kwaliteit van het leven verbetert. De auteurs wijzen tevens op de kansen die CLTs bieden met betrekking tot gezond oud worden, vanwege de sterkere banden tussen gemeenschapsleden en van verschillende generaties. 4.

CLTs hanteren vaak effectieve en professionele besluitvorming strategieën, zoals bijvoorbeeld Socratische besluitvorming en besluitvorming op basis van consent, én er worden per definitie verschillende belangen evenredig afgewogen (bewonersbelang, buurtbelang, en algemeen belang). Hierdoor zijn beslissingen, ontwerpen, aanpassingen vaak gedragen, zit er een balans in tussen korte en lange termijn belang, en leiden ze zelden tot vertraging of weerstand. Het betrekken van lokale gemeenschappen in ontwikkeling leidt tot vergelijkbare en

soms zelfs kortere ontwikkeltijden omdat er minder weerstand is en sneller vergunningen worden afgegeven, wijst een studie van Sheffield Hallam University uit. De studie toont aan dat door het waarborgen van lokale betrokkenheid, transparantie en langdurige betaalbaarheid, CLTs minder vaak op weerstand stuiten en sneller goedkeuring krijgen, wat leidt tot een kortere looptijd van procedures. 5. Een belangrijk ander uitgangspunt is dat CLTs een langetermijn perspectief hanteren, en dus ook rekening houden met toekomstige generaties. Hierdoor worden beslissingen genomen die leiden tot betaalbaarheid op de korte termijn, en ook op de lange termijn: vaak duurzame oplossingen, zoals beschreven in een recent rapport de Europese CLT netwerk in het kader van de Circular Building Coalition (A social foundation for material impact, 2024) Deze voordelen vind men ook terug bij andere vormen van ‘community-led housing’. Bovendien laat een onderzoek van Capital Economics uit 2020 zien dat de maatschappelijke investering in CLTs en andere vormen van Community Led Housing zich drievoudig terugverdienen binnen een periode van 30 jaar (Capital Economics - Housing by the community, for the community, 2020).