Schriftelijke bijdrage dhr. De Wildt inzake fouten in BSQ 2024 en 2025

Fouten in de BSQ’s voor 2024 en 2025 Rob de Wildt, 15-4-2025 Door een te lage indexering van de herbouwkosten in 2024 en 2025 zijn de buurtstraatquotes te hoog vastgesteld. Ieder procent te lage indexering leidt gemiddeld tot ongeveer 2% te hoge BSQ. Mogelijk is G&O selectief te werk gegaan in de indexering van 2021 naar 2022 (voor BSQ 2024) en van 2022 naar 2023 (voor de BSQ 2025). Uit besluit “De grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten 2024” Door middel van indexatie wordt het prijspeil van de kosten omgerekend naar het prijspeil van de WOZ-waarden. Het indexatiepercentage van peildatum 2021 naar peildatum 2022 bedraagt 5,10% voor eengezinswoningen en 4,15 % voor meergezinswoningen (dit is de gecombineerde structurele en conjuncturele kostenontwikkeling). Uit raadsinformatiebrief 10 december 2024 over BSQ 2025 De WOZ-waardering van 2023 valt daarom gemiddeld lager uit dan voorgaande jaren. De herbouwkostenramingen zijn van 2022 naar 2023 geïndexeerd met 3,0% voor eengezinswoningen (EGWO) en 2,6% voor gestapelde woningen (STWO). Hierin is zowel de structurele als conjuncturele kostenstijging in opgenomen. Daarnaast worden de rekenregels gehanteerd die zijn vastgelegd in het beleid. De gemeente gebruikt voor de indexering de BDB-index.

Uit een ontvangen bericht van BDB (zie bijlage) over de indexering van herbouwkosten, inclusief marktindicator (zie onder) blijkt dat de indexering van 2021 naar 2022 voor eengezinswoningen 9,7% had moeten zijn in plaats van 5,1%. Voor de indexering van 2022 naar 2023 zou dit 3,7% in plaats van 3,0% moeten zijn. Voor meergezinswoningen, door BDB niet vermeld, ligt de index iets lager. De fout in de BSQ van 2024 werkt natuurlijk ook door in 2025.

per 1-12021 2022 2023

G&O 100,0 105,1 108,3

BDB 100,0 109,7 113,8

verschil 4,4% 5,1%

CBS 100,0 106,1 119,6

verschil 1,0% 11,3%

Bij hogere herbouwkosten worden de buurtstraatquotes lager. Het effect is groter bij lagere BSQ’s. Correctie van deze fouten zal gevolgen hebben voor alle erfpachtherzieningen in 2024 en 2025. Aan SEO is de vraag voorgelegd of bij de second opinion gekeken is naar de indexering (zie bijlage). Hoewel SEO wel heeft ontdekt dat G&O was vergeten de indexering bij de BSQ 2024 toe te passen meent men niet te hoeven kijken naar de juiste toepassing van de indexering. Een merkwaardige smalle blik op de second opinion. Dit hoort overduidelijk tot het correct toepassen van het beleid. Terwijl G&O voor de BSQ 2024 en 2025 samen rekent met een stijging van de herbouwkosten van 7% à 8%, zou dat volgens BDB dus 12% à 13% moeten zijn. En dat is dan nog aan de lage kant: volgens het CBS stegen de bouwkosten met bijna 20% (outputindex nieuwbouw van woningen). Met deze indexering worden de herbouwkosten kunstmatig laag gehouden en hoge grondprijzen geproduceerd.

BIJLAGE BERICHTEN VAN BDB EN SEO Bericht van BDB Hartelijk dank voor uw vraagstelling. De genoemde BDB Indexcijfers kan ik niet echt herleiden. Hieronder treft u de bij ons bekende indexcijfers voor eengezinswoningen. Eengezinswoning Nieuwbouw (structureel = input) 01-2021 01-2022 01-2023 01-2024

100,00 + 6,12% + 9,25% + 1,81%

Eengezinswoning Nieuwbouw + Marktindicator Grote Vijver (structureel + conjunctureel = output) 01-2021 01-2022 01-2023 01-2024

100,00 + 9,7% + 3,6% + 0,7%

Het verschil zit in de grondslag van de indexcijfers. Wij bepalen onze indexcijfers op basis van een consistent en representatief referentieobject per objecttype. Deze actualiseren wij maandelijks op basis van de actuele uurlonen (CAO + wettelijke premies en toeslagen + loonenquête) en de actuele prijzen van materialen en materieel (toeleveranciers uit de bouw). De grondslag van de CBS Indexcijfers is anders.

Bericht van SEO