Schriftelijke bijdrage de heer van der Woude inzake TKN 42 bijeenkomst over splitsingsaktes van VvE's

Schriftelijke inspraak Tijdelijke Algemene Raadscommissie — 17 juni 2026 Van: Stichting VvENET Amsterdam/MRA Aan: Leden Tijdelijke Algemene Raadscommissie, gemeente Amsterdam Betreft: TKN 42 — kennisneming van de raadsinformatiebrief en het verslag van de bijeenkomst van 8 april 2026 over splitsingsaktes van VvE's (VN2026-006512). Reactie van VvENET, als mede-organisator van die bijeenkomst en auteur van de inspraak die de toezegging in gang zette. Datum: 14 juni 2026

Voordat we bij de stukken beginnen In een recente analyse beschreef VvENET hoe de verduurzaming van Amsterdam er uitziet vanuit de bewoner zelf. Wij citeren de opening, omdat zij direct zichtbaar maakt waar de stukken van TKN 42 in de kern over gaan: "En dan ontdek je de werkelijkheid van het Amsterdamse 'eigendom'. Je gevel is niet van jou. Je dak is niet van jou. Je kozijnen en je ruiten — díé ene laag tussen jou en de winter — zijn juridisch niet van jou. Jij en je buren zijn dat samen, via 'de vereniging', en de vereniging vergadert één keer per jaar, haalt zelden een quorum, en moet voor de echte ingrepen eerst een superdure notaris de splitsingsakte laten veranderen." Wat dit citaat invoelbaar maakt, laat zich ook tellen. In slechts 7,7% van de 480.850 Amsterdamse woningen kunnen de bewoners zélf beslissen over isolatie en verduurzaming. De overige 92,3% is voor die beslissing afhankelijk van een ledenvergadering, een verhuurder, of beide. Bij ca. 25% van álle Amsterdamse woningen is dat besluit bovendien extra verzwaard doordat ze bij een gemixte VvE horen. De volledige analyse, met beslisruimte-tabel en onderbouwing voegen wij als bijlage bij — als bijdrage voor de woordvoerders en fractieondersteuners die met de cijfers verder willen.

Precies deze werkelijkheid — de zoekende bewoner die wíl, maar niet wéét waar hij staat — stond centraal in de bijeenkomst over splitsingsaktes van 8 april 2026, waarvan het verslag en de afdoeningsbrief nu als TKN 42 voor u liggen. Daarop reageren wij hieronder.

Kern in één alinea VvENET was mede-organisator van de bijeenkomst van 8 april en is auteur van de inspraak die de onderliggende toezegging in gang zette. Het verslag bevat een waardevolle, breed gedeelde diagnose: de splitsingsakte is altijd leidend, ook als haar inhoud al decennia niet meer actueel is, en voor een groot deel van de VvE's — het Berenschot-rapport spreekt van maximaal 72% — moet die akte worden aangepast vóórdat verduurzaming rechtsgeldig mogelijk wordt. Tegelijk laat het verslag een nog onbeantwoorde vraag zien: hoe zorgen we dat VvE's tíjdig weten waar zij staan, vóórdat zij onomkeerbare — en mogelijk nietige — besluiten nemen? Daarvoor stelden wij de VvE Wasstraat voor: geen vervanging van het specialistische maatwerk dat een aktewijziging vergt, maar de laagdrempelige eerste-orde signalering die daaraan voorafgaat en die nu structureel ontbreekt. In het licht van het nieuwe coalitieakkoord, dat VvE's voor het eerst een sleutelrol 1

toekent, wint die signalering alleen maar aan gewicht. Wij vragen u die gedachte, vandaag opnieuw op uw agenda, in dat licht te bezien.

1. Op 8 april gedeelde diagnose en een vraag die nog openligt De bijeenkomst van 8 april is door de gemeente en VvENET samen georganiseerd, met deskundigen uit het notariaat en de verduurzamingspraktijk aan tafel. Over de diagnose waren de aanwezigen het grotendeels eens: de splitsingsakte is altijd leidend, ook als de inhoud niet meer actueel is, en een besluit dat daarmee in strijd is, is nietig — ongeacht met welke meerderheid het is genomen en ongeacht of het al is uitgevoerd. Een dergelijk besluit kan zelfs jaren later nog aan de rechter worden voorgelegd. Bij constatering van die nietigheid kan de rechter niet anders dan alles terugdraaien, ongeacht de financieel en anderszins ingrijpende gevolgen: een nietig besluit is immers nooit genomen. Het verslag illustreert ook hoe zwaar het alternatief — eerst de akte wijzigen — in de praktijk weegt. Eén beschreven praktijkproject in een andere gemeente betrof zes (van 20) VvE's met ruim 400 eigenaren, jarenlang in overleg en op forse subsidie, enkel om de akten te vernieuwen — dus nog vóór er één verduurzamingsmaatregel was genomen. De betrokken deskundige concludeerde dat dat proces niet schaalbaar is naar het volume dat Amsterdam nodig heeft.

In datzelfde voorbeeld bleek de gemeente bovendien zelf een schakel: als uitgever van erfpacht moet zij schriftelijk instemmen met een aktewijziging — een punt dat ook voor Amsterdam onverkort geldt. Op één punt lezen wij in het verslag een waardevolle conclusie naast een nog onbeantwoorde vraag. De gemeente kiest ervoor de aktecheck te verankeren in het bestaande verduurzamingsproces — dicht op het gebouw, in handen van één verantwoordelijke adviseur, gestimuleerd via de subsidieregeling planvorming — en ziet daarom ambtelijk geen aparte "wasstraat" zitten. Dat de aktewíjziging zélf specialistisch maatwerk is, dicht op het gebouw, onderschrijven wij volledig; dat bestrijden wij niet. Tegelijk wezen vrijwel alle aanwezige deskundigen, onafhankelijk van elkaar, op de behoefte aan iets dat daaraan voorafgaat: een laagdrempelig hulpmiddel of loket dat een VvE zo vroeg mogelijk in de planvorming laat zien of haar plannen binnen de akte passen — vóórdat kosten worden gemaakt en besluiten worden genomen. Die twee staan niet tegenover elkaar. Het zijn opeenvolgende schakels: eerst signaleren, dan — waar nodig — het maatwerk. Het is díé eerste schakel die nu ontbreekt, en die wij met de Wasstraat voor ogen hebben.

2. Wat onze eigen verkenningen daaraan toevoegen Dat het hier niet om een theoretisch risico gaat, hebben wij de afgelopen maanden zelf nagegaan. VvENET heeft enkele actuele Amsterdamse VvE-verduurzamingsgevallen — met behulp van AI en gecontroleerd door menselijke specialisten — tegen de eigen splitsingsaktes gelegd. In die verkenningen stuitten wij precies op de gevreesde problemen: in het ene geval een naar ons oordeel zeker nietigheidsrisico, in het andere een waarschijnlijk risico van gedeeltelijke nietigheid. Een nietigheid die ook over tien jaar nog aan de rechter kan worden voorgelegd – en teruggedraaid. Een ‘nietig’ besluit is immers nooit genomen. 2

Het ging steeds om serieuze, langlopende projecten, vele miljoenen groot en zorgvuldig en qua technische resultaten professioneel begeleid door en namens de gemeente. Dat dit Akte-aspect niettemin buiten beeld bleef, laat vooral zien hoe lastig het voor niet-juridisch specialistische professionals te signaleren is. Wij noemen deze gevallen hier noch elders bewust niet bij naam: het gaat ons om de bevestiging van de zorgen die ook op 8 april breed werden gedeeld. Twee kanttekeningen. Ten eerste: het lezen en duiden van een met de hand getypte en gestempelde akte uit midden jaren '70, herzien in de jaren '80, op basis van een even archaïsch modelreglement uit 1973 — dat is niet iets wat een vrijwillig VvE-bestuur er even bij doet. Hun handen, tijd en energie zijn al volledig bezet met het organiseren van de verduurzaming zelf en het interne draagvlak ervoor. Ten tweede, en hoopgevend: het signaleren van zulke risico’s blijkt geen langdurig, hoogspecialistisch traject te zijn. Een eerste, systematische verkenning met AI bracht ze binnen korte tijd boven water. Juist dat maakt de eerste-orde signalering schaalbaar — daar waar het volledige aktewijzigingstraject dat, zoals het verslag laat zien, niet is.

3. Concreet, schaalbaar aanbod: VvE Wasstraat als aankruislijst die meedenkt Wij stellen ons een eenvoudig instrument voor, hiernaast al de eerste opzet, dat de bewustwording vergroot zonder de schijn te wekken een notaris of advocaat te vervangen. Een VvE-lid, bestuur of begeleidend adviseur kruist op een lijst de tientallen meest voorkomende isolatie- en verduurzamingsmaatregelen aan die men overweegt. Vervolgens toetst het instrument — met behulp van AI, op basis van de geüploade akte — drie dingen: 1. Welke van die maatregelen passen binnen de huidige akte, en welke vereisen eerst een aanpassing daarvan; 2. Welke Rijks- en gemeentelijke financieringsregelingen beschikbaar zijn; 3

3. Aan welke voorwaarden de VvE moet voldoen om daarvoor in aanmerking te komen — zoals KvK-inschrijving en een bankrekening op naam van de VvE. De uitkomst is een eerste beeld en, vooral, bewustzijn over het vervolgtraject. Het instrument beslist niets en vervangt geen juridisch oordeel; het signaleert, zodat een VvE wéét waar zij staat voordat zij onomkeerbare besluiten neemt. Juist deze eerste-orde signalering schaalt naar het volume dat Amsterdam nodig heeft, terwijl het specialistische maatwerk daarna gericht kan worden ingezet waar het nodig blijkt. Zo voorkomt het hulpmiddel dat VvE's onbewust nietige besluiten nemen op juridisch verkruimelde fundamenten — ook bij projecten waarin voor tientallen miljoenen wordt geïnvesteerd. Het wijst er ook op dat gemeentelijke en Rijksfinanciering vragen om inschrijving bij de KvK (nu slechts 61% van VvE’s) en een bankrekening (nog lager %).

4. Bredere context: coalitieakkoord en recente CBS-cijfers Wat in TKN 42 als een afgebakend splitsingsakte-vraagstuk verschijnt, raakt blijkens het nieuwe coalitieakkoord de hele VvE-ambitie van de stad. Dit is het eerste Amsterdamse coalitieakkoord dat VvE's met zoveel woorden noemt. Het kent hun een "sleutelrol" toe in de verduurzaming van de gebouwde omgeving en kondigt aan de financiële en technische ondersteuning te versterken (§1.5). Het neemt bovendien een burgerquote op die de kern van het VvE-vraagstuk treffend samenvat: “bij VvE's is iedereen meekrijgen lastig, de kosten zijn hoog, de maandlasten stijgen, bewoners zien het rendement niet direct, en de regelgeving zit soms in de weg”. Wij hechten eraan te beginnen met wat goed gaat: de gemeente ondersteunt VvE's sinds vooral najaar 2022 in opeenvolgende fasen van verduurzaming, met externe adviseurs die dicht op de praktijk werken; collectieve inkoop blijft overeind; voor erfgoed komt er een "ja, tenzij". Dit zijn reële verworvenheden, en het materiaal hieronder is bedoeld om die gekozen koers te verstevigen en sneller te laten renderen. Wij hebben ons de afgelopen maanden vastgebeten in de rijke CBS-publicatie van december 2025 over VvE's (peildatum 1 januari 2024).

Dat levert opvallende en op punten verontrustende bevindingen op die de in het Akkoord aangekondigde intensivering van het VvE-beleid sterker kunnen maken, naarmate zij er explicieter rekening mee houdt: •

De gemixte VvE — bijna de helft van de VvE-woningen. In Amsterdam hoort 45,7% van de VvE-woningen (123.715 van de 270.965) tot een "gemixte VvE": een vereniging met zowel woningen als winkels, kantoren of bedrijfsruimte, met ruim 15.000 zakelijke eigenaren die meebeslissen of tegenhouden. Het is een categorie die pas met de CBS-cijfers van december 2025 goed zichtbaar werd — ook voor ons — terwijl zij de verduurzamingsen besluitvormingsopgave aantoonbaar verzwaart. Onze analyse: https://vvenet.blogspot.com/2026/06/kijk-nou-zomaar-paarse-vve-mammoet.html

•

39% van de Amsterdamse VvE's niet bij KvK ingeschreven. Landelijk is dat zelfs 54% (CBS 2024, direct gemeten). Een VvE die niet bij de KvK is ingeschreven is voor de onvindbaar voor de onder de Wgiw verplichte aanzegging aan de gebouweigenaar. Een warmtebedrijf onder de Wcw kan zo’n onvindbare VvE geen aanbod doen of er een 4

overeenkomst mee sluiten. Ofwel een zeer groot en potentieel belemmerend deel van de doelgroep. Onze analyse: https://vvenet.blogspot.com/2026/05/wgiw-vooronderstelt-een-vindbarevve.html

•

Slechts 5–10% kwalificeert in de praktijk voor financiering. Financiers als het Warmtefonds, maar ook de gemeente zelf, stellen zeer terecht en redelijk voorwaarden aan leningen: meer dan alleen KvK-inschrijving — ook een bankrekening, actief bestuur, voldoende en steeds aangevuld reservefonds, onderhoudsplanning. Een trechter met opeenvolgende filters dus. Onze inschatting is dat uiteindelijk maar 5 tot 10% van de Amsterdamse VvE's daadwerkelijk in aanmerking komt. Het ontbreken van een bankrekening op naam van de VvE is daarbij een terugkerend struikelblok, mede door belemmeringen bij de banken zelf. Veel faalfactoren hebben (ook) een juridische component — reden te meer waarom een online VvE Wasstraat VvE's zou helpen.

•

Kleine huishoudens en het warmtenet-tarief. CBS geeft informatie tot op buurtniveau; wij hebben dat voor alle 110 Amsterdamse buurten klikbaar in beeld gebracht. Het overgrote deel van de VvE-woningen en de omliggende huurwoningen blijkt bewoond door één- en tweepersoonshuishoudens — in veel buurten 40 tot soms bijna 90%. Een warmtenetvastrecht van rond de 800 euro per jaar, nog vóór er een druppel warmte is afgenomen een serieuze drempel, terwijl de businesscase van een warmtebedrijf juist om een hoog (>70%) aansluitpercentage in de buurt vraagt. Een reëel warmtevraagstuk. Ons buurtoverzicht van 125 pagina's: https://vvenet.blogspot.com/2026/05/vves-in-amsterdam-een-overzicht-van.html

•

Toegankelijke overzichten. Het CBS-werkboek is buitengewoon rijk, maar vergt vaardigheid met Excel om de gegevens over Amsterdam, de stadsdelen, Weesp en de onderliggende buurten eruit te halen. Wij vonden geen toegankelijke overzichten en hebben die daarom als VvENET zelf gemaakt, voor Amsterdam en voor vele andere steden en alle MRA-gemeenten: https://vvenet.blogspot.com/2026/06/vves-in-beeld-stad-voor-stadkerncijfer.html

Tegen de achtergrond van deze bevindingen zien wij drie plekken waar de ambitie van het Coalitieakkoord nog scherper kan landen, en waar het materiaal dat wij aanreiken het meest voor het oprapen ligt: a) De KvK-registratiekloof verdient een plaats in de uitwerking. Het akkoord belooft "financiële en technische ondersteuning". Onze cijfers laten zien dat een groot deel van de VvE's die ondersteuning pas kan benutten als eerst een eerdere drempel is genomen: zonder KvK-inschrijving geen toegang tot het loket. Wij brengen in beeld wat ervoor nodig is dat de hele groep — en niet alleen de VvE's die de drempel al halen — de toegekende sleutelrol ook kán spelen. b) De splitsingsakte als belemmering kan zichtbaarder worden gemaakt. "Procedures versimpelen" bij optoppen en woningvorming raakt nog niet het obstakel dat in de praktijk het meest knelt: verouderde splitsingsaktes en modelreglementen, besluitvormingsdrempels en breukdelen. Dit is precies het terrein van TKN 42 — en het terrein waar de gemeente, blijkens de 5

bijeenkomst, een verschil kan maken met voorlichting, bewustwording en inzet van een VvE Wasstraat. c) Het Nationaal Warmtefonds kan als bondgenoot worden gepositioneerd. Het bestaande financieringsinstrument voor VvE-verduurzaming komt in het akkoord nog niet voor. De gemeente Den Haag biedt een aldaar succesvol voorbeeld: met een eigen rentekorting op leningen van het Warmtefonds verlaagde zij de drempel voor VvE's, tegen minimale eigen uitvoeringskosten. Het toegezegde "financieringsinstrumentarium" kan op die manier aan kracht winnen.

5. Verzoek aan College en Raad VvENET ziet in zowel het verslag van 8 april als het coalitieakkoord een uitgestoken hand, en wil die volop aanpakken. In die geest vragen wij u: 1. De gedachte van een VvE Wasstraat opnieuw te bezien — niet als een van de praktijk losgezongen loket, maar als de schaalbare eerste-orde signalering die het bestaande, terecht specialistische maatwerk voorafgaat en versterkt. Het verslag van 8 april en onze eigen verkenningen wijzen dezelfde kant op: hoe eerder een VvE kennis draagt van haar eigen juridische situatie, hoe beter zij in staat is haar problemen aan te pakken — en hoe kleiner de kans op onbewust nietige besluiten. 2. De toegezegde "versterkte VvE-ondersteuning" te funderen op de bekende feiten — de KvK-registratiekloof, de financieringstrechter, de gemixte VvE — zodat zij de groep bereikt die haar het hardst nodig heeft, en niet alleen de VvE's die de drempel al halen. 3. De splitsingsakte-problematiek een plaats te geven in de uitwerking van de optoppen-, woningvormings- en verduurzamingsparagrafen, met de gemeente in een faciliterende rol bij bewustwording — en met aandacht voor haar eigen positie als erfpachtuitgever, die bij een aktewijziging moet meetekenen. 4. Het Nationaal Warmtefonds als bondgenoot te positioneren binnen het toegezegde financieringsinstrumentarium, naar het voorbeeld van Den Haag.

Wij denken en werken graag mee en stellen onze analyses en overzichten graag ter beschikking.

BIJLAGE — Analyse Bijgaande analyse is als zelfstandig stuk geschreven en hier als bijlage bij de inspraak gevoegd. De aanspreekvorm is bewust die van de bewoner; de cijfermatige onderbouwing per categorie staat in de tabel en de toelichtende paragrafen.

6

Wie in Amsterdam kan eigenlijk zélf beslissen over isolatie en verduurzaming? Een analyse door VvENET over de beslisstructuur achter isolatie, verduurzaming en warmtetransitie in de Amsterdamse woningvoorraad Op basis van CBS-cijfers, peildatum 1 januari 2024

Ten geleide — voor de generaties die de stad nu erven Stel: je bent dertig, je hebt na jaren sparen en een halve erfenis eindelijk een appartement in Amsterdam gekocht. Of je huurt er een, voor een bedrag waar je ouders niet over zouden willen nadenken. Je weet hoe laat het is op de klimaatklok — het is jóúw klok, jij haalt 2070 — en je wilt het goede doen: van het gas af, isoleren, je ramen en lekke kozijnen aanpakken tegen de kou en de rekening. Je bent exact de bewoner op wie elke gemeentelijke folder mikt: energiek en gemotiveerd. En dan ontdek je de werkelijkheid van het Amsterdamse ‘eigendom’. Je gevel is niet van jou. Je dak is niet van jou. Je kozijnen en je ruiten — díé ene laag tussen jou en de winter — zijn juridisch niet van jou. Jij en je buren zijn dat samen, via "de vereniging", en de vereniging vergadert één keer per jaar, haalt zelden een quorum, en moet voor de echte ingrepen eerst een superdure notaris de splitsingsakte laten veranderen. Wat je wel mag? Nou, je mag inductie koken en je mag een tochtstrip plakken. De rest is een kwestie van ál je buren overtuigen, agenderen, meerderheden tellen en wachten. Tenminste, als je een appartement kócht – als huurder ben je nóg meer beperkt. Slechts 7,7% kan zelfstandig beslissen Dit is geen pech van een enkeling. Het geldt voor bijna álle Amsterdammers.

Van de 480.850 Amsterdamse woningen kan maar 7,7 procent door de bewoner zélf goed worden geïsoleerd en verduurzaamd. De bewoners van de overige 92,3 procent zijn compleet afhankelijk van beslissingen van anderen — de onbekende buren in een VvE-ledenvergadering, je verhuurder - of allebei tegelijk. Als koper in een VvE ben je aangewezen op het overtuigen van je buren in de ledenvergadering: niet één, maar bijna allemaal — ook die onbekende van zes hoog die met niemand wil praten en die door weg te blijven van de jaarvergadering de besluiten lamlegt. En onder die 92,3 procent ligt een nóg taaiere laag — bij 25% van alle Amsterdamse huizen — waar het eigendom zó is verknoopt met winkels, kantoren en garages dat zelfs een groep eendrachtige buren muurvast komt te zitten. In Amsterdam is het ónmogelijke vaak toch gelukt De generaties die de stad nu erven, erven daarmee ook het probleem dat zij hun huis niet vrij kunnen aanpassen aan de eeuw waarin zij er moeten wonen. Dat is geen reden voor moedeloosheid: in Amsterdam is al vaker het onmogelijke toch gedaan. Die dure grachtenpanden zijn óók gebouwd 1

zonder gas, water, licht, riolering en telefoon (en stoepen!) Het is er allemaal toch gekomen omdat de handen uit de mouwen kwamen en jarenlang is volgehouden. Met begrijpen waar de problemen echt zitten en niet te lang vrijblijvend te filosoferen over het "doenvermogen" en de "klantreis" van de verduurzamende burger. Te beginnen bij de gemeente, die daar moet gaan staan waar de besluiten werkelijk vallen: niét achter het eigen loket, wachtend tot de burger onder kantoortijd zijn ‘doen vermogen’ komt laten testen. Wél aan tafel bij de VvE-vergadering en het huurdersoverleg — 's avonds, op de plek en in het tempo van de bewoners zelf. Niet de burger naar het stadhuis halen, maar het stadhuis naar de keukentafel brengen. Want het zijn de Amsterdammers, jong, gemotiveerd, met een appartement en een eeuw voor de boeg die er iets moois van willen maken. De vraag is enkel of de gemeente naast hen komt zitten op de plek waar het besluit valt of hen alleen laat in een vergadering die ze in hun eentje nooit kunnen winnen.

De Amsterdamse woningvoorraad naar beslisruimte De tabel hieronder ordent alle Amsterdamse woningen naar de vraag: wie moet er "ja" zeggen voordat er aan de schil of de warmtevoorziening iets kan veranderen? Categorie

Aantal

Koop, niet in een VvE

37.145

7,7% de eigenaar zelf (behoudens vergunning)

Koop, in een VvE

106.460

22,1% de ledenvergadering van de VvE

Corporatiehuur, in een VvE

69.500

14,5% de corporatie én de ledenvergadering

Overige huur, in een VvE

94.315

19,6% de verhuurder én de ledenvergadering

Corporatiehuur, niet in een VvE

120.820

25,1% de corporatie

Overige huur, niet in een VvE

51.875

10,8% de verhuurder

Eigendom onbekend

690

Totaal

Aandeel Wie beslist?

0,1% —

480.850

100%

Slechts de eerste regel kent een bewoner die in beginsel zelf aan de knoppen zit. Alle andere regels — bijna 444.000 woningen — kennen een beslisser die de bewoner niet zelf is, of niet alleen is.

2

Waarom de zelfstandige ruimte zo smal is De gangbare gedachte dat een huiseigenaar "toch zelf wel iets kan doen" loopt stuk op het appartementsrecht. In vrijwel alle splitsingsreglementen — de modelreglementen van 1992, 2006 en 2017 en hun voorgangers — behoren niet alleen de dragende constructie, de gevels en het dak tot de gemeenschappelijke gedeelten, maar ook de kozijnen, het glas en de buitenramen. Juist de ingrepen die voor verduurzaming ertoe doen — gevel- en dakisolatie, kozijnvervanging, HR++- of triple-glas, een gevel- of dakdoorvoer voor een warmtepomp of balansventilatie — raken die gemeenschappelijke delen. Daarvoor is een besluit van de ledenvergadering nodig, en niet zelden ook een wijziging van de splitsingsakte. Wat een appartementseigenaar wél alleen mag, is het binnenpakket dat de gemeenschappelijke delen niet raakt: inductie koken, kierdichting, soms (maar zelfs dat niet altijd) voorzetbeglazing aan de binnenkant. Er is zelfs een Amsterdamse VvE waar het schilderwerk aan de privé radiatoren onder de ledenvergadering valt. Voor de warmtetransitie in enge zin — de isolatieschil van vloeren, muren en dak én de aansluiting op een collectieve voorziening — is die ruimte vrijwel nihil. Een nuance die overeind blijft: de splitsingsakte en het toepasselijke reglement bepalen het exact, en er bestaat variatie.

Een enkele oudere of maatwerk-akte rekent kozijnen of glas tot het privégedeelte, en sommige VvE's kennen via een vergaderbesluit een raamvervangingsregeling. Vandaar "in vrijwel alle VvE's" — niet "in alle".

De afhankelijke groepen, één voor één Koopwoningen in een VvE — 106.460 woningen (22,1%) Deze eigenaren zijn juridisch volwaardig eigenaar, maar voor de relevante maatregelen afhankelijk van de ledenvergadering. Daarbinnen zit een belangrijk onderscheid: • 90.910 koopwoningen zitten in een gemengde VvE, waar naast koop ook huur aanwezig is. De koper deelt de ledenvergadering met een verhuurder, wiens belangen en investeringshorizon zelden parallel lopen. • 15.550 koopwoningen zitten in een zuivere koop-VvE. Hier zijn alle stemgerechtigden bewoners-eigenaren — de besluitvorming is in beginsel het eenvoudigst, al blijft de drempel van een gekwalificeerde meerderheid en eventueel een aktewijziging staan. Voor isolatie en warmtetransitie is bij beide het pad hetzelfde, en het is steiler dan "even overleggen met de buren". Een besluit over de gemeenschappelijke delen vergt een gekwalificeerde meerderheid in de vergadering. En raakt de ingreep de splitsingsakte — bij een functiewijziging, een doorvoer in de gevel, een collectieve installatie op het dak — dan geldt de zwaarste drempel die het appartementsrecht kent. De akte wijzigen kan op twee manieren: met medewerking van alle eigenaren, of via een bestuursbesluit op grond van een vergaderbesluit met ten minste vier vijfde 3

(80 procent) van álle stemmen — uitdrukkelijk niet van de aanwezigen, maar van het totaal (artikel 5:139 BW). Dat verandert de wiskunde volledig: je hoeft niet één tegenstem te overwinnen, maar bijna iedereen mee te krijgen, en wie níét op komt dagen telt feitelijk als tegenstem. De bewoner van zes hoog die met niemand wil praten, hoeft alleen maar weg te blijven om het besluit te laten sneuvelen. Daar komt nog een schakel bij die de gemeente zich vermoedelijk niet altijd realiseert: een aktewijziging behoeft de toestemming van de hypotheekhouders, én — waar de grond in erfpacht is uitgegeven, zoals op een groot deel van het Amsterdamse grondgebied — de toestemming van de grondeigenaar, dat is de gemeente zelf. De gemeente is dus niet alleen de partij die de warmtetransitie aanjaagt; ze is bij een fors deel van de VvE's ook een formele schakel in de besluitvormingsketen die ze probeert te versnellen. En de stemmen wegen niet gelijk. Het stemgewicht volgt de breukdelen uit de akte, meestal gebaseerd op oppervlakte of waarde. De belegger met vier appartementen, of de winkeleigenaar met een groot vloeroppervlak op de begane grond, weegt zwaarder dan de bewoner met zijn ene woning. Een gemotiveerde meerderheid van bewoners kan het zo alsnog verliezen van een handvol grootbezitters met andere belangen.

Corporatiehuur — 190.320 woningen (39,6%, in en buiten VvE samen) De huurder beslist hier niet; de corporatie doet dat, binnen haar eigen verduurzamingsprogramma en de prestatieafspraken met de gemeente. De huurder heeft een rol via het instemmingsrecht bij renovatie met huur(prijs)gevolgen — het wettelijk vermoeden van redelijkheid bij instemming van 70 procent van de betrokken huurders (artikel 7:220 BW). Dat is een rem en een waarborg tegelijk, maar geen instrument waarmee een individuele huurder verduurzaming kan afdwingen. Binnen deze groep is de positie ongelijk: • 120.820 corporatiewoningen buiten een VvE zitten in complexen die geheel bij de corporatie horen. Hier is er geen ledenvergadering die dwarsligt — de corporatie kan in beginsel zelf doorpakken. Dat is, anders gezegd, de groep waar de besluitvorming structureel het minst geblokkeerd is. • 69.500 corporatiewoningen in een VvE kennen een dubbele afhankelijkheid: de corporatie wil misschien wel, maar moet het in de ledenvergadering eens worden met de andere eigenaren — vaak particuliere kopers en beleggers.

Overige (particuliere) huur — 146.190 woningen (30,4%, in en buiten VvE samen) De huurder is afhankelijk van een particuliere verhuurder, die lang niet altijd een verduurzamingsprikkel heeft — de investering ligt bij de verhuurder, de lagere energierekening bij de huurder (de bekende split incentive). Ook hier: 4

• 51.875 woningen buiten een VvE: de verhuurder beslist alleen. • 94.315 woningen in een VvE: de verhuurder beslist, maar is op zijn beurt afhankelijk van de ledenvergadering.

De paarse mammoet: de gemixte VvE's

Tot dusver ging het over de vraag wie beslist. Nu de vraag hoe moeilijk dat beslissen is. En daar doemt een ‘paarse mammoet’ op die dwars door alle voorgaande categorieën heen loopt. Liefst 123.715 Amsterdamse woningen — 25,7 procent van de hele voorraad, en 45,7 procent van alle woningen in een VvE — bevinden zich in een gemixte VvE: een vereniging waar naast woningen ook een utiliteitsfunctie zit, zoals winkels, kantoren, horeca of een parkeergarage. Dit is geen aparte groep onderaan de tabel; het is een deelverzameling van de koop- en huurcategorieën hierboven. Bijna de helft van alle Amsterdamse VvE-woningen valt erin. En in deze verzameling wordt alles wat hierboven al moeilijk was nóg een graad moeilijker: • Tegengestelde belangen aan tafel. Een winkeleigenaar of belegger met een bedrijfsruimte op de begane grond heeft een andere investeringshorizon en een ander belang bij gevelisolatie of een warmtenetaansluiting dan een bewoner-eigenaar drie hoog. • Complexe en soms gestapelde splitsingsaktes. Gemixte gebouwen kennen vaker hoofd- en 5

ondersplitsingen, met meerdere VvE's boven elkaar. Een verduurzamingsbesluit moet dan door meerdere vergaderingen heen — en waar een aktewijziging nodig is, geldt de 80procent-drempel én de erfpacht- en hypotheektoestemming in beginsel op elke laag opnieuw. • Verdeelsleutels die niet voor verduurzaming zijn ontworpen. Breukdelen en stemverhoudingen volgen vaak de oppervlakte of de oorspronkelijke functie, niet de baten van een energie-ingreep. Wie de warmtetransitie in Amsterdam serieus neemt, kan deze 123.715 woningen niet behandelen als "VvE-woningen zoals alle andere". Het is de zwaarste cirkel, en juist daar zit een kwart van de stad.

Wat dit wél en níét betekent voor gemeentelijke campagnes Het zou verleidelijk zijn om uit deze cijfers te concluderen dat campagnes richting "de bewoners" zinloos zijn. Die conclusie is te absoluut, en wel om een reden die in de cijfers zelf besloten ligt: de ledenvergadering bestáát uit die bewoners. De VvE is geen externe instantie die los van de bewoners beslist; het is het collectief van de eigenaren zelf. Een campagne richting bewoners is dus niet nutteloos — ze is verkeerd geadresseerd zodra ze de individuele bewoner aanspreekt als iemand die in zijn eentje kan tekenen voor een warmtenetaansluiting. Het juiste verwijt aan een traditionele bewonerscampagne is niet "doe het niet", maar "richt het op het niveau waar het besluit valt". Dat betekent in de praktijk: • Voor de 37.145 grondgebonden koopwoningen werkt een directe bewonersaanpak gewoon. Deze groep moet niet worden weggeschreven; hier kan een bewoner ja zeggen en doorpakken. • Voor de 106.460 koopwoningen in een VvE moet de gemeente de VvE als besluitvormingseenheid aanspreken: het bestuur, de beheerder, de ledenvergadering. Niet "verduurzaam uw woning", maar "breng dit als voorstel in uw vergadering, en zo doet u dat". • Voor de 336.510 huurwoningen ligt de sleutel bij de verhuurder.

Bij corporaties via de prestatieafspraken; bij particuliere verhuurders via een geheel ander kanaal, met andere prikkels en zo nodig andere dwang. • Voor de gemixte VvE's is gespecialiseerde, juridisch onderlegde ondersteuning nodig — generieke voorlichting schiet daar per definitie tekort. Anders gezegd: de cijfers bewijzen niet dat communiceren zinloos is. Ze bewijzen dat communiceren langs het verkeerde kanaal zinloos is.

6

7

Waar een VvE Wasstraat kan helpen Het kernprobleem is niet alleen juridisch, maar ook cognitief: de meeste eigenaren en bewoners weten niet hóé het besluitvormingspad loopt, welke meerderheid waarvoor nodig is, en wanneer de splitsingsakte in beeld komt. Daar kan de VvE Wasstraat — de interactieve doorloop die VvENET heeft ontwikkeld — bewustwording brengen: stap voor stap laat zij een VvE zien welke besluiten, meerderheden en eventuele aktewijzigingen er bij verduurzaming komen kijken, en waar de eigen vereniging staat. Geen vervanging van juridisch advies, maar een eerste, eerlijke spiegel die de afstand tussen "ik wil isoleren" en "wij hebben rechtsgeldig besloten" zichtbaar maakt. Het overwegen waard: een tweede wasstraat voor niet-VvE-woningen. De 37.145 grondgebonden koopeigenaren hebben een ander, eenvoudiger pad — geen ledenvergadering, wel vergunningen, subsidies en de volgorde isoleren-vóór-overstappen. Een lichtere variant die hen door dát pad loodst, sluit aan op de enige groep die zelfstandig kan doorpakken, en haalt daar dus het meeste rendement.

Oproep aan de gemeente De warmtetransitie in Amsterdam staat of valt niet bij de wil van bewoners — die is er vaak genoeg — maar bij het besef wie over welk besluit gaat. De cijfers zijn helder: 92,3 procent van de Amsterdamse woningen kent een beslisser die de bewoner niet zelf is, en bij ruim een kwart van de voorraad is dat besluit ook nog eens verzwaard door een gemixte verenigingsstructuur. VvENET roept de gemeente daarom op om bij het ontwerp van haar WCW- en WGIWinstrumenten en -campagnes deze beslisstructuur als uitgangspunt te nemen, in plaats van als bijzaak. Concreet: adresseer de VvE waar de VvE beslist, de verhuurder waar de verhuurder beslist, en de individuele bewoner alleen waar die werkelijk zelfstandig kan handelen. En geef de gemixte VvE's de gespecialiseerde behandeling die hun aandeel — een kwart van de stad — rechtvaardigt. Wie de feiten begrijpt, kan wijs en effectief optreden. Dat is geen onmogelijke opgave. Het begint met het juiste vertrekpunt.

Bronnen en verantwoording 1. CBS, Aantal en kenmerken van VvE's in Nederland, 2024 (peildatum 1 januari 2024, gepubliceerd 17 december 2025). Tabellen 3, 7, 10, 11 en 12. https://www.cbs.nl/nlnl/maatwerk/2025/woningen-en-vve-s 2. CBS StatLine, Woningvoorraad; kenmerken woning en bewoning op 31 december, regio (stand 31 december 2023; Woonbase). https://www.cbs.nl/nl-nl/cijfers/detail/86098NED 3. Aantallen koopwoningen in panden met corporatiehuur ("koop in gemengde woco-VvE") betreffen een eigen schatting op basis van CBS-tabellen 10 en 12; de bandbreedte loopt van circa 21.000 (hardere ondergrens, alleen ongemixte gemengde VvE's) tot circa 35.700 8

(inclusief extrapolatie naar gemixte gemengde VvE's). In deze notitie zijn de afzonderlijke beslis-categorieën gebaseerd op de harde CBS-totalen; de schatting is niet als aparte regel in de hoofdtabel opgenomen om dubbeltelling te voorkomen. 4. Modelreglementen bij splitsing (1992, 2006, 2017), Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie, voor de toedeling van gevels, kozijnen en glas aan de gemeenschappelijke gedeelten. 5. Burgerlijk Wetboek, artikel 7:220, inzake het instemmingsvereiste bij renovatie van huurwoningen. 6. Burgerlijk Wetboek, artikel 5:139, inzake wijziging van de akte van splitsing: medewerking van alle eigenaren dan wel een vergaderbesluit met ten minste vier vijfde van het totaal aantal stemmen, met toestemming van beperkt gerechtigden (waaronder hypotheekhouders) en, bij erfpacht, van de grondeigenaar. https://wetten.overheid.nl/BWBR0005288/ (Boek 5, titel 9, appartementsrechten) De aantallen zijn door CBS afgerond op vijftallen; optelsommen kunnen daardoor enkele eenheden afwijken van het voorraadtotaal. Deze notitie is opgesteld onder de vlag van VvENET en staat los van enige andere functie van de auteur.

9