RIGO Evaluatie jongerencontract

RIGO Research en Advies Woon- werk- en leefomgeving www.rigo.nl

Evaluatie jongerencontract Amsterdam Onderzoek naar de werking en beleving

De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. RIGO aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.

RIGO Research en Advies Woon- werk- leefomgeving www.rigo.nl

Evaluatie jongerencontract Amsterdam Onderzoek naar de werking en beleving Opdrachtgevers Gemeente Amsterdam, Federatie Amsterdamse Huurderskoepels (FAH) , huurdersvereniging Arcade en Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC)

Contactpersoon Rosa Gärtner, gemeente Amsterdam

Projectnummer P43530

Datum 30 maart 2022

Auteurs André Buys Rosalie Post Lianne Wittkämper Roos Hoeve

Inhoud 0.

Samenvatting

1

Achtergrond

1

Bevindingen

1

Het jongerencontract

7

Achtergrond

7

De evaluatie

8

Amsterdamse jongeren en hun huisvesting

10

Profiel van de Amsterdamse jongeren

10

De huisvesting van Amsterdamse jongeren

17

3.2.1

Corporatie, particuliere huur of eigen woning?

17

3.2.2

Invloed ‘van buiten’

19

Bewoners met een jongerencontract

21

Verhuringen

21

Wie wonen er in de woningen met een jongerencontract?

24

Verandering in de verblijfsduur

29

Vertrekkers en hun lotgevallen

31

Instroom van jongeren in corporatiewoningen

35

Ontwikkeling van de instroom

35

De corporatiewoning in de levensloop van jongeren

39

5.2.1

Een generatie jongeren, gevolgd in de tijd

39

5.2.2

Trends in wooncarrières

41

Ervaringen en beleving van (ex-) huurders

43

De keuze voor een jongerencontract (in het verleden)

43

Ervaringen tijdens het wonen op een jongerencontract

45

Twee jaar verlengen?

51

De toekomst

53

Bijlage

58

Onderzoeksmethode en respons

58

Enquête: uitkomsten per vraag

59

Evaluatie jongerencontract Amsterdam

Evaluatie jongerencontract Amsterdam

0. Samenvatting Achtergrond Sinds juli 2016 bestaat in Amsterdam het jongerencontract, voor niet-studerende jongeren tot en met 27 jaar. Het jongerencontract is een huurcontract met een looptijd van maximaal vijf jaar. Verlenging met ten hoogste twee jaar is mogelijk in uitzonderlijke gevallen. Het jongerencontract werd in 2016 mogelijk gemaakt op initiatief van toenmalig kamerlid Carola Schouten. De gedachte erachter is dat veel jongeren maar een paar jaar een sociale huurwoning nodig hebben, waarna ze op eigen kracht een woning kunnen vinden. Op jonge leeftijd maken veel jongeren immers grote sprongen in inkomen, al was het maar omdat ze gaan samenwonen. Omdat dit uiteraard niet voor iedereen opgaat, behouden bewoners hun inschrijftijd als woningzoekende. Dit is zo geregeld in de Huisvestingswet. Met vijf jaar extra inschrijftijd kunnen ze dan eventueel ook doorstromen binnen de sociale sector, zo was het idee. De evaluatie De Gemeente Amsterdam, de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC) en de Federatie Amsterdamse Huurderskoepels (FAH) hebben prestatieafspraken gemaakt over de inzet van het jongerencontract in de corporatiesector in Amsterdam. De eerste jongerencontracten zijn op 1 juli 2021 geëindigd (na vijf jaar). Daarmee was de tijd rijp voor een evaluatie, conform de Uitwerking Samenwerkingsafspraken 2015 t/m 2019.

Deze evaluatie van het jongerencontract richt zich op de werking, effecten en beleving van het jongerencontract toegepast door corporaties in Amsterdam. In de evaluatie staan de volgende drie onderzoeksvragen centraal.  In welke mate levert het jongerencontract een bijdrage aan de huisvesting van jongeren in Amsterdam?  Wat zijn de effecten van het jongerencontract op de beschikbaarheid en betaalbaarheid voor woningzoekenden en voor de doorstroming op de sociale huurmarkt (van corporaties) in Amsterdam?  Wat zijn de ervaringen van verschillende jongeren die met een jongerenc ontract huren? Voor de beantwoording van deze onderzoekvragen is in deze evaluatie gebruikgemaakt van verschillende bronnen: data van de woningcorporaties en het CBS; een enquête onder huurders met een jongerencontract; en focusgroepen en interviews met verhuurders en met diverse groepen huurders met een jongerencontract.

Bevindingen Context Er wonen op 1 januari 2021 ongeveer 144.000 jongeren in Amsterdam (in de l eeftijd 18 tot en met 27 jaar), van wie 56.000 in de leeftijd 18-22 jaar en 88.000 in de leeftijd 23-27 jaar. Jongeren komen en gaan. In de leeftijd 18-27 is de vestiging groter dan het vertrek. De netto toestroom van jongeren naar Amsterdam is zo groot, dat het aantal jongeren dat in Amsterdam is opgegroeid wordt overtroffen door het aantal ‘import-jongeren’ (hier gedefinieerd

Evaluatie jongerencontract Amsterdam

1

als: korter dan tien jaar in de stad wonend). Circa 61% van alle jongeren in Amsterdam (leeftijd 18-27 jaar) is korter dan tien jaar geleden in de stad komen wonen. In de leeftijd 23-27 jaar is dit zelfs 72%. De meeste jongeren die in Amsterdam zijn opgegroeid vormen (nog) geen eigen huishouden, meestal omdat ze nog bij hun ouders wonen. In de leeftijd 18-22 jaar gaat het om 86%, in de leeftijd 23-27 jaar om 53% ‘thuiswonenden’ (op 1 januari 2021). Jongeren die korter dan tien jaar geleden in de stad zijn komen wonen zijn juist in meerderheid ‘uitwonend’: 87% in de leeftijd 18-22 jaar en 97% in de leeftijd 23-27 jaar. Jongeren die in Amsterdam opgroeien (tien jaar geleden ook al in de stad wonend) wonen steeds vaker / langer ‘thuis’. In 2016 was nog 80% van deze 18-22-jarigen en 49% van de 2327-jarigen ‘thuiswonend’ (bij ouders of in een instelling). Het later uit huis gaan van jongeren is een landelijke trend. De meeste ‘uitwonende´ (niet bij ouders of in een instelling) wonen de jongeren in Amsterdam zijn alleenstaand (66% van de uitwonende 18-22-jarigen, 51% van de 23-27-jarigen). Voor zover ze niet alleenstaand zijn, maken ze bijna altijd deel uit van een meerpersoonshuishouden zonder kinderen (32% van de 18-22-jarigen, 45% van de 23-27-jarigen), waarin overigens ook 28-plussers kunnen voorkomen. Een kleine minderheid maakt deel uit van een eigen huishouden met kinderen.

In de leeftijd 18-22 gaat het om ruim 400 (1,6%) en in de leeftijd 23-27 om ruim 3.000 (4,2%) jongeren (situatie op 1 januari 2021). Van de totale groep 18-27-jarigen, uit- en thuiswonend, is in 2020 10% laag opgeleid, 40% middelbaar opgeleid en 36% hoog opgeleid; 15% heeft een onbekende (vaak buitenlandse) opleiding. Dit zijn de reeds voltooide opleidingen. Jongeren ‘van buiten’ (korter dan tien jaar in Amsterdam) hebben aanzienlijk vaker een hogere of onbekende opleiding dan jongeren die in Amsterdam zijn opgegroeid. De jongste jongeren, voor zover zij al een eigen huishouden vormen, hebben doorgaans een laag inkomen. Bij de ‘oudere jongeren’ is dat al snel minder het geval. Van de 27-jarigen in Amsterdam behoort 45% zelfs tot de ‘rijkste’ 40% (qua bruto inkomen) van Nederland, van de jongeren in de leeftijdsklasse 18-22 jaar is dat nog maar 6%. In welke mate levert het jongerencontract een bijdrage aan de huisvesting van jongeren in Amsterdam? Steeds meer jongerencontracten Sinds 1 januari 2017 is (tot en met medio september 2021) volgens opgave van de corporaties ongeveer 7.600 keer een woning verhuurd met ee n jongerencontract (aantallen van 2016 zijn niet bekend). In ruim 6.300 gevallen waren dit ‘eerste verhuringen’ (inclusief nieuwbouw), in de overige gevallen waren het woningen die voor een tweede of volgende keer met een jongerencontract werden verhuurd.

In het jaar 2020 ging het om circa tweeduizend verhuringen, waarvan 1.550 eerste verhuringen. De afgelopen jaren zijn er steeds meer woningen met een jongerencontract binnen het co rporatieaanbod bijgekomen. Op een voorraad van ruim 165.000 zelfstandige corporatiewoningen met een sociaal contract vormt de vijver met ruim 6.300 nu beschikbare woningen die verhuurd worden met een jongerencontract slechts een klein gedeelte. Binnen het totaal aantal nieuwe verhuringen gaat het echter om een groter aandeel. In 2020 waren er volgens opgave van de AFWC (jaarverslag) in totaal ruim 13.100 verhuringen (inclusief vrije sector, studentenwoningen en onzelfstandige eenheden), waarvan 7.600 zelfstandige sociale

Evaluatie jongerencontract Amsterdam

2

huurwoningen. De invloed van het jongerencontract op dit aanbod van corporatiewoningen was met tweeduizend verhuringen in 2020 substantieel. De verhuringen met een jongerencontract bevinden zich verspreid door de hele stad (afgezien van enkele grote tijdelijke complexen). Veel ‘oudere jongeren’ Op 1 januari 2021 verschafte een woning met een jongerencontract onderdak aan gemiddeld 1,26 bewoners. Dat is inclusief medebewoners (al dan niet behorende tot hetzelfde huishouden) en inwonende kinderen (al dan niet geboren op het adres). De meeste bewoners zijn alleenstaand, maar niet allemaal. In huishoudens gerekend is 6% een huishouden met één of meer kinderen (met gemiddeld 1,5 kinderen). De woningen met jongerencontracten zijn in beginsel niet bestemd en geschikt voor huishoudens met kinderen, maar we treffen er dus toch een aantal kinderen aan. Het zijn vooral ‘oudere jongeren’ (leeftijdsklasse 23 tot en met 27) die een woning met een jongerencontract betrekken. Dit is deels terug te voeren op de wijze van toewijzing, op inschrijfduur. Dit bevoordeelt 27-jarigen die zich tijdig hebben ingeschreven. Iets meer dan de helft van de woningen, over de hele periode vanaf 2017 bezien, is op inschrijfduur toegewezen, de rest via loting of directe bemiddeling. Deze verhouding is in de loop der jaren enigszins verschoven. Sinds 2018 wordt er minder geloot, vanaf 2020 meer direct bemiddeld.

De overgrote meerderheid van de bewoners in de woningen met een jongerencontract heeft een laag inkomen; 86% van de bewoners op 1 januari 2021 behoort tot de zogeheten EU doelgroep voor de sociale huur. Dat geldt voor degenen die nog maar kort (minder dan een jaar) op het adres wonen en ook voor bewoners die er al wat langer wonen. Veel ‘oorspronkelijke’ Amsterdamse jongeren De helft van de (hoofd)bewoners met jongerencontract op 1 januari 2021 bl ijkt in Amsterdam te zijn opgegroeid (woonde tien jaar geleden ook al in Amsterdam), de rest is later (korter dan tien jaar geleden) in Amsterdam komen wonen. Daarmee zijn de jongerencontracten van relatief groot belang voor ‘oorspronkelijke’ Amsterdammers, want onder alle Amsterdamse jongeren (18-27 jaar) zijn jongeren ‘van buiten’ veruit in de meerderheid (zie hierboven onder context), al helemaal onder de ‘uitwonende’ jongeren. Niet alleen de jongerencontracten, de corporatiesector als geheel blijkt van relatief groot belang voor jongeren die in Amsterdam zijn opgegroeid. Van alle hoofdbewoners die in Amsterdam zijn opgegroeid (en die dus niet bij hun ouders wonen) woont op 1 januari 2021 45% in een corporatiewoning, van alle hoofdbewoners die minder dan tien jaar in de stad wonen is dat slechts 22%.

Opmars van de particuliere verhuur Ondanks het jongerencontract zijn er steeds meer jongeren in Amsterdam op een andere manier gehuisvest. Het totaal aantal jongeren in de stad is toegenomen , vooral in de leeftijd 23-27 jaar. En waar in Amsterdam opgroeiende jongeren vaker / langer ‘thuis’ wonen, zijn 23-27-jarigen ‘van buiten’ steeds vaker te vinden in de particuliere huursector. In de particuliere huur wordt steeds vaker gewerkt met tijdelijke contracten van een of twee jaar (geen jongerencontracten). Mede hierdoor is de jaarlijkse instroom van jongeren in deze sector enorm toegenomen.

Evaluatie jongerencontract Amsterdam

3

Wat zijn de effecten van het jongerencontract op de beschikbaarheid en betaalbaarheid voor woningzoekenden en voor de doorstroming op de sociale huurmarkt (van corporaties) in Amsterdam? Een van de doelstellingen van het jongerencontract is het vergroten van de beschikbaarheid van betaalbare huurwoningen voor jongeren. Omdat jongeren na maximaal vijf jaar moeten doorstromen, zou het aanbod aan jongerenwoningen groter worden, was de gedachte. Vooralsnog weinig doorstroming Er kan pas (extra) aanbod ontstaan als jongeren weer vertrekken. Vooralsnog is de uitstroom uit woningen met een jongerencontract echter beperkt. Van de huurders (hoofdbewoners) die in 2017 instroomden zijn op 1 januari 2021 nog twee op de drie (68%) op het adres woonachtig. Dit vertaalt zich ook in het feit dat de meeste verhuringen met een jongerencontract tot nu toe ‘nieuwe’ verhuringen zijn (zie hierboven). Het aantal woningen dat een tweede of volgende keer met een jongerencontract wordt verhuurd neemt wel langzaam toe. En uiteraard zou het aanbod voor jongeren zonder het jongerencontract veel kleiner zijn. De jaarlijkse instroom van jongeren in de corporatiesector als geheel is sinds 2016 ook (nog) niet merkbaar toegenomen, maar is min of meer constant. De samenstelling van de instroom wisselt daarbij enigszins, mede onder invloed van het jongerencontract .

Er stromen iets meer ‘oudere jongeren’ (met name 27-jarigen) in, maar de instroom van jongeren in de leeftijd 23 tot en met 26 is na een piek in 2016 juist afgenomen. Het aantal verhuringen van corporatiewoningen aan ‘oorspronkelijke’ Amsterdamse jongeren nam toe, maar dat aan ‘import’-jongeren (korter dan tien jaar in de stad) nam af. Potentieel aanzienlijk effect van de tijdelijkheid De tijdelijkheid van het contract gaat op den duur wel verschil maken voor de beschikbaarheid. Sinds de tweede helft van 2021 loopt de vijfjaarstermijn bij steeds meer jongerencontracten af en zullen dus steeds meer huurders van jongerenwoningen moeten verhuizen. Op basis van de mate van uitstroom en de lotgevallen van de uitstromers tot nu toe kan worden geschat dat jongeren uiteindelijk gemiddeld circa vier jaar op een jongerencontr act zullen wonen. Dit levert een mutatiegraad op van zo’n 25%. Daarmee komt de woning sneller weer beschikbaar dan wanneer het contract voor onbepaalde tijd zou zijn. Het effect is nu nog niet groot omdat veel contracten nog lopen, maar dat is een kwestie van tijd. Om het effect van de tijdelijkheid op de doorstroming exact te kunnen meten , zouden we ideaal gesproken een controlegroep moeten hebben met een contract voor onbepaalde tijd.

Bij gebrek daaraan is gekeken hoe lang jongeren in dezelfde woningen ( die thans met jongerencontract worden verhuurd) bleven wonen toen deze nog niet met een tijdelijk contract werden verhuurd. Voor dit doel is gekeken naar bewoners uit 2014 die daar ooit als jongeren waren ingestroomd. De helft van deze ooit jonge bewoners heeft uiteindelijk meer dan vijf jaar op het adres gewoond, met een gemiddelde van 7,6 jaar. Het is waarschijnlijk dat dit onder de huidige marktomstandigheden eerder langer dan korter zou zijn. Dit komt neer op een mutatiegraad van circa 13%, tegen uiteindelijk 25% met het huidige jongerencontract. Er zijn daarbij aanwijzingen dat het verschil groter is naarmate het om grotere woningen gaat. Uit kleinere woningen vertrokken jongeren ook in het verleden sneller dan uit grotere. Conclusie is dat de tijdelijkheid van het jongerencontract nog niet heeft geleid tot meer dynamiek, maar dat dit wel zal gebeuren. Het effect daarvan zal evenwel pas goed merkbaar

Evaluatie jongerencontract Amsterdam

4

worden als er meer contracten aflopen. De mutatiegraad kan oplopen tot het dubbele in vergelijking met een contract voor onbepaalde tijd. De vrijkomende woningen komen (conform de wet) opnieuw beschikbaar voor jongeren. Effect op de betaalbaarheid De betaalbaarheid van de woningen zelf verandert in beginsel niet door de contractvorm. Het grootste deel (86%) van de met jongerencontract verhuurde woningen is verhuurd met een huurprijs beneden de eerste aftoppingsgrens, circa 22% onder de kwaliteitskortingsgrens en nagenoeg 100% in het sociale segment. Met een contract voor onbepaalde tijd en/of met verhuur aan niet-jongeren had dezelfde woning dezelfde huurprijs kunnen hebben. Wel is het zo dat het labelen van deze woningen voor jongeren de doelgroep een beter betaalbaar aanbod biedt in vergelijking met een veel gebruikt alternatief: huren in de particuliere sector. En wanneer de beschikbaarheid toeneemt, door een hogere mutatiegraad en/of een grotere vijver woningen met jongerencontract, neemt ook het aanbod aan betaalbare woningen voor jongeren toe. Weinig doorstroming naar de marktsector Wanneer wordt gekeken naar de lotgevallen van de vertrekkers, valt op dat er weinig uitstroom vanuit de jongerencontracten plaatsvindt naar de marktsector. Van alle sinds 2017 uitgestroomde hoofdbewoners woont bijvoorbeeld 5% op de dag na uitstroom in een koopwoning in Amsterdam.

De uitstroom naar de marktsector was al lastig en wordt bemoeilijkt door de veranderde omstandigheden op de woningmarkt, waaronder gestegen prijzen en afgenomen aanbod op de koopmarkt. Ruim één op de acht (14%) van de vertrekkers is (weer) bij de ouders ingetrokken, binnen of buiten de stad. Belemmerend voor de doorstroming naar de marktsector is dat maar weinig lang verblijvende bewoners een persoonlijke ontwikkeling doormaken die wijst op een toegenomen bestedingsruimte. Van ‘blijvers’ die sinds 2017 op het adres wonen behoort op 1 januari 2021 nog altijd 84% tot de doelgroep voor sociale huur (de EU-doelgroep) en is nog altijd de meerderheid (78%) alleenstaand. Het gegeven dat veel jongeren een snelle inkomensgroei doormaken gaat voor deze groep (vooralsnog) niet op. Een deel van de uitstromers doet opnieuw een beroep op een corporatiewoning in Amsterdam. Van de reeds vertrokken hoofdbewoners in de jaren 2017 tot en met 2020 woont ruim een derde (36%) na vertrek opnieuw in een corporatiewoning in Amsterd am en huurt 16% opnieuw met een jongerencontract in Amsterdam. Wat zijn de ervaringen van verschillende jongeren die met een jongerencontract huren? Uit de enquête, focusgroepen en interviews blijkt dat d e huurders met een jongerencontract gemengde gevoelens hebben.

Ze zijn zich bewust van het feit dat ze met voorrang aan huisvesting zijn geholpen en geven ze aan dat ze zonder het jongerencontract waarschijnlijk niet (of onder veel ongunstiger omstandigheden) in Amsterdam hadden gewoond. De mogelijkheid die dit biedt om op eigen benen te staan wordt gewaardeerd. De huurders wisten (op een enkele uitzondering na) dat het maar voor tijdelijk zou zijn, maar dat was geen beletsel om het contract te accepteren. Beter een tijdelijke woning dan helemaal geen woning . Reeds vertrokken huurders geven in meerderheid aan de jongerenwoning te zijn ontgroeid en er in woonkwaliteit op vooruit te zijn gegaan. Dat geldt overigens niet voor allemaal. Een aantal trok na afloop in bij ouders, familie of vrienden of werd dak- of thuisloos.

Evaluatie jongerencontract Amsterdam

5

Toenemende stress bij de blijvers Naarmate het einde van de contractduur nadert, slaat bij de ’blijvers’ de stress toe. Dan hebben we het over een aanzienlijk deel van de bewoners. Afgaande op het tempo van uitstroom en de financiële slagkracht bij de ’blijvers’ (zie bovenstaand) zullen velen pas op het laatste moment (moeten) vertrekken. De ‘blijvers’ ervaren dat de kans op een andere woning nog altijd niet groot is, ook niet in de sociale huur en ondanks extra opgebouwde inschrijftijd. Men ervaart ook dat verhuurders strikt vasthouden aan de beëindiging van het contract na vijf jaar en dit ook duidelijk, tijdig en frequent communiceren. En jongeren realiseren zich dat hun voorrangspositie na hun 28 ste voorbij is. Sommigen betrekken vlak voor hun 28 ste voor een tweede keer een woning met jongerencontract (een nieuw contract, niet een verlenging), waarmee ze weer vijf jaar verder kunnen. Toekomstplannen, zoals het krijgen van kinderen, het zoeken naar werk of het volgen van een opleiding, worden overschaduwd door onzekerheid over de huisvesting. Deze ervaring verschilt niet wezenlijk tussen de diverse groepen huurders, hoewel ieder individu een eigen verhaal heeft. Illustratief zijn bewoners die aangeven gezinsvorming uit te stellen vanwege de onzekere huisvesting en gezinnen die zoeken naar vastigheid voor hun kind(eren).

Wettelijk bestaat de mogelijkheid om het jongerencontract na vijf jaar met twee jaar te verlengen. Het blijkt dat corporaties niet te koop lopen met het feit dat deze mogelijkheid überhaupt bestaat. Het beleid rondom de verlening is per corporaties verschillend. Een aantal corporaties gaf aan dat ze, zo lang die discussie nog niet beslecht is, een harde lijn communiceren naar de huurders, ook als het om jonge (alleenstaande) ouders gaat. Eén verhuurder heeft recent besloten om alle contracten waar kinderen wonen te verlengen. Ondanks deze harde lijn blijkt dat 35% van de geënquêteerden had gehoopt of verwacht om kans te maken op verlenging.

Evaluatie jongerencontract Amsterdam

6

Het jongerencontract Achtergrond Sinds juli 2016 bestaat in Amsterdam het jongerencontract, voor niet-studerende jongeren tot en met 27 jaar. Het jongerencontract is een huurcontract met een looptijd van maximaal vijf jaar. Verlenging met ten hoogste twee jaar is mogelijk in uitzonderlijke gevallen. De woningen in de corporatiesector in Amsterdam worden met voorrang verhuurd aan jongeren, het zogeheten ‘labelen’. Dat labelen gebeurde voorheen ook al wel. Nieuw aan het jongerencontract is het tijdelijke karakter. In Amsterdam zijn Stadgenoot, Eigen Haard en Rochdale al in 2011 gestart met een experiment met huurcontracten voor bepaalde tijd voor niet-studenten van 18 tot en met 22 jaar. Deze jongerencontracten liepen af als de huurders 26 jaar werden. 1 Het jongerencontract werd in 2016 wettelijk mogelijk gemaakt op initiatief van toenmalig kamerlid Carola Schouten. De gedachte erachter is dat veel jongeren maar een paar jaar een sociale huurwoning nodig hebben, waarna ze op eigen kracht (volgens dit gedachtengoed: buiten de sociale huur) een woning kunnen vinden. Op jonge leeftijd maken veel jongeren immers grote sprongen in inkomen, al was het maar omdat ze gaan samenwonen. Omdat dit uiteraard niet voor iedereen opgaat, behouden bewoners hun inschrijftijd als woningzoekende. Dit is zo geregeld in de Huisvestingswet.

Met vijf jaar extra inschrijftijd kunnen ze dan eventueel ook doorstromen binnen de sociale sector, zo is het idee. Het jongerencontract helpt jongeren in de fase van hun leven waarin ze dat nodig hebben en garandeert dat de woningen na maximaal vijf jaar weer beschikbaar komen voor de volgende groep woningzoekenden. Zo wordt in ieder geval in theorie het beschikbare aanbod voor jonge woningzoekenden groter, zonder dat deze woningen ‘onnodig’ lang bezet blijven.

Uit de memorie van toelichting “Met dit wetsvoorstel wordt door het aanbrengen van enkele wijzigingen in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) beoogd tijdelijke huurcontracten mogelijk te maken voor jongeren. Om precies te zijn: de mogelijkheden van de verhuurder om een huurovereenkomst op te zeggen wegens dringend eigen gebruik (artikel 7:274 van het BW) wordt aangevuld met de mogelijkheid om op die grond een huurovereenkomst die met een jongere van 18 tot 28 jaar is afgesloten voor de duur van maximaal vijf jaar, mogelijk te verlengen tot zeven jaar, op te zeggen. Dit betreft een aanvulling op het bestaande instrumentarium en is bedoeld om doorstroming te bevorderen. Het wetsvoorstel bouwt voort op de bestaande campuscontracten.” 2

1

RIGO (2014) Jongerenwoningen op de Amsterdamse woningmarkt. Analyse van vraag en aanbod.

2

Kamerdossier 34156 nr. 3, Voorstel van wet van het lid Schouten tot wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, de Huisvestingswet 2014 en de Woningwet (aanvulling van de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik voor de tijdelijke huisvesting van jongeren).

Evaluatie jongerencontract Amsterdam

7

Afspraken De Gemeente Amsterdam, de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC) en de toenmalige Huurdersvereniging Amsterdams (HA) hebben prestatieafspraken gemaakt over de inzet van het jongerencontract. Het gaat om de Samenwerkingsafspraken 2016-2019. Deze zijn ongewijzigd overgenomen in de afspraken 2020-2023 (met de Federatie Amsterdamse Huurderskoepels, FAH, als huidige vertegenwoordiger van de huurders), in afwachting van de evaluatie. Er werd afgesproken dat er met twee leeftijdscategorieën zou worden gewerkt; ‘jonge jongeren’ van 18 t/m 22 jaar (het gaat dan om niet-studerende jongeren, voor studenten zijn er studentenwoningen), en ‘oudere jongeren’ van 23 t/m 27 jaar. Dit betekent dat in theorie de oudste bewoners op een jongerencontract vlak voor hun 28ste verjaardag instromen, en dus uiterlijk vlak voor hun 33ste verjaardag uitstromen. Sinds de invoering van de jongerencontracten is er ook afgesproken dat jonge statushouders die aan Amsterdam toegewezen worden door het COA, ook een jongerencontract krijgen. Omdat het bij die groep minder waarschijnlijk is dat hun inkomen na vijf jaar al boven sociaal huurniveau uit is gestegen (ze moeten vaak eerst enkele jaren opleidingen volgen), is er voor hen een achtervangregeling, die de ruggensteunregeling wordt genoemd.

Daarbij krijgen zij, als ze na vijf jaar niet zelfstandig een andere woning hebben kunnen vinden en ouder zijn dan 28 jaar, éénmalig een andere sociale huurwoning aangeboden, ditmaal met een huurcontract voor onbepaalde tijd. Zijn zij op dat moment nog geen 28 dan krijgen ze opnieuw een jongerencontract. Daarnaast is er voor mensen die uitstromen uit MO/BW het omklapcontract. Daarbij staat het huurcontract eerst op naam van de zorgorganisatie, en w anneer de zorgorganisatie inschat dat de cliënt klaar is voor zelfstandig wonen ( en het zelf beheren van financiën), wordt het contract ‘omgeklapt’ naar een contract op naam van de bewoner. Als de bewoner op dat moment onder de 28 jaar is, krijgen zij dan ook een vijfjarencontract. Er wordt soms nog wel gewerkt met een ‘piepsysteem’ voor als iemand toch nog in een minder goede periode belandt, dan kan de zorgorganisatie de zorg weer opschalen. Voor kunstenaars in Amsterdam is er een voorraad van (sociale) atelierwoningen, en ook sommige daarvan zijn gelabeld voor jongeren. In de prestatieafspraken van 2016 werd ook afgesproken dat jonge gezinnen een jongerencontract mochten krijgen. Dit omdat zij zo voorrang konden krijgen op de wachtlijst, voor een eigen woning. Later is dit aangepast, nu krijgen jonge gezinnen niet langer een jongerencontract, ook als ze nog geen 28 zijn als ze de woning betrekken.

De evaluatie De eerste jongerencontracten zijn op 1 juli 2021 geëindigd (na vijf jaar). Daarmee was de tijd rijp voor een evaluatie, conform de Uitwerking Samenwerkingsafspraken. Deze evaluatie van het jongerencontract richt zich op de werking, effecten en beleving van het jongerencontract in Amsterdam. In de evaluatie staan de volgende drie onderzoeksvragen centraal.  In welke mate levert het jongerencontract een bijdrage aan de huisvesting van jongeren in Amsterdam?

Evaluatie jongerencontract Amsterdam

8

 Wat zijn de effecten van het jongerencontract op de beschikbaarheid en betaalbaarheid voor woningzoekenden en voor de doorstroming op de sociale huurmarkt (van corporaties) in Amsterdam?  Wat zijn de ervaringen van verschillende jongeren die met een jongerencontract huren? Voor de in dit onderzoek gerapporteerde evaluatie van het jongerencontract zijn de volgende methoden van onderzoek gebruikt:  Data analyse: op basis van cijfers van de woningcorporaties en het CBS hebben we geanalyseerd wat het jongerencontract betekent voor het aanbod voor jongeren en andere woningzoekenden;  Enquête-onderzoek: alle huurders in Amsterdam met een jongerencontract en alle exhuurders die de afgelopen twee jaar hebben gehuurd op een jongerencontract z ijn via de mail uitgenodigd een online enquête in te vullen over het betekent om met een jongerencontract te huren;  Focusgroepen: we hebben focusgroepen gehouden met verschillende groepen jongeren die huren op het jongerencontract om meer te weten te komen over dillema’s, beweegredenen en ervaringen van (ex-)huurders;  Verdiepende interviews: met bewoners die huren op een jongerencontract zijn verdiepende interviews gehouden, waarbij de ervaring van de bewoners met het jongerencontract centraal stond.

Opzet van de rapportage In het vervolg van deze rapportage wordt eerst in hoofdstuk 3 helemaal uitgezoomd naar alle Amsterdamse jongeren en hun huisvesting in brede zin (inclusief wonend bij hun ouders) en de ontwikkeling daarvan in de loop der tijd. Dit op basis van droge, beleidsneutrale cijfers. In hoofdstuk 4 wordt op basis van registratiebestanden een beeld geschetst van de bewoners met een jongerencontract en wordt gekeken naar de lotgevallen van huurd ers die uit de woningen met een jongerencontract zijn vertrokken. Hoofdstuk 5 biedt inzicht in de instroom in corporatiewoningen in de loop der tijd en bezien vanuit het perspectief van de levensloop van jongeren gedurende hun verblijf in de stad. En hoofdstuk 6 behandelt de ervaringen van de huurders.

Evaluatie jongerencontract Amsterdam

9

Amsterdamse jongeren en hun huisvesting Alvorens in hoofdstuk 4 te zoomen op de bewoners met een jongerencontract wordt in het onderstaande hoofdstuk eerst de bredere context geschetst. De woningen met een jongerencontract vormen een segment in een (veel) grotere woningmarkt. In dit hoofdstuk wordt integraal gekeken naar alle Amsterdamse jongeren (inclusief studenten) in alle mogelijke vormen van huisvesting, van het thuiswonend bij ouders tot antikraak in een bedrijfspand. Ook wordt terug in de tijd gekeken (tot 2012), waardoor trends zichtbaar worden. Dit alles in de vorm van droge, beleidsneutrale cijfers. Het hoofdstuk is als volgt opgebouwd. Eerst wordt een beeld geschetst van alle jongeren in de diverse leeftijden en hun positie in het huishouden. Ook wordt gekeken naar opleidingsniveaus en inkomens. Vervolgens wordt gekeken naar de woonsituatie van jongeren en de ontwikkeling daarvan sinds 2012, met daarbij bijzondere aandacht voor jongeren in corporatiewoningen. Primaire invalshoek daarbij is steeds dat van jongeren als individuen 3. Voor het onderzoek is gebruik gemaakt van CBS Microdata. Dit is een stelsel door het CBS beheerde en onderling koppelbare registratiebestanden met gegevens over (onder meer) inwoners en vastgoedobjecten en hun ontwikkeling in de loop der tijd.

Achterliggende bronnen zijn onder meer de basisregistratie personen (BRP), belastingaangiften (Belast ingdienst), onderwijsregistraties, de basisregistratie adressen en gebouwen (BAG) en het Kadaster. Omdat het gaat om registraties (en niet om steekproefgegevens) zijn zeer gedetailleerde analyses mogelijk. De meest recente gegevens over huishoudens, adresb ewoning en woningeigendom hebben betrekking op 1 januari 2021, inkomens en opleiding zijn bijgewerkt tot 2020.

Profiel van de Amsterdamse jongeren Plaats in het huishouden Er wonen tienduizenden jongeren in Amsterdam. In de leeftijd van 18 tot en met 27 gaat het in 2021 om circa 144.000 inwoners, inclusief expats en studenten. In figuur 1 is een overzicht gemaakt van de situatie op 1 januari 2021 per afzonderlijke leeftijd, in figuur 2 van de ontwikkeling van de groep 18-27 jaar sinds 2012. Tevens is te zien van wat voor huishoudens ze deel uitmaken. Twee zaken zijn van belang. Ten eerste: er zijn in de opeenvolgende leeftijden tussen 18 en 28 jaar steeds meer jongeren (de groep 19 -jarigen is groter dan de groep 18-jarigen, en zo voort). Dit is het gevolg van een per saldo instroom van buiten. Amsterdam trekt erg veel jongeren uit binnen- en buitenland. Dit is van belang, want dit heeft invloed op hun kansen op de woningmarkt en het kleurt ook het totale prof iel. Sinds 2012 is de groep ‘oudere jongeren’ (23-27 jaar) in omvang toegenomen, terwijl de groep jonge jongeren in omvang stabiel is gebleven.

3

Tenzij anders vermeld hebben alle cijfers in dit hoofdstuk betrekking op aantallen personen (en niet huishoudens of woningen). Door afronding kan het voorkomen dat opgetelde percentages niet altijd exact op 100% uitkomen.

Evaluatie jongerencontract Amsterdam

10

figuur 1

Amsterdamse jongeren naar plaats in het huishouden, 2021

25.000 institutioneel

aantal personen

20.000

lid eigen huishouden met kind(eren)

15.000 10.000

lid eigen huishoudens zonder kinderen

5.000

alleenstaand

18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35

inwonend kind

leeftijd Bron: CBS Microdata, bewerking RIGO

Het tweede belangrijke om te constateren is dat sommige jongeren (nog) bij hun ouders wonen (‘inwonend kind’ in de figuren) en dat dit aandeel vooral onder jonge jongeren (18-22 jaar) is toegenomen (figuur 2). Hierin zien we het effect terug van de invoering van het leenstelsel in het studiejaar 2015-2016, waardoor het voor studenten minder aantrekkelijk werd om ‘op kamers’ te gaan wonen. Deze trends zien we in heel Nederland terug. Van de jongeren die niet bij hun ouders of institutioneel wonen zijn er maar weinig in huishoudens waarin ook kinderen voorkomen. In de leeftijd 18-22 zijn dat er in 2021 ruim 400 (1,6%), in de leeftijd 23-27 ruim 3.000 (4,2%). Dat aantal (en aandeel) neemt pas substantieel toe na de leeftijd van dertig, voor zover men dan nog in Amsterdam woont. figuur 2

Amsterdamse jongeren naar plaats in het huishouden, 2012 -2021

100.000 90.000

institutioneel

80.000 70.000

lid eigen huishouden met kind(eren)

60.000 50.000 30.000

lid eigen huishoudens zonder kinderen

20.000

alleenstaand

40.000

10.000

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

-

18-22 jaar

inwonend kind

23-27 jaar

Bron: CBS Microdata, bewerking RIGO

Evaluatie jongerencontract Amsterdam

11

Voor de volledigheid blijkt uit het overzicht dat sommige jongeren onderdeel zijn van een zogeheten institutioneel huishouden. Dat houdt in dat ze in een instelling wonen. Dat kan bijvoorbeeld een kazerne van het leger zijn, een verpleeghuis of een huis van bewaring. Deze categorie blijft verder buiten beschouwing. Veel ‘uitwonende’ jongeren ‘van buiten’ De grote invloed van jongeren ‘van buiten’ blijkt nog duidelijker als onderscheid wordt gemaakt in enerzijds jongeren die in Amsterdam zijn opgegroeid en jongeren die op latere leeftijd in de stad zijn komen wonen. Indicatief voor de eerste groep zijn jongeren die tien jaar geleden ook al in Amsterdam woonden. De jonge Amsterdammers ‘van buiten’ worden hier gedefinieerd als: korter dan tien jaar in de stad woonachtig. Dit is een tamelijk grof onderscheid, maar biedt wel inzicht. Het blijkt dan dat in 2021 van alle jongeren (18 tot en met 27 jaar) in Amsterdam de meerderheid (61%) korter dan tien jaar in de stad woont. Onder uitwonenden gaat het zelfs om 81%. figuur 3

Amsterdamse jongeren naar uit- en thuiswonend en voorgeschiedenis in Amsterdam

70.000 60.000 thuiswonend (2016)

50.000 40.000

thuiswonend (2021)

30.000 20.000

uitwonend (2016)

10.000 in A'dam opgegroeid *)

later in A'dam komen wonen **)

18 t/m 22 j.

in A'dam opgegroeid *)

later in A'dam komen wonen **)

uitwonend (2021)

23 t/m 27 j.

*) 10 jaar geleden al in Amsterdam, **) 10 jaar geleden nog niet in Amsterdam Bron: CBS Microdata, bewerking RIGO

In figuur 3 is te zien dat jongeren in de leeftijd 18 to t en met 22 die in Amsterdam zijn opgegroeid overwegend nog ‘thuis’ wonen (bij ouders of institutioneel). Hun leeftijdsgenoten die nog maar kort in de stad wonen, wonen juist overwegend ‘uit’. Hierin weerspiegelt zich het grote aantal studenten in de stad. Het aandeel uitwonenden in de ‘studentenleeftijd’ 18-22 is in 2021 kleiner dan in 2016, hetgeen grotendeels te maken zal hebben met de gewijzigde studiefinanciering. Door de invoering van het leenstelsel werd het financieel minder aantrekkelijk voor studenten om ‘op kamers’ te gaan wonen. In de leeftijd 23 tot en met 27 woont nog altijd een deel van de ‘oorspronkelijk Amsterdamse’ jongeren thuis. Hun aantal wordt ver overtroffen door leeftijdsgenoten die zich later in de stad hebben gevestigd en die op een aantal uitzonderingen na ‘uitwonend’ zijn. De aanwezigheid van zoveel jongeren ‘van buiten’, onder wie ook studenten, is een belangrijk gegeven. Zoals nog zal blijken zijn ‘oorspronkelijk Amsterdamse’ jongeren en jongeren van buiten niet evenredig verdeeld over de diverse segmenten op de woningmarkt.

Evaluatie jongerencontract Amsterdam

12

Opleidingsniveau Met betrekking tot opleiding is het gebruikelijk om onderscheid te maken in drie niveaus, laag, middelbaar en hoog 4. Weergegeven in figuur 4 is de situatie in 2020, het meest recente jaar waarover de voltooide opleidingen bekend zijn. Het gaat hier om voltooide opleidingen, dus het is logisch dat het niveau toeneemt met de leeftijd. Jongeren van 18 jaar kunnen per definitie nog niet hoog opgeleid zijn, maar wel nog stu deren. In de figuur is onderscheid gemaakt tussen jongeren die deel uitmaken van een eigen huishouden, alleen of met anderen, en jongeren die (nog) bij hun ouders wonen (uit - en thuiswonend, waarbij bij de thuiswonenden ook de inwoners van instellingen zij n gerekend). Dan blijkt dat onder thuiswonenden de lager opgeleiden (die soms nog aan het studeren zijn) wel relatief sterk vertegenwoordigd zijn. Voor alle duidelijkheid: deze cijfers zijn inclusief studenten (die zijn hier niet apart te onderscheiden), onder wie ook studenten die van buiten de stad afkomstig zijn (en die dan in Amsterdam uitwonend zijn). Nogal wat uitwonenden hebben een onbekende opleiding, veelal omdat ze een buitenlandse (voor)opleiding hebben. Dit kunnen buitenlandse studenten zijn, maar ook expats of Nederlanders met een buitenlandse opleiding.

figuur 4 Amsterdamse jongeren naar opleidingsniveau (voltooide opleiding, exclusief bij ouders of in instellingen wonenden), 2020

25.000

20.000 15.000

onbekend hoog

10.000

midden 5.000

laag

18 20 22 24 26 28 30 32 34 18 20 22 24 26 28 30 32 34

thuiswonend

uitwonend leeftijd

Bron: CBS Microdata, bewerking RIGO

Grote invloed van ‘import-Amsterdammers’ Het beeld van Amsterdammers naar opleidingsniveau wordt sterk beïnvloed door de vele jongeren ‘van buiten’. Dit is te zien in figuur 5. Sowieso is de meerderheid van de jongeren

4

In plaats van over ‘laag’ en ‘hoog’ opgeleiden wordt ook wel gesproken in meer neutrale termen van ‘praktisch’ en ‘theoretisch’ opgeleiden. In deze rapportage wordt de indeling en de benaming van het CBS aangehouden. Laag= basisonderwijs en vmbo, mbo1, avo onderbouw, Middelbaar = havo, vwo, mbo, hoog= hbo, wo bachelor en wo master, doctor. Van sommige bewoners is het opleidingsniveau bij het CBS niet bekend, bijvoorbeeld als de opleiding is genoten in het buitenland.

Evaluatie jongerencontract Amsterdam

13

nog niet zo lang in Amsterdam, de ‘import’-Amsterdammers zijn daarbij grotendeels ‘verantwoordelijk’ voor het grote aantal hoog opgeleide jongeren in de stad. figuur 5 Amsterdamse jongeren naar opleidingsniveau (voltooide opleiding ) en voorgeschiedenis in Amsterdam , 2021 (opleiding uit 2020)

70.000 60.000

50.000 40.000

onbekend

30.000

hoog

20.000

midden

10.000

laag

in A'dam opgegroeid *)

later in A'dam komen wonen **)

in A'dam opgegroeid *)

18 t/m 22 j.

later in A'dam komen wonen **)

23 t/m 27 j.

*) In 2010 ook al in Amsterdam, **) In 2010 nog niet in Amsterdam Bron: CBS Microdata, bewerking RIGO

Sinds het jaar 2013 is het aantal thuiswonende jongeren toegenomen, zoals ook al in de vorige paragraaf is geconstateerd. Dit betreft vrijwel uitsluitend lager en middelbaar opgeleiden (zie figuur 6). Het aantal uitwonenden nam aanvankelijk toe en is vanaf 2016 min of meer even groot. Binnen deze groep is het accent verschoven naar de hoger opgeleiden. Het aantal lager en middelbaar opgeleiden bleef in absolute zin min of meer gelijk, het aantal lager opgeleiden nam af, zowel in absolute als hun aandeel in relatieve zin. Deze verschuiving is het gecombineerde effect van een algehele toename van het opleidingsniveau (een landelijke trend) en de migratie van talentvolle jongeren naar Amsterdam. Het aantal jongeren met een onbekende opleiding is sterk toegenomen, hetgeen samenhangt met een gestegen instroom uit het buitenland.

Evaluatie jongerencontract Amsterdam

14

figuur 6 Amsterdamse jongeren (18 t/m 27 jaar) naar opleidingsniveau (voltooide opleiding), 2013-2020

120.000 100.000

80.000 onbekend

60.000

hoog

40.000

midden 20.000

laag

thuiswonend

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

-

uitwonend

leeftijd Bron: CBS Microdata, bewerking RIGO

Inkomens In figuur 7 is de inkomensverdeling te zien van Amsterdamse jongeren die deel uitmaken van een eigen huishouden, alleen of met anderen. Het gaat dus niet om thuiswonenden (hier gedefinieerd als bij hun ouders inwonende kinderen of bewoners van instellingen ). De inkomensgegevens zijn afkomstig van belastingopgaven. Weergegeven is de situatie in 2020, het meest recent jaar waarvoor inkomensgegevens van de Belastingdienst beschikbaar zijn. De inkomens zijn in drie groepen verdeeld op basis van het bruto huishoudensinkomen: de laagste 30%-groep zijn inkomens, behorend tot de laagste 30% van heel Nederland, de inkomens in de hoogste 40%-groep behoren tot de hoogste 40% van heel Nederland en de middelste groep zit daartussen. Deze indeling is beleidsneutraal en door de tijd heen goed te vergelijken. 5 Te zien is dat de jongste jongeren, voor zover zij al een eigen huishouden vormen, veelal tot de onderste inkomensklasse behoren. Bij de oudere jongeren is dat steeds minder het geval. Op de leeftijd van 27 behoort 45% van de Amsterdammers tot de rijkste 40% van Nederland , in de leeftijd van 29 meer dan de helft. Op de leeftijd van 22 jaar is dat nog maar 9%. Het verschil tussen de leeftijdsgroepen komt doordat jongeren een inkomensontwikkeling doormaken in combinatie met selectieve migratie. Veel ‘oudere jongeren’ zijn immers pas op latere leeftijd in de stad gevestigd.

Daar zitten ook goed verdiende jongeren tussen. Na de leeftijd van 28 jaar neemt het aantal inwoners in daaropvolgende leeftijden af. In die leeftijden vertrekken er per saldo inwoners uit de stad. De inkome nsverdeling binnen de ‘achterblijvers’ verandert dan nauwelijks meer in de nog hogere leeftijden. Dit wijst er op

5

De bedragen die horen bij de decielen verschillen per jaar. Voor het jaar 2020 gaat om € 35.600 (bovengrens laagste 30%) en € 71.300 (ondergrens hoogste 40%) bruto inkomen. Ter vergelijking: de EU-doelgroep voor de sociale huur in 2020 heeft een belastbaar inkomen tot € 39.055.

Evaluatie jongerencontract Amsterdam

15

dat het per saldo vertrek uit de stad vanaf de leeftijd van 28 ongeveer gelijkmatig over de drie hier onderscheiden inkomensklassen is verdeeld. figuur 7 Amsterdamse jongeren naar inkomensklasse (exclusief bij ouders of in instellingen wonenden), 2020

20.000

18.000

aantal personen

16.000 14.000

12.000

onbekend

10.000

hoogste 40%

8.000

6.000

middelste 30%

4.000

laagste 30%

2.000 -

18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 leeftijd Bron: CBS Microdata, bewerking RIGO

figuur 8 Amsterdamse jongeren naar inkomensklasse (exc lusief bij ouders of in instellingen wonenden), 2012-2020

80.000 70.000 60.000 50.000 onbekend

40.000

hoogste 40%

30.000

middelste 30%

20.000

laagste 30%

10.000

18-22 jaar

2020

2019

2017

2018

2016

2015

2014

2013

2012

2020

2019

2018

2016

2017

2015

2014

2013

2012

-

23-27 jaar

Bron: CBS Microdata, bewerking RIGO

Sinds het jaar 2012 is de verhouding in inkomens binnen de jongeren licht verschoven. In de leeftijdsklasse 18-22 jaar nam het aantal inwoners dat deel uitmaakt van een eigen huishouden af. Die afname betrof vooral lagere inkomens, wat in deze leeftijden ook de grootste groep is. Op de achtergrond speelt het langer bij de ouders wonen van Amsterdamse jongeren in deze leeftijd. De leeftijdsklasse 23-27 jaar is juist in omvang toegenomen, waarbij de sterkste toename plaatsvond in de hoogste inkomensklasse. Over alle uitwonende jongeren

Evaluatie jongerencontract Amsterdam

16

(18-27 jaar) is het aandeel lage inkomens gedaald van 52% in 2012 naar 4 3% in 2020. Deze verschuiving is het gecombineerde effect van inkomensontwikkeling onder zittende bewoners en selectieve migratie. Het is niet aannemelijk dat het jongerencontract veel invloed heeft gehad op de inkomensverdeling. Mensen gaan immers niet meer verdienen door een andere contractvorm. Andersom is het wel zo dat jongeren met een hoger inkomen geen toegang hebben tot de sociale huur (ongeacht de contractvorm) en toch ergens in Amsterdam moeten wonen. Dit verklaart mede de opkomst van de particuliere huursector. figuur 9 Amsterdamse uitwonende jongeren naar inkomensklasse en voorgeschiedenis in Amsterdam, 2020

70.000

60.000 50.000 40.000

onbekend

30.000

hoog

20.000

midden

10.000

laag

in A'dam opgegroeid *)

later in A'dam komen wonen **)

in A'dam opgegroeid *)

18 t/m 22 j.

later in A'dam komen wonen **)

23 t/m 27 j.

*) In 2010 ook al in Amsterdam, **) In 2010 nog niet in Amsterdam Bron: CBS Microdata, bewerking RIGO

In figuur 9 is nogmaals te zien hoe dominant (qua aantallen) de later in Amsterdam gevestigde jongeren zijn in vergelijking met de jongeren die in Amsterdam zijn opgegroeid. De inkomensverdeling tussen beide groepen verschilt echter niet heel veel. Van de in Amsterdam opgegroeide jongeren heeft 22% een hoog inkomen (behorend tot de ‘rijkste’40% landelijk), van de jongeren die korter dan tien jaar geleden in Amsterdam zijn komen wonen is dit 28% (gerekend over de hele leeftijdsklasse 18-27 jaar). Het gaat hier alleen om uitwonenden; van de thuiswonenden is geen inkomen bekend.

De huisvesting van Amsterdamse jongeren 3.2.1 Corporatie, particuliere huur of eigen woning? Stand van zaken in 2021 Qua woningeigendom kunnen drie categorieën worden onderscheiden, huurwoningen van een corporatie, huurwoningen van een particulier (niet zijnde een corporatie) of eigen woningen (koopwoningen). In figuur 10 is de verdeling per leeftijd weergegeven op 1 januari 2021. Geconstateerd kan worden dat de meeste jonge huishoudens, voor zover ze niet b ij

Evaluatie jongerencontract Amsterdam

17

hun ouders of in een instelling wonen, gehuisvest zijn in een huurwoning van een particulier. Een minderheid woont in een koopwoning. Huurprijzen zijn niet bekend in de CBS Microdata. Uit Wonen in Amsterdam (WiA) weten we dat in 2021 de meerderheid (63%) van de particuliere huurwoningen in Amsterdam een huurprijs heeft in de vrije sector (tegen 9% van de corporatiewoningen). Ook weten we dat het huren in de particuliere vrije sector veelal een noodoplossing is en voor recent verhuisden niet zelden gepaard gaat met hoge woonlasten. 6 Dat zal voor de jonge huurders zeker ook gelden. Let op: het gaat hier om alle uitwonende jongeren, niet om het aantal woningen. In de figuur komen dus ook jongeren voor die samen met anderen (niet zijnde hun ouders) een woning bewonen, inclusief kamerbewoners. Medebewoners (partner of anderszins) hoeven niet ook jong te zijn en de jongere bewoner hoeft niet zelf de hoofdhuurder of de eigenaar te zijn. Jongeren die in een koopwoning wonen doen dit bijvoorbeeld veelal met een oud ere partner. figuur 10 Amsterdamse jongeren naar woningeigendom van het bewoonde adres (exclusief bij ouders of in instellingen wonenden), 2021

20.000 18.000

aantal personen

16.000 14.000 12.000

onbekend

10.000

koop

8.000 6.000

part. huur

4.000

corporatie

2.000 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 leeftijd Bron: CBS Microdata, bewerking RIGO

In de figuur is ook de eigendomscategorie ‘onbekend’ opgenomen. Dit zijn over het algemeen bewoonde adressen die niet als woning gelden (zogeheten ‘bewoonbare andere ruimten’), zoals bedrijfspanden (antikraak) of woonboten 7.

6

Meer hierover is te lezen in Wonen in de Metropoolregio 2021.

7

Een woning (verblijfsobject met woonfunctie) is de kleinste binnen één of meer panden gelegen en voor woondoeleinden geschikte eenheid van gebruik, die ontsloten is via een eigen afsluitbare toegang vanaf de openbare weg, een erf of een gedeelde verkeersruimte, die onderwerp kan zijn van goederenrechtelijke rechtshandelingen en die in functioneel opzicht zelfstandig is (CBS definitie).

Evaluatie jongerencontract Amsterdam

18

Ontwikkeling in de tijd De verhouding tussen de eigendomscategorieën is sinds het jaar 2012 merkbaar verschoven. Steeds minder jongeren wonen in corporatiewoningen en ook steeds minder in koopwoningen. De particuliere huursector heeft vooral recent sterk aan belang gewonnen (zie figuur 11). Het ‘marktaandeel’ van de corporaties op het geheel aan uitwonenden is afgenomen van 30% in 2012 naar 26% in 2021 in de leeftijd 18 -22 jaar en van 29% naar 22% in de leeftijd 23-27 jaar. Voor alle duidelijkheid: het gaat hier om alle ‘uitwonende’ jonge bewoners, inclusief medebewoners, al dan niet deel uitmakend van hetzelfde huishouden. Dus bijvoorbeeld een student op kamers bij een particulier (een ‘hospita’) in een koopwoning wordt als wonend in een koopwoning gerekend. Idem voor medebewoners in de andere segmenten. En een jongere in een koopwoning kan ook een oudere partner hebben.

figuur 11 Amsterdamse jongeren in Amsterdam naar woningeigendom van het bewoonde adres (exclusief bij ouders of in instellingen wonenden), 2012 -2021

100.000

aantal personen

90.000

onbekend

80.000

koop

70.000

part. huur

60.000

corporatie

50.000 40.000 30.000 20.000 10.000

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

-

18-22 jaar

23-27 jaar

28-32 jaar

Bron: CBS Microdata, bewerking RIGO

3.2.2 Invloed ‘van buiten’ In het voorgaande is geconstateerd dat het ‘marktaandeel’ van corporaties onder uitwonende jongeren is afgenomen. Tevens is geconstateerd dat het beeld van Amsterdamse jongeren sterk gekleurd is door ‘import’ van buiten de stad; een groep die relatief goed is opgeleid. In figuur 12 is nogmaals te zien hoe groot de invloed is van jongeren ‘van buiten’. In tegenstelling tot de voorgaande analyses gaat het hier alleen om hoofdbewoners (éé n per adres), dus één hoofdbewoners staat voor één woning. Te zien is dat corporaties onder jonge ‘oorspronkelijke’ Amsterdammers een veel grote aandeel hebben dan onder ‘import’jongeren. Dat is tussen 2016 en 2021 niet veranderd. Een andere belangrijke bevinding is dat het toch al grote aandeel van de ‘import’ jongeren op het totaal aan jonge hoofdbewoners in Amsterdam nog is toegenomen en dat die toename vooral is terechtgekomen in de particuliere huur. Daarbij speelt mee dat er in de particuliere huur steeds vaker gewerkt

Evaluatie jongerencontract Amsterdam

19

wordt met tijdelijke contracten en dat (in tegenstelling tot sociale huur) wachttijd er geen rol speelt. figuur 12 dam

Jonge hoofdbewoners (18-27 jaar) naar segment en voorgeschiedenis in Amster-

45.000 40.000 35.000

30.000 25.000

onbekend

20.000

Koop

15.000

Particulier huur

10.000

Corporatie

5.000

opgegroeid in A'dam *)

later in A'dam komen wonen **)

hoofdbewoners 2016

opgegroeid in A'dam *)

later in A'dam komen wonen **)

hoofdbewoners 2021

*) 10 jaar geleden al in Amsterdam, **) 10 jaar geleden nog niet in Amsterdam Bron: CBS Microdata, bewerking RIGO

Evaluatie jongerencontract Amsterdam

20

Bewoners met een jongerencontract Wie wonen er in woningen met een jongerencontract? Hoe verschilt dat met het verleden? En wat weten we van lotgevallen van bewoners die reeds zijn vertrokken? Deze vragen worden in dit hoofdstuk achtereenvolgens onderzocht.

Verhuringen Sinds 1 januari 2017 is (tot en met medio september 2021) volgens opgave van de corporaties ongeveer 7.600 keer een woning verhuurd met een jongerencontract (aantallen van 2016 zijn niet bekend). 8 In ruim 6.300 gevallen waren dit ‘eerste verhuringen’, in de overige gevallen waren het woningen die voor een tweede of volgende keer met een jongerencontract werden verhuurd. In het jaar 2020 ging het om circa tweeduizend verhuringen, waarvan 1.550 eerste verhuringen (figuur 13). In 2021 lijkt het aantal verhuringen (op basis van de verhuringen tot medio september) weer iets terug te lopen. Het aantal nieuwe adressen (voor het eerst in de verhuur met jongerencontract) blijft achter bij 2020. Het aantal ‘oude’ adressen dat vrijkomt voor een tweede of volgende verhuur vertoont wel een stijgende lijn. figuur 13 tract

Aantal verhuringen van corporatiewonin gen in Amsterdam met een jongerencon-

2.500

aantal woningen

2.000 1.500 tweede of volgende verhuring

1.000

eerste verhuring 500

2017

2018

2019

2020

2021 (t/m sept.)

Bron: AFWC, corporaties, bewerking RIGO

Er zijn dus de afgelopen jaren steeds meer woningen met een jongerencontract bijgekomen. Op het totaal aantal van ruim 165.000 zelfstandige corporatiewoningen met een sociaal contract (185.000 als ook vrije sector, onzelfstandige eenheden en studentenwoningen worden meegeteld) vormen de ruim 6.300 nu beschikbare woningen met jongerencontract slechts een klein gedeelte. Binnen het totaal aantal verhuringen gaat het echter om een substanti-

8

Hiervoor heeft de AFWC gegevens over verhuringen van jongerencontracten opgevraagd bij woningcorporaties en gecombineerd met gegevens van WoningNet.

Evaluatie jongerencontract Amsterdam

21

eel aandeel. In 2020 waren er volgens opgave van de AFWC in totaal ruim 13.100 verhuringen (inclusief vrije sector, studentenwoningen en onzelfstandige eenheden), waarvan 7.600 zelfstandige sociale huurwoningen. figuur 14 Aandeel van het jongerencontract in de sociale corporatievoorraad (links) en in de sociale verhuringen (rechts) woningen met jongerencontract (stand medio september 2021); 4%

overige corporatiewoningen met sociaal contract; 96%

verhuringen met jongerencontract 2020; 27%

overige sociale verhuringen in 2020; 73%

Bron: AFWC, corporaties, bewerking RIGO

figuur 15 Verhuringen van corporatiewoningen in Amsterdam met een jon gerencontract, 2017-2021 (gedeeltelijk) , per postcode

Bron: AFWC, corporaties, bewerking RIGO

Evaluatie jongerencontract Amsterdam

22

Spreiding De verhuringen met jongerencontract bevinden zich verspreid door de hele stad. Er zijn wel enkele grote complexen de eruit springen door hun omvang, waaronder de ‘startblokken’ (gemengde wooncomplexen met jongeren en statushouders ) Riekerhaven en Elzenhagen en Stek Oost. Dit zijn complexen van container- of andere niet-permanente woningen waar veel jongeren op één plek wonen, en dit zijn dan ook de grotere cirkels op onderstaand kaartje. Bijgaand kaartje geeft een overzicht van de ligging van de verhuurde woningen.

Wijze van instroom Bewoners zijn langs drie verschillende wegen in hun woning met jongerencontract terechtgekomen. De meesten (iets meer dan de helft) hebben de woning toegewezen gekregen volgens het zogeheten aanbodmodel. Dit wil zeggen dat de woning via WoningNet aan degene met de langste inschrijfduur is toegewezen. In 2017 werden ook veel woningen door middel van loting toegewezen, maar dit is vanaf 2018 veel minder vaak gebeurd, nadat de mogelijkheden hiertoe in de Huisvestingsverordening werden beperkt. 9 Een derde mogelijkheid is directe bemiddeling. Dit is vanaf 2020 relatief vaak toegepast , onder meer voor statushouders. De fluctuatie in de toewijzing van jaar tot jaar kan ook te maken hebben met de oplevering van enkele grotere nieuw gebouwde complexen met een bijzonder woonconcept. Dit is niet verder onderzocht. tabel 1 Wijze van verhuring van met jongerencontra ct verhuurde woningen

Aanbodmodel Loting Directe bemiddeling

2017 43% 42% 15% 100%

2018 73% 22% 5% 100%

2019 68% 16% 16% 100%

2020 36% 8% 56% 100%

2021 41% 7% 52% 100%

totaal 52% 17% 30% 100%

Bron: AFWC, corporaties, bewerking RIGO (cijfers 2021 tot medio september)

Huurprijzen De WoningNet-gegevens bevatten geen informatie over de aparte labels voor ofwel de leeftijd 18 tot en met 22 ofwel 23 tot en met 27 jaar. Wel is hier impliciet een indruk van te krijgen aan de hand van de huurprijzen. Rond de 22% van de verhuurde woningen had bij verhuring een netto huurprijs onder de kwaliteitskortingsgrens. Deze grens is extra relevant voor jongeren tot en met 22 jaar, aangezien zij bij een hogere huurprijs geen recht hebben op huurtoeslag. Vrijwel alle woningen zijn verhuurd in het sociale segment. Uitzondering zijn enkele ruime gezinswoningen van De Key.

9

Wethouder Ivens wilde loting per 2018 helemaal afschaffen. Dit werd uiteindelijk voorkomen door een amendement van de raad, waarmee loting alleen voor maximaal 25% van de jongerenwoningen mogelijk bleef: https://amsterdam.raadsinformatie.nl/document/6071671/1/1649_17_Amendement+R+van+Dantzig+c_s_+Huisvestingsverordening

Evaluatie jongerencontract Amsterdam

23

t a b e l 2 H u u r p r i j z e n ( n e t t o , b i j v e r h u r i n g ) v a n m e t j o n g e r e n c o n t r a c t v e r h u u r d e w o n i n g e n 10

< kwaliteitkortingsgrens < 1e aftoppingsgrens < 2e aftoppingsgrens < maximum huurgrens

Aanbodmodel 19% 62% 2% 17% 100%

Loting 16% 73% 2% 9% 100%

Directe bemiddeling 31% 62% 2% 6% 100%

totaal 22% 64% 2% 12% 100%

Bron: AFWC, corporaties, bewerking RIGO (cijfers 2021 tot medio september)

Wie wonen er in de woningen met een jongerencontract? In de nu volgende paragraaf wordt een profiel geschetst van de zittende bewoners van d e woningen die met een jongerencontract zijn verhuurd. Gekeken wordt naar de situatie op 1 januari 2021. Dit is de meest recente datum waarvoor kenmerken van het huishouden en registraties van adresbewoning bekend zijn. Alle bewoners op 1 januari 2021 word en in beeld gebracht, dus ook medebewoners die zich later op het adres hebben bijgevoegd en die daar nog altijd samen met de ‘oorspronkelijke’ bewoner(s) wonen en ook kinderen die op het adres zijn geboren 11. De bewoning op het adres kan dus zijn veranderd sinds de dag van verhuring. Overigens zijn er ook al bewoners vertrokken. Die komen elders in de rapportage (paragraaf 4.4) aan de orde. Het overzicht betreft zittende bewoners. Ten behoeve van dit onderzoek zijn door de woningcorporaties en door de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties gegevens aangeleverd van verhuringen met een jongerencontract. De betreffende adressen zijn door het CBS versleuteld en konden vervolgens worden gekoppeld aan registratiebestanden met gegevens over de bewoners en de adressen. Zowel de bewoners als de woningen konden vervolgens in de tijd worden gevolgd.

Op die manier kon bijvoorbeeld van vertrokken bewoners ook hun volgende woonsituatie worden achterhaald en van de adressen ook wie daar in het verleden hebben gewoond. In de loop der tijd zijn er steeds meer verhuringen met jongerencontract bij gekomen. De vroegste verhuringen in de analyse dateren van januari 2017, de meeste uit 2020. In totaal zijn ruim 4.800 adressen in de analyse betrokken. Leeftijd In figuur 16 is de leeftijdsverdeling te zien. Niet verrassend is dat de bewoners voornamelijk jongeren zijn in de leeftijd van 18 tot en met 27 jaar. Binnen deze leeftijdsklasse ligt het accent op de ‘oudere jongeren'. We treffen ook 28-plussers aan in de woningen en kinderen in de leeftijd 0-17 jaar. Een deel van de 28-plussers is daar als jongere ingestroomd en is inmiddels de 28 gepasseerd, maar er zijn ook oudere ‘medebewoners’. Het zwaartepunt in de

10

De prijsgrenzen verschillen per jaar en zijn overeenkomstig toegepast op de data. Voor 2021 gaat het om €442,46 (kwaliteitkortingsgrens), €633,25 (1e aftoppingsgrens), €678,66 (2e aftoppingsgrens) en €752,33 (maximum huurgrens).

11

De datum waarop bewoners zich op het adres laten registreren komt niet altijd overeen met de datum van verhuring volgens de corporaties. In de analyse zijn alle personen meegenomen die na de datum van verhuring met jongerencontract op het betreffende adres zijn ingeschreven. Dat is inclusief op het adres geboren kinderen.

Evaluatie jongerencontract Amsterdam

24

leeftijdsverdeling ligt ook hoger naarmate mensen langer op het adres wonen. Ongeveer 7% van de bewoners zijn kinderen (leeftijd 0-17 jaar). figuur 16 Bewoners in woningen met een jongerencontract, naar leeftijd en woonduur op het adres (situatie op 1 januari 2021)

4%

8% 23%

20%

14%

34%

33%

25%

30-plus

26% 25%

28-29 j,

58% 45%

46%

36%

18-22 j.

31%

11% 6%

9% 6%

6% 9%

3% 6%

korter dan 1 jr.

1-2 jaar

2-3 jaar

langer dan 3 jr.

woonduur op het adres

23-27 j.

8% 7%

< 18 j.

totaal

Bron: CBS Microdata, bewerking RIGO

De geringe vertegenwoordiging van de leeftijdsklasse 18 -22 jaar is op twee manieren te verklaren. Ten eerste is de meerderheid (78%) van de woningen verhuurd met een huurprijs boven de kwaliteitskortingsgrens. Het kan zijn dat ze daardoor ook exclusief gelabeld waren voor de groep 23-27 jaar, aangezien jongeren onder de 23 in deze prijsklasse geen recht hebben op huurtoeslag. Dit label is echter uit de beschikbare WoningNet gegevens niet meer te achterhalen. Ten tweede is ruim de helft (52%) verhuurd op inschrijfduur via het aanbodmodel. Dit bevoordeelt 27-jarigen binnen de totale groep jongeren, aangezien zij het langst de tijd hebben gehad om inschrijfduur op te bouwen. Overigens is het mogelijk dat jongeren een tweede keer een woning met een jongerencontract hebben betrokken. In dat geval telt in deze analyse alleen de laatste keer mee (indien ze er nog wonen op 1 januari 2021). Type huishoudens De meerderheid van de bewoners in woningen met een jon gerencontract is alleenstaand (zie figuur 17). Daarnaast treffen we ook samenwonende stellen en huishoudens met kinderen aan in de woningen. Huishoudens met kinderen hebben gemiddeld 1,5 kinderen. Een kleine minderheid is een ‘overig huishouden’, bijvoorbeeld twee broers. Het type huishouden verschilt niet veel naarmate mensen langer op het adres wonen.