RIB toezegging leegstandsverordening.pdf

Raadsinformatiebrief

Aan: Datum Portefeuille(s) Portefeuillehouder(s): Behandeld door

Onderwerp

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 25 april 2022 Economische Zaken Egbert de Vries Economische Zaken en Cultuur, Directie.en.managementadvisering.EZ@amsterdam.nl Afdoening toezegging leegstandsverordening voor winkels

Geachte leden van de raad, In mijn brief van 6 januari 2021 met beantwoording van vragen van lid Biemond inzake initiatieven leegstand winkelpanden in de stad, gesteld in de rondvraag van de commissie FEZ van 29 oktober 2020, heeft voormalig wethouder Everhardt toegezegd te onderzoeken of een leegstandsverordening voor winkels van toegevoegde waarde kan zijn. Aanleiding destijds was de verwachting dat de winkelleegstand in de binnenstad van Amsterdam fors zou oplopen als gevolg van corona. Excuses dat deze terugkoppeling lang heeft geduurd. Vanwege het aanhouden van de coronapandemie en onzekerheid over de gevolgen hiervan in termen van leegstandtoename hebben we voorrang gegeven aan wachten op het juiste moment voor het geven van actuele informatie. In deze brief licht ik kort toe wat een leegstandsverordening voor winkels inhoudt, hoe de winkelleegstand in Amsterdam en de binnenstad in het bijzonder zich in de afgelopen jaren heeft ontwikkeld en welke inspanningen de gemeente doet om winkelleegstand te voorkomen en te verhelpen.

Leegstandsverordening voor winkels is een weinig ingezet, juridisch zwaar middel Vanaf 2010 kan een gemeente een leegstandsverordening inzetten in de strijd tegen winkelleegstand. Daarbij kan de gemeente kiezen voor aanwijzen van een gebied waarvoor de leegstandsverordening voor winkels geldt. In de verordening kunnen gemeenten regels vaststellen voor het melden van leegstand, het voeren van gesprekken met eigenaren, het doen van een verplichte voordracht waarbij de gemeente een huurder voordraagt en het opleggen van bestuurlijke boetes. Dit biedt extra mogelijkheden, maar daar staan eveneens extra verplichtingen voor gemeenten tegenover. Het vergt investeringen in het ambtelijk apparaat en een goed registratiesysteem van leegstand. Het vraagt om het inrichten van een front- en backoffice om vragen te beantwoorden, registraties te controleren en aanspreekpunt te zijn voor betrokken partijen en om intern afstemming te regelen tussen verschillende afdelingen. Het verplichte gesprek met eigenaren vergt kennis van zaken en integrale afstemming tussen verschillende afdelingen binnen een gemeente. Hiervoor is extra capaciteit – en daarmee geld – nodig.

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 25 april 2022 Pagina 2 van 6

Uit evaluaties1 van gemeenten, provincie Zuid-Holland en VNG blijkt dat: - Een leegstandsverordening een stevige onderbouwing vereist. Het instrument vermindert immers de rechten van vastgoedeigenaren en verplicht hen tot het nemen van stappen. - Als de leegstandsverordening voor winkels wordt ingezet, sprake moet zijn van een dringende noodzaak in de vorm van structurele leegstand (langer dan drie jaar). - Ook moet worden aangetoond dat de structurele leegstand het woon-, leef- en ondernemersklimaat onaanvaardbaar negatief beïnvloedt in de vorm van bijvoorbeeld verloedering of criminaliteit. - De gemeente moet onderbouwen dat transformatie naar andere functies zonder leegstandsverordening niet van de grond zal komen. - Een leegstandsverordening een mogelijk gebrek aan kandidaat-huurders niet oplost. Daarbij komt dat de uitdaging ligt in het vinden van potentiële huurders. - Na het opstellen van de leegstandsverordening deze vraagt om structurele investeringen in het ambtelijk apparaat, waaronder een registratiesysteem en handhaving van in de leegstandsverordening opgelegde verplichtingen. De leegstandsverordening wordt dan ook door weinig gemeenten ingezet in de aanpak van winkelleegstand. Waar dat wel het geval is, wordt de verordening volgens de VNG primair ingezet om in gesprek te komen met de eigenaren van de leegstaande panden.

De overige mogelijkheden van de verordening (leegstandbeschikking, verplichtende voordracht en boetes opleggen) zijn in dat geval vooral ‘papieren tijgers’. Deze gemeenten achten het gesprek aangaan met eigenaren en samenwerken een betere weg dan dwingend(er) optreden. Gemeenten die in het verleden een leegstandsverordening hebben ingevoerd zijn bijvoorbeeld Schiedam en Winschoten, waar de winkelleegstand in het centrum op dat moment respectievelijk 26% en 21% bedroeg. Leegstand is gestegen, maar minder dan verwacht, en nog ruim onder landelijk niveau Winkelleegstand en ‐huurniveaus zijn belangrijke indicatoren voor het functioneren van winkelgebieden. De gemeente Amsterdam laat beide elk jaar monitoren. Hieronder volgt een korte toelichting. Lichte stijging leegstand, toename veel lager dan verwacht In november 2020 publiceerde het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) haar rapport ‘Veerkracht op de proef gesteld’, met daarin een analyse van de verwachte retailleegstand in onder meer de Amsterdamse binnenstad2 per 1 januari 2022. In het onderzoek van het PBL wordt onder retail niet alleen winkels geschaard, maar ook op horeca en diensten, oftewel het gros van de economische publieksfuncties. De prognose voor de Amsterdamse binnenstad bedroeg een toename van de retailleegstand tot 8,7% van het aantal verkooppunten en 14,6% van het aantal vierkante meters per 1 januari 2022.

Deze cijfers zijn gebaseerd op de online database van Locatus3. Amsterdam heeft toegang tot deze database en dit stelt ons in staat de actuele 1 De betreffende evaluaties zijn uitgevoerd door de gemeente Tilburg (2017), de provincie Zuid-Holland (2018),

Bureau Seinpost (2019) en de VNG (2020). 2 Tot de binnenstad wordt in dit onderzoek heel Centrum gerekend, behalve de buurten Westerdokseiland, Westelijke Eilanden en Planciusbuurt Noord. 3 Een onderzoeksbureau dat informatie verzamelt over winkels, winkelgebieden en winkelpassanten in Nederland.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 25 april 2022 Pagina 3 van 6

retailleegstand te becijferen. Per 1 januari 2022 bedroeg de werkelijke retailleegstand in de binnenstad 5,4% van het aantal verkooppunten en 7,2% van het aantal vierkante meters. De toename is vooralsnog veel lager dan de raming uit november 2020. Ter vergelijking: destijds bedroeg de retailleegstand in de Amsterdamse binnenstad 3,5% van het aantal verkooppunten en 5,8% van het aantal vierkante meters. In heel Amsterdam steeg de retailleegstand tussen 1 januari 2020 en 1 januari 2022 van 3,8% naar 4,8% van het aantal verkooppunten. Landelijk bedroeg de leegstand in januari 2022 ca. 7% van de verkooppunten. Uit nadere analyse blijkt dat de leegstand in Amsterdam op 1 januari 2022 is afgenomen ten opzichte van 1 januari 2021. In Centrum nam de leegstand in 2021 in absolute en relatieve zin nog wel toe, maar aanzienlijk minder dan in de twee jaar daarvoor.

Figuur ontwikkeling retailleegstand per stadsdeel, per 1 januari 2018-2022 (in %) Bron: Locatus, bewerking gemeente Amsterdam * Hoge leegstand deels veroorzaakt door bewuste leegstand in Amsterdamse Poort (met het oog op herontwikkeling) en structurele leegstand in Villa ArenA.

In absolute zin bedroeg de retailleegstand in Centrum per 1 januari 2020, 2021 en 2022 respectievelijk 166, 240 en 269 panden. Uit de data van Locatus blijkt dat een substantieel deel van deze leegstand een jaar later opnieuw is ingevuld met een publieksfunctie. Dat geldt bijvoorbeeld voor 41% (99) van de 240 panden die op 1 januari 2021 leeg stonden. 51% van de panden (121) staat nog steeds leeg. Ter vergelijking: landelijk betrof dat 57%. Overigens vond op het moment van inventariseren in 31 van de 121 panden een verbouwing plaats, mogelijk ten behoeve van een nieuwe huurder. Van 20 panden is onbekend wat daarmee is gebeurt. Dat wil zeggen; ze maken niet langer deel uit van de database van Locatus. In de praktijk kan transformatie naar een woon-, bedrijfs- of kantoorfunctie betekenen, maar ook samenvoeging met een naastgelegen retailpand.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 25 april 2022 Pagina 4 van 6

Figuur ontwikkeling retailleegstand per stadsdeel, per 1 januari 2018-2022 (in absolute aantallen) Bron: Locatus, bewerking gemeente Amsterdam *Panden waar op het moment van inventarisatie door Locatus een verbouwing plaatsvindt, worden pas sinds 2021 als op zichzelf staande leegstandscategorie beschouwd. Voorheen werden deze panden tot aanvang/frictieleegstand, langdurige leegstand of structurele leegstand gerekend.

Daling winkelhuren in duurste winkelstraten Uit het onderzoek Winkelhuren 2021 blijkt dat in 19 van de 127 onderzochte winkelstraten de winkelhuurniveaus per medio 2021 zijn gedaald ten opzichte van medio 2020. Daarvan liggen er 14 in Centrum. Die daling is deels te verklaren door de coronacrisis, maar er was in verschillende – met name de duurdere – straten in Centrum al ruim voor corona sprake van licht dalende winkelhuurniveaus. Volgens onderzoeksbureau Cushman & Wakefield leidt dit enerzijds tot ruimte voor partijen met een kleiner budget en zien partijen anderzijds potentie voor transformatie van winkels naar andere functies. Zoals de transformatie van de voormalige Hudson’s Bay aan het Rokin naar een kantoorfunctie. Ondanks – en misschien deels dankzij – de stijgende winkelleegstand en de dalende winkelhuren is er sprake van dynamiek in de Amsterdamse binnenstad. Diverse retailers hebben zich recent gevestigd in Centrum en onlangs kondigden Dior en Armani aan zich te vestigen in respectievelijk de voormalige panden van ABN AMRO op de Dam en Rabobank in de Kalverstraat. Het college houdt met het monitoren van de winkelhuren en -leegstand de vinger aan de pols en blijft inzetten op het versterken van de winkelgebieden in samenwerking met ondernemers en vastgoedeigenaren.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 25 april 2022 Pagina 5 van 6

Het college zet in op samenwerking met ondernemers én vastgoedeigenaren In het tegengaan van winkelleegstand kiezen de meeste gemeenten voor het actief inzetten op samenwerking met eigenaren. Het college kiest er samen met de dagelijks besturen van de stadsdelen voor om door samenwerking en dialoog met vastgoedeigenaren en ondernemers winkelgebieden te versterken en daarmee winkelleegstand te voorkomen of te verhelpen. In Centrum, waar de leegstand het meest is gestegen, werkt het transformatieteam van de Aanpak Binnenstad aan de transformatie van panden naar een andere functie. Hierbij wordt geïnvesteerd in de relatie met vastgoedeigenaren. Zij zijn betrokken bij de ontwikkeling van de Retailvisie Binnenstad die in het kader van de Aanpak Binnenstad wordt opgesteld. Ook met de Straatgerichte aanpak van winkelgebieden zet de gemeente in op het creëren van een samenwerkingsverband waarin ook vastgoedeigenaren zijn vertegenwoordigd. Voor meer informatie over deze aanpak verwijs ik u graag naar de raadsinformatiebrief inzake de voortgang van het Amsterdams Ondernemers Programma van 14 februari 2022. Ook stimuleert de gemeente Amsterdam de deelname van vastgoedeigenaren in bedrijveninvesteringszones (biz). Een biz is een afgebakend gebied zoals een winkelstraat waarbinnen ondernemers en/of de eigenaren samen investeren in de kwaliteit van hun bedrijfsomgeving.

Hiervoor stellen zij samen een plan op waarin zij onder andere afspreken wat ze gezamenlijk willen uitvoeren. De gemeente ondersteunt en faciliteert dit proces. In zeven biz-gebieden in Centrum zijn ook vastgoedeigenaren vertegenwoordigd, dit betreffen onder andere de Kalverstraat, Heiligeweg, Rokin, Leidsestraat en de Dam. Conclusie De afgelopen twee jaar heeft Amsterdam te maken met al dan niet tijdelijk veranderend koopgedrag (meer online, minder in de fysieke winkel) en een lager aantal binnen- en buitenlandse bezoekers. Dit heeft vooralsnog negatieve gevolgen voor de bestedingen in winkels en andere sectoren. Mede als gevolg hiervan is de leegstand toegenomen en dalen de huurprijzen in verschillende winkelstraten. Tegen de achtergrond van dergelijke veranderingen zoeken huurders en verhuurders voortdurend naar een (nieuw) evenwicht. Gelet op bovenstaande is het college van mening dat een leegstandsverordening voor winkels op dit moment niet nodig is en niet wenselijk is. De omvang van winkelleegstand is op dit moment niet substantieel, en niet van structurele aard. Daarom kan niet worden aangetoond dat sprake is van onaanvaardbare negatieve gevolgen voor het woon- en leefklimaat. Een dergelijk zwaar juridisch middel is daarom op dit moment niet effectief en niet gerechtvaardigd.

Daarnaast zet de gemeente in het kader van de Aanpak Binnenstad nog meer in op het aangaan en onderhouden van relaties met vastgoedeigenaren en ondernemers, zodat op basis van een gedeeld belang een gezamenlijke visie en uitvoeringsagenda wordt opgesteld. Dit neemt niet weg dat de leegstand in Amsterdam, of delen van de stad, op termijn een omvang en duur kan bereiken die wel leidt tot aantasting van het woon- en leefklimaat.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 25 april 2022 Pagina 6 van 6

Indien huidige en mogelijk toekomstig getroffen maatregelen onvoldoende effectief zijn om leegstand te voorkomen of te verhelpen, dient opnieuw te worden afgewogen of een leegstandsverordening voor winkels een geschikt instrument is om leegstand te bestrijden. Met het oog hierop blijft het college de ontwikkeling van leegstand in Amsterdam nauwlettend in de gaten houden. Ik vertrouw erop u hiermee voldoende geïnformeerd te hebben.

Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Egbert J. de Vries Wethouder Verkeer, Vervoer en Luchtkwaliteit, Water, Economische Zaken en Lucht- en Zeehaven

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl