RIB gevolgen huurbevriezing en OZB verhoging
Tekst van het document
Raadsinformatiebrief Afdoening motie
Aan: Datum Portefeuille(s) Portefeuillehouder(s): Behandeld door Onderwerp
De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 22 mei 2025 Volkshuisvesting Zita Pels Directie Wonen, bestuurszaken.wonen@amsterdam.nl Gevolgen huurbeveriezing corporaties en afdoening motie gevolgen van de OZB-verhoging voor woningcorporaties van de leden Heinhuis (PvdA) en Nadif (GroenLinks), de toezegging (TA2024- 001092) aan raadslid Heinhuis (PvdA) en de toezegging (TA2024-001254) aan raadslid Alberts (SP)
Geachte leden van de gemeenteraad, Investeringen in de volkshuisvesting zijn hard nodig, maar tegelijkertijd dreigt het beschikbare geld fors af te nemen. Met name door de aankondiging van het kabinet dat zij dit jaar en volgend jaar de sociale huren van huurders bij woningcorporaties willen bevriezen. Deze huurbevriezing kan op korte termijn verlichting bieden voor zittende huurders, met name voor de huurders die in financieel kwetsbare situaties verkeren. Maar zonder ruimhartige compensatie voor de corporaties en flinke investeringen in de volkshuisvesting heeft de maatregel op de langere termijn negatieve effecten op de beschikbaarheid, kwaliteit en betaalbaarheid van de sociale huurvoorraad. Niet alleen voor de woningzoekenden die al jaren op een wachtlijst staan, maar ook voor de zittende huurders in bijvoorbeeld tochtige schimmelwoningen. Met deze brief breng ik u op de hoogte van de gevolgen van deze huurbevriezing. Daarnaast heb ik samen met de corporaties en huurders ook het effect van de Amsterdamse OZB-verhoging laten toetsen. Het is duidelijk dat de OZB-verhoging gevolgen heeft voor de investeringsruimte van woningcorporaties. Maar door de corporaties, huurders en gemeente is geconcludeerd dat de huidige prestatieafspraken tot en met 2027 haalbaar zijn voor de corporaties. Dit geldt echter niet als de aangekondigde landelijke huurbevriezing doorgaat.
Die heeft een direct en groot negatief effect op de uitvoerbaarheid van de Amsterdamse prestatieafspraken. Daarom hebben de corporaties een brief gestuurd aan de gemeente en huurderskoepels, waarin zij aangeven de prestatieafspraken 2024–2027 op te schorten als zij niet volledig door het Rijk worden gecompenseerd voor de huurbevriezing. Afdoening motie en toezeggingen OZB-verhoging Ik geef met deze brief uitvoering aan een motie en twee toezeggingen: 1. De motie Gevolgen van de OZB-verhoging voor woningcorporaties (TA2024-0014409) van de leden Heinhuis (PvdA) en Nadif (GroenLinks) van 13 november 2024. Deze motie verzoekt het college:
Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief
Datum 22 mei 2025 Pagina 2 van 4
•
In kaart te brengen hoe de OZB-verhoging de doelstellingen van de corporaties beïnvloedt, rekening houdend met investeringen van Amsterdam, landelijke regels, belastingen en andere relevante ontwikkelingen. • Te verkennen welke oplossingen mogelijk zijn om de financiële impact voor de corporaties te beperken. • De uitkomsten met de raad te delen en te bespreken. 2. De toezegging aan raadslid Heinhuis (PvdA) om u te informeren over de uitkomsten van de gesprekken met de woningcorporaties over de verhoging van de OZB en de gevolgen daarvan (TA2024-001092). Die toezegging had ik gedaan in de vergadering van de raadscommissie Woningbouw en Volkshuisvesting van 25 september 2024. 3. De toezegging aan raadslid Alberts (SP) om eventueel overblijvend geld van de verhoogde OZB in te zetten voor woningisolatie (TA2024-001254). Die toezegging heb ik gedaan in de raadsvergadering van 10 oktober 2024. Ik kan u melden dat pas in 2026 duidelijk wordt of de OZB-opbrengst van 2025 hoger of lager is dan begroot. Mocht er geld over zijn, dan is het aan het volgende college om hier een voorstel voor te doen. Gevolgen verhoging OZB en gemeentelijke context De afgelopen periode heb ik samen met de corporaties en huurders de gevolgen van de OZBverhoging voor de corporaties in kaart gebracht. Voordat ik daarop in ga, licht ik eerst kort toe waarom de OZB-verhoging is doorgevoerd.
Net als veel andere gemeenten verkeert Amsterdam in een lastige financiële positie, mede door forse kortingen op het gemeentefonds (het zogenoemde ‘ravijnjaar’) en tekorten bij de financiering van de jeugdzorg. Om de begroting sluitend te maken is er bezuinigd en is de OZB verhoogd naar het niveau dat het Rijk als reëel veronderstelt bij de berekening van de gemeentefondsuitkering. Vanuit de Gemeentewet is het niet mogelijk om een lager OZB-tarief voor corporaties te hanteren dan voor andere woningeigenaren Er kan enkel onderscheid worden gemaakt tussen woningen en niet-woningen (zoals bedrijfspanden). Naar het oordeel van het college is de verhoging een onaangename, maar noodzakelijke financiële keuze. De corporaties, huurders en de gemeente constateren dat de OZB-verhoging negatieve gevolgen heeft voor de investeringsruimte van woningcorporaties. Hierdoor dreigen corporaties de grenzen van hun mogelijkheden sneller te bereiken. Investeringen in de Amsterdamse volkshuisvesting komen onder druk te staan. Wel is door de drie partijen geconcludeerd dat de prestatieafspraken tot en met 2027 haalbaar blijven voor de corporaties, ondanks de OZB-verhoging. Voor een uitgebreide analyse van de gevolgen van de OZB-verhoging voor de corporaties verwijs ik naar de bijlagen bij deze brief.
Daarin vindt u de impactanalyse van Ortec Finance en een gezamenlijke oplegger van de corporaties, huurderskoepels en mijzelf. Extra gemeentelijke bijdrage aan de volkshuisvesting In de motie van leden Heinhuis en Nadif wordt gevraagd de financiële impact van de OZBverhoging voor corporaties te beperken. Op basis van de impactanalyse van Ortec Finance is geconcludeerd dat voor de uitvoering van de prestatieafspraken een compensatie niet
Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl
Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief
Datum 22 mei 2025 Pagina 3 van 4
noodzakelijk is. Wel vind ik het belangrijk om de impact te verzachten en te blijven investeren in de Amsterdamse volkshuisvesting. Daarom namen we in de Voorjaarsnota de volgende besluiten: 1. Intermediaire verhuur voortzetten: Intermediaire verhuur houdt in dat een zorgpartij een woning huurt van een corporatie en deze vervolgens onderverhuurt aan een huurder die behoort tot een kwetsbare groep. De kosten hiervan werden betaald door de corporaties. De gemeente stelt hier in 2026 en 2027 incidenteel € 1,5 miljoen per jaar voor beschikbaar. 2. Schimmelaanpak en frictieleegstand: voor de periode 2025–2027 stelt het college incidenteel € 5 miljoen beschikbaar. Schimmel is een serieus gezondheidsrisico en komt steeds vaker voor. Meer frictieleegstand is het gevolg van het stimuleren van de doorstroming van ouderen naar passende woonruimte. Hierdoor hebben de corporaties te maken met huurwoningen die langer leeg staan en lopen ze huurinkomsten mis. Landelijke druk: belastingen en huurbevriezing De motie vraagt om in te gaan op landelijke regels en belastingen die de corporaties raken. De vennootschapsbelasting (vpb) en de implementatie van de Anti-Tax Avoidance Directive (ATAD) hebben grote impact op de investeringscapaciteit van corporaties. Hoewel woningcorporaties geen winstdoelstelling hebben, moeten zij wel winstbelasting afdragen.
In 2023 bedroeg de vpbdruk gemiddeld € 477 per sociale huurwoning, oplopend naar € 655 in 2027. De ATAD, bedoeld om belastingontwijking door multinationals tegen te gaan, geldt ook voor woningcorporaties. Deze kosten stijgen van € 141 in 2023 naar €200 in 2027 per sociale huurwoning. Tot voor kort zorgden de vpb en de ATAD voor de grootste financiële zorgen bij de corporaties, sinds enkele weken is daar een veel groter probleem bijgekomen: de huurbevriezing voor 2025 en 2026. Hoewel deze maatregel verlichting voor huurders betekent, zijn de gevolgen voor de volkshuisvesting in het algemeen en de woningzoekenden in het bijzonder zeer ingrijpend als de corporaties niet op andere manieren gecompenseerd worden. Minister Keijzer heeft in de Tweede Kamer aangegeven dat door de maatregel 85.000 sociale huurwoningen niet gebouwd kunnen worden en 365.000 woningen niet verduurzaamd. De minister spreekt daarbij van afname van €35 miljard aan investeringscapaciteit voor de corporaties. De gevolgen voor Amsterdam zijn nog niet volledig in kaart gebracht. Volgens het Platform Corporaties MRA betekent de huurbevriezing voor de regio een krimp van € 6,5 miljard aan investeringsruimte tot 2034 (–30%), wat neerkomt op bijna 23.000 minder nieuwbouwwoningen of 187.000 woningen die niet verduurzaamd zouden kunnen worden.
De Amsterdamse corporaties hebben mij in een brief gemeld dat zij de prestatieafspraken 20242027 met de gemeente en de huurderskoepels zullen opschorten als het Rijk de maatregel invoert zonder volledige compensatie. Eind mei heb ik hierover een bestuurlijk overleg met de corporaties en de huurderskoepels. Zorgen en politiek proces De precieze gevolgen van de huurbevriezing voor Amsterdam zijn nog onzeker, maar de signalen zijn zeer zorgwekkend. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) heeft ongeveer 140 corporaties gevraagd tot bijsturing en verwacht dat corporaties hun investeringen al vanaf 2027 fors neerwaarts moeten gaan bijstellen. De Autoriteit woningcorporaties (Aw) spreekt van “grote
Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl
Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief
Datum 22 mei 2025 Pagina 4 van 4
zorgen” over de financiële situatie van de sector als de huurbevriezing doorgaat. De Aw bevestigt het bedrag van € 35 miljard dat de minister noemde, maar geeft daarnaast aan dat de verschillen tussen de regio's groot zijn. Hoe dit voor Amsterdam zit maakt de Aw niet duidelijk. Er is veel maatschappelijke en politieke druk ontstaan om de huurbevriezing niet door te laten gaan zonder compensatie voor de corporaties. Experts zeggen dat het op deze manier een slecht plan is met desastreuze gevolgen. Aedes heeft namens de woningcorporaties een kort geding aangespannen vanwege het schenden van de Woontop afspraken. En voor de benodigde wetswijziging is nog een wetstraject noodzakelijk, inclusief advies van de Raad van State en een behandeling in de Tweede en Eerste kamer. De invoeringsdatum van 1 juli 2025 is dus uitzonderlijk krap. Ik hoop daarom dat het Rijk volledige compensatie biedt aan corporaties zodat hun investeringscapaciteit behouden blijft. Ondertussen informeren we de Kamerleden en het kabinet van de effecten van de voorgenomen huurbevriezing zonder volledige compensatie. Dit doen wij als Amsterdam niet alleen. Alle ondertekenaars van de afspraken van de Woontop hebben de minister per brief gevraagd de corporaties te compenseren of anders dit plan niet door te voeren. De Metropoolregio Amsterdam heeft hierover een brief gestuurd.
En samen met Rotterdam, Den Haag, Utrecht en Eindhoven hebben we een brandbrief opgesteld. Daarin stellen we als grote steden onomwonden vast dat we de landelijke ambities voor woningbouw niet kunnen realiseren als de huurbevriezing doorgaat zonder dat de corporaties worden gecompenseerd. Vervolg Zodra er meer duidelijkheid is over de gevolgen van de huurbevriezing voor de bouw, verduurzaming en verkoop in Amsterdam, organiseer ik een technische sessie met de gemeenteraad. Deze sessie zal ook worden benut voor de afdoening van toezegging TA2025000494, over de financiële situatie van corporaties in relatie tot hun verduurzamingsopgave. Ik verwacht dat deze sessie in het derde kwartaal van dit jaar georganiseerd kan worden. Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,
Zita Pels Wethouder Volkshuisvesting
Bijlagen 1. Oplegger van corporaties, huurders en wethouder Pels bij impactanalyse 2. Ortec impactanalyse verhoging OZB
Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl