RIB afdoening toezegging TA2022-000919 Ahmadi instrumenten Wgv - kopie.pdf

Raadsinformatiebrief Afdoening toezegging

Aan: Datum Portefeuille(s) Portefeuillehouder(s): Behandeld door Onderwerp

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 17 mei 2023 Volkshuisvesting Zita Pels Directie Wonen (bestuurszaken.wonen@amsterdam.nl) Afdoening toezegging TA2022-000919 uit de commissievergadering van 11 oktober 2022 en toezegging TA2023-000391 uit de commissievergadering van 12 april 2023.

Geachte leden van de gemeenteraad, In de commissievergadering Woningbouw en Volkshuisvesting (WV) van 11 oktober 2022 heb ik op een vraag van het lid Ahmadi van Bij1 toegezegd u in het eerste kwartaal van 2023 nader te informeren over welke instrumenten kunnen worden ingezet op grond van de Wet goed verhuurderschap (Begroting 2023 Nr. VN2022-030524). In de commissievergadering WV van 12 april 2023 heb ik opnieuw deze toezegging gedaan naar aanleiding van een vraag van de leden Aslami (D66) en Mangal (DENK) (Kennisnemen van het rapport ‘De staat van de huurder 2022’ van stichting !Woon Nr. VN2023-010279). Nu de Wet goed verhuurderschap op 7 maart 2023 door de Tweede Kamer is aangenomen en vervolgens op 21 maart 2023 ook door de Eerste Kamer informeer ik uw raad hier nu over met deze brief. Hoewel het koninklijk besluit voor de inwerkingtredingsdatum op het moment van schrijven nog niet is genomen, is al wel bekend dat deze op 1 juli 2023 wordt vastgelegd. Het college zal er dan ook klaar voor zijn. In het eerste deel informeer ik u over de mogelijkheden die de Wet goed verhuurderschap biedt en in het tweede deel informeer ik u over wat het college daarvoor aan het organiseren is. 1. Instrumenten Wet goed verhuurderschap De Wet goed verhuurderschap introduceert een landelijke basisnorm voor goed verhuurderschap.

Deze wet helpt de rechten van de huurder beter te beschermen, wat ook aansluit bij doel 6 van de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting (AAV): betere positie Amsterdammers. Inhoudelijk is de wet op te knippen in een verplicht deel en een optioneel deel, vast te leggen in een gemeentelijke verordening. Het verplichte deel voorziet in algemene regels die voorschrijven wat minimaal verstaan wordt onder goed verhuurderschap. Iedere verhuurder of verhuurbemiddelaar dient zich aan die algemene regels te houden en de gemeente kan daarop toezien en handhaven. Ook corporaties vallen onder de reikwijdte van de algemene regels, maar handhaving daarop is belegd bij de Autoriteit woningcorporaties. Het optionele deel geeft gemeenten daarnaast ook de bevoegdheid om een gebiedsgerichte verhuurvergunning in te stellen.

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 17 mei 2023 Pagina 2 van 6

1.1 Wettelijke verplichting: algemene regels De algemene regels hebben betrekking op alle fases die te onderscheiden zijn in het verhuurproces (werving, beoordeling, bezichtiging, selectie en de uiteindelijke verhuur). Bij de inhoudelijke vormgeving van de algemene regels was aanvankelijk onderscheid te maken tussen regels aangaande het voorkomen en tegengaan van discriminatie in het selectieproces, het voorkomen en tegengaan van intimidatie, een schriftelijkheidsvereiste en een informatieverstrekkingsplicht. Daar zijn echter met een amendement ook regels ten aanzien van servicekosten en waarborgsommen aan toegevoegd. Mogelijk wordt daar per 1 januari 2024 met het wetsvoorstel Wet betaalbare huur ook nog het zogenoemde dwingend maken van het Woningwaarderingsstelsel (WWS) aan toegevoegd. Bij goedkeuring van dit wetsvoorstel krijgt de gemeente straks ook de bevoegdheid om verhuurders te dwingen zich aan het WWS te houden wanneer de betreffende woning een puntenaantal heeft onder de 187 punten. In het vervolg van deze paragraaf worden de algemene regels goed verhuurderschap nader toegelicht. Voorkomen en tegengaan van discriminatie De verhuurder is verplicht tijdens alle fases van het verhuurproces een helder en transparant selectieproces te hanteren met objectieve en niet-discriminerende selectiecriteria.

Daarnaast is de verhuurder verplicht de keuze voor de uiteindelijke huurder te motiveren en moeten de afgewezen kandidaat-huurders daarover geïnformeerd worden. Voorkomen en tegengaan van intimidatie De verhuurder hanteert tijdens alle fases van het verhuurproces een werkwijze die op geen enkele wijze intimiderend is. Dit houdt onder meer in dat een verhuurder of een verhuurbemiddelaar op een juiste wijze en met respect voor de huurder dient om te gaan met klachten, geen vormen van fysieke of seksuele bedreiging of intimidatie hanteert, geen voorzieningen saboteert waar de huurder recht op heeft en niet over gaat tot het chanteren van de huurder, bijvoorbeeld door te dreigen met het niet verlengen van een tijdelijk huurcontract of het opzeggen van de bestaande huurovereenkomst. Schriftelijkheidsvereiste De wet bepaalt dat een verhuurder of de verhuurbemiddelaar verplicht is om de (al dan niet mondeling overeengekomen) huurovereenkomst schriftelijk vast te leggen. Dit geldt zowel bij de reguliere verhuur van woonruimte als voor de verhuur van verblijfsruimte1 aan arbeidsmigranten2. Aanvullend geldt bij de verhuur van verblijfsruimte aan arbeidsmigranten dat de huurovereenkomst dan afzonderlijk van de arbeidsovereenkomst moet worden vastgelegd.

Informatieverstrekkingsplicht Om ervoor te zorgen dat de huurder op de hoogte is van zijn of haar rechten en plichten in relatie tot het gehuurde krijgt de verhuurder/verhuurbemiddelaar, de plicht om schriftelijk op een

1

verblijfsruimte: “gebouw of deel van een gebouw dat bestemd is of gebruikt wordt voor de huisvesting van arbeidsmigranten.” Naast een woning kunnen dat bijvoorbeeld ook (sta)caravans (op vakantieparken) of zogenaamde hotels zijn. 2 arbeidsmigrant: onderdaan van een andere lidstaat van de Europese Unie die zijn hoofdverblijf niet in Nederland heeft en in Nederland verblijft om tijdelijke werkzaamheden te verrichten.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 17 mei 2023 Pagina 3 van 6

duidelijke en begrijpelijke wijze informatie aan de huurder te verstrekken. Het gaat hierbij onder meer om het volgende:  de wettelijke rechten en plichten van de huurder ten aanzien van het gehuurde (voor zover deze rechten en plichten niet in de huurovereenkomst zijn opgenomen);  de contactgegevens van het meldpunt van de gemeente en de contactgegevens van een contactpunt waar een huurder terecht kan in het geval van vragen of problemen die gerelateerd zijn aan het gehuurde;  de verplichting om bij aanvang van een huurovereenkomst en bij de vervolgens jaarlijkse eindafrekening, een volledige kostenspecificatie van de servicekosten te overhandigen;  het informeren over de hoogte van de waarborgsom, de wijze waarop en de termijnen waarbinnen bij beëindiging van de huurovereenkomst de vordering van de huurder op de verhuurder ten aanzien van de waarborgsom wordt vastgesteld. De hoogte van de waarborgsom wordt gemaximeerd op tweemaal de huurprijs en de waarborgsom dient binnen veertien dagen na de beëindiging van de huurovereenkomst te worden gerestitueerd. Aanvullend geldt bij de verhuur van verblijfsruimte aan arbeidsmigranten dat de informatie verstrekt wordt in een taal waaraan de arbeidsmigrant voorkeur geeft, tenzij er een andere taal kan worden gebruikt die hij begrijpt en waarin hij helder kan communiceren.

Servicekosten Mede dankzij de inzet van het college is uiteindelijk in de algemene regels ook de mogelijkheid opgenomen om te kunnen handhaven op het oneigenlijke gebruik van servicekosten. Uit het genoemde artikel 7:259 in de wet volgt dat de betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot de servicekosten in relatie moet staan tot de werkelijke kosten, oftewel, de verhuurder mag geen winst maken op de in rekening gebrachte servicekosten. Het andere genoemde artikel, artikel 7:261, bepaalt wanneer de verhuurder het voorschotbedrag eenzijdig kan verhogen (lid 1) of wanneer een huurder gebonden is aan een wijziging van een ‘collectief’ servicepakket en het daarbij behorende gewijzigde voorschotbedrag (lid 2). Het college kan er straks op toezien en handhaven dat een verhuurder deze bepalingen volgt. Ook biedt het straks voor het college de mogelijkheid om een extreem hoog voorschotbedrag te verlagen tot een bedrag dat in redelijke verhouding staat tot de uiteindelijk te verwachten kosten (lid 3). Artikel 7:261 is wel slechts beperkt tot de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en geldt dus niet voor overige servicekosten.

Idealiter was daar ook het niet houden aan artikel 7:264 van het Burgerlijk Wetboek aan toegevoegd, die bijvoorbeeld het vragen van sleutelgeld, bemiddelingskosten en een “community-overeenkomst” als bij de Change= casus tegengaat, maar het college is verheugd met de mogelijkheid die de wet nu biedt op het handhaven van de artikelen 7:259 en 7:261 van het Burgerlijk wetboek in combinatie met de reeds genoemde kostenspecificatie. Bij de behandeling van de Wet goed verhuurderschap in de Tweede Kamer is ook een motie aangenomen die de regering de opdracht geeft om het Besluit servicekosten scherper af te

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 17 mei 2023 Pagina 4 van 6

bakenen en of het mogelijk is te regelen dat huurders bepaalde voorzieningen niet verplicht hoeven af te nemen. Dit proces is nog gaande. Verbod op het in rekening brengen van dubbele bemiddelingskosten Specifiek voor verhuurbemiddelaars is in de wet opgenomen dat het niet is toegestaan om dubbele bemiddelingskosten in rekening te brengen. Hoewel dit al in artikel 7:417, lid 4, van het Burgerlijk Wetboek is geregeld, wordt het op deze manier ook mogelijk voor gemeenten om hierop te handhaven. 1.2 Optioneel: verhuurvergunning In aanvulling op de algemene regels krijgt de gemeente ook de bevoegdheid om een gebiedsgericht verbod in te stellen op de verhuur van (bepaalde categorieën)3 woonruimte zonder verhuurvergunning. Dit verbod zonder vergunning moet dan worden vastgesteld in een aparte verhuurverordening. Dat kan niet in de Huisvestingsverordening. De haalbaarheid en wenselijkheid van deze verhuurvergunning wordt momenteel door het college onderzocht. Het college is voornemens om uw raad daar gelijktijdig met de behandeling van de AAV over te informeren. Daarnaast biedt de wet ook de mogelijkheid om een verhuurvergunning voor verhuur van verblijfsruimte aan arbeidsmigranten in te voeren.

In tegenstelling tot de vergunning voor de reguliere verhuur van woonruimte, is het hierbij niet noodzakelijk te onderbouwen dat de leefbaarheid van een bepaald gebied onder druk staat, waardoor invoering van deze vergunningsplicht niet gebiedsgebonden is. Ook voor invoering van deze vergunningsplicht doet het college nog onderzoek naar de mogelijkheid en wenselijkheid en is voornemens daar in het najaar op terug te komen. 1.3 Sancties en openbaar maken namen verhuurders Wanneer verhuurders of verhuurbemiddelaars zich niet houden aan de algemene regels of eventuele voorwaarden van hun verhuurvergunning kan de gemeente de klassieke handhavingsmiddelen inzetten: waarschuwing, bestuursdwang of last onder dwangsom, bestuurlijke boete4 en als laatste stap de beheerovername. De bedoeling van de wetgever is dat sancties volgens deze volgorde worden toegepast, de zogenoemde escalatieladder. Daarnaast kan het college de namen van verhuurders (of de natuurlijke persoon achter een verhuurbedrijf) openbaar maken die hun gedrag niet hebben aangepast naar de norm voor goed verhuurderschap en aan wie om die reden een bestuurlijke boete of een beheerovername is opgelegd. Het college kan besluiten om dat niet te doen wanneer het belang van niet openbaarmaking in bepaalde gevallen zwaarder weegt. 3

Bij categorieën van woonruimte kan onder meer gedacht worden aan woonruimte onder een bepaalde huurprijs (gereguleerde of geliberaliseerde huurwoningen) of de aard van de woonruimte (zelfstandige of onzelfstandige woonruimte). Ook kunnen bepaalde woonvormen worden uitgesloten. Uw raad kan er echter ook voor kiezen om de vergunningplicht van toepassing te verklaren op alle soorten woonruimte in het aangewezen gebied. 4 Tot een hoogte van 22.500 euro of bij recidive binnen vier jaar tot een hoogte van 90.000 euro (peildatum 1 januari 2022)

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 17 mei 2023 Pagina 5 van 6

Voor het openbaar maken van de namen van verhuurders of verhuurbemiddelaars ziet het college graag dat er een centraal landelijk platform komt. Op die manier kan elke (kandidaat-) huurder of gemeente gemakkelijk controleren of zij te maken hebben met een malafide verhuurder. 2. Voorbereiding inwerkingtreding 2.1 Meldpunt De wet schrijft voor dat gemeenten een laagdrempelig meldpunt moeten inrichten waar huurders, woningzoekenden en anderen (anoniem en kosteloos) terecht kunnen met signalen en klachten over ongewenst verhuurgedrag. De gemeente kan naar aanleiding van een melding vervolgens zelf tot handhaving overgaan, of, indien handhaving niet mogelijk is, de melder hulp bieden bij het vinden van de juiste instantie waar hij of zij verder geholpen kan worden. Het college is in nauwe samenwerking met !WOON reeds bezig met de inrichting van dat meldpunt en daaruit volgende werkafspraken. Het college verwacht hiermee voor de inwerkingtredingsdatum van de wet gereed te zijn. Uiteraard zal het college ook uitvoerig communiceren over de Wet goed verhuurderschap richting alle Amsterdammers. 2.2 Toezicht en handhaving Er wordt momenteel een apart toezicht- en handhavingsteam opgericht die er straks op zal toezien dat verhuurders zich na inwerkingtreding van de wet houdt aan de gestelde normen van goed verhuurderschap.

Hierbij wil het college meegeven dat toezicht en handhaving op de normen in de Wet goed verhuurderschap een andere insteek vraagt dan de huidige vorm van toezicht en handhaving bij woonfraude. Dat verschilt bovendien ook per onderdeel binnen de Wet goed verhuurderschap. Zo vraagt de handhaving op zaken rondom servicekosten een andere benadering dan op zaken rondom intimidatie. Het bijvoorbeeld toetsen of de in rekening gebrachte servicekosten overeenkomen met de werkelijke kosten voor de verhuurder behoeft soms een uitgebreid cijfermatig onderzoek. Het college voert ter voorbereiding op deze nieuwe taak overleg met de Huurcommissie. Daarnaast wisselen we ook kennis uit met andere gemeenten. Ook het beoordelen van intimidatie is nieuw en vraagt waarschijnlijk een uitgebreid onderzoek alvorens tot handhaving kan worden overgegaan. Bovendien is de beoordeling van intimidatie minder concreet van aard dan bijvoorbeeld het beoordelen van het maximumaantal overnachtingen bij toeristische verhuur. 2.3 Financiering Voor toezicht en handhaving op de algemene regels in de Wet goed verhuurderschap krijgt de gemeente via het gemeentefonds een jaarlijkse dekking van €1,12 miljoen vanuit het Rijk. Aanvullend krijgt de gemeente ook een eenmalige bijdrage voor de voorbereiding, waaronder bijvoorbeeld het oprichten van het meldpunt valt.

Verder is er nog de kanttekening dat de handhaving op bijvoorbeeld de servicekosten door het Rijk niet is meegenomen in de begroting van de structurele bijdrage, nu deze bepaling bij amendement in de Wet goed verhuurderschap is gekomen. Het college verwacht om die reden, en ook gezien de onder paragraaf 2.2 genoemde complexiteit voor de toezicht en handhaving, dat de middelen vanuit het Rijk niet voldoende zijn om alle kosten omtrent de toezicht en handhaving te dekken.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 17 mei 2023 Pagina 6 van 6

Voor het optionele deel, de verhuurvergunning, krijgt de gemeente geen dekking vanuit het Rijk. Aangezien dit een keuze is voor gemeenten, dient de gemeente de kosten die daarmee gemoeid zijn zelf te bekostigen. Dit geldt zowel voor de invoering van de verhuurvergunning als de toezicht en handhaving op de daaraan gekoppelde vergunningsvoorwaarden. Het college komt daar gelijktijdig met de behandeling van de AAV bij uw raad op terug. 3. Overige relevante ontwikkelingen Op het moment van schrijven is bij de Tweede Kamer het wetsvoorstel Wet vaste huurcontracten in behandeling, welke de mogelijkheid voor tijdelijke huurcontracten bij zelfstandige woningen weer wil terugdraaien, oftewel een verbod. Parallel daaraan bereid minister De Jonge ook een wetswijziging van de Wet goed verhuurderschap voor die in bepaalde gebieden een verbod op tijdelijke huurcontracten moet mogelijk maken. Het is dan aan de gemeente om deze gebieden aan te wijzen in de verhuurverordening. Het is momenteel nog onduidelijk of een van deze twee voorstellen ook zal worden ingevoerd. Tot slot is er ook een wetsvoorstel Wet betaalbare huur in de maak die een gereguleerde middenhuur moet introduceren en het Woningwaarderingsstelsel (WWS) dwingend zal maken. Het dwingend maken van het WWS zal dan landen in de algemene regels van de Wet goed verhuurderschap waardoor gemeenten hierop kunnen handhaven.

Zodra er meer bekend is over de ontwikkelingen inzake deze wetsvoorstellen zal het college u daarover informeren.

Ik hoop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.

Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Zita Pels Wethouder Volkshuisvesting

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl