Reparatie bestemmingsplan Museumkwartier-Valeriusbuurt 2022

'l.,

.

....

.,".

.

,,.

//'\ii i|V" f*('. ^ ;l'n-,<: '}\\

vasLgoed en gQbiedsoni.wikkRUn^ | aansprakelijkheid overhGid

PER AANGETEKENDE POST EN PER EMAIL Aan de Raad van de gemeente Amsterdam

Postbus 202

1000AE AMSTERDAM

Amsterdam 2 november 2023 Van mr. M.H.J. van Driel LL.M. - advocaat

Mobiel 06-48102604 E-mail vandriel@stijladvocaten.nl Betreft Raadsadres c.q. zienswijzen tegen het voorstel reparatie/herziening bestemmingsplan "Museumkwartier-Valeriusbuurt2022"; Vergadering d.d. 8 november a.s., agendapunt 24

Geachte Raad,

Namens cliënte, de Stichting Administratiekantoor De Lege Kruik, dien ik hierbij - met het oog op de vergadering van 8 november a.s. - de navolgende zienswijzen in tegen het voorstel van het college aan de raad om in het bestemmingsplan "MuseumkwartierValeriusbuurt 2022" alsnog een sportschool toe te staan op de locatie 'Pieter De

Hoochstraat 11 / Hobbemakade 31'. Dit voorstel is gestoeld op de onjuiste veronderstelling dat de functie 'sportschool' ter plaatse al zou zijn vergund (zie p. 4 van de nota van wijzigingen). Dit standpunt is echter rechtens onjuist, zoals hierna zal worden toegelicht. Cliënte is eigenaar van 2 woonappartementen in het recentelijk nieuw gerealiseerde appartementengebouw 'De Hooch' aan de Pieter de Hoochstraat 11A-1 t/m H / Hobbemakade 31. Het gebouw bevat 26 (luxe) woonappartementen, een begane grond verdieping en een parkeerkelder. De ontwikkelaar van het gebouw, Boerenwetering B.V., heeft nog ca. 800 m2 van de begane grond verdieping in eigendom en wil die ruimte zo gunstig mogelijk verkopen of verhuren aan een (commerciële) sportschool. Voor de goede orde: op deze locatie is nog nooit een sportschool of andere sportvoorziening gevestigd geweest, en ook op dit moment is er geen sportschool aanwezig. Het gebouw dient daarvoor nog verbouwd te worden, en niet alleen op de

begane grond. Ook dient de gevel en plint te worden gewijzigd (met gevolgen voor de architectonische uitstraling) en moeten er diverse installaties op het dak geplaatst

l-)e?onknc.n'Gs;

l i-.Sl 'W 7,'\ t, "'l 81)

www.si ijlndvocaten.nL

Pusihu-,9101

-)onkiijl<^u cini; '\

1-~ •Kil '<10:'>/!699 81

KvK nummer ^•/!'? ü l O '/8

10(KiACAinl,Lni<l

lO.'iyVMAinsionldin

i 11 I'O @ s lij l n c l vor ei i:(^ n. n l

worden. Dat betekent dat er nog één of meerdere omgevingsvergunningen nodig zijn om de sportschool te kunnen vestigen.

De gemeenteraad heeft echter in het recentelijk vastgestelde bestemmingsplan "Museumkwartier-Valeriusbuurt 2022" nieuwe sportscholen verboden. Dit vanwege de nadelige gevolgen voor het woon- en leefklimaat. In § 5.1.1 van de plantoelichting wordt daartoe overwogen: "Sportscholen vormen een bijzondere vorm van dienstverlening. Sportscholen zijn commerciële bedrijven met een winstoogmerk en worden daarom niet aangemerkt als een maatschappelijke voorziening. (.. ..) Een sportschool kan overlast veroorzaken voor de omgeving in de vorm van veel geparkeerde fietsen op straat en geluidsoverlast (muziek) voor omwonenden. Vanwege de moQelijk neciatieve gevolgen voor het woonen_leefklimaat maakt het bestemminpsplan de vestsginci van nieuwe sportscholen en de uitbreiding van bestaande sportscholen niet mocjelijk. (...)"

Omdat het bestemmingsplan een nieuwe sportschool nadrukkelijk verbiedt, heeft Boerenwetering B.V. beroep ingediend bij de Raad van State. Cliënte wenst echter, vanwege de overlast voor bewoners, geen sportschool in het woongebouw. Cliënte heeft dan ook als derde-belanghebbende partij verweer gevoerd tegen het beroep van Boerenwetering B.V. Een kopie van het verweerschrift van cliënte aan de Raad van State is bijgevoegd als Bijlage, zodat uw commissie daarvan kennis kan nemen.

Een sportschool zal, zoals in de toelichting op het bestemmingsplan terecht is overwogen, aanzienlijke (verkeer-, parkeer- en geluid)overlast veroorzaken. Niet alleen voor de bewoners van het appartementengebouw, maar ook voor de omwonenden (c.q. de bewoners van de Pieter de Hoochstraat en de Hobbemakade). De ruimte op de begane grond van het woongebouw waar Boerenwetering B.V. een sportschool wenst te vestigen, heeft een oppervlakte van ca. 800 m2. Het gaat dus om een relatief grote sportschool. De sportschool zal bovendien 7 dagen in de week open zijn, ook in de avond. De entree van deze ruimte op de begane grond zit aan de Hobbemakade 31, een drukke, doorgaande hoofdverkeersweg met een maximumsnelheid van 50 km/uur. Er is geen of onvoldoende ruimte om de - dagelijkse - grote hoeveelheid scooters en fietsen van de bezoekers van de sportschool te stallen. We hebben het tijdens piekuren al gauw over 100 tot 200 fietsen en scooters per uur die af- en aanrijden. Ruimte voor parkeerplaatsen voor bezoekers die met de auto komen, ontbreekt eveneens. Bezoekers zullen hun auto in het openbare domein moeten zien te parkeren, waar de parkeerdruk al zeer hoog is.

Het is dan ook opmerkelijk dat het raadsvoorstel niet vergezeld gaat met een ruimtelijke onderbouwing, waarin wordt aangetoond dat de sportschool op de begane

grond van het appartementengebouw - in tegenstelling tot hetgeen de raad bij de vaststelling van het bestemmingsplan tot uitgangspunt heeft genomen - tóch in een goede ruimtelijke ordening zal voorzien.

2/6

In het raadsvoorstel wordt ook niet gesteld dat een sportschool zal voorzien in een

goede ruimtelijke ordening. Het college meent dat een sportschool alsnog in het bestemmingsplan moet worden toegestaan, omdat de omgevingsvergunning die op 21 september 2017 voor het appartementengebouw is verleend, een sportschool zou toestaan. (Zie p. 4 van de nota van wijzigingen die deel uitmaakt van het raadsvoorstel.) Er zou, met andere woorden, sprake zijn van een - zij het nog niet benut - verworven recht uit het verleden. Dit standpunt is echter rechtens onjuist. Want wie de omgevingsvergunning en alle daarvan deel uitmakende stukken erop naleest, komt nergens het woord sportschool of

iets dergelijks tegen. De kenmerken die aan de vergunde maatschappelijke ruimte op de begane grond in de vergunningstukken worden toegekend, duiden ook helemaal niet op een sportschool: a. Op p. 36 en p. 41 van de 'Ruimtelijke onderbouwing' van de vergunning wordt de begane grond aangeduid als 'kantoorfuncties'; b. Ook in de 'Oppervlaktetoetsing' van de vergunning wordt herhaaldelijk een

kantoorfunctie toegekend aan de begane grond; c. Op blz. 19 van de 'Ruimtelijke onderbouwing' van de vergunning wordt opgemerkt

dat de maatschappelijke voorziening op de begane grond een 'bovenstedelijke functie' betreft. Een sportschool in de binnenstad van Amsterdam heeft geen

bovenstedelijke functie; en d. Op p. 41 van de 'Ruimtelijke onderbouwing' wordt opgemerkt dat de medewerkers

van de maatschappelijke functie gebruik zullen maken van 6 parkeerplaatsen in de (niet-openbare) parkeergarage van het gebouw (met de in- en uitrit aan de Pieter de Hoochstraat). Maar nergens in de ruimtelijke onderbouwing wordt ingegaan op het

parkeren van de bezoekers van de maatschappelijke functie. Dit duidt erop dat het niet om een drukbezochte functie gaat. Ook wordt nergens ingegaan op het stallen van fietsers en scooters, terwijl verreweg de meeste bezoekers van een sportschool in de binnenstad van Amsterdam met de fiets of scooter zullen komen.

Kortom, de beschrijving in de vergunningstukken van de vergunde maatschappelijke functie op de begane grond duiden geenszins op een sportschool. Zelfs de vergunninghouder zelf, Boerenwetering B.V., ging er altijd vanuit dat de vergunning geen sportschool in het gebouw toestaat. Boerenwetering B.V. heeft immers in haar beroepschrift aan de Raad van State niet aangevoerd dat de vergunning voor het gebouw al een sportschool zou toestaan. Kennelijk heeft ook (de advocaat van) Boerenwetering B.V. niet uit de vergunning kunnen opmaken dat deze al een sportschool zou toestaan. En kennelijk heeft Boerenwetering B.V. de vergunning ook altijd zo begrepen. Want anders hadden Boerenwetering B.V. en haar advocaat natuurlijk in beroep aangevoerd dat de vergunning al een sportschool toestaat. Maar wie de processtukken erop naleest zal eenvoudig kunnen vaststellen dat het argument

3/6

dat de sportschool al vergund is (en daarom ook in het bestemmingsplan moet worden toegestaan) niet naar voren is gebracht. Desondanks heeft het college, die bij de Raad van State namens de raad verweer voert tegen het beroep van Boerenwetering B. V., op enig moment zélf het standpunt ingenomen, dat de omgevingsvergunning al een sportschool zou toestaan en dat het

bestemmingsplan foutief zou zijn vastgesteld. Waarom het college heeft besloten dat de raad geen verweer wenst te voeren, maar in plaats daarvan de appellant (Boerenwetering B.V.) tegemoet wenst te komen, in strijd met het raadsbesluit om geen

nieuwe sportscholen toe te staan, is cliënte niet duidelijk. In ieder geval heeft het college het namens de raad ingenomen standpunt dat de vergunning uit 2017 al een sportschool zou toestaan tot op heden niet toegelicht. Ook niet nadat het college kennis heeft genomen van het verweerschrift van cliënte aan de Raad van State. Namens cliënte heb ik nog zekerheidshalve een Woo-verzoek ingediend, waarbij is

gevraagd om verstrekking van alle stukken (waaronder begrepen doch niet beperkt tot correspondentie, gespreksverslagen, (ontwerp-)besluiten, tekeningen, adviezen, onderzoeksrapporten, etc. etc.) die betrekking hebben op de eventuele vestiging van een sportschool in het appartementengebouw. Het Woo-besluit d.d. 10 oktober jl. bevestigt - zoals ook telefonisch aan mij is meegedeeld door de Woo-ambtenaar (mevr. Tina Meijer-de Boer) - dat er geen stukken bestaan die dateren van vóór de vergunningverlening in 2017, of latere stukken die in verband staan met die vergunning,

waarin wordt gesproken over (de mogelijkheid van) een sportschool (of andere sportvoorziening) in het woongebouw. Dit bewijst dat zowel de vergunninghouder (Boerenwetering B.V.) als de vergunningverlener (het college) bij de totstandkoming van de vergunning in 2017 nimmer een sportschool (of andere sportvoorziening) op het oog hebben gehad. Omdat een sportschool nooit in beeld was geweest, wordt er in de verkoopbrochure van Boerenwetering B.V. ook niet over een sportschool gesproken. Deze verkoopbrochure wekt aan de kopers van de woonappartementen (waaronder cliënte) heel andere

verwachtingen voor wat betreft de invulling van de maatschappelijke ruimte. In de verkoopbrochure staat vermeld:

4/6

1{ il \ 'l

1.10 MAATSCHAPPELIJKE RUIMTE Op df l)f^;l[lf s'E'niiii VilEl (tri ;tp[urteiHtJ'iiti->n^vl>ini\'. Ls niinite si-~E't'',stJTV?nl

VtHK-ffti nmn(.si'h;i[)[)eliike luiu'(HJ. De/e rnimtf i.s nit.sltiitMid tf iHTfiken \;in;il Ui-' t li)l)l)fin;ik;utt>. Hij ffii inua(-sfhnp[)t'lijkt-' l'HE»ftii'~ kim v.orden S'fLhtt.'lit ;nu> eeii lieultii-, rns'v- of nrt-rosiL't.-'pt ;il <.l;ui t>»e( ^t'kopjield Eitet w.t Iwperktf horft'iivimr/.ietunn'. l-lnff.'st-' \iM»rtït--fidf]!i /'.ijsi e'fii yoga- ui (A'r.soEinl tnüiHEi^-.s.stinliit, fui [)r.iktiik V<HJE- ro.ssiieti.^'lsf tx-'tnuulflin^'Kt, ffii vwtliiis'stlf.'-kuiulise. iirts iri fm ^'iilfrit" \'iH»r ;\si.'tultlt>E--i kuti.stubjertfii.

BiHr'reinvf tering /.;il uil.slnitfsid w\ lusiftif hni-sw.stfii d'iv luiEi-siuil hij dv- \v\uwi\v \'iui en u;i;inhA\iii is v<mr ilt' [tieim't lit-'^piifr-s \'<IEI I;pt iipp;ir{^iiifntfii};'elxiu\v, AfLiinkt-'lijk \'HEI <.li* \\t'!i^f!i V.LEI ilf Vvll vn iltj' huurder vim ilf niiEntf i.s ht-'t iiN^elijk y,'t'!ii;nikt I>EH WEI dim'tt' \vrl)iEulitl);viiiuil dr eittrffluil nun.r <.lf Eiinnt.''rlt;ip[x"li)kf niinili'" tt" t'n-41r(Jsi.

Boerenwetering B.V. heeft de kopers van de woonappartementen (waaronder cliënte) destijds toegezegd 'uitsluitend een functie op de begane grond te huisvesten "d/e aansluit bij de behoefte van en waardevol is voor de nieuwe bewoners van het appartementengebouw/'. Het moge duidelijk dat een drukbezochte, overlast gevende sportschool niet als zodanig kwalificeert, en dat de komst van een sportschool een gebrek oplevert in de nakoming van de door Boerwetering B.V. met de kopers van de woonappartementen (waaronder cliënte) aangegane koopovereenkomsten (nonconformiteit). Daarbij behoeft Boerenwetering B.V. voor de vestiging van de sportschool en de daarvoor benodigde verbouwingen nog diverse besluiten (toestemmingen) van de WE, die ontbreken en waarvan op voorhand onwaarschijnlijk is dat deze zullen worden

verleend. De WE heeft tijdens de ALV op 28 maart 2023 een commissie in het leven geroepen, waarin ook de bewoners van het gebouw zijn vertegenwoordigd, om de WE te adviseren over de wens van Boerenwetering B.V. om op de begane grond een sportschool te vestigen en daartoe de nodige bouwwerkzaamheden te verrichten. De commissie heeft de WE stellig geadviseerd om daarmee niet akkoord te gaan. Dit onder meer vanwege de grote overlast die de sportschool zal opleveren. Het standpunt van cliënte wordt dus breed gedeeld binnen de WE. Gelet op dit alles, berust het voorstel van het college aan de raad om alsnog een

sportschool in het bestemmingsplan toe te staan in het onderhavige appartementengebouw op de onjuiste veronderstelling dat ter plaatse al een sportschool zou zijn vergund. Dat is niet het geval. Het tegendeel is ook niet aannemelijk gemaakt door het college. Ook overigens is de vestiging van een sportschool in het woongebouw in strijd met een goede ruimtelijke ordening. De raad

heeft bij de vaststelling van het bestemmingsplan terecht als uitgangspunt gehanteerd dat nieuwe sportscholen vanwege de overlast voor omwonenden niet meer worden toegestaan.

5/6

Ad voca'teri

Gelet op het vorenstaande verzoekt cliënte uw raad om het voorstel van het college aan de raad af te wijzen.

Om er zeker van te zijn dat dit schrijven u tijdig bereikt, zend ik u tevens een exemplaar daarvan per email.

Hoogachtend,

•c M.H.J. van Driel

Advocaaügemachtigde

Bijlage

6/6